Com o manchetes do Juízo Final e ficando atrás na confiança do consumidor, como você deve proceder em 2024? É hora de receber o conselho de DOIS economistas seniores! Bolsos maiores’ David Meyer fala com ZILLOW Orfe Divounguy e REDFIN's Chen Zhao para desmistificar os mais recentes indicadores económicos dos EUA e fornecer-lhe estratégias para prosperar no mercado imobiliário deste ano.
Nós entraremos os preços das casas, a entrada “correção de acessibilidade”, previsões de taxas hipotecárias e por que o próximo ano pode ser significativamente melhor para os compradores. Mas isso não é tudo. Tanto Chen quanto Orphe compartilham seus perspectivas para a economia de 2024, o estado do Consumidor americano, e o que poderia acontecer como empréstimos estudantis relaxar, a inadimplência no cartão de crédito aumenta e as reservas de dinheiro esgotam-se.
Finalmente, terminaremos com a lista de Chen e Orphe de mercados imobiliários para observar e os votos de áreas caras que podem ver um boom revitalizado pós-pandemia. Se você quer saber o que esperar, onde investir e se o mercado imobiliário aquecido retornar in 2024, fique por perto!
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Dave:
Olá a todos e sejam bem-vindos à Rede BiggerPockets e Feliz Ano Novo. Se você for como eu, está entrando em 2024 animado com o mercado imobiliário e com os investimentos imobiliários, mas provavelmente também tem muitas dúvidas. No ano passado, tanto em termos de macroeconomia como em termos de mercados imobiliários, o desempenho tem sido um pouco alto e baixo, tem sido um pouco confuso, e por isso, embora haja muitas oportunidades em 2024, há também um muitas perguntas que permanecem sem resposta. Então hoje temos um episódio muito especial para ajudar a responder algumas dessas perguntas. Estou trazendo dois renomados economistas seniores para discutir o estado da economia e do mercado imobiliário. Faremos previsões para 2024, forneceremos todas as estatísticas e todo o contexto que você precisa para se sentir confiante na construção do seu portfólio.
E isso é verdade quer você esteja tentando comprar seu primeiro imóvel em 2024 ou tentando ampliar um portfólio já existente. Então, hoje, nossos dois convidados são Chen Zhao, economista sênior da Redfin e Orphe Divounguy, economista sênior da Zillow. E vamos abordar todos os tópicos que provavelmente estão em sua mente. Falaremos sobre coisas como inflação, preços de habitação e, claro, falaremos sobre taxas de hipotecas. Todo mundo sempre quer falar sobre isso. Portanto, ao final deste episódio, você terá uma compreensão muito boa de onde estamos hoje com a economia e o mercado imobiliário e onde provavelmente estará no próximo ano. Então, sem mais delongas, vamos trazer Chen Zhao do Redfin e Orphe Divounguy do Zillow.
Chen Zhao e Orphe Divounguy, bem-vindos à nossa primeira mesa redonda de economia no BiggerPockets Podcast. Estamos muito entusiasmados por ter vocês e sua ampla experiência no setor conosco aqui hoje, porque há muitas perguntas que tenho e presumo que nosso público também tenha sobre o clima macroeconômico de 2024, bem como sobre o mercado imobiliário. Hoje, no programa, vamos começar com o aspecto macroeconômico e depois entraremos um pouco mais em detalhes no mercado imobiliário, coisas nas quais todos que ouvem esse programa provavelmente estão interessados. economia no sentido mais amplo. Então, Chen, diga-me o que você acha que acontecerá com o PIB no próximo ano?
Chen:
Todos os sinais apontam para um crescimento económico ligeiramente mais lento, completando o quarto trimestre e até 4. Assim, o PIB agora tem o quarto trimestre a rodar em torno de 2024%. O Fed está projetando que em 4 veremos um crescimento do PIB de cerca de 1.2%. Este é um tipo de crescimento económico sólido, mas definitivamente é mais lento do que o que temos visto, que era o objectivo que a Fed estava a tentar alcançar. Dito isso, acho que ainda há uma boa dose de incerteza em relação a 2024. O Fed está girando agora, então, especialmente depois daquela reunião de dezembro, realmente vimos o Fed dizendo: “Provavelmente atingimos o pico e agora, nós ' estou olhando para ver como é o caminho para baixo.” E o Fed, você deve sempre lembrar, é como dirigir este carro, mas não tem controle total sobre ele. É como quando você joga um videogame e pensa: “Esse volante está realmente funcionando? Eu não tenho certeza."
Mas a Fed controla muito bem as taxas de curto prazo, mas a Fed tem muito menos controlo sobre as taxas de longo prazo. E isso é especialmente importante se você está pensando em moradia como nós aqui fazemos. E vimos que no outono passado, quando as taxas de longo prazo, de 10 anos, subiram para 5%, as taxas de hipotecas dispararam para 8%. O Fed não fez nada diferente. Powell nunca apareceu e disse nada, isso simplesmente aconteceu e surpreendeu o Fed. E eu acho que provavelmente, eu diria da mesma forma que depois da reunião do Fed de dezembro, quando Powell apareceu e deu uma conferência de imprensa bastante pacífica, ele provavelmente também ficou um pouco surpreso com a extensão da reação do mercado. Não estou na cabeça de Powell, mas é o que eu imagino. Então, tudo isso apenas para dizer que o Fed ainda é o único jogo disponível, mas o Fed não tem controle perfeito sobre o que está acontecendo, e isso torna muito difícil pensar em 2024. Portanto, embora pensemos que ' Se provavelmente teremos um crescimento económico bastante sólido, devemos estar cientes de que há muitos riscos.
Orfe:
Chen, concordo totalmente. Quer dizer, a maneira como eu gostaria de pensar nisso é que gosto de pensar em ventos contrários versus ventos favoráveis. E então, sentado, quando você pensa sobre sua própria previsão, sentando-se e destacando quais são os ventos contrários e quais são os ventos favoráveis e tentando estimar, descobrir quais irão dominar o outro é como eu penso sobre o que está indo. Então sabemos, por exemplo, que temos um ano eleitoral se aproximando. Sabemos que na maioria dos anos eleitorais, especialmente quando uma eleição é muito disputada e o país está um tanto polarizado, o Congresso está polarizado, então há muito mais incerteza política. E eu sempre digo, quando as pessoas estão incertas sobre o futuro, elas sentam em suas carteiras, sentam, esperam, fazem uma pausa, não saem e compram um carro novo. E geralmente isso é desinflacionário, e pode causar desaceleração da atividade económica. E isso será um obstáculo para a economia dos EUA em 2024.
Chen:
Sim. E mesmo dando um passo adiante, Orphe, acho que sua estrutura é perfeita, quando há tanta incerteza, é difícil para os consumidores planejarem o que vão fazer. É muito difícil para as empresas planear o que vão fazer porque não sabem quando se aproxima o ano eleitoral, quem vai ganhar, quem vai estar no comando, quem vai ditar as regras, quais são as políticas e regulamentações que enfrentarei daqui a um ano, dois anos, três anos? E isso torna muito difícil para as empresas dizerem: “Bem, agora vou investir em X, Y ou Z”. E isso tende a ser um obstáculo para a economia.
Orfe:
Poderíamos acrescentar algo a isso, certo? Sendo um pouco mais específico, conseguimos que os cortes de impostos de Trump expirassem. Provavelmente não haverá uma mudança em termos de gastos do governo no próximo ano, mas potencialmente mais receitas provenientes dos cortes fiscais que expiram. E então talvez menos empréstimos. E isso, claro, tem impacto nos rendimentos e nas taxas hipotecárias.
Dave:
Iremos obter os detalhes do que Chen e Orphe veem em suas previsões para o mercado imobiliário um pouco mais tarde, e obteremos o pulso do consumidor médio dos EUA logo após o intervalo. Bem-vindos de volta, pessoal. Estamos aqui com economistas seniores de Redfin e Zillow, Chen Zhao e Orphe Divounguy, falando sobre suas previsões para 2024. Você falou um pouco sobre ventos contrários, uma espécie de clima macroeconômico, o Fed. Estou curioso para saber a sua opinião sobre o estado do americano médio, da família ou do consumidor americano médio, porque você olha para esses dados macro amplos e vê que o PIB é bastante forte, você vê muitos indicadores positivos, mas em muitos mais níveis micro e níveis de finanças pessoais e, também de forma anedótica, você ouve que as pessoas estão passando por dificuldades, vimos o início do pagamento de empréstimos estudantis, Chen, como você descreveria o estado do consumidor americano médio agora?
Chen:
Acho que o que vimos foi que, ao sair da pandemia, o governo canalizou muito dinheiro para a economia, o consumidor estava muito bem, e de uma forma sem precedentes. E o que vimos e os dados mais nítidos que tínhamos sobre isso foi a quantidade de poupanças excedentes que as pessoas tinham nas suas contas bancárias após a pandemia, tal como o dinheiro real que tiveram de gastar. E o que vimos agora é que, bem, esse excesso de caixa praticamente desapareceu neste momento. Assim, vemos dados do JP Morgan, do Bank of America, que pode analisar as contas bancárias das pessoas e podemos ver que neste momento praticamente desapareceram. E também estamos vendo, como você disse, mais inadimplência no cartão de crédito. Então, esse é um dado que está saindo do relatório de dívida e crédito das famílias do Fed de Nova York, onde mostramos que a transição para a inadimplência de 90 dias está agora em algo em torno de 9.5% ou algo parecido. E isso é elevado em relação aos níveis históricos, então isso também pode ser algo para se preocupar.
E também pagamentos de empréstimos estudantis. Assim, os pagamentos de empréstimos estudantis foram suspensos durante a pandemia e foram retomados em outubro. O montante total de pagamentos que teriam de ser pagos pelos consumidores é estimado em cerca de 70 mil milhões de dólares. Então pensamos que isso representa cerca de 0.3% da renda pessoal disponível. Portanto, não é uma quantia enorme, mas o suficiente para criar uma dívida nos hábitos de consumo das pessoas. Portanto, há razões, acho que todas essas são razões pelas quais você pode estar pensando, bem, os consumidores provavelmente estão mais fracos do que onde estavam. Mas, como tantas coisas, tantas métricas e estatísticas económicas diferentes que temos observado desde a pandemia, penso que muito disso é sobre, bem, qual é a mudança versus o nível? Então é como se o consumidor estivesse enfraquecendo, mas o consumidor também estivesse bem. Então, porque estávamos vindo de uma posição tão forte que, mesmo que você esteja enfraquecendo um pouco, provavelmente ainda estará bem. E vemos isso em muitas outras métricas.
Por exemplo, sabemos que os consumidores estão a registar um crescimento real do rendimento neste momento. Os salários têm aumentado muito, então isso é importante. Também sabemos que existe um mercado de trabalho muito forte que é um grande fator favorável para os consumidores. Então, neste momento, pensamos que há provavelmente mais 2 a 3 milhões de empregos abertos e há trabalhadores desempregados. Portanto, este é um mercado de trabalho muito, muito forte. E, finalmente, você pode ver, sabemos que a inadimplência do cartão de crédito provavelmente é um pouco alta. Isso se concentra principalmente em certos tipos de consumidores, aqueles com pior crédito, consumidores mais jovens. Mas então você também olha, por outro lado, para a inadimplência de hipotecas, por exemplo. A inadimplência nas hipotecas está tão, tão baixa agora. Portanto, há muitos dados que também mostram que o consumidor está muito bem no momento. Portanto, eu diria que não estou muito preocupado com o consumidor dos EUA, e penso que tudo isto é muito consistente com a mensagem económica mais ampla, que é a de que estamos a arrefecer, mas não estamos numa área onde deveríamos estar preocupados agora.
Orfe:
Eu concordo totalmente. Estamos esfriando, mas provavelmente estamos melhor do que estávamos antes da pandemia. Se considerarmos o serviço da dívida como parcela da renda pessoal, ainda é muito baixo. Mais ou menos onde estava em 2019, antes da pandemia. Então você olha na superfície, estamos indo bem. Estamos esfriando? Sim. Estamos sentindo o aperto? Sim. Mas estamos muito melhor do que provavelmente estávamos há apenas três ou quatro anos. Então agora, eu concordo totalmente. Acho que o consumidor ainda está em boa forma. Claro, há uma distribuição, então você terá pessoas na base que ainda sentirão um pouco de dor. Mas se olharmos para o mercado de trabalho e penso que enquanto as pessoas tiverem emprego, a economia dos EUA ficará bem.
Dave:
Tudo bem. Então, acho que o tema que estamos ouvindo aqui para todos que estão ouvindo isso é que a economia dos EUA está indo muito bem pela maioria das medições macroeconômicas neste momento, mas Chen e Orphe parecem concordar que estamos desacelerando e, portanto, ainda poderemos continuar crescendo. Parece que ambos pensam que continuaremos positivos em termos de crescimento do PIB no próximo ano, e mesmo que os consumidores possam estar numa posição pior do que estavam este ano ou no ano anterior, que as coisas ainda estão decentes num cenário histórico contexto, tanto em termos de indicadores macroeconómicos como da situação dos consumidores.
Orfe:
Então, Dave, é realmente difícil dizer se estamos pior do que estávamos, certo? Porque se você pensar bem, Chen aludiu a isso, os salários ajustados pela inflação na verdade aumentaram. Eles diminuíram, diminuíram em 21 e diminuíram em 22, à medida que a inflação subiu para cerca de 9% em meados do ano passado. Riqueza financeira, se olharmos para o relatório do Fed, a riqueza financeira na verdade aumentou. No final de 2022, se você me dissesse que o mercado de ações teria feito o que fez em 2023, eu teria pensado que você estava absolutamente louco. A bolsa de valores quebrou em 2023, surpreendeu a todos e estamos terminando o ano muito fortes. E assim a riqueza financeira também aumentou.
Riqueza habitacional, tivemos uma grande queda onde pensamos: “Oh, meu Deus. Os preços das casas estão caindo.” E, de repente, os preços das casas recuperaram. O valor da casa ainda está próximo do nível mais alto e os preços caíram em muitas áreas metropolitanas. O valor da casa ainda está próximo do nível mais alto para muitos proprietários. Muitos destes proprietários que compraram casas antes da pandemia conseguiram refinanciar a taxas muito baixas, pelo que têm pagamentos mensais de hipotecas muito baixos. E então eu olho para isso e digo: “Ei, esse consumidor, esse consumidor médio, a classe média pode estar realmente indo muito bem agora”.
Chen:
Sim. É engraçado você dizer isso, Orphe, porque concordo totalmente com todas essas estatísticas que você está dizendo. Todas as métricas são ótimas. E então é como se tivéssemos esse problema em que todos parecem ter más vibrações em relação à economia.
Orfe:
Sim.
Chen:
Certo? E todo mundo é super negativo.
Dave:
Totalmente. Isso é o que eu queria te perguntar. Sim.
Chen:
Sim.
Orfe:
Isso é tão interessante.
Dave:
Então, o que é isso, Chen? A que você atribui isso? E as medições clássicas de dados macro mostram que as coisas vão bem, mas não parece que as pessoas sintam que a economia vai bem. Então, onde está a desconexão?
Chen:
Sim, você está absolutamente certo. E parece que há uma desconexão, certo? Porque assim como Orphe disse, é tipo, uau, sua renda está crescendo, você tem tanta riqueza imobiliária, você tem qualquer que seja seu portfólio, está indo fantástico, blá, blá, blá. E, ao mesmo tempo, a Fed está a controlar a inflação. Então talvez não precisemos mais nos preocupar com isso. Então por que você está preocupado, certo? Eu acho que muito disso, acho que há duas coisas, eu diria. Uma é que, como economistas, sempre olhamos para a mediana ou para a média, que é a coisa mais acessível de se olhar. E a distribuição é muito ampla, você não tem grupos de pessoas que tenham uma experiência muito diferente da média ou da pessoa média. E essas pessoas são pessoas reais, são eleitores reais e são pessoas reais com sentimentos reais. Então isso é, eu acho, muito disso.
E então a segunda coisa que eu diria é que, embora pareça que o Fed domou a inflação e que a inflação agora estará muito mais próxima de 2 a 3%, experimentamos um grande salto no nível de preços e é preciso um longo é hora de as pessoas se acostumarem psicologicamente com isso. Eu estava tentando, não chamar a atenção das Rockettes nem nada, mas olha, acho que é um show fantástico, mas eu estava olhando os ingressos para as Rockettes e pensei, “Caramba, isso é muito alto”. E eu pensei: “Uau, acho que se for esse percentual, esse percentual, então faz sentido qual é o nível de preços, mesmo que não haja mais inflação no futuro”. Mas para as pessoas, acho que mesmo que talvez tenham visto seus contracheques aumentarem, elas ainda experimentam aquele choque quando veem os preços e isso é um tipo de sentimento negativo. Então essas são as duas coisas que eu apontaria.
E depois, relativamente ao tipo de grupos de pessoas que não estão a experienciar o que a pessoa média ou média está a experienciar, o que é importante para o mercado imobiliário, penso que deveríamos pensar nas pessoas que ainda não possuem uma casa. Então, estamos falando sobre riqueza imobiliária, todas as pessoas que refinanciaram, você tem uma taxa de hipoteca de 2% e tem muito valor imobiliário, mas e se eu nunca tivesse comprado uma casa para começar? Ou muitos americanos não possuem ações, então não me importo se o S&P 500 está indo bem. Isso não está me beneficiando em nada. Então eu acho que é daí que vêm muitas dessas más vibrações.
Orfe:
Concordo absolutamente com Chen. Acho que este é provavelmente o... Eu ouço isso o tempo todo e sou muito ativo nas redes sociais e onde você informa sobre a queda da inflação e as pessoas dizem: “Não, isso não é verdade”. Porque os preços estão mais altos do que há apenas um ano. Certo?
Dave:
Sim. Bem, se meus pais são alguma indicação de suas ideias aqui, você está absolutamente certo. Não consigo ter uma única conversa com nenhum deles sem que me digam o novo preço de cada coisa que compraram nas últimas semanas. Eles simplesmente não conseguem entender isso. E penso que as pessoas também ficam confusas entre a ideia de desinflação e deflação, de que a desinflação é o abrandamento dos ganhos de preços, mas não vai haver, é muito improvável que haja deflação onde os preços realmente baixam. Então essas duas coisas são conceitos diferentes. Mas acho que você está totalmente certo, Chen, que leva muito tempo para as pessoas realmente se acostumarem com isso. Eu sinto que olho todos os dados e ainda olho e fico chocado com muitas das coisas que compro.
Chen:
Sim. E não só não vamos ter deflação, como vocês não querem deflação.
Orfe:
Exatamente.
Chen:
Se houver deflação, isso significa que estamos com sérios problemas, porque parece quase contra-intuitivo. As pessoas pensam: “Bem, não quero que os preços caiam para aumentar o poder de compra real?” Mas não o faz, porque numa economia como essa ninguém jamais compraria nada. Se você pudesse comprar ovos mais baratos amanhã, por que compraria ovos hoje? E esse é um ciclo económico realmente perigoso de se entrar. É por isso que almejamos aquela bela inflação de 2%.
Orfe:
E também significa que a taxa de desemprego pode disparar se você não comprar nada, as empresas não têm motivos para contratar ninguém. Eles podem até demitir muitas pessoas. E então você acaba perdendo seus empregos.
Dave:
Então, falámos sobre a economia macroeconómica em geral, o que está a acontecer e o que ambos acham que poderá acontecer no próximo ano. Mas eu gostaria de mudar a conversa mais para o mercado imobiliário porque nosso público aqui, a maioria deles são investidores imobiliários ativos ou aspirantes. E a pergunta de um milhão de dólares para muitas pessoas é: será que é um bom momento para comprar um imóvel? E eu sei que há muitos fatores que influenciam isso, mas Chen, só estou curioso, você pode nos dar, ao mais alto nível, suas perspectivas para o mercado imobiliário no próximo ano?
Chen:
Então, acho que diria que nosso resultado principal é que, no mercado imobiliário em 2024, veremos um quadro melhor para os compradores, melhores circunstâncias para os compradores. A razão mais importante para isso é porque vemos a acessibilidade melhorar um pouco no próximo ano. Portanto, acreditamos que as taxas cairão. Já estamos vendo, depois da reunião do Fed de dezembro, que o Fed está mudando. Estamos falando de cortes nas taxas em 2024. Obviamente, há uma questão em aberto sobre quantos e quando eles ocorrerão, mas realmente parece que as taxas estarão em uma trajetória descendente. Veja, não estamos caminhando para as taxas de 3% da era pandêmica, mas estamos caminhando para um território mais baixo. Então isso será bastante significativo para os compradores e também para os vendedores.
E a segunda coisa é que vemos os preços a abrandar em 2024. Portanto, a abrandamento dos preços pode ser um tema um pouco matizado porque, geralmente, estamos a falar de preços nominais, o que significa não ter em conta a inflação. Portanto, um crescimento de preços de 0% é, por exemplo, uma queda real dos preços porque a inflação é superior a 0%. Então, realmente vemos os preços estagnados na faixa de 0% ou caindo talvez na faixa de 1%. Portanto, isso representa uma maior acessibilidade para os compradores em comparação com o que eles estão vendo em termos de aumentos em seus contracheques, tanto em taxas quanto em preços. E além disso, vemos mais estoque ficando online. E isso é parte da razão pela qual vemos os preços diminuindo é porque acho que em nossos dados Redfin, estamos vendo que os clientes que estão entrando em contato com Redfin para obter consultas sobre a listagem de suas casas, estamos vendo um crescimento de dois dígitos ano após ano em isso, nas últimas semanas. E isso ainda não se transformou em listagens reais. Mas mesmo nos dados reais de novas listagens, estamos começando a ver esses aumentos nas últimas semanas.
Portanto, achamos que há mais coisas por vir. E a razão de tudo isso é que acho que as pessoas estão cansadas de esperar. Nossos agentes estão nos dizendo que os clientes com quem estão conversando parecem estar esperando que algo aconteça no mercado imobiliário porque querem se divorciar do marido ou porque precisam se mudar por algum outro motivo para… Porque eles querem estar mais perto dos netos ou algo parecido. Algo mais positivo do que se divorciar do seu marido, mas-
Dave:
Ok, você ouviu aqui primeiro. Chen, você está dizendo que as taxas de divórcio vão subir, as taxas de juros vão cair, as taxas de divórcio vão subir?
Chen:
Prefiro fazer tudo com base nas taxas de juros do que nas taxas de divórcio.
Dave:
OK. Nós não vamos.
Orfe:
Acho que a questão é que a vida acontece, certo? E os acontecimentos da vida são uma das principais razões pelas quais as pessoas se mudam, certo?
Chen:
Sim, isso mesmo. Sim. Então, acho que as pessoas que são vendedores estão cansadas de esperar e estão percebendo que as taxas nunca voltarão a 3%. E eles ficam tipo... Então eles estão dizendo, quer saber? Estou indo, estou vendendo, estou fazendo o que preciso fazer neste momento. Portanto, essa é uma imagem muito melhor para os compradores. Isso significa melhor acessibilidade, além de você ter mais casas para escolher. Portanto, vemos um quadro mais otimista para 2024 do que para 2023.
Dave:
Isso é realmente interessante porque você vê, como você disse, na reunião mais recente do Fed, que foi em dezembro, vimos esse anúncio que empurrou para baixo os rendimentos dos títulos, as taxas de hipotecas começaram a cair um pouco. E penso que a reacção mais imediata da maioria dos investidores imobiliários foi: uau, isto vai dar início a uma grande nova ronda de valorização do crescimento dos preços das casas porque vai aumentar a procura. Mas eu só quero ter certeza de que todos aqui entendem o que Chen está dizendo, é que a demanda pode aumentar, mas se a oferta também aumentar ao mesmo tempo, os preços poderão permanecer relativamente estáveis e talvez possamos ver preços mais baixos, mas também poderemos ver um aumento no volume total de transações, o que provavelmente seria uma notícia muito bem-vinda para qualquer agente ou credor hipotecário aqui que esteja ouvindo isso. E essa tem sido a minha pergunta sobre 2024: as taxas podem cair, a demanda vai aumentar, mas estou curioso para saber de onde virá a oferta.
Ouviremos Orphe sobre oferta e demanda, além de mais discussões sobre acessibilidade, as previsões de taxas de hipotecas que todos desejam ouvir e quais mercados observar em 2024, tudo isso surgindo após o intervalo. Estamos de volta com Orphe Divounguy e Chen Zhao. Chen acaba de compartilhar um cenário possível em que poderíamos ver mais oferta e mais demanda em 2024. Orphe, você vê o mesmo tipo de situação em que tanto a demanda quanto a oferta poderiam aumentar um pouco no próximo ano?
Orfe:
Totalmente, totalmente. E, a propósito, sou o membro mais otimista da equipe de pesquisa econômica da Zillow, e às vezes eles riem um pouco de mim porque sempre vejo tudo de uma forma positiva. Portanto, as novas listagens estão aumentando, 3.1% ano após ano, de acordo com nossos dados. E caíram muito, especialmente na primavera, quando havia esperança de que os proprietários existentes colocariam suas casas à venda, no mercado de venda. Eles simplesmente não apareceram. E agora, estamos começando a ver, se você olhar desde julho deste ano, novas listagens, o fluxo de casas chegando ao mercado estava praticamente estável e agora está se recuperando. Então estou muito otimista. E como Chen mencionou, acho que os acontecimentos da vida, mas também as preferências, não mudaram. Aquela casa velha que você não quer mais morar, você ficou sentado só por causa de um pouco de incerteza. Muita volatilidade nas taxas de hipotecas, você não sabe o que está acontecendo com a economia. E então você faz uma pausa, senta na carteira, espera, não faz nada.
Mas agora você está começando a ver as coisas se normalizando e agora você pode ajustar seu orçamento. Você pode olhar as coisas e entender, ah, ok, bem, agora eu sei para onde estou indo. Eu ainda tenho meu trabalho. As coisas parecem muito boas. Eu sei que as taxas de hipotecas não vão mais cair de um penhasco. Acho que muitas pessoas estavam sentadas pensando: “Ei, talvez as hipotecas caiam”. E sabemos que as hipotecas estão a diminuir, mas não vão cair de um penhasco. E digo a todos que as únicas vezes em que vimos as hipotecas caírem de um penhasco foram no rebentamento da bolha pontocom, no meio da crise financeira global e no início de uma pandemia global. E sabemos que as hipotecas não vão cair de um penhasco. Eles vão aliviar um pouco.
Poderemos até ver um pouco menos de volatilidade nas taxas, especialmente se a inflação continuar a avançar em direção à meta do Fed. O mercado se tornará menos responsivo a todas as notícias econômicas como aconteceu no ano passado. Então, tudo isso contribuirá para que as pessoas saiam de lá novamente. Nossos dados, dados da Zillow, também mostram que 70% dos vendedores acabam comprando novamente. Não 100%, 70%. Então, você terá mais oferta desses caras do que demanda se continuar a ver novas listagens surgindo em 2024. E tudo isso junto me diz, assim como Chen mencionou, que você provavelmente verá os preços cairem um pouco. um pouquinho. Novas listagens não serão mais um grande obstáculo para o estoque habitacional. E claro, eu acho... estou otimista. Acho que isso pode significar mais transações daqui para frente.
Dave:
Eu aprecio essa explicação. Orphe, você diz que é otimista, então só quero bancar o advogado do diabo aqui por apenas um segundo e apenas saber sua opinião, porque acho que há uma narrativa ou uma linha de pensamento comum que ouvi dizer que a acessibilidade é tão baixa neste momento, mesmo que as taxas caiam um pouco, os preços estão muito altos e isso é um pouco... As pessoas acham, eu acho inevitável, que os preços tenham que cair porque estão muito mais altos do que costumavam ser. E você junta isso com algumas das coisas que disse sobre talvez uma economia em desaceleração. O que você diz sobre isso, eu acho?
Orfe:
Acho que os construtores provavelmente também se preocupam um pouco com isso. Então eles têm uma tonelada de casas em construção. Ainda assim, essas casas estão chegando ao mercado. E, claro, como há tantas casas chegando ao mercado, no lado da construção nova, você está começando a ver o sentimento dos construtores diminuir um pouco e começa a ver começos. Por que eu iniciaria um novo projeto se tenho uma tonelada de unidades chegando e preciso vender? E então tudo isso, acho que vamos ver. Mas, só para se ter uma ideia, sim, a acessibilidade continua a ser um problema, mas se pensarmos no facto de que as taxas hipotecárias eram mais baixas do que são hoje, no ano passado do que são hoje, e ainda assim a redução média do preço para novas construções diminuiu. não mudou, ainda é cerca de 6%. A parcela de listagens de redução de preços em relação ao ano passado é, na verdade, menor.
Se as pessoas simplesmente não pudessem pagar uma casa, e a propósito, devo dizer que o mercado imobiliário é local, então estou falando, em média, do nível dos EUA. Existem lugares que são absolutamente inacessíveis. Você simplesmente não pode nem... As pessoas não podem se qualificar. Estou pensando na área de Los Angeles, Riverside, Califórnia. Quero dizer, são lugares que estão fora do alcance de muitas pessoas. Mas, em média, você ainda tem alguma demanda. A procura diminuiu, mas a procura ainda excede a oferta. E é por isso que ainda estou muito otimista daqui para frente. E eu não sou o único, certo? Ouvimos falar de Warren Buffett e das novas construções e do amor pelas novas construções no futuro. Portanto, estou bastante otimista de que 2024 poderá ser um ano melhor porque as novas listagens já atingiram o ponto mais baixo em 2023.
Chen:
Sim, acho que a questão da acessibilidade é muito boa e também é uma das razões pelas quais, Dave, você estava dizendo: “Bem, se as taxas estão caindo, por que os preços simplesmente não sobem mais?” Eu disse: “Bem, na verdade, porque acho que a acessibilidade limita isso, porque acho que em algum momento as pessoas simplesmente não terão condições de comprar mais”. Mas penso que a correcção da acessibilidade não tem de vir na forma desta grande queda nos preços. A queda de preço no estilo de 2008, que só aconteceu uma vez e há uma razão para ter acontecido apenas uma vez e em circunstâncias únicas. Então eu acho que você também pode ver a acessibilidade melhorar na forma de um período de vários anos em que você vê os preços apenas estagnados ou subindo 1% ou caindo 1% ou algo assim, onde os preços estão apenas aumentando menos que a inflação, mas apenas um pouco menos que a inflação. E isso é uma melhoria na acessibilidade. E também esperamos que as taxas também caiam. Portanto, grande parte da questão da acessibilidade no ano passado foi uma questão de taxas e não necessariamente uma questão de preço.
Dave:
Quero ter certeza de que todos entendem o que significa acessibilidade em termos do mercado imobiliário. É basicamente a facilidade com que o americano médio pode pagar o preço médio de uma casa ou, como Orphe apontou com precisão, isso também é local, a facilidade com que alguém em um determinado mercado pode pagar aquela casa específica naquele mercado. E geralmente há três tipos de pernas neste banco acessível. Existem taxas de hipotecas, como Chen acabou de mencionar, existem preços de casas e também existem salários. Portanto, existem diferentes maneiras pelas quais a acessibilidade pode aumentar ou diminuir. Não são apenas os preços das casas.
Chen:
Essa é a explicação perfeita para isso. E sim, então a outra coisa que eu diria que não apontaria, eu diria, para não ver um grande declínio nos preços, é como o vento favorável, o vento favorável demográfico para os preços das casas e para a demanda. Sabemos que os millennials ainda estão nesta idade em que precisamos de comprar casas, as pessoas estão a ter filhos, precisam de comprar casas. Portanto, há muita demanda por aí. E então temos a Geração Z chegando. Muitas análises demográficas realmente mostram isso... Estamos entrando nestes anos de forte demanda por compradores de casas. Portanto, mesmo que os preços sejam altos, as taxas ainda são altas, no momento, há muita necessidade por aí.
Orfe:
E Chen, você acertou em cheio. E você pode adicionar itens a essa lista. População do exterior. Você tem muitas famílias novas vindas do exterior. Finalmente reabrimos depois do COVID, onde você tinha… Mesmo alguns anos antes do COVID, os níveis de imigração para o país haviam diminuído. De repente, temos mais pessoas entrando no país, e isso na verdade se transforma em mais famílias, novas famílias líquidas, e isso empurra os homens para cima.
Dave:
Bem, obrigado. Essa é uma explicação muito, muito útil. Já que estamos falando de acessibilidade. Lamento fazer isso com vocês dois, mas preciso tentar obter uma previsão de cada um de vocês sobre as taxas de hipotecas. Você pode ter um intervalo. Mas Orphe, o que você acha? Onde você acha que estarão as taxas de hipotecas daqui a um ano, em dezembro de 2024, se você tivesse que adivinhar?
Orfe:
Muito, muito difícil de prever. E você pode ver isso. Quero dizer, na reacção do mercado que obtivemos, o mercado estava a precificar quatro cortes nas taxas, a Fed sugeriu três e ainda assim os rendimentos continuaram a cair. Então, Dave, infelizmente, não vou lhe dar um número, mas vou lhe dizer que a maneira como penso sobre isso novamente é ventos contrários versus ventos favoráveis. E o mercado é muito imprevisível, mas sabemos que no próximo ano teremos toda essa desinflação que vai ajudar a reduzir os rendimentos.
Então você tem o spread da taxa de hipoteca, que depende da incerteza. E é provável que, se observarmos menos volatilidade daqui para frente, isso provavelmente irá... Nos mercados, isso provavelmente irá diminuir também. Ao mesmo tempo, mencionei anteriormente que teremos muita incerteza política antes das eleições, no Verão de 24, nos meses que antecedem as eleições. Essa também será uma atividade económica impulsionadora e será desinflacionária. E, mais uma vez, espero que os rendimentos continuem a diminuir, que continuem a descer. Não espero que caiam de um penhasco, especialmente se a Fed conseguir manter a aterrissagem, essencialmente, e pudermos evitar uma recessão em 2024.
Dave:
Tudo bem, Chen, posso conseguir um número com você?
Chen:
Eu entendo a hesitação em dar um número, certo? É difícil. Há tanta incerteza nos dias de hoje. Eu acho que o número começa com seis em dezembro de 2024. Em nossas previsões Redfin, adivinhamos, acho que algo como seis e meio até o final de 2024. Publicamos isso antes da reunião do Fed de dezembro, onde Powell realmente começou a mostrar um pivô. Então talvez seja um pouco menor que isso. Talvez seja na faixa dos seis inferiores. Mas acho que Orphe deu uma estrutura realmente boa para pensar sobre o que acontecerá com as taxas. Depende do que a taxa de fundos do Fed fizer, e há muita incerteza em torno de tudo isso. Mas, além disso, você tinha spreads nas taxas de hipotecas, obviamente, e isso poderia cair um pouco.
Mas, de forma crítica, há o que acontece com a taxa dos fundos do Fed, o que o Fed vai fazer. Mas depois há o que acontece com as taxas de longo prazo, o que o Tesouro a 10 anos vai fazer, e a Fed tem muito pouco controlo sobre isso. Portanto, isso pode permanecer o mesmo, aumentar ou diminuir à medida que o Fed estiver cortando. É um pouco incerto, dependendo do que mais o Fed está dizendo e de outras circunstâncias econômicas existentes e do que mais preocupa os investidores. Assim, no Verão passado, os investidores ficaram muito preocupados com os níveis de dívida pública, como as receitas fiscais, a sustentabilidade a longo prazo das nossas despesas e a quantidade de oferta de títulos do Tesouro existente. E então os rendimentos realmente dispararam e as taxas realmente dispararam, e isso realmente não teve nada a ver, muito pouco a ver com a inflação. Então é isso que torna realmente difícil adivinhar. Mas acho que se eu fosse alguém que estivesse pensando em comprar uma casa em um futuro próximo, acho que em 2024, você terminaria o ano com números em torno de um número que começa com seis, talvez no seis baixos.
Orfe:
E também, Chen, você aludiu a todos esses fatores. E há também a economia global vinda do exterior. Os investidores estrangeiros procuram activos dos EUA. Quando há conflitos no estrangeiro, há tensões geopolíticas, o que pode significar que mais investidores entram para absorver toda essa oferta de tesouro. E, portanto, todos estes são factores a ter em conta, razão pela qual o trabalho de previsão de rendimentos é muito, muito difícil.
Dave:
Sim, esse é um ótimo ponto. Quero apenas reiterar e garantir que todos que estão ouvindo entendam isso. O Fed não controla as taxas de hipotecas. Eles controlam a taxa de fundos federais, o que obviamente tem impacto nos rendimentos dos títulos e nas empresas e em todas essas outras coisas complicadas que afetam as taxas de hipotecas. Mas só porque a Fed diz que poderá cortar as taxas três vezes no próximo ano, não creio que devamos todos dar uma volta pela vitória. Penso que é encorajador, mas ainda é provável que haja alguma volatilidade nas taxas, pelo menos no curto prazo, enquanto vemos para onde os rendimentos das obrigações começam a caminhar. E, novamente, vimos o Fed indicar coisas que acabou não fazendo. Da mesma forma, também não há garantia de que eles seguirão o plano ou a indicação que nos deram em dezembro de 2024. Mas, dito isso, acho que as coisas parecem encorajadoras.
Quero correr riscos porque a maioria das pessoas que ouvem este podcast está investindo. Eles não estão comprando uma casa para morar por 5 a 10 anos. E estou curioso, embora você tenha compartilhado alguns de seus sentimentos sobre o mercado imobiliário e para onde ele pode estar indo, estou curioso, Chen, você tem alguma opinião sobre quais riscos podem existir para os investidores imobiliários que estão indo para no próximo ano?
Chen:
Acho que os riscos serão regionais. Então, acho que no geral, como discutimos, se você é um investidor imobiliário, realmente não vejo os preços caindo muito. No entanto, penso que poderá haver certos mercados onde se observem algumas quedas significativas de preços. Já estamos vendo algumas quedas de preços bastante significativas em lugares no Texas, por exemplo. Então, acho que Austin, em nossos dados, caiu perto de dois dígitos ano após ano no preço médio de venda. Muitos desses lugares eram muito mais fáceis de construir suprimentos adicionais, o que foi ótimo. Na pandemia, quando as pessoas estavam realmente tentando se mudar para lá, era mais fácil construir essa oferta para atender a demanda, e os preços subiam muito. Provavelmente estamos agora a ver o oposto, onde há menos procura, por isso há mais risco de queda dos preços em alguns desses mercados.
Muitas delas podem ser áreas do Cinturão Solar, como Austin, por exemplo. Então é aí que eu provavelmente seria um pouco mais cauteloso, mas me sentiria um pouco mais seguro nos lugares mais acessíveis, onde os preços são mais baixos. Assim, vemos que no norte do estado de Nova Iorque ou no Centro-Oeste, onde os preços estão abaixo da mediana nacional, esses locais são alguns dos mercados mais apertados que estamos a ver, onde as casas estão a desaparecer mais rapidamente. Acho que em Rochester, víamos que as casas saíam do mercado em média em oito dias, e isso porque esses lugares são muito acessíveis e em um empate onde o preço é realmente tenso, eles são muito atraentes.
Dave:
Faz sentido. Eu amo o grito de Rochester. Eu fiz faculdade lá. Orfe, e você? Você vê algum outro risco no mercado?
Orfe:
Se você olhar os dados mais recentes da pesquisa da comunidade americana para 2022, Austin, Texas, foi o metrô mais rápido entre os 50 principais metrôs, pelo menos, com crescimento mais rápido em população. E no parque habitacional, eles simplesmente explodiram ao mesmo tempo. E o parque habitacional cresceu mais rapidamente do que o crescimento populacional mais rápido. E agora, você acaba em uma situação em que tem todas essas casas e, claro, os preços, os preços finais estão caindo. E então acho que Chen aludiu a isso, estamos vendo a mesma coisa em nossos dados. Se isso vai continuar ou não, é outra história, porque acho que se as pessoas estão indo para lugares... E Austin pode não ser acessível para os habitantes locais, mas se as pessoas estão indo da Califórnia para Austin, a propósito, sabemos que 30% dos californianos estão se mudando basicamente para Texas, Arizona e Flórida. Então, se as pessoas estão se mudando dos metrôs mais caros da Califórnia para o Texas e percebem que os preços estão caindo tanto, bem, esse declínio nos preços pode na verdade ser uma coisa boa no futuro.
E também gosto de alguns desses mercados, Charlotte, Raleigh, Carolina do Norte, você tem aquele triângulo de pesquisa lá, ainda tem muita gente se mudando para essa área. Você tem o mercado de Nashville, Tennessee, que é um dos meus favoritos, também com ainda muito crescimento populacional. E então esses são mercados onde espero ver o crescimento populacional contínuo. Mas você também tem que ter cuidado no sentido de que se você tem muitos locatários que não podem necessariamente sair e comprar uma casa, ou se você tem muitas pessoas ou construtores, espera-se que o crescimento populacional permaneça robusto em alguns desses mercados , bem, você provavelmente verá muita oferta. Se eu antecipar a chegada de todos esses inquilinos, bem, você verá muitas pessoas querendo se tornar proprietários e construtores construindo uma tonelada de suprimentos.
E então talvez você não obtenha o tipo de retorno do seu investimento que pensava, porque todos estão fazendo a mesma coisa. É por isso que converso muito com agentes. Adoro agentes, trabalho muito juntos. E então converso com agentes e agentes e me digo: “Sim, está crescendo aqui. Sim, mas os construtores também estão chegando em grande escala.” E agora você pode ter que competir com... Então, eu estava olhando para casas unifamiliares e casas na área de Nashville, e na casa ao lado, você tem uma unidade multifamiliar e eles têm uma piscina, quadra de pickleball, eles estão oferecendo concessões de aluguel. Então agora, se você é proprietário de uma casa próxima a um lugar como esse, você tem que competir com as concessões que os outros caras estão oferecendo logo ao lado. E então você tem esse suprimento comum. Se a demanda foi antecipada, você tem uma tonelada de oferta. E agora você também terá que competir com os outros novos proprietários da cidade.
Dave:
Esse é um ótimo ponto, Orphe. Eu realmente concordo com isso porque ainda possuo algumas propriedades em Denver, que é definitivamente uma daquelas áreas mais construídas em termos de oferta multifamiliar. E acabei vendendo uma propriedade porque basta olhar ao redor e é uma daquelas antigas casas vitorianas divididas em quatro unidades diferentes. Era um lugar legal, mas aí você vê essas coisas novas com uma academia chegando e oferecendo aluguel parecido. E eu pensei: “Não posso competir com isso”. E mesmo que eu conseguisse manter as vagas mínimas, o crescimento dos aluguéis seria atrofiado nessa área só porque você está enfrentando muita concorrência. E isso é algo… É um risco muito importante para as pessoas pensarem em seu mercado. Mas aquele, mais uma vez, é super-regional, onde o fornecimento multifamiliar está a entrar online, tende a estar nestes mercados mais quentes. Acho que é realmente menos significativo em algumas dessas cidades terciárias ou menores. Você simplesmente não vê isso tanto.
Orfe:
Está certo.
Dave:
Chen, há algum mercado que você considere particularmente interessante, seja de forma positiva ou negativa no próximo ano?
Chen:
Sim, acho que além do Cinturão do Sol e desses lugares realmente acessíveis, acho que observar os mercados da Costa Oeste será muito interessante porque foram esses que tiveram a grande correção de preços que vimos no final de 2022, no início de 2023. E esses eram os tipos de lugares onde eu acho que as pessoas estavam voltando e dizendo, talvez haja um acordo a ser fechado agora. E são também os locais onde vemos algumas destas tendências em torno do regresso ao escritório que estão a mudar agora. Então acho que as empresas estão ficando um pouco mais rígidas com o retorno ao escritório.
Você está ouvindo histórias sobre migração bumerangue. Ouvimos isso de nossos agentes dizendo: “Sim, essa pessoa se mudou para Boise, mas depois descobriu que queria se mudar para um lugar que tivesse muito mais empregos do que Boise, ou acabou de descobrir que Acontece que o estilo de vida de Boise realmente não era para eles.” Que talvez eles realmente queiram estar mais perto de São Francisco ou Seattle ou algo parecido. E talvez da mesma forma você veja algo assim com uma coisa de Miami a Nova York. Então, acho que ficar de olho em lugares como São Francisco, Seattle, Nova York e DC, onde as pessoas estavam saindo desses lugares e ver o que vai acontecer em 2024, seria realmente interessante.
Dave:
Ótimo. Bem, muito obrigado a ambos. Esta foi uma conversa fascinante. Devo dizer a vocês, pensei que ter alguém da Redfin, Zillow, dois pesos pesados da indústria, teríamos um grande confronto, mas vocês concordaram em muitas coisas. Então, espero que isso ajude nosso público e se sinta confiante sobre o que acontecerá no próximo ano, que tenhamos alguns economistas concordando entre si, o que nem sempre é o caso quando você reúne dois economistas diferentes. Mas muito obrigado a ambos. É muito apreciado. Orphe, se as pessoas quiserem saber mais sobre sua pesquisa e o trabalho que sua equipe realiza, onde deveriam fazer isso?
Orfe:
Sim, zillow.com/research. E se quiser me procurar nas redes sociais, estou no LinkedIn, basta digitar meu nome e será muito fácil me encontrar.
Dave:
Tudo bem, obrigado. E você, Chen?
Chen:
Sim. Estamos da mesma forma em redfin.com/news. Você também pode seguir Redfin nas redes sociais, no Instagram ou no Twitter, ou anteriormente conhecido como Twitter, eu acho, hoje em dia, ou em outras plataformas de mídia social.
Dave:
Bem, obrigado novamente a vocês dois. Esperamos ter você de volta ao programa em breve.
Chen:
Tudo bem. Muito obrigado por nos receber.
Orfe:
Obrigado por ter-nos.
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Neste episódio cobrimos:
- Redfin e Zillow's Previsões do mercado imobiliário para 2024
- A “enfraquecendo” o consumidor americano e o que isso significa para a compra de uma casa
- Taxas de hipoteca de 2024, “desinflação” e onde poderemos chegar em dezembro próximo
- A “correção de acessibilidade” que poderia ajudar os compradores de casas a conseguir sua primeira casa
- Os mercados imobiliários mais arriscados da América que poderia ver ENORMES reduções de preços
- Mercados acessíveis para observar que tiveram preços de casas sólidos
- E So Muito mais!
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