Mimo nieprzewidywalne oprocentowanie kredytów hipotecznych, jest ogromna szansa dla inwestorów na rynku nieruchomości w nadchodzącym roku. Uzyskaj spostrzeżenia i strategie z Raport o stanie nieruchomości BiggerPockets 2024.
W dzisiejszym programie BiggerPockets wiceprezes ds. danych i analityki: Dave'a Meyerai współgospodarzem W sklepie podcast, Jamesa Dainarda, podzielą się swoimi przemyśleniami na temat dokąd zmierza rynek mieszkaniowy w 2024 roku, co wydarzyło się w 2023 r. oraz największe możliwości dla inwestorów przez następny rok. Z Niska oprocentowanie kredytów hipotecznych do drobne zaliczki, żyć za darmo i kupowanie nowych domów ze zniżką, podzielą się nawet strategiami początkujący mogą z niego korzystać budować bogactwo w 2024 roku.
Chcesz mieć dostęp do całości Raport o stanie inwestycji w nieruchomości w 2024 r? Kliknij tutaj lub wejdź na BiggerPockets.com/Report24, aby uzyskać bezpłatny dostęp do wszystkich strategii, danych i spostrzeżeń.
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest program podcastu BiggerPockets 854. Co się dzieje? Mówi David Greene, gospodarz podcastu o nieruchomościach BiggerPockets, największego, najlepszego i najgorszego podcastu o nieruchomościach na świecie. Co tydzień dostarczamy Ci wiedzę, wskazówki i spostrzeżenia rynkowe potrzebne do podejmowania najlepszych możliwych decyzji, aby poprawić swoją sytuację finansową i zbudować życie, o jakim zawsze marzyłeś.
Łączę się dzisiaj z dwoma ekspertami z branży nieruchomości, Dave’em Meyerem i Jamesem Dainardem, aby przeanalizować stan nieruchomości w 2024 r. Pomożemy Ci zrozumieć, gdzie jesteśmy, jakie siły rynkowe ukształtowały sposób, w jaki tu dotarliśmy, oraz jak zidentyfikować szanse i zminimalizować ryzyko w 2024 r. Witamy panów. Czego możemy się spodziewać po dzisiejszym programie?
Dave:
Cóż, mam nadzieję, że dzisiaj pomogę każdemu, kto tego słucha, zrozumieć niektóre ze złożonych i czasami mylących sił rynkowych, które napędzają obecnie gospodarkę, rynek mieszkaniowy i zwrot z nieruchomości. Wiem, że czasami te rzeczy wydają się nieco zniechęcające, ale myślę, że jeśli trochę popracujesz nad ich zrozumieniem oraz kwestiami, o których dzisiaj będziemy rozmawiać, zobaczysz, że możesz zainwestować w każdy rodzaj prawdziwego rynek nieruchomości. Trzeba tylko przyjąć odpowiednią taktykę.
James:
Tak. Zamierzamy zająć się także strategiami, które stały się bardziej ryzykowne w miarę wzrostu rynku i kosztu pieniądza, wszystko stało się bardziej ryzykowne, ale jakie są rozwiązania w tej kwestii? Ponieważ wyższe ryzyko, wyższa nagroda.
David:
Zarabiaj więcej pieniędzy, ograniczając ryzyko – to wszystko i jeszcze więcej w dzisiejszym programie. Ale zanim do tego przejdziemy, mam dla was wszystkich szybką kąpiel. Dave Meyer, jeden z naszych gości, napisał raport o stanie inwestycji w nieruchomości dla BiggerPockets, który jest dostępny dla Ciebie jako lojalny słuchacz podcastów BiggerPockets bezpłatnie na stronie biggerpockets.com/report24. Ten raport będzie zawierał wszystkie informacje, które musisz znać, aby podejmować dobre decyzje inwestycyjne i będziemy w dużej mierze czerpać z niego w dzisiejszym programie. Cóż, zacznijmy od roku 2023. Dave Meyer, czy możesz mi powiedzieć, co wydarzyło się w 2023 roku i gdzie jesteśmy teraz?
Dave:
Jasne. Dla niektórych może to być podsumowanie, ale omówię to szybko, aby wszyscy byli na tej samej stronie i przygotowywali grunt pod naszą rozmowę. Kiedy zaczynaliśmy w 2023 r., rynek nieruchomości mieszkaniowych i dla każdego, kto mieszkalny, to w zasadzie wszystko, co ma cztery lub mniej mieszkań. Na rynku mieszkaniowym doszło do lekkiej korekty. Z pewnością nie był to krach, jakiego oczekiwało wiele osób, ale weszliśmy w rok, w którym sytuacja była dość powolna, ceny spadły o 3–1985%, a było to głównie spowodowane przystępnością cenową lub jej brakiem. Przystępność cenowa prawdopodobnie wiesz, co to znaczy, ale w zasadzie chodzi o to, jak łatwo przeciętny Amerykanin może sobie pozwolić na dom po średniej cenie i nie radzi sobie zbyt dobrze. W tej chwili jest to najniższy poziom od XNUMX roku. To naprawdę spowodowało wycofanie dużego popytu z rynku.
Tak weszliśmy w ten rok, ale kupujący nie chcieli być na rynku, ale sprzedający też nie. Każdy, kto miał w tym roku do czynienia z nieruchomościami, wie, że na rynku nie było zbyt wielu zapasów. Ceny nieco wróciły do normy. Obecnie wynoszą one około 2–50% rok do roku, w zależności od tego, kogo spytasz. Jednak wielkość sprzedaży domów, co jestem pewien, że oboje jako agenci nieruchomości widzieliście, naprawdę znacznie spadła. Spadek o prawie 2021% w porównaniu z rokiem XNUMX, a cały rynek wydaje się po prostu powolny. To właśnie otrzymaliśmy w ramach sprzedaży.
Jeśli chodzi o czynsz, to rzeczywiście jest całkiem nieźle. Odnotowaliśmy wzrost o około 5% rok do roku, ale jest on znacznie wolniejszy niż w ciągu ostatnich kilku lat i zaczynamy zauważać niewielki wzrost liczby wolnych miejsc pracy, dlatego uważam, że istnieją podstawy, aby sądzić, że czynsze wzrosną ulegnie lekkiej stagnacji, ale w tym właśnie miejscu jesteśmy – rynek jest powolny i ma stosunkowo stabilne ceny.
David:
W porządku. James, podobnie jak ja, zajmujesz się wieloma różnymi elementami nieruchomości i na pewno stąpasz po ziemi na kilku rynkach. Bazując na tym, co właśnie powiedział Dave, czy widziałeś, jak to sprawdza się w praktyce?
James:
Tak. Mam na myśli, że Dave właśnie wszystko podsumował. W tej chwili jest to po prostu powolne i stałe i jest to dla nas powszechne, niezależnie od tego, czy zmieniamy nieruchomości, rozwijamy je, wynajmujemy, widzimy po prostu powolne, powolne wchłanianie, a wraz ze wzrostem stawek po prostu zdusiło to rynek i spowolniło to w dół, co, szczerze mówiąc, było dla nas trochę odświeżające, ponieważ 24 miesiące temu było tak szybko, że przed tym, co kupiłeś, nawet nie mogłeś pomyśleć o tym, co kupiłeś, ale to była ta powolna praca, to przejście w dół przez ostatnie 12 miesięcy. Widzimy, że z każdym miesiącem wszystko staje się coraz wolniejsze, ale sprawy wciąż są wciągające i poruszające. Ceny zaczynają się zatrzymywać. Zaczynamy widzieć nieco większą aktywność, ponieważ zaufanie kupujących wróciło, a my po prostu próbujemy przebić się przez to błoto. Rok 2023 był rokiem błota, w którym po prostu wszystko się złomuje, but utknie w nim, a ty go wyciągasz, a on po prostu przeciska się, docierając do suchego BRUDU, do czego dochodzimy teraz, w miarę wzrostu stawek stale w dół i właśnie przez to przechodzimy.
David:
Lubię to. Próbuję znaleźć suchy BRUD. To świetny sposób, aby to ująć.
Dave:
Zamierzasz teraz ukraść tę analogię, David?
David:
Tak. Mam nadzieję, że nie słucha tego wystarczająco dużo ludzi, którzy nie wiedzą, że pochodzi od Jamesa, i ludzie mogą założyć, że to ja wymyśliłem, bo to jest naprawdę dobre. Rok błota.
James:
To dlatego, że przez cały weekend jeździłem po prostu w terenie i w stylu glam, więc nadal jestem uwięziony w terenie. Nie utknij. Utknąłem o wiele za dużo. W ten weekend utknąłem częściej niż w 2023 roku, więc to dobry znak.
David:
W porządku. Dobry towar. A zatem przez to przeszliśmy w 2023 r., ale czego jako inwestorzy powinniśmy się spodziewać w 2024 r.? Jakie strategie wyglądają najbardziej obiecująco, a czego powinniśmy unikać? Więcej na ten temat wkrótce po tej krótkiej przerwie.
Mając na uwadze wszystkie te siły rynkowe i niepewność, przejdźmy do tego, co możemy zrobić w 2024 r. Dave, w swoim raporcie omawiasz dziewięć sugestii lub taktyk, o których Twoim zdaniem ludzie powinni wiedzieć w 2024 r. Wyodrębniliśmy cztery z nich i omówimy je w dzisiejszym programie. Zacznijmy od zagrożeń, których ludzie muszą być świadomi.
Dave:
Tak. Dlatego też zamierzamy wyróżnić tylko kilka sugestii, które przedstawiłem i aby każdy wiedział, są to sugestie, do których osobiście zmierzam i które wyciągnąłem z rozmów z dziesiątkami innych doświadczonych inwestorów na temat tego, co oni robią w przyszłym roku. Omówimy kilka, jeśli chcesz zobaczyć wszystkie, koniecznie sprawdź raport. Ponownie możesz to zobaczyć za darmo. Ale jedną z głównych rzeczy, o którą chciałem zapytać Jamesa, jest to, że jestem ostrożny w stosunku do BRRRR i Flipów. Nie jest to mój ulubiony obszar, ale patrząc na niektóre liczby z perspektywy osoby z zewnątrz przyglądającej się tej branży, jestem ciekaw, co myślisz o tym modelu biznesowym zapewniającym wartość dodaną wkraczającym w 2024 r.
James:
Myślę, że obecnie strategia polega na tworzeniu wartości dodanej, ponieważ jeśli nie możesz znaleźć przepływu środków pieniężnych, jedynym sposobem na uzyskanie zwrotu jest wdrożenie odpowiedniego planowania i wymuszenie zwiększenia kapitału. W czasach, gdy wszystko to więcej pieniędzy… To tak, jak za każdym razem, gdy idziesz na lunch, teraz jest to sto dolców, podczas gdy kiedyś było to około 20 lub wszystko ma więcej…
Dave:
Gdzie jesz lunch?
James:
Mam wrażenie, że nie jadam lunchów w najbardziej wyszukanych miejscach, Dave. Wyślę Ci zdjęcia mojego rachunku, ale mam dzieci i to się po prostu zgadza.
Dave:
Dobra. Dla całej rodziny? Dobra. Myślałem, że jadłeś sam.
James:
Cała rodzina. Nie, nie dla mnie. Nie. Zawsze gonię za tymi teriyaki za 10 dolarów, żeby być uczciwym, ale chodzi o próbę uzyskania ogromnych zysków z kapitału własnego, a ludzie denerwują się tymi dwiema strategiami z uczciwych powodów. Są bardzo ryzykowne, a powodem jest to, że koszt zadłużenia w związku z finansowaniem przejęcia jest o trzy do czterech punktów wyższy. Sprawy trwają dłużej. Sprzedając nieruchomość, zatrzymujesz ją na dłuższy okres czasu. W miarę jak rynek zwalnia, dochodzi do transakcji i to w związku z tym, dla czego są wystawione. Nie widzimy tak ogromnych list odrzuconych, ale wymagają one czasu i trzeba to przetrwać, a potem trzeba to przetrwać z drogim długiem. I tu właśnie leży ryzyko, czy chodzi o wysysanie gotówki polegające na ciągłym karmieniu tych bestii inwestycyjnych, dopóki nie przejdą stabilizacji i sprzedaży.
Chodzi więc o wycielenie rezerw gotówkowych już teraz, w momencie zawierania umowy. Dobrą rzeczą jest to, że na dzisiejszym rynku na wszystkich rynkach istnieją duże transakcje z marżą i nie musisz robić ich tak wiele. Możesz wybrać jedno, przepracować to, ale musisz mieć rezerwy, niezależnie od tego, czy jest to opcja fix and flip, czy BRRRR, zajmuje to więcej czasu i musisz być w stanie nadążyć za tym długiem i go obsłużyć. Największym ryzykiem związanym obecnie z BRRRR są stopy zmienne. W 2023 r. wiele razy kupowałem do wynajęcia i osiągałem stawkę na poziomie około 7%, a potem nagle wyświetlało się 7 1/2 i zaczynasz strzelać. Mam na myśli, że korekta o pół punktu może naprawdę obniżyć przepływ środków pieniężnych, a zwrot może spowodować utratę dwóch do trzech punktów.
Chodzi więc o dobre przygotowanie i dopełnienie wszystkiego. Jeśli kupujesz inwestycję krótkoterminową, dodaj dodatkowe dwa do trzech miesięcy do kosztu zadłużenia i czasu wstrzymania spłaty. To ci przejdzie. Pozwala zaplanować płynność. Jeśli kupujesz nieruchomość na wynajem i masz dłuższy okres stabilizacji, dorzuć dodatkowe pół punktu do swojej stawki i zobacz, jak to działa. A zatem gwarantowanie jest teraz tak istotne. Ludzie trochę dostali, nienawidzę używać tego słowa, ale leniwi 2020-2022. Kupiłbyś coś i jeśli nie ubezpieczyłeś tego poprawnie, to i tak będzie rósł. Jeśli nie zabezpieczysz tego poprawnie, podając właściwe wartości, właściwe prognozy dochodów, cały swój proch, cała twoja gotówka zostanie zamknięta w umowie i to jest teraz ryzyko BRRRR.
Celem BRRRR jest powiększanie kapitału, powiększanie aktywów i zatrzymanie pieniędzy. Jeśli źle obliczysz, banki wykorzystają cię tylko w takim stopniu, oferując 75% kredytu do wartości i upewniając się, że Twój DCR, czyli pokrycie twojego długu w tym momencie. Musisz więc upewnić się, że masz zasięg. Jeśli nie ubezpieczysz prawidłowo, Twoje pieniądze utkną w pułapce. Więc po prostu chcesz naprawdę zwolnić tempo realizacji tych transakcji, pracować nad różnymi perspektywami, upewnić się, że masz odpowiedni zespół, a następnie zablokować swój dług już teraz. To nie są dni, w których chodźmy coś kupić, a później spłacić dług. Jeśli kupujesz nieruchomość, aby ją zatrzymać, upewnij się, że masz pełne kwalifikacje u brokera kredytów hipotecznych, że rozumiesz dochód z czynszu i czy możesz go pokryć. A jeśli nie możesz, możesz przyjrzeć się następnej transakcji lub upewnić się, że wykorzystasz to w swoim prochu i jakie będą prognozy przepływów pieniężnych.
David:
Dobra. Dlatego rób wszystko wolniej, poświęć trochę więcej czasu na wstępną obsługę ubezpieczeniową i poświęć trochę więcej czasu na zaplecze, faktycznie realizując plan. To problem, który zauważyłem w 2023 r., wszystko toczyło się tak szybko, że bardzo trudno było zwrócić uwagę na wszystkie ruchome elementy, gdy już weszłeś na budowę i próbowałeś wywiązać się z umowy. Ale tak jak powiedziałeś, wszystko się ułożyło dzięki temu, jak bardzo wartości rosły, a nawet czynsze rosły, a potem stawki zwykle spadały. Zatem pod koniec każdej transakcji wszystko było słodsze niż wtedy, gdy w nią wchodziłeś. Teraz mówisz: hej, tak naprawdę chcesz założyć najgorsze. Załóżmy, że stopy procentowe pójdą w górę o mniej więcej pół punktu i załóżmy, że będziesz musiał poświęcić dużo więcej czasu na realizację i upewnianie się, że wszystkie niezbędne rzeczy do zrobienia w ramach transakcji, które chcesz, zostaną wykonane. ponownie kupuję. Dave, chcę ci to rzucić. Jakie dwie strategie widzisz w 2024 r., które mają zalety?
Dave:
W porządku. Mam dla Ciebie jedną konwencjonalną radę i jedną niekonwencjonalną. Zacznę więc od włamania do domu, o którym prawdopodobnie wszyscy słyszeliście. A hackowanie domów działa praktycznie w każdych warunkach rynkowych i na prawie każdym rynku w całym kraju. Jeśli nie znasz tej strategii, jest to po prostu wynajmowana nieruchomość zajmowana przez właściciela, w której mieszkasz w jednym mieszkaniu, wynajmujesz pozostałe lub mieszkasz w jednej sypialni i znajdujesz sobie współlokatorów. Ale w 2024 r. wydarzyło się coś bardzo ekscytującego w kwestii włamań do domów. Istnieją nowe zasady dotyczące kredytów hipotecznych FHA, które pozwalają teraz na odłożenie zaledwie 5% w przypadku małych rodzin wielorodzinnych. To jest każda nieruchomość, która ma od dwóch do czterech jednostek. Wcześniej trzeba było wpłacić co najmniej 20%, jeśli chciałeś otrzymać kredyt hipoteczny FHA na tego typu nieruchomości. Teraz będziesz mógł dostać się do niektórych z tych małych rodzin wielorodzinnych za znacznie mniej gotówki.
Istnieją również pewne zasady, które pozwalają teraz liczyć wynajmowaną nieruchomość od ADU, która jest dodatkowym lokalem mieszkalnym. Ludzie nazywają to apartamentem dla teściowej lub po prostu masz szopę na swoim podwórku, która, miejmy nadzieję, jest zgodna z przepisami, bezpieczna i w ogóle. Możesz teraz wliczyć to na poczet kredytu hipotecznego, dzięki czemu będziesz mógł kwalifikować się na więcej, gdy szukasz tego typu nieruchomości. Są to więc dwie różne nowe zasady dotyczące kredytów hipotecznych, które sprawiają, że włamanie do domu jest tańsze i bardziej dostępne niż kiedykolwiek wcześniej.
Drugi jest nieco mniej konwencjonalny i dotyczy nowego budownictwa. I wiem, że w normalnych czasach dla inwestorów zazwyczaj nie warto płacić składki za nowe budownictwo, ponieważ nie można z niego uzyskać wystarczającego czynszu. To tak jak z kupnem nowego samochodu. Kupujesz coś zupełnie nowego, jest za to dopłata, a dla inwestorów zwykle nie jest to tego warte. Jednak obecnie widzimy naprawdę dobre oferty na nowe budownictwo, ponieważ model biznesowy firm budowlanych różni się od modelu biznesowego właściciela domu, który próbuje go sprzedać, lub inwestora, który może po prostu poczekać. Muszą przenieść zapasy. Budują i muszą szybko sprzedać te rzeczy, usunąć je z bilansu. Zatem to, co teraz robią, aby przenieść zapasy, polega na obniżeniu stawek. Regularnie widzimy, jak deweloperzy domów obniżają stawkę wykupu o 1%, 2%. Zamiast więc kupować coś w istniejącym domu, którego używa się ze stawką 7.5%, możesz kupić coś nowego za 5.5%.
Warto zauważyć, że przeceny nie są trwałe. Są one ważne przez rok, dwa lub trzy, w zależności od konkretnego produktu, ale jest to naprawdę dobra opcja dla osób, w zależności od konkretnego rynku i oferty. Myślę jednak, że nowe budownictwo jest teraz atrakcyjniejsze niż kiedykolwiek w mojej karierze inwestycyjnej i przynajmniej teraz warto się im przyjrzeć. W dobie bardzo niskich zapasów nowe budownictwo stanowi obecnie 30% transakcji na rynku. Zwykle jest to około 10. Jeśli więc chcesz zaistnieć na rynku, może to być dla Ciebie dobra opcja.
David:
Jeśli więc znalezienie umowy jest trudne, może uda Ci się ją zbudować. James, co widzisz w tej przestrzeni?
James:
Podoba mi się to, co powiedział Dave, ponieważ mam na myśli to, że działa to we wszystkich różnych aspektach. Podobnie jak kupujący dom, możesz współpracować z tymi wykonawcami, obniżą oni cenę, a Twoja płatność będzie tańsza, a wszystko to jest wliczone w cenę. Jeśli jednak chodzi o inwestycje, obecnie uwielbiamy rozwój i jest kilka głównych powodów. 18 miesięcy temu DIRT był zawsze bardzo drogi. Spadł, przynajmniej na naszym lokalnym rynku i widziałem to dość regularnie w każdym z głównych miast metra, ceny DIRT spadły o prawie 25 do 30% w stosunku do kosztów. Co więcej, zmieniła się struktura, ponieważ w miarę jak dług dla nas, budowniczych na całym rynku, stał się droższy, wszyscy zmienili sposób myślenia na: „Hej, potrzebuję kapitału, potrzebuję teraz prochu i nie chcę siedzieć nad tymi projektami przez 24 miesiące.”
Dobrą rzeczą w społeczności budowlanej jest to, że jest o wiele bardziej logiczna i porusza się falami w stosunku do mniejszych inwestorów. Mniejsi inwestorzy mają tak wiele różnych planów, ale budowniczowie mają ten sam plan, kupują kawałek ziemi, zabudowują go, budują za określoną kwotę, sprzedają z zyskiem, wszystko jest takie samo i wszyscy stawiają na bardzo , bardzo podobne marże. Zatem teraz musieliśmy kupować te nieruchomości za gotówkę lub za twarde pieniądze i dźwignię w oczekiwaniu na pozwolenia.
Prawie każda transakcja, którą teraz robimy, wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia na pracę. Nie musimy więc trwać tak długo w tej umowie, ponieważ zbudowanie produktu zajmuje nam od 9 do 12 miesięcy. Zamykamy pozwolenie, koszt DIRT spadł o 30%. A także koszt budowy. Jeśli porównasz renowację z nowym budownictwem, koszty nowej budowy są niższe niż koszty renowacji, a to dlatego, że branże się sprawdzają. Wolumen sprzedaży spadł, ilość gruntów spadła, w harmonogramie jest o wiele więcej luk niż w przypadku wykonawcy pracującego dla mniejszego inwestora. Są ciągle zajęci, używają własnych rąk i są zajęci, a ich ceny nie są podane. Więc ogólnie wyszło taniej.
I ostatnią rzeczą, która mi się naprawdę podoba, i jest to coś, o czym każdy chce myśleć, rozmawialiśmy o ryzyku, a Flips to to, że pochłania pieniądze. Gdzie musisz teraz zapłacić te 12% twardych pieniędzy w ramach swojej umowy na następne 9 do 12 miesięcy, gdy ją stabilizujesz, dzięki nowej budowie, dług jest lepszy. Jest tańszy o jeden do dwóch punktów i często zapewnia rezerwę odsetkową, która pomaga w przepływie środków pieniężnych w czasach, gdy sytuacja właśnie się pogarsza.
A rezerwa odsetkowa występuje, gdy kupujemy te oferty i konstruujemy je z pozwoleniami na zamknięcie, ponieważ nie musimy dokonywać płatności z tego tytułu przez 12 miesięcy. Wbudowali nasze płatności w saldo kredytu, co pomaga nam zmaksymalizować zwroty gotówkowe. Pomaga nam to zachować płynność i ogólne inwestycje bardziej stabilne niż na rynku fix and flip. Dlatego teraz kochamy deweloperów, a 24 miesiące temu nie bardzo nam się to podobało. Możliwości są więc tutaj.
David:
Tak. Byłoby wspaniale, gdybyśmy mogli przyspieszyć tworzenie większej liczby produktów. Jeśli presja wywierana na firmy budowlane i transakcje, które stały się bardziej sensowne, faktycznie doprowadziły do budowania większej liczby domów. Zawsze było to obecne w społeczności inwestorów, odkąd jestem jej częścią. Poszukaj czegoś, co już tam jest, ponieważ dostaniesz lepszą ofertę na używany samochód, a nie nowy samochód. Ale jeśli zapasy samochodów się skończą lub, jak w tym przypadku, zapasy domów, musimy wyprodukować ich więcej. Byłoby to zatem ogromne błogosławieństwo. Jeżeli budowanie większej liczby domów byłoby bardziej opłacalne dla budowniczych, moglibyśmy budować więcej domów i faktycznie moglibyśmy obniżyć przystępność cenową domów, a także niższą cenę domów, dzięki czemu więcej ludzi mogłoby wejść na rynek.
Wkraczając w rok 2024, obawiam się, że transakcje nie będą miały sensu dla przeciętnego Amerykanina, który nie ma tony gotówki i wydaje 100 dolarów na lunch, ale będą miały sens dla BlackRock i innych funduszy instytucjonalnych, które są ograniczone gotówką i mają dostęp do tańszego kapitału niż ludzie tacy jak my, którzy słuchają tego podcastu. Trzymam więc kciuki, żeby budowniczy wkroczył i zaczął budować. W porządku. James, chcę cię zapytać, jak wygląda sukces w 2024 roku i czy różni się on od tego, jak wyglądał w poprzednich pięciu do ośmiu lat?
James:
Ponieważ rynek się zmienia, zawsze istnieje inna definicja sukcesu. Myślę, że przez ostatnie 24 miesiące czy 24 miesiące temu, kiedy stopy procentowe były niskie, definicją sukcesu był zakup dowolnego aktywa, zaciągnięcie taniego długu i pozwolenie mu rosnąć. I taka była strategia, ponieważ za tanie pieniądze wszystko rosło, a definicja sukcesu, kiedy wchodzi się na rynek przejściowy, nie różni się od tego, co było w latach 2009, 10 i 11, kiedy nie było tego zbyt wiele natychmiastowa satysfakcja w postaci: właśnie kupiłem tę nieruchomość i dzisiaj otrzymuję nagrodę. A natychmiastowa satysfakcja musi zniknąć. Chodzi o długoterminowy wzrost i długoterminowy plan.
Dla mnie jest to rok dużych zysków z kapitału własnego, które można wykorzystać do ważnych celów w ciągu 12–24, a w przyszłości 36 miesięcy. Lubię dziś zapełniać swój skarbiec na takich rynkach, a to oznacza wejście do gry, znalezienie nieruchomości, opracowanie strategii, a następnie pozwolenie, aby aktywa rosły lub wejście w natychmiastowy wymuszony kapitał z odpowiednim planem budowy. A ponieważ rynek obecnie bardzo zwolnił i liczba transakcji spadła, liczba sprzedających i kupujących spadła, otwierają się ogromne możliwości. Chodzi więc o znalezienie tych ogromnych planów rozwoju na przyszłość, a nie na dzisiaj. Wracając do lat 2009 i 10, nie odnieśliśmy w tych latach zbyt wielu sukcesów na papierze, ale te lata były dla nas o wiele większe pod względem wzrostu niż ostatnie 20. Pomogło nam zgromadzenie tych zapasów pójść naprzód.
David:
Podaj mi zatem praktyczny przykład tego, jak wyglądałaby dobra umowa w 2023 r. i być może, jak dobra umowa będzie wyglądać w 2024 r.?
James:
To znaczy, przez większość roku 2023 po prostu szukaliśmy marginesu. Zależy to również od klasy aktywów. Myślę, że w 2023 r. w przypadku nieruchomości BRRRR moim celem było osiągnięcie progu rentowności. A gdybym mógł osiągnąć próg rentowności na stopie procentowej lub pokryć czynsze po wszystkich wydatkach i uzyskać ogromny, może sześciocyfrowy spread w kapitale własnym lub nawet w wysokości 50,000 2023, ogromny spread w kapitale własnym, byłoby to dla mnie zwycięstwo w 2025 r., zwłaszcza jeśli wszelkie inne dodatkowe czynniki stymulujące inwestycje, takie jak gęstość zabudowy, ścieżka postępu i gdybym mógł kupić coś na progu rentowności, wiem, że w latach 2026–XNUMX nastąpi wzrost, gdy stopy spadną.
Kolejną dobrą rzeczą, myślę, że definicje transakcji w 2023 r. były takie, że nie trzeba było tak ciężko pracować, co brzmi dziwnie, ale ponieważ liczba transakcji spadła z lat 20. do 22., musieliśmy BRRRR nieruchomości i kupować nieruchomości, które były ciężcy, ciężcy naprawiacze, aby uzyskać tę głęboką zniżkę w ramach tej 75% pożyczki do wartości, aby zapewnić przepływ środków pieniężnych. Teraz możemy kupować o wiele prostsze projekty, ponieważ osiągają próg rentowności, a większość inwestorów trzyma się od nich z daleka, a my po prostu musimy pokonać stopy procentowe i nie robić tak dużo budowy, ale po prostu jeździć według tych stóp procentowych.
Zatem dla mnie, jeśli uda mi się wyjść na zero z dodatkowymi korzyściami, będzie to 100% wygrana. Myślę, że definicja roku 2024 będzie następująca: w tym roku będzie o wiele więcej natychmiastowej gratyfikacji, ponieważ po wycofaniu się inwestorów udało nam się nabyć bardzo dobre zapasy po bardzo dobrych rabatach, które będą wydawane . A to, że rynek zwalnia, nie oznacza, że nie sprzedajemy tej nieruchomości. Rzeczy wciąż się sprzedają, wciąż są w ruchu, nie ma zbyt wielu zapasów. Myślę więc, że w 2024 r. rentowność w chwili obecnej będzie znacznie większa niż w 2023 r. I już to widzimy w naszych zyskach i stratach w naszych prognozach przepływów pieniężnych.
David:
Dave, możesz coś dodać na temat Jamesa?
Dave:
Po prostu bardzo podoba mi się to, co James mówił o próbie wyjścia na zero i wiem, że nie jest to najseksowniejsze ani najfajniejsze, co powiedzieć, ale ogólnie zgadzam się, że obecnie, szczególnie na tego typu rynku, moim osobistym celem jest spróbować lepsze niż osiągnięcie progu rentowności, gdy spojrzę na różne czynniki zysku. Rozumiem więc, że ceny w przyszłym roku prawdopodobnie na niektórych rynkach pozostaną na niezmienionym poziomie i mogą nieco spaść. Na niektórych rynkach mogą nieznacznie wzrosnąć. Ale jeśli będę miał przepływ środków pieniężnych, amortyzację i korzyści podatkowe, o ile te rzeczy pozwolą mi przetrwać każdą krótkoterminową zmienność na rynku, nadal zamierzam kupić wszystko, co ma długoterminowy potencjał. Tak jak powiedział James, chcę zobaczyć, co przyniesie ta umowa w latach 2025, 26, 27, a nawet dalej. I tak długo, jak będę miał wystarczające przepływy pieniężne i krótkoterminowe świadczenia, aby przetrwać osobiście, nie muszę zdobywać punktów w następnym roku. Chcę po prostu zrobić coś za 3, 5, 7 lat.
David:
To interesujące, ponieważ moim zdaniem tak zazwyczaj działały nieruchomości na większości rynków, na których nie było masowego łagodzenia ilościowego. Zwykle, gdy ludzie kupowali nieruchomości, kierowali się podejściem długoterminowym i chcieli poznać lokalizację, dane demograficzne obszaru. Gdyby firmy wprowadzały się tam, gdzie czynsze zmierzały. Nie zawsze chodziło tylko o to, co jest w tej chwili i jak duża część kapitału własnego lub jaki przepływ środków pieniężnych mogę uzyskać, kupując to po raz pierwszy? Choć brzmi to jak zmiana, to prawie jak powrót do tego, czym nieruchomości były przez większość czasu. Czy wy dwoje się zgodzicie?
Dave:
Tak. Z mojego doświadczenia wynika, że tak. Mam na myśli, że nieruchomości to branża długoterminowa. Powrót do punktu, w którym aprecjacja wynosi dwa lub 3%, jest normalny. W normalnych czasach w ciągu ostatnich 50 lat wartość nieruchomości wzrosła nieco bardziej niż inflacja, około 1% więcej niż inflacja. Zatem pogląd, że potrzebujemy 5, 10, 15% wzrostu cen rok do roku, aby zapewnić zwrot, nie jest prawdziwy. Przez chwilę było miło, było bardzo łatwo, ale dlatego wszyscy się w to zaangażowali. A to po prostu powrót do zrozumienia pełnego zestawu różnych sposobów zarabiania pieniędzy na nieruchomościach i stosowania ich przez długi okres czasu. A kiedy to zrobisz, jest to sposób inwestowania o bardzo stosunkowo niskim ryzyku.
David:
Zatem James, aby ktoś mógł skorzystać z dobrej oferty, musi wiedzieć, jak taka dobra transakcja wygląda. Jakie czynniki lub wskaźniki Twoim zdaniem powinny zostać uwzględnione w roku 2024, gdy ludzie krzyczą: „Jestem dobry, kup mnie”?
James:
Myślę, że sprowadza się to do tego, aby zawsze ustalać swoje pole zakupu i wiedzieć, jakie są Twoje oczekiwania dotyczące zwrotu, i co roku musisz to zmieniać. Moje pudełko zakupów na rok 2023 jest inne niż w roku 2024. W rzeczywistości jest zupełnie inne. Definicja dobrej oferty zmieni się dla Dave’a, zmieni się dla ciebie i zmieni się dla mnie. Wszyscy to mamy. Działamy na różnych rynkach i mamy różne cele, ale sposób, w jaki sobie z nimi poradzisz i wykorzystasz te obliczenia, zależy od ciebie, wszystko zależy od ubezpieczenia. Ustal swoje pole zakupu, a następnie przeprowadź dogłębną analizę ryzyka i dokonaj obliczeń. Czy to pozwoli mi osiągnąć mój cel na okres dwóch lat? Myślę, że na dzisiaj bardzo ważne jest ustawienie pola zakupu tak, aby zawierało cele na 2 i 3 lata, a nie na sześć i 12 miesięcy.
Zawsze będą oferty typu flip na 6 i 12 miesięcy, oferty hurtowe, tego typu nieruchomości typu natychmiastowa kreacja gotówki, ale tak naprawdę musisz je ustalić, a to wymaga przepracowania gwarancji, pracy z kalkulatorami, korzystania z narzędzi takich jak kalkulatory BiggerPockets przejść przez to i powiedzieć: „Hej, jeśli w 2024 r. mój zwrot gotówki z tytułu wynajmu wyniesie 10% lub będę miał co najmniej współczynnik dwa X w odniesieniu do zysku z kapitału własnego za gotówkę, którą w tym momencie inwestuję, wiem co Chcę kupić."
Potem chodzi o underwriting. Przeprowadzenie właściwej analizy z odpowiednim zespołem, użycie kalkulatorów i BiggerPockets świetnie się do tego nadaje. Możesz skorzystać z kalkulatora kup i przytrzymaj, przejrzeć strategię BRRRR, w jaki sposób zmaksymalizować swoje środki pieniężne, a następnie czy osiągniesz prawdziwy zwrot? Ale myślę, że najważniejszą rzeczą jest upewnienie się, że Twoje cele są określone w dłuższym okresie. Następnie ustaw swoje pole zakupu, przeprowadź obliczenia, czy transakcja działa, czy nie? Przejdź do następnego, jeśli to nie zadziała.
David:
Czy masz więc hipotetyczny zestaw kryteriów, których poleciłbyś ludziom szukać na przeciętnym rynku? Lubisz zwrot gotówki lub kapitał własny, który chciałbyś zobaczyć w transakcji?
James:
Tak. Zazwyczaj, stosując strategię BRRRR lub nawet Flipy, jestem gościem, który wnosi dużą wartość dodaną. Jeśli nie wejdę na pozycję z 25% kapitałem własnym, niezależnie od tego, czy będzie to Flip, nieruchomość BRRRR, inwestycja deweloperska, biorąc pod uwagę cenę zakupu, rehabilitację, koszty rachunków i koszty miękkie, nie jestem taki w tym. Posiadamy wiele nieruchomości w Seattle i mamy świetny przepływ środków pieniężnych. Przepływy pieniężne wynoszą około 10%, ale nie tego dzisiaj szukam. To jest podejście długoterminowe. Chodzi o budowanie tych ogromnych spreadów kapitałowych. Jeśli więc nie dostanę z tego 25%, nie jestem zainteresowany, ponieważ ostatecznie nie będzie to miało dobrego przepływu środków pieniężnych przy stawkach. Ale kapitał własny jest tym, co budujesz. Jeśli możesz przeznaczyć 25,000 25,000 USD na tańszą nieruchomość i stworzyć kapitał własny o wartości 100 12 USD, jest to XNUMX% zwrotu, który możesz uzyskać w ciągu XNUMX miesięcy. To jest ogromne.
David:
Świetny punkt. James, zawsze miałeś inny sposób patrzenia na nieruchomości. Pamiętam, jak pierwszy raz usłyszałem, jak mówisz: „Hej, mogę kupić nieruchomość i mogę ją wynająć jako dzierżawę i mogę otrzymać 5% gotówki w zamian za gotówkę lub mogę ją obrócić i mogę uzyskać 45% zwrotu za moje pieniądze czy coś w tym rodzaju. Pamiętam tylko, że pomyślałem: nie słyszy się tak często, jak ludzie o tym wspominają, ale jeśli spojrzeć na wzrost kapitału, a nie na dochód pasywny, ma to sens. Dave, jakich rzeczy szukasz w transakcjach obejmujących rok 2024 z pozycji metrycznej?
Dave:
Uważam się za inwestora IRR, ponieważ uważam, że jest to najlepszy sposób, a dla każdego, kto nie wie, co to oznacza, jest to wewnętrzna stopa zwrotu i miernik, którego można używać do oceny transakcji wykorzystujących wartość pieniądza w czasie, aby połączyć kapitał własny i przepływy pieniężne w jeden miernik. Możesz więc zobaczyć, jak wpływa to na ogólny obraz. Według mnie patrzę na to po prostu dlatego, że mam odpowiednią pozycję w swojej karierze, pracuję na pełny etat i nie potrzebuję teraz tego samego poziomu przepływów pieniężnych, co ktoś, kto może zbliżać się do emerytury lub chce przejść na wcześniejszą emeryturę.
Dlatego po prostu zastanawiam się, jak przez cały czas maksymalizować IRR. A dla mnie jest to zazwyczaj kombinacja. Próbuję znaleźć oferty i inwestuję głównie pasywnie, ale próbuję znaleźć oferty, w których jest jakiś element wartości dodanej, a następnie następuje wstrzymanie przepływu środków pieniężnych. Ale wypłacisz pieniądze w ciągu pięciu do siedmiu lat, zamiast trzymać je w nieruchomości przez 20 lub 30 lat, ponieważ zazwyczaj jest to IRR, czyli zwroty ważone w czasie mają tendencję do zmniejszania się w czasie, jeśli to zrobisz. W moim przypadku szukam możliwości utrzymania się na pięć do siedmiu lat i miejsc, w których mogę zmaksymalizować swój całkowity zwrot. I tak naprawdę niewiele się to zmieniło przez ostatnie kilka lat i wątpię, żeby miało się to zmienić w najbliższym czasie.
David:
Chłopaki, to było fantastyczne. Dave, masz jakieś ostatnie słowa, którymi chcesz, żeby publiczność się stąd wyprowadziła? Gdzie mogą znaleźć Twój raport?
Dave:
Nie, dziękuję, że mnie masz. Miejmy nadzieję, że wszyscy się czegoś nauczą. A jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, po prostu odwiedź stronę bigpockets.com/report24.
David:
James, a ty? Jakieś ostatnie słowa do publiczności?
James:
Nie dajcie się zastraszyć mediom. Zbuduj swoje pudełko zakupów. Znajdź jakieś dobre możliwości i przeczytaj raport Dave’a. BiggerPockets wykonują świetną robotę, przekazując Ci te informacje. W ten sposób budujesz swoje pudełko zakupów. Przeczytaj go, a następnie zbuduj swoje pudełko zakupu. Nie buduj najpierw swojego pudełka zakupu.
David:
W porządku. Przejdź więc na stronę bigpockets.com/report24, aby uzyskać głębszą analizę i więcej sugestii dotyczących tego, co możesz zrobić, aby wzmocnić swoją pozycję w 2024 r. Wspomnieliśmy również o kilku strategiach w programie. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na którykolwiek z nich, odwiedź stronę bigpockets.com/store. Są też książki opublikowane przez BiggerPockets, które nauczą Cię wszystkiego, co musisz wiedzieć na te tematy. Prosimy, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, zasubskrybuj podcast, zostaw nam recenzję, daj nam znać, co myślisz o dzisiejszym programie i słuchaj kolejnych odcinków BiggerPockets, abyś był na bieżąco z tym, co dzieje się w tym programie ciągle zmieniający się rynek. Jestem David Greene. Dla Dave’a Meyera i Jamesa Dainarda, podpisanie.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
Wejdź na DreamSofa.com, gdzie luksus spotyka się ze strategicznym designem. Jeśli jesteś właścicielem Airbnb, hotelu lub nieruchomości na wynajem, wiesz, że meble to nie tylko element zamówienia, to Twój współstrateg w potężnej inwestycji! Słuchacze BP powinni udać się do Dreamsofa.com i użyj kodu BiggerPockets przy kasie, aby uzyskać bezpłatną aktualizację do dostawy White Glove! Uczyń to strategicznym, uczyń inwestycją, uczyń DreamSofa.
W tym odcinku omówimy:
- Ogromne możliwości budowania bogactwa dotychczasowy 2024 Rynek mieszkaniowy
- Połączenia korekta nieruchomości komercyjnych i właściwości, które są największe obniżki cen
- Podaż, popyt i dlaczego ceny domów nie spadły w 2023 r
- Jak odebrać nową nieruchomość w niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego DZIŚ
- Połączenia nowy pięcioprocentowy program pożyczek w dół KAŻDY może żyć za darmo
- Zagrożenia, na które należy zwrócić uwagę w 2024 r co może natychmiast przerwać przepływ środków pieniężnych
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Davem:
Połącz się z Jamesem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail [email chroniony].
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 12
- Miesiąc 12
- 15%
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 Lata
- 7
- 9
- a
- Zdolny
- O nas
- dostęp
- dostępny
- akcesorium
- Konta
- nabyć
- w poprzek
- działalność
- faktycznie
- Dodaj
- Dodatkowy
- Dodaje
- Regulacja
- przyjąć
- Rada
- przystępne
- Po
- ponownie
- agentów
- temu
- Airbnb
- Wszystkie kategorie
- Najwyższy czas
- dopuszczać
- prawie
- już
- również
- zawsze
- am
- amerykański
- amortyzacja
- ilość
- kwoty
- an
- analiza
- analityka
- w czasie rzeczywistym sprawiają,
- i
- każdy
- ktoś
- wszystko
- Apple
- Stosowanie
- doceniać
- uznanie
- podejście
- zbliżający się
- właściwy
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- na około
- AS
- zapytać
- aspekty
- kapitał
- klasa aktywów
- Aktywa
- założyć
- At
- Uwaga
- atrakcyjny
- publiczność
- autor
- dostępny
- średni
- uniknąć
- świadomy
- z dala
- z powrotem
- Bilans
- Bilans
- Banki
- na podstawie
- Gruntownie
- BE
- stał
- bo
- staje
- być
- zanim
- za
- uwierzyć
- poniżej
- Korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- Duży
- Duże zdjęcie
- większe
- Najwyższa
- Rachunek
- Bit
- BlackRock
- błogosławieństwo
- deska
- Książki
- Botki
- granica
- obie
- kupiony
- Pudełko
- BP
- marka
- Brand New
- przerwa
- Przełamując
- Bringing
- pośrednik
- budować
- budowniczy
- budowniczowie
- Budowanie
- wybudowany
- biznes
- Model biznesowy
- biznes
- zajęty
- ale
- kupować
- KUPUJĄCY..
- kupujący
- Zakup
- by
- wezwanie
- powołanie
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- Może uzyskać
- kapitał
- wózek
- Kariera
- nieść
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- ostrożny
- pewien
- na pewno
- zmiana
- zmieniony
- Zmiany
- pościg
- tani
- tańsze
- ZOBACZ
- Koszyk
- Miasta
- klasa
- jasny
- Zamknij
- zamknięcie
- Współprowadzący
- kod
- COM
- połączenie
- połączyć
- jak
- byliśmy spójni, od początku
- przyjście
- społeczność
- kompleks
- Warunki
- pewność siebie
- mylące
- Rozważać
- zgodny
- stale
- Budowa
- Kontrahent
- Konwencjonalny
- Rozmowa
- prawidłowo
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- kraj
- Para
- pokrywa
- pokrycie
- pokrycie
- obejmuje
- Crash
- Stwórz
- tworzenie
- Kryteria
- Crossed
- ciekawy
- dane
- Data
- Dave
- David
- dzień
- Dni
- DCR
- sprawa
- Promocje
- Dług
- Decyzje
- upadek
- głęboko
- głębiej
- zdefiniowane
- Zdecydowanie
- definicja
- definicje
- Kreowanie
- Demografia
- gęstość
- W zależności
- zależy
- Wnętrze
- dev
- rozwijać
- rozwijanie
- oprogramowania
- ZROBIŁ
- różne
- trudny
- Zanurz
- brud
- Zniżka
- rabaty
- Wyświetlacz
- do
- robi
- Nie
- robi
- zrobić
- nie
- wątpić
- na dół
- upadki
- dziesiątki
- dramatycznie
- rysunek
- sterowniki
- jazdy
- Krople
- suchy
- z powodu
- podczas
- Wcześnie
- z łatwością
- złagodzenie
- łatwo
- gospodarka
- element
- Elementy
- upoważniać
- zakończenia
- dość
- wpisana
- Cały
- epizod
- Odcinki
- sprawiedliwość
- Era
- szczególnie
- niezbędny
- zapewniają
- majątek
- Eter (ETH)
- oceniać
- Parzyste
- EVER
- ciągle się zmienia
- Każdy
- wszyscy
- wszystko
- przykład
- ekscytujący
- wykonać
- wykonywania
- Przede wszystkim system został opracowany
- oczekiwać
- oczekiwania
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- doświadczony
- dodatkowy
- czynnik
- Czynniki
- sprawiedliwy
- Spadać
- Upadły
- członków Twojej rodziny
- fantastyczny
- FAST
- strach
- karmienie
- czuć
- uczucie
- czuje
- kilka
- mniej
- Postać
- budżetowy
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- i terminów, a
- pierwszy raz
- pięć
- Fix
- mieszkanie
- Trzepnięcie
- Flips
- unoszący się
- pływ
- następujący
- W razie zamówieenia projektu
- Dla inwestorów
- wytrzymałość
- Siły
- Naprzód
- znaleziono
- cztery
- Darmowy
- od
- pełny
- w pełni
- Podstawy
- fundusze
- dalej
- przyszłość
- Wzrost
- Zyski
- gra
- luki
- zebrane
- ogólnie
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- Dający
- Go
- cel
- Gole
- będzie
- poszedł
- dobry
- got
- wspaniały
- Ziemia
- Rosnąć
- Rozwój
- Wzrost
- gości
- Facet
- włamanie
- miał
- Pół
- siła robocza
- się
- Wydarzenie
- Ciężko
- nienawidzić
- Have
- mający
- głowa
- głowiasty
- Nagłówek
- słyszeć
- wysłuchany
- ciężki
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Atrakcja
- Dobranie (Hit)
- uderzanie
- przytrzymaj
- posiada
- Strona główna
- Domy
- Szczerze
- nadzieję
- Ufnie
- nadzieję
- gospodarz
- hotel
- dom
- obudowa
- Rynek mieszkaniowy
- W jaki sposób
- How To
- http
- HTTPS
- olbrzymi
- cetnar
- i
- CHORY
- pomysł
- zidentyfikować
- if
- wpływ
- wdrożenia
- ważny
- podnieść
- in
- informacje
- Dochód
- wzrosła
- wzrastający
- przemysł
- inflacja
- Informacja
- wgląd
- spostrzeżenia
- natychmiastowy
- zamiast
- instytucjonalny
- instrukcje
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- wewnętrzny
- najnowszych
- inwentarz
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- irra
- odosobniony
- IT
- JEGO
- iTunes
- james
- Praca
- Dołączył
- skok
- właśnie
- Trzymać
- konserwacja
- dzieci
- Zabić
- Uprzejmy
- powalić
- Wiedzieć
- Wiedząc
- wiedza
- wie
- Brak
- Kraj
- w dużej mierze
- Nazwisko
- później
- UCZYĆ SIĘ
- nauka
- najmniej
- Pozostawiać
- pozostawiając
- Doprowadziło
- mniej
- niech
- pozwala
- najmu
- poziom
- Dźwignia
- LG
- życie
- lubić
- Linia
- Płynność
- Katalogowany
- słuchacz
- Słuchanie
- wykazy
- mało
- relacja na żywo
- życie
- załadunek
- pożyczka
- miejscowy
- lokalizacja
- zamknięty
- logiczny
- logo
- długo
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- Partia
- miłość
- niski
- niższy
- najniższy
- wierny
- lunch
- luksusowy
- zrobiony
- Główny
- poważny
- Większość
- robić
- zarabiać
- Dokonywanie
- wiele
- Margines
- marginesy
- rynek
- warunki rynkowe
- siły rynkowe
- spostrzeżenia rynkowe
- rynki
- masywny
- matematyka
- Maksymalna szerokość
- Maksymalizuj
- może
- me
- oznaczać
- znaczy
- Media
- Spełnia
- wspominać
- wzmiankowany
- metryczny
- Metryka
- Metro
- Meyer
- może
- nic
- Mindset
- Złagodzić
- łagodzenie
- model
- mama
- moment
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- przeważnie
- ruch
- pójść naprzód
- przeniesienie
- dużo
- my
- sam
- prawie
- koniecznie
- Potrzebować
- wymagania
- Ani
- Nowości
- RYNEK PIERWOTNY
- Następny
- miło
- dziewięć
- Nie
- żaden
- normalna
- normalnie
- Zauważając
- już dziś
- z naszej
- of
- poza
- oferuje
- często
- W porządku
- on
- pewnego razu
- ONE
- te
- tylko
- koncepcja
- eksploatowane
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- przeciwny
- Option
- or
- zamówienie
- Inne
- Pozostałe
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- koniec
- ogólny
- własny
- właściciel
- strona
- Papier
- część
- szczególny
- szczególnie
- partnerem
- pasywny
- pasywny dochód
- ścieżka
- Zapłacić
- płatność
- płatności
- Ludzie
- dla
- procent
- wykonywane
- okres
- stały
- zezwolenia
- osobisty
- Osobiście
- wybierać
- obraz
- Zdjęcia
- kawałek
- sztuk
- Miejsca
- krok po kroku
- planeta
- planowanie
- plany
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- gracz
- gra
- odgrywa
- Proszę
- Volcano Plenty Vaporizer Storz & Bickel
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- muzyka pop
- Pops
- position
- możliwy
- potencjał
- mocny
- Praktyczny
- Premia
- przygotowanie
- nacisk
- bardzo
- poprzedni
- poprzednio
- Cena
- Cennik
- wycena
- prawdopodobnie
- Problem
- Produkt
- Produkty
- Zysk
- rentowność
- rentowny
- Program
- Postęp
- Projekcje
- projektowanie
- obiecujący
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- opublikowany
- ciągnięcie
- zakup
- cele
- ściganie
- Naciskać
- Popychanie
- położyć
- kwalifikować
- ilościowy
- quantitative easing
- Szybki
- szybko
- Kurs
- ceny
- raczej
- ocena
- dosięgnąć
- Czytaj
- real
- nieruchomość
- rynek nieruchomości
- naprawdę
- powód
- Przyczyny
- podsumować
- polecić
- regularnie
- Odwyk
- względny
- stosunkowo
- pamiętać
- Wynajem
- Wynajem
- raport
- reprezentować
- rezerwować
- zarezerwowany
- mieszkaniowy
- przejście na emeryturę
- powrót
- powraca
- przeglądu
- Nagradzać
- wynagrodzony
- zmarszczka
- prawo
- Ryzyko
- ryzyko
- ryzykowny
- droga
- okrągły
- reguły
- run
- "bezpiecznym"
- Powiedział
- sole
- Wielkość sprzedaży
- taki sam
- powiedzieć
- powiedzenie
- mówią
- rozkład
- Seattle
- druga
- sekund
- widzieć
- widzenie
- wydać się
- widziany
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- wysłać
- rozsądek
- usługa
- zestaw
- ustawienie
- siedem
- kilka
- kształcie
- Share
- budka
- arkusz
- Strzelać
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- bok
- znak
- podpisywanie
- podobny
- Prosty
- ponieważ
- siedzieć
- SIX
- spoliczkować
- powolny
- Spowolnienie
- zwalnia
- powolny
- mały
- mniejszy
- So
- Miękki
- Rozwiązania
- kilka
- Ktoś
- coś
- czasami
- Wkrótce
- Typ przestrzeni
- wydać
- Spędzanie
- Sponsorzy
- Spot
- rozpiętość
- Spready
- stabilny
- STAGE
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- pobyt
- przebywający
- stale
- stały
- Ewolucja krok po kroku
- Nadal
- Strategiczny
- strategie
- Strategia
- Struktura
- subskrybuj
- sukces
- taki
- nagły
- apartament
- zsumowane
- Wspaniały
- pewnie
- słodki
- przełączane
- taktyka
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- podatek
- zespół
- powiedzieć
- Tendencję
- REGULAMIN
- niż
- podziękować
- że
- Połączenia
- Strefa
- Przyszłość
- Informacje
- Państwo
- ich
- Im
- następnie
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Myślący
- to
- w tym roku
- tych
- myśl
- trzy
- Przez
- poprzez
- kleszcz
- czas
- czasy
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Tona
- także
- narzędzia
- tematy
- Kwota produktów:
- w kierunku
- Transakcje
- przeprowadzanie transakcji
- transakcje
- Transkrypcja
- przejście
- uwięziony
- prawdziwy
- próbować
- stara
- drugiej
- rodzaj
- typy
- zazwyczaj
- Niepewność
- oryginalny
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- gwarantowanie
- nieznany
- jednostka
- jednostek
- aż do
- uaktualnienie
- Upside
- us
- posługiwać się
- używany
- zastosowania
- za pomocą
- zazwyczaj
- Wykorzystując
- wartość
- Wartości
- Sklepienie
- Przeciw
- początku.
- Wideo
- Zmienność
- Tom
- vp
- czekać
- Czekanie
- chodzący
- chcieć
- poszukiwany
- chce
- była
- Oglądaj
- fale
- Droga..
- sposoby
- we
- Bogactwo
- tydzień
- weekend
- powitanie
- DOBRZE
- poszedł
- były
- Co
- Co to jest
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- czy
- który
- Podczas
- biały
- KIM
- cały
- dlaczego
- będzie
- wygrać
- MĄDRY
- w
- wspaniale
- słowo
- słowa
- Praca
- pracował
- pracujący
- działa
- najgorszy
- wartość
- by
- napisany
- napisał
- X
- rok
- lat
- tak
- ty
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet