Se você está procurando uma nova casa, há muitas coisas que você precisa descobrir antes de dar o salto para a casa própria. Um grande obstáculo a considerar quando você deseja comprar uma casa é o pagamento da entrada. O valor que você precisa investir na casa depende de vários fatores. Criamos este guia para ajudá-lo a entender um pagamento inicial e quanto você precisará para fazê-lo.
O que é um adiantamento?
Um adiantamento é um pagamento feito em dinheiro no início da compra de um bem ou serviço caro. Representa uma porcentagem do preço de compra e não é reembolsável se o negócio fracassar por causa do comprador.
Dito isso, um adiantamento não é o valor total que precisará ser liquidado com sua empresa de títulos no momento do fechamento. Na verdade, você também pode optar por pagar os custos de fechamento.
Você precisa investir 20% em uma casa?
No passado, era comum que os compradores de casas pagassem 20% do preço de compra da casa ao usar um empréstimo convencional, e alguns credores ainda preferem esse valor mínimo de entrada. No entanto, hoje muitas pessoas pagam menos de 20%. Isto deve-se em parte ao aumento do valor das casas, o que torna a poupança para um pagamento inicial mais desafiante, especialmente para os compradores de primeira viagem.
A entrada típica para comprar uma casa hoje em dia pode ser bem inferior a 20% e, em alguns casos, você poderá encontrar um empréstimo com entrada zero.
Qual é o pagamento mínimo exigido para comprar uma casa?
Embora alguns credores prefiram um pagamento inicial de 20%, seu pagamento inicial pode variar dependendo do preço de compra que você paga pela casa e de quem está fornecendo o empréstimo. Por exemplo, os empréstimos FHA podem exigir apenas um pagamento inicial de 3% a 3.5%, o pagamento inicial mínimo que você provavelmente encontrará. Obviamente, o pagamento inicial mínimo que você faz ao comprar uma casa pode estar entre o valor mais alto do pagamento inicial, de 20%, e o limite inferior, de 3%.
Você pode comprar uma casa sem entrada?
Como afirmado anteriormente, você pode encontrar empréstimos que exigem sem dinheiro para baixo. Atualmente, os empréstimos com entrada zero são empréstimos VA e empréstimos do USDA, e esses tipos de empréstimos têm diretrizes rígidas que precisam ser atendidas para se qualificarem. Se você não qualificadoPara esse tipo de hipoteca, você pode esperar pagar pelo menos 3% a 3.5%, o que é mais comum em outros tipos de empréstimo.
Prós de fazer um adiantamento maior
Estes são alguns dos benefícios associados a um pagamento inicial mais alto, dos quais você deve estar ciente:
Pague menos pela sua casa
Os juros da sua hipoteca são juros simples, o que significa que os seus juros não são compostos ou não podem gerar juros sobre si mesmos. Ainda assim, ao fazer um pagamento inicial maior, você efetivamente reduz o valor que acabará pagando pela casa.
O exemplo a seguir usa e mostra como depositar valores diferentes pode reduza seu pagamento geral para sua casa, assumindo um empréstimo de $ 250,000. No exemplo abaixo, usamos um empréstimo de 30 anos com taxa fixa de 5%.
Exemplo de economia de juros de adiantamento
Contrair um empréstimo de $ 250,000 deixaria você com um pagamento apenas de hipoteca de $ 1,342 por mês. Ao longo da vida desse empréstimo, se você pagou sua hipoteca em dia e não investiu mais nada no empréstimo principal, você acabaria pagando $ 483,139.
Agora calcularemos os números com um pagamento inicial de 5%, 10% e 20%.
Dependendo do pagamento inicial que você fizer, você economizará $ 24,157, $ 48,313 ou $ 96,627, respectivamente. Isso é quase um retorno de 100% do seu investimento.
Diminua sua taxa de juros
É mais provável que os credores ofereçam uma taxa de juros melhor quando você paga 20% em comparação com 5%.
Reduza o pagamento mensal da hipoteca
Não é preciso ser um gênio da matemática para perceber que você será obrigado a pagar menos a cada mês porque pagar uma entrada maior reduz o valor total do empréstimo e você acabará pagando menos juros. Ao comparar um pagamento inicial de 5% e 20% em uma casa de $ 200,000, você pode ver facilmente que o pagamento inicial mais alto reduz significativamente sua hipoteca mensal.
Maior chance de sua oferta ser aceita
Este pode ser um pouco mais mítico do que numérico, mas ainda tem peso. Ao se deparar com a decisão entre duas ofertas de sua casa, onde a única diferença é o valor da entrada, é muito mais provável que o vendedor escolha a oferta com a entrada mais alta. Isso ocorre porque o comprador que investe mais parece mais confiável aos olhos do vendedor e tem menos probabilidade de ter problemas durante o processo de empréstimo.
Isto é ainda mais verdadeiro quando se pretende comprar uma casa num mercado competitivo a um preço competitivo.
Prós de fazer um adiantamento menor
Aqui está uma lista de vantagens a serem consideradas se você quiser fazer um pagamento inicial menor:
Entre em uma casa mais rápido
Economizar para comprar uma casa é difícil. Pode ser muito lento e doloroso.
Quando você está tentando comprar uma casa, a última coisa que deseja é esperar anos e anos para acumular o suficiente em uma conta poupança para um grande pagamento inicial. Ao colocar menos espaço, você poderá entrar em uma casa mais rapidamente.
Deixe mais na poupança como fundo de emergência
Todas as coisas sendo iguais, colocando menos dinheiro para seu pagamento inicial, você poderá manter mais em sua conta poupança. Isso significa que se algo acontecesse com seu fluxo de renda, você não correria tanto risco de inadimplência no empréstimo à habitação.
Quanto deve ser o seu pagamento inicial ao comprar uma casa?
A resposta a esta pergunta não é direta. Quanto você precisa investir em uma casa depende do produto de empréstimo que você está tentando usar. Os empréstimos VA ou empréstimos imobiliários do USDA oferecem opções sem entrada de dinheiro. Se você não se qualificar para um desses empréstimos, o pagamento inicial de um empréstimo FHA, apoiado pela Autoridade Federal de Habitação, pode ser de apenas 3.5%.
Em média, os compradores de casas pagam entre 8% e 20% por uma casa. Os adiantamentos, no entanto, têm vários fatores envolvidos. Por exemplo, você pode ter que aumentar seu pagamento inicial à medida que o preço de uma casa aumenta.
Você também deve considerar seguro hipotecário privado (PMI). Os credores exigem o PMI quando você não tem mais de 20% do patrimônio líquido de uma casa. Se o seu pagamento inicial for inferior a 20%, você precisará pagar por isso.
Ao pensar em quanto você precisa para um pagamento inicial, considere o seguinte:
Quanto você economizou?
Quanto você terá depois de fazer o pagamento inicial? A última coisa que você gostaria é economizar todo esse dinheiro, instale-se em sua casa e, em seguida, aconteça uma emergência pela qual você não poderia pagar porque todo o seu dinheiro está vinculado à sua casa.
Colocar 20% provavelmente não é a melhor escolha para você, se isso deixar você com pouco ou nada em sua conta poupança depois. Aceite o risco de contratar um seguro hipotecário e trabalhe para chegar à marca de 20% do patrimônio líquido (nesse caso, você ficaria livre do seguro hipotecário).
Quanto tempo você planeja morar na casa?
Quanto mais tempo você planeja ficar em casa, mais valioso se torna cada dólar do pagamento inicial. Se você planeja morar na mesma casa por menos de dez anos, pagar uma entrada maior pode não ser a melhor escolha.
Você é um investidor ativo?
Com taxas de juros hipotecárias baixas, seu pagamento inicial não obtém o maior retorno sobre seu dinheiro. Dito isto, investindo em imóveis é um retorno garantido do seu dinheiro (qualquer que seja a taxa de juros obtida) que você não consegue em quase nenhum outro lugar.
Qual é o tamanho do pagamento mensal da hipoteca que você pode suportar?
Se você tem muito dinheiro economizado para um pagamento inicial, mas não tem o suficiente a cada mês para sustentar um pagamento de hipoteca mais alto, então colocar mais economias é uma boa ideia. Isto é especialmente verdadeiro se investir mais vai salvá-lo do seguro hipotecário.
Como sua pontuação de crédito influencia seu pagamento inicial?
Sua pontuação de crédito afetará a taxa de juros para a qual você será aprovado, mas também pode afetar quanto você precisa depositar.
Se você estiver solicitando um empréstimo FHA e tiver uma pontuação acima de 580, poderá se qualificar com apenas um pagamento inicial de 3.5%. No entanto, se sua pontuação for inferior a 580 e você puder se qualificar para o empréstimo, terá que pagar 10%.
Como pagar seu adiantamento
As formas mais comuns de pagar uma entrada no fechamento são cheques, ordens de pagamento ou transferências eletrônicas. Algumas pessoas usam um HELOC (linha de crédito de home equity) ou 401 (k) e até cartões de crédito, embora não sejam recomendados.
Infelizmente, nem todos nós conseguiremos economizar dinheiro suficiente para pagar a entrada de uma nova casa. Há alguns opções incomuns de pagamento inicial considerar, como:
Um adiantamento pode ser um presente?
Sim pode! No entanto, existem alguns problemas com presentes monetários dos quais você deve estar ciente, embora eles se apliquem principalmente ao presenteador, e não ao presenteado.
Ser acusado de cometer fraude hipotecária seria ruim, mas cometê-la seria pior. Você deve prestar atenção ao que é legal e ao que não é quando se trata de receber um adiantamento como presente.
Existem mais requisitos, mas você precisará ter uma carta assinada que confirme seu relacionamento com a pessoa que está lhe dando a entrada, informando que se trata, de fato, de um presente. Você não tem permissão para reembolsar o presente – isso seria considerado um empréstimo e pode ser considerado fraude hipotecária.
Outra coisa a ter em conta é movimentar o dinheiro com bastante antecedência. Isso é algo que seu credor provavelmente garantirá que aconteça, mas os bancos querem poder rastrear o dinheiro que está sendo doado a você como entrada. Eles fazem isso para garantir que vem de uma fonte legítima.
Na maioria das circunstâncias, você pode receber um presente no valor total do seu pagamento inicial.
Existe benefício fiscal para quem dá entrada?
Não, na verdade não. O doador pode incorrer em um imposto extra sobre doações do IRS se ultrapassassem o valor anual de exclusão de um presente.
Resumindo, contanto que você não doe mais de US$ 15,000 como indivíduo ou US$ 30,000 como casal que declara impostos em conjunto, você não será atingido por um imposto sobre doações.
Quanto é o imposto sobre doações?
É aqui que tudo pode ficar um pouco complicado. Há outra peça do quebra-cabeça chamada isenção vitalícia do imposto sobre doações. Este é um número, atualmente pouco mais de US$ 11.5 milhões, que você pode presentear durante a vida.
A isenção vitalícia não entra em vigor, desde que você permaneça abaixo do valor anual da isenção de presentes. Se você excedesse o valor anual permitido para doações, o excedente seria deduzido do total de doações vitalícias, deixando você com menos do que pode doar sem tributar.
Como você pode usar o crowdsourcing como alternativa?
Com plataformas como Kickstarter e Indiegogo se tornando tão populares, não é de admirar que o crowdsourcing tenha chegado ao espaço de compra de casas. Alguns sites populares para crowdsourcing de seu pagamento inicial são HomeFundIt e Feather The Nest.
O que é a Assistência de Adiantamento?
Acredite ou não, existem programas desenvolvidos para ajudá-lo a pagar a casa que você gostaria de comprar. Isso é chamado de Assistência para Pagamento Inicial.
Cada estado tem suas próprias entidades separadas que cuidam dos programas de assistência ao pagamento de entrada. Os estados menos populosos têm menos programas, enquanto outros estados muito mais populosos têm muito mais programas de empréstimos.
Como você se qualifica para assistência no pagamento de entrada?
As regras exatas sobre como se qualificar, dependendo do estado em que você mora e do programa para o qual está se inscrevendo. Alguns programas atendem a grupos específicos, como socorristas, enfermeiros ou veteranos. Outros programas se preocupam apenas com quanto dinheiro você ganha anualmente.
Para saber se você se qualifica, pesquise os programas que seu estado oferece.
Para se qualificar para assistência no pagamento de entrada, você precisa comprar uma casa pela primeira vez?
Você tem que ser um comprador de casa pela primeira vez para se qualificar para a maioria dos programas. Felizmente, de acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), ser o comprador de uma casa pela primeira vez significa apenas que você não teve qualquer propriedade de uma residência principal nos últimos três anos.
Se você possui uma casa que vendeu há cinco anos, por exemplo, e está alugando desde então, parabéns! Você seria classificado como comprador de imóvel residencial pela primeira vez e se qualificaria para muitos programas de assistência para pagamento inicial.
Conclusão
Como você pode ver, responder à pergunta sobre quanto você deve investir em uma casa não é a coisa mais fácil de fazer. Você precisa levar em conta muitas variáveis para tomar a melhor decisão para suas necessidades específicas. Esperançosamente, agora você sabe pelo menos um pouco mais sobre pagamentos iniciais e pode tomar uma decisão mais informada.
Se você está enfrentando dificuldades com isso, aconselho que procure a opinião de um consultor financeiro ou conselheiro que possa ajudá-lo a navegar no processo.
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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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