If Lindsey Duguet pode alcançar liberdade financeira, Você também pode. Ela era centenas de milhares em dívidas da empréstimos estudantis, tentando criar uma família com quase zero tempo livre, trabalhando oitenta horas semanaise não conseguindo encontrar uma base financeira. Agora, apenas cinco anos depois, ela está financeiramente livre, possui mais de quinhentos aluguéis e trabalha não porque precisa, mas porque quer. Ela cresceu mais rápido do que qualquer outra pessoa que entrevistamos, então fique ligado para ouvir seus segredos!
Vamos abordar o elefante na sala. Lindsey Duguet é na verdade a Dra. Lindsey Duguet, uma médica que foi a a primeira da família a frequentar a faculdade. Depois de ouvir “você não pode fazer isso” mais vezes do que ela poderia contar, Lindsey assumiu como missão provar que todos estavam errados em seu caminho para o sucesso. Ela entrei na faculdade de medicina, fiz residência, tornei-me médico, e depois construiu um enorme renda passiva carteira de aluguel ao lado para liberar tempo para a família.
Neste episódio, Lindsey fala sobre o que a fez perceber que não poderia confiar em um W2, por que comprar aluguéis cheios de invasores por apenas US$ 5,000 não é a melhor jogada a fazer, um ENORME Vitória BRRRR que rendeu $ 300 mil (isento de impostos) e como se “desvencilhar” quando você sentir que seu investimento imobiliário atingiu um muro.
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David:
Este é o podcast BiggerPockets, 836. Como você sabia, Lindsey, o que deveria ouvir das outras pessoas e quando deveria dizer não, não me importo com o que dizem, vou seguir em frente?
Lindsey:
Boa pergunta. Eu prospero um pouco em vencer as adversidades e, se alguém me disser não, encaro isso como um desafio. Quer seja isso, você provavelmente não pode se tornar um médico. Bem, vou provar que você está errado. Foi um longo desafio de 11 anos para chegar a esse ponto. Mas, assim como no mercado imobiliário, quando comecei, o primeiro corretor com quem falei disse: não tenho tempo para você. E foi um grande desafio para mim seguir em frente e provar que eles também estavam errados. Então gosto de um bom desafio.
David:
O que está acontecendo com todos? É David Greene, o apresentador do BiggerPockets Real Estate Podcast, o maior, o melhor e o pior podcast imobiliário do mundo todas as semanas, trazendo a você histórias, instruções e respostas de que você precisa para tornar-se inteligente e real. decisões imobiliárias agora no mercado de hoje. E temos um show para você hoje. Rob e eu entrevistaremos Lindsey Duguet, que é uma operadora multifamiliar, uma pequena operadora multifamiliar, um pouco unifamiliar misturada ali. Ela fez muitas coisas, mas se saiu bem com o método BRRRR e com investimentos imobiliários de longa distância, duas coisas pelas quais ambos sabemos e pelas quais sou apaixonado, e ela provou que muitas pessoas estavam erradas ao longo do caminho. Rob, quais são algumas coisas que você acha que as pessoas deveriam observar no episódio de hoje?
Roubar:
Acho que para qualquer pessoa que esteja em casa ouvindo este podcast, se você atingiu um patamar em sua jornada de investimento imobiliário e está tentando escalar, tentando descobrir e lutando contra isso, este episódio será particularmente impactante para você porque descobriremos alguns dos segredos que Lindsey usa para ampliar seu próprio portfólio. Mas falando nisso, David, o que o motivou e fez com que as pessoas duvidassem de você?
David:
Há anos que ouço mensagens odiosas em meus DMs, sombras lançadas em minha direção de que nunca terei uma barba como a de Brandon. E eu finalmente disse: basta para provar que os que duvidam estão errados. Vou mostrar a eles que eles estão errados sobre isso. Na verdade, só porque não tenho cabelo na cabeça não significa que não possa deixar cabelo crescer. Vou crescer o dobro embaixo do queixo, e foi isso que fiz.
Roubar:
Bem, eu não diria… quero dizer, o dobro seria como uma barba de 2,5 metros de comprimento, eu acho.
David:
Não, não o dobro do Brandon, o dobro do que eu normalmente teria na cabeça. Você tem que correr sua própria corrida, Rob.
Roubar:
Bem, ei, é uma maratona, não uma corrida.
David:
Sim. Antes de começarmos, Lindsey, a dica rápida de hoje é simples. Faça sua lição de casa antes de ser parceiro. Costumamos falar sobre parcerias e elas são retratadas em muitos podcasts como se fossem uma pílula mágica abrangente que resolverá todos os seus problemas. Mas muitas parcerias podem tornar as coisas mais complicadas e problemáticas, em vez de úteis. E não se esqueça de ouvir até o final do episódio de hoje, porque Lindsey vai compartilhar com você as quatro perguntas que ela faz a todos os parceiros antes de se comprometer. Rob, alguma coisa antes de trazermos Lindsey?
Roubar:
Não não. Só que hoje em dia estou pensando em começar um pouco de criação de pavões, e você logo descobrirá o porquê.
David:
Isso está exatamente certo. Se você quiser aprender um pouco mais sobre o método comprar e manter o pavão, entraremos nisso em breve.
Lindsey Duguet, bem-vindo ao podcast BiggerPockets. Como você está hoje?
Lindsey:
Eu sou excelente. E você?
David:
Excelente. Não posso dizer que sou tão bom. Eu claramente sou o número dois nesta equação, mas estou indo muito bem, Rob, como você está?
Roubar:
Estou indo muito bem. Estou indo muito bem. Dei 10,000 passos e estamos apenas na metade do dia, então quero dizer, há muitos mais passos por vir.
David:
Ah, você não vai se tornar uma dessas pessoas, vai, isso conta como um treino?
Roubar:
Eu acompanho muito. eu Só preciso saber.
David:
O rastreamento é bom, mas é um substituto para o seu treino?
Roubar:
Bem, é um pilar da riqueza, vou te dizer isso.
David:
Não há nada contra o pessoal do Fitbit. Só não gosto quando as pessoas não se exercitam, mas dizem que o fizeram contando os passos. Os passos não são ruins.
Lindsey:
Eles conseguiram aquela verificação do círculo. Sim.
Roubar:
Eu malhei às 5h40 da manhã.
David:
Sim, isso conta, certo? Não sei. Não sou um especialista em fitness, obviamente, mas caminhar é um movimento bastante eficiente que os seres humanos são muito bons em fazer. Fazer algo difícil, acho que conta como exercício. Mas isso não está aqui nem ali. Falando em coisas difíceis, Lindsey, você fez muitas coisas difíceis e está muito bem financeiramente, assim como a preparação física de Rob, e estou animado para contar sua história hoje. Um pouco de histórico para todos que estão ouvindo, 476 unidades em 18 propriedades, e você ultrapassará a marca de 500 em apenas algumas semanas. Parabéns por isso. Dedos cruzados.
Lindsey:
Isso mesmo. Esse é um grande marco. Sim. Sim, ainda não fechou, então.
David:
Agora, algumas dessas propriedades são parcerias, o que é incrível que você divulgue isso porque é muito comum no mundo do podcasting as pessoas afirmarem que têm 7,000 unidades, mas na verdade são apenas um parceiro limitado nos investimentos de outras pessoas. Você tem uma mistura de unifamiliares, duplex, fourplex, tenplex, todos os plexes, incluindo grandes multifamiliares com 212 unidades. Você mora na Pensilvânia, onde também investe, bem como em Indiana, Chicago e Carolina do Sul, Kansas City e Springfield, Missouri. Temos um investidor de longa distância aqui em casa.
Lindsey:
Mas ainda não na Costa Oeste. Não cheguei lá. Então é tudo na Costa Leste.
David:
E você tem feito isso nos últimos cinco anos, se 500 unidades em cinco anos parece inatingível, eu entendo. Mas vamos nos concentrar nos primeiros dias de investimento de Lindsey e detalhar como ela preparou o caminho para chegar de lá até aqui, para que você também possa fazer isso. E uma curiosidade, Lindsey cria pavões.
Lindsey:
Certo. Eu sou uma pessoa louca. Isso é de certeza.
Roubar:
Você os possui ou você os cria? Você os treina para outras pessoas?
Lindsey:
Sim, eles não fazem nenhum truque para mim, mas eu cresci em uma fazenda de cavalos e, para ser franco, agora moro em um bairro. Está no final do beco sem saída. Graças a Deus não temos nenhuma taxa HOA ou eu seria 100% expulso. Mas, há alguns anos, senti falta de alguns dos meus amiguinhos animais divertidos e um dos outros médicos com quem trabalho disse: Ei, você quer criar ou tentar chocar alguns ovos de pavão? Eu disse, sim, absolutamente. Isto soa fantástico. Então, cinco anos depois, aqui estamos fazendo isso todo verão. Então, sim, meus vizinhos, tenho certeza que eles adoram ouvi-los e vê-los.
David:
Você se sentiu como Khaleesi de Game of Thrones segurando seus ovos de pavão?
Lindsey:
Sim, eu não saí de nenhum fogo, então não sou tão legal.
David:
Nada como isso?
Lindsey:
Não.
David:
Mas você teve aquele momento em que teve vontade, para o Halloween, talvez você se vestisse assim, tivesse o cabelo loiro, segurasse os ovos?
Lindsey:
Não, mas ainda não tenho fantasia de Halloween para outubro, então acho que é uma boa ideia.
David:
Sim, você poderia mudar seu nome do Instagram para quebrador de correntes. A mãe conquistadora dos pavões, tem esse título muito longo.
Lindsey:
Pavões passivos, não sei, algo relacionado a investimentos imobiliários.
David:
Antes de entrarmos em sua história, conte-nos em uma frase rápida o que está funcionando para você no setor imobiliário agora?
Lindsey:
A subscrição conservadora é definitivamente uma chave para nós neste momento. Os tempos são um pouco diferentes agora do que quando começamos, há cinco anos. É um pouco mais fácil e você tinha mais buffer do que agora.
David:
Esse é um ponto muito bom. E isso é algo que não se fala muito. Não é, como quero colocar isso? Quando se trata de investimento imobiliário, sempre haverá alguma arte na ciência. Portanto, nos últimos cinco anos de investimento multifamiliar, na verdade, qualquer tipo de propriedade baseada em empréstimos comerciais, existe uma fórmula que usamos e é basicamente o seu NOI e a combinação da taxa de capitalização dessas duas coisas que criam valor. Bem, ninguém viu as taxas de juros triplicarem ou tão rapidamente, e isso tem um impacto enorme na taxa máxima. E mesmo que você fizesse tudo certo como operador, você poderia ter dobrado seu NOI e ainda poderia ficar preso com o aumento dessas taxas de juros.
E para ser justo, não sei o quanto culpo alguns desses operadores. Fizeram um excelente trabalho e ainda enfrentam problemas porque quando têm de refinanciar a sua propriedade, que já não paga o serviço da dívida às taxas de hoje ou quando vão vendê-la a outra pessoa, há menos pessoas que querem comprá-la e aqueles que vão comprar não podem pagar tanto por causa desse problema de cap rate.
Então digo tudo isso para dizer que a subscrição conservadora pode ser uma vitória. E muitas pessoas que não compraram nos últimos cinco anos sentiram que, cara, não agiram. Eu sei de tudo isso, mas estou nervoso. E se as taxas subirem? Algumas dessas pessoas parecem muito inteligentes, e aquelas que compraram nos últimos cinco anos provavelmente se sentirão muito bem se pagarem mais para obter uma taxa fixa de 10 anos, e não os balões de três anos que algumas pessoas tiraram. Agradeço que você diga que a subscrição conservadora está funcionando para você agora, porque isso não pode ser glamorizado. A gente sempre fica tipo, o que você adquiriu? Quantas unidades você conseguiu? Aqui está uma foto minha assinando meus documentos no Instagram. Todo mundo pode ver, certo? Mas você não vê muitas pessoas dizerem, aqui está uma foto minha cortando o cabelo nesta propriedade, as taxas dispararam para mim.
Lindsey:
Sim, definitivamente não estamos fechando tanto quanto antes, mas aqueles que estamos, estamos muito confiantes e suas pequenas vacas leiteiras, então isso é bom.
David:
Agora, uma das coisas que ouço muitos outros operadores multifamiliares e operadores comerciais falando é que o fluxo de caixa em si é incrivelmente difícil de encontrar. Eles estão se concentrando no valor agregado ou no crescimento do aluguel. Você está descobrindo que algo que você sente que o dinheiro está fluindo logo no primeiro ano?
Lindsey:
Então, tudo o que compramos tem um certo fluxo de caixa, a menos que compremos alguns desses fora do mercado, onde há reformas completas, onde... Podemos falar sobre alguns dos que compramos antes, onde há literalmente grama crescendo. a sala da frente e tudo mais. Mas estamos realmente tentando obter fluxo de caixa desde o primeiro dia, ainda tendo valor agregado que podemos entrar e depois refinanciar e ainda retirar a maior parte, senão todo o nosso dinheiro.
David:
OK. Bem, isso é uma boa notícia para você, Rob, porque você tem aquela grama crescendo no topo da sua cabeça. Aparentemente, ela cresce em mais lugares do que apenas nos gramados da frente.
Lindsey:
Oh, eu faço cortes de cabelo em toda a minha família, então sim, posso ir até lá. Vou te dar um também.
Roubar:
Você estará na BP Con? Vou esperar para cortar.
Lindsey:
Não, não, mas-
David:
Então você não é apenas barbeiro, mas também médico, e essa não era a expectativa que seus pais tinham para você enquanto crescia. O que eles disseram quando você disse que queria ser médico?
Lindsey:
Para todos os efeitos, eu não deveria ser médico. Definitivamente, eu não deveria ser um médico que investe em imóveis e definitivamente não deveria ser um médico que investe em imóveis com pavões em minha garagem. Mas eu cresci em uma cidade muito pequena. Fui a primeira pessoa de toda a minha família a ir para a faculdade. Ninguém investiu. Meus pais pensaram que eu iria perder todo o meu dinheiro quando disse pela primeira vez que iria investir em imóveis. Então minha mãe ficou muito feliz por eu ter ido para a faculdade. Deus a abençoe, eu a amo muito. Mas quando eu disse: “Ei, acho que quero me tornar médica”, ela disse: “Isso dá muito trabalho. Isso é muito tempo. Isto é muito dinheiro. Por que você não é enfermeira? Seu primo é LPN. Ela ganha uma boa quantia de dinheiro.
Definitivamente houve alguma dissuasão por parte dos membros da minha própria família para se tornar médico. Ainda tenho um dos cartões de aniversário do meu pai. Ele é um homem de poucas palavras, mas o que ele fala, você ouve, ele fala muito. E eu tenho isso em meu escritório, na verdade, e ele disse: “Não dê ouvidos à negatividade. Você pode fazer o que quiser e será bom nisso.” Então, ainda olho para essa citação até hoje, então percebi que tenho coragem, tenho determinação, posso me tornar médico. Então eu fui em frente.
David:
Você não perguntou onde era isso quando eu estava na pré-medicina e estava me dizendo para não fazer isso?
Lindsey:
Sim.
David:
Sim. Eu tive uma experiência parecida. Na verdade, meu pai disse: você não vai ser policial. Você nunca vai conseguir. Você não é forte o suficiente. O que é uma loucura. Não sei de onde isso vem muitas vezes. Eu sei que as pessoas que são pessimistas muitas vezes não pretendem ser tão desanimadoras quanto podem, e às vezes pode ser complicado, elas tentam proteger as pessoas da ilusão. Há algumas pessoas que diriam: vou ser o próximo Gary Vaynerchuk, e alguém precisa colocá-los em seus lugares e dizer: não, você não é. Você não consegue nem ter um emprego regular. Mas, em outros casos, há pessoas em nossas vidas que querem dizer, bem, que isso pode ser desanimador. Então, como você conheceu Lindsey, o que deveria ouvir das outras pessoas e quando deveria dizer: “Não, não me importo com o que dizem, vou seguir em frente?”
Lindsey:
Sim, boa pergunta. Eu prospero um pouco em vencer as adversidades e, se alguém me disser não, encaro isso como um desafio, mesmo que você provavelmente não consiga se tornar um médico. Bem, vou provar que você está errado. Foi um longo desafio de 11 anos para chegar a esse ponto. Mas, assim como no mercado imobiliário, quando comecei, o primeiro corretor com quem falei disse: não tenho tempo para você. E foi um grande desafio para mim seguir em frente e provar que eles também estavam errados. Então gosto de um bom desafio.
David:
Sim. Falando em desafios, qual foi a sua formação? Você teve desafios quando criança que também teve que superar?
Lindsey:
Sim, como eu disse, fui a primeira pessoa de toda a minha família a ir para a faculdade. Não é como se fôssemos pobres, mas certamente vivíamos mais com uma mentalidade de escassez do que de abundância. Ninguém me ensinou sobre como investir em ações ou não. Minha mãe tem literalmente US$ 30,000 mil em todo o seu fundo de aposentadoria agora. Não é como se eu tivesse crescido com uma colher de prata ou algo assim. Mencionei que cresci em uma fazenda de cavalos. Não havia vizinhos ao meu redor. Eu realmente era amigo de todos os animais e tudo mais, então li muito. Adoro aprender, obviamente, não teria passado 11 anos me tornando médico. Então, sim, passei muito tempo lendo e aprendendo.
Roubar:
Claro, claro. E então quero dizer, você se tornará médico. Este é um grande feito, parabéns a propósito. E conte-nos como foi trabalhar como médico nos seus primeiros dias.
Lindsey:
Sim, então é um longo caminho. Você vai para a faculdade por quatro anos, para a faculdade de medicina por quatro anos e, dependendo da especialidade que você deseja cursar, são mais três a sete anos de treinamento e residência. Então sim, é muito. Já faz muito tempo. Não é uma coisa pequena de se querer fazer. Então, na residência, você trabalha 80 horas por semana. É uma média de sessenta, sessenta e cinco mil dólares de salário. Então, quando você analisa isso, custa cerca de US $ 16 por hora como médico. E minha especialidade é medicina de emergência e trauma. Estou cercado por pessoas que não achavam que iriam acabar no pronto-socorro. Você nunca acorda pensando que vai sofrer um acidente de carro, ter um ataque cardíaco, um derrame ou algo assim. Então eu percebi, ok, se eu não vou trabalhar e cumprir essas horas, não vou receber.
E quando eu estava na residência, meu marido e eu tivemos nosso primeiro filho, ele agora tem seis anos e meio, mas percebemos, ok, precisamos fazer algo onde estejamos mais seguros financeiramente e se Deus me livre, não estou aqui ou algo assim, ainda estamos recebendo dinheiro em vez de apenas depender do meu W2, para o qual tenho que estar fisicamente presente. Então foi aí que começamos a pensar, ok, o que vamos fazer? Como vamos ganhar algum dinheiro além do meu trabalho W2?
Roubar:
Claro. Quero dizer, obviamente existe a percepção de que os médicos parecem estar bem. São sessenta e cinco mil dólares? Existe algum ponto em que deveria ser mais do que isso? Como isso funciona para os médicos?
Lindsey:
Quando você se torna atendente? Assim, depois de concluir os três a sete anos de treinamento de residência, seu salário aumenta em graus variados, dependendo do tipo de médico que você é. Portanto, há uma luz no fim do túnel, mas a maioria de nós tem centenas de milhares de dólares em dívidas na faculdade de medicina quando saímos. Eu tinha US$ 230,000 mil em empréstimos para a faculdade de medicina. Isso não é um ativo. Isso é uma grande responsabilidade. Então, muita dívida para pagar também.
Roubar:
Claro, claro. OK. Então, em que ponto foi onde, como e quando você soube que algo precisava mudar? Porque obviamente você entra nesse ritmo e pensa, tudo bem, eu tenho esse trabalho W2. Todo o meu tempo está sendo absorvido. Eu preciso mudar alguma coisa. Qual foi esse ponto de viragem para você?
Lindsey:
Sim, meu marido e eu começamos a pensar no que podemos fazer para investir. Todos os médicos com quem trabalhei têm muitas ações, então começamos a olhar para o mercado de ações. Não nos empolgou muito. E então meu marido ouviu o livro Pai Rico, Pai Pobre, livro de entrada para muitos de nós, tenho certeza. E ele disse: “Ei, acho que você precisa ouvir isso e ver o que você pensa”. Assim que li, pensei: Ok, é isso. Precisamos fazer investimentos imobiliários. E foi uma mudança de mentalidade e com força total.
Roubar:
OK. E então foi essa a centelha que o levou ao mercado imobiliário? Ou quando o setor imobiliário realmente entrou em cena?
Lindsey:
Então, assim que li o livro, disse: ok, vamos fazer isso. E eu nos inscrevi em um curso de investimento imobiliário de três dias. Houve algo bom e ruim nisso. Foi quase como uma venda de cadeira de tempo que eles te animaram e no final houve esse upsale. Então pensamos, ok, vamos nos juntar a esse grupo por US$ 30,000, e nós definitivamente… E essa parte não valeu a pena. Portanto, talvez não tenha sido o melhor começo, mas nos ensinou sobre investimento imobiliário, alavancagem e nos levou... Bem, em primeiro lugar, aprendi sobre BiggerPockets através disso. Eu não sabia o que era isso até cinco anos e meio atrás.
Lembro-me de estar na fila para tomar um café e um dos outros caras disse: “Ei, você já ouviu falar do BiggerPockets?” Eu estava tipo, “Não, o que é isso?” Então, aprendemos sobre grupos locais de investimento imobiliário e fui a um deles com meu marido no mês seguinte, e foi assim que conseguimos nosso primeiro negócio. Então houve algo de bom no primeiro curso que fizemos.
Roubar:
OK. E então é como se você estivesse apostado, quer comprar imóveis, investir, é mais que você quer ser corretor de imóveis? No que exatamente você queria começar quando estava tipo, tudo bem, eu sei que quero estar nesta carreira?
Lindsey:
Assim como na medicina, temos este ditado: você não sabe o que não sabe. Então, a princípio pensei que seria atacadista. Eu estava tipo, ah, tudo bem. Isso parece bom. Posso encontrar essas propriedades e depois vendê-las para outra pessoa. Não estou pensando, ok, bem, isso não é realmente uma renda passiva. Isso não é algo que você vai manter e ainda obter fluxo de caixa todos os meses. Então, no primeiro encontro local que fomos, tinha um cara, a esposa dele é médica, e isso ressoou em mim, obviamente, e ele na época possuía 20 unidades e disse que conseguiu 20 unidades em cinco anos. Para mim, isso parecia inatingível naquela época. Eu estou tipo, uau, 20 unidades em cinco anos, talvez eu possa ser como ele. E no próximo encontro que fomos, ele disse: “Ei, eu tenho duas propriedades unifamiliares”, e era uma área de classe D, que não sabíamos o que era classe D nem nada naquela época, mas ele disse: “Estou farto dessas duas propriedades. Eles estão muito longe. Eles estavam a uma hora de onde moramos.
Mas ele disse: “Vou entregá-los ao licitante com lance mais alto nesta sala, basicamente”. Então acabei dizendo: “Ok, esses serão nossos primeiros imóveis”. Então, nós os conseguimos sem serem vistos por US$ 2,500 cada. Então, conseguimos duas propriedades por US$ 5,000. Eu estava tipo, é isso. Eu sou um investidor. Ele veio até minha casa, tínhamos um contrato em papel que assinamos. Ele está tipo, ok, basta ir ao tribunal. Esta será a sua escritura. Aqui estão as chaves. E ele saiu. Lembro que tomamos uma garrafa de champanhe Korbel. Meu marido e eu aparecemos e pensamos, sim, somos investidores imobiliários. Isso foi antes mesmo de irmos ver as propriedades.
David:
Vou vender isso para o licitante com lance mais alto na sala.
Lindsey:
Na sala, em um encontro imobiliário local. Sim.
David:
Essa é uma atitude corajosa da parte deles.
Lindsey:
Sim, criou algum FOMO na sala.
David:
100%. E, claro, você está direcionando para pessoas que não sabem nada sobre investimentos, então-
Lindsey:
Está certo.
David:
… você ouve todo mundo falar sobre histórias de sucesso de investimentos imobiliários. Você presume que ser um investidor é uma coisa boa. Você não está pensando no que realmente está comprando. Você pode descrever o que é um bairro de classe D para os ouvintes?
Lindsey:
Sim. Então classe D é onde você não quer comprar. São as áreas do crime. Essa não era a propriedade que ironicamente tinha grama crescendo na sala da frente, mas tinha invasores que encontramos quando finalmente abrimos as portas. Portanto, tende a haver algumas drogas, alta taxa de criminalidade nessas áreas em comparação com a classe C, onde temos algumas áreas da classe C um pouco melhores, mais classe trabalhadora. Idealmente, você deseja encontrar a propriedade B ou C em um bairro de classe A. Então a classe A são aquelas com educação muito, muito boa, os gramados frontais perfeitamente cuidados e tudo mais, mas talvez tendam a ter menos valor agregado. Então, estes estavam em áreas muito ruins.
Roubar:
Sim. OK. Então você prenuncia um pouco aqui. Você compra duas propriedades por US$ 2,500 cada.
Lindsey:
Sim. 5,000 no total para duas propriedades.
Roubar:
E então eles valorizaram muito e forneceram um fluxo de caixa absurdo, certo?
Lindsey:
Ah, sim, nós entramos. Eles eram perfeitos. Não tivemos que fazer nenhuma reabilitação. Não, de jeito nenhum. Então, sim, entramos. Em primeiro lugar, não perguntamos porque, novamente, você não sabe o que não sabe. E ele se esqueceu de nos revelar totalmente que estava atrasado em muitos impostos. Havia invasores em uma das casas que ele tentou remover. Então ele cortou todos os canos e isso não os dissuadiu de deixar de morar ali. Então, quando entramos, havia frascos de urina por toda a casa. Foi uma bagunça, para dizer o mínimo.
David:
Deixe-me fazer uma pergunta. Olhando para trás, quanto ele teria que pagar a você para assumir o controle e fazer valer a pena?
Lindsey:
Sim, teria sido difícil saber o que sabemos agora. Sim.
David:
Mas quero dizer, havia um número, como cem mil valeriam a pena ou 500 mil?
Lindsey:
Cem mil. Sim, eu os teria levado por cem mil.
David:
Sim. E isso é algo que nunca se fala, certo? Você comprou um emprego basicamente.
Lindsey:
Sim. Oh sim. Compramos um emprego. Aprendemos muito. Pesquisamos empreiteiros locais no Google e encontramos um cara e pagamos adiantado. Então foi uma coisa muito sábia de se fazer sem contrato. Então sim, muitas coisas boas. Ele ainda tem-
David:
Cada erro que todos cometemos no início. Acerte você no mesmo negócio.
Lindsey:
Tantos erros.
Roubar:
Ok, então você aprendeu algumas lições aqui. Você disse que não sabe o que não sabe. Quais você diria que algumas das perguntas deveriam ter sido? Quais foram algumas das perguntas que você gostaria de voltar e fazer para ajudar a evitar isso?
Lindsey:
Sim, acho que basicamente não fizemos nenhuma pergunta, além de onde estão as propriedades?
Roubar:
Então, realmente alguma pergunta?
Lindsey:
Então, qualquer dúvida para começar. Mas sim, quero dizer, definitivamente quero perguntar: você tem alguém aí atualmente? Quais são os aluguéis, todas as coisas que você deveria subscrever, certo? Quais são os impostos sobre a propriedade? Qual é o seguro que você está pagando? Você está em dia com os impostos? Então, todas as perguntas.
Roubar:
Claro. Deixe-me perguntar isso. Naquele exato momento em que você compra essas casas, o que você achou que iria acontecer? Você estava pensando, ah, vou comprar essas casas, vou alugá-las e vou fazer o fluxo de caixa? Ou foi tipo, sim, vamos comprar e sim, eu sei que o mercado imobiliário é bom, vamos descobrir. Qual era a mentalidade real lá?
Lindsey:
Nossa mentalidade era saber que isso traria algumas propriedades de aprendizagem. Quero dizer, US$ 5,000 não é nada, mas não é muito. Isso não iria quebrar nossa conta bancária naquele momento. Então, nós os consideramos algumas oportunidades de aprendizagem. Aprendemos mais do que pensávamos que precisaríamos, mas os compramos. Acabamos consertando-os. Nós mesmos fizemos grande parte do trabalho. Meu marido é da França, mudou-se para os EUA há 13 anos, e eu brinco que quando ele se mudou para cá, ele era o francês chique que não conseguia nem trocar uma lâmpada, e agora o coitado sabe reabilitar tudo. Ele mudou toda uma linha de esgoto em uma dessas propriedades. Então acabamos reabilitando-os. Fizemos o método BRRRR aqui, se alguém já ouviu falar dele, David Greene.
E retiramos, ah, sim, mais de 100% do nosso dinheiro na propriedade. Então, nós os possuímos por cinco anos. Na verdade, acabamos de vendê-los há seis meses. Então, nós os compramos por US$ 2,500 cada. Colocamos $ 15,000 em uma unidade e $ 20,000 na outra porque eram uma bagunça absoluta, mas acabamos vendendo-as por $ 60,000 e $ 70,000 cada na primavera.
David:
Bem como partes de sua alma.
Lindsey:
Partes disso, sim. Mas nunca poderemos recuperar parte disso. Tive um prego no joelho quando estava tirando o carpete da escada de uma propriedade, tentando aprender como fazer [inaudível 00:22:52].
Roubar:
Quando você vendeu aquela propriedade, certamente deve ter havido algum aspecto do tipo, uau, estou realmente deixando de lado meu primeiro conjunto de lembranças ruins que moldaram quem eu sou hoje ou você estava tipo, claro, sim, tire essas coisas de aqui?
Lindsey:
Sim, foi uma combinação de ambos, porque embora tenhamos tido um começo muito difícil depois que eles foram reabilitados e acabamos conseguindo alguns bons inquilinos lá, eles estavam fluindo em dinheiro de US$ 400 a US$ 500 por unidade, e tínhamos comprado um duplex no cidade um mês depois de termos conseguido o primeiro. Então estávamos realmente reabilitando quatro ao mesmo tempo. Mas todos eles estavam fluindo muito bem, apesar de estarem em um bairro ruim.
Roubar:
Sim. Eu sempre gosto de perguntar isso só por curiosidade, se você pudesse voltar para o jovem Dr. Duguet, você gostaria de ter evitado essas casas ou está feliz por ter passado por essa jornada, porque obviamente você passou para fazer algo incrível com seu portfólio?
Lindsey:
Sim, eu brinco sobre o quão ruins eles são, mas aprendemos muito e não acho que teríamos a mesma coragem e determinação se não tivéssemos superado todas aquelas minas terrestres e problemas que tivemos com aqueles primeiras propriedades. E podemos ajudar a orientar outras pessoas também. Quero dizer, as pessoas sabem o quão ruins são. Eles viram as fotos nas minhas redes sociais e tudo mais, então disseram: Ei, vi suas propriedades ruins. Como você superou isso? Então aprendemos muito e podemos ensinar agora o que não fazer.
Roubar:
OK. Então você compra essas propriedades, você as vende ou há um pouco de resolução aí. Como você cresceu a partir daí?
Lindsey:
Sim. Então tivemos esses quatro primeiros que adquirimos. Acabamos fazendo o BRRRR completo sobre eles. Então comecei a fazer algumas campanhas de mala direta, cartas manuscritas, envelopes manuscritos, enviando-os, e algumas pessoas responderam a partir deles. Acabamos recebendo algumas famílias solteiras em mais bairros, B mais menos, em um lago bem perto de nós. Ainda temos todas essas propriedades. Conseguimos quatro unidades de uma das campanhas fora do mercado de um vendedor em Nova York, e você acha que teríamos aprendido essa lição, mas também compramos esta sem ver, e essa era a grama da sala que acabamos entrando. Conseguimos por US$ 20,000 mil, um prédio muito grande. Eles têm pouco mais de 1,100 pés quadrados por unidade. Então essas foram reabilitações completas. Acabamos retirando 126% do nosso capital também naquela propriedade. Então, outro retorno infinito perfeito BRRRR nesse.
E então acabamos conseguindo nossas 10 unidades que foi nosso sétimo negócio, só entre meu marido e eu. Então estávamos fazendo tudo sozinhos. Eu estava trabalhando em turnos extras no hospital, fazendo trabalho clandestino para financiar as propriedades, comprando-as em dinheiro ou no tradicional LTV de 75% dos bancos locais que usávamos e começando a formar bons relacionamentos. Mas então, cada propriedade que comprávamos, estávamos ficando sem capital. Então, em vez de pagar um empreiteiro de verdade para fazer isso rapidamente, meu marido estava aprendendo ao longo do caminho e fazendo ele mesmo muitas dessas reabilitações. Ele também administrava os inquilinos, as propriedades e tudo mais. Nada disso era passivo do jeito que pensávamos que seria quando nos envolvemos pela primeira vez, então realmente atingimos um limite em que pensamos, ok, este é outro trabalho, não estamos escalando da maneira que queremos, e nossos recursos estão sendo esgotados aqui quando chegamos a 22 unidades.
David:
A renda passiva é uma das maiores declarações de marketing de todos os tempos no mundo. Apenas que qualquer coisa seria passiva. Como as pessoas conseguem enganar os outros fazendo-os pensar que você comprará um imóvel e nunca mais tocará nele quando nada mais na vida funciona dessa maneira. Você já conheceu um casal que pensa: eu trabalhei muito para conseguir minha esposa e depois me casei com ela e nunca mais tive que fazer nada. Ela simplesmente me ama todos os dias, e neste momento é um amor passivo. É como-
Lindsey:
Meu marido definitivamente discordaria dessa afirmação.
David:
E não há aptidão passiva. É engraçado como fizemos isso. Agora, Lindsey, você leu claramente o BRRRR. Você entende essa estratégia. Estou curioso para saber se vocês já leram Investimentos imobiliários de longa distância?
Lindsey:
Yeah, yeah. Esse foi um audiolivro que ouvimos no início. Novamente, sou um bom aluno. No primeiro ano em que começamos a investir, literalmente ouvi e li mais de 100 livros diferentes. Não apenas imóveis, mas mentalidade e tudo mais. Então sim.
David:
Então, com os princípios daquele livro, isso foi algo que foi ignorado quando vocês compraram uma casa sem ver que havia grama lá, ou vocês ainda não o leram?
Lindsey:
Provavelmente superamos isso no meio ano. Já éramos umas boas oito unidades em profundidade e em processo de reabilitação neste momento. Mas parecia, com trocadilhos, um conceito de longa distância para nós também. No inicio. Queríamos imóveis que pudéssemos sentir, ver e dirigir no início, mas isso envelheceu depois que chegamos a 22 unidades, e foi aí que começamos a buscar parcerias em outras pessoas.
David:
Mas você simplesmente não conseguiu fazer um vídeo que mostrasse qual era o estado do imóvel, certo?
Lindsey:
Não.
David:
Porque existe uma maneira de investir à vista e sem ser visto. Eu faço isso o tempo todo, mas alguém tem que ver que não precisa ser nós, certo? Então essa é outra lição de aprendizado.
Lindsey:
Temos negócios de JV em que não colocamos os pés nas propriedades, mas somos proprietários delas. Somos parceiros. Somos muito ativos nos negócios de JV. Mas sim, não colocamos os pés fisicamente neles.
David:
Eu também. Tenho muitos imóveis onde nunca estive, nunca vi antes, mas alguém viu, certo? Alguém passou, fez um vídeo, ainda teve a devida diligência que foi feita.
Lindsey:
Quer seja um parceiro local ou sim, outro corretor de imóveis ou algo assim. Sim. Exatamente.
David:
Então isso é uma experiência de aprendizado. Você também aprendeu com isso. E por falar em aprendizado, entendo que existe um método que você aprendeu na residência médica que te ajudou a melhorar a rapidez com que você aprendeu. Você pode nos contar sobre isso?
Lindsey:
Ver, fazer, ensinar, é disso que você está falando. Sim. Sim. Então na medicina temos aquele ditado, então digamos que você vai aprender como fazer uma intubação. Você observa alguém fazer isso, então você mesmo faz um e, ei, agora você é um especialista atrás de um, então agora você pode ensinar um. Quero dizer, definitivamente fazemos isso na medicina, mas também se aplica ao investimento imobiliário, e trata-se de aprender processos e aperfeiçoá-los para colocar um método em funcionamento. Quer dizer, assim como os BRRRs unifamiliares que fizemos, inicialmente lemos sobre isso, assistimos alguns podcasts, ouvimos os podcasts sobre isso, conversamos com alguns dos outros investidores. Nós mesmos fizemos um, alguns deles, e agora estamos orientando pessoas e ensinando-as sobre isso também.
Roubar:
Agora estou um pouco nervoso por ser intubado sabendo que o médico pode ter feito isso apenas uma vez.
Lindsey:
Não com todos os procedimentos, mas sim.
Roubar:
Então você disse que seu sétimo contrato foi realmente uma grande virada em sua carreira. Você pode nos contar sobre esse acordo?
Lindsey:
Sim. Ai meu Deus, adorei esse negócio. Ainda possuímos esta propriedade. Portanto, esta foi uma campanha de mala direta.
Roubar:
O que isso significa para-
Lindsey:
Oh sim. Usamos um software chamado RE Property Finder. Você pode pesquisar qualquer número de unidades, qualquer valor de patrimônio líquido da propriedade. E naquela época, tínhamos como alvo os proprietários do tipo mãe e pop. Meus critérios naquela época já existiam há 20 anos. Eles tinham 100% de capital, então não tinham nenhum empréstimo com um banco, e esperávamos que essas pessoas não estivessem administrando o negócio como deveriam, e essas são as propriedades que acabamos comprando. Então compramos esse aqui, eram 10 unidades, oito delas estavam alugadas na época, mas estavam significativamente subalugadas. O aluguel médio naquela área na época era de cerca de US$ 850. Ele os alugava por 500, 525. Ele era dono do imóvel há 25 anos. Estava bem conservado, mas era muito, muito antiquado.
E então duas das unidades na parte de trás, na parte inferior, estavam basicamente sendo usadas apenas como armazenamento. Eles eram inabitáveis. Então negociamos isso para US$ 250,000 mil e então o banco financiou todo o empréstimo para construção das duas unidades nos fundos. Aprendemos muito com esta propriedade também. Meu marido aprendeu neste que as baratas podem voar e que as placas do teto também podem conter 13 pares de roupas íntimas sujas. Isso caiu na cabeça dele quando ele estava fazendo uma das reabilitações nas propriedades. Não sei o que aquele inquilino tinha em mente, mas acabámos por reabilitar as unidades. Agora estamos recebendo entre 1,000 por unidade e US$ 1,200 por unidade. Então dobramos o aluguel. Ele foi avaliado em pouco menos de US $ 800,000 quando fizemos nosso refinanciamento nesta propriedade em agosto passado, e retiramos 275% do nosso dinheiro e, após a refi, ainda estamos recebendo entre cinco e cinco e cinquenta por unidade de fluxo de caixa.
David:
Então são esses princípios BRRRR que você está empregando. Você está fazendo isso apenas no espaço comercial, não residencial. E vou esclarecer o que é isso. Quando você BRRRR basicamente os fundamentos aqui, você está tentando comprá-lo abaixo do valor de mercado? Você está tentando agregar valor a isso. Depois de fazer isso ou uma combinação dos dois, você irá refinanciar. Agora, normalmente descrevemos isso a partir de uma estrutura residencial onde a maneira de agregar valor a ela é aumentando sua comparação para uma comparação melhor. Você está procurando um imóvel residencial que valha mais e está mudando a planta, a metragem quadrada ou a condição do imóvel para corresponder a uma comparação, porque é assim que os imóveis residenciais são avaliados. Na verdade, é meio bobo como isso funciona. É tipo, bem, quanto os Jones pagam pela casa deles? Tudo bem, eu pago isso. Não faz nenhum sentido objetivo.
Os imóveis comerciais fazem muito mais sentido do ponto de vista financeiro. O que a propriedade faz? Quanto posso esperar ganhar com esta propriedade se a comprar? Então o que você está fazendo é comprar propriedades abaixo do valor de mercado porque elas estão sendo operadas de forma ineficiente. Os aluguéis são muito baixos, as despesas são muito altas, talvez haja alguma manutenção adiada e então os proprietários ficam tipo, bem, não vamos aumentar o aluguel deles porque então eu teria que consertar alguma coisa. E você está agregando valor consertando essas coisas, você está melhorando sua receita e diminuindo despesas, o que melhora o NOI.
Agora você tem uma propriedade que vale mais e, ei, às vezes você pega ventos favoráveis. Às vezes, as taxas de juros caem, as taxas máximas caem e a propriedade passa a valer mais. Assim como no espaço residencial, os valores têm subido à medida que imprimimos muito dinheiro, e assim ficou mais fácil sacar seu dinheiro de um BRRRR. O mesmo tem acontecido no espaço comercial. É tão simples quanto um imóvel residencial. Você está apenas puxando alavancas ligeiramente diferentes porque o valor dos imóveis comerciais é diferente.
Lindsey:
Isso está exatamente certo. Sim. Implementamos o que fizemos com as famílias unifamiliares e o duplex, e levamos para a unidade comercial 10, e funcionou maravilhosamente bem.
Roubar:
Bem. Isso é incrível. Quero voltar um pouco porque você disse que recebeu 275% do seu dinheiro de volta. Como foi isso? Isso é insano.
Lindsey:
Lembro-me do dia em que recebemos nosso cheque de refi e eu estava sentada na caminhonete do meu marido, que é paga pela empresa. É outra grande coisa sobre investimento imobiliário, despesas comerciais. E eu me lembro de estar sentado lá em sua caminhonete e chorando porque o cheque de refinanciamento era de $ 301,000 e os cheques de refinanciamento não são tributados, e eu estava literalmente chorando no caminhão pensando, oh meu Deus, isso é mais dinheiro do que ganhei atendendo milhares de pacientes em no último ano, no meu trabalho de médico W2, e já estávamos muito envolvidos no mercado imobiliário, mas foi quando eu realmente percebi que podemos fazer isso como carreira e isso pode substituir completamente meu salário e o que estamos fazendo.
Roubar:
Isso é tão louco. Uau. Eu quero um desses. Dê-me um desses. Portanto, esse acordo também foi um ponto de viragem de outra forma, pelo que entendi. Conte-nos sobre como ficou preso e como você conseguiu se libertar.
Lindsey:
Sim, como eu disse, este foi o nosso sétimo negócio, só eu e meu marido, e isso nos levou a 22 unidades, mas era um trabalho de tempo integral. Quer dizer, eu ainda estava trabalhando mais do que em tempo integral no hospital com os turnos extras para financiar esses negócios. Meu marido estava fazendo reabilitação, ele fazia a administração da propriedade, ele fazia a administração dos inquilinos, tudo. E percebemos que estávamos crescendo, mas não tão rápido quanto queríamos. E nós nos sentamos e pensamos, ok, o que vamos fazer? Queremos continuar fazendo assim? Ou o que podemos fazer de diferente para tornar isso mais fácil para nós mesmos e continuar a aumentar nosso portfólio e não nos esgotarmos? Então decidimos, ok, precisamos aproveitar mais, mas neste momento precisamos aproveitar o dinheiro de outras pessoas e o conhecimento e o tempo de outras pessoas também, porque meu tempo estava basicamente esgotado. Não posso fazer dois de mim tanto quanto gostaria. Então decidimos que precisávamos começar a buscar algumas parcerias e trabalhar com outras pessoas.
Roubar:
Isso é incrível. Então, conte-nos um pouco mais sobre, você disse, neste momento você está assumindo mais propriedades, está em modo de escala, mas está tentando descobrir qual é o próximo passo a partir daqui? Bem, onde exatamente você virou a esquina?
Lindsey:
Sim. Então começamos a voltar a alguns encontros. Começamos a buscar mais parcerias e nos juntamos a um grupo idealizador, o que foi realmente um grande ponto de viragem e uma alavanca para nós também. Toneladas de mentores por aí. Obviamente muitos gratuitos, muitos focados apenas em aluguéis de curto prazo, apenas em imóveis comerciais. Nós nos juntamos, chama-se Make It Happen Mastermind, e temos ligações em grupo semanais, às vezes mensais, muita responsabilidade, e formamos parcerias com outras pessoas neste grupo, e foi assim que começamos a expandir para negócios de JV, no qual obviamente ainda estamos muito ativos, além de sermos GPs em alguns acordos de distribuição.
Roubar:
Então isso é interessante porque você mencionou no início, você comprou um curso ou se matriculou em um curso, era muito caro, não foi particularmente um vencedor para você. Agora você acaba indo e se juntando a um mentor. Houve alguma diferença sobre por que um deles foi tão mais importante para você na segunda vez? Foram as pessoas, as conexões?
Lindsey:
Sim. Tínhamos procurado alguns e este parecia certo, a vibração das pessoas. Estávamos entrevistando diferentes grupos para ver com qual deles iríamos vibrar. Este em particular foi focado nas pessoas do grupo, se elas têm boa ética e também se fazem negócios em conjunto. E era isso que queríamos fazer. Não queríamos focar apenas no componente educacional. Queríamos escalar com mais algumas propriedades.
Roubar:
Você queria fazer.
Lindsey:
Sim, queríamos não apenas aprender, o que obviamente ainda aprendemos o tempo todo, mas sim.
Roubar:
Estou muito curioso aqui porque devo imaginar, especialmente no início de sua carreira como médico, que você está atendendo uma tonelada de ligações, está de plantão como médico, está intubando pessoas para o primeira vez, possivelmente, segunda vez. Ao mesmo tempo, você também gerencia seu portfólio imobiliário. Já houve um momento em que você atendeu uma quantidade absurda de ligações de inquilinos durante o dia de trabalho?
Lindsey:
Sim, é muito difícil fazer RCP e atender uma chamada ao banheiro de um inquilino ao mesmo tempo. Sim, quero dizer, felizmente meu marido lidou com muito disso. Ele meio que tem o pager, devo dizer, para os inquilinos, e eu tenho o pager para os pacientes. Mas sim, quero dizer, é difícil de administrar porque naquela época, quando atingimos nosso teto de 22 unidades, também tínhamos dois filhos muito pequenos em casa. Eram dois, um bebê e uma criança pequena, então eu tinha o aspecto de mãe e o aspecto de família também. Então era muito para equilibrar. Então eles são minúsculos.
Roubar:
Sim. Você disse que eles eram três e qual era o outro?
Lindsey:
Acho que ela tinha um ano e meio naquela época. O tempo está voando agora porque agora eles têm seis anos e meio. Minha filha completou cinco anos na quinta-feira passada e nosso filho tem 22 meses, nosso segundo filho.
Roubar:
Ouça, ei, eu tenho uma criança de dois e três anos agora. Em primeiro lugar, é uma grande diferença de idade, mas, em segundo lugar, estar no meio da sua carreira imobiliária é uma loucura. Eles estavam indo aos locais de trabalho com você? Eles eram suas pessoas improvisadas e úteis? Como foi conciliar tudo isso?
Lindsey:
Sim, nosso filho de seis anos e meio agora, ele realmente gosta. Ele diz, minhas casas quando passarmos por algumas das locais. E ele ganhou 25 centavos há alguns meses, disse ele, você precisa de dinheiro para ganhar dinheiro. Então, ele definitivamente está ouvindo algumas das coisas que dizemos sobre investimentos.
David:
Então você chegou a um ponto em que reconhece, ok, precisamos de algum apoio. Não podemos continuar no ritmo que estamos, temos filhos, temos empregos, esses imóveis que compramos. Você se saiu muito bem agora, por outro lado, é porque você se esforçou muito nisso. Você retirou 275% do seu patrimônio porque estava hiperconcentrado em reverter essas coisas. Não é passivo, é passivo. É menos passivo do que ser médico, mas ainda não é completamente passivo.
Depois de reconhecer que a parceria era o caminho que você seguiria, quais são as perguntas que você fez e recomendou que as pessoas pedissem a um parceiro em potencial para avaliá-las?
Lindsey:
Então, uma pergunta que sempre faço a outras pessoas, especialmente porque estamos fazendo alguns desses acordos de distribuição maiores, é que outros negócios de ciclo completo vocês fizeram? Uma coisa é dizer, fechei uma quantidade X de propriedades, mas se você fechou um monte delas no ano passado, mas as está administrando mal, não importa. Qualquer um pode pegar um grande negócio e derrubá-lo se não o administrar adequadamente. Por isso, gosto de ver o que os outros parceiros fizeram de ciclo completo e de ciclo completo para ter certeza de que podem ser bons operadores. Essa é a grande questão número um que procuro em outros parceiros.
David:
E por que é importante ver o ciclo completo?
Lindsey:
Assim como na medicina, se você entrar na faculdade de medicina, sim, é um grande feito dizer, ok, estou na faculdade de medicina para me tornar médico, mas isso não significa que você ainda é médico. Você ainda tem mais quatro anos na faculdade de medicina e na residência. Há muitas oportunidades de fracasso até que você realmente possa ser um médico praticante por conta própria. É o mesmo que imóveis. Só porque você comprou o imóvel não significa que ele terá sucesso. Portanto, o ciclo completo significa que você comprou, administrou bem e refez bem, ou vendeu com sucesso e não em uma venda como em uma execução hipotecária. Você não operou bem se isso aconteceu.
David:
E isso é só porque você não quer que seu parceiro fique preso em algo com o qual não tem experiência.
Lindsey:
Correto. Sim. Sim. E algumas das equipes que me procuraram para saber se eu queria entrar eram todas equipes totalmente novas. Eles não tinham nenhuma experiência. E distribuição também é um palavrão um pouco sujo agora, porque há muitas pessoas com dívidas-ponte que estão enfrentando problemas financeiros agora. E, claro, esses são os grandes que você vê nos noticiários, e todo mundo pensa que o multifamiliar é ruim agora.
David:
Bom ponto. OK. Qual é a próxima coisa que você pediria a alguém para examiná-los?
Lindsey:
Gosto de ver se eles estão integrados verticalmente em sua própria empresa? E isso não é algo que seja um obstáculo para mim, mas especialmente para alguns dos maiores negócios que estamos fazendo, se eles tiverem sua própria empresa de administração de propriedades, o que pode economizar muitas despesas. Uma de nossas propriedades na Carolina do Sul, tem 110 unidades, integramos verticalmente neste verão, e as despesas operacionais caíram significativamente, o que significa que nosso NOI também aumentou muito. E-
Roubar:
Você pode explicar brevemente, sim, o que significa integrado verticalmente?
Lindsey:
Sim, ter nossa própria empresa de administração de propriedades no prédio e não usar uma terceira empresa de administração de propriedades e fazer isso em algumas das propriedades que possuímos.
Roubar:
Ok, continue.
Lindsey:
Então isso é algo que gosto de ver, mas definitivamente não é necessário.
Roubar:
E qual é a próxima pergunta que você faria?
Lindsey:
Sim, outro pedindo detalhes de subscrição. A subscrição é para mim uma das coisas mais, provavelmente a mais importante que você precisa ter em um negócio imobiliário de sucesso. Qualquer pessoa pode fazer com que os números pareçam bons no papel, mas isso não significa que sejam precisos. Não sei dizer quantas vezes outras pessoas vieram e me apresentaram um acordo dizendo: Ei, você quer fazer uma joint venture? Você quer ser parceiro? Você quer investir parte do seu dinheiro nisso? É um ótimo negócio. O multiplicador de patrimônio, você vai dobrar seu dinheiro em cinco anos. Então eu sempre digo, ok, mostre-me a subscrição. E meu marido é engenheiro mecânico por formação, então ele é muito, muito minucioso na subscrição. E ele vai começar a analisar isso e vai olhar para cima e ver, ok, seus impostos não estão anotados corretamente.
Ele conversa com nosso corretor de seguros e eles subestimaram o valor do seguro em 10,000, US$ 20,000 em alguns casos em algumas propriedades. Há muitas, muitas coisas que podem dar errado e, se você não fizer sua própria diligência e observar como eles estão subscrevendo, o negócio pode dar muito errado. Às vezes, eles não cobram taxas de administração de propriedades. Se eles estiverem usando uma terceira empresa, estão perdendo coisas enormes que realmente afetarão sua propriedade de forma negativa, e você não ganhará dinheiro com isso se não estiver subscrevendo bem. Então isso é enorme.
E uma das outras coisas que gosto de ver é como estão pesquisando a área do imóvel? Mencionamos que ainda nem entramos em algumas dessas propriedades e com as quais estamos fazendo parcerias. Então, eles estão realmente fazendo pesquisas de mercado? Eles podem nos dar o memorando operacional ou um pedaço de papel dizendo, ok, subjetivamente eles acham que esta é uma ótima área porque, ah, nossos amigos, nossa família está se mudando, eles estão construindo um novo posto de gasolina aqui. É uma área que está realmente crescendo, mas são só eles que pensam assim. Mas quando olhamos realmente para os números e a demografia, vemos que estamos a perder 2% ano após ano durante os últimos cinco anos de crescimento populacional. Então não quero investir em uma área que não está aumentando.
Então, principalmente, você precisa fazer a devida diligência, seja você um operador ativo, seja um sócio limitado, sócio limitado, isso é o mais passivo que você pode conseguir, mas você ainda precisa ser capaz de olhar para os números e entender se o negócio é bom ou não.
David:
Ótimas perguntas aí. Eu realmente gosto disso e é algo prático com o qual todos podemos seguir em frente. Muito rapidamente, Lindsey, dê-nos uma ideia de onde está seu portfólio hoje em termos de número de propriedades, patrimônio líquido nas propriedades e seu fluxo de caixa.
Lindsey:
Neste momento temos um total de 472 unidades. Na verdade, na próxima terça-feira fecharemos uma unidade 72 em Springfield, Missouri. Então esse vai nos levar além da linha de 500 unidades, o que será um grande marco para nós. Então isso é uma mistura de… Sim, é um grande marco para nós. Então, isso acabou com algumas dessas casas unifamiliares no lago. Temos um acordo JV de oito unidades em Indianápolis. Temos 21 unidades em Chicago, que são aluguel de curta duração, tipo hostel e bar restaurante. Temos a unidade 110 na Carolina do Sul, uma unidade 212 em Kansas City. Das 72 unidades que vamos fechar, temos as 10 unidades em quatro complexos nessa área. E então, em frente à faculdade de medicina do meu hospital, temos contrato para fechar em outubro, um estudante de medicina com 19 unidades. Então, obviamente, esse é o meu caminho. E duas casas abaixo, é uma grande mansão que estamos convertendo em uma unidade de 13 unidades, também um prédio para estudantes de medicina, então temos algumas outras propriedades em obras aqui também.
Roubar:
Uau. Bem, deixe-me te perguntar isso. Há mais alguém em sua vida que você provou estar errado ao chegar a este ponto? Porque quero dizer que 500 unidades é muito, mas estou curioso, há pessoas ou pessimistas que possam ter dados de você no início e agora podem dizer tipo, uau, isso é uma façanha maluca?
Lindsey:
Provavelmente o primeiro corretor com quem falei depois daquele seminário de três dias. Eles dizem, ok, você precisa encontrar sua equipe principal. Você precisa de um advogado em sua equipe, você precisa de um corretor. Então, eu estava analisando a lista de verificação, fazendo minha devida diligência e minhas etapas de ação, e liguei para um corretor local e ele disse, ok, bem, que tipo de propriedades você está procurando? Quais são os seus critérios? E eu realmente não tinha critérios, então, honestamente, para ele, provavelmente parecia que não sabia o que estava fazendo porque não sabia, mas ele me disse diretamente, não tenho tempo para você. E isso realmente me afetou porque eu pensei, uau, se não consigo nem conseguir que nenhum corretor me dê tempo, como vou fechar alguma propriedade? Então, sim, tenho certeza que ele ficaria chocado ao ver onde estou agora.
Roubar:
E para encerrar, só por curiosidade, você também pode nos dar um retrato de como é sua vida hoje? Tenho certeza de que é muito diferente de quando você começou. Eu adoraria ouvir.
Lindsey:
Sim, a vida é definitivamente muito ocupada. Provavelmente, se não ainda mais ocupados, porque agora temos três filhos, em vez de apenas aquele quando começamos. Então, ainda estou trabalhando no hospital como médico. Na verdade, estive lá esta manhã e também me tornei o diretor regional do meu sistema hospitalar. Então agora estou gerenciando um monte de outros médicos e tudo mais. Mas eu tinha em meu quadro de visão no início deste ano que não queria mais fazer turnos noturnos e queria reduzir o tempo de trabalho no hospital. E especificamente para os turnos noturnos, eu não tinha certeza de como isso iria acontecer. E desde que assumi esse papel, isso aconteceu, então é ótimo. Acredito muito em quadros de manifestação e visão e tudo mais, então isso é muito bom. Estou tendo mais tempo em casa com a família agora, mais alguns finais de semana de folga, então mais tempo para imóveis e mais tempo para fazer coisas assim.
Estou realizando alguns encontros locais agora, então normalmente recebemos entre 50 e 75 pessoas. Estamos fazendo trimestralmente. São gratuitos, estamos retribuindo à comunidade. Adoro falar sobre investimentos imobiliários, por isso é muito divertido conversar e ajudar a ensinar isso a outras pessoas também. E depois passar muito tempo com os três filhos, obviamente. Eles têm muitos novos hobbies à medida que envelhecem. Meu marido treina o time de futebol do nosso filho, então isso é divertido para eles. E o setor imobiliário está definitivamente nos ajudando a dedicar mais tempo.
No papel agora, a partir do verão, estamos oficialmente livres financeiramente com nossos investimentos imobiliários. Então é uma sensação boa poder trabalhar no hospital porque quero e não porque sou obrigado. Trabalhei muito para me tornar médico. Nunca quero desistir completamente, mas é um peso tirado dos ombros sentir isso.
Roubar:
O que financeiramente livre significa para vocês?
Lindsey:
O que significa que estamos tendo fluxo de caixa suficiente de nossos investimentos para que, se eu perder meu emprego hoje, possamos pagar as contas.
Roubar:
Incrível. Bem, parabéns.
Lindsey:
Obrigado. Portanto, agora estamos a trabalhar na riqueza geracional, que é outro objetivo. Próxima Etapa.
Roubar:
Você está há cinco anos e criou algo que 99% dos nossos ouvintes desejam. Tenho certeza de que nos próximos cinco anos você também acabará com isso. Muito obrigado por compartilhar conosco. Se as pessoas quiserem aprender mais sobre você, se conectar com você e fazer todas essas coisas boas, onde poderão encontrá-lo?
Lindsey:
Sim, sou a única Lindsey Duguet no Facebook, então você pode me digitar lá. Eu tenho Instagram. Cloverkeycapital.com é o nosso site. Portanto, respondo muito bem a todos que me enviam mensagens. Então, novamente, adoro falar sobre investimentos imobiliários, então adoraria conversar com mais alguém também.
Roubar:
Legal. E Davi, e você?
David:
Davidgreene24 em todas as redes sociais. Vá me seguir lá e confira davidgreene24.com e spartanleague.com. Você pode aprender muito sobre mim. E você, Rob?
Roubar:
Legal, você pode me encontrar no YouTube @robuilt se quiser um vídeo longo e, se quiser vídeos imobiliários realmente malucos onde David aparece em minhas listas, você pode me seguir no Instagram também.
David:
Vá dar uma olhada. Esse foi um vídeo muito engraçado que fez… Se você quer saber como o Rob fica de batom, é imperdível. Lindsey, obrigado por estar aqui e obrigado por compartilhar a história e obrigado por não ouvir as pessoas que lhe disseram que você não pode fazer isso. Continue.
Lindsey:
Obrigado a vocês.
David:
Este é David Greene para Rob, colocando o homem em manifestação, Abasolo. Assinando.
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Neste episódio cobrimos:
- Como construir um enorme portfólio imobiliário em cinco anos (ou menos)
- Mala direta e outras formas que Lindsey encontrou negócios matadores fora do mercado
- Por que você deveria NUNCA compre uma casa visão invisível (a menos que você faça isso)
- Parcerias imobiliárias e como utilizá-las para construir um portfólio ainda maior
- Criando renda passiva e por que você NÃO PODE confiar no seu W2 para sempre
- Trabalhar em tempo integral enquanto dirige um carteira imobiliária e como começar a terceirizar tarefas
- E So Muito mais!
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- engenheiro
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- propriedade
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- ética
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- SEMPRE
- Cada
- todo dia
- todo o mundo
- todos
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