Co robi Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD)?

W tym artykule

Połączenia Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) jest federalną agencją rządową, która pomaga ludziom uzyskać dostęp do przystępnych cenowo mieszkań. Większość Amerykanów kojarzy HUD z pomocą mieszkaniową i pomocą rodzinom o niskich dochodach. Jednak programy HUD pomagają również osobom fizycznym zakwalifikować się do Pożyczki FHA, wprowadzać ulepszenia w domu i egzekwować sprawiedliwe przepisy dotyczące mieszkalnictwa w całym kraju. 

Wielu inwestorów w nieruchomości rozważa zakup domów HUD w celu poszerzenia swoich portfeli. Domy przejęte przez HUD są często sprzedawane poniżej wartości rynkowej, co pozwala na rehabilitację i zamianę nieruchomości z zyskiem. 

Jednak programy mieszkaniowe HUD są również świetnym sposobem dla rodzin na zakup pierwszego domu. Programy takie jak „Program dobrego sąsiada z sąsiedztwa” lub „Program 100 dolarów HUD” zapewniają bardzo przystępne opcje finansowania zakupu domu dla rodzin o niskich dochodach.

W tym artykule omówiono, co jest potrzebne do zakupu domu HUD i czy ten rodzaj mieszkania może być opłacalny. Dowiesz się również o zaletach i wadach zakupu przejętej nieruchomości HUD.

Co to jest strona główna HUD

A HUD do domu to przejęta nieruchomość przejęta od właścicieli domów, którzy nie spłacili pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA). Domy HUD mogą być dowolnym typem nieruchomości - tradycyjnym domem, bliźniakiem, a nawet domem z przyczepą. FHA spłaca pozostałą część kredytu hipotecznego, a HUD wprowadza nieruchomość na rynek mieszkaniowy. 

Domy HUD, które pojawiają się na rynku nieruchomości, są sprzedawane „tak jak są”. W związku z tym nie można oczekiwać żadnych ulepszeń, renowacji ani napraw nieruchomości. Dodatkowo, ponieważ poprzedni właściciele nieruchomości mieli trudności finansowe, nieruchomość może być w złym stanie. Jednak te domy są zazwyczaj najtańsze w sprzedaży w okolicy. 

Programy HUD

Programy HUD rozpoczęły się w 1965 roku, kiedy prezydent Lyndon B. Johnson utworzył agencję. Jej misją jest „tworzenie silnych, zrównoważonych, integracyjnych społeczności i wysokiej jakości przystępnych cenowo domów dla wszystkich”. Aby osiągnąć ten cel, HUD prowadzi różne programy zapewniające niedrogie mieszkania na wynajem i pomagające rodzinom cieszyć się bezpieczeństwem finansowym i lepszą jakością życia.

Oto niektóre z różnych programów mieszkaniowych HUD zaprojektowanych w celu zapewnienia pomocy finansowej każdemu, kto chce kupić lub wynająć dom.

Program bonów na wybór mieszkania

Powszechnie nazywany Obudowa sekcji 8, program ten zapewnia pomoc w wynajmie dla rodzin o niskich dochodach, osób niepełnosprawnych lub osób starszych. Właściciele wynajmujący najemcom z sekcji 8 muszą zapewnić, że nieruchomość spełnia lub przekracza minimalne standardy bezpieczeństwa i higieny pracy. Ponadto najemcy otrzymują bony na spłatę kredytów hipotecznych. 

Aby zakwalifikować się do mieszkania zgodnie z sekcją 8, rodzina musi spełniać określone kryteria. Obejmują one średni dochód oparty na wielkości rodziny, dobrą historię wynajmu, brak karalności oraz wybór z zatwierdzonej listy mieszkań lub domów HUD. 

Następnie lokalny urząd ds. mieszkalnictwa komunalnego zatwierdza wnioskodawców z sekcji 8. 

Pożyczki federalne na pomoc mieszkaniową

FHA oferuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego i pożyczki osobom, które w przeciwnym razie nie kwalifikują się na podstawie standardowych zasad dotyczących kredytów hipotecznych. Zamiast bezpośrednio oferować pożyczki, FHA chroni zatwierdzonych pożyczkodawców przed ryzykiem finansowym, jeśli właściciel domu nie spłaca rat kredytu hipotecznego. Jednak FHA może zamknąć dostęp do tych nieruchomości, które następnie stają się „domami HUD”.

Oto niektóre z kryteriów kwalifikujących się do pożyczki FHA:

• Mają stosunek zadłużenia do dochodu poniżej 43%
• Mieć ocenę kredytową co najmniej 580 dla zaliczki w wysokości 3.5%.
• Mieć zdolność kredytową między 500 a 579 dla 10% zaliczki
• Zapłać Składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP)
• Posiadać zaświadczenie o zatrudnieniu i stały dochód
• Mieszkaj w domu jako głównym miejscu zamieszkania

Dotacje blokowe na rzecz rozwoju społeczności (CDBG)

Programy HUD pomagają również zapewnić bezpieczne mieszkanie i sprawiedliwe warunki mieszkaniowe. Na przykład programie CDBG udziela pomocy finansowej społecznościom na odbudowę i modernizację budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Ponadto dotacje pomagają ulepszyć narzędzia i zwiększyć dostęp do zatrudnienia i usług publicznych.

Program partnerstwa inwestycyjnego HOME

Połączenia programie DOM zapewnia fundusze federalne na poprawę warunków mieszkaniowych najemców i właścicieli domów. Ten program jest przeznaczony w szczególności dla rodzin o łącznych dochodach poniżej średniego poziomu dochodów rodziny dla danego obszaru.

Na przykład właściciel domu o niskich dochodach może uzyskać fundusze na naprawę lub remont domu, aby go zwietrzać lub dokonać napraw awaryjnych. Rodziny mogą też ubiegać się o pomoc w wynajmie dla najemców, aby pomóc w opłaceniu kosztów mieszkaniowych lub wpłacie kaucji zabezpieczającej wynajmowaną nieruchomość. 

Fair Housing Act

Połączenia Fair Housing Act to program HUD zapewniający, że dostawcy mieszkań nie mogą odmówić mieszkania nikomu z powodu dyskryminacji. W związku z tym właściciele nie mogą nękać, odmawiać sprzedaży lub wynajmu ani uniemożliwiać mieszkania z powodu następujących czynników: 

• Wiek
• Tożsamość płciowa
• orientacja seksualna
• Religia
• Pochodzenie narodowe
• Stan cywilny
• Wyścig
• Kolor
• Inwalidztwo

Ustawa o uczciwych warunkach mieszkaniowych ma zastosowanie zarówno do właścicieli domów sprzedających dom, jak i właścicieli wynajmujących mieszkanie. 

Jak kupić dom HUD

Kupno domu HUD może być świetnym sposobem na uzyskanie dobrej oferty na nieruchomość. Te przejęte domy są często sprzedawane po obniżonych cenach, co czyni je atrakcyjnymi dla potencjalnych inwestorów i właścicieli domów.

Jednak pytanie brzmi: jak można kupić dom HUD?

Jak w przypadku każdego zakupu nieruchomości, proces zakupu rozpoczyna się od należytej staranności. Dlatego ważne jest, aby zbadać rynek docelowy, przeanalizować wyniki sprzedaży i obliczyć wartości po naprawie (ARV). Dodatkowo najlepiej byłoby dowiedzieć się o opłatach związanych z zakupem domu HUD.

Następnym krokiem jest upewnienie się, że masz finansowanie. Tak więc, jeśli nie możesz złożyć oferty gotówkowej w domu, będziesz musiał uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny. W tym kroku dowiesz się, ile możesz sobie pozwolić na licytację nieruchomości HUD.

Oto niezbędne kroki, gdy zaczynasz szukać domu do zakupu w ramach programu mieszkaniowego HUD:

• Szukaj domów HUD na sprzedaż: Połączenia Witryna HUD-a wymienia różne agencje federalne z nieruchomościami na sprzedaż. Tam możesz wyszukiwać domy według stanu lub kodu pocztowego. Pamiętaj, przed złożeniem oferty kupna nieruchomości inwestycyjnej musisz poczekać do zakończenia pierwszego okresu wystawiania. 
• Znajdź agenta nieruchomości zatwierdzonego przez HUD: HUD przyjmuje oferty na nieruchomości wyłącznie od licencjonowanych agentów lub brokerów. Dlatego znalezienie agenta z doświadczeniem w procesie zakupowym HUD jest niezbędne.
• Zbierz informacje o ofercie: Kolejnym krokiem jest zebranie wszystkich informacji o ofercie. Obejmuje to termin, kto jest uprawniony do składania ofert i czy jest to „nieruchomość zajmowana przez właściciela”.
• Umów się na oględziny nieruchomości: Jeśli to możliwe, zorganizuj inspektora domowego, aby sprawdził stan nieruchomości. Domy HUD są sprzedawane „tak jak są” i mogą wymagać gruntownych napraw. Jeśli inspekcja przed licytacją jest niemożliwa, upewnij się, że Twoja oferta obejmuje ewentualną inspekcję domu.
• Prześlij swoją ofertę: Współpracuj ze swoim agentem nieruchomości lub brokerem, aby złożyć ofertę na wybraną nieruchomość. Jeśli Twoja oferta jest zwycięska, zazwyczaj masz od 30 do 60 dni na sfinalizowanie transakcji. 

Kto kwalifikuje się do domu HUD?

Każdy może kwalifikować się do zakupu domu HUD. Jednak kupujący-właściciele mają pierwszeństwo w procesie licytacji. Dlatego pierwsze 30 dni procesu licytacji jest zarezerwowane dla właścicieli-mieszkańców, co oznacza, że ​​dom musi być Twoim głównym miejscem zamieszkania przez 12 miesięcy. Ponadto nie możesz kupić domu HUD w ciągu ostatnich 24 miesięcy.

Po zakończeniu wstępnego 30-dniowego procesu licytacji warunki sprzedaży nie dotyczą już wyłącznie mieszkania własnościowego. Potem licytacja jest otwarta dla wszystkich, w tym inwestorów typu „fix-and-flip” lub inwestorów, którzy kupują nieruchomości na wynajem.

Jak znaleźć domy HUD

Jedynym sposobem na znalezienie nieruchomości sprzedawanych w ramach programu mieszkaniowego HUD jest strona internetowa HUDHomestore.gov strona internetowa. Witryna umożliwia filtrowanie wyników w celu znalezienia przejęć HUD na podstawie stanu, kodu pocztowego, wielkości nieruchomości, ceny i typu kupującego. Tych właściwości wykluczenia nie można znaleźć na MLS ani na innych stronach internetowych poświęconych nieruchomościom. 

Jak sfinansować dom HUD

Istnieje możliwość zakupu domu HUD za pomocą tradycyjnego finansowania, tradycyjnego kredytu hipotecznego, pożyczki FHA, pożyczki VA, pożyczki FHA203 (k) lub gotówki. Istnieje jednak kilka dodatkowych opcji finansowania mieszkań HUD. Oto najczęstsze:

• Program „Dobry sąsiad z sąsiedztwa”: Program ten pomaga wykwalifikowanym urzędnikom państwowym — nauczycielom, policjantom, strażakom i technikom medycznym — w zakupie domu z 50-procentową zniżką. Istnieją jednak pewne kryteria, które należy spełnić. Na przykład wnioskodawcy muszą mieszkać w nieruchomości przez co najmniej trzy lata.
• Program za jednego dolara: Ta zachęta pomaga rodzinom o niskich dochodach kupić dom za 1 dolara. Kwalifikujące się domy muszą znajdować się na rynku od co najmniej sześciu miesięcy.
• Program obniżki o 100 USD: Właściciele-mieszkańcy kupujący o niskich dochodach mogą kupić dom z zaliczką w wysokości 100 USD. 
• Program kuponów mieszkaniowych: Rodziny o niskich dochodach mogą ubiegać się o mieszkanie zgodnie z sekcją 8, aby otrzymać pomoc finansową, dzięki której spłata kredytu hipotecznego będzie bardziej przystępna. 

Plusy i minusy zakupu HUD Home

Załóżmy, że rozważasz zakup domu z HUDem. Jakie są główne czynniki, które pomogą zdecydować, czy ma to sens finansowy? Oto zalety i wady zakupu nieruchomości HUD. 

ZALETY

1. Kupno domu z HUDem jest tańsze

Najważniejszą zaletą domów HUD jest ich cena. Zazwyczaj te nieruchomości są sprzedawane poniżej ich wartości rynkowej. Może to uczynić je bardziej atrakcyjną opcją dla inwestorów lub rodzin szukających niedrogich mieszkań. 

2. Niższa zaliczka

Kupowanie domu HUD z pożyczką FHA oznacza, że ​​​​wpłata wstępna może wynosić zaledwie 3.5% ceny zakupu. Dlatego typowy depozyt będzie wynosił od 500 do 2,000 USD, a nie standardowe 20%. Dodatkowo możesz kwalifikować się do Programu zaliczki w wysokości 100 USD. 

3. Pomoc w pokryciu kosztów zamknięcia

W wielu przypadkach nabywcy domów HUD kwalifikują się do pomocy w pokryciu kosztów zamknięcia. Może to pomóc w opłaceniu podatków transferowych, opłat rejestracyjnych i innych powiązanych kosztów. 

4. Mniejsza konkurencja na rynku mieszkaniowym HUD

Kolejną zaletą zakupu domu HUD jest mniejsza konkurencja. Zwycięski oferent to ten, który generuje największe zyski netto dla Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Nie opiera się na nieprzewidzianych sytuacjach, finansowaniu ani wielkości zaliczki.

Wady

1. Domy HUD sprzedawane „niewidoczne”

Nigdy nie możesz kupić nieruchomości pod klucz podczas licytacji domu HUD. Nieruchomości są sprzedawane „tak jak są” i nie ma negocjacji w sprawie tych właściwości. Nawet po inspekcji nieruchomości może istnieć wiele niewidocznych problemów związanych z naprawą i odbudową. 

2. Zasady zajmowania i ograniczenia sprzedaży

Jeśli kupujesz dom HUD jako „właściciel-mieszkaniec”, podlegasz dwóm ograniczeniom. Po pierwsze, musisz mieszkać w nieruchomości przez co najmniej rok. Po drugie, nie możesz kupić kolejnego domu HUD przez dwa lata. Może nie jest to duży problem, ale warto o tym pomyśleć.

3. Ryzyko kupna kasy

Częstym problemem związanym z przejęciami HUD jest to, że rachunki za rehabilitację mogą być ogromne. Ponieważ poprzedni właściciel domu nie mógł spłacić kredytu hipotecznego, są szanse, że dom jest w złym stanie technicznym. Ponadto proces przejęcia może zająć dużo czasu, co oznacza, że ​​mieszkanie mogło stać puste przez kilka miesięcy lub lat.

4. Skorzystaj z usług agenta nieruchomości zatwierdzonego przez HUD

Kupowanie domu wymienionego na stronie internetowej HUDHomestore ogranicza typ agenta, z którego możesz skorzystać. Aby złożyć ofertę, agent lub pośrednik w obrocie nieruchomościami musi być zatwierdzony przez HUD. 

5. Ograniczone zasoby mieszkaniowe HUD

W porównaniu do MLS, jest stosunkowo niewiele foreclosures na sprzedaż. Na przykład wiele stanów ma mniej niż dziesięć nieruchomości na sprzedaż. Brak dostępnych nieruchomości może utrudniać znalezienie odpowiedniego domu.

Strona główna HUD — często zadawane pytania

Jakie są główne funkcje i cel HUD?

Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ma na celu tworzenie silnych, zrównoważonych, integracyjnych społeczności i wysokiej jakości przystępnych cenowo domów dla wszystkich. Poprzez różne programy, HUD stara się zwiększyć liczbę posiadaczy domów, wspierać rozwój społeczności i zwiększać dostęp do przystępnych cenowo mieszkań wolnych od dyskryminacji.

HUD współpracuje z władzami stanowymi i lokalnymi, agencjami mieszkalnictwa publicznego i organizacjami non-profit, aby osiągnąć ten cel.

Kto kwalifikuje się do domu HUD?

Dwa czynniki kwalifikujące przy zakupie domu HUD są podzielone na właściciela-użytkownika i inwestora. Pierwsze 30 dni licytacji jest otwarte tylko dla kupujących, którzy zobowiążą się do pozostania w nieruchomości przez 12 miesięcy. Obejmuje to kupujących kupujących dom za pośrednictwem programu HUD.

Druga faza procesu licytacji HUD rozpoczyna się, jeśli w fazie początkowej nie otrzymano żadnych pomyślnych ofert. Każdy może zakwalifikować się do licytacji domu HUD, który jest wystawiony na sprzedaż od ponad miesiąca. 

Co robi sekretarz HUD?

Sekretarz Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) doradza Prezydentowi w sprawach mieszkaniowych. Ponadto Sekretarz inicjuje polityki i zasady oraz nadzoruje programy mające na celu realizację misji agencji polegającej na udostępnianiu niedrogich mieszkań - wynajmu i posiadania domów - wszystkim, zwłaszcza rodzinom o niskich dochodach.

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.