Nós estragamos tudo. Nosso investimento imobiliário erros em 2023 totalizou até centenas de milhares de dólares, e embora No mercado é O espetáculo onde se reúnem investidores imobiliários especializados, hoje é a prova de que todos cometemos erros. De contas fiscais esquecidas para desastres paisagísticos esse custo seis dígitos em juros, deixando seu gerente de propriedade administrar seu aluguel de curto prazo, e esquecendo de uma casa que você possui– esses erros são difíceis.
Se você sente que fez algo sério erros de investimento em 2023, não se preocupe, pois neste episódio, nosso convidados especialistas falarão sobre algumas de suas perdas imobiliárias mais dolorosas do ano passado como entretenimento para você aproveitar! Já se esqueceu que você possuía uma casa que tinha juros acumulados? Pensou que aquele negócio em que você perdeu dinheiro acabou? Não consegui uma licença e agora você está preso pagando custos de manutenção de seis dígitos sobre alguns arbustos? Você provavelmente não cometeu esses erros, mas nossos convidados cometeram!
Fique por perto para ouvir exatamente o que você NÃO DEVE fazer em 2024 (e além) e como você pode transformar uma situação terrível em um negócio lucrativo... ou pelo menos em uma lição que você não repete.
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Dave:
Olá, pessoal. Bem-vindo ao No Mercado. Sou seu anfitrião, Dave Meyer, acompanhado hoje por James, Kathy e Henry. E hoje vamos falar dos maiores erros que cada um de nós cometeu em 2023, pelo menos até agora. Acho que ainda temos alguns meses para cometer ainda mais e cometer erros, mas pelo menos não sei vocês, tenho muitos erros para preencher este programa.
Poderíamos ter um episódio muito longo hoje, mas vamos apenas começar. Antes de entrarmos em cada um de seus erros individuais, adoraria saber quais erros você está ouvindo agora. Henry, sei que você trabalha com muitos alunos. Você treina muitas pessoas. Há algum erro ou tópico comum que você ouve sobre o mercado de investimentos atual?
Henry:
Sim, acho que um dos erros mais comuns que as pessoas cometem agora é não levar em consideração os custos de manutenção suficientes, porque o custo do dinheiro é muito alto e, por isso, as pessoas estão fazendo orçamentos. Eles estão orçamentando seus custos de manutenção quando fazem a inversão, mas então pode acabar tendo que contrair empréstimos a uma taxa de juros mais alta do que o esperado e, então, manter as propriedades por mais tempo do que o esperado.
É muito mais caro agora quanto mais tempo você leva para terminar um projeto. E penso que as pessoas não estão a ser suficientemente conservadoras quando consideram os custos de manutenção.
Dave:
Bem, acho que provavelmente será um tema. Na verdade, isso é algo semelhante que eu ia dizer. Mas Kathy, você está vendo algum erro comum que acha que nosso público deveria tentar evitar?
Katya:
Quero dizer, os grandes erros que tenho visto ao longo dos anos repetidamente são as pessoas que compram e mantêm propriedades que parecem realmente boas online e que parecem baratas. Eles confiam no agente. Eles não fazem as avaliações e inspeções e pedem que terceiros verifiquem se os imóveis estão em uma boa área e se realmente terão o desempenho que eles desejam e como está escrito no papel.
Então basicamente não confie no pro forma, no que está no papel. Você sempre tem que descobrir a realidade disso. Portanto, não colocando no pro forma a suposição de que os aluguéis continuarão a subir. Nós simplesmente não sabemos disso. Não sabemos se os preços continuarão a subir. A propriedade só precisa fazer sentido agora e ser capaz de fazer o pro forma se tudo correr bem, fazer um teste de estresse ou se o aluguel cair, você ainda conseguiria lidar com isso?
Dave:
Você já ouviu esse conselho que as pessoas estão dizendo? Não é necessário gerar fluxo de caixa no primeiro ano porque os aluguéis aumentarão. E sim, há dois anos isso fazia muito sentido. Mas penso que outro erro comum é pensar que as rendas vão necessariamente continuar a subir. Eles poderiam, eu não sei. Mas se você conta com isso para fazer seu negócio funcionar, é um pouco arriscado.
Katya:
Sim, acho que digo isso, então vou me defender aqui.
Dave:
Ok.
Katya:
E é que seus custos são os mais altos no primeiro ano. Você tem custos de aquisição, seus custos de fechamento. Então, se você está apenas olhando para o primeiro ano pro forma, não vai parecer muito bom. Então tome cuidado com isso.
Dave:
Quero apenas dizer sua taxa de execução. Se sua taxa de execução não parece boa e você vai cair sem contar os custos únicos que ocorrem em seu primeiro ano, então talvez procure outro lugar.
Katya:
Sim, simplesmente não sabemos. Sabemos que tivemos um crescimento massivo dos aluguéis e talvez isso se estabilize por um tempo. Parte desse crescimento dos aluguéis foi de cerca de 20% em um ano de aumento dos aluguéis, então devemos contar isso como crescimento dos aluguéis nos próximos cinco anos, honestamente.
Dave:
Totalmente, sim, sim. E você, Tiago? Algum erro comum que você está vendo?
James:
Apenas o abuso da dívida e realmente fechar o negócio corretamente. Não importa se é dinheiro forte, financiamento residencial urbano. Qualquer tipo de dívida existente é substancialmente mais cara, o que está atrasando as coisas. O que estamos vendo é que as pessoas estão tendo alguns problemas. Assim como Henry disse, esses negócios demoram muito mais e eles não ajustaram seu pró-forma para levar em conta esses tempos de espera extras. Quero dizer, uma casa típica de dois anos atrás seria vendida em três dias. Agora podem ser necessários 30, e a dívida aumenta.
Custa mais dinheiro. Em conjunto com isso, as pessoas ainda estão entrando e só comprando porque querem fechar o negócio, e então não estão definindo suas estratégias de saída. Vejo algumas pessoas terem problemas porque fecham com um empréstimo para desenvolvimento. Eles estão planejando refinanciar a taxa e o prazo da propriedade, mas não entenderam realmente o lado da dívida comercial.
E eles estão tendo que trazer muito mais dinheiro porque os valores do empréstimo mudaram muito com a cobertura do índice de dívida, e então eles estão ficando sem liquidez. E então eu sinto que as pessoas estão bloqueando sua liquidez e ficando presas em pagamentos muito altos e isso pode ser muito desastroso.
Dave:
Tudo bem. Bem, esses são alguns erros comuns que estamos vendo agora e que todos que estão ouvindo deveriam obviamente tentar evitar. E depois dessa rápida pausa, vamos abordar os erros talvez incomuns que nós quatro cometemos este ano. Então já voltamos. James, vamos ouvir sobre seus erros. Eu sinto que você sofre muitas oscilações todos os anos. Você se sente confortável em assumir alguns riscos. Então isso significa cometer alguns erros?
James:
Bem, a primeira coisa, um dos meus primeiros erros que acho que cometi este ano é não comprar o suficiente no início do ano. O mercado esteve neste modo de sobrecorreção por um segundo, onde vimos os preços subirem desde o início do ano, provavelmente mais 5% numa recuperação, não em crescimento, mas em recuperação.
Houve alguns negócios óbvios em que você olha para eles e pensa: “Não importa o que aconteça, esta é uma boa compra”. Mas passamos por cima porque tínhamos muitas coisas acontecendo. Eles disseram, ei, esta é a coisa mais inteligente a fazer. Mas realmente a coisa mais inteligente a fazer é ganhar muito dinheiro. Então é como comprar o negócio, não importa o que aconteça, e descobrir.
Dave:
Antes de continuar, James, quando você não comprou mais negócios, é porque você sentiu que já tinha muito risco disponível, muito dinheiro no mercado e não tinha certeza sobre isso, ou não tem capacidade para lidar com isso?
James:
Existem inúmeras razões pelas quais não o fizemos. Parte disso é que sempre que o mercado muda, sentimos que temos que reconstruir os nossos negócios e os nossos sistemas nesse ponto, por exemplo, como estamos a fazer os nossos planos de renovação, que tipo de empreiteiros estamos a contratar, como estamos indo para emitir licenças, que tipo de pessoal queremos e como estamos implementando o plano precisa ser diferente hoje do que era há dois anos, porque é um mercado completamente diferente. Mesmo que o mercado ainda esteja saudável, o estoque esteja baixo, ainda é diferente, certo?
O custo do dinheiro está subindo, então faz mais sentido contratarmos mais empreiteiros de maior calibre e pagá-los muito mais porque a dívida será compensada. E o que acontece é que estamos reconstruindo todas as nossas equipes de construção, nossa equipe de desenvolvimento. Na verdade, trouxemos todo mundo para dentro de casa para que possamos manter a velocidade. Portanto, são necessárias muitas peças de xadrez em movimento para você avançar para o próximo mercado. Essa foi uma das pausas que fizemos. A outra pausa que fizemos é que temos muitas coisas.
Estamos construindo 80 casas urbanas no momento. Temos US$ 20 milhões em lançamentos, que são… São apenas projetos maiores. E então queríamos analisar o inventário. Mas à medida que você analisa seu estoque, você não vai ganhar o que fazia quando o comprou há 12 meses. Seu desempenho não vai atingir o que você pensava porque o mercado mudou. E isso é apenas parte do setor imobiliário e dos investimentos. Mas a melhor maneira de compensar isso às vezes, se você for um negócio óbvio, você ainda deve comprá-lo e descobrir como…
Em vez de repassar ou vender, é como descobrir como coletar essa receita, mesmo que seja um plano simples. Então, poderíamos ter feito algumas coisas muito simples e ainda ganhar um bom dinheiro, mas fizemos essa pausa. Agora, a pausa foi boa porque nos permitiu reiniciar, mas provavelmente deixamos pelo menos um quarto de milhão de dólares na mesa.
Dave:
Sim. Tudo bem, ótimo. Obrigado por explicar isso. Isso faz sentido. Mas obviamente, em retrospecto, dói um pouco. Vamos ouvir sobre esse erro.
James:
Um dos maiores erros com os quais estou lidando agora… É engraçado porque as pessoas ficam tipo: “Você está lidando com isso? Você faz tantos projetos. Simplesmente acontece. Estamos vendendo uma casa muito cara. Temos um empréstimo de US$ 1.8 milhão para isso. Vale quatro milhões e meio. Temos uma ótima compra nele. Passamos por uma reforma enorme e substancial, onde investimos cerca de um milhão de dólares nesta propriedade, ou são cerca de 800 agora. Reconstruí tudo. Levamos cerca de 18 meses para obter licenças e construí-lo.
Na verdade, levamos cerca de 20 meses para retirar os inquilinos, obter as licenças e reconstruí-lo. Estamos chegando ao final. E uma coisa sobre a qual estávamos conversando com a cidade foi que eles disseram: “Oh, ei, quando você for obter sua licença de paisagismo, basta limpar e nivelar. Ficaremos bem. Normalmente, essa é uma licença de venda livre. Portanto, durante estes 18 meses, poderíamos ter retirado esta licença a qualquer momento. Mas à medida que você avança, você está comprando negócios, você está avançando, você está trabalhando no projeto, você está focado na casa e em estabilizá-la.
Terminamos com a casa e vamos retirar nossa licença de limpeza e classificação. Acontece que já sabíamos que havia alguns pântanos na propriedade e tivemos que passar por um checklist formal da CIPA para esse plano de paisagismo.
Dave:
Ah não.
James:
Estamos nesse acordo há sete meses, pagando US$ 18,000 por mês enquanto aguardamos a aprovação e a casa está completamente pronta. E não só isso, não queremos vendê-lo porque parte do enorme valor desta propriedade está em dois hectares e meio no centro de Bellevue, o que é muito difícil de encontrar. Então é muito exclusivo, mas não podemos fazer nada até conseguirmos essa licença. Muitas coisas foram desencadeadas com base nisso.
Mesmo que estivéssemos conversando com a cidade e eles dissessem: “Tudo vai ficar bem. Tudo vai ficar bem. Não se preocupe com isso”, então eles mudaram de ideia e podem fazer isso às vezes. Portanto, a melhor coisa a fazer é bloquear suas licenças e seu plano de jogo imediatamente, e esperamos muito. E a partir de agora, se eu atingir a marca de 10 meses, que provavelmente irei atingir, serão US$ 180,000 que me custarão. Quando compramos o negócio, tínhamos um empréstimo de 8%. As taxas subiram e agora temos um empréstimo de 11.5%.
Então, estamos apenas pagando esse custo. E o que isso significa é sempre... Mesmo que você ache que não é grande coisa, basta colocar o plano em ação, verificá-lo e seguir em frente. Como estamos literalmente finalizados com a parte elétrica, o encanamento, o prédio, tudo, simplesmente não conseguimos uma licença de paisagismo.
Katya:
Inacreditável.
Henry:
Isso machuca. Isso machuca.
James:
Isso dói. Que desperdício de dinheiro.
Dave:
Você normalmente puxa todas as suas licenças logo no topo? Ou como você evita isso no futuro?
James:
O que você deveria fazer, porque sabíamos que era um lote grande, muitas vezes você não pensa em tirar uma licença de desmatamento e classificação, mas porque estávamos limpando dois acres e meio... E não estávamos classificando o coisa toda. Foi porque deveríamos ter olhado mais para o código, e eu teria feito isso de forma um pouco diferente. Portanto, você precisa de uma licença de limpeza e classificação na cidade específica depois de limpar mais de 5,000 pés quadrados. E isso não é como um trator. Isso é apenas limpar arbustos.
E porque pensamos que estávamos apenas removendo arbustos adesivos, mas sem tocar no solo, tudo ficaria bem, o que no código diz que está tudo bem, a menos que você faça mais de 5,000 pés quadrados. Bem, temos um lote de 80,000 pés quadrados. E honestamente, por causa dos 18 meses, os arbustos adesivos continuaram crescendo. Se tivéssemos mantido isso durante todo o projeto, provavelmente também não teria sido um grande problema.
Mas por que gastar dinheiro mantendo-o quando você vai arrancar tudo e gastar 100 mil no paisagismo de qualquer maneira? E então é apenas uma daquelas coisas em que você poderia, deveria, deveria. Teria sido muito fácil incluí-lo em nosso plano. Simplesmente não o fizemos, e agora temos que pagar caro por isso.
Dave:
Isso machuca. Lamento ouvir isso, cara.
Katya:
Sim, isso é apenas mais um dia na Califórnia, certo? É assim que funciona aqui. É por isso que virar na Califórnia me aterroriza.
Dave:
Você apenas espera uma espera de 10 meses.
Katya:
Sim.
James:
Mas você sabe o que? É minha culpa. É minha culpa. E você tem que assumir seus próprios erros como investidor, e às vezes é assim que acontece. É uma merda, mas o bom é que vamos concluir o projeto. Nós vamos vendê-lo. Vamos ganhar um pouco de dinheiro ou receber nosso dinheiro de volta, e então faremos isso de novo.
Dave:
Bem, essa é uma boa atitude e, felizmente, você tem 180 mil a perder. No acordo, quero dizer. Há muita equidade nisso. Não você pessoalmente. Mas se você ainda pudesse perder 180 mil em lucro potencial e ainda assim empatar, isso mostra que você fez uma ótima compra nesse negócio.
James:
Uma ótima compra, mas quero dizer, pense no que você pode fazer. Você pode comprar outra casa com 180 mil.
Henry:
Você pode comprar um casal no Arkansas.
Dave:
Oh sim. Deixa pra lá, cara.
James:
Você pode estar fazendo um empréstimo com taxas de juros altas. Você poderia estar comprando um acordo. Que desperdício de tempo e dinheiro. Novamente, às vezes o plano dá errado.
Dave:
Tudo bem. Bem, obrigado por compartilhar isso conosco. Henry, qual foi o seu maior erro em 2023?
Henry:
Nossa, meu maior erro de 2023, então acabei de fechar o negócio onde… Essa foi minha primeira virada onde perdi dinheiro.
Dave:
Quantas jogadas você fez antes de perder dinheiro em uma?
Henry:
Algumas centenas.
Dave:
Oh, tudo bem. Essa é uma excelente porcentagem de vitórias.
Henry:
Cheguei bem perto de perder dinheiro no início do ano, mas na verdade, quando fiz as contas, ganhei cerca de US$ 8. Eu ainda considerei isso como positivo.
Dave:
Só não conte a taxa de retorno disso. Você ganhou dinheiro.
James:
Contanto que você esteja no verde, está tudo bem.
Henry:
Verde é verde, meu caro. Verde é verde.
Katya:
Apenas perdi tempo.
Dave:
Qual foi sua taxa horária nesse negócio?
Henry:
Mas esta, então esta é uma casa que comprei. Ficava numa parte mais rural da cidade, mas ocupava três acres. Foi um bom negócio, cara. Paguei 180 por ele e o ARV estava entre 350 e 375. Precisava de uma reforma de 70,000 a $ 80,000. E então comprei pensando e entendendo que tinha várias saídas. Muitas coisas foram levadas em consideração que tornou isso um erro. Foi um bom negócio. Comprei um bom negócio. Não foi que eu fiz um mau negócio, mas foi o caso de eu ter crescido rápido demais.
E então, depois da compra, acabei tendo que contratar um gerente de projeto porque estávamos comprando muitos negócios na época e trabalhando em muitos projetos. Não é como se eu tivesse esse processo de gerenciamento de projeto estabelecido. Eu estava vindo treinar esse cara e ele é fantástico. Ele está fazendo um ótimo trabalho. Mas o momento não foi bom porque os custos de manutenção eram caros. Quero dizer, já o possuíamos há quatro meses antes mesmo de pensarmos no que faríamos com essa coisa?
Vamos seguir em frente e fazer essa reforma ou não? Porque tínhamos muitos outros projetos que precisavam ser realizados. Então, quando decidimos o que faríamos com esse projeto, decidi seguir em frente e colocá-lo na MLS e tentar segui-lo por completo. E eu tentei isso e não consegui dar uma mordida. Portanto, o erro da propriedade foi que o layout parecia difícil para a maioria dos investidores.
Então, para fazer isso funcionar, você teria que criar essencialmente um corredor no meio do que é um quarto existente, porque você basicamente teria que andar por um quarto para chegar a outro e por um banheiro para chegar a outro. Então o layout era simplesmente descolado. E então, se você quiser mudar isso, você precisa consertar isso. E eu, isso não é um problema para mim. Vou apenas consertar isso. Estou otimista o suficiente para saber que podemos ir e consertar isso, mas muitos investidores simplesmente não tinham essa visão.
Eles não queriam lidar com esse problema. E então, quando coloquei isso no mercado, foi difícil para mim encontrar alguém do ponto de vista de investimento que quisesse resolver esse problema. Acabamos vendendo no mercado para um proprietário ocupado que vai morar nele e consertar com o tempo, mas vendemos com um desconto bastante significativo. Todos os outros ganharam dinheiro. Meu agente ganhou dinheiro. Meu emprestador de dinheiro ganhou dinheiro. Todos os envolvidos ganharam dinheiro. Fui o único que não ganhou nenhum dinheiro, mas foi mais uma escolha consciente.
Eu só queria estancar o sangramento dos juros altos, vender o imóvel, terminar para poder passar para as coisas que sei que estão funcionando e que vão gerar a renda que desejo, mais o custo de oportunidade do que posso faça agora que não tenho isso na minha cabeça. Eu poderia ter feito a reforma sozinho e gasto os 70 e depois vendido o imóvel por um valor maior, mas levaria mais quatro ou cinco meses, talvez seis com todo o resto que estou fazendo.
Só fazendo as contas daquele pagamento mensal e eu disse, quer saber? Vamos em frente, ligue. Acho que acabei perdendo cerca de 11 mil, então não foi o fim do mundo. Ligue e siga em frente. Então todo mundo ganhou dinheiro. Então foi bom para todos, só não para mim, mas para um caso de crescimento muito rápido e para as condições do mercado. E se eu tivesse que fazer de novo, provavelmente ainda teria comprado a propriedade e apenas ter certeza de que chegaria lá mais cedo e provavelmente teria conseguido isso sozinho, porque era uma grande oportunidade. Fiquei muito ocupado.
Dave:
Quer dizer, é mais ou menos isso que acontece. Eu acho que como este é o primeiro em que você perdeu dinheiro, isso pode não se aplicar, mas quando você faz o volume de negócios que você e James fazem, você se dá uma mesada sabendo que vou sofrer muitas oscilações este ano, e se eu perder dois deles, tudo bem. Você pensa assim ou dói muito? Acho que vou perguntar a você, James, já que provavelmente você perdeu dinheiro em mais de um negócio.
James:
Definitivamente mais de um acordo. Eu sou um investidor de 2008 que leva um chute na bunda. Eu sempre tenho esse tipo de... eu chamo de cicatrizes de batalha. Que você é como se lembrasse de que as coisas podem dar errado muito rapidamente. Eu sempre digo às pessoas: se você comprar 10 negócios e for realmente bom nisso, provavelmente perderá dinheiro em dois deles. Três se você quiser ficar na média ou talvez ser um fracasso. Dois vão ser um pouco melhores que a média e você vai acertar alguns dois.
Dois vão se apaixonar, e isso se você for bom nisso. E essa é apenas a lei da estatística. Quero dizer, são apenas médias estatísticas. Isso vai acontecer. Você está em um ambiente de alto risco. Vai ficar ótimo, vai dar errado e você quer misturar tudo.
Dave:
Bem, Henry, agradeço sua primeira derrota. Você tem uma atitude muito boa sobre isso.
James:
Sua média de acertos é muito boa, Henry.
Dave:
Sim, sim, você estaria no hall da fama.
Henry:
Quer dizer, a expectativa é que você perca um pouco, certo? Não espero nunca perder dinheiro. Tenho muita sorte de isso não ter acontecido antes. Tenho sorte porque, embora tenha perdido dinheiro, ninguém mais o perdeu. Meus investidores foram pagos. Todo mundo foi pago e isso me faz sentir bem. Estou bem em perder algum dinheiro. Não quero que mais ninguém perca dinheiro por causa de um acordo que estou fazendo.
E então não tivemos que fazer isso. Resumindo, é como uma vitória para mim porque agora segui em frente e estou ganhando dinheiro com outros negócios. Mas não foi divertido trazer um cheque para fechar um negócio que estou vendendo. Essa não foi uma sensação boa.
Dave:
Sim, provavelmente é uma sensação estranha.
James:
Eu tive que dar alguns apoios a Henry sobre isso porque eu era, na verdade, o credor deste negócio.
Katya:
E você ganhou dinheiro.
James:
Eu ganhei dinheiro. É por isso que adoro empréstimos de dinheiro privado. Dá menos trabalho. Mas, ao mesmo tempo, como mutuário ou operador, nem ouvi falar disso. Henry pegou o dinheiro emprestado. Ele teve que assumir a responsabilidade, fazer o que precisava fazer, seguir em frente. Esse é um bom operador. Então, tiro o chapéu para você, Henry, porque nunca ouvi falar disso.
Henry:
Obrigado. Eu preciso que você me dê mais dinheiro, é por isso que eu não queria...
Dave:
Finja que você não ouviu nada disso, James.
Henry:
Mas falando sério, isso é fenomenal... Digo isso aos meus alunos o tempo todo. Eu penso, se vocês vão pedir dinheiro emprestado, pessoal, vocês precisam tornar seus investidores inteiros, não importa o que aconteça. Não importa o que. Você terá que enfrentar algumas situações às vezes se se meter em uma situação complicada. Mas se você quer crescer nesse negócio, cara, você tem que fazer seus investidores inteiros, ponto final, à queima-roupa. Essa é a parte mais importante. Você come por último, cara. É sempre assim que será como operador.
Dave:
Absolutamente. Bem, Kathy, como alguém que arrecada muito dinheiro com investidores, qual é o seu maior erro em 2023?
Katya:
Bem, em 2023 foi um bom ano. Tal como James, eu diria que o meu maior erro foi não angariar mais dinheiro para o nosso fundo de arrendamento para uma única família, está a chegar ao fim, e comprar mais porque tem sido fenomenal. Simplesmente não tivemos concorrência. Somos as únicas pessoas à mesa com tanta frequência. O único para quem os atacadistas ligam e nossos negócios têm sido fenomenais.
Dave:
Isso é ótimo.
Katya:
Esse é o lado positivo. Mas as questões com as quais estou lidando em 2023 vêm de decisões que tomei há uma década, quando não sabia as coisas que sei hoje e a razão pela qual adoro ensinar e compartilhar para que outras pessoas não façam isso. erros. Naquela época, eu estava, como Henry estava dizendo, crescendo muito rápido, tinha muitas oportunidades, muito dinheiro sendo jogado em mim.
E eu ficaria animado com coisas legais. E um dos projetos que me surgiram, coisas como uma vila vinícola, algo que um credor não sabe o que é. Basicamente, eram apenas propriedades comerciais onde as vinícolas alugavam de você e tinham salas de degustação e assim por diante, porque elas só precisam de um pequeno espaço.
Dave:
Quero dizer, uma vila vinícola parece muito legal.
Katya:
É muito legal e fica na Califórnia. E fica em uma parte da Califórnia que não tem isso. Foi fora de Napa, a caminho de Shasta. Tudo parecia ótimo. O pro forma parecia ótimo, mas o que descobrimos é que os credores não o entendiam bem o suficiente, por isso tivemos problemas para conseguir o financiamento. Então a grande lição… Ok, essa é uma, mas aprendi isso anos atrás. Mas este ano o que aprendi é que em algumas dessas distribuições, a forma como eu estruturaria, e sei que a forma como outras pessoas a estruturam, são diferentes camadas de credores.
E temos conversado sobre empréstimos. Alguns serão um empréstimo bancário, alguns podem ser de capital privado, alguns podem ser onde você tem uma distribuição. Você tem uma LLC e traz um tipo de investidor que está do lado do patrimônio, e então pode trazer outro investidor que obtém uma taxa mais baixa porque está entrando como credor. E isso tende a ser pago primeiro como credor. Então, eu estruturaria isso porque muitas pessoas investem em seus IRAs… Vou ser um pouco mais técnico aqui, mas é importante que as pessoas entendam isso.
Se você investe no seu IRA, você pega o dinheiro do seu IRA e investe na distribuição de alguém, no negócio de um apartamento de alguém ou em uma vila vinícola, e você é patrimônio, o que significa que você é co-proprietário dele, você recebe o que sobrou depois que todo mundo recebe pago. Bem, no seu IRA, é considerado investir em um negócio. Era um negócio operacional. Se você está construindo casas e vendendo-as, esse é um negócio operacional versus um apartamento mais passivo. Você recebe UBIT, imposto de renda empresarial não relacionado, dentro do seu IRA, e isso pode ser cerca de 50%.
Então isso é um grande choque, mas não acontece se você for passivo. Então, eu traria investidores para um acordo que fosse... Eles poderiam entrar como credores, mas também seriam investidores de capital. Bem, se o negócio der errado, e eu tenho um de 10 anos atrás que deu, o que muita gente diz: “Ninguém pode perder dinheiro no mercado imobiliário na última década”, mas quer saber? Você pode, quando investe em coisas que são diferentes, objetos estranhos e brilhantes e assim por diante. Portanto, nesta LLC, tínhamos credores e investidores de capital.
Agora, o que estou aprendendo é que, se houver perdas e você não puder pagar a todos e não puder pagar o valor total do empréstimo, os investidores em ações pagarão o imposto de perdão do empréstimo. Além de perderem o dinheiro, pagam imposto sobre o perdão do empréstimo, a parte do empréstimo que não pagaram. Então aqui tenho dois grupos de investidores. É simplesmente complicado. Então, novamente, antes de fazer qualquer distribuição, certifique-se sempre de ter falado com seu CPA e de que ele realmente entenda a posição em que você se encontra e quais seriam as consequências fiscais.
Mas estou preocupado que muitas pessoas nesses negócios multifamiliares onde havia cerca de 10% de capital e depois havia cerca de 10% que era um empréstimo-ponte e depois o empréstimo bancário, bem, esses investidores de capital, se houver perdas, eles Também estão pagando o perdão da dívida pela parte do empréstimo que não pagaram. Portanto, acho que haverá muitos investidores chocados porque não apenas perderam seu dinheiro, mas agora pagam impostos. Esperemos que as perdas sejam compensadas.
Mas se o empréstimo for enorme, e eu não fiz nenhum desses negócios multifamiliares, só estou dizendo para aqueles que o fizeram, se alavancassem até 90%, o que novamente eu nunca faria em multifamiliares. Meu mentor disse: não aproveite mais de 60%. Ele era conservador, mas por isso não fiz nenhum acordo. Indo para 90%, digamos… Você já viu alguns desses negócios que deram errado, onde 20% foram perdidos. Agora, esses investidores em ações pagam. Eles estão pagando impostos além de perderem seu dinheiro.
Dave:
É apenas chutar alguém enquanto ele está caído. Isso é simplesmente rude.
Katya:
Não entendi, mas o IRS parece que sim. Bem, você pegou esse dinheiro para fazer esse negócio. Então, se você não tiver que devolver esse dinheiro, isso é renda. É assim que eles veem. Espero que não tenha sido muito complicado.
Dave:
Não.
Henry:
Você explicou isso bem.
Dave:
Parece terrível, mas ainda estou focado... Podemos ir para a vila do vinho? Isso existe?
Katya:
Então nunca conseguimos financiamento para isso, então não. Estamos apenas tentando vendê-lo agora, é um terreno com todos os direitos. E se alguém quiser uma vila vinícola, ela está pronta para ser construída. Simplesmente não conseguimos o financiamento. É um projeto legal.
Dave:
Quero visitar uma vila vinícola. Não tenho certeza se quero construir um.
Katya:
Existem alguns realmente bons. Estávamos modelando isso com base em alguns em Washington, na verdade. Não sei. James, você conhece alguma vila vinícola porque houve algumas de sucesso no estado de Washington?
James:
Eles estão provavelmente em Yakima ou em Chelan?
Katya:
Não existe uma área vinícola em Washington? Eu acho que está aí.
James:
Sim, Yakima tem vinícolas muito boas lá, mas eu não bebo vinho. Eu nem bebo.
Henry:
Você precisa de uma vila rockstar.
James:
Você o transforma em uma vila rockstar.
Katya:
Uma vila rockstar. Esses em Washington estão arrasando porque você está apenas alugando um minúsculo espaço. Porque lá não fazem o vinho, apenas o degustam. Eles fazem seu vinho em outro lugar. Mas todas essas vinícolas maravilhosas que ficam escondidas nas colinas, ninguém vai visitar.
As vinícolas poderiam vir e ter pequenas salas de degustação em áreas onde tem gente e vão pagar muito porque aí é direto ao consumidor em vez de ter… Eles pagam uns 50% para passar por um atacadista. Eles estavam dispostos a pagar muito mais para alugar o espaço. Portanto, os números pareciam fantásticos. Você só precisa construí-lo para que funcione.
James:
Parece um conceito legal.
Katya:
É permitido. Se alguém tiver dinheiro, vamos construí-lo.
Dave:
Bem, para o meu maior erro, acho que o meu maior erro de investimento deste ano, porque houve muitos outros, é provavelmente algo com que todos aqui se identificam, mas foi não despedir alguém tão cedo quanto deveria e apenas esperar também por muito tempo, mesmo sabendo que precisava, mas estava com preguiça. E isso vai me custar muito dinheiro. Tenho um aluguer de curta duração. A maioria das ofertas que compro agora são passivas. Ainda administro alguns negócios no Colorado e tenho um aluguel de curto prazo para o qual contratei um gerente de propriedade com serviço completo quando me mudei para a Europa.
E eles têm sido ruins desde o início. E a cada dois meses, você provavelmente consegue isso, você os pega, eles começam a se sair bem por alguns meses e então diminuem novamente. E sobe novamente e dispara novamente. E eu esperei por tanto tempo. E finalmente chegamos ao ponto em que estávamos recebendo críticas muito ruins. Houve alguns problemas com a propriedade que realmente precisavam de reconstrução física, e então percebemos isso. Cheguei à conclusão de que finalmente precisava tirar o curativo, mas foi logo no início do verão no Colorado, que é a estação mais movimentada.
E então perdi todas as minhas reservas para junho, julho e agosto, que provavelmente custavam 10 ou 15 mil. E também perdi todas as minhas avaliações, que quando você pensa em todo o dinheiro que você perde ao perder 50 ou 60 avaliações boas, todas as reservas perdidas do ano passado. Então, se eu tivesse feito isso de uma forma inteligente, Colorado, onde fica o aluguel de curto prazo, há uma temporada de lama, eu poderia ter feito isso de março a maio e teria ficado completamente bem. Mas eu estava com preguiça e agora estou lambendo um pouco minhas feridas.
Então isso dói. E acho que provavelmente é compreensível para todos, porque seja um administrador de propriedade ou um empreiteiro, às vezes você simplesmente adia aquela situação inevitável e desconfortável pela qual você sabe que terá que passar.
Katya:
Contrate devagar, demita rápido.
Henry:
É mais fácil falar do que fazer, cara.
Katya:
Sim é.
Dave:
Eu sei. Morando tão longe, eu realmente não queria descobrir, para ser sincero. Eu só queria que eles fizessem um bom trabalho e eles não fizeram. Mas está tudo bem. Como você disse, você tem muitos anos bons. Às vezes você sente falta um pouco. Mas contanto que você tenha uma tendência de alta ao longo do tempo, isso é bom.
James:
Isso é interessante para mim. Então, quando você contrata uma empresa de administração de imóveis para aluguel de curto prazo e a propriedade é sua, eles são os donos das avaliações tecnicamente?
Dave:
Eles fizeram isso, sim. O novo eu descobri uma maneira de não fazer isso, mas não percebi como eles o estruturaram da primeira vez. Então isso foi realmente péssimo.
James:
É como uma espécie de algema de ouro porque você não quer sair dela.
Henry:
Isso é terrível.
Dave:
Sim, exatamente. Exatamente.
Katya:
Sim, isso é interessante porque quando contratei um gerente de propriedade para meu primeiro aluguel de curto prazo fora do estado, pensei que eles iriam cuidar de tudo e disseram: “Não, não, não. Ainda deve estar em seu nome e no seu Airbnb.” E acabei demitindo-os antes mesmo de começarmos porque eram terríveis.
Dave:
Sério?
Katya:
Yeah, yeah. Quando eles não respondem suas mensagens imediatamente no início de um relacionamento, isso é problemático. E então fiquei tão feliz por ter conseguido... Ah, é por isso que você deveria manter isso em sua própria conta por esse motivo, mas eu não sabia disso na época. Foi apenas sorte.
Dave:
Sim, é uma lição importante. E agora estou oferecendo descontos para pessoas que conheço ou distribuindo apenas para obter algumas avaliações. Então, se alguém quiser esquiar no Colorado, me procure no Instagram. Eu tenho uma casa muito bonita. Você poderia fazer uma visita neste inverno, ou todos nós podemos ir. Vocês querem ir?
James:
Terei prazer em dar uma olhada no seu bloco.
Katya:
Sim, vamos nos reunir.
Dave:
Não há ninguém lá.
Katya:
Vamos simplesmente jogar fora.
Dave:
Honestamente, é como uma casa para 16 pessoas em uma cidade festiva, então com certeza sofre algum desgaste.
Katya:
Perfeito.
Dave:
Não seria a primeira vez que o destruí, pelo menos. Isso é certeza.
James:
Bem, estarei em Vail para o Dia de Ação de Graças, então acho que todos deveríamos ir à sua casa para o jantar de Ação de Graças e ter um Dia de Ação de Graças OTM propriamente dito. Henry, você cozinha o peru e vamos embora.
Dave:
Estarei na minha lua de mel. Estarei na minha lua de mel no Dia de Ação de Graças.
Katya:
Bem, vamos nos juntar a você lá então.
Dave:
Vocês podem ir. Sim, vocês querem vir para a Tailândia?
Henry:
Ah, eu adoraria ir para a Tailândia.
Katya:
Onde você vai?
Dave:
Vamos para o Camboja e a Tailândia.
Henry:
Tão ciumenta.
Dave:
Estou muito animada.
Katya:
Sim.
Dave:
Vai ser muito bom. Mas vocês podem ficar com a casa. Você pode cozinhar seu peru lá.
Katya:
A comida de Henry.
Dave:
Muito bem, muito obrigado a todos por compartilharem seus erros. Acho que esta é uma parte importante do investimento imobiliário e acho que fazemos um trabalho decente compartilhando nossos erros neste programa. Provavelmente faremos mais isso porque hoje foram nossos erros de investimento, mas teremos que esclarecer algumas de nossas previsões para 2023 em algum momento também. Haverá algumas admissões de erros, definitivamente, eu acho, de todas as nossas partes. Eu sei que tenho um casal que está me assombrando, então fique atento a isso.
Katya:
Ainda não é o fim do ano.
Dave:
Sim, é verdade. Veremos o que acontece, mas também teremos um acerto de contas antes do final do ano. Se você quiser saber mais sobre nossos maravilhosos anfitriões aqui, James, se alguém quiser falar com você sobre a perda de 180 mil, onde deveria fazer isso?
James:
A melhor maneira de descobrir como perder dinheiro é acessar meu Instagram em [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Tenho muitas histórias para você.
Dave:
Tudo bem, Kathy, e você?
Katya:
Na RealWealth.com está a nossa empresa, e depois Kathy Fettke no Instagram.
Dave:
Tudo bem. Henrique?
Henry:
Sim, você pode me encontrar no meu site, seeyouattheclosingtable.com ou Instagram. Eu sou @thehenrywashington.
Dave:
Tudo bem. E se quiser me encontrar, você pode fazer isso no Instagram @TheDataDeli. Muito obrigado a todos por ouvirem. Nos vemos na próxima vez. On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Caitlin Bennett. O show é produzido por Caitlin Bennett, com edição da Exodus Media. A redação é da Calico Content e queremos agradecer a todos da BiggerPockets por tornar este programa possível.
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Neste episódio cobrimos:
- Por que você deveria NUNCA espere para obter licenças de uma só vez e como isso poderia custar seis dígitos
- O enorme “imposto de perdão de empréstimo” você poderia ser forçado a pagar se o seu negócio der errado
- Esquecendo-se de uma reviravolta e da desvantagem de dimensionando seu portfólio demasiado rápido
- Se é ou não você perdeu a melhor oportunidade de compra do ano passado
- Contrate devagar, demita rápidoe sinaliza que é hora de aliviar seu gerente da propriedade dos seus deveres
- Por que você deseja se tornar o próximo credor de dinheiro privado de Henry Washington
- E So Muito mais!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
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