A construção de casas está explodindo, mas isso resolverá nossa crise de estoque?

Dave:
Olá a todos e bem-vindos ao On The Market. Hoje estou acompanhada por Kathy Fettke. Kathy, como vai?

Katya:
Bom. Estou animado para esta entrevista porque sou um grande fã de Zonda. Eu assisto todas as coisas deles.

Dave:
Sim. Bem, já que você é um grande fã, por que não conta a todos o que é Zonda?

Katya:
Bem, na verdade eu conversei com nosso convidado hoje antes da gravação, e costumava ser a Pesquisa de Meyer, e eu entrevistei vários esses caras e segui suas informações e eles realmente se concentram em novas casas. Eles ajudam os novos construtores a descobrir onde construir suas casas, onde está o mercado e a demografia. E tudo isso é muito importante para os investidores também, então eu acho que se você é um novo construtor de casas, você precisa saber o que está por vir, porque leva anos e anos para colocar essas subdivisões em funcionamento e ter certeza de que você não está cronometrando o mercado incorretamente.
Portanto, sempre valorizei muito os John Burns do mundo e a Myers Research porque é isso que eles fazem e ajudam os construtores. Então a Myers Research trabalhou com uma empresa de dados chamada Zonda, e aparentemente eles se fundiram e agora é apenas Zonda. E sou um grande fã desde que eles se fundiram e estou animado para realmente conversar com alguém de dentro e ver como eles fazem o que fazem.

Dave:
Sim, absolutamente. Acho que é muito útil conversar com esse tipo de pessoa porque, como você disse, os construtores estão na vanguarda da economia e do que está acontecendo com a dinâmica de demanda e oferta em quase todos os mercados. A outra parte, e a razão pela qual estamos trazendo essas pessoas com mais frequência, é que, como investidores, o novo mercado interno está se tornando cada vez mais importante. E eu não sei, você opera em um mundo diferente do meu no setor imobiliário, mas durante os primeiros 10 anos da minha carreira de investidor, eu nunca prestei atenção ao que estava acontecendo com as novas casas porque era apenas um pequena parte. Como investidor, nunca pensei realmente em comprar novas construções.
Agora, a partir dos últimos anos, as novas casas estão ocupando cada vez mais o número total de vendas de casas. Normalmente é cerca de 10%, ouvi diferentes estimativas que estão entre 15 e 30% agora. Construir para alugar é uma novidade que está se tornando cada vez mais popular. Então, eu pessoalmente tentei aprender muito mais sobre o mercado de venda de casas novas e estamos trazendo hoje convidados como Nikolas para ajudar todos a entendê-lo, porque além da compreensão e conhecimento econômico, isso também pode desempenhar um papel cada vez maior. papel em nossos respectivos portfólios nos próximos anos.

Katya:
Pois é, tenho a experiência oposta de quando comecei a investir já estava ocupado, mas queria comprar em determinados mercados, não onde moro, e não sabia como montar uma equipe e poder comprar casas em um desconto e depois ter uma equipe de reforma, e foi demais para mim. Então pensei: “Meu Deus, uma casa nova, não preciso fazer nada”. E naquela época, era 2004, quando tudo fazia sentido. Então, na verdade, comecei com novas casas. Claro, quando tudo depende do mercado, quando o mercado entrou em colapso e as execuções hipotecárias eram o que estava à venda, nós giramos, mas estamos girando novamente porque hoje é muito difícil encontrar execuções hipotecárias, encontrar o estoque existente. Então casas novas é o que você ganha, e felizmente você pode negociar com as construtoras porque elas são pessoas de negócios, né, elas precisam fazer vendas. Portanto, acho importante que os investidores não tirem isso da mesa e não pensem: “Nossa, se é fácil, eu não deveria fazer isso”. Isso não faz de mim um bom investidor.
A outra coisa que falamos em outro episódio é que você pode obter melhores taxas de seguro em uma nova casa, e isso é muito importante quando você está fazendo seu pró-forma. Isso importa muito hoje. Portanto, pode fazer muito sentido hoje.

Dave:
Sim, e você acabou de descobrir alguma coisa, então prometeremos que traremos Nikolas. Mas você disse algo sobre eles serem empresários, e acho que isso é algo que nem todo mundo entende imediatamente é que os construtores precisam vender suas casas. Quero dizer, eles não são absolutamente obrigados a fazê-lo, mas são fortemente incentivados a vender tudo o que constroem. E, ao contrário de um vendedor de casa que talvez se não conseguir o preço, ele fica tipo: “Quer saber? Vamos esperar um ano ou simplesmente vamos retirá-lo do mercado. Vamos esperar por mais propostas.” Construtores, não é assim que o jogo deles funciona. Eles precisam vender dinheiro constantemente para obter fluxo de caixa para pagar suas dívidas, para construir novas propriedades, para adquirir novos terrenos e seu negócio, de certa forma, como uma espécie de nadadeira, é vender essas propriedades o mais rápido possível.
E com certeza abordaremos isso com Nikolas, mas tem havido muitos incentivos para ajudar os compradores a comprar novas casas, o que está dando uma vantagem adicional sobre as vendas de casas existentes. Há muito para descobrir aqui e acho que encontramos a pessoa certa para nos ajudar a entendê-lo. É Nikolas Scoolis, do Zonda, e vamos trazê-lo logo após o intervalo.
Nikolas Scoolis, bem-vindo ao No Mercado. Obrigado por estar aqui.

Nikolas:
Muito obrigado por me receber. Animado por estar aqui.

Dave:
Bem, vamos começar pedindo que você nos conte um pouco sobre você e o que você faz na Zonda.

Nikolas:
Sim, então meu nome é Nikolas Scoolis. Sou Gerente de Economia Habitacional da Zonda, que é fornecedora de dados imobiliários residenciais e comerciais, além de consultoria. Trabalhamos com muitas das grandes construtoras públicas, bem como com os investidores por trás das empresas que pretendem investir em empresas secundárias e terciárias no setor habitacional, como fornecedores de eletrodomésticos, fornecedores de tintas, etc. Meu trabalho consiste principalmente na construção de modelos de análise de dados. Eu construo nossos índices de atendimento ao público, bem como ajudo em projetos de consultoria.

Dave:
Incrível. Bem, parece que você é o cara com quem conversar. Obrigado novamente por se juntar a nós. Então, sua equipe acaba de lançar a nova atualização mensal inicial. Você pode nos contar um pouco sobre este relatório, em primeiro lugar, o que você está acompanhando nele e o que mostram as descobertas mais recentes?

Nikolas:
Sim, com certeza. Então lançamos isso, como diz, no novo mercado doméstico, tentando cobrir todos os pontos primários. Então, falamos sobre vendas, preços, fornecimento, e fazemos isso mensalmente porque nós da Zonda temos uma equipe de pesquisa interna e pesquisamos algo entre 60 a 70% de todo o novo mercado doméstico a cada mês, e então nós somos capazes de obter insights realmente valiosos dessa forma. Por exemplo, o censo, que publica uma versão das vendas de casas novas, pesquisa apenas cerca de 10% do mercado. Portanto, nossa coleta de dados é realmente abrangente.
Portanto, este mês, o que estamos vendo talvez seja um pouco surpreendente se você estiver pensando no mercado imobiliário como um todo, mas o novo mercado doméstico tem sido muito, muito forte nos últimos meses e tem sido realmente beneficiado da falta de oferta do lado da revenda. Os construtores também conseguiram tirar vantagem de serem mais flexíveis, o que significa que poderiam trazer ao mercado produtos que os compradores podem estar dispostos a comprometer porque não há nada disponível para revenda, e eles também podem construir talvez tamanhos menores e certos. e baixar esse preço. Portanto, estamos vendo vendas de casas novas muito fortes em todo o país agora. Estamos estimando um ritmo anualizado de cerca de 720, que é um número histórico relativamente forte, e está cerca de 30 a 40% acima de onde estava na desaceleração do ano passado, porque as taxas do ano passado estavam começando a subir e os compradores estavam começando a recuar e talvez houvesse um pouco de pânico, mas recentemente vimos o círculo se fechar e vimos muita força ali.
Ao mesmo tempo, vemos que os preços continuam a descer e muito disso tem a ver com a crise histórica de acessibilidade que estamos a ver no mercado. Obviamente, as taxas ultrapassaram os 7% na semana passada numa média nacional para um período fixo de 30 anos. Isso é alto quando você considera onde estão os preços. Mas temos dados que dividem o mercado em terços de preços, então estamos falando do nível de entrada, da subida, do mercado de ponta. E as duas faixas de preços mais baixas, onde a maioria das pessoas faz compras em todo o país, ficam basicamente estáveis ​​ano após ano.

Katya:
Você está vendo isso em nível nacional com os preços caindo ou apenas em mercados específicos?

Nikolas:
Não. Sim, base nacional. Alguns locais em todo o país estão a assistir a mudanças totalmente negativas de ano para ano, mas obviamente os preços valorizaram muito nos últimos dois ou três anos. Chamar isso de negativo é quase falso, mas estamos vendo os preços se estabilizarem. E parte disso é, claro, por causa das taxas, mas como mencionei anteriormente, os construtores estão construindo menores e estão tentando manter esse número de linha superior baixo, mas ainda estamos vendo o preço por metro quadrado subir. Então você está tendo uma troca aí, mas o número da linha superior é o que é importante para os compradores quando eles estão tentando definir o que podem pagar mensalmente.

Katya:
Sim, eu ia perguntar isso. Parece que na última década houve subconstrução em comparação com a formação de famílias, mas para os construtores, obviamente, eles querem ter lucro e não estavam realmente obtendo esse lucro com moradias acessíveis, então estavam construindo de alto padrão. Você diria que isso é verdade e que isso está mudando?

Nikolas:
Acho que é de base ampla. Obviamente, você tem construtores que buscam preços diferentes. Ainda estamos vendo a maior valorização no segmento mais alto, mas acho que talvez haja menos sensibilidade ao preço, talvez menos sensibilidade à taxa, porque um comprador de nível superior pode estar mais inclinado a pagar em dinheiro ou um pagamento inicial maior com uma parcela maior do preço total de venda em dinheiro. Mas estamos vendo muitas unidades mais acessíveis sendo lançadas, e acho que essa é apenas a natureza da fera do mercado no momento.

Katya:
Sim, acabamos de ver que Warren Buffet está investindo em KB Homes e eles normalmente constroem casas iniciais ou casas mais acessíveis, então definitivamente um empurrão para trazer moradias mais acessíveis.

Nikolas:
Definitivamente. Sim.

Dave:
Você espera que essa tendência continue, Nikolas, de que mais construtores serão capazes de construir casas a preços acessíveis de forma lucrativa e concentrarão mais seus esforços nessa área?

Nikolas:
Sim, acho que a oportunidade existe para eles porque acho que tradicionalmente, se você fosse um comprador, estaria mais inclinado a, historicamente, se estiver procurando uma casa mais barata, olhar para o lado da revenda. Mas ao longo dos últimos anos, porque há tantas pessoas que obtiveram novas hipotecas ou refizeram e fixaram uma taxa de dois, dois e meio, 3%, há muito pouco incentivo para alguém colocar a sua casa no mercado neste momento. . E então aquele preço de nível de entrada ou talvez um fixador superior ou algo parecido que um comprador de primeira viagem estaria procurando simplesmente não tem essa opção no momento. Simplesmente não há nada à venda no lado existente.
Portanto, os construtores têm uma oportunidade realmente única de ditar seu próprio mercado, e mesmo se você olhar talvez para a metragem quadrada que está sendo construída agora, que é inferior a dois em média em alguns mercados, como 1500 pés quadrados como unidade média tamanho e alguns desses projetos, que dão oportunidade a esses compradores de comprar algo. Mas dá aos construtores mais margem para aumentar o preço por metro quadrado e ainda obter bons lucros.

Dave:
Sim, isso faz sentido. Kathy e eu estávamos conversando mais cedo e conversamos sobre como pode ser difícil para os construtores construir de maneira acessível e torná-la ainda lucrativa. Estou curioso, porque sua pesquisa tem uma ampla gama de entrevistados, você vê que os pequenos construtores também conseguem construir essas casas a preços acessíveis? Ou são realmente as grandes empresas de capital aberto que conseguem atingir um nível de escala que muitos outros tipos de construtores não conseguem?

Nikolas:
Sim, definitivamente estamos vendo mais sucesso para os grandes públicos, e muito disso se deve à forma como eles podem escalar. Como você disse, eles podem comprar mais terrenos a granel, podem se dar ao luxo de manter os terrenos se for necessário, mas os particulares ainda têm alguma flexibilidade porque você pode construir nas unidades de preenchimento onde não há muitos terrenos disponíveis de forma alguma. Então você pode fazer esses desenvolvimentos em menor escala, mas em áreas mais desejáveis ​​e atrair dólares muito bons para isso por causa disso.

Katya:
No relatório, foi realmente chocante que alguns mercados estivessem a registar uma recuperação bastante forte e um deles era Sacramento e São Francisco. Explique isso.

Nikolas:
Bem, quero dizer que há alguma força aí agora. Mais uma vez, vamos lidar com a falta de oferta e com os construtores sendo a opção principal. Porque se você olhar apenas para o nível nacional, veremos apenas o ritmo nacional de vendas de casas existentes, cerca de 1.4 por mês, mesmo se você levar em consideração os números mais fortes de novas casas em relação a isso. Ainda assim, as vendas totais de habitação em todo o país caíram cerca de 15 a 20%, por isso é um pouco difícil conciliar os dois entre a força do novo mercado doméstico e a fraqueza do mercado existente. Mas principalmente com estes mercados da costa oeste, eles foram tão duramente atingidos negativamente no ano passado que muito disto tem a ver com o efeito de base. Eles estavam tão deprimidos há um ano que um desempenho moderado agora parece extremamente bom. É isso que estamos vendo muito. Os cinco principais mercados para nós entre as principais áreas metropolitanas eram todos da costa oeste e isso se deve ao efeito de base.

Katya:
São Francisco, em particular, não há muito espaço para construir, você estará construindo sobre a água. Tenho uma sobrinha que é corretora de imóveis lá e ela disse que tem gente na lista de espera, mas não há nada disponível. E quando surge algo, vende imediatamente, é fascinante.

Nikolas:
Coisas realmente complicadas para um comprador.

Dave:
Estou curioso, você viu Nikolas, a demografia dos compradores mudou? Eu sei que você pesquisa principalmente os construtores, mas o tipo de pessoas que são atraídas por novas construções em relação às casas existentes está mudando devido a essa dinâmica de estoque?

Nikolas:
Sim e não. Obviamente, os principais compradores, historicamente, são as pessoas que procuram constituir uma família e que precisam de mais espaço, querem comprometer-se com um pagamento de acordo com o seu próprio calendário, em vez de estarem sujeitos a qualquer alteração que o seu senhorio altere na sua renda. Mas, como sabemos, com a pandemia e outras coisas, vimos muitos aposentados procurando também ingressar em unidades menores para ficarem mais próximos de suas famílias. Chamamos isso de perseguição de bebês, mudança para onde seus filhos estão tendo filhos, e ainda vemos isso generalizado em alguns desses mercados hotspots.
E a partir de uma pequena experiência anedótica pessoal, eu estava procurando com minha namorada aqui no sul da Califórnia, uma casa muito pequena de dois, três quartos e um único andar, e todos os outros licitantes daquela casa eram aposentados recentes que queriam reduzir seu antigo casa nesta casa menor.

Dave:
Interessante.

Nikolas:
Então eu acho que é uma situação meio estranha porque não acho que muitas dessas pessoas que estão procurando se mudar para essas casas menores como os baby boomers ou a Geração X vão vender ainda mais suas casas. Eu acho que porque suas taxas podem ser tão baixas em suas participações atuais, eles estão apenas mantendo-as como uma unidade de aluguel, e então essa é outra unidade que sai do mercado e dificulta ainda mais o problema de oferta.

Dave:
Sim. Além disso, se o fizerem, provavelmente terão muito patrimônio de uma casa anterior que podem superar o lance dos compradores de casas pela primeira vez?

Nikolas:
Vimos muito isso nos últimos dois ou três anos. Pessoas, especialmente da Califórnia, onde as casas são obviamente muito mais caras do que o Texas ou lugares na Flórida ou Raleigh e Charlotte têm sido grandes pontos de acesso, você pode basicamente transformar esse patrimônio em uma compra gratuita, se desejar.

Katya:
Sim, BiggerPockets acabou de fazer um artigo sobre os baby boomers e acredito ter visto que os baby boomers detêm 50% da riqueza e são apenas um quarto por cento da população ou algo parecido, e têm muito dinheiro. Espero que depois de 30, 40 anos de trabalho você tenha algum dinheiro acumulado. Então esse mercado talvez não os assuste tanto. Eles estão procurando mais estilo de vida. Desculpe, eles estão vencendo você em [inaudível].

Nikolas:
Eu sei. Isso me machuca, mas quero dizer que é bom para eles, eu acho.

Katya:
Então, onde você vê os melhores incentivos e de que tipos? Quer dizer, eu sei que muitas construtoras estão pagando para comprar taxas baixas, pagando pontos para que os compradores possam comprar o imóvel com uma taxa menor. Você está vendo esse tipo de incentivo ou como você disse na construção de uma casa menor que pode ser mais acessível?

Nikolas:
Sim, essa é uma pergunta muito boa porque as reduções de taxas têm sido muito, muito importantes. E isso é outra coisa que o novo lado da casa tem sobre o lado existente: os construtores estão dispostos a trabalhar com os compradores para manter o fluxo de caixa. E assim, as reduções das taxas de juros não são uma ideia nova, mas a parcela dos projetos que estamos realizando há mais de dois anos em comparação com agora aumentou dramaticamente. Atualmente, vemos em todo o país que cerca de 60% de todos os projetos oferecem algum tipo de incentivo, e o mais comum que ouvimos são reduções de taxas de juros.
E esse também é um tópico interessante porque, obviamente, ajuda no alívio imediato da acessibilidade, mas à medida que as taxas de juros continuam subindo, é uma questão de por quanto tempo essa estratégia continuará a atrair compradores? Porque se não houver sinais de que as taxas vão cair dentro de um ou dois anos, isso ainda continuará a fazer a diferença para as pessoas? Teremos que ver. Mas antes disso, veríamos incentivos como o fechamento de coberturas de custos feitas pelas construtoras ou eletrodomésticos incluídos ou algo parecido.

Dave:
E você espera que esses incentivos continuem mesmo assim... É uma espécie de dicotomia estranha em que os construtores parecem estar nesta posição de força, mas também oferecem muitos incentivos. Então você acha que esses incentivos podem estar desaparecendo?

Nikolas:
Eu acho que sim, se os construtores conseguirem o que querem, eles diminuirão mais cedo ou mais tarde. Mas embora a maior competição dos construtores seja o mercado de revenda, eles ainda competem entre si. Portanto, ainda é uma despesa de marketing dizer: “Por que você escolheria aquela casa e aquele projeto de construtor quando pode vir até o nosso?” Faremos isso um pouco para levá-lo além dos limites.

Katya:
Sim, os construtores não querem se canibalizar. Eles preferem fazer um incentivo do que uma redução de preço todos os dias, porque então acabam de fazer uma nova compensação que não é boa para eles.

Nikolas:
100%.

Katya:
Mas parece que costumava ser: “Ei, você vai ganhar essas novas bancadas lindas ou esta atualização. Isso fará com que você pague esse preço”, mas agora é melhor conseguir uma taxa de juros mais baixa. Como já disse muitas vezes, acabei de obter uma taxa de juros de quatro e três quartos por cento porque o comprador estava disposto a pagar um monte de pontos e isso realmente faz os números funcionarem do ponto de vista do investidor. Você tem algum dado sobre quantas dessas novas casas estão sendo vendidas para investidores que desejam alugá-las em comparação com compradores ou compradores de casas pela primeira vez?

Nikolas:
Não exatamente. É algo que estamos buscando analisar em uma escala maior. Estamos tentando isolar nas escrituras quem são os investidores, mas há muita área cinzenta nos fatos porque as pessoas fazem isso... A melhor maneira de isolar isso na escritura em si é olhar os endereços de correspondência, mas ainda há um monte de área cinzenta. Mas obviamente sabemos que a atividade dos investidores é extremamente elevada, especialmente do ponto de vista institucional, e isso é um pouco preocupante se você for um comprador. Você está competindo não apenas com pessoas com grandes bolsos, mas também com empresas com uma quantidade gigantesca de dinheiro em mãos. Isto é um pouco assustador.

Dave:
E será mesmo verdade que os investidores institucionais estão a participar mais no novo mercado interno?

Nikolas:
Definitivamente varia de mercado para mercado. Obviamente, deve fazer sentido como aluguel para muitos desses lugares, dependendo do preço que estão pagando. Portanto, você está observando muita atividade nos lugares mais acessíveis, onde há espaço para as taxas de aluguel aumentarem ainda mais. E obviamente, no final disso, você tem projetos completos que são construídos para alugar. Eles próprios estão construindo esses projetos para apenas alugá-los e operar como proprietários, o que é obviamente um processo muito complicado porque o preço do terreno tem que ser exatamente justo para que funcione, mas também dá a esses construtores um anúncio. Se precisarem liquidar, eles também terão a valorização do preço que ganharam no valor de suas unidades de aluguel. Portanto, é uma perspectiva muito interessante, mas como eu disse, tem que funcionar perfeitamente em termos de valor da terra para que realmente faça sentido.

Dave:
Bom, só para esclarecer, quando falamos do seu levantamento e dos dados, isso inclui construir para alugar também?

Nikolas:
Não, isso é novo à venda.

Dave:
OK. OK. Então essa é apenas uma classe diferente de venda?

Nikolas:
Sim, completamente diferente. Trabalhamos em muitos projetos de construção para alugar, mas estes são unidades para venda.

Katya:
Portanto, estamos vendo que a confiança dos construtores aumentou, mas acho que diminuiu um pouco recentemente por causa dos recentes aumentos nas taxas de hipotecas. Você vê a continuação dessa tendência de confiança dos construtores versus um declínio no futuro?

Nikolas:
Sim, acho que você está certo. Acho que recentemente caiu para cerca de 50, o que, se bem me lembro de ter lido bem, acho que caiu para 50 e 50 é o marcador de como eles indicam confiança positiva ou confiança negativa. Então está bem na fronteira agora e acho que é uma confiança cautelosa. Há tantas dinâmicas que são boas para eles, mas a crise de preços e acessibilidade ainda está pesando sobre suas cabeças. E especialmente se as taxas continuarem a subir, em algum momento haverá apenas retornos decrescentes naquilo que os compradores podem pagar.
Então eu acho que é meio que pesar esses dois aspectos porque se você olhar a oferta, olhar o que estava acontecendo no mercado de revenda, tem tanta coisa indo bem para eles, mas ainda tem que fazer sentido para as pessoas comprarem. Eles ainda precisam ser capazes de pagar por isso. E então é simplesmente complicado. É um ambiente muito estranho, devo dizer.

Katya:
É complicado. Quer dizer, eu sindicado e temos um empreendimento nos arredores de Reno, e estávamos muito entusiasmados porque estávamos construindo moradias populares lá e as vendas pararam. Foi um choque. É claro que Reno pode ter sido mais atingido do que outros mercados, mas está começando a se recuperar novamente. Mas é, é um jogo de dados. Você não sabe. Também estamos construindo “acessíveis” em Utah, mas ainda são caros para a maioria das pessoas, talvez acessíveis para a região. Como você constrói o que seria considerado acessível hoje e como pode construir por esse preço e obter lucro? É duro.

Nikolas:
Sim, muito complicado.

Dave:
Uma das coisas que continuo ouvindo sobre o novo mercado residencial é que os construtores estão construindo mais, e isso vai nos ajudar a aliviar a escassez nacional de moradias que, dependendo de quem você perguntar, está entre três e sete milhões de casas. Mas quando você olha historicamente, não estamos realmente no auge da construção e, obviamente, as novas casas representam uma pequena parte do estoque total. E então estou apenas curioso, você acredita que há alguma esperança de que a construção chegue a um nível em que realmente ajudaria a aumentar a oferta geral de moradias?

Nikolas:
Definitivamente, não acho que eles possam preencher a lacuna se a oferta de revenda também for tão pequena. O novo mercado doméstico representa tradicionalmente cerca de 10% das vendas. Varia obviamente. Atualmente, é cerca de 15% e é o valor mais alto que vimos em muito tempo. E como eu disse, ainda estamos em baixa quando você considera as vendas totais do mercado cerca de 20% em relação ao ano passado. Assim, com o mercado de revenda e a oferta de revenda sendo tão baixos, atualmente o estoque de casas novas representa cerca de 30%, o que é um aumento. E ainda estamos tão subabastecidos que a construção de novas casas teria que aumentar a um nível tão dramático, enquanto a oferta de revenda é tão baixa que simplesmente não vejo isso ser viável.
Acho que há ganhos que eles podem obter, não precisa ser algo absoluto, como qualquer melhoria na oferta é uma boa melhoria na oferta se você estiver falando da perspectiva do comprador. Mas preencher essa lacuna apenas no novo time da casa é que não vejo isso acontecendo. Tem que haver algum tipo de incentivo para fazer com que as pessoas com taxas baixas queiram se mudar ou queiram vender e negociar essas hipotecas de empréstimo. E essa é a conversa impossível, eu acho: como você faz isso?

Katya:
Que comunidades, que áreas, estão a registar mais actividade em loteamentos? Quer dizer, eu sei que os loteamentos diminuíram, a contagem diminuiu, porque acho que os construtores não queriam correr esse tipo de risco. Mas ainda estamos vendo áreas no país onde os construtores estão entrando, criando grandes comunidades? E se sim, onde?

Nikolas:
Sim, então os lugares que vimos mais ganhos ano após ano são Austin. Austin também tem sido um mercado estranho porque era dinamicamente fora deste mundo quente e agora está desacelerando. Ainda está vendo vendas, mas obviamente incomparável com o que vimos nos últimos anos lá. Riverside, há terrenos lá, e também acho que muitos dos edifícios foram construídos para atender à demanda que as pessoas viam no início da pandemia, quando estavam dispostas a sair dos mercados de estilo de vida de custo mais alto por causa do trabalho remoto. E então Minneapolis, mas todos os três… Ou desculpe, exceto Minneapolis, mas Austin e Riverside ainda estão com queda de dois dígitos em comparação com onde estavam antes da pandemia em termos de oferta. Então, estamos vendo ganhos, mas ainda são menores do que onde começamos.

Dave:
Isso é muito interessante. Há algum lugar para onde os construtores estão fugindo?

Nikolas:
Fugir é uma boa pergunta. Não tenho certeza se vou sair completamente. Acho que há mercados que são um pouco mais complicados. É claro que a Bay Area é complicada na forma como administrarão sua base de empregos. A empresa de tecnologia conseguirá trazer todos os seus empregadores de volta? E se o fizerem, obviamente isso será muito bom para a habitação porque esses rendimentos são muito elevados e as pessoas irão mudar-se e fluir para lá. Acho que geralmente há espaço para um construtor em qualquer mercado. Depende da sua execução e de como você está comercializando seu produto e do que você está trazendo e entregando, porque acho que a execução é o mais importante.

Katya:
E mesmo em mercados menores como os terciários, digamos apenas, não sei, Columbus ou Cincinnati ou Huntsville ou alguns desses mercados menores, você está vendo atividade de construção nessas áreas?

Nikolas:
Na verdade, esse é um bom ponto. Boise é uma que se destaca por ser um pouco assustadora só porque houve muita afluência e muita desaceleração em termos de construção ali. E sempre que olho para os números de quanto as coisas mudaram nos últimos tempos, Boise é sempre um destaque em algo que está passando por mudanças loucas.

Dave:
Sim. Nada contra Boise, mas eles certamente foram duramente atingidos, não apenas nas casas novas, mas também nas vendas de casas existentes.

Katya:
Mas se eu fosse uma apostadora, diria que vai voltar porque o dinheiro vem da Califórnia e ainda há pessoas se aposentando que não querem fazer isso em um mercado tão caro e vão para um lugar lindo como Boise. Então provavelmente vai voltar, mas vai demorar um pouco para isso.

Nikolas:
Sim, a acessibilidade relativa é um dos maiores impulsionadores que existem, até onde vai o seu dólar.

Katya:
Sim.

Dave:
Sim, relativo é um ponto muito importante porque as pessoas olham para Boise e pensam: “Não é acessível”, e é verdade para a maioria das pessoas. Mas, segundo Kathy, se você é um californiano rico, talvez seja extremamente acessível.

Nikolas:
Relativo é a chave, com certeza.

Katya:
Ou mesmo não rico. Quero dizer, minha filha está apenas começando sua carreira e os aluguéis são de US$ 4,000 ou US$ 5,000. É duro.

Dave:
Em califórnia?

Katya:
Oh sim. Sim, e a Califórnia está indo para qualquer outro lugar, e ela está olhando e isso partiria meu coração. Quero-a perto de mim, mas não são apenas os ricos que vivem na Califórnia, são as pessoas que tentam sobreviver com aluguéis que são simplesmente ridículos. E em algum momento você simplesmente desiste e vai embora. Você simplesmente irá a algum lugar onde faça sentido.

Nikolas:
Essa é a batalha atual que estamos vivendo. Como eu disse, estávamos tentando comprar uma casa quando estávamos obtendo taxas cotadas em 2.8 e, obviamente, os preços são altos, mas não encontramos algo que funcionasse ou fomos superados. Então estamos neste ponto de fluxo estranho. Não podemos nos imaginar saindo da Califórnia, mas nosso aluguel está tão abaixo do mercado no momento, então estamos quase presos a uma unidade de aluguel, o que é extremamente bizarro porque em qualquer lugar que quisermos, se quisermos conseguir um aluguel diferente unidade, é como um aumento de US$ 1,000 por mês, que não podemos justificar.

Dave:
Isso é louco. Sim.

Nikolas:
Poderíamos fazer isso, só que a compensação não vale a pena. E então estamos economizando para comprar uma casa e não há nada disponível. É como-

Dave:
É duro.

Nikolas:
É muito difícil para os compradores lá fora.

Katya:
Bem, é por isso que você precisa investir em propriedades e então poderá morar na Califórnia e alugar, mas possuir propriedades em outro lugar. É isso que incentivo as pessoas a fazerem há tanto tempo, porque simplesmente não faz sentido.

Nikolas:
Esse é um bom conselho.

Katya:
Sim, especialmente com essas taxas de propriedade na Califórnia. É difícil para uma casa inicial ou para uma família em crescimento.

Dave:
Tudo bem, bem, Nikolas, estou curioso, há mais alguma coisa em que você e sua equipe estão trabalhando ou estudando que você acha que nosso público de pequenos e médios investidores imobiliários deveria saber?

Nikolas:
O outro grande trabalho que estamos fazendo é tentar capturar o quanto a metragem quadrada está mudando, mas meio que conversamos sobre o dimensionamento certo que está diminuindo, apenas sendo capaz de manter o número da linha superior baixo. E é realmente dramático o quanto a metragem quadrada está diminuindo. Estamos vendo basicamente todos os mercados do país acabarem sendo cada vez menores em relação ao tamanho médio das unidades listadas. E é algo que acho que continuará acontecendo até que haja algum tipo de retração na demanda porque é muito pequena, mas espero que essa tendência continue, então haverá ainda mais prêmios em casas maiores no lado existente, eu acho.

Katya:
Bem, eu só quero agradecer muito a vocês porque vocês têm oferecido muitas informações e dados desde que parece que vocês realmente se esforçaram muito durante a pandemia tentando ajudar o resto de nós a entender o que estava acontecendo no mundo. E você foi muito preciso, então obrigado. Obrigado por isso. E dito isso, o que você acha dos próximos anos e para onde as coisas estão indo? Essa é uma grande questão.

Nikolas:
Como eu disse, especialmente para os construtores, pelo menos porque é isso que distorce nosso ponto de vista, acho que é um otimismo cauteloso. Acho que eles estão em uma boa posição, tanto com a oferta quanto com a demografia, impulsionando a demanda, mas só precisam ser ágeis e flexíveis e, especialmente no lado da acessibilidade, sempre haverá esse peso recuando sobre você. Então ficamos muito bons, meio que não bons no lado da acessibilidade, mas acho que eles estão em uma boa posição porque acho que o lado da oferta de revenda é apenas um problema que não será aliviado no curto prazo. Acho que o efeito lock-in é tão brutal.

Katya:
Você está vendo alguma assistência ou incentivo governamental para moradias populares? Pensei ter visto algo recentemente com a administração Biden tentando fazer com que os construtores construíssem a preços acessíveis.

Nikolas:
Sim, estamos vendo mais atividade em termos de ideias alteradas de zoneamento. Então é basicamente poder construir multifamiliares em áreas unifamiliares. E essa é obviamente uma ideia da qual sou a favor, mas não tenho certeza de quanto impacto isso terá em termos de alívio, porque normalmente a pessoa multifamiliar é um segmento de demanda diferente da pessoa que deseja comprar uma casa unifamiliar. Talvez sejam apenas compromissos que precisam ser feitos por parte do comprador, mas isso é algo que estamos vendo com certeza.
Mais uma coisa a ter em mente no curto prazo é como o retorno dos pagamentos de empréstimos estudantis afeta o lado da demanda, porque isso tem sido um vento favorável para o mercado imobiliário nos últimos dois anos ou mais. Então, com o retorno desses pagamentos, acredito que no próximo mês, como isso impactará a demanda, porque muitos dos dados subjacentes ainda estão muito fortes, apesar do que você ouve muitas pessoas vivenciando na economia. Então veremos como isso tem impacto, se houver.

Katya:
E então o que dizer da tecnologia que pode baratear o processo? Vou dar uma olhada em uma comunidade impressa em 3D em Palm Springs a caminho de um show.

Dave:
Oh fixe.

Katya:
Sim, vai ser muito legal. Vou pegar algumas filmagens para vocês, para BiggerPockets.

Dave:
Impressionante.

Katya:
Mas não é barato. Eu pensei: “Uau, esta é uma ótima maneira”, mas é como se essas casas estivessem na faixa de um milhão de dólares, o que não está ajudando. É verdade que talvez isso seja barato para a Califórnia, mas sim, que tipo de tecnologias podem estar surgindo ou que os construtores estão investigando para tornar a construção mais acessível?

Nikolas:
O que você está falando é algo em que os construtores estão muito interessados ​​há muito tempo. Basicamente, desde que estou no setor, temos pesquisado e conversado sobre isso. Só que ainda está um pouco longe porque realmente precisa fazer os números funcionarem. Se eu não sei o que você quer chamar de moradia artificial, ainda é mais barata e não há uma grande queda de preço, então não fará sentido para os construtores investirem totalmente nela. Mas se isso reduzir os preços, eles certamente se apoiarão nisso. Parece que é uma ideia muito interessante, mas ainda não está pronta para uso em larga escala. Talvez seja um desenvolvimento caso a caso, como se fizesse sentido para uns, talvez não para outros, talvez dependendo da disponibilidade de mão de obra, quem sabe? Mas é interessante. Acho fascinante como eles conseguem fazer isso. É muito legal.

Dave:
É muito legal. Espero que seja ampliado. Acho que neste momento é uma escala muito pequena em comunidades pontuais, lotes individuais. Mas se começassem a aplicar isto em larga escala, talvez isso pudesse ajudar a reduzir os custos. Vamos torcer.

Nikolas:
Sim, vamos torcer. Espero que sim.

Dave:
Kathy, você precisa nos conseguir algumas imagens disso. Sou muito curioso. É uma comunidade inteira, você disse?

Katya:
Sim, é uma comunidade inteira. Está no deserto. Ele é construído de forma que seja resistente ao fogo e você não precisa de tanta CA porque ele se resfria sozinho. É muito legal. Eu definitivamente estarei lá. Já estou me reunindo com os agentes de lá e ficamos muito entusiasmados até ver a etiqueta de preço. Eu fico tipo, “Isso não está ajudando ninguém. Ainda é tão caro.” E a mesma coisa, Nikolas, a pessoa que me apresentou mora no sul da Califórnia e não tem dinheiro para possuir uma propriedade lá, então estava animado com essa possibilidade, mas ainda é caro.

Nikolas:
Uma coisa que eles fazem muito bem e que eu vi é o tempo que esses desenvolvimentos levam, eles podem ser muito rápidos, o que é interessante do ponto de vista do construtor se você está tentando atingir um determinado mercado muito rapidamente, porque isso lhes dá essa velocidade . Mas, novamente, o preço ainda é um problema.

Dave:
Muito bem, Nikolas, muito obrigado por se juntar a nós. Agradecemos todo o trabalho que você e sua equipe fizeram e vieram aqui para compartilhar suas idéias conosco.

Nikolas:
Muito obrigado por me receber. Eu gostei.

Dave:
E se as pessoas quiserem conferir o seu trabalho ou saber mais sobre você, onde devem fazer isso?

Nikolas:
Zondahome. com. Publicamos no blog recursos das pesquisas mais exclusivas que fazemos lá de forma consistente. E obviamente temos a Atualização do Novo Mercado Doméstico, que lançaremos mensalmente, que contém todas essas estatísticas que podem ser enviadas para o seu e-mail.

Dave:
Tudo bem, ótimo. Bem, obrigado novamente, Nikolas.

Nikolas:
Muito obrigado.

Dave:
Tudo bem, outro grande obrigado a Nikolas por se juntar a nós neste episódio. Eu aprendi muito. Kathy, quais foram alguns dos destaques da entrevista?

Katya:
Oh, meu Deus, é fascinante que algumas áreas estejam tendo um retorno maior do que eu pensava, e acho que parte desse relatório em certos lugares, as vendas de casas são mais robustas do que eram em 2019, que é um bom ano para comparar coisas a. Então veja, isso parece muito positivo da minha perspectiva. Saí da entrevista me sentindo positivo.

Dave:
Bom. Bem, você é sempre o mais positivo de todos nós.

Katya:
Oh por que não?

Dave:
Sempre fico feliz quando você está se sentindo bem, mas concordo. Acho que, em geral, não tenho um bom senso, como ninguém, do que vai acontecer daqui a seis meses ou daqui a um ano. Mas nos próximos dois ou três anos, sinto-me muito bem com o rumo que as coisas estão tomando. O que acontece no curto prazo? Não sei. Acho que a única coisa que me deixou um pouco triste é que, não do ponto de vista do investimento, é que mesmo que os construtores construam muito, isso não vai realmente aliviar os problemas de escassez de habitação. E então eu realmente tenho dificuldade em entender como podemos consertar isso. Se mesmo um aumento na melhoria da economia para os construtores que estamos vendo agora não nos levará a esse ponto, simplesmente não sei o que o fará.

Katya:
Sim, eu sei que a Califórnia tentou trazer algumas leis onde um novo construtor, não sei se foi aprovado, mas que os investidores institucionais e os investidores teriam que esperar cerca de 30 dias, como se você deixasse o mercado aberto e a primeira vez que o comprador entra primeiro. Existem maneiras. Você cobra? Sei que outros países cobram dos investidores impostos sobre a propriedade mais elevados e aquisições mais elevadas. É mais difícil para os investidores de outros países, mas aqui é frustrante porque as famílias deveriam estar em primeiro lugar. E não sei como fazemos isso aqui, mas posso dizer que, do ponto de vista do construtor, não faz sentido construir moradias populares. Estamos sendo mortos por isso em nossos projetos. Então, por que você sairia e faria isso de novo se não está ganhando dinheiro? É difícil. É muito, muito difícil. Portanto, deve haver algum tipo de assistência ou incentivo governamental para que isso aconteça.

Dave:
Sim, é uma situação muito difícil. Aqui em Amsterdã, eles tornam as coisas mais difíceis para os investidores. É um sistema interessante. Aqui você paga imposto quando compra, o que é bem interessante. São 2% para um comprador de imóvel residencial e 8% para um investidor. Então é um aumento muito significativo. E isso entrou em vigor desde que moro aqui, e o que vocês veem é que a porcentagem de imóveis para alugar despencou, o que na verdade tem sido decente para o mercado imobiliário. Ainda está muito alto, mas está um pouco moderado. Mas para locatários, como eu, alugo em Amsterdã. Tem sido um grande problema. E assim, em vez de as vendas de casas novas serem inacessíveis, o aluguel simplesmente se torna inacessível. E, na minha opinião, a única solução para qualquer uma dessas coisas é mais oferta. Pode haver essas intervenções que podem colocar um curativo em alguma coisa, mas não sei. Eles tiveram que descobrir uma maneira de fazer com que esses construtores construíssem sem parar.

Katya:
Apenas incentivos aos construtores para criarem habitação a preços acessíveis, é isso que precisa de acontecer.

Dave:
Sim. Bem, veremos o que está acontecendo. Mas Kathy, obrigado como sempre pelo seu tempo e pelos seus insights. Nós apreciamos você. Se as pessoas quiserem se conectar com você, onde deverão fazer isso?

Katya:
Você pode acessar realwealth.com, que é a nossa empresa, ou no Instagram apenas Kathy Fettke. E acho que há apenas um deles, só eu.

Dave:
Bom Bom. Não há impostores tentando vender criptografia para você.

Katya:
Certo. Eles ainda podem tentar, mas acredite em mim, não serei eu.

Dave:
E estou no The Data Deli, parece haver alguns impostores, mas agora tenho um cheque azul. Estou muito animado com isso.

Katya:
Yay.

Dave:
Então, apenas The Data Deli. Bem, muito obrigado a todos pela audiência. Agradecemos a todos vocês e nos vemos no próximo episódio de On The Market.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kailyn Bennett, produzido por Kailyn Bennett, edição por Joel Esparza e Onyx Media, pesquisa por Puja Gendal, redação de Nate Weintraub. E um agradecimento muito especial a toda a equipe BiggerPockets. O conteúdo do programa On The Market são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar de forma independente os dados, opiniões e estratégias de investimento.