Mais de uma década depois de um colapso hipotecário nos EUA ter ameaçado destruir o sistema financeiro internacional, um investidor "Big Short" vê mais uma vez um desastre financeiro a fermentar no mercado imobiliário.
Dave Burt, CEO da empresa de investigação de investimentos DeltaTerra Capital, que visa ajudar os clientes a gerir o risco climático, foi um dos poucos cépticos que reconheceu que o mercado imobiliário estava à beira do colapso em 2007.
Ele ajudou dois dos protagonistas do livro best-seller de Michael Lewis, "The Big Short", a apostar contra o mercado hipotecário antes da crise financeira global de 2008. No final das contas, eles estavam certos e estima-se que ganharam milhões.
Agora, Burt acredita que um risco climático negligenciado poderá fazer com que a história se repita.
“Estou sempre atento a essas grandes questões sistêmicas e há algumas razões para isso”, disse Burt à CNBC por videoconferência.
"Profissionalmente, se algo está mal precificado, então como investidor, que tem sido meu trabalho durante a maior parte da minha carreira, sua principal oportunidade de agregar valor é identificar algo que seja muito barato para comprar para seus clientes ou algo que seja muito caro para vender para o seu cliente", disse ele.
"De uma perspectiva pessoal, e isto é parcialmente baseado na perspectiva profissional, tenho visto quando isso corre mal, quão impactante isso pode ter nas economias e na sociedade e nos nossos mais vulneráveis. E estou realmente a pensar no pós-global período de crise financeira aqui nos EUA, de 2008 a 2012, onde houve uma enorme quantidade de sofrimento humano."
Eventualmente, você atingirá um ponto de inflexão local ou nacional, onde algum tipo de bolha estourará.Jeremy PorterChefe de implicações climáticas na First Street Foundation
Burt disse que a pesquisa da DeltaTerra Capital sugere que 20% dos lares dos EUA têm “exposição significativa” a um problema de precificação incorreta devido ao risco de inundação. Se concretizadas, alertou que as consequências poderão assemelhar-se à correcção extraordinária observada durante a crise financeira global.
“Pensamos nesta questão de reavaliação de preços como talvez um quarto do tamanho e magnitude da [crise financeira global] no total, mas é claro que é muito, muito prejudicial para as comunidades expostas”, disse Burt.
Os seus comentários surgem numa altura em que o mercado imobiliário está actualmente a passar por uma grande mudança fundamental devido ao aumento das taxas hipotecárias e à medida que os bancos centrais globais continuam a lutar contra a inflação através do aumento das taxas de juro.
Por sua vez, Burt diz que algumas fissuras estão começando a aparecer nos termos do custo do seguro. Ele observou a recuperação na Flórida de Furacão Ian foi um problema que ele está observando de perto, especialmente porque esta tempestade expôs um pesadelo de seguro contra inundações para proprietários de casas.
“Eles se tornarão um abismo este ano? Não tenho certeza”, disse Burt. “Mas uma observação dos dados fundamentais de maior frequência sobre vendas e estoques de casas indica que as coisas estão definitivamente indo mal para essas propriedades expostas.”
Mercado imobiliário dos EUA sobrevalorizado?
Embora a maioria dos investidores permaneça céptica quanto ao impacto dos riscos climáticos nas suas carteiras, um estudo recente alertou que o mercado imobiliário dos EUA poderá estar sobrevalorizado em cerca de 200 mil milhões de dólares devido a riscos de inundações sem preço.
A análise foi publicada em meados de fevereiro na revista Mudanças Climáticas Natureza. De autoria de pesquisadores do Fundo de Defesa Ambiental, da First Street Foundation e do Federal Reserve dos EUA, entre outros, o estudo modelou mudanças no risco de inundação em nível de propriedade nos EUA ao longo das próximas três décadas e alertou que as famílias de baixa renda eram particularmente vulneráveis. à desvalorização do valor da casa.
“A maior razão pela qual isto é importante, do nosso ponto de vista, é que o risco climático não está a ser contabilizado no mercado imobiliário”, disse Jeremy Porter, chefe de implicações climáticas da First Street Foundation, à CNBC.
“Os custos atuais ou as avaliações das casas não levam em conta a realização do risco real de inundação, e isso sem levar em conta que temos uma enorme sobrevalorização associada às propriedades em todo o país”.
Porter alertou que, à medida que as pessoas continuam a não ter informações suficientes sobre os riscos climáticos quando compram as suas casas, persiste o perigo de as famílias poderem perder uma proporção significativa do valor das suas propriedades da noite para o dia.
“Não é tão improvável dizer que você atingiu um ponto de inflexão”, disse Porter. "Pode ser comunidade por comunidade. Pode ser um ponto de inflexão maior que você atingirá em todo o país no mercado imobiliário. Mas, eventualmente, você atingirá um ponto de inflexão local ou nacional onde haverá algum tipo de bolha que estoura."
Actualmente, o estudo indica que quase 15 milhões de propriedades nos EUA enfrentam uma probabilidade anual de inundações de 1%, prevendo-se que os danos anuais às propriedades residenciais excedam os 32 mil milhões de dólares.
Alertou também que o aumento da frequência e gravidade das inundações no meio do aprofundamento da emergência climática poderá fazer com que o número de propriedades nos EUA expostas a inundações aumente em 11% e as perdas médias anuais aumentem em pelo menos 26% até 2050.
“Quando você compra uma casa, uma das considerações mais importantes é o custo de manutenção dessa casa e acho que muitas decisões importantes são tomadas com base nisso”, disse Burt.
"Em última análise, até que as pessoas tenham boas informações sobre como serão estes custos relacionados com o clima, estaremos a criar novos problemas todos os dias. Penso que esse é realmente o cerne da questão."
Refletindo sobre as conclusões do estudo, Jesse Gourevitch, pós-doutorando no Fundo de Defesa Ambiental, disse à CNBC que a sobrevalorização era mais generalizada entre os proprietários de baixos rendimentos.
Ele acrescentou que "se ocorrer deflação de preços, isso terá o potencial de ampliar as disparidades de riqueza nos EUA e exacerbar a desigualdade".
Outro risco significativo, disse Gourevitch, será provavelmente o dos efeitos potencialmente prejudiciais sobre as receitas fiscais dos governos locais, porque o total dos municípios normalmente depende fortemente dos impostos sobre a propriedade. “E ter isso vinculado a um ativo físico que está exposto às mudanças climáticas, creio, introduz muitos riscos para a estabilidade desse fluxo de receitas”, disse Gourevitch.
‘Uma crise humanitária’
Longe de ser uma questão interna, Burt sublinhou que os riscos climáticos associados ao mercado imobiliário dos EUA representam um grande problema para os países de todo o mundo.
“Penso que quando se começa a pensar sobre estas questões a nível global, começa-se a pensar nas implicações maiores de que os países mais expostos são também os mais empobrecidos”, disse Burt.
“É mais uma crise humanitária quando você começa a olhar para isso através de lentes globais.”
A Munich Re, a maior empresa de resseguros do mundo, observado perdas económicas acentuadas em 2022, à medida que a crise climática provocou fenómenos meteorológicos mais extremos, como o furacão Ian nos EUA e as inundações apocalípticas no Paquistão. Resseguro refere-se ao seguro para companhias de seguros.
Estimou que estas perdas ascenderam a 270 mil milhões de dólares no ano passado, dos quais cerca de 120 mil milhões de dólares foram cobertos por seguros. O total de sinistros segurados dá continuidade à tendência de perdas elevadas nos últimos anos.
“No final das contas, alguém tem que pagar por essas perdas crescentes”, disse Ernst Rauch, cientista-chefe do clima e geo da Munich Re, à CNBC. "Não importa se está segurado ou não, é um fardo económico crescente."
Uma área de particular preocupação, disse Rauch, foram as inundações repentinas. Isto se refere a um tipo específico de inundação em que a chuva cai tão rapidamente que o solo subjacente não consegue drená-la com rapidez suficiente.
Ele citou o inundações excessivas observadas na Alemanha em 2021 que fez com que rios transbordassem e devastassem cidades no oeste da Alemanha, Bélgica, Áustria e partes da Holanda, Suíça e Luxemburgo.
Rauch disse que a frequência crescente destes tipos de eventos extremos de precipitação local ou regional ainda está sendo subestimada. “Não importa se falamos de um proprietário típico na Alemanha ou em outras partes do mundo”, acrescentou.
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- Fonte: https://www.cnbc.com/2023/04/06/a-big-short-investor-sees-disaster-brewing-in-housing-markets.html
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