Dom, który prawie mnie „złamał”: strata 350 tys. dolarów

David:
Witamy w podcaście BiggerPockets. Dzisiaj wrzucimy do Waszych kanałów bonusowy program. To pierwszy z dwóch odcinków o nieudanych transakcjach.

Obrabować:
Zgadza się. Ponieważ David, jeśli możesz w to uwierzyć, nawet doświadczeni inwestorzy, tacy jak my, dokonują złych transakcji, a my chcemy, abyś uczył się na naszych błędach, abyś nie popełnił tych samych błędów.

David:
To prawda. Naszym sercem pragniemy chronić Ciebie, Twoje pieniądze, Twoją przyszłość i Twoje bogactwo. Dlatego przedstawimy Ci kilka błędów, które popełnili inni inwestorzy. Dzisiejszym odcinkiem będzie Mindy, więc mamy nadzieję, że unikniesz tego samego. To jeden z najtrudniejszych rynków nieruchomości, jaki kiedykolwiek widziałem. Jest to o wiele bardziej niewybaczalne niż kiedykolwiek w przeszłości. A zła umowa może cię zatopić.

Obrabować:
Zgadza się. W dzisiejszym programie będziemy rozmawiać z Mindy Jensen o umowie, która dosłownie i w przenośni niemal ją zatopiła.

David:
Więc bez zbędnych ceregieli, przyprowadźmy Mindy. Witamy spowrotem. Jak się dzisiaj macie?

Mindy:
Robię świetne. Dziękuję, że mnie przyjąłeś z powrotem, David. Jestem bardzo podekscytowany faktem, że jestem największym przegranym BiggerPockets. O czym rozmawialiśmy ostatnim razem? Moja umowa wiązała się z ujemnym przepływem środków pieniężnych, a teraz mówię o mojej umowie, która poszła nie tak.

David:
Tak, to jeden z naszych żartów o bieganiu. Za każdym razem, gdy robimy występ, mówimy: „W porządku, porozmawiajmy o wszystkim, co poszło okropnie. Pożary śmietników nieruchomości” – odpowiadamy – „Mindy i James. To nasi ludzie. To najwięksi przegrani BiggerPockets.”

Obrabować:
To jedyny moment, w którym możesz pochwalić się porażką. To coś w stylu: „No dobrze, kto tutaj stracił najwięcej?” I to jest jak: „Och, mam dobry”.

David:
W porządku. Mindy, ile straciłaś na tej transakcji? Ile Cię to kosztowało?

Mindy:
Cóż, moja umowa miała miejsce w 2006 roku, kiedy stworzyłem swój oryginalny lek ARV. W ten sposób straciłem około 350,000 XNUMX dolarów na papierze, wiele godzin snu, mnóstwo stresu i niepokoju w związku z tą transakcją, która trwała wiecznie. I.

Obrabować:
Kiedy mówisz o ARV, czy myślisz, że możesz po prostu krótko wyjaśnić ludziom, co przez to rozumiesz?

Mindy:
ARV oznacza wartość po regeneracji lub wartość po naprawie. A więc to była przewidywana kwota, o której myślałem, że ta nieruchomość będzie warta po zakończeniu całego remontu, który przeprowadziliśmy.

Obrabować:
Rozumiem. Dobra. Okej świetnie. A więc strata papieru wynosząca 350,000 XNUMX dolarów. Nie jest zły. Całkiem dobre. David i ja zadamy Ci kilka szybkich pytań, aby uzyskać wszystkie szczegóły umowy, a następnie ustalimy, gdzie coś poszło nie tak. Mindy, zacznijmy od ciebie.

Mindy:
Dostaję tutaj lekkiego kołatania serca. To jest umowa, która prawie mnie złamała, jeśli chodzi o nieruchomości. Odkąd pamiętam, kochałem nieruchomości, a w przypadku tej transakcji pomyślałem: „Odchodzę”. To był nasz piąty flip na żywo i pierwszy popowy top. To był nasz pierwszy raz, kiedy zatrudnialiśmy tam wykonawców zapowiadających.

Obrabować:
W porządku. Zatem przystąpimy do tej transakcji. Zanim to zrobię, wspomniałeś o tym jako o pop-topie i żeby wszystko było jasne, pop-top to w zasadzie koncepcja cytatu i cudzysłowu: „Odcięcie górnej części nieruchomości, takiej jak dach, aby móc dodać kolejne piętro. ” Prawidłowy?

Mindy:
Tak.

Obrabować:
Ok spoko. Fajne, fajne, fajne. W porządku, kiedy więc doszło do tej transakcji i jakie miałeś doświadczenie?

Mindy:
To był nasz piąty występ na żywo w flipie i pierwszy popowy top, który kupiliśmy we wrześniu 2006 roku.

Obrabować:
Podsumowując, jest to nieruchomość. Mówiłeś, że straciłeś papiery w wysokości 350,000 XNUMX dolarów, prawda?

Mindy:
Prawidłowy. Mówię o utracie papieru, ponieważ przewidywana wartość ARV w 1.1 r., kiedy go kupowaliśmy, wynosiła 2006 miliona, ale faktyczna cena sprzedaży w 2012 r. wyniosła 750,000 XNUMX dolarów.

David:
Zatem przez przewidywaną stratę papieru masz na myśli pieniądze, które straciłeś w zamian za to, co według ciebie przyniesie zysk?

Mindy:
Tak. Tak naprawdę nie straciłem 350,000 350,000 dolarów. Miałem tylko nadzieję, że zarobię XNUMX XNUMX więcej, niż faktycznie zarobiłem.

David:
Dobra. A co to był za majątek?

Mindy:
Był to dom jednorodzinny położony nad pięknym brzegiem jeziora Monona w Monona w stanie Wisconsin.

Obrabować:
Jak znalazłeś tę nieruchomość?

Mindy:
Szukaliśmy oferty specjalnie na jezioro Monona i po prostu jeździliśmy. To nie jest takie duże jezioro. Po prostu jeździliśmy po okolicy i za każdym razem, gdy pojawiał się dom na sprzedaż, zatrzymywaliśmy się, aby go zobaczyć lub umawiać się na spotkanie z naszym agentem nieruchomości.
Ta konkretna nieruchomość została wystawiona na aukcję i wzięliśmy w niej udział. Kosztowało 700,000 XNUMX dolarów, a my pomyśleliśmy: „O rany, to śmierdzi”. Więc wyszliśmy, a pięć minut później dzwonili do wszystkich: „Hej, ludzie, którzy wygrali aukcję, tak naprawdę nie mają środków na zakup domu, więc wrócił on na rynek”.

David:
To właśnie dzieje się z tymi dziećmi w podstawówce, które podniosły ręce. A potem nauczyciel ich wzywa, a oni odpowiadają: „Właściwie nie mam nic do powiedzenia”. Dorastają, aby chodzić na aukcje i trzymać kij, a potem nie mają na to środków. Zawsze zastanawiałem się, jak wypadły te dzieci i teraz wiem, dokąd poszły.

Mindy:
W 2006 roku pojechali do Monony w stanie Wisconsin.

Obrabować:
Wszystkie z nich.

David:
Więc ile ostatecznie za to zapłaciłaś, Mindy?

Mindy:
Zapłaciliśmy za ten dom 535,000 XNUMX dolarów.

Obrabować:
Dobra. Jaki więc był plan na tę posiadłość? Czy to miał być flip, wypożyczenie, BRRRR, jaka była ostateczna strategia wyjścia?

Mindy:
To miał być flip na żywo i mieliśmy na to okres od dwóch do pięciu lat, dwa lata, ponieważ co najmniej, ponieważ z tego trzeba żyć w związku z wyłączeniem na podstawie sekcji 121, gdzie nie płacimy żadnych podatki od zysków kapitałowych i pięć lat, ponieważ chcieliśmy móc cieszyć się życiem na [niesłyszalne 00:05:23]

David:
Jak daleko zaszedłeś w tej umowie, zanim sprawy zaczęły iść nie tak?

Mindy:
Och, pięć minut. To było prawie przekleństwo.

Obrabować:
Odszedłeś od stołu zamykającego.

Mindy:
Więc kupiliśmy ten dom, moja pierwsza córka urodziła się w lutym 2007, a kupiliśmy ten dom we wrześniu 2006. Mieszkaliśmy tam na pełny etat dopiero w marcu, kiedy urodziło się moje dziecko. A pracę rozpoczęliśmy w marcu. A w kwietniu mieliśmy tak zwaną powódź 500-letnią. Stan domu w kwietniu był taki, że usunęliśmy zupełnie nowy dach, który zamontowali tuż przed wypuszczeniem go na rynek i dobudowaliśmy drugie piętro.
Mieliśmy ściany zewnętrzne, ale nie mieliśmy bocznicy. Mieliśmy więźby dachowe i sklejkę, ale ona nie jest wodoodporna. I z jakiegoś powodu wyrwaliśmy podjazd. Więc było tylko błoto. A potem, pewnej nocy, przyszedł wiatr. Na dachu była plandeka, która uległa strzępieniu. Potem zaczęło padać. Powódź 500-letnia to powódź, która zdarza się tylko raz na 500 lat.
To wydarzenie pogodowe. W piwnicy mieliśmy wodę. Myślę, że w piwnicy było sześć cali wody. W całym domu padał deszcz, ponieważ nie mieliśmy tam żadnej hydroizolacji. Urodziłam dziecko, trzymałam je na środku łóżka w jednym pokoju i tylko tam nie padało.
Padał deszcz w oprawach oświetleniowych, padał deszcz po bokach ścian i było tak, jakbyśmy oglądali burzę na stronie Weatherunderground.com i było jak fiolet. Żółty to lekka mgła, a czerwony to „Wow, naprawdę leje na zewnątrz”. A fioletowy jest jak: „To huragan i tornado pomieszane, a z nich pada deszcz żab”. To było najbardziej stresujące i nie mogliśmy nic zrobić, chyba że całą noc patrzyliśmy, jak nadchodzi burza i staraliśmy się, aby nasze dziecko było suche.

Obrabować:
A więc dla wyjaśnienia: nieruchomość zalana po 500 latach nie oznacza, że ​​zalewa ją tylko raz na 500 lat? W ciągu tych 500 lat może zalać wiele razy. Tylko, że naprawdę katastrofalne powodzie zdarzają się raz na 500 lat, prawda?

Mindy:
Tak.

Obrabować:
Tak. Dobra. Więc teraz możesz go sprzedać i powiedzieć: „Hej, masz 480 lat, zanim będziesz musiał się tym martwić”.

David:
Czy nie powinno to spowodować wzrostu wartości domu?

Obrabować:
Masz pięć wieków.

David:
Zrobiliśmy już za Ciebie całą ciężką pracę. Najgorsze jest już za nami. Teraz jesteś dobry.

Mindy:
To może nie być dokładna definicja.

David:
To jak umowa dzierżawy, ale masz 500 lat do wygaśnięcia umowy najmu, w porównaniu do momentu zakupu, jakbyś miał miesiąc lub coś w tym stylu, zanim zaczął padać deszcz.

Mindy:
Ale czekaj, jest więcej. Tej zimy w stanie Wisconsin spadło rekordowe 101 cali śniegu, co w tamtym czasie nie jest normalne w stanie Wisconsin. I ten śnieg stopił się podczas czerwcowej ulewy. I nie wiem, czy pamiętacie, mówiłem, że w piwnicy była powódź. Kolejne zalanie mieliśmy w piwnicy, bo wszystko się stopiło i nie było gdzie się podziać. Więc posprzątaliśmy piwnicę, a potem zebraliśmy więcej rzeczy i ponownie posprzątaliśmy piwnicę. Właśnie położyliśmy całą podłogę w piwnicy, więc to dobry moment. To był Pergo, który nie jest wodoodporny. Więc to zostało zniszczone. Musiałem to zrobić jeszcze raz.

Obrabować:
Prawidłowy? Już teraz zapłacisz dużo za naprawy, więc równie dobrze możesz zaoszczędzić pieniądze na ludziach dokonujących napraw.

Mindy:
Dokładnie. Miało to być sto tysięcy dolarów, ale ktoś inny podał nam 150,000 XNUMX.

Obrabować:
To oszczędność 50,000 XNUMX dolarów.

Mindy:
Oszczędzam pieniądze. To taka umowa. OK, więc ci wykonawcy, jeden z nich pojawił się w pracy pijany, a następnie został zwolniony. Och, czy mówiłem, że był brygadzistą? Bo był. Myślę, że tylko on wiedział cokolwiek o budownictwie, ale nie wiedział nic o tym, że nie buduje się, gdy jest się pijanym. Ukradli nam. Właśnie urodziłam dziecko. Ukradli mi leki przeciwbólowe z porodu, czego nie odkryłam od razu.

David:
Naprawdę nas wszystkich przestraszyłaś, Mindy. Myśleliśmy, że powiesz, że ukradli mi dziecko.

Obrabować:
Powiedziałeś to w bardzo konkretny sposób, na co odpowiedziałem: „Poczekaj chwilę”.

David:
To zmierzało w dół ścieżką Rumpelstiltskina. Ukradli nam. Właśnie urodziłam dziecko. Pauza.

Mindy:
Mieliśmy przesunięcie zakresu, przesunięcie kosztów, przesunięcie osi czasu. Wszystko miało być gotowe w ciągu trzech miesięcy. Zrobiono to dopiero sześć miesięcy później. Czasem nawet nie przyszli do pracy. Czasami tak. Przychodzili, pracowali przez godzinę, a potem wychodzili. To był po prostu ciągły stres. Kiedy tu będziesz? Kiedy cię zobaczę? Kiedy zamierzasz coś zrobić?

Obrabować:
Z punktu widzenia tego, czego się nauczyłeś, brzmi to więc tak, że słuchacze mogą zastosować. Po pierwsze, najtańszy wykonawca nie zawsze jest najlepszym wykonawcą, lekcja numer jeden. A potem brzmiało: czy nauczyłeś się odpowiedzialności, jak utrzymać wykonawców zgodnie z planem, zgodnie z budżetem, zakresem i tak dalej?

Mindy:
Tak. Muszę dołożyć należytej staranności. Kiedy zatrudniam wykonawcę, muszę poprosić o referencje. Muszę zapytać te referencje, co wykonali dla nich wykonawcy. Wszystkie referencje, które sprawdziłem dla tych gości, mówiły, że to wspaniali goście. Ale nie usłyszałem zbyt wiele, dostałem ciepłe futrzaki, ale nie usłyszałem: „Och, robią świetną robotę i zawsze są na czas” i tego typu rzeczy.

David:
Czy referencje dotyczyły lokalnych barmanów? "Świetny facet. Dobre napiwki.”

Mindy:
Dobre wskazówki, tak. On jest niesamowity.

Obrabować:
Ten facet mógłby rozbić Coorsa, stary. Słuchaj.

David:
Zna różnicę pomiędzy Manhattanem a Old Fashioned.

Mindy:
To było tak złe doświadczenie z wykonawcami, że większość prac na żywo wykonujemy sami w flipach. Znam się na pracach elektrycznych i hydraulicznych oraz malowaniu. A mam bardzo małą listę rzeczy, których nie robię, bo łatwiej jest nauczyć się nowej umiejętności, niż odpowiednio zweryfikować dla mnie wykonawcę. Więc tak, to była ważna lekcja.

David:
To co opisałeś to matematyka dotycząca nieruchomości. Prawidłowy? „Muszę zaoszczędzić 50 kawałków. Zamiast więc zatrudniać dobrego wykonawcę, zatrudnię złego i przekonam siebie, że zaoszczędziłem 50 kawałków. Ale potem robi się problem. Prawidłowy? Podałem to jako przykład, że wszyscy popełniliśmy ten błąd. Myślimy: „Przekroczyłem budżet. Pozwól, że oszczędzę pośrednika w handlu nieruchomościami. Pozwól mi zatrudnić pośrednika w handlu nieruchomościami ze zniżką, ponieważ nie mogę zapłacić pełnych 3%” lub „Pozwól mi skorzystać ze złego wykonawcy” lub „Pozwól mi położyć tanią podłogę”. A potem podłoga zaczyna pękać. Zawsze okazuje się, że jest drożej, niż się wydawało.

Mindy:
Tak. Chciałem powiedzieć, że najważniejsze jest sprawdzenie danych, sprawdzenie ich jeszcze raz i upewnienie się, że są prawidłowe. Tnij koszty tam, gdzie możesz, ale nie w sprawach ważnych. Kiedy decydujesz, którą płytkę położyć w swoim domu i widzisz, że są to dwie takie same płytki, a jedna z nich kosztuje 12 dolarów za stopę kwadratową, a druga kosztuje 3 dolary za stopę kwadratową. Jeśli po prostu powiesz: „Och, weź 3 dolary za metr kwadratowy, jeśli jest tak samo”. Jedna porcelana, druga ceramika. Nienawidzę płytek porcelanowych. Zawsze wolę ceramikę lub kamień. Ale nie obniżaj kosztów swoich wykonawców. Nie tnij kosztów na ważne rzeczy i nie oszczędzaj, o mój Boże, na głupotach, ale nie szukaj sposobów na wydanie większej ilości pieniędzy, niż musisz, jeśli nie musisz.

Obrabować:
Czy możesz nam powiedzieć, co zrobiłeś dobrze, co pomogło Ci się z tego wydostać lub sprawiło, że umowa nie pogrążyła Cię całkowicie? Ponieważ większość ludzi usłyszałaby tę historię i pomyślałaby: „O tak, to musiało być już koniec twojej kariery w branży nieruchomości”. Więc co się stało? Daj nam trochę wglądu.

Mindy:
Co zrobiłem dobrze? Kiedy przyszedł czas na ostatnie poprawki, kontrolowałem wiele kosztów. Zrobiliśmy to z mężem, zainstalowaliśmy podłogę, zainstalowaliśmy łazienki, zainstalowaliśmy, wynajęliśmy płytę gipsowo-kartonową, a potem zrobiliśmy resztę. Byliśmy w stanie w pewnym sensie zmodyfikować koszty, ponieważ mieliśmy okropne doświadczenia z tymi wszystkimi innymi ludźmi. Skończyliśmy z wykonawcami.
Prowadziłem luźną rozmowę z moim tatą, który akurat budował fabrykę dla swojej firmy. I dorzucił taki komentarz: „Och, upewnij się, że otrzymałeś podpisane zwolnienia od zastawu od wszystkich podwykonawców, zanim zapłacisz im ostatnią płatność”. A ja na to: „Och, nigdy wcześniej o tym nie słyszałem. Opowiedz mi więcej na ten temat. Wyjaśnił mi, że zrzeczenie się zastawu to dokument podpisywany przez wykonawcę, który stwierdza: „Nie ustanowię zastawu na twoim domu, ponieważ otrzymałem pełną zapłatę”.
Dzięki temu zaoszczędziłem 11,000 XNUMX dolarów, ponieważ wykonawca płyt kartonowo-gipsowych nie otrzymał zapłaty, ponieważ ci wykonawcy ponieśli straty. Ale dałem im ostateczny czek, ponieważ dali mi zwolnienie z zastawu od wszystkich podwykonawców. Dlatego podwykonawcy nie podpisują zrzeczenia się zastawu, dopóki nie otrzymają zapłaty. A jeśli dokonujesz płatności na rzecz swoich kontrahentów, nie płać im ostatecznej kwoty, dopóki nie podpiszesz zwolnień z zastawu od wszystkich swoich kontrahentów.

Obrabować:
To dobra wskazówka. Czy ta umowa i złe doświadczenia pomogły ci w jakichkolwiek transakcjach od tego czasu?

Mindy:
O mój Boże, tak. Nie zatrudniam już wykonawców. Po prostu robimy to wszystko sami. Zatrudniliśmy już kilku wykonawców i dokładnie ich sprawdziliśmy. I w większości miał dobre doświadczenia. Nie ma idealnego sposobu na sprawdzenie kogoś. Zaczynają świetnie, a potem zamieniają się w okropność. Świetną wskazówką jest przyjrzenie się temu, co robią. Znaleźliśmy najlepszego wykonawcę, spacerowaliśmy po okolicy i przypadkiem zobaczyliśmy dom, przy którym trwają prace. Zatrzymaliśmy się, a oni tam pracowali.
Mówią: „Och, chcesz przyjść i zobaczyć, co robimy?” I tak się złożyło, że nie był to jeszcze dzień suchej zabudowy, więc wszystkie belki były otwarte. Rozglądaliśmy się i myśleliśmy: „Wow, to jest naprawdę fajne”. A potem pokazał nam, jak robi schody. Ma naprawdę fantastyczny sposób na robienie schodów. Wchodzisz po schodach, one nie skrzypią. Po prostu wszystko, co robił, brzmiało: „Woo, czy moglibyśmy cię zatrudnić?” Powiedział: „Mamy tu jeszcze kilka tygodni, a potem będziemy mogli wpaść”. Możliwość zobaczenia tego, co aktualnie robią, jest więc naprawdę świetną wskazówką.

Obrabować:
Gdybym dostawał dolara za każdym razem, gdy wchodzę do czyjegoś domu i nie wie, kim jestem, bo wpuścił mnie wykonawca, miałbym całkiem przyzwoity stos banknotów jednodolarowych od chwili, gdy zapukam do drzwi i Mówię sobie: „Hej, kto tu jest monterem płyt kartonowo-gipsowych?” A on na to: „Wejdź, pokażę ci”. A ja na to: „Nie możesz tego zrobić, ale zróbmy to”. To wspaniale.
Wygląda na to, że tak, kilka lekcji do nauczenia się tutaj. Oczywiście sprawdź swojego wykonawcę, dołóż należytej staranności i pociągnij go do odpowiedzialności. Nie płać najtańszemu wykonawcy. A twoją największą lekcją jest to, że nikt nie wykona pracy lepiej niż ty. Więc teraz nadal wykonujesz dużo własnej pracy i wykorzystałeś ją, aby odnieść sukces nawet w obliczu tak wielkiej, tragicznej transakcji. Umowa, która prawie złamała Mindy Jensen.

Mindy:
Umowa, która prawie złamała Mindy Jensen. Ale to mnie nie złamało, bo miałem tak dużo rezerw. Mam do wyboru wiele różnych wiader i jestem wielkim zwolennikiem posiadania rezerw. Jeśli nie masz rezerw, jeśli nie masz innych miejsc, w których możesz sfinansować te nieoczekiwane, ponadwymiarowe koszty lub zwolnić tego faceta i zatrudnić go, nawet jeśli będzie to kosztować więcej, jeśli nie będziesz mieć tych wszystkich różnych koszyków do wyboru, zostaniesz wciągnięty.
Musisz mieć rezerwy, musisz mieć o wiele więcej, niż myślisz. A jeśli tego nie zrobisz, musisz przyjrzeć się temu, co robisz, współpracować z kimś, kto ma rezerwy i środki, abyś nie znalazł się w trudnej sytuacji. Bo gdyby zabrakło mi pieniędzy, miałbym dom bez dachu, który zamienia się w festiwal pleśni. A to po prostu nie jest dobre dla nikogo.

David:
Jest to jeden z powodów, dla których często mówimy ludziom, że inwestowanie w nieruchomości i budowanie bogactwa to coś więcej niż tylko transakcja, to ogólny obraz finansów. A posiadanie rozsądnych zasad, takich jak oszczędzanie pieniędzy i dobra etyka pracy, które pomogą Ci zarobić więcej pieniędzy, będzie Ci bardzo pomocne, jeśli chodzi o zawieranie transakcji.
Ogromne podziękowania dla Mindy za przedstawienie szczegółów jej transakcji, abyśmy wszyscy mogli się z niej czegoś nauczyć. Oglądajcie jutro, żeby zobaczyć więcej tego samego, gdy James zajmie swoje miejsce w gorącym miejscu. I jak zawsze, jeśli chcesz nawiązać kontakt z Robem, mną lub którymkolwiek z naszych gości, sprawdź notatki z programu tego odcinka. To jest David Greene w imieniu Roba. To zły człowiek, Abasolo. Podpisywanie się.