"Nowicjusz do inwestora w nieruchomości w 90 dni” powraca, a my sprawdzamy trzech podopiecznych na bieżąco od nowicjuszy do zamożnych przez nieruchomości! Nasi podopieczni byli zajęci przez ostatnie kilka tygodni, więc Ashley i Tony wpadli do nich, aby zobaczyć, jak idzie ich wynajem nieruchomości. Dotykają się jak złożyć ofertę lowball, pokonując strach przed zaakceptowaniem oferty, gdzie znaleźć zmotywowani sprzedawcy, wynajem krótkoterminowy rynki i finansowanie sprzedającego Pytania i odpowiedzi.
Najpierw, Brandon dołącza do nas jako najnowszy debiutant w branży nieruchomości w programie. Jeszcze nie zakończył swojej pierwszej transakcji i nadal chce kupić nieruchomość, ale stwierdza, że cena nie odpowiada jego zyskom. Ashley i Tony wyjaśniają Brandonowi, jak złożyć niską ofertę i dlaczego warto zawsze podawaj cenę, która odpowiada Twoim liczbom. Kolejny, Lawrence opowiada, jak polował na transakcja finansowana przez sprzedającego i szuka nowych sposobów znaleźć zmotywowanych sprzedawców bardziej skłonni do sprzedaży ze zniżką lub na elastycznych warunkach.
Wreszcie słyszymy od Melanie, który miał trochę panika majątkowa gdy szukała więcej rynków najmu krótkoterminowego dodać do jej listy. Po kilku poszukiwaniach zdecydowała się na solidną ofertę i obecnie szuka nieruchomości, na które mogłaby złożyć oferty. Jej jedynym pytaniem jest, jak i dlaczego powinna iść finansowanie sprzedającego. Ashley i Tony przekazują jej wszystkie szczegóły, których potrzebujesz, zanim zawrzesz bezpośrednią umowę ze sprzedawcą.
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Ashley:
To jest odcinek 257.
Tony:
Lawrence, kiedy składasz niektóre z tych ofert, warto pomyśleć o tym, aby dać sprzedawcom różne opcje. Na przykład próbujemy kupić hotel w okresie letnim i daliśmy im różne opcje w ramach umowy finansowania sprzedającego, którą wspólnie przygotowywaliśmy. Jeden miał wyższy punkt cenowy z nieco wyższymi odsetkami, ale niższą zaliczką. Inna opcja miała wyższy wkład własny, ale wtedy inne warunki były dla nas trochę korzystniejsze. Myślę, że jeśli chcesz dojść do miejsca, w którym odkładasz nie więcej niż powiedziałeś 15% lub 7% w oparciu o to, co powiedział Pace, zaoferuj to jako inną opcję. I może nawet jeśli jest to nieco wyższa cena zakupu, nadal działa to dla Ciebie lepiej, ponieważ zaliczka będzie mniejsza.
Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tu z moim współprowadzącym, Tonym Robinsonem.
Tony:
Witamy w podcaście Real Estate Rookie Podcast, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu, dostarczamy Ci inspiracji, motywacji i historii, których potrzebujesz, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. A dzisiaj chcę wykrzyczeć bardzo wyjątkową osobę z publiczności Rookie. Ta osoba używa nazwy użytkownika The Handyman 317, a złota rączka zostawiła nam pięciogwiazdkową recenzję w Apple Podcasts z napisem „Dziękuję!” Z wielkim wykrzyknikiem. „Zdecydowanie jeden z moich ulubionych cotygodniowych podcastów. Jestem wykonawcą i po wysłuchaniu Twojego podcastu postawiłem sobie za cel rozpoczęcie inwestycji w 2023 roku. Cóż, słuchając cotygodniowego podcastu, nabrałem pewności siebie i już skończyłem flip i kupiłem dupleks, aby utrzymać wszystko w 2022 roku. Doceniam usługi, które zapewniacie, i bardzo dziękuję za pomoc w osiągnięciu moich celów. Tyle darmowej wiedzy w tym programie”.
Złota rączka 317, brawa dla ciebie za słuchanie, przyjmowanie rad i podejmowanie działań, człowieku. To największy kawałek. Tak więc, jeśli jeszcze nie zostawiliście nam uczciwej oceny lub recenzji, zróbcie to. Im więcej mamy wyświetleń, tym większej liczbie osób możemy pomóc. Im większej liczbie osób możemy pomóc, tym więcej otrzymamy historii, takich jak Złota rączka 317. Ashley Kehr, co słychać? Jak się masz?
Ashley:
Dobry. Mam dzisiaj dwa zamknięcia, z których jestem podekscytowany. Sprzedam nieruchomość.
Tony:
Zajęty dzień.
Ashley:
A potem wykorzystuję wpływy na spłatę innej nieruchomości.
Tony:
Czy nie tak to działa?
Ashley:
Tak, lubię, gdy para jest wolna i czysta, więc po prostu prześlij trochę pieniędzy. A potem zamykam refinansowanie nieruchomości w kształcie litery A, którą przebudowałem.
Tony:
Porozmawiajmy o tym bardzo szybko. Masz refa, prawda? Refi wyschły niesamowicie, prawie nikt nie robi teraz refi. Czy możesz podzielić się, jaki jest powód tego refinansowania i dlaczego musisz to zrobić teraz?
Ashley:
Tak, i właściwie ten proces był tak szybki, że nie mogę w to uwierzyć w porównaniu z próbami refinansowania przez ostatnie dwa lata...
Tony:
W zeszłym roku, tak.
Ashley:
…kiedy pożyczkodawcy musieli pochylić się nad mnóstwem osób chcących refinansować. Ale tak, więc kupiłem nieruchomość za twarde pieniądze, a moje twarde pieniądze nie są należne, myślę, że jeszcze dwa miesiące. Odrestaurowałem go, użyłem gotówki, aby faktycznie odnowić nieruchomość, a teraz chcę wycofać moją gotówkę i dzisiaj spłacimy pożyczkodawcę. Zamierzamy refinansować w małym lokalnym banku. Wtedy po prostu będziemy mieć nasz stały handel. Będzie to ponad 20 lat amortyzowane i stałe oprocentowanie przez pięć lat.
Tony:
Tak, to jest niesamowite.
Ashley:
I to z oprocentowaniem 7.4%.
Tony:
To było moje następne pytanie, które nie jest straszne, prawda?
Ashley:
Nie? Nie.
Tony:
Widziałem zdecydowanie gorsze. Fajny. Jestem podekscytowany. Rama A jest prawie gotowa. To ostatni krok do wszystkiego, prawda?
Ashley:
Zrobione. Zrobione. Tak.
Tony:
Tak, to wszystko.
Ashley:
Tak, gotowe. Tak.
Tony:
Fajny. Cóż, proszę bardzo. Cóż, mamy dziś dla was niezły występ. Nasi podopieczni wracają, więc usłyszycie krótką wiadomość od Brandona, Lawrence'a i Melanie, a każdy z nich jest w innej fazie i zagłębiamy się w to, z czym zmaga się każda osoba. Myślę, że Brandon, i rozmawiamy o tym trochę, największą rzeczą, która go powstrzymuje, jest po prostu strach. I w pewnym sensie do tego doprowadził, mówiąc, że boi się tego, co może się stać, jeśli będzie kontynuował to. Usłyszysz, jak rozkładamy ten kawałek. Lawrence był człowiekiem na misji przez ostatnie kilka tygodni. Zrobił całą masę rzeczy, więc dowiemy się, co zamierzał Lawrence. Ale Lawrence trochę utknął na tym, jak ułożyć niektóre z tych ofert, które składa ludziom, więc trochę przez to przeszliśmy. A potem Melanie, miała lekki atak paniki z powodu swojej sytuacji inwestycyjnej, więc przebiliśmy się przez...
Ashley:
Jest ze mną bardzo spokrewniona.
Tony:
Tak, całkowicie, prawda? Opowiada o tym, jak przeżyła dziwaczny moment i jak sama zeszła z krawędzi i jak teraz idzie do przodu z pewną pewnością siebie, a Ash i ja dajemy kilka rad, co naszym zdaniem ona również powinna robić. Każda osoba znajduje się w innej sytuacji, ale miejmy nadzieję, że każda z tych historii pomoże naszym Rookie słuchaczom zrozumieć, że są inni ludzie, którzy przechodzą przez to samo, co oni.
Ashley:
A jeśli jeszcze tego nie zrobiliście, zachęcajcie naszych podopiecznych w grupie Real Estate Rookie na Facebooku, ponieważ są tutaj i dzielą się z wami wszystkim. A czasami jest to trudne, zwłaszcza dla nowego inwestora, bardzo niepewny jest przyznanie się do tego, czego nie wiesz i co myślisz o inwestowaniu. Upewnijcie się, że ich wspieracie i dodajecie im mnóstwa zachęty na następne 90 dni. Brandon, witaj z powrotem w podcaście dla nowicjuszy w branży nieruchomości. Jak się masz?
Brandon:
Dobry. Dobrze być z powrotem, walcząc z zimnem tutaj.
Ashley:
Może opowiesz nam trochę o tym, co robiłeś od ostatniego razu.
Brandon:
Od ostatniego razu zdecydowanie bardziej zawęziłem pole zakupu i analizowałem nieruchomości. Chodziłem i chodziłem po znacznie większej liczbie domów, po prostu dodając więcej spójności i po prostu widząc, co tam jest w przedziałach cenowych, których szukałem, i po prostu lepiej wyczułem, co tam było, patrząc na wszystko, co nowe na rynku.
Ashley:
Czy przygotowałeś ofertę dotyczącą którejkolwiek z tych nieruchomości, które analizowałeś lub oglądałeś?
Brandon:
Nie ma jeszcze pisemnych ofert. Pracowałem nad jednym, przez który przeszedłem i po prostu nie byłem zainteresowany ceną i stanem nieruchomości. Ale tak naprawdę odpisywali e-mailami, chcąc, abyśmy zaoferowali cokolwiek lub cokolwiek myślimy, ponieważ wygląda na to, że siedzi nieruchomo, a opinie są mniej więcej takie same jak moje.
Tony:
Jedno wezwanie Brandona. Powiedziałeś, że nie jesteś zainteresowany punktem cenowym i stanem, ale to pozwala nam zrozumieć, że prawdopodobnie istnieje punkt cenowy w tym stanie, w którym ta nieruchomość ma dla ciebie sens. I myślę, że wyzwanie ze strony Ashley i mnie polega na ustaleniu, jaka jest ta cena i niezależnie od tego, o co pytają, po prostu złóż ofertę w tej cenie.
Była nieruchomość, którą właśnie dostałem na podstawie umowy mniej niż 24 godziny temu. Początkowo złożyłem swoją ofertę i była ona znacznie poniżej oczekiwań, a kupujący nawet nie sprzeciwili się, po prostu odmówili. Potem wrócili do mnie w zeszłym tygodniu i powiedzieli: „Hej, Tony, spotkasz się z nami w środku?” A ja powiedziałem: „Nie”. Potem wrócili do mnie mniej niż 24 godziny temu i powiedzieli: „Dobrze, dobrze, przyjmiemy twoją ofertę”.
Więc w pewnym momencie jesteśmy w tym cyklu, że jako kupujący, nawet jeśli żądasz cen znacznie niższych niż to, o co proszą, i oczywiście będzie się to różnić w zależności od rynku, ale wiele razy, jeśli nie ma wystarczającego zainteresowania, zwłaszcza jeśli stan nieruchomości nie jest super „pod klucz”, daje to większą przewagę jako kupującemu. Powiedziałbym więc, że prześlij tę ofertę, niezależnie od ceny, która ma dla ciebie sens. Nawet jeśli dzisiaj powiedzą „nie”, jest szansa, że ta nieruchomość będzie nadal na rynku za 14, 30, 45 dni, a teraz wrócą do ciebie i powiedzą: „Hej, Brandon, twoja oferta wygląda na dużo Lepiej teraz."
Brandon:
Przybiłem to.
Ashley:
Jakie inne rzeczy powstrzymują cię przed zawarciem kolejnej umowy?
Brandon:
Myślę, że największą rzeczą jest to, że nie pisałem ofert na różne rzeczy. Muszę usiąść i przeanalizować to, czego potrzebuje, i znaleźć cenę zakupu, którą można zaoferować, nawet jeśli jest ona znacznie niższa od tego, o co proszą, i chyba nie martwić się, że po prostu ich odhaczę.
Tony:
Ashley, pozwól, że zadam ci pytanie, Ash. Czy kiedykolwiek złożyłeś ofertę, która była tak niska, że sprzedawca powiedział: „Nie obchodzi mnie, jaka jest twoja następna oferta, nie chcę więcej o tobie słyszeć?”
Ashley:
Nie, nigdy nie miałem tak źle. To był raczej brak odpowiedzi, że nie powiedziałeś: „Mój sprzedawca nawet nie potwierdzi tej oferty”.
Tony:
Ale gdybyś wrócił z inną ofertą, prawdopodobnie by ją przyjęli, prawda?
Ashley:
Tak. O tak.
Tony:
Tak. Może gdzieś tak się stało, ale osobiście nigdy nie spotkałem inwestora, który powiedziałby: „Wiesz co, Tony, moja pierwsza oferta była tak niska i tak bardzo obraziłem sprzedawcę, że odmówili wysłuchania jakiejkolwiek innej oferty, którą złożyłem po ten pierwszy”. Myślę, że wielu nowych inwestorów boi się wkurzyć sprzedawcę, obrazić ich i tak dalej, ale na koniec dnia, jeśli podasz im liczbę, która ma sens, przyjrzą się To. Nie próbuj podejmować tej decyzji za sprzedawcę. Myślę, że ważniejszą rzeczą dla ciebie, Brandon, jest zrobienie liczb, ustalenie, co działa dla ciebie, a następnie nałożenie na sprzedawcę obowiązku podjęcia decyzji, czy powinien się obrazić, czy nie.
Ashley:
Wiele razy ludzie składają takie niskie oferty w miejscu pracy, sprzedawca je akceptuje i to jest jak, o mój Boże, nie spodziewałem się tego, ale tak, przyjęli moją ofertę. Nigdy nie wiadomo, dlaczego ktoś sprzedaje, a pieniądze mogą wcale nie być powodem, a może ktoś nie rozumie, jaka jest wartość jego domu, albo po prostu wygodniej jest sprzedać go pierwszej osobie, która złoży ofertę. kompletowanie ofert i ich składanie. A jeśli wprowadzasz okres inspekcji, daje ci to drugą szansę na przejrzenie nieruchomości i upewnienie się, że twój numer też jest poprawny.
Tony:
Tak, myślę, że ostatnia rada, i to znowu coś, co przydarzyło mi się w ramach umowy, nad którą teraz pracujemy. Próbujemy kupić ziemię pod budowę naszego głównego miejsca zamieszkania. Chcemy ziemi. Ziemia jest bardzo ograniczona tam, gdzie mieszkam w Kalifornii, super, bardzo rzadka. I rozmawiałem z agentem, który wystawił ziemię i tak samo jak ty, powiedział: „Och, sprzedający nie chce przyjąć tej oferty”. Ale odniosłem wrażenie, że agent nawet nie przedstawił mojej oferty faktycznemu właścicielowi.
Więc to, co zrobiłem, to sprawdziłem ziemię, prześledziłem dane kontaktowe właściciela. Sam do nich zadzwoniłem w zeszłym tygodniu i powiedziałem: „Hej, mam na imię Tony. Złożyłem kilka ofert. Czy twój agent w ogóle podzielił się z tobą moim nazwiskiem? Sprzedawca powiedział: „Nie wiem. Nie brzmi to zbyt znajomo”. Wnioskuję więc, że moja oferta była tak niska, że nie do końca odpowiadała potrzebom agenta, ale rozmawiałem z faktycznym właścicielem nieruchomości i teraz prowadzimy z nim bardzo otwarty dialog, a on jest otwarty na oferta, którą przedstawiłem. Jeśli więc czujesz, że trochę tego dostajesz, czasami będziesz musiał ominąć agenta, aby porozmawiać bezpośrednio z właścicielem.
Ashley:
A potem, Brandon, kiedy patrzysz na nieruchomość, pomyśl o innych sposobach, w jakie ta nieruchomość mogłaby generować dochód, gdzie może mógłbyś trochę zwiększyć swoją ofertę. Jeśli ma garaż, czy możesz pobierać dodatkową kwotę czynszu za garaż? Może jeśli jest ogromny parking, możesz obciążyć kogoś za parkowanie tam kampera lub łodzi na zimę? Rzeczy jak te. Spróbuj znaleźć różne sposoby na zwiększenie dochodów, a może jeśli szukasz nieruchomości, w której będzie mieszkało wielu mieszkańców, to pralka i suszarka na monety w piwnicy lub gdzieś na terenie nieruchomości, i zarób trochę dochód z tego też. Spróbuj wymyślić różne sposoby generowania dochodu z nieruchomości.
Brandon:
Ok.
Tony:
Brandon, ostatnie pytanie do ciebie, człowieku. Kiedy myślisz o złożeniu tych ofert, czy bardziej obawiasz się, jaka może być odpowiedź sprzedawcy? Czy chodzi o to, że analizujesz wiele ofert, ale po prostu boisz się złożyć oferty, bo nie chcesz zdenerwować sprzedawcy? A może masz wrażenie, że na początek nie analizujesz wystarczającej liczby ofert? Jak myślisz, który z tych problemów jest teraz dla ciebie ważny?
Brandon:
Myślę, że wynika to ze strachu przed odrzuceniem, tak jak powiedziałeś, albo ze strachu przed akceptacją, a potem zastanawianiem się, czego to nie wyjaśnia. Lub nawet posiadanie wielu mało prawdopodobnych ofert i zaakceptowanie obu.
Tony:
W porządku. Rozłóżmy jedno i drugie. Rozłóżmy jedno i drugie. Twoje pierwsze brzmiało: co się stanie, jeśli przyjmą moją ofertę, ale są rzeczy, których nie uwzględniono? Po prostu przejdź przez to, co myślisz, że właściwie zrobiłbyś w takiej sytuacji? Powiedzmy, że ktoś akceptuje jedną z twoich ofert, a teraz jesteś w depozycie, jesteś w trakcie badania due diligence. Jakie kroki możesz podjąć, aby upewnić się, że te niewiadome zostaną w jakiś sposób uwzględnione?
Brandon:
Myślę, że największymi rzeczami byliby inspektorzy dachowi i wykonawcy, którzy przyglądaliby się rzeczom i upewniali się, że liczby, które szacowałem lub planowałem, są co najmniej bliskie.
Ashley:
Jedną rzeczą, którą możesz zrobić, to wydłużyć okres należytej staranności, a więc dłuższy okres inspekcji i wielokrotnie prosić o dostęp do nieruchomości. Zamiast zapraszać jednego inspektora, jeśli chcesz, żeby prawdziwi wykonawcy weszli i licytowali, jeśli nie sądzisz, że będziesz w stanie sprowadzić ich wszystkich na miejsce, tego samego dnia, o tej samej porze, następnie przedłuż w umowie, w swojej wstępnej ofercie, wprowadź dłuższy okres czasu i poproś o dostęp do nieruchomości w razie potrzeby, być może z 24-godzinnym wyprzedzeniem, jeśli na miejscu są najemcy, a nawet mieszkający tam właściciel domu.
W ten sposób możesz zaplanować, w porządku, na następne dwa tygodnie, mieć gościa od dekarzy, który przyjedzie tutaj, żeby dał mi kosztorys. Mam tych innych wykonawców, którzy przyjdą w czwartek, aby dać mi szacunki i przejść przez taki proces. Wtedy dostaniesz te twarde szacunki. I tuż przed sprowadzeniem wykonawców, kiedy ich planujesz, zapytaj ich również, jaki jest ich szacunkowy czas realizacji, aby upewnić się, że dostaną również informacje z powrotem, zanim ta należyta staranność okres też się skończył. I pewnie też masz dużo kontaktów ze swojej firmy, z pracy.
Brandon:
Tak, jak-
Ashley:
Prawdopodobnie natkniesz się na wielu innych dostawców.
Brandon:
Tak, to liczby, których jestem w 100% pewien, bo je zrobiłem.
Ashley:
Ale nawet jeśli spotykasz innych wykonawców w pracy lub podobnych rzeczach, a nawet swojego pracodawcę, prawdopodobnie zna on również inne osoby o różnych umiejętnościach specjalistycznych, z którymi mógłby cię połączyć.
Brandon:
Tak, zdobyłem przyzwoitych przyjaciół w zasadzie we wszystkich dużych branżach.
Ashley:
To ogromna zaleta.
Brandon:
Ale nie tyle szafek, czy generalnie wykonawcy.
Tony:
Tak. A potem, Brandon, drugą rzeczą, o której wspomniałeś, było to, co się stanie, jeśli zdobędziesz dwie nieruchomości, dwie oferty zostaną zaakceptowane? I jest to uzasadnione zmartwienie, ponieważ myślę, że kiedy nie zawarłeś swojej pierwszej umowy, pomysł zdobycia dwóch na raz jest jak, o mój Boże, co ja z tym zrobię? Ale po prostu powiedz, że byłeś w takiej sytuacji, jakie masz opcje?
Brandon:
Próbując wymyślić pieniądze w inny sposób, sprawdź, czy finansowanie sprzedawcy jest dla nich w ogóle opcją. Ponieważ lato, kiedy złożyłem kilka ofert, ale zawsze czekałem na wiadomość, a potem, jak było zeszłego lata, inne nieruchomości, którymi byłem zainteresowany, już zniknęły, zanim usłyszałem o pierwszej.
Tony:
Więc jeśli kiedykolwiek znajdziesz się w sytuacji, w której masz dwie nieruchomości objęte umową lub dwie oferty zaakceptowane, pierwszą rzeczą jest to, że spróbowałbym zrobić wszystko, co w mojej mocy, aby zamknąć obie te umowy. Spróbowałabym znaleźć partnera. Twój pomysł na kreatywne finanse to kolejne świetne rozwiązanie. Ale powiedz, z jakiegokolwiek powodu, zdajesz sobie sprawę, że nie możesz zrezygnować z obu umów, wszystko, co musisz zrobić, to spojrzeć, która z tych dwóch ofert bardziej ci się podoba, a następnie odejść od drugiej. Jeśli masz nieruchomość, która jest objęta umową lub złożyłeś ofertę na nieruchomość i wróci, o ile nie prześlesz EMD i nie rozpoczniesz procesu depozytu i tytułu własności, nadal możesz odejść od tego umowa. Więc nie czuj się automatycznie zobowiązany do zamknięcia tej transakcji. Myślę, że większość sprzedawców zrozumiałaby coś w stylu: „Hej, przepraszam, przyszła kolejna oferta, która została zaakceptowana”. I myślę, że zrozumieliby, że jest to uzasadniony powód, aby nie kontynuować tego zakupu. Nie przejmuj się tym kawałkiem.
Brandon:
Ok.
Ashley:
Tony, jak myślisz, jaki powinien być następny krok Brandona? Myślisz, że powinniśmy poprosić go, żeby napisał więcej ofert, jakby pokonał tę przeszkodę?
Tony:
Tak, chcę zobaczyć jedną niską ofertę przesłaną przez Brandona od dzisiaj do naszej następnej rozmowy.
Ashley:
Dobra. I pracuj w tym okresie inspekcji, jeśli to ma sprawić, że poczujesz się bardziej komfortowo. Ale myślę, że powstrzymuje cię jakiś strach i mam na myśli to, że jest to całkowicie uzasadnione, na przykład, co jeśli nie obliczę poprawnie liczb lub co, jeśli czegoś nie uwzględnię? Ale właśnie dlatego będziesz mieć okres należytej staranności, aby naprawdę wszystko rozbić i upewnić się, że to odpowiednia liczba dla ciebie. I oczywiście nie możesz chronić się przed wszystkim, więc upewnij się, że masz wszystko, co oferujesz, to nadal pozostawi ci pewne rezerwy, nawet po wejściu i przeprowadzeniu odwyku, jeśli to konieczne.
Brandon:
Ok.
Ashley:
Myślisz, że sobie z tym poradzisz, Brandon?
Brandon:
Absolutnie.
Ashley:
Dobra. Cóż, wielkie dzięki i do zobaczenia za kilka tygodni.
Brandon:
Tak, doceń to jeszcze raz.
Ashley:
Lawrence, witaj z powrotem w programie. Czy możesz nam powiedzieć, co robiłeś przez ostatnie kilka tygodni?
Wawrzyńca:
Tak, oczywiście. Udało mi się odrobić pracę domową, która polegała na obejrzeniu tych dwóch niesamowitych odcinków z Pace Morby. Udało mi się uzyskać dobre wprowadzenie do kreatywnego finansowania z tematem drugim dotyczącym finansowania sprzedawcy. Bardziej skłaniam się ku finansowaniu sprzedającego, ponieważ w tej chwili sprzedający nadal mają spory kapitał własny w swoich nieruchomościach, szczególnie w tym obszarze. Tempo związane z finansowaniem sprzedającego z zyskiem, co sprzedający chce zyskać, skoro może już mieć udziały w nieruchomości?
Moją największą przeszkodą nie jest popadnięcie w paraliż analityczny tylko dlatego, że lubię badać różne koncepcje. Zacząłem przeglądać oferty wynajmu MLS i zacząłem od tego, że każdy wynajem, który był wystawiony przez ponad 30 dni, próbuje znaleźć właścicieli tych nieruchomości. Mam wrażenie, że w tej sytuacji dzieją się dwie rzeczy. Albo właściciel jest zmęczony byciem właścicielem, albo nie jest lokalny w okolicy i przekazał swoją nieruchomość firmie zarządzającej nieruchomościami, która albo nie robi tego, co powinna, albo może zawyżać ceny nieruchomość.
Grałem w Inspektora Gadżeta i udało mi się znaleźć jednego sprzedawcę, ponieważ jest ich teraz kilku na rynku. Na rynku nie ma tony starzejących się nieruchomości do wynajęcia i musiałem pogrzebać, ponieważ była wystawiona przez firmę zajmującą się nieruchomościami, więc musiałem wejść na stronę internetową hrabstwa i znaleźć sprzedawcę. W każdym razie dostałem numer telefonu i e-mail sprzedającego. Skontaktowałem się z nim, a on powiedział, że jest na wakacjach, więc spróbuję się z nim skontaktować w połowie stycznia. Więc myślę sobie, dobrze, cóż, przynajmniej udało mi się z nim skontaktować, a potem dał mi też znać, że jest na wakacjach i ma nieruchomość, która jest wystawiona na sprzedaż od ponad 30 dni. Może być skłonny sprzedać nieruchomość, ponieważ nie martwi się o to, że pieniądze płyną od razu.
Inną rzeczą, którą zrobiłem, było skontaktowanie się z poprzednim właścicielem nieruchomości, która znajduje się w dół ulicy od jednego z moich wynajmów. Ma zamiar odrestaurować nieruchomość i zwykle albo zamieni ten remont na wynajem, albo sprzeda go nabywcy detalicznemu. Skontaktowałem się z nim i powiedziałem: „Hej, jestem zainteresowany kupnem innej nieruchomości z finansowaniem przez sprzedającego. Czy byłoby to coś, czym chciałbyś się zająć?” Powiedział, że mi odda. Więc myślę sobie, okej, mam dość „Wrócę do ciebie teraz”, to obiecujące. Wróciłem do MLS.
Udało mi się znaleźć nową aukcję, która pojawiła się na rynku i jest przeznaczona do finansowania przez sprzedającego. Skontaktowałem się z deweloperem. Jednak nie zależy mi zbytnio na warunkach. W tej chwili chcą 10% odsetek, 20% zaliczki, minimalnego wstrzymania na trzy lata i kary pieniężnej, która nie została podjęta. Ponieważ zwykle kupuję domy jednorodzinne, niezamieszkane przez właściciela, zwykle odkładam około 15%, a następnie, gdy doda się koszt zamknięcia, wzrasta on do 20%. Więc zamierzam ponownie odwiedzić, aby zobaczyć, czy mogę złożyć alternatywną ofertę. Wolałbym nie odkładać 20% na tę konkretną nieruchomość. Jeśli nadal płynie gotówka z 10% odsetkami, nie mam nic przeciwko, i nie mam nic przeciwko trzyletniej wstrzymaniu, ponieważ jestem nastawiony na długi termin.
Ale z mojej pracy domowej z Pace'em wynika, że woli nie odkładać więcej niż 7% na nieruchomości, które są finansowane przez sprzedającego. A jedną z jego największych rzeczy, na których mu zależy, jest ciągły przepływ gotówki. Do tego dążyłem. Ponownie przeprowadzam badania, ale chcę kontynuować działania. Moim największym następnym krokiem, moim największym środkiem byłoby posiadanie żywego dokumentu, Dokumentu Google, w którym mam arkusz dotyczący przedawniania wypożyczeń, które trwają ponad 30 dni. Tam wymieniłem arkusz dotyczący nieruchomości, które są na liście MLS wystawione na sprzedaż przez ponad 30 dni. I po prostu będę musiał włożyć pracę, aby skontaktować się z tymi sprzedawcami i zobaczyć, co mogę zrobić.
Ashley:
Lawrence, byłeś zajęty. To jest świetne. Pierwszą rzeczą, którą chcę powiedzieć, są warunki finansowania przez sprzedającego, to znaczy warunki banku w tej chwili będą lepsze. Oddasz mniej niż 10%.
Wawrzyńca:
Dokładnie. I właśnie trafił na rynek. I mam na myśli, że jest gotowy pod klucz. Z ich własności rozumiem, że był to flip, który nie będzie się teraz sprzedawał. Ponieważ pierwszą rzeczą, którą powiedział agent nieruchomości, było: „Hej, mamy różne warunki dla nabywcy detalicznego i inwestora”. Pomyślałem więc: „Dobrze, jakie są warunki dla inwestora?” I takie były warunki, a ja po prostu pomyślałem, mhm.
Ashley:
Myślę, że być może to, czego szukają, to prawdopodobnie ktoś, kto ma potencjalnie zły kredyt i nie może uzyskać finansowania bankowego. Bo to właściwie mój jedyny partner biznesowy. Kiedy kupił swój pierwszy dom prawdopodobnie osiem lat temu, może 10 lat temu, nawet nie wiem, kupił go od inwestora, który w zasadzie kupował domy, a sprzedawca finansował je ludziom, którzy mieli zły kredyt i obciążali ich… Zapłacił 10% stopy procentowej, a kiedy odbudował swój kredyt, poszedł i refinansował tę pożyczkę.
Wawrzyńca:
Dokładnie. Dlatego prawdopodobnie będę miał kolejną rozmowę. W tej chwili ciężko pracowałem tam, gdzie nie jestem w takiej sytuacji, nie zamierzam wspominać o informacjach mojego pożyczkodawcy, ponieważ nie jest to sponsorowane, ale mogę z łatwością zostać ubezpieczony przez prawie każdego pożyczkodawcę. Wszystkie moje nieruchomości mają przepływy pieniężne, mam niski stosunek zadłużenia do dochodów, mam świetny kredyt, więc chcę czegoś, co przebije warunki bankowe. Nie zamierzam odkładać więcej niż 15%, jeśli mogę iść do pożyczkodawcy i zrobić to z około 8% pożyczką. Zdecydowanie musiałbym dostać coś bardzo konkurencyjnego, jeśli ma to być finansowanie sellar.
Ashley:
Tak, myślę, że nawet sam powiedziałeś, żeby wrócić i złożyć ofertę z innymi warunkami. Nic nie zaszkodzi, zwłaszcza jeśli już próbowali to sprzedać, to się nie sprzedało. Wpłaciłbym mniej niż to, co bank byłby w stanie ci zaoferować. Nawet skorzystaj z rady Pace'a i po prostu obniż 7%. To znaczy, będą trzymać się twojej oferty. Więc jeśli nie znajdą nikogo innego, to znaczy, możesz być ich jedyną opcją.
Tony:
Ale myślę, że jedną z uspokajających rzeczy, Lawrence, jest to, że już znalazłeś sprzedawcę, który przynajmniej jest otwarty na ten pomysł. Jest więc pewien dowód na to, że ścieżka, którą idziesz, może w końcu zadziałać dla ciebie. Po prostu, dobrze, teraz jak możemy uzyskać odpowiednie warunki? Powiedziałeś, że przyglądałeś się czynszom, które się starzeją. Czy spojrzałeś na wszystkie nieruchomości, które były wystawione na sprzedaż, ale nie sprzedały się? Tak więc, podobnie jak w przypadku PropStream, istnieje filtr nieudanych list, na który można spojrzeć. Badałeś je w ogóle?
Wawrzyńca:
To moja następna lista, którą tworzę, jako taka, na którą będę patrzeć. Zacząłem od wypożyczeń, ale tak. Tak jak powiedziałem, zamierzam mieć ten żywy dokument Dysku Google lub coś w tym rodzaju, gdzie mam jeden arkusz z listą wszystkich starzejących się czynszów, a następnie drugi arkusz z listą wszystkich starzejących się nieruchomości na sprzedaż. I mam innego pośrednika w handlu nieruchomościami, z którym się skontaktowałem, i prawie powiedziałem temu pośrednikowi, że jeśli będzie w stanie przynieść mi umowę finansową ze sprzedawcą, zapłacę jej prowizję.
Tony:
Ponieważ myślę, że ta grupa właścicieli może być jeszcze bardziej otwarta na pomysł finansowania przez sprzedającego, ponieważ właśnie próbowali sprzedać nieruchomość i potencjalnie zrobili to bezskutecznie, więc mogą mieć trochę więcej motywacji, aby wyjść i to zrobić . Drugie pytanie do ciebie, Lawrence, czy szukasz tylko tego samego rynku, w który inwestowałeś, czy też jesteś otwarty na bardziej odległe rynki?
Wawrzyńca:
W tej chwili powiedziałbym, że moja tolerancja ryzyka jest bardziej zależna od miejsca, w którym się znajduję, zwłaszcza że jestem samozarządzającym właścicielem, więc moje nieruchomości znajdują się teraz w promieniu mili od siebie. To zdecydowanie ogranicza konserwację, gdzie mogę mieć jednego lokalnego dekarza i jednego lokalnego hydraulika, aby móc się tam dostać, a następnie skierować się do potencjalnych klientów i wynająć ich. W tej chwili chcę zawrzeć co najmniej prawdopodobnie pięć do siedmiu transakcji, w których jest to naprawdę lokalne. To byłaby moja czwarta umowa, mam nadzieję, do końca tego programu mentorskiego. W tej chwili chcę pozostać lokalnie w mojej okolicy, w pewnym sensie zdominować i zmonopolizować ten obszar.
Tony:
Uwielbiam to podejście. Tak. Myślę, że może wystarczy spojrzeć na niektóre z tych nieudanych aukcji za pośrednictwem PropStream lub możesz wejść na Zillow lub gdziekolwiek i ręcznie to wyciągnąć, ale prawdopodobnie otworzyłoby to cię na kilku innych właścicieli, którzy mogą być otwarci na finansowanie przez sprzedawcę.
Ashley:
Jest też strona internetowa landwatch.com. Słyszałeś o tym, Lawrence? Pace też często z niego korzysta, a obecnie jest ponad 12,000 XNUMX ofert, które już mówią, że będą finansować sprzedawcę w LandWatch.
Wawrzyńca:
Wow. Wspaniały.
Ashley:
Jest to również świetny punkt wyjścia dla zasobów.
Wawrzyńca:
Wielkie dzięki.
Ashley:
Ok, więc jak myślisz, jaki jest następny krok dla ciebie?
Wawrzyńca:
Następnym krokiem byłoby, jak powiedziałem, skontaktowanie się z tym pośrednikiem w handlu nieruchomościami, aby sprawdzić, czy byłby skłonny do innej oferty. A jeśli będę musiał przeprowadzić kampanię mailingową-
Ashley:
Myślę, że nawet nie pytaj. Myślę, że wystarczy to połączyć.
Wawrzyńca:
Po prostu złóż to razem.
Ashley:
Po prostu złóż to razem.
Wawrzyńca:
Ok.
Ashley:
Ponieważ agent może powiedzieć: „Och, nie, nie sądzę, żeby na to pójdą”. Ale kiedy już dostaniesz ofertę, agent jest etycznie odpowiedzialny, mimo że Tony opowiedział nam małą sytuację, w której nie sądził, że jego oferta dotrze do sprzedawcy, ale większość agentów ma moralny obowiązek złożyć twoją ofertę do sprzedawcy. Więc myślę, że jeśli zapytasz wcześniej, czy są otwarci na ofertę, pytasz agenta, co myśli, a on udziela odpowiedzi, nie przez cały czas, ale w ten sposób twoja oferta trafia prosto przed sprzedawcy i to oni podejmują decyzję.
Wawrzyńca:
Świetnie. Złożę więc im ofertę, a następnie zbuduję listę i, jak powiedziałem, jeśli będę musiał zrobić… Lubię próbować znaleźć ich numer telefonu lub adres e-mail i zadzwonić do nich, ale jeśli muszę zrobić kampanię mailingową , Będę. Skontaktuję się również z tymi dwoma innymi właścicielami, którzy powiedzieli, że mogą być zainteresowani sprzedażą jednej ze swoich nieruchomości.
Ashley:
Należy również pamiętać o jednej rzeczy: nawet jeśli powiedzą „nie” lub nie otrzymasz odpowiedzi teraz, po kilku miesiącach, mogą do ciebie wrócić. Wysłałem przesyłki pocztowe rok temu i właśnie otrzymałem telefon… Więc był grudzień, myślę, że wszyscy dostali je 23 grudnia 2021 r. W październiku ubiegłego roku ponownie zadzwonił do mnie ktoś, kto powiedział, że otrzymał pocztę grudnia, był gotowy do sprzedaży teraz. To po prostu pokazuje, że ludzie też będą trzymać twoje listy.
Wawrzyńca:
Zdecydowanie podoba mi się ta koncepcja, ponieważ jestem wielkim zwolennikiem sieci. Tylko dlatego, że jest to „nie teraz”, nie oznacza to, że będzie to nie mieć końca, ponieważ ten obszar został zmonopolizowany przez zaledwie garstkę właścicieli. Zacząłem budować naprawdę dobre imię, gdzie pracowałem z dwoma różnymi sprzedawcami i sam przygotowywałem oferty pozarynkowe. A teraz te lokalne firmy tytułowe i ludzie z inspekcji mówią: „Lawrence, ten dzieciak wie, co robi. Jeśli mówi, że to zrobi, to nie chodzi o to, czy, ale kiedy”.
Tony:
Uwielbiam to. I po prostu coś innego do przemyślenia, Lawrence, kiedy składasz niektóre z tych ofert, o czym Ashley też dużo mówi, jest danie sprzedawcom różnych opcji. Na przykład próbujemy kupić hotel w okresie letnim i daliśmy im różne opcje w ramach umowy finansowania sprzedającego, którą wspólnie przygotowywaliśmy. Jeden miał wyższy punkt cenowy z nieco wyższymi odsetkami, ale niższą zaliczką. Inna opcja miała wyższy wkład własny, ale wtedy inne warunki były dla nas trochę korzystniejsze. Myślę, że jeśli chcesz dojść do miejsca, w którym odkładasz nie więcej niż powiedziałeś 15% lub 7% w oparciu o to, co powiedział Pace, zaoferuj to jako inną opcję. I może nawet jeśli jest to nieco wyższa cena zakupu, nadal działa to dla Ciebie lepiej, ponieważ zaliczka będzie mniejsza. Więc po prostu baw się różnymi opcjami. Nie myśl, że musisz im dać tylko jeden, kiedy składasz te oferty.
Wawrzyńca:
Wspaniały. Bardzo doceniam opinie.
Ashley:
Cóż, Lawrence, wielkie dzięki za powrót do nas. Zawsze uwielbiamy mieć cię w ruchu i po prostu twoją energię, co motywuje nas do dalszego działania i sprawia, że jesteśmy podekscytowani. Doceniamy to.
Wawrzyńca:
Dziękuję. nie mogę przestać. Nie przestanę.
Tony:
Proszę bardzo.
Ashley:
Tak, niesamowite. Uwielbiamy to słyszeć. Odezwiemy się do Ciebie za kilka tygodni.
Wawrzyńca:
Niesamowite.
Ashley:
Melanie, witaj z powrotem w programie. Dziękuję za ponowne przybycie. Czy możesz powiedzieć wszystkim, co porabiałeś przez ostatnie kilka tygodni?
Melanie:
Jasne. Tak, bardzo dziękuję za przyjęcie mnie z powrotem. Dobrze was widzieć. Powiedziałbym, że zdecydowanie było to pełne wydarzeń kilka tygodni, odkąd ostatnio rozmawialiśmy. Naprawdę dużo patrzyłem na Florydę i nurkowałem głęboko w bardzo konkretnym obszarze i naprawdę miałem na to ochotę. Ale po naszej dyskusji moją pracą domową było przyjrzenie się innym obszarom, zbadanie innych lokalizacji, a następnie złożenie kilku ofert. Powiedziałbym, że od razu zacząłem przyglądać się innym lokacjom. Pomyślałem, okej, co jeszcze jest mi trochę znane? Co wiem, zgodnie z wcześniejszą rekomendacją Tony'ego, o niektórych atrakcjach turystycznych lub o niektórych powodach, dla których ludzie przyjeżdżają do danego obszaru?
Zacząłem więc szukać w St. Louis i Kansas City, ponieważ czułem, że mogą to być obszary, które mogą nie być pierwszą lokalizacją, o której myślisz, ale mają też pewien potencjał. Prawie od razu zauważyłem, że były miejsca w moim przedziale cenowym, ale byłem trochę bardziej przerażony obłożeniem, widząc, że prawie 90% Airbnb, które przeglądałem, miało zero rezerwacji w dowolnym miejscu od od dwóch do trzech powyżej sześciu miesięcy. A więc trochę pytałem, okej, czy to jest rynek? Czy to jest ten konkretny obszar? Czy to dlatego, że przyciąganie do tych obszarów jest teraz po prostu wolniejsze?
Zacząłem się więc trochę trząść i zacząłem myśleć, okej, eksploruję kilka obszarów, zdecydowanie mogę zajrzeć do kilku innych, ale czy naprawdę idę teraz właściwą drogą z STR ? I przypadkowo pojawiła się taka okazja w Denver i to było jak wielorodzina, która miała w sobie wszystkie te błyszczące rzeczy, którymi byłem tak podekscytowany. W pewnym sensie zszedłem trochę z tej króliczej nory i nie dam się zbytnio zboczyć, ale ostatecznie chciałem się ponownie skupić i zresetować. Więc wróciłem do szukania innych lokalizacji i na forach znalazłem agenta nieruchomości, który mówił o niektórych obszarach w Savannah nieposiadających osobowości prawnej i wyglądało to dla mnie naprawdę atrakcyjnie.
Zacząłem więc dużo grzebać i znalazłem kilka rzeczy w Savannah, które naprawdę mi się spodobały, kilka pięknych nieruchomości i naprawdę świetną cenę. Goniłem za tym trochę więcej. Pracuję z agentem, wysyła mi kilka ofert. Zostałem wstępnie zatwierdzony do 10% zaliczki, ale 10, 15 lub 20% zaliczki. Zasadniczo jestem bardzo podekscytowany Savannah. Czuję, że jest wiele możliwości. Zacząłem tworzyć arkusz kalkulacyjny ze wszystkimi tymi lokalizacjami i naprawdę zacząłem przeprowadzać analizy wszystkich tych różnych właściwości, które się pojawiały. Czuję, że w Savannah było kilka realnych opcji, a teraz moim wyzwaniem jest złożenie tej oferty, pierwszej oferty, która była twoją rekomendacją, Ashley. Moim jedynym wahaniem było upewnienie się, że jestem pruderyjny, upewnienie się, że mam pożyczkodawcę i po prostu poczułem się trochę bardziej komfortowo z tą analizą.
Ale ogólnie miałem taką panikę, okej, idę w złym kierunku, po prostu zwolniłem i trochę przewartościowałem i czuję, że wróciłem na właściwe tory i mam dobre przeczucia ten konkretny obszar.
Ashley:
Melanie, to świetnie. Cieszę się, że skupiłeś się na sobie i nawet zawęziłeś rynek, na którym naprawdę chcesz się skupić. Właściwie mam dwa pytania do Tony'ego, które wynikały z tego, o czym mówiłeś. I jestem ciekaw, Tony, co widziałeś, jeśli chodzi o czasy realizacji, jeśli chodzi o rezerwacje nieruchomości? Bo wiem, że widziałem na Instagramie, że ludzie wciąż dostają rezerwacje, ale nie rezerwują na trzy miesiące. Być może rezerwują trzy tygodnie poza domem lub coś w tym rodzaju. Więc, Tony, chciałbym to usłyszeć. Tony, jakie jest twoje zdanie na temat targu w Savannah? Czy wiecie coś na temat wynajmu krótkoterminowego?
Tony:
Tak, dwa naprawdę dobre pytania, Ash. Tak, czasy realizacji rezerwacji dla nas w całym portfolio były znacznie krótsze niż w 2021 r. Tym razem w zeszłym roku w 2021 r. Boże Narodzenie zostało zarezerwowane do końca września. Tym razem Boże Narodzenie było zarezerwowane kilka tygodni temu. Myślę, że nawyki podróżnych zmieniły się między zeszłym a obecnym rokiem. Na całym świecie obserwujesz więcej rezerwacji last minute. Nie sądzę, żebym był bardzo zaniepokojony, gdybym spojrzał na kalendarz rynku i zobaczył, że 30, 60 dni do przodu, wciąż jest kilka luk w kalendarzu.
To, czego szukałbym, to dane do pokazania, dobrze, jakie jest tempo tych aukcji w ciągu ostatnich 365 dni? Jak wyglądają ich ceny w ciągu najbliższych 365 dni? I użyj tych danych, aby pomóc mi określić, czy to opłacalna opcja. Jak wygląda ich obłożenie w ciągu ostatnich 30 dni? Ponieważ spojrzenie wstecz o 30 dni może dać ci lepsze zrozumienie niż patrzenie w przyszłość o 30 dni. Rzeczy do rozważenia.
Odpowiadając na twoje drugie pytanie, Ashley, o Savannah, właściwie nic nie wiem o Savannah. Jedynym rynkiem, na który naprawdę spojrzałem w Georgii, był Blue Ridge i nie zrobiliśmy tego nawet jako super głębokiego nurkowania. Ale, Melanie, wygląda na to, że znalazłaś tam kilka rzeczy, które Twoim zdaniem przyciągną ludzi i że ceny mają dla ciebie sens. Czy to właśnie słyszę?
Melanie:
Tak, to na pewno był główny czynnik.
Ashley:
Przyjrzyjmy się niektórym z tych elementów. Jakie rzeczy, na które patrzyłeś na rynku, są Twoim zdaniem dużymi losowaniami, które przyciągną ludzi?
Melanie:
To znaczy, oczywiście, jest nad wybrzeżem. Jest wielu ludzi, których przyciągają takie wyspy, jak Tybee Island i kilka innych. Jest też baza Sił Powietrznych. Jest mała uczelnia, chyba mała, ma 13,000 XNUMX studentów, ale dobrze znana w okolicy. Myślę, że to szkoła sztuki i technologii. Chcę powiedzieć, że inicjały to SCAD czy coś takiego. SCAD lub SCAT. Ogromną atrakcją jest również dzielnica historyczna.
Powiem, że patrząc na niektóre z tych danych, istnieją nieruchomości, które nadal są obłożone w 50% lub 39%. Nie sądzę, aby koniecznie było to 84 lub 90% obłożenia, co oczywiście im większe obłożenie, tym lepiej. Ale nadal były, przynajmniej dane, na które patrzyłem z Rabbu, nadal generowały, na przykład, 3,300 USD przychodu z kredytu hipotecznego o wartości 1,900 USD lub coś w tym rodzaju. I staram się być wyjątkowo konserwatywny z moimi liczbami i brać pod uwagę zarządzanie nieruchomościami, ponieważ będę poza stanem i tym niższym obłożeniem. Mam nadzieję, że to odpowiedziało na twoje pytanie.
Tony:
Tak, to działa. I myślę, że to wszystko są dobre dane do przejrzenia. Skorzystałbym również ze strony internetowej, takiej jak PriceLabs lub AirDNA. Myślę, że dają trochę bardziej szczegółowe dane niż Rabbu. Nie spędziłem dużo czasu na Rabbu, ale wiem, że AirDNA i PriceLabs są bardzo dobrze przystosowane do branży wynajmu krótkoterminowego, a patrząc na te rzeczy, dostajesz mnóstwo danych. Wygląda na to, że jesteś zadowolony z tego rynku. Czy zapoznałeś się z polityką Savannah? Czy łatwo jest uzyskać zezwolenie na najem krótkoterminowy? Czy w ogóle trzeba mieć pozwolenie? Jak wygląda cały ten proces?
Melanie:
Tak, więc w Savannah jest o wiele więcej ograniczeń, ale w nieposiadającym osobowości prawnej hrabstwie Chatham, które jest trochę na obrzeżach, jest o wiele łatwiej. I wiele firm zarządzających nieruchomościami pomaga przejść przez ten proces. Zaostrzają pewne ograniczenia, ale wciąż jest wiele możliwości. Nadal są dostępne pozwolenia.
Tony:
Zadaję to pytanie, ponieważ fakt, że istnieją ścisłe ograniczenia, niekoniecznie jest złą rzeczą. Jeśli już, prawie chroni ludzi, którzy chcą przeskoczyć przez te obręcze i uzyskać te pozwolenia, ponieważ nie wszyscy będą chcieli to zrobić. Więc jeśli jesteś jednym z tych gospodarzy, którzy mają jedno z tych trudniejszych do zdobycia pozwoleń, to prawie pomaga, ponieważ trzyma się, nie hard cap, ale prawie jak soft cap lub sztuczny cap na podaży wynajmu krótkoterminowego, co znowu, jeśli jesteś jednym z tych, którzy go obsługują, to faktycznie ci pomaga. Czy złożyłeś już jakieś oferty w Savannah?
Melanie:
ja nie, nie. Właśnie próbowałem przeanalizować cztery do pięciu nieruchomości w ciągu ostatnich kilku dni. Zbadałem kilka możliwości finansowania sprzedawcy. Było to trochę podobne do warunków Lawrence'a, o których wspomniał, gdzie sprzedawca oferował 7% stopy procentowej i 20% zniżki. Myślałem, że wolałbym po prostu wziąć pożyczkę z banku. Więc nie, zdecydowanie moim następnym krokiem jest złożenie kilku ofert, a ja jestem chętny i gotowy do złożenia tych niskich ofert. Myślę, że chciałem tylko upewnić się, że analiza pasuje. Wysłałem kilka przykładów mojej analizy do mojego agenta, który zamknął około 30 STR w tym roku, żeby zobaczyć, czy to są moje liczby. Czy to wygląda jak twoje liczby? Czy powinienem być bardziej konserwatywny? Czy masz jakieś zalecenia? Czuję, że jestem w punkcie, w którym mogę zacząć składać kilka ofert.
Ashley:
Melanie, zadałaś nam również pytanie na naszym kanale grupy Slack na temat finansowania sprzedawcy. Chciałeś trochę o tym porozmawiać?
Melanie:
Tak, dzięki, że o tym wspomniałeś.
Ashley:
Tak. Jeden dotyczył tego, jak działają płatności. Okay, masz umowę w ramach kontraktu, jest zamknięta. Twój adwokat sporządził umowę i na początek jest taki, że twój prawnik sporządzi dokumenty końcowe, które zwykle masz, ale także sporządzi weksel, który jest dołączony do umowy. I tam będzie napisane, że jesteś winien sprzedawcy nieruchomości X kwotę dolarów, a następnie warunki umowy, takie jak stopa procentowa, jaki jest harmonogram amortyzacji, jaka jest twoja miesięczna płatność, takie rzeczy i jak okres spłaty działa. Jakie miałeś pytania na ten temat?
Melanie:
Tak. Nigdy nie miałem weksla, więc tak sobie pomyślałem, jak to właściwie wygląda w praktyce. Czy masz kupujących, którzy powoli przestają płacić? Jak to jest zarządzane i monitorowane? W pewnym sensie wydaje się to takie nieoficjalne. I tak się zastanawiałem… W przypadku mojego wynajmu długoterminowego wysyłają mi czek raz w miesiącu. Więc zakładam, że to takie proste. Ale wydaje mi się, że bez tego formalnego podmiotu banku lub pożyczkodawcy wydaje się to trochę mniej łatwe do monitorowania. Jestem więc ciekawy twoich doświadczeń, jak to faktycznie wyglądało z miesiąca na miesiąc i czy kiedykolwiek były z tym jakieś problemy.
Ashley:
Zrobiłem to w obie strony. Zrobiłem to, gdy finansowałem sprzedawcę i ktoś mi płacił, a potem ja też zapłaciłem komuś za finansowanie sprzedawcy. W obu przypadkach był to czek wysłany. Ustawiłem to jako płatność automatyczną, więc mój czek wychodził im pierwszego dnia miesiąca. A potem to samo z osobą, która mi płaciła, miała to na automatycznej płatności, gdzie właśnie została ustawiona. Tak jakbyś spłacał spłatę kredytu hipotecznego, po prostu wysyłasz im czek, być może robisz ACH bezpośrednio na ich konto bankowe. I wtedy robię oferty finansowania sprzedającego. Dodaję tam tę część, która będzie przelewana bezpośrednio na ich konto bankowe w tym dniu każdego miesiąca. Mam nadzieję, że to coś ekstra, co docenią, jeśli przyjmą moją ofertę.
Ale potem powiedz, że nie płacą, a wtedy Twoim obowiązkiem jest skontaktować się z prawnikiem, najprawdopodobniej tym, który sporządził weksel. I tam przeszedłbyś przez proces wykluczenia, tak jak zrobiłby to bank. Bank skorzystałby z usług adwokata, aby przejść przez ten sam formalny proces. Rzeczywisty proces zależy od każdego stanu. Podobnie jak w stanie Nowy Jork, możesz zapłacić prawie dwa lata, zanim faktycznie wyrzucą cię z domu za wykluczenie. Teksas, myślę, że jest to znacznie krótszy okres, w którym o wiele łatwiej jest wydostać ludzi. I dlatego wielu inwestorów oferuje finansowanie sprzedającemu lub dzierżawi grunty i tym podobne rzeczy, ponieważ o wiele łatwiej jest wyciągnąć ludzi, odzyskać dom, a następnie ponownie sfinansować sprzedającego.
Melanie:
Czy kiedykolwiek musiałeś sam przejść przez ten proces wykluczenia?
Ashley:
Nie, nie mam. Nie musiałem, co jest dobrą rzeczą.
Tony:
Tak. Trzymam kciuki, żeby tak zostało.
Ashley:
Tak. Masz jeszcze jakieś pytania, Melanie?
Melanie:
Właściwie, myślę, że tak, jeszcze jedna rzecz. Wydaje mi się, że w wielu transakcjach finansowania sprzedającego największą atrakcją jest prawdopodobnie niższa zaliczka. I tak, kiedy widzisz wciąż 20% zaliczki, jeśli stopa procentowa jest znacznie niższa niż to, co banki pożyczają obecnie, to jest zielone światło. Ale myślę, że jestem ciekawy, czy są inne rzeczy dotyczące umowy finansowania sprzedawcy, których nie biorę pod uwagę, a które mogą stać się bardziej atrakcyjne i interesujące.
Ashley:
Jedną rzeczą, o której myślę od ręki, jest wygoda. Podobnie jak konieczność przejścia przez bank, może to być bardziej, to dłuższy proces. Musisz włożyć więcej papierkowej roboty, musisz wypełnić więcej formularzy, wszystkie te rzeczy. Jest więc wygodna metoda polegająca na tym, że finansując sprzedawcę, naprawdę nie musisz tego robić. Formalna aplikacja, takie rzeczy, finansowanie sprzedawcy. Inną rzeczą jest też, jak powiedziałeś, zaliczka, ale także oprocentowanie. Jeśli dana osoba będzie miała te pieniądze na swoim koncie bankowym, cóż, zamiast trzymać pieniądze ze sprzedaży na swoim koncie bankowym i pobierać z nich 1% odsetek, zamiast tego naliczą ci 4% odsetek , co i tak jest o wiele lepsze niż 7% odsetek, które można dziś uzyskać w banku, to spłata tych 4% odsetek, ale oboje się całujecie. W tym przykładzie oboje zarabiacie więcej, niż gdybyście poszli do banku i po prostu wpłacili te pieniądze na swoje konto bankowe. Więc to też kolejna rzecz do rozważenia.
Wtedy dużą korzyścią dla sprzedającego są korzyści podatkowe. Fakt, że zamiast brać ryczałt przy sprzedaży nieruchomości, teraz stanowią dochód podlegający opodatkowaniu, rozkłada się na cały okres trwania pożyczki. Zamiast… Powiedzmy, że sprzedają nieruchomość za 100,000 20 USD, cóż, ich próg podatkowy właśnie się zwiększył, ponieważ teraz mają wyższy dochód ze sprzedaży tej nieruchomości inwestycyjnej. Tam, gdzie finansują sprzedawcę, zarobili na tobie tylko tyle w pierwszym roku na XNUMX lat, że pożyczka jest amortyzowana. Utrzymuje ich w tym niższym przedziale podatkowym i będą winni mniej podatków. Jest to więc duża zaleta, dlaczego wiele osób finansuje sprzedawcę. Jedną z rzeczy, które zawsze robię, jest wskazówka, aby zapytać sprzedawców, czy są gotowi sfinansować sprzedawcę. Od razu mówią nie, ja po prostu mówię: „Och, w porządku. Po prostu nie wiedziałem, czy twoja EPA wspomniała o korzyściach podatkowych z tego płynących”. Wtedy to trochę szumi im w uszach.
Tony:
Tak, i myślę, że drugą ważną rzeczą jest to, że naprawdę możesz stworzyć ofertę, która mówi o tym, co jest ważne dla tego sprzedawcy. Na przykład, być może sprzedawcy najbardziej zależy na uzyskaniu absolutnie najwyższej ceny zakupu, ale być może nieruchomość nie wyceni go na cenę, której szuka. Ale jeśli zajmujesz się finansowaniem pozycji sprzedawcy, to oni są na haczyku za nieruchomość. Więc jeśli chcą go sprzedać za więcej niż jest wart, działa to tylko na ich korzyść. Natomiast jeśli idziesz z tradycyjnym bankiem, jeśli sprzedawca chce pół miliona dolców, ale nieruchomość jest warta tylko 300,000 XNUMX, to nie pójdzie w tę stronę. Myślę więc, że istnieje większa elastyczność, aby wysłuchać tego, co jest ważne dla tego sprzedawcy, a następnie przedstawić mu ofertę, która naprawdę przemawia do tego, co go motywuje.
Melanie:
Dobra. Ostatnią rzeczą, którą chciałem powiedzieć, było to, że wydaje się, że jeśli gotówka jest rzeczą, której sprzedawca chce bardziej niż czegokolwiek innego, staje się to jak zabójca transakcji finansowania sprzedawcy, ponieważ chce wypłacić pieniądze i odejść. I ostatecznie zapłacisz tylko zaliczkę, a następnie płatność w czasie wraz z odsetkami. To była swego rodzaju nauka z rodziną wielodzietną, której przyglądałem się przez ostatnie kilka tygodni. Ale bardzo dziękuję za krótką rozmowę na ten temat. To jest dla mnie bardzo pomocne.
Ashley:
Tak. Dziękuję bardzo za ponowne przybycie z nami w tym tygodniu i nie możemy się doczekać ponownej rozmowy z wami za kilka tygodni.
Melanie:
Dziękuję Ci.
(śpiewanie)
Obejrzyj podcast tutaj
W tym odcinku, który obejmujemy
- Jak złożyć ofertę lowball i dlaczego Twoja cena powinna zawsze odzwierciedlać Twoje zyski
- Co zrobić, gdy dwie oferty zostaną zaakceptowane (i jak sfinansować obie transakcje)
- Finansowanie sprzedawcy 101 i dlaczego (i dlaczego nie) warto zabiegać o inwestora
- Jak znaleźć zmotywowanych sprzedawców na swoim rynku, przeglądając MLS
- Dlaczego powinieneś ZAWSZE wysyłaj oferty (nawet jeśli wydają się nierealne)
- Rynki wynajmu krótkoterminowego i jak mierzyć czas realizacji, szukając okazji
- weksle, jak działają oraz ryzyko/korzyści wynikające z podpisania umowy ze sprzedawcą
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Brandonem, Lawrencem i Melanie:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-257
- $3
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 20 roku
- 2021
- 2022
- 2023
- 7
- 84
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- bezwzględny
- Akceptuj
- Akceptuje
- dostęp
- Konto
- o
- uznać
- w poprzek
- Działania
- faktycznie
- Dodatkowy
- Korzyść
- Zalety
- Rada
- rzecznik
- Po
- przed
- Agent
- agentów
- Starzenie się
- Umowa
- przed
- AIR
- Wojska lotnicze
- Wszystkie kategorie
- już
- alternatywny
- zawsze
- zdumiewający
- ilość
- analiza
- w czasie rzeczywistym sprawiają,
- Analizując
- i
- Inne
- odpowiedź
- nigdzie
- odwołać się
- pociągający
- Apple
- Zastosowanie
- doceniać
- podejście
- POWIERZCHNIA
- obszary
- na około
- Sztuka
- sztuczny
- powiązany
- atakować
- adwokat
- publiczność
- autor
- automatycznie
- dostępny
- z powrotem
- z powrotem w grze
- Łazienka
- Bank
- konto bankowe
- Banki
- baza
- na podstawie
- Gruntownie
- BAT
- piękny
- bo
- staje się
- staje
- zanim
- za
- jest
- uwierzyć
- poniżej
- Korzyści
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- stawka
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Bit
- Niebieski
- deska
- łódź
- rezerwacje
- granica
- kupiony
- Pudełko
- Brandon
- przerwa
- przynieść
- Bringing
- przyniósł
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- biznes
- kupować
- kupujący
- Kalendarz
- California
- wezwanie
- nazywa
- Kampania
- czapka z daszkiem
- który
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Wypłata
- wyzwanie
- szansa
- Kanał
- opłata
- Hrabstwo Chatham
- ZOBACZ
- kontrola
- Boże Narodzenie
- Miasto
- jasny
- Zamknij
- zamknięte
- zamknięcie
- Wybrzeże
- Studentki
- COM
- jak
- wygodny
- przyjście
- prowizja
- Firmy
- sukcesy firma
- w porównaniu
- konkurencyjny
- całkowicie
- pojęcie
- Koncepcje
- Troska
- zaniepokojony
- warunek
- pewność siebie
- Skontaktuj się
- konserwatywny
- Rozważać
- wobec
- skontaktuj się
- łączność
- kontynuować
- umowa
- Kontrahent
- wykonawcy
- wygoda
- Rozmowa
- Chłodny
- Koszty:
- mógłby
- Przeciwdziałać
- hrabstwo
- Para
- kurs
- Stwórz
- Twórczy
- kredyt
- Crossed
- ciekawy
- Obecnie
- obniżki
- dane
- Data
- dzień
- Dni
- sprawa
- Promocje
- Dług
- grudzień
- postanowiła
- decyzja
- głęboko
- głębokie nurkowanie
- Zdecydowanie
- Denver
- zależy
- zdeponowany
- detale
- Ustalać
- Dialog
- ZROBIŁ
- różne
- KOPAĆ
- pracowitość
- kierować
- kierunek
- bezpośrednio
- Zniżka
- dyskusja
- Wyświetlacz
- dzielnica
- dokument
- dokumenty
- Nie
- robi
- dolarów
- dominować
- nie
- na dół
- dramatycznie
- sporządzony
- napęd
- porzucone
- suszarka
- podczas
- każdy
- Każda osoba
- Wcześniej
- łatwiej
- z łatwością
- bądź
- energia
- dość
- zabawiać
- jednostka
- EPA
- Odcinki
- sprawiedliwość
- escrow
- szczególnie
- majątek
- oszacowanie
- Szacunki
- Eter (ETH)
- Parzyste
- urozmaicony
- EVER
- Każdy
- każdy jest
- wszystko
- przykład
- przykłady
- podniecony
- oczekiwać
- Doświadczenia
- eksploracja
- odkryj
- zbadane
- Exploring
- rozciągać się
- dodatkowy
- FAIL
- Failed
- Falling
- znajomy
- członków Twojej rodziny
- FAST
- faworyzować
- Moja lista
- strach
- informacja zwrotna
- stopy
- kilka
- Postać
- wypełniać
- filtrować
- finansować
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- w porządku
- i terminów, a
- dopasować
- ustalony
- mieszkanie
- Elastyczność
- elastyczne
- Trzepnięcie
- florida
- pływ
- Płynący
- Przepływy
- Skupiać
- obserwuj
- następujący
- wytrzymałość
- formalny
- formularze
- Forum
- Naprzód
- znaleziono
- Czwarty
- Darmowy
- przyjaciele
- od
- z przodu
- pełny
- fundusz
- Wzrost
- garaż
- zebranie
- Ogólne
- Generować
- generujący
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- daje
- Dający
- Go
- cel
- Gole
- Dobry
- Goes
- będzie
- dobry
- wspaniały
- bardzo
- Zielony
- Zarządzanie
- Facet
- Pół
- garstka
- uchwyt
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Zaoszczędzić
- Ciężko
- mający
- wysłuchany
- przesłuchanie
- Serce
- pomoc
- pomocny
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Najwyższa
- historyczny
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- Otwór
- Domy
- Praca domowa
- nadzieję
- Ufnie
- hotel
- GODZINY
- dom
- domy
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- Zranić
- Szum
- pomysł
- natychmiast
- ważny
- in
- Skłonny
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- przemysł
- Informacja
- początkowy
- początkowo
- Inspiracja
- zamiast
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- zainteresowany
- ciekawy
- Wprowadzenie
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- wyspa
- Wyspy
- problemy
- IT
- szt
- styczeń
- Oferty pracy
- podróż
- skok
- Kansas
- Kansas City
- Zapalony
- Trzymać
- kopać
- Dziecko
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- wiedza
- znany
- KUDOS
- Kraj
- gospodarz
- Nazwisko
- Ostatni rok
- prowadzić
- nauka
- Pozostawiać
- Doprowadziło
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- pozwala
- Dźwignia
- LG
- Prawdopodobnie
- Ograniczony
- Lista
- Katalogowany
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- ofert
- wykazy
- mało
- relacja na żywo
- życie
- pożyczka
- miejscowy
- lokalizacja
- lokalizacji
- długo
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- Partia
- Louis
- miłość
- niski
- zrobiony
- konserwacja
- poważny
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzane
- i konserwacjami
- ręcznie
- wiele
- znak
- rynek
- rynki
- dopasowywanie
- Materia
- znaczy
- zmierzyć
- Poznaj nasz
- wzmiankowany
- metoda
- Środkowy
- może
- milion
- nic
- minimum
- Misja
- MLS
- moment
- pieniądze
- monitor
- monitorowane
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- większość
- zmotywowani
- Motywacja
- ruch
- przeniesienie
- wielorodzinny
- wielokrotność
- Nazwa
- Natura
- koniecznie
- niezbędny
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- sieci
- Nowości
- I Love New York
- Stan Nowy Jork
- Najnowszy
- Następny
- normalnie
- numer
- z naszej
- okupacja
- październik
- oferta
- oferuje
- Oferty
- W porządku
- ONE
- koncepcja
- operacyjny
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- Option
- Opcje
- Inne
- Pozostałe
- ogólny
- właściciel
- właściciele
- Pokój
- płatny
- Panika
- Papierkowa robota
- Park
- parking
- szczególny
- partnerem
- Przeszłość
- ścieżka
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- Ludzie
- okres
- osoba
- Osobiście
- faza
- telefon
- Rozmowa telefoniczna
- kawałek
- Miejsce
- Miejsca
- planowanie
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- gra
- Proszę
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- polityka
- muzyka pop
- teczka
- position
- Post
- potencjał
- potencjalnie
- praktyka
- przedstawione
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- wycena
- pierwotny
- prawdopodobnie
- dochód
- wygląda tak
- Program
- Postęp
- obiecujący
- dowód
- dowód koncepcji
- właściwy
- niska zabudowa
- własność
- horyzont
- chronić
- zapewniać
- zakup
- zakupione
- położyć
- Stawia
- Putting
- pytanie
- pytania
- Szybki
- szybko
- królik
- zasięg
- RZADKO SPOTYKANY
- Kurs
- ocena
- stosunek
- dosięgnąć
- osiągnięty
- gotowy
- real
- nieruchomość
- zrealizować
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- rozsądny
- Przyczyny
- uspokajający
- Rekomendacja
- zalecenia
- Refi
- odzwierciedlić
- Bez względu
- Odwyk
- pamiętać
- zdalny
- Wynajem
- Wynajem
- spłata
- reprezentować
- Badania naukowe
- zarezerwowany
- Mieszkańcy
- Zasób
- odpowiedź
- odpowiedzialność
- odpowiedzialny
- Ograniczenia
- detaliczny
- dochód
- przeglądu
- Ryzyko
- droga
- okrągły
- Trasa
- run
- Powiedział
- sprzedaż
- taki sam
- rozkład
- Szkoła
- druga
- widzenie
- wydaje
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- wysyłanie
- rozsądek
- wrzesień
- Serie
- usługa
- zestaw
- Osiadły
- siedem
- Share
- shared
- dzielenie
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- znacznie
- podpisywanie
- podobny
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- SIX
- Sześć miesięcy
- umiejętności
- luźny
- Powoli
- mały
- mniejszy
- So
- Miękki
- sprzedany
- solidny
- rozwiązanie
- kilka
- Ktoś
- coś
- nieco
- gdzieś
- Dźwięk
- mówić
- Mówi
- specjalny
- Specjalność
- specyficzny
- spędził
- Łącza
- Sponsorzy
- rozpiętość
- Arkusz kalkulacyjny
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- pobyt
- Ewolucja krok po kroku
- Cel
- Nadal
- Stop
- historie
- ulica
- Struktura
- Walka
- Studenci
- przedmiot
- Zatwierdź
- składane
- lato
- Wspaniały
- Dostawa
- domniemany
- Brać
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Rozmowy
- podatek
- Podatki
- Technologia
- REGULAMIN
- texas
- Połączenia
- Strefa
- Informacje
- ich
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- w tym tygodniu
- w tym roku
- myśl
- trzy
- Przez
- dokręcanie
- czas
- czasy
- zmęczony
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- tolerancja
- Tona
- Ton
- Tony
- także
- CAŁKOWICIE
- Kontakt
- Turystyka
- w kierunku
- śledzić
- handel
- Transakcje
- tradycyjny
- Transkrypcja
- Przesyłanie
- podróżnych
- ogromnie
- prawdziwy
- SKRĘCAĆ
- Ostatecznie
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- gwarantowane
- jednostka
- Aktualizacja
- w górę
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- wakacje
- wartość
- sprzedawców
- wykonalne
- Wideo
- widoki
- czekać
- chodził
- poszukiwany
- brakujący
- oglądania
- sposoby
- Strona internetowa
- tydzień
- tygodniowy
- tygodni
- powitanie
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- będzie
- skłonny
- w Zimie
- w ciągu
- bez
- pełen zdumienia
- Praca
- pracował
- pracujący
- wypracowanie
- działa
- zmartwiony
- wartość
- by
- dałbym
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- X
- rok
- lat
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero
- Zillow