Katastrofa, która nie nadeszła: czy rynek mieszkaniowy osiągnął już dno?

Dave:
Witam wszystkich i witam na rynku. Jestem twoim gospodarzem, Dave'em Meyerem, i dziś prowadzę program sam. Zamierzamy zagłębić się w pytanie, które pojawiało się w moim kanale informacyjnym jak szalone przez ostatnie kilka tygodni i byłem nim trochę zaskoczony. Postanowiłem więc przyjrzeć się temu tematowi i podzielę się tym, czego się o nim dowiedziałem i moimi opiniami na ten temat w trakcie tego odcinka.
Pytanie, które badałem i o którym dzisiaj porozmawiamy, brzmi: czy rynek mieszkaniowy osiągnął już dno? I szczerze mówiąc, przez ostatnie kilka miesięcy nie sądziłem, że będziemy mówić o wybiciu się z rynku mieszkaniowego przynajmniej do drugiej połowy 2023 r., może nawet do 2024 r. renomowane organizacje o tym mówią. Na przykład Mike Simonsen, który jest dyrektorem generalnym Altos Research, dość znanej i cieszącej się dobrą reputacją firmy zajmującej się danymi na temat nieruchomości, opublikował artykuł zatytułowany Czy rynek mieszkaniowy znalazł już dno, dość prosty. Widzieliśmy również, jak The Wall Street Journal opublikował nagłówek, który mówi, że rynek mieszkaniowy wykazuje oznaki odwilży. Yahoo i Fortune pojawiły się na pierwszych stronach gazet z pytaniem, czy popyt osiągnął już dno w listopadzie, a Goldman Sachs, jeden z największych banków i najwybitniejszych prognostów ekonomicznych w całych Stanach Zjednoczonych, faktycznie zrewidował w górę swoją prognozę dla rynku mieszkaniowego na 2023 rok.
I to jest naprawdę zauważalne, ponieważ większość prognostów, przynajmniej w drugiej połowie 2022 r., obniżała swoje prognozy. Zillow wciąż korygował ich oczekiwania w dół. Widzieliśmy inne duże banki, inne firmy z branży nieruchomości w dół. Widzieliśmy inne duże banki, inne firmy z branży nieruchomości w dół. Więc to pytanie jest czymś, co mnie zafascynowało. Czy jesteśmy blisko dna? Przyjrzałem się temu i dzisiaj podzielę się z wami danymi, które znalazłem. W ten sposób możesz sam zdecydować, czy uważasz, że rynek osiągnął już dno, czy zacznie ponownie rosnąć, czy istnieje znacznie większe ryzyko spadków, a ja podzielę się z Tobą swoją opinią na koniec, ale przez większość pokażę, o czym właśnie będę mówić, dlaczego te firmy, dlaczego niektóre z tych renomowanych firm mówią, że rynek mieszkaniowy mógł znaleźć swoje dno.
I nie musisz się z tym zgadzać. Na koniec podzielę się swoją opinią. Ale powiem tylko, że istnieją zasadniczo rozsądne pomysły, dlaczego tak mówią. To nie tylko fanfary i kibicowanie branży nieruchomości. Ostatnio pojawiły się dane ekonomiczne i dotyczące nieruchomości, które sugerują, że być może najgorsze już za nami. Nie twierdzę, że to prawda, mówię tylko, że istnieją pewne wskaźniki, które wskazują w tym kierunku i dlatego warto to zrozumieć. Sytuacja się zmienia i chcę pomóc ci zrozumieć, co się zmieniło, a następnie możesz sam zdecydować, czy uważasz, że oznacza to, że rynek mieszkaniowy w ogóle osiągnął dno. I znowu, na koniec podzielę się swoją opinią i dam znać, co moim zdaniem może się wydarzyć.
Ok, więc o tym dzisiaj porozmawiamy. Ale zanim do tego przejdziemy, chcę podziękować wszystkim, którzy ostatnio napisali nam recenzję na Apple lub Spotify. Poprosiliśmy ludzi o napisanie recenzji, ponieważ w On the Market bardzo nam to pomaga i otrzymaliśmy niesamowite recenzje. Jestem naprawdę wdzięczny wszystkim, którzy poświęcili na to czas. Doceniamy to. Czytamy każdą z nich. Dziękujemy za Twoją opinię. A jeśli nie wystawiłeś recenzji, ale uwielbiasz program, bylibyśmy wdzięczni za jeszcze więcej. Więc dziękuję wszystkim za słuchanie, członków naszej społeczności, to dla nas ogromna pomoc, kiedy robicie coś takiego. Jeszcze raz dziękuję. Po drugie, musimy zrobić krótką przerwę, aby usłyszeć od naszego sponsora, a potem przejdziemy do naszego tematu, czy rynek mieszkaniowy osiągnął dno.
W porządku, więc kiedy zacząłem zastanawiać się, czy rynek mieszkaniowy osiągnął dno, w zasadzie podzieliłem moje badania na dwie różne strony, stronę popytu i stronę podaży. Podobnie jak w przypadku wszystkich rzeczy ekonomicznych, tak naprawdę sprowadza się to do podaży i popytu. Porozmawiajmy o stronie popytowej, ponieważ myślę najpierw, ponieważ myślę, że to jest coś, co napędza zachowanie rynku w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Zasadniczo od maja lub czerwca, kiedy stopy procentowe i oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczynają gwałtownie rosnąć, obserwujemy korektę na rynku mieszkaniowym. A to głównie dlatego, że rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych zmniejszyło popyt. Ludzie chętnie kupowali domy nawet po zawyżonych cenach, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 2%, 3% lub 4%. Przewijając do czerwca, kiedy wzrosły do ​​5 lub 6%, ludzie nie mogli już sobie na to pozwolić, więc wypadają z rynku mieszkaniowego, ponieważ nie szukają już domu. To zmniejsza popyt i wywiera presję na obniżanie cen mieszkań. To w zasadzie to, co widzieliśmy od maja, czerwca 2022 r.
A żeby przytoczyć tutaj anegdotę, na początku pandemii przystępność cenowa mieszkań była jedną z najwyższych w 2020 roku. Ludziom łatwo było kupować domy, ponieważ ceny nie wzrosły tak bardzo, ale kredyty hipoteczne ceny były bardzo niskie i tak zaczęło się szaleństwo, które trwało od 2020 do połowy 2022. Teraz, w drugiej połowie 2022, faktycznie widzieliśmy przystępność cenową mieszkań i są różne sposoby mierzenia tego, ale przez jednym z bardziej renomowanych sposobów mierzenia tego, przystępność cenowa mieszkań osiągnęła najniższy poziom od 40 lat. A co się stanie, gdy tak się stanie, gdy przystępność cenowa spadnie, jest dość oczywiste, prawda? Ludzie po prostu wycofują się z rynku. I znowu, to właśnie widzieliśmy.
Ale od listopada wydarzyła się interesująca rzecz, a mianowicie przystępność zaczęła się poprawiać, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło. Oprocentowanie kredytów hipotecznych, średnia dla 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, faktycznie osiągnęło szczyt, jak dotąd, zdecydowanie może jeszcze wzrosnąć, ale jak dotąd w tym cyklu zacieśniania, osiągnęło szczyt na poziomie około 7.4% w listopadzie, a ostatnio w styczniu było spadły nawet o 6%. To wciąż dwukrotnie więcej niż rok temu, więc to nie jest tak, że nagle mamy relatywnie świetne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale w kontekście zrozumienia, czy rynek mieszkaniowy osiągnął dno, część presji ze strony rynku mieszkaniowego została zdjęta, ponieważ spadły oprocentowanie kredytów hipotecznych. I nie będziemy się w to zagłębiać, ale dla twojej wiadomości, niektóre z powodów, dla których oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło, to głównie to, że tempo inflacji nieco spadło, a ludzie w zasadzie nie myślą, że Fed będzie nadal podnosić stopy procentowe tak bardzo. Jest też wiele obaw przed recesją, a kiedy nadchodzi recesja, oprocentowanie kredytów hipotecznych spada.
A więc dzieje się złożony czynnik, ale to, co musisz wiedzieć na potrzeby tej rozmowy, to to, że obecnie wynoszą około połowy sześciu procent, wciąż bardzo wysoko, dwukrotnie więcej niż w zeszłym roku, ale mniej niż tam, gdzie byli były w listopadzie A to pomogło niektórym, nie wszystkim i nawet nie zbliżyć się do wszystkich, ale część presji rynku mieszkaniowego pod względem przystępności cenowej. Porozmawiamy o tym trochę później, ponieważ oczywiście cały kontekst tej rozmowy dotyczy tego, czy rynek mieszkaniowy osiągnął dno. Jest absolutnie i chcę to wyjaśnić, nie ma absolutnie żadnej pewności, że oprocentowanie kredytów hipotecznych nie po prostu wzrośnie w najbliższej przyszłości. Za chwilę opowiem o różnych scenariuszach.
Ale chcę tylko powiedzieć teraz, TLDR, przeskocz do końca, istnieje bardzo rozsądna szansa, że ​​oprocentowanie kredytów hipotecznych ponownie wzrośnie. Jest to więc coś, co należy wziąć pod uwagę, gdy myślisz o tym, czy rynek osiągnął dno. Ale po prostu wiedz, że teraz domy są tańsze w styczniu i lutym 2023 r. niż w październiku, listopadzie i grudniu 2022 r. To jest coś, co sugeruje i prawdopodobnie jeden z głównych powodów, dla których wszystkie te firmy myślą być może rynek mieszkaniowy osiągnął dno.
Teraz, aby dostarczyć więcej dowodów na to, jak duży wpływ ma ten skromny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, istnieje coś, co nazywa się Indeksem Zakupów Hipotecznych Stowarzyszenia Bankierów Hipotecznych. To jest kęs, pozwólcie, że powiem to jeszcze raz. Zasadniczo istnieje organizacja o nazwie Stowarzyszenie Bankierów Hipotecznych. Co tydzień wysyłają ankietę, aby dowiedzieć się, ile osób ubiega się o kredyty hipoteczne, zarówno refinansowanie, jak i nowe zakupy. Mówię tutaj o nowych zakupach i jest to w zasadzie indeks. Nie podaje dokładnych liczb, wszystko jest względne, ale indeks oscylował między 185 a 205 w ciągu ostatnich kilku tygodni.
To prawdopodobnie nie ma dla ciebie sensu, chyba że dam ci jakieś referencje, więc pozwól, że dam ci te referencje. Pod koniec października było 160. To względna liczba osób, które ubiegały się o kredyt hipoteczny w październiku wynosiła 160, teraz jest to 185 do 205. To oznacza 10-15% wzrost liczby osób poszukujących kredytu hipotecznego. A jeśli zastanawiasz się, co to wszystko oznacza, oznacza to, że jeśli więcej osób szuka kredytów hipotecznych, oznacza to większy popyt na rynku, co może mieć presję na wzrost cen. Ponownie, jeden z powodów, dla których rynek mieszkaniowy mógł osiągnąć dno. Teraz po drugiej stronie oczywiście rok temu było około 300, a my jesteśmy na poziomie 185 do 200, więc to znacznie mniej niż rok temu.
Niemniej jednak popyt wzrósł w 2023 r. Odnotowaliśmy wzrost Indeksu Wniosków o Zakup Hipoteczny w pięciu z sześciu tygodni w 2023 r. i nikt nie mówi… Nie chcę, żebyście myśleli, że mówię, że jest dużo popytu w porównaniu z ubiegłym rokiem, ale nie mówimy tutaj o tym, czy rynek jest tak solidny jak w zeszłym roku. Mówimy o tym, czy osiągnął dno, a fakt, że wzrósł w pięciu z sześciu tygodni w 2023 r., jest znaczący. Więc to jest coś, o czym powinniście wiedzieć, że widzieliśmy spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, co faktycznie przyciągnęło ludzi z powrotem na rynek nieruchomości, większy popyt pojawia się teraz na rynku i to jest prawdopodobnie jeden z głównych powodów, dla których niektóre firmy przewidują, że rynek osiągnął dno i prawdopodobnie wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat. Ponownie, nie mówię tego osobiście, ale jest to jeden z powodów, jeden z solidnych fundamentalnych powodów, dla których ludzie mogą to mówić.
Chcę tylko, żeby było jasne, że to, o czym mówiłem, to popyt, mówiłem o popycie, a niektóre z tych firm, jak Forbes i Fortune, wyraźnie powiedziały, że ich zdaniem popyt spadł do dna, ale że ceny niekoniecznie spadły do ​​dna. Porozmawiamy o tym za chwilę, ale to może być prawda, że ​​więcej ludzi może wrócić na rynek, ale jeśli zapasy wzrosną, ceny wciąż mogą spaść. Porozmawiamy o tym za chwilę.
Porozmawiajmy więc o zapasach i stronie podaży, ponieważ jest to swego rodzaju przeciwwaga. Widzimy, że popyt wzrósł, nie zbliżony do tego, co było w zeszłym roku, ale od października nieco wzrósł. Aby wiedzieć, czy rynek mieszkaniowy osiągnął dno, musimy wiedzieć, czy podaż rośnie w odpowiedni sposób, czy nadal jest na niskim poziomie, lub co się dzieje. Omówię tutaj kilka wskaźników dotyczących podaży, a wy sami możecie zdecydować.
Tak więc pierwszy to aktywne aukcje. Zasadniczo jest to liczba ofert dostępnych na rynku w danym momencie. Według Redfin, aktywne aukcje wzrosły o 20% rok do roku. To dość znaczący wzrost liczby aktywnych ofert. Nadal są poniżej poziomów z 2021 roku i są znacznie poniżej poziomu z 2020 roku. Tak więc dla kontekstu oznacza to, że nie jesteśmy blisko aktywnych ofert w czasach przed pandemią, a nawet w pierwszych kilku latach pandemii. Ale podniosły się z najniższych poziomów w 2022 r., co jest naprawdę znaczące. Właśnie rozmawialiśmy o tym, że popyt jest o połowę mniejszy niż rok temu i chociaż trochę rośnie, to nadal jest bardzo daleko w dół. Mówimy też o tym, jak wzrosła podaż. I to jest w zasadzie argument sprzeczny z tym, co mówią te firmy. Argumentem, że ceny mieszkań będą nadal rosły, jest to, że nawet jeśli popyt może nieco wzrosnąć, zapasy są po prostu zbyt duże. A kiedy podaż jest zbyt duża w stosunku do popytu, oznacza to, że ceny spadną. Jedną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że aktywne oferty rosną z roku na rok, ale wciąż są znacznie poniżej poziomu sprzed pandemii.
Teraz są dwa inne pomiary podaży, którymi chcę się podzielić, a są to dni na rynku i miesiące podaży. Są to dwa inne sposoby mierzenia zapasów. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak samodzielnie obliczyć miesiące podaży, jest to w zasadzie inwentarz, liczba domów, które są na rynku w danym miesiącu, podzielona przez całkowitą liczbę sprzedaży domów. To właśnie oznaczają miesiące zaopatrzenia. Innymi słowy, w zasadzie ile miesięcy zajęłoby sprzedanie wszystkich domów na rynku w tej chwili? I dla kontekstu, widzieliśmy, jak miesiące podaży rosły dość konsekwentnie w ciągu ostatnich kilku miesięcy i zbliżamy się, przynajmniej według Redfin, do trzech miesięcy podaży. Teraz, w pewnym kontekście, jest to znacznie więcej niż w latach 2021 i 2022, kiedy mieliśmy około miesiąca lub półtora miesiąca podaży. Z drugiej strony wciąż jesteśmy poniżej miejsca, w którym byliśmy w 2019 r., gdzie podaż wynosiła powyżej 3% miesięcy.
A powodem, dla którego lubię miesiące podaży i myślę, że jest to kluczowy wskaźnik do obserwowania, jest to, że mierzy równowagę między podażą a popytem, ​​prawda? Więc to nie tylko mówi, ile nieruchomości jest na rynku lub ile osób szuka nieruchomości. Pokazuje, jak szybko te nieruchomości faktycznie znajdują nabywców. I nadal jest poniżej poziomów z 2020 r., poziomów z 2019 r., ale jeśli spojrzysz na wykres, po prostu ci to opiszę. To jest prawie bezpośrednio strzelanie w górę. Idzie w górę bardzo, bardzo szybko. Dla mnie jest to bardzo ważny wskaźnik do obserwowania, ponieważ chociaż, znowu, nawet jeśli popyt spadł do dna, nie wiemy, ale są pewne dowody na to, że może się poprawiać.
Jeśli ten trend podaży i zapasów idzie w górę, myślę, że nadal istnieje duża presja na obniżanie cen. Prawidłowy? Miesięczna podaż wzrosła z około 1.5 do prawie trzech. Prawie podwoiła się w ciągu około sześciu miesięcy i nie ma jeszcze oznak, że to spowolniło. Jeśli spojrzysz na dni na rynku, które są miarą bardzo podobną do miesięcy podaży, oba mierzą, jak szybko rzeczy schodzą z rynku, widzisz w zasadzie dokładnie to samo. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy gwałtownie wzrosła, wciąż poniżej poziomów sprzed pandemii, ale obserwujemy bardzo znaczny wzrost zapasów.
Więc kiedy zbierzesz wszystkie te informacje razem, w zasadzie masz dowody na to, że popyt mógł osiągnąć szczyt, mógł osiągnąć dno w listopadzie lub grudniu. nie wiemy. Ale są pewne oznaki, że przynajmniej na razie osiągnęliśmy dno. Ale z drugiej strony, kiedy spojrzysz na zasoby, które są obecnie równie, jeśli nie ważniejszym wskaźnikiem, nadal rosną w tempie, które sugeruje, że rynek mieszkaniowy nie osiągnął jeszcze dna.
Dlatego osobiście uważam, że jest zdecydowanie za wcześnie, aby mówić o dołku na rynku mieszkaniowym. Powiedziałem to na początku, chciałem zagłębić się w dane, zanim podzielę się swoją opinią, ale myślę, że to trochę szalone, szczerze mówiąc, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno z całą pewnością ekonomiczną, która wciąż tam pozostaje, Prawidłowy? Nadal nie wiemy, ile jeszcze podwyżek stóp procentowych zamierza zrobić Fed, nie wiemy, jaka jest „stopa końcowa”. Stopa końcowa w zasadzie oznacza stopę funduszy federalnych, na której Fed utrzymuje stopy procentowe przez jakiś czas. Nie wiemy, co to będzie. Nie wiemy, czy nie wpadniemy w recesję. Nie wiemy, jak szybko gospodarka będzie się rozwijać lub kurczyć. Jest tak wiele pytań, że nazywanie dna rynku mieszkaniowego w tej chwili wydaje mi się wyjątkowo przedwczesne.
Teraz rozumiem, co mówią, i dlatego zagłębiłem się w to, że rozumiem, że jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych faktycznie osiągnęło szczyt, a to duże, jeśli, ale jeśli faktycznie osiągnęło szczyt, istnieje jeśli ludzie wrócą na rynek mieszkaniowy w 2023 roku, może zapasy się wyrównają, a rynek mieszkaniowy osiągnie dno i będziemy się rozwijać. Jest to możliwe, ale osobiście nie sądzę, aby był to najbardziej prawdopodobny scenariusz. I mam kłopoty, bo nie wyjaśniam tego wystarczająco, kiedy prognozuję, ale kiedy prognozujesz rzeczy, naprawdę musisz myśleć w kategoriach prawdopodobieństwa. Jest przypadek, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno. Powiem tylko, że może to jest 20% szans, może to jest 25% szans.
Myślę, że znacznie bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest to, że przez pozostałą część 2023 roku obserwujemy presję na spadek cen mieszkań, i może to jest 50% szans, a może jest 25% szans, że wejdziemy w pełny krach, gdzie jest to 15% spada z roku na rok w cenach mieszkań lub więcej. Więc to są wszystkie możliwości. Ale powiem tylko, że nie sądzę, aby dno na rynku mieszkaniowym było w tym momencie bardzo prawdopodobne. Dla mnie są naprawdę różne scenariusze, które musimy przemyśleć, a ty sam możesz zdecydować, czy uważasz, który z nich jest najbardziej rozsądny. Więc przedstawię tylko trzy lub cztery scenariusze, a ty sam zadecydujesz. Ponieważ zasadniczo, myślę, że naprawdę duże zmienne, dwie rzeczy, które musimy zrozumieć, to jedno: co stanie się z inflacją i co stanie się z recesją.
Tak więc scenariusz jeden, który może się wydarzyć, zakłada niższą inflację. Widzieliśmy spadek inflacji pięć, sześć, siedem miesięcy z rzędu. A więc jeśli inflacja utrzymuje się na tej trajektorii i nie ma też recesji, to te rzeczy są niezależne. Niekoniecznie muszą iść razem. Ale scenariusz pierwszy to niższa inflacja i brak recesji, co jest prawdopodobnie najlepszym scenariuszem dla całej gospodarki, dla całego kraju, ponieważ siła nabywcza ludzi zostaje zachowana i nie ma recesji, więc mniej ludzi traci pracę , jest więcej możliwości ekonomicznych. To prawdopodobnie najlepszy scenariusz dla całej gospodarki. Ale w tym środowisku stawki mogą faktycznie wzrosnąć. Oprocentowanie kredytów hipotecznych może wzrosnąć, ponieważ jeśli inflacja jest niższa, ale nie ma recesji, Fed może nadal je podnosić. Ponieważ jeśli gospodarka rośnie, mają więcej swobody, mają więcej rezerwy, aby w zasadzie dalej podnosić stopy procentowe bez psucia czegoś.
Tak więc bez recesji można było zaobserwować wzrost rentowności obligacji. To może podnieść oprocentowanie kredytów hipotecznych i być może ponownie przekroczyć 7%. Osobiście trudno mi je sobie wyobrazić, przekraczając siedem i pół procenta, nie mówiąc już o 8 procentach, ale myliłem się co do stóp procentowych, oprocentowania kredytów hipotecznych kilka razy w 2022 roku. Więc weź to wszystko z przymrużeniem oka , ale ponieważ się myliłem, naprawdę dużo się nad tym zastanawiałem i myślę, że prawdopodobnie najgorszym scenariuszem dla oprocentowania kredytów hipotecznych w 2023 roku będzie wzrost o 8, może XNUMX%, towarzyszy temu jednak relatywnie dobra sytuacja gospodarcza z niższą inflacją i brakiem recesji. Więc w tym scenariuszu nie sądzę, żeby rynek mieszkaniowy osiągnął dno, prawda? Ponieważ jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych ponownie wzrośnie, to znowu zaszkodzi przystępności cenowej, co spowoduje wycofanie popytu z rynku. Tak więc scenariusz pierwszy, zakładający niższą inflację bez recesji, choć dobry dla całej gospodarki, wydaje mi się, że mógłby utrzymać presję na spadek cen mieszkań w dającej się przewidzieć przyszłości, dopóki oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spadnie. Więc to jest scenariusz pierwszy.
Scenariusz drugi to niższa inflacja, ale z recesją. Więc znowu, widzieliśmy, jak inflacja spada, jest w trendzie spadkowym. I znowu, chcę wyjaśnić ludziom, że kiedy mówię, że inflacja jest niższa, nie oznacza to, że ceny spadają. Oznacza to, że idą w górę wolniej, ale na tym Fedowi zależy. Inni ludzie mogą chcieć spadku cen, ale ja tutaj mówię o próbie przewidzenia zachowania Fed, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest tak ważne dla rynku mieszkaniowego. Mówię tylko, że chcą osiągnąć stopę inflacji na poziomie 2-3%. A więc jeśli inflacja spadnie i nastąpi recesja, co jest dla mnie scenariuszem względnie prawdopodobnym, to jest to największa szansa dla oprocentowania kredytów hipotecznych. Więc w przeciwieństwie do scenariusza pierwszego, nie jest to dobra sytuacja dla gospodarki jako całości, ponieważ wchodzimy w recesję.
Ale to wywiera presję na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych z dwóch powodów. Po pierwsze, ponieważ jest niższa inflacja, spowolni to tempo podwyżek stóp przez Fed. Ponadto recesje wywierają presję na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych. Wiem, że to trochę trudne do zrozumienia, ale zasadniczo oprocentowanie kredytów hipotecznych opiera się na rentowności obligacji. A kiedy jest recesja, ludzie chcą obligacji. A kiedy chcą obligacji, to obniża rentowność obligacji, a to obniża oprocentowanie kredytów hipotecznych. Zrobiłem kilka odcinków na ten temat, nie zamierzam teraz zbytnio się w to zagłębiać. Ale ogólnie rzecz biorąc, musisz wiedzieć, że kiedy następuje recesja, oprocentowanie kredytów hipotecznych spada. Jeśli więc zobaczymy połączenie niższej inflacji i recesji, prawdopodobnie do końca roku oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do połowy piątki, więc może spaść jeszcze bardziej.
Więc ten scenariusz, myślę, że jest to scenariusz, który wyobrażają sobie ludzie, którzy twierdzą, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno. Widzą, że inflacja spada. Widzą również nadchodzącą recesję, a to oznacza, że ​​ich zdaniem oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie jeszcze bardziej, a to doda więcej oliwy do ognia na rynku mieszkaniowym, a ceny osiągną dno i ponownie wzrosną. Teraz uważam, że to bardzo rozsądna sytuacja. Nie twierdzę, że jest to najbardziej prawdopodobna sytuacja, ale niższa inflacja z recesją, to dwie rzeczy, które według wielu ludzi mają się wydarzyć. Uważam więc, że istnieją zasadniczo rozsądne, bardzo rozsądne pomysły, które wskazywałyby na to, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno. Osobiście uważam, że jest o wiele za wcześnie, aby dzwonić. Nie jestem gotów powiedzieć, że nastąpi recesja lub że inflacja będzie niższa jeszcze w tym roku. Ale ludzie, którzy to przewidują, mają zasadniczo rozsądne powody, dla których tak mówią.
Okej, więc to scenariusz pierwszy i drugi. Scenariusz trzeci to wyższa inflacja z recesją. Więc pamiętajcie, scenariusz pierwszy to niska inflacja, brak recesji. Scenariusz drugi, niska inflacja, tak, recesja. Scenariusz trzeci, mamy wyższą inflację i recesję. To prawdopodobnie utrzyma oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie zbliżonym do obecnego, ponieważ wyższa inflacja oznacza, że ​​Fed podniesie stopy procentowe wyżej. To wywiera presję na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale recesja, o której właśnie mówiliśmy, wywiera presję na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych. Tak więc, moim zdaniem, mogą się one znosić w zależności od dotkliwości recesji, w zależności od dotkliwości wyższej inflacji. Można zobaczyć, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje blisko miejsca, w którym są.
Scenariusz trzeci może się wydarzyć, ale trajektoria inflacji nie sprawia, że ​​wygląda na to, że jest to obecnie jeden z bardziej prawdopodobnych scenariuszy. Widzieliśmy spadek inflacji kilka razy, siedem miesięcy z rzędu czy coś takiego. Dlatego osobiście uważam, że inflacja mogłaby ponownie wzrosnąć, ale wymagałoby to kolejnego wstrząsu geopolitycznego. Tak jak rok temu wydawało się, że inflacja może spaść, a potem Rosja napadła na Ukrainę. To spowodowało, że inflacja znacznie wzrosła, znacznie wyżej niż wszystkie inne przyczyny inflacji. To był po prostu jeszcze jeden katalizator. Obecnie obserwujemy szok po stronie podaży, drukowanie wielu pieniędzy uległo spowolnieniu, więc zaczynamy dostrzegać, że inflacja jest pod kontrolą. Ale teraz jest dużo zamieszania geopolitycznego i widzimy balony, które zestrzeliwują rzeczy na lewo i prawo. Kto wie, co się stanie, a jeśli tak się stanie, może to wywrzeć inną presję inflacyjną i doprowadzić do scenariusza trzeciego, który ponownie zakłada wyższą inflację wraz z recesją, prawdopodobnie utrzyma oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie zbliżonym do obecnego.
Myślę więc, że to są najbardziej prawdopodobne scenariusze. Trzy rzeczy, które mogą się wydarzyć. Nie wiem, który się wydarzy. Osobiście uważam, że jeden lub dwa są bardziej prawdopodobne, ponieważ inflacja wykazuje oznaki spadku. Po prostu nie wiem, czy będzie recesja, czy nie, ale chcę wyjaśnić, że jeśli nastąpi recesja, jest duża szansa, że ​​rynek mieszkaniowy stosunkowo szybko się odbije, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie spadnie w dół. I wiem, że niektórzy ludzie myślą, och, kiedy jest recesja, ludzie nie chcą wchodzić na rynek mieszkaniowy. Osobiście uważam, że na rynku mieszkaniowym tak naprawdę chodzi teraz o przystępność cenową i że jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawi, że ludzie będą bardziej przystępni do zakupu, nawet w warunkach recesji, zobaczymy, że popyt ponownie wzrośnie.
To tylko trzy scenariusze. Możesz sam zdecydować, co myślisz. Prawdopodobnie są inne scenariusze, to tylko trzy, które moim zdaniem są najbardziej prawdopodobne. Jest oczywiście czwarty scenariusz, którym jest wyższa inflacja bez recesji, ale wydaje mi się to bardzo mało prawdopodobne. Jeśli inflacja zacznie ponownie rosnąć, prawie na pewno wejdziemy w recesję. Mogę się mylić co do tego, ale wydaje mi się, że jest to znacznie mniej prawdopodobne. Więc dla mnie nadal uważam, że możliwe jest, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno, ale jest to mało prawdopodobne. Osobiście myślę, że mówię to od jakiegoś czasu, ale myślę, że pierwsza połowa 2023 roku będzie bardziej taka sama. Będziemy świadkami dużej zmienności oprocentowania kredytów hipotecznych. Widzieliśmy już, że nieco odbiega od tego, co było w styczniu, i myślę, że przy tej zmienności ludzie nie będą tak entuzjastycznie wskakiwać na rynek mieszkaniowy w drugiej połowie 2023 r., w zależności od o tym, co dzieje się z inflacją i recesją.
Dlatego nadal uważam, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek cen mieszkań w 2023 r., ale nie krach, ale to tylko moja opinia. W miarę rozwoju sytuacji każdego dnia pojawiają się nowe dane. W miarę rozwoju sytuacji będę nadal dzielić się z wami tym, co się dzieje, abyście mogli sami podejmować decyzje, i podzielę się swoją opinią. Mam nadzieję, że mam rację, często się mylę. Ale moim celem przy tego typu odcinkach i udostępnianiu tych informacji jest pomoc w zrozumieniu różnych scenariuszy, które mogą się wydarzyć. Możesz myśleć, że scenariusz pierwszy jest najbardziej prawdopodobny, scenariusz trzeci jest najbardziej prawdopodobny, czy cokolwiek to jest. Mam nadzieję, że pomożecie mi zrozumieć niektóre elementy makroekonomiczne i behawioralne tego, co dzieje się obecnie na rynku mieszkaniowym i w gospodarce, abyście mogli podejmować własne, świadome decyzje.
W takim razie zamierzam się stąd wydostać. Dziękuję bardzo za wysłuchanie. Jeśli masz jakieś uwagi lub pytania dotyczące programu, zawsze możesz napisać do mnie na Instagramie, gdzie nazywam się @TheDataDeli. Do zobaczenia następnym razem w najnowszym odcinku Na Rynku.
On the Market jest tworzony przeze mnie, Dave'a Meyera i Kailyn Bennett. Wyprodukowane przez Kailyn Bennett, zmontowane przez Joela Esparza i Onyx Media, zbadane przez Puja Gendal i wielkie podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets.
Treści w programie On The Market są wyłącznie opiniami. Wszyscy słuchacze powinni samodzielnie weryfikować punkty danych, opinie i strategie inwestycyjne.