Previsão de encerramento de 2023: uma bandeira falsa com números inflacionados?

Dave:
Olá a todos, bem-vindos ao No Mercado. Sou seu anfitrião, Dave Meyer. Acompanhado hoje pelo aniversariante, Jamil Damji. Feliz aniversário cara.

Jamile:
Obrigado cara. Foram 44.

Dave:
Uau.

Jamile:
Eu sei. Para onde está indo o tempo?

Dave:
Como você se sente?

Jamile:
44.

Dave:
Isso parece velho? Jovem?

Jamile:
É uma sensação boa, honestamente. Foi um ano louco. Muita coisa aconteceu com o mercado imobiliário e com a vida em geral, mas estou grato por tudo isso e super animado com essa conversa com Rick.

Dave:
Sim, absolutamente. Bem, você tem a energia de uma pessoa com metade da sua idade, então acho que está indo muito bem.

Jamile:
Muito Obrigado.

Dave:
Sim, absolutamente. E essa conversa é ótima. Jamil, nós o entrevistamos em junho ou julho, provavelmente?

Jamile:
Sim, pouco antes de o outro sapato cair no mercado imobiliário. E foi uma conversa interessante e devo dizer que provavelmente meu episódio favorito de todo o ano conversando com Rick, porque você tem uma visão real do que está acontecendo com base nos números, não com base na emoção, não com base no jargão ou sensacionalismo, apenas dados. E é sempre importante prestar atenção ao que os números dizem e ao que dizem as pessoas que estão tentando vender histórias.

Dave:
Absolutamente. Sim, acho que ele não está nem um pouco seco. Ele é muito divertido, é divertido conversar com ele, mas ele simplesmente não se emociona com isso, o que eu acho muito importante e bom que ele apenas forneça esse tipo de análise objetiva e imparcial do que está acontecendo no mercado. E cobrimos tudo nesta entrevista. Estamos falando de execuções hipotecárias, taxas de hipotecas, da economia dos EUA, de tudo que você possa imaginar.
Então, esse programa é o nosso primeiro programa do ano, então se você quiser saber o que vai acontecer em 2023 e o que procurar ao longo deste ano, você vai gostar muito deste episódio , porque Rick fornece algumas informações realmente precisas e objetivas que serão realmente úteis para você.

Jamile:
Acordado. Façam anotações, pessoal.

Dave:
Tudo bem, com isso vamos fazer uma rápida pausa e depois dar as boas-vindas a Rick Sharga, vice-presidente executivo de inteligência de mercado da ATTOM Data. Rick Sharga, bem-vindo de volta ao On the Market. Obrigado por se juntar a nós novamente.

Rick:
Obrigado por me receber de volta. Acho que a primeira vez não foi tão ruim assim.

Dave:
Ah, vamos lá, você foi muito perspicaz. Na verdade, é um dos nossos programas mais populares de todos os tempos. Você fez um excelente trabalho e estamos felizes em tê-lo de volta.

Rick:
Aprecio isso.

Jamile:
Eu sinto que depois de conversar com Rick por qualquer período de tempo, você realmente sai da conversa de maneira substancialmente mais inteligente. Então, obrigado por nos ajudar a aumentar nosso QI hoje.

Rick:
Fiquei muito satisfeito por Adam ter me dado o título de EVP de Inteligência de Mercado, porque é a primeira vez na minha carreira que alguém usa inteligência na mesma frase do meu nome, então é sempre um prazer.

Dave:
Foi muito inteligente da sua parte orquestrar isso. Bem, Rick, a última vez que tivemos você foi no verão e estávamos chegando ao pico do frenesi do mercado imobiliário, pelo menos em termos de preço de venda. As coisas mudaram muito nos últimos meses e adoraríamos começar com o seu resumo ou reflexão sobre o que aconteceu no segundo semestre de 2022 no mercado imobiliário nacional.

Rick:
Bem, da última vez que conversamos, você provavelmente se lembra que estávamos discutindo o fato de que começamos a ver algumas evidências de enfraquecimento da demanda. Na verdade, isso começou no início do ano e estava realmente relacionado à acessibilidade, porque os preços das casas ainda subiam 15%, 20% ano após ano. Quando a Reserva Federal decidiu arregaçar as mangas e realmente enfrentar a inflação, organizando uma série de aumentos sem precedentes na taxa dos Fed Funds, isso realmente agitou os mercados hipotecários e vimos as taxas hipotecárias duplicarem.
De acordo com Freddie Mac, é a primeira vez que isso acontece em um ano civil. Nunca vimos as taxas de hipotecas realmente dobrarem em um ano antes e isso é apenas uma crise de acessibilidade. Portanto, vimos as vendas de casas caírem mês após mês, tanto em casas novas quanto em casas existentes. Provavelmente terminaremos este ano, apesar de termos tido um começo muito bom, e provavelmente terminaremos este ano com 15% a 20% menos vendas de casas do que tínhamos há um ano.
Vimos basicamente uma valorização do preço das casas estagnada. Estamos olhando para mercados como a Califórnia, onde o aumento anual dos preços está agora na faixa de 2% a 3%, onde estava na casa dos dois dígitos no início do ano. E há partes do país onde estamos realmente a assistir a uma descida dos preços. Vimos nos últimos quatro meses consecutivos que os preços das casas caíram mês após mês. Isso não é necessariamente incomum nesta época do ano, mas o grau de queda tem sido mais forte do que o normal. Mas quando você pensa sobre isso, o pagamento médio mensal da hipoteca de uma casa que você teria comprado há um ano aumentou, dependendo de onde você estiver no país, de 45% para 60%. E eu não sei sobre vocês, mas quando conversei com meu chefe sobre um aumento de 45% a 60%, ele riu educadamente e me disse para voltar lá fora e brincar.
Então, isso realmente tirou muitos compradores de casas em potencial do mercado. Vimos pesquisas que indicam que entre 10% e 20% das pessoas que pretendemos comprar optaram por alugar por um período. Para o seu público, isso sugere que pode haver algumas oportunidades para aluguel de imóveis, para unidades de aluguel unifamiliares, porque se as pessoas quisessem comprar uma casa, é lógico que poderiam estar interessadas em alugar uma em vez de um apartamento. Mas vamos terminar o ano praticamente com tendência de queda. Isso provavelmente também passará para o próximo ano.
Embora eu não ache que o declínio nas vendas de casas será tão significativo no próximo ano como foi este ano. Tenha em mente um outro... E então vou parar de falar por um tempo. Outra coisa a ter em mente contextualmente é que estamos saindo de vendas de casas em 2021 que foram excepcionalmente fortes. 2021 não foi um ano normal para vendas de casas. Foi um ano muito acima da média para as vendas de casas. Então, não teria sido uma surpresa ver os números voltarem um pouco. Mas a queda de 15% a 20% deve-se estrita e unicamente às medidas tomadas pela Fed e ao impacto que tiveram nas taxas hipotecárias.

Jamile:
Rick, da última vez que conversamos, o mercado estava em uma situação completamente diferente, e estou sempre tentando entender o que pode estar por vir. E estou no negócio de consertar e inverter. Tive que preencher alguns cheques. Estou em Phoenix, Arizona, e um dos mercados de que você está falando que vai sofrer um grande chute nos dentes, coloquei implantes na frente aqui por causa do chute que recebi.

Rick:
A propósito, eles estão lindos. Ninguém jamais saberia.

Jamile:
Obrigado. Obrigado. Obrigado. Os fatos são para nós, como reabilitadores, que as coisas não parecem muito fortes agora. Por outro lado, procuro oportunidades porque sempre que algo assim acontece, há oportunidades sob a superfície. E estou quase me perguntando se o que estamos vendo agora é, e estou cunhando isso, a grande reprogramação, e é por isso. Todos nós ficamos tão mimados com essas hipotecas de 2% e 3% que estavam no mercado há tanto tempo que muitas pessoas entraram no mercado e tentaram entrar no mercado imobiliário. Muitos desses compradores, muitas dessas pessoas, nunca vão abrir mão dessa dívida. Eles vão manter aquela casa, mesmo que a mantenham como alugada, eles não vão reintroduzir esse produto no mercado.
O Fed aumentou as taxas de uma forma sem precedentes, como você descreveu, e isso interrompeu muita atividade, especialmente na construção de casas. E então tivemos construtores girando completamente o botão na outra direção onde estavam se segurando. Então, temos esse estoque que será arrancado por causa de todas as dívidas baratas, temos construtoras parando ou desacelerando suas construções, vimos a demanda realmente se estabilizar. E acredito que porque as taxas estão tão altas agora, assim que começarmos a voltar para 5%, estaremos puxando esse elástico onde todos nos sentiremos muito gratos por uma hipoteca de 5½% quando ela chegar.
Porque quando estiver onde está agora, assim que formos reprogramados para pensar que 5½ ou 5% é barato, é aí que penso que haverá uma quantidade absurda de compradores correndo para o mercado. E é por isso que sinto que é a grande reprogramação. Você vê isso chegando em 2023 e meu ponto de vista sobre isso é para almoçar?

Rick:
Não, você não saiu para almoçar. O problema que terei ao responder sua pergunta é que há muito o que desempacotar aí. Você basicamente mencionou cinco temas diferentes e todos eles são relevantes, todos importantes para o mercado. Então, na última pergunta sobre se a sua tese é algo que está fora de questão, não, posso traçar um cenário em que o mercado se recupere muito rapidamente. Agora tudo tem que se encaixar, mas pode acontecer. Então, em primeiro lugar, ainda há uma procura reprimida e não é o tipo de procura especulativa estúpida que vimos em 2008.
Isto é motivado demograficamente. Ainda temos o maior grupo de jovens adultos com idades entre 25 e 34 anos na história do país. Essa é a idade ideal para a formação de uma família. Muitos deles prefeririam possuir, eles podem ter que alugar por curto prazo enquanto estão resolvendo as coisas, mas estão formando famílias. Isso impulsiona a demanda. A demanda diminuiu significativamente porque, de repente, a casa que você pensava que iria comprar não tinha condições de pagar ou não se qualificava para o empréstimo. Mas vamos analisar primeiro a acessibilidade, porque isso gera muita atividade de compra.
O banco tem três pernas quando se trata de preço acessível. Aquele em que nos concentramos obsessivamente nos últimos anos são os preços das casas. Então, obviamente, o preço nominal da casa, o preço listado é aquilo em que todos se concentram e estamos em um novo pico. Ainda estamos em um novo pico. Isso foi compensado pela segunda perna do banco, que eram as taxas de hipotecas. E as taxas de hipotecas historicamente baixas compensaram o aumento dos preços das casas, como você mencionou, você está na faixa de 2% para hipotecas. Isso possibilitou que as pessoas pudessem comprar casas mesmo com o aumento dos preços das casas.
O que também tornou isso possível, e esta é a perna que as pessoas mais frequentemente ignoram no banco, foi que os salários têm vindo a crescer. Portanto, temos visto um crescimento salarial invulgarmente forte nos últimos dois anos, desde que o governo permitiu que todos voltassem ao trabalho após o início da pandemia. Mas aumentos anuais de 5% a 6% nos salários, desculpe-me, isso não acompanhou os aumentos de 15% e 20% nos preços das casas. Mas na verdade é agora duas a três vezes superior à valorização do preço das casas. Então, vamos supor que o crescimento salarial continue a ser o que é. Vamos supor que os preços das casas tenham estagnado ou que, em alguns mercados, estejam realmente caindo um pouco. É possível que, como a inflação parece estar a caminhar na direcção certa, a Fed possa deixar de ser tão agressiva com os aumentos das taxas, o que significa que as taxas hipotecárias podem ter atingido o pico neste ciclo e começarão a descer.
Então, se você tem taxas de hipoteca tendendo a cair, talvez lentamente, mas tendendo a cair ao longo do ano, os salários permanecem fortes, os preços das casas estagnaram, em algum momento de 2023 começa a parecer muito mais acessível e você tem pessoas começando a vir de volta ao mercado. Então, não acho que sua tese seja maluca. A outra coisa que mudará a dinâmica dos compradores é que o mercado sempre se ajusta à medida que os preços das casas sobem ou as taxas de juros sobem. O problema que tivemos em 2022 foi que o aumento das taxas de juros foi muito repentino e severo. Então, de repente, aquela casa de um milhão de dólares, aquela casa de US$ 500,000 mil que você estava olhando, está fora de questão e você tem que redefinir suas expectativas para uma casa de US$ 250,000 mil, que você não estava olhando e que nem tinha visto. contemplado antes.
Então, leva um tempo para o mercado se ajustar, mas, na sua opinião, se as taxas de juros voltarem a cair para cinco, talvez agora você não esteja olhando para uma casa de US$ 250,000 mil, esteja olhando para 375 ou quatro e talvez você apenas precisava de um pouco mais de tempo para economizar para um pagamento inicial. Portanto, isso muda significativamente a dinâmica de compra. E eu acho que você tem razão, acho que o primeiro trimestre, talvez o segundo trimestre, a primeira parte do segundo trimestre vai continuar um pouco mais lento que o normal, mesmo com o cenário que acabamos de traçar. Mas no final do ano, acho que as pessoas terão sido capazes de se ajustar e parecerá um pouco mais acessível e começaremos a ver a atividade de compra voltar.
Portanto, no geral, espero que as vendas de casas em 2023 caiam, provavelmente não exatamente 10%, talvez algo entre 5% e 10% a partir deste ano, mas espero que o segundo semestre do ano seja mais forte em relação ao primeiro semestre.

Dave:
Rick, acho que é uma ótima maneira de explicar a acessibilidade. E para mim o que continuo pensando é que a direção dos preços e do volume das casas depende, na sua opinião, quase inteiramente das taxas de hipotecas. E por causa do preço acessível, como você disse, certo? No momento estamos gravando em meados de dezembro. Ontem descobrimos que tínhamos uma impressão de inflação muito encorajadora e estamos vendo, acho que as taxas de hipotecas hoje eram de 6.3 em média para uma correção de 30 anos, algo assim.
Se a gente ver que fica por aí ou mais baixo, na minha opinião, as pessoas, como disse Jamil, vão se acostumar e voltar ao mercado porque há demanda demográfica. Mas você pode traçar um cenário em que as taxas de hipotecas subam? Porque acho que essa é uma grande questão para muitas pessoas. Existe um cenário em que as taxas hipotecárias não tenham atingido o pico e voltem a subir para 7% ou 8%? Porque quando olho para os especialistas, eles parecem divididos. Algumas pessoas dizem que vai voltar para cinco, outras dizem que vai subir para oito. Então, você pode, mesmo que não pense necessariamente que isso vai acontecer, nos dizer que cenário teria que se desenrolar para que as taxas de hipoteca subissem além de onde estavam há algumas semanas, quando estavam na faixa baixa de sete?

Rick:
Sim, existem alguns cenários. Primeiro, o Fed poderia decidir que precisa continuar a ser agressivo ou pelo menos mais agressivo do que o mercado espera. E esse tipo de incerteza, esse tipo de volatilidade poderá fazer com que as taxas subam. Uma das coisas que você deve ter em mente é que geralmente as hipotecas de 30 anos são baseadas nos rendimentos do Tesouro dos EUA de 10 anos, e essas duas taxas andam de mãos dadas. E isso é uma espécie de beisebol interno para provavelmente muitos de seus espectadores, mas tenha paciência conosco. Normalmente há um spread de cerca de 150 a 200 pontos base, ou em inglês de um ponto e meio a dois pontos. Portanto, se o rendimento do tesouro de 10 anos for quatro, uma hipoteca normalmente seria de 5½ ou 6%. No momento, o spread tem cem pontos base extras.
Portanto, se estivéssemos apenas num mercado normal, as taxas hipotecárias provavelmente seriam quase um ponto mais baixas do que são hoje. Então, você já estaria na faixa dos cinco. Uma das razões pelas quais isso não acontece é a incerteza e a volatilidade do mercado e a crença de que, à medida que as taxas de juros das hipotecas caem, você verá uma tonelada desses empréstimos que foram contraídos desde que as taxas subiram, começarem a ser refinanciado. O que significa que se você estiver comprando uma hipoteca no mercado secundário, não conseguirá recuperar seu investimento. O empréstimo acabará em um ou dois anos. Portanto, o modelo de precificação assustou o mercado secundário. Portanto, o Fed poderia continuar a aumentar os recursos além do que as pessoas esperam. Neste momento, espera-se que o pico da taxa dos fundos do Fed esteja em algum lugar em torno de 5%, 5¼%.
Se ultrapassarem esse limite, isso aumentará claramente as taxas hipotecárias. Assim, uma surpresa inflacionária ou uma atividade do Fed é um cenário. Sinceramente, não vejo isso, mas é um cenário. A outra é a volatilidade global e não falamos muito sobre isso e é algo que está praticamente fora do nosso controle, mas há muita preocupação com o afundamento das economias globais. Quando isso acontece, muitas vezes vemos muito capital estrangeiro entrando nos tesouros dos EUA, e quanto mais capital estrangeiro entra nos tesouros dos EUA, menores são os rendimentos. Na verdade, isso poderia reduzir ainda mais as taxas de hipotecas. O outro lado disto é que se esse dinheiro tiver de permanecer nas economias estrangeiras e houver menos actividade a negociar o custo das obrigações, poderemos ver os rendimentos realmente aumentarem. E se isso acontecer, você acabará com as taxas de hipoteca subindo.
Mas penso realmente que há muito mais probabilidade de vermos as taxas atingirem o pico e começarmos a descer gradualmente do que a oportunidade de as taxas voltarem a subir para os sete, ou pior ainda, para os oito. Olha, tem gente que está dizendo que as taxas de juros vão subir além de oito. Há também quem diga que o mercado imobiliário vai quebrar e que veremos quedas de preços de 20% a 30%. E tendo a pensar que essas pessoas estão tentando vender algo e provavelmente não algo que você deseja comprar. Na verdade, ontem recebi uma mensagem no Facebook de uma das queridas amigas da minha mãe e não estou inventando isso. Na verdade, ela me enviou uma mensagem perguntando se o mercado imobiliário iria quebrar hoje.
Então, alguém realmente escolheu uma data para o colapso do mercado imobiliário e aparentemente isso estava em toda a Internet. E se você está envolvido em investimentos imobiliários, se pretende comprar uma casa para morar, tem que olhar as coisas de forma mais racional, mais lógica e, francamente, com uma visão de longo prazo. Porque as condições do mercado podem ser muito voláteis no dia a dia, mas com o tempo o mercado imobiliário tende a se recuperar e a ter um desempenho muito, muito bom.

Dave:
Obrigado por explicar isso. Acho que continuo voltando a esses dois cenários em que, por um lado, a inflação melhora, o Fed para de aumentar as taxas o mais rápido possível, o que reduz as taxas hipotecárias. Por outro lado, a Fed continua a aumentar as taxas, mas isso provoca uma recessão que reduz os rendimentos das obrigações em geral, e que também reduz as taxas hipotecárias. Então, é por isso que, para mim, estou meio que no seu campo, onde simplesmente não vejo esse cenário de acidente, porque a maioria dos caminhos e há muita incerteza, mas a maioria dos diferentes cenários que podem se desenrolar resultam pelo menos numa estabilização das taxas hipotecárias, se não numa queda das taxas hipotecárias. E eu sei que é assustador, porque vimos essa duplicação, como você disse, das taxas de hipotecas. Mas agora existe um forte potencial de que pelo menos se estabilize um pouco.

Rick:
Sabe, Dave, acho que as pessoas precisam perceber que estamos diante de um conjunto de circunstâncias realmente incomum. O Fed esteve preocupado durante os últimos cinco ou seis anos com o fato de a inflação não estar alta o suficiente. Eles tinham uma meta de inflação de 2% e isso acontecia porque tudo na economia estava funcionando. Quero dizer, tudo na economia estava funcionando, e então alguém mordeu um morcego na China e a próxima coisa que soubemos foi que o mundo havia mudado. E o governo tomou algumas decisões que inicialmente pareciam boas decisões, mas que acabaram por não ser grandes decisões do ponto de vista económico, na medida em que realmente estimulámos excessivamente a economia. Um dos meus amigos, que é economista, disse que o governo pegou um buraco de três trilhões de dólares e tentou colocar 15 trilhões de dólares nele.
Então, aumentamos a oferta monetária em 50%, e para aqueles que não acompanham a economia, sigam os jogadores de beisebol no verso de seus cartões de beisebol. O excesso de oferta monetária leva à inflação e é preciso trabalhar para diminuir isso. A outra questão é que estimulámos demasiado os consumidores, pelo que todos no país pareceram receber um cheque de estímulo e os benefícios de desemprego foram aumentados dramaticamente, o que levou à escassez de mão-de-obra, o que levou ao crescimento dos salários e o crescimento dos salários levou à inflação. E depois tivemos perturbações na cadeia de abastecimento por causa da COVID, o que levou a um desequilíbrio entre a oferta e a procura, pelo que os preços de tudo subiram. E, presidente Powell, o Fed tem sido muito, muito transparente ao dizer: “Subestimamos a inflação, não a percebemos, erramos”.
Então, esperamos que ocorra uma pandemia que ocorre uma vez em uma geração e que estragou a economia, o governo reagiu exageradamente a isso, injetou muitos estímulos na economia, o que sempre leva à inflação. E o Fed entrou a bordo para tentar desacelerar as coisas tarde demais. Então, eles tiveram que ser excessivamente agressivos. Novamente, nunca vimos as taxas de hipotecas dobrarem em um ano, nunca. E se as coisas não tivessem mudado devido a este conjunto incomum de circunstâncias, não teríamos visto as taxas de hipotecas subirem para 7%. Teriam subido destes níveis historicamente baixos, porque isso fazia parte do estímulo do Fed para garantir que o mercado imobiliário permanecesse estável e a economia permanecesse estável.
Mas estamos a lidar com circunstâncias incomuns que levaram a picos incomuns nas taxas hipotecárias e, na verdade, o resto da economia ainda funciona muito bem. Portanto, mesmo que acabemos com uma recessão no próximo ano, e penso que é provável que o Fed já tenha corrigido excessivamente e acabemos numa recessão, ainda assim deverá ser um período bastante curto e bastante moderado. recessão e não deverá ter um impacto terrivelmente negativo ou de longo prazo no mercado imobiliário.

Dave:
Sim, esse é um ótimo ponto, porque eu queria falar sobre a situação do consumidor ou proprietário americano. Você tem muita experiência em execuções hipotecárias e nesse lado do negócio. E pelo que vejo, apesar da queda dos preços das casas e de algumas demissões de alto nível com grandes empresas conhecidas, parece que, de um modo geral, os consumidores americanos estão numa posição bastante decente e os proprietários, em particular, ainda estão a pagar as suas hipotecas. Isso está correto? Você está vendo algo diferente?

Rick:
Não, você acertou em cheio. Recentemente, fizemos um relatório sobre o patrimônio líquido dos proprietários de imóveis na ATTOM e, em primeiro lugar, ainda há um valor recorde de patrimônio líquido dos proprietários de imóveis por aí, US$ 29 trilhões, nada parecido com o que já vimos. E isso num parque habitacional avaliado em cerca de 41 biliões. Então, se você olhar para a carga de dívida que as pessoas carregam, ela é realmente muito, muito baixa como uma porcentagem do valor de suas propriedades. Descobrimos que cerca de metade dos proprietários são o que chamamos de ricos em capital, o que significa que devem menos de metade do valor da sua casa na hipoteca. E, curiosamente, 93% dos mutuários que estão actualmente em situação de execução hipotecária têm, na verdade, capitais próprios positivos, o que é completamente o oposto de onde estávamos durante a grande crise financeira, quando um terço de todos os proprietários de casas estavam debaixo de água e quase todas as pessoas em situação de execução hipotecária estavam de cabeça para baixo.
Assim, mesmo que tivéssemos pessoas em situação de execução hipotecária, elas teriam a oportunidade de criar uma aterragem suave. Portanto, se estivessem numa posição de dificuldades financeiras a curto prazo, é concebível que pudessem até refinanciar o empréstimo junto do seu credor, caso já estivessem recuperados. Mas mesmo que não consigam, têm a oportunidade de vender a sua casa, porque como falámos anteriormente, ainda há procura. Se você colocar um imóvel no mercado com o preço correto, poderá vendê-lo. Mas não temos um problema de execução hipotecária neste momento. O nível normal de atividade de execução hipotecária historicamente é de cerca de 1% dos empréstimos. Então, no mercado atual, seriam cerca de 550,000 mil casas em algum estágio de execução hipotecária.
Em vez disso, temos cerca de 260,000. Portanto, estamos operando em cerca de metade dos níveis historicamente normais de atividade de execução hipotecária e em cerca de 60% de onde estávamos antes da pandemia. Portanto, embora os números de execuções hipotecárias tenham aumentado gradualmente este ano, provavelmente não voltaremos aos níveis normais com base nas taxas atuais de atividade até meados ou finais de 2023. Portanto, tenha em mente que poderíamos duplicar a quantidade de execuções hipotecárias que temos agora e isso nos levaria de volta ao normal. E a qualidade dos empréstimos na última década tem sido extraordinária. Os credores assumiram muito poucos riscos e os mutuários foram altamente qualificados. E, falando para você, Dave, eles continuam a fazer seus pagamentos em dia, mesmo que estejam debaixo d'água.
E acho que é importante que as pessoas tenham isso em mente, porque tenho respondido muito a essa questão ultimamente. Só porque um mutuário fica submerso não significa que ele irá executar a hipoteca. Os dois estão apenas marginalmente conectados. E só para lhe dar um dado, cerca de 6% dos proprietários de casas hoje em todo o país estão submersos em seus empréstimos. E acabei de mencionar que meio por cento dos mutuários estão em situação de execução hipotecária. Isso significa que o restante dessas pessoas está fazendo seus pagamentos em dia. E alguns deles têm estado submersos desde a Grande Recessão e em mercados que nunca recuperaram totalmente. Mas continuam a fazer os seus pagamentos porque em algum momento estarão em território positivo.
E, honestamente, em muitos casos, é mais barato para eles continuarem pagando a hipoteca do que enviar as chaves para o banco e tentar encontrar um lugar para alugar. Então, esses dois não estão realmente conectados. Agora, se você está submerso em seu empréstimo e acaba em execução hipotecária, é muito, muito mais difícil resolver isso com sucesso. Mas estar debaixo d'água não é o que leva as pessoas à execução hipotecária. Isso ainda é algum tipo de catástrofe financeira doméstica, perda de emprego, perda de renda, morte na família, divórcio, contas médicas inesperadas, algo assim é o que leva as pessoas à execução hipotecária. Você começará a ler as manchetes, eu prometo, sobre a ameaça iminente de cada vez mais mutuários ficarem submersos à medida que os preços das casas estagnarem ou caírem.
E ontem tive que tirar uma repórter do precipício por causa de um relatório que ela leu e que pensava dizer que 8% dos mutuários estavam subitamente submersos. E o que foi dito foi que 8% dos mutuários que contraíram empréstimos no último ano com pagamentos iniciais muito baixos e que viviam em mercados onde os preços caíram estavam agora submersos. E eu pensei, isso é uma fração de um por cento dos mutuários. Mas as manchetes irão alertá-lo de que esta crise iminente de empréstimos subaquáticos está prestes a atingir-nos. E às vezes isso me deixa maluco, mas acho que me mantém ocupado e empregado. Então, não é uma coisa ruim.

Jamile:
Rick, agradeço a informação e não poderia concordar mais com você no que diz respeito à situação de execução hipotecária e onde estamos apenas nacionalmente no que diz respeito à equidade e se realmente há vulnerabilidade aí. E eu concordo, não acredito que realmente exista. Acho que é claro que o sensacionalismo sempre venderá ou atrairá atenção, e por isso veremos isso sempre. Mas, como investidor imobiliário e para a comunidade BiggerPockets que adora ouvir seus insights, os insights de Dave e minhas piadas, quero entender onde está a oportunidade, porque este é o fato para mim. Sou um comprador em dinheiro. Atuo predominantemente no atacado, mas estou começando a ter imóveis porque o que tenho visto é que há um cansaço por aí.
Vendedores neste momento que têm uma situação, que têm que vender, não a sua pessoa que só quer fazer um upgrade ou se mudar porque não gosta mais do tamanho da sua sala, ou não apenas coisas cosméticas, mas motivos reais para vender. Há cansaço no mercado e tenho conseguido aproveitar muito esse cansaço e comprar coisas. Por exemplo, eu estava dizendo a Dave outro dia, há uma propriedade no meu bairro, é um bairro com mais de US$ 2 milhões. Esta casa foi avaliada em julho por 1,000,005 e vou fechá-la em alguns dias por 800 a 950, e estou comprando duas no meu bairro com a mesma situação.
E então estou achando esse cansaço e estou aproveitando isso, porque sou investidor imobiliário e é isso que fazemos. E todo esse patrimônio que você descreveu sobre o qual os proprietários estão sentados, eles estão dispostos a trocá-lo para liberar o cansaço, para poder sair da situação. Essa é uma oportunidade que estou vendo. Você vê outras oportunidades que nós, como investidores imobiliários, podemos olhar e aproveitar para ter uma posição melhor no final de 2023 e em 2024?

Rick:
Portanto, quero parabenizá-lo por ser o responsável pelas manchetes que as pessoas verão sobre a queda dos preços das casas. Então, bom trabalho Dave e Jamil. Não, existem oportunidades por aí. Esta é a melhor época do ano para comprar normalmente, porque há menos demanda no mercado. Portanto, você tem menos concorrência pelos ativos que ficam disponíveis e os proprietários normalmente estão um pouco mais dispostos a negociar nesta época do ano devido à falta de concorrência. Portanto, em geral, entre o final de novembro e meados de janeiro, na maior parte do país, são os melhores momentos para procurar essas pechinchas relativas. Em segundo lugar, se alguém está vendendo agora, você deve se perguntar por que essa pessoa está vendendo e se precisa vender.
Então, você está fazendo exatamente a coisa certa. Pessoalmente, acho que uma das razões pelas quais os níveis de estoque permanecerão baixos durante a maior parte de 2023 é porque as pessoas que não precisam vender não venderão. Eles estão perfeitamente felizes em ficar parados com sua hipoteca de 3% e não trocá-la em um mercado em declínio por uma casa mais cara com uma hipoteca de 7%. Se eles não precisam fazer isso, eles não farão isso. Então, se você vir alguém vendendo, pelo menos surge a questão: isso é uma venda forçada? Eles têm que vender? E se for assim, há alguma vantagem de negociação nisso. Então, eu acho que isso faz algum sentido. Você deseja continuar seguindo as tendências de preços. Estamos prevendo provavelmente um declínio de 5% nos preços nacionais dos preços das casas. A projeção da Fannie Mae para o próximo ano é que os preços cairão de janeiro a dezembro cerca de um ponto e meio, e será uma correção muito localizada.
Portanto, você deve prestar atenção à atividade do mercado local. Por exemplo, os preços na Califórnia provavelmente cairão, em média, cerca de 10%. Na área da baía, agora estamos vendo os preços em alguns níveis já caírem 20%. Mas se você estiver nos estados do sudeste, poderá não ver os preços caírem, porque ainda está vendo o crescimento populacional e o crescimento do emprego. Portanto, os preços podem não subir 20% ao ano, mas ainda podem subir 2% a 3%. Portanto, você deve procurar essas oportunidades no mercado local e descobrir qual é a combinação certa para você. E, novamente, se você estiver em um mercado com preços em queda, poderá estar pensando em comprar um imóvel para alugar, porque não precisa se preocupar com a valorização imediata do preço da casa. Se você está olhando para um mercado onde os preços estão subindo, talvez seja uma melhor oportunidade de lançamento, porque os flippers realmente precisam de valorização de preço para atingirem seus números na maior parte do tempo.
A outra oportunidade, mencionamos que não há muitas execuções hipotecárias, mas se você vai atuar nesse mercado em busca de oportunidades, tem que mudar o modelo, pelo menos na sua cabeça, de onde estávamos durante o último ciclo. Mencionamos quantos mutuários estavam submersos em seus empréstimos da última vez. Isso significava que eles não poderiam se livrar da propriedade a menos que o banco concordasse com uma venda a descoberto. E havia muitos deles, mas não muitos em relação ao número de pessoas em situação de execução hipotecária. Muitas das propriedades não foram vendidas nos leilões porque os bancos não conseguiram precificá-las suficientemente baixas para que os investidores fizessem os números funcionarem. Assim, os bancos acabaram retomando a posse da maioria das propriedades em execução hipotecária, e por isso fazia sentido que um investidor esperasse que o banco a retomasse, esperasse que a propriedade voltasse ao mercado e negociasse então aquelas propriedades de propriedade do banco, aquelas REOs.
Isso não vai acontecer desta vez. Mencionei que a atividade de execução hipotecária em geral está em cerca de 60% dos níveis pré-pandemia. Atividade REO, as reintegrações de posse de bancos estão em cerca de 30% de onde estávamos antes da pandemia. Então, o que estamos vendo é mais inícios de execução hipotecária, mas mais pessoas vendendo suas casas na fase inicial da execução hipotecária, antes do leilão de execução hipotecária. E as propriedades que chegam aos leilões estão sendo vendidas a uma taxa de cerca de 70%, que é cerca de duas vezes a taxa pela qual normalmente são vendidas. Portanto, há menos propriedades sendo leiloadas, há menos propriedades sendo leiloadas e voltando para os credores. E a FHA tem um programa chamado CWCOT, mais informações internas sobre beisebol, transmitido sem autorização de título, e qualquer propriedade da FHA que não venda no leilão é então atribuída a uma empresa de leilões on-line para uma venda de segunda chance, momento em que eles normalmente baixar um pouco os preços.
Então, se você é um investidor que está esperando por REOs, esperando por propriedades de bancos, não é aí que estará a oportunidade desta vez. Desta vez, você terá que encontrar os mutuários na fase inicial da execução hipotecária e, se não conseguir chegar a um acordo com eles antes do leilão, precisará estar pronto para ir ao leilão. E é aí que alguém como você, Jamil, entra como comprador em dinheiro, porque a maioria desses leilões exige dinheiro ou cheque administrativo. E no mercado de hoje, você está em uma tremenda posição de vantagem se for um comprador em dinheiro, porque todo mundo está olhando para hipotecas tradicionais de 6½, 7% e empréstimos para investidores que têm um controle de 10 a 12% sobre eles agora, se você estamos recebendo financiamento ponte. Portanto, ainda existem oportunidades por aí, mas você terá que fazer sua diligência.

Dave:
Bem, obrigado Rick, isso é muito útil. Acho que há muito medo por aí, novamente, com as manchetes e você oferece uma opinião muito mais sóbria sobre o que está acontecendo e uma análise muito boa de onde está a oportunidade. Antes de sairmos daqui, quero perguntar sobre algo que você mencionou quando estávamos conversando antes do show, que na ATTOM, a empresa para a qual você trabalha, divulgou um relatório sobre atividades de correção e inversão. Você poderia nos contar um pouco sobre o que aprendeu?

Rick:
Sim, e para quem estiver interessado, temos uma seção de insights de mercado em nosso site onde publicamos todos esses relatórios gratuitamente. Portanto, nem mesmo algo pelo qual você tenha que pagar, mas recentemente lançamos o relatório de correção e inversão que cobriu as inversões no terceiro trimestre de 2022. Este foi um clássico relatório de boas e más notícias, Dave. A boa notícia é que ocorreram mais de 92,000 mil lançamentos no trimestre, o terceiro maior número já registrado. E temos analisado dados nos últimos 22 anos, então é um número muito bom. A má notícia é que é o terceiro trimestre consecutivo em que esse número cai. Portanto, a tendência é para menos reviravoltas e a má notícia é que tanto os lucros brutos como as margens de lucro bruto diminuíram, e os lucros brutos são simplesmente o preço pelo qual o imóvel foi vendido versus o preço pelo qual foi comprado.
E então as margens são a porcentagem que esse lucro representou em comparação com o preço de compra original. Então, isso não leva em consideração coisas como custos de materiais, mão de obra, financiamento, e sabemos que todos esses custos aumentaram. Portanto, não é um mercado ideal para nadadeiras. Os mercados ideais têm alta demanda, baixa oferta e preços em rápida valorização. E a cereja do bolo são as baixas taxas de financiamento e vimos todas essas condições, ainda temos procura, mas está enfraquecida. Os preços estagnaram ou, em alguns casos, estão diminuindo, é mais caro financiar, leva mais tempo para vender e os custos de material e mão de obra, juntamente com os custos de financiamento, são todos mais elevados. Então, se você está no ramo de consertar e inverter, você realmente precisa ser bom em matemática agora.
Você precisa ter muito cuidado para não pagar a mais pelo imóvel que está comprando. Você tem que ter muito, muito cuidado para não subestimar o custo dos reparos, para não subestimar o tempo que levará para mudar a propriedade. E, a propósito, não estamos falando de mercados onde leva 60 ou 90 dias para vender um imóvel quando ele está pronto para uso. Ainda estamos aguardando algumas semanas na maioria dos mercados, mas isso é um aumento em relação a alguns dias do ano passado. Então, você precisa calcular esses custos de manutenção. Não quero implicar com ninguém, mas você sabe que é um mercado difícil quando uma Zillow Offers perde US$ 352 milhões em um trimestre e então a Opendoor faz com que isso pareça uma mudança estúpida ao perder um bilhão de dólares.
E, novamente, esses não são realmente modelos de correção e inversão, são modelos de arbitragem, mas apenas mostram o que pode acontecer se você errar no seu modelo de precificação e fizer isso em escala. Você comete um erro em uma casa que talvez custe milhares de dólares, você comete um erro em milhares de casas e isso equivale a centenas de milhões de dólares. Então, isso apenas mostra que mesmo as empresas que você espera que sejam um pouco mais profissionais, um pouco mais sofisticadas em seus modelos, cometem erros, cometem grandes, grandes, grandes erros e acabam demitindo um terço de seus funcionários porque desses erros. Então, isso apenas mostra que, como nadador, você realmente precisa ter seu lápis apontado neste ciclo.
E é uma nota de advertência para as pessoas que estão entrando nesta parte do negócio. O momento do mercado pode ser difícil, mas se você escolher o momento errado, comprar no topo do mercado e subestimar os custos de reparo, estará diante de um cenário bastante desagradável para essa mudança. Portanto, é um bom momento para se envolver com alguém como BiggerPockets, onde você pode obter muita educação, muitas ferramentas e produtos necessários para ter certeza de que está fazendo a coisa certa. E com certeza esteja sempre ouvindo o Podcast On the Market, pois é lá que você obtém todas as informações certas.

Jamile:
Rick, muito obrigado por esse insight. Eu queria me aprofundar um pouco mais e, falando da minha própria experiência pessoal com uma série de lançamentos, temos uma dúzia deles acontecendo e vimos que na faixa de preço entre 750 a um milhão e um metade, a demanda acabou. Tivemos que assinar cheques para encerrar esses negócios e retirá-los dos livros. No entanto, na casa inicial, aquela faixa de preço do comprador pela primeira vez, essas propriedades ainda estão sendo negociadas e, na verdade, ainda há uma grande demanda. Quando vocês estavam elaborando aquele relatório, vocês encontraram essas diferenças e há uma subseção dentro do mercado de consertos e reviravoltas na qual as pessoas do ramo poderiam se concentrar para que ainda pudessem enfrentar essa tempestade e seguir em frente e não perder suas equipes e desistir até que as coisas comecem a voltar?

Rick:
Sim, mas antes de ir lá, deixe-me apresentar outro cenário para você, e eu sei que você faz isso. Você mencionou isso antes. Um flipper típico pode ter dificuldade em escrever os números hoje em dia, mas há uma oportunidade para aluguel de imóveis. Acho que mencionamos anteriormente que cerca de 10 a 20% das pessoas que pensavam que iriam comprar decidiram alugar. Você pode argumentar logicamente que, se eles quisessem comprar uma casa, talvez preferissem alugar uma casa em vez de um apartamento. Talvez eles precisem de mais espaço, tanto faz.
Então, ainda há oportunidade para aluguel de imóveis para uma única família e acho que essa oportunidade continuará a crescer. Agora, se você é um flipper, pode não ter processos e procedimentos de negócios em vigor para se tornar proprietário de um imóvel alugado, mas certamente pode identificar essas propriedades e talvez se tornar um atacadista e encontrar aquelas propriedades que são oportunidades e vendê-las para pessoas que desejam propriedades para alugar e obtêm algum lucro fazendo isso sem o risco de comprar, reparar e manter essa propriedade. Então, essa é uma oportunidade.

Jamile:
E eu nunca paguei para você dizer isso, aliás.

Rick:
Não. É uma oportunidade real neste momento, e há alguns flippers que, na verdade, no curto prazo, porque os seus volumes não são enormes, tornam-se proprietários de imóveis para alugar, porque as competências necessárias para encontrar, comprar e reparar uma casa são as mesmas. . Agora é apenas uma questão de ser o proprietário por um curto período, talvez até encontrar alguém para fazer isso. Mas dito isso, para sua pergunta original, estou falando em termos gerais muito amplos aqui, Jamil, mas estamos vendo a mesma coisa que você está vendo no seu mercado. Que no nível mais elevado a procura diminuiu um pouco mais significativamente do que no nível de entrada. E isso é praticamente verdade em todo o país. Provavelmente existem alguns valores discrepantes aqui e ali, mas de modo geral, é isso que estamos vendo. Há muito pouco estoque de nível básico.
Portanto, se você encontrar uma propriedade que possa trazer de volta ao mercado como uma propriedade reformada e reformada, provavelmente terá uma boa oportunidade de vendê-la e vendê-la a um preço razoável. Você também tem mais concorrência, porque é onde as instituições maiores procuram imóveis para alugar. É aí que entra o aluguel unifamiliar, os pequenos investidores procuram imóveis. E obviamente é aí que os compradores de primeira viagem procuram propriedades. Então, não é fácil encontrar essas propriedades para comprar e consertar, mas se você está olhando para uma seção do mercado que é mais saudável que outras, esse nível de entrada, e eu diria até em muitos mercados que vão até o nível intermediário, você ainda está vendo uma demanda bastante razoável.
É quando você entra nas propriedades de nível intermediário superior e de nível superior que você está vendo, na verdade, você está vendo dois problemas. Você está vendo a demanda do mercado diminuir, mas também está vendo os preços mais fracos em termos de valorização nesses níveis mais elevados. É por isso que lugares como São Francisco estão vendo uma queda de preços mais significativa em lugares como, não sei, Des Moines, Iowa.

Jamile:
Muito Obrigado.

Dave:
Rick. Acho que poderíamos fazer isso o dia todo, mas temos que sair daqui logo. Há mais alguma coisa que você acha que nosso público deveria saber enquanto nos aproximamos do novo ano que ainda não abordamos e que você acha importante que eles tenham em mente?

Rick:
Puxa, eu não sei. Já falamos sobre estratégias de investimento, economia, mercado imobiliário. Acho que meu pensamento de despedida seria: cuidado com o exagero. Você vai ler muitas coisas sombrias e condenatórias. Você provavelmente tem ouvintes que estão esperando e salivando pela quebra do mercado que os idiotas do YouTube estão promovendo sem fôlego. E eu diria para não esperar. Sincronizar o mercado é quase impossível. Se você fizer suas contas e os números forem desenhados, é hora de seguir em frente. E isso é verdade quer você esteja procurando consertar e inverter, comprar um imóvel para alugar ou comprar uma casa para morar. É um cenário interessante porque se você encontrar uma propriedade que você possa pagar e que vai manter por um tempo, você pode realmente ver um cenário em que daqui a dois anos, seus pagamentos mensais serão menores do que são hoje, e isso não é algo que você provavelmente verá se for alugar um imóvel, porque o preço do aluguel vai subir praticamente a cada ano.
Então, eu digo às pessoas, especialmente às pessoas que vão manter uma propriedade por um período de tempo, que se você encontrar algo em que os números funcionem, não espere que o mercado chegue ao fundo do poço. Você pode conviver com um pouco de volatilidade de curto prazo. Seus preços caem 2½, 3%, 5%, eles vão voltar a subir. E, historicamente, você remonta aos últimos cem anos de preços das casas, só tivemos uma vez em que o mercado caiu 20% e ficou assim por um tempo e foi a Grande Recessão. Mas os preços das casas não sobem todos os anos, mas ao longo do tempo, têm subido consistentemente ano após ano, após ano. Portanto, não acredite no exagero, não entre em pânico, mas seja o mais cuidadoso possível antes de tomar essas decisões. Não pense demais, mas certifique-se de fazer as contas e verificar duas vezes.

Dave:
Tudo bem. Bem, obrigado, Rick. Agradecemos essas palavras de despedida e definitivamente concordamos. As pessoas deveriam… Pelo menos ler o artigo inteiro, certo? Muitas vezes as pessoas reagem ao título e dizem: “Bem, você leu o resto do artigo? Não foi tão ruim assim.” Então, ótimo conselho sóbrio. Agradecemos isso, Rick. Rick Sharga é vice-presidente executivo de inteligência de mercado da ATTOM Data. Rick, se as pessoas querem se conectar com você, onde deveriam fazer isso?

Rick:
Então, você pode me encontrar no LinkedIn ou no Twitter, Rick Sharga, qualquer um deles é bem fácil. Se você quiser se conectar comigo no LinkedIn, certifique-se de mencionar On the Market ou Jamil e Dave para que eu saiba que você não é uma das pessoas malucas do LinkedIn que procuram um pseudônimo. Você também pode encontrar, mencionei attomdata.com. Temos uma seção de insights de mercado. Estamos em todas as redes sociais, mas publicamos relatórios sobre todos os aspectos do mercado imobiliário que são gratuitos todas as semanas. Então, sinta-se à vontade para nos seguir até lá, e estou ansioso para me conectar com muitos de vocês.

Dave:
Tudo bem. Obrigado novamente, Rick. Teremos que ter você de volta em seis meses. Você disse que o segundo semestre de 2023 pode ser muito diferente, então sempre o teremos de volta a esses pontos cruciais do mercado imobiliário se estiver disposto a se juntar a nós novamente.

Rick:
Sempre aproveite a conversa, pessoal. A qualquer momento.

Jamile:
Bem, vocês ouviram, pessoal. Rick disse para ser atacadista no ano novo. O que você acha, David?

Dave:
Posso atestar que, pelo menos fora do ar, não vi Jamil pagar Rick para dizer isso.

Jamile:
Não.

Dave:
Ele poderia ter feito isso em particular.

Jamile:
É uma coisa real. Acho que há oportunidades incríveis, e especialmente se vocês estão olhando para uma estratégia para 2023, realmente considerem isso e conversem com o pessoal nos fóruns. Fale com as pessoas no BiggerPockets e realmente, realmente entenda, entenda a subscrição e descubra os números. Como disse Rick, aponte o lápis e você terá sucesso.

Dave:
Eu adoro que este seja nosso primeiro programa para o ano novo, porque acho que Rick fornece informações realmente boas que não são muito otimistas, mas ele ressalta que há oportunidades e que muitas das coisas que você está lendo são principalmente baseado no medo e não realmente baseado em fatos. Portanto, se você deseja aumentar seu portfólio ou entrar no mercado imobiliário pela primeira vez em 2023, esperamos que tenha aprendido muitas lições boas com o que Jamil e Rick compartilharam com você hoje. Parece estranho, porque estamos gravando isso no meio de dezembro, mas acho que feliz Ano Novo para todos que estão ouvindo.

Jamile:
Feliz Ano Novo.

Dave:
Nós realmente apreciamos você. Teremos um ano muito bom. Temos muita coisa preparada para você no On the Market. Agradecemos a atenção de todos vocês e boa sorte a todos vocês em seus investimentos imobiliários e situações econômicas em 2023. Jamil, onde as pessoas deveriam encontrá-lo?

Jamile:
Você pode me encontrar no meu canal do YouTube em youtube.com/jamildamji. Confira-me no IG também. Eu meio que sinto que, Rick, faz sentido que ele esteja no LinkedIn e no Twitter e eu no Instagram e no TikTok.

Dave:
Sim, é isso. Isso rastreia. Está na marca com certeza.

Jamile:
Feliz Ano Novo galera.

Dave:
Absolutamente. E também temos um canal no YouTube para On the Market e BiggerPockets. Você pode conferir se quiser saber mais sobre mim, ou Jamil, ou qualquer outro palestrante do On the Market. Para todos os demais no On the Market, para James, Kathy e Henry que não podem estar aqui hoje, feliz Ano Novo e obrigado por ouvirem.
On the Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Produzido por Kailyn Bennett. Edição de Joel Esparza e Onyx Media. Pesquisa de Pooja Jindal. E um grande obrigado a toda a equipe BiggerPockets. O conteúdo do programa No Mercado são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar de forma independente os dados, opiniões e estratégias de investimento.