Nowy proponowany plan podatkowy ma na celu wyeliminowanie giełd 1031

Propozycja prezydenta Bidena Budżet na rok budżetowy 2024 stara się promować szerszy dostęp i lepszą przystępność cenową w opiece zdrowotnej i edukacji, jednocześnie obniżając podatki dla rodzin o niskich dochodach i zmniejszając deficyt, ale proponowane finansowanie pochodzi z podniesienia podatków dla bogatych i wyeliminowania istotnej ulgi podatkowej dla inwestorów w nieruchomości, co prawdopodobnie zostanie odrzucony wręcz przez wielu w Kongresie. 

W zależności od polityki możesz mieć różne rozwiązania dotyczące podatków. Wiele osób może sugerować, że zmiana kodeksu podatkowego na mniej korzystną dla bogatych jest bardziej skomplikowana, niż mogłoby się wydawać. Badania sugerują, że w tym przypadku propozycja Bidena może w sposób niezamierzony zaszkodzić rodzinom z klasy średniej.

W tym artykule przyjrzymy się, jak ta propozycja kodeksu podatkowego może wpłynąć w szczególności na inwestorów na rynku nieruchomości.

Podniesienie podatków dla bogatych

Proponowany budżet zwiększyłby podatki nałożone na bogatych Amerykanów na kilka sposobów. Na przykład:

• Zwiększenie stawki podatku od zysków kapitałowych z 20% do 39.6% dla osób zarabiających co najmniej 1 milion dolarów w dowolnym roku
• Zwiększenie stawki podatku Obamacare z 3.8% do 5% dla osób o dochodach co najmniej 400,000 XNUMX dolarów
• Nałóż minimalną stawkę podatku 25% na 0.01% najbogatszych lub gospodarstwa domowe o wartości 100 milionów dolarów lub więcej
• Zwiększenie stawki podatku od dochodów osobistych z 37% do 39.6% dla osób, które zarabiają co najmniej 400,000 XNUMX dolarów, cofając poprzednią obniżkę podatku 
• Nałóż ograniczenia na maksymalny wkład na konta Roth IRA dla osób, które zarabiają co najmniej 400,000 XNUMX dolarów
• Usuwa podwyższenie podstawy dziedziczenia na wypadek śmierci, wpływające na niezrealizowane zyski kapitałowe przekraczające 5 milionów dolarów (10 milionów dolarów w przypadku współskładających wniosek) 

Należy zauważyć, że choć efektywna stawka podatku dla 1% najwyższego społeczeństwa spadła od lat 1970. osiem razy wyższa niż średnia efektywna stawka podatkowa dla najniższej połowy osób zarabiających – twierdzi Tax Foundation. Ale ponieważ rząd federalny wydał $ 1.38 biliona więcej niż zebrano w dochodach w 2022 r., nie jest zaskakujące, że decydenci rozważają podniesienie stawek podatkowych dla bogatych, zwłaszcza że dysproporcje w majątku były mniejsze w latach, gdy osoby o wysokich dochodach płaciły więcej. Badania przeczy twierdzeniu, że obniżka podatków poprawia gospodarkę, a rząd zbiera mniejsze przychody gdy stawki podatkowe są niższe, zatem podniesienie stawek przynajmniej dla części podatników może okazać się niezbędne.

Podniesienie podatku od zysków kapitałowych powyżej progu ma jednak pewne niezamierzone konsekwencje. Na przykład właściciele domów, którzy zarabiają znacznie mniej niż 1 milion dolarów lub nawet 400,000 XNUMX dolarów rocznie, mogą utknąć w rachunkach podatkowych za sprzedaż domu na gorącym rynku, gdzie dom za milion dolarów nie jest rezydencją – jest to dom jednorodzinny o średniej cenie. Na przykład średnia cena domu w San Francisco wynosi około $ 1.3 mln, nawet po spadku w zeszłym roku. Nawet po wyłączeniu zysków kapitałowych w przypadku głównych domów, właściciel domu, który kupił nieruchomość 20 lat temu na gorącym rynku, może potencjalnie zostać obciążony wyższą stawką w roku sprzedaży. Może to sprawić, że uzyskanie podobnego domu przy dzisiejszych wysokich stopach procentowych kredytów hipotecznych będzie trudne dla osób przeprowadzających się. 

Nie jest jasne, ile osób będzie należeć do tej kategorii. Warto jednak zadać sobie pytanie, czy konieczne będą pewne wyjątki i czy podwyżka podatku od zysków kapitałowych jest najlepszym sposobem na osiągnięcie celów rządu federalnego. Krytycy mówią na przykład o podwyższeniu stawki podatku od zysków kapitałowych zniechęca do oszczędzania. Biuro Budżetowe Kongresu szacuje, że a podatek konsumpcyjny, która zachęcałaby do oszczędzania zamiast wydatków, miałaby największy wpływ na zmniejszenie deficytu – ale to także miałoby wpływ nieproporcjonalny wpływ osoby o niskich dochodach. Nie ma łatwego rozwiązania. 

Eliminacja 1031 wymian

Kolejnym aspektem proponowanego budżetu jest likwidacja 1031 „podobnych” wymian dla inwestorów na rynku nieruchomości, którzy istnieją już od 1921 r. Artykuł 1031 kodeksu podatkowego umożliwia osobom fizycznym odroczenie zapłaty podatku od zysków kapitałowych z tytułu nieruchomości inwestycyjnej poprzez wykorzystanie wpływów ze sprzedaży na zakup podobnej nieruchomości o tej samej lub większej wartości. A arkusz z Białego Domu porównuje ulgę podatkową do „nieokreślonej, nieoprocentowanej pożyczki od rządu” i kategoryzuje ją jako „marnotrawstwo wydatków na specjalne interesy”. 

Wydaje się, że panuje błędne przekonanie, że inwestorzy w nieruchomości są już bogaci i nienasycona chciwością oraz że unikają płacenia godziwej stawki podatkowej, wyzyskując swoich najemców w celu uzyskania większych dochodów. Być może sposób formułowania inicjatyw politycznych utrwala ten stereotyp, ale w zdecydowanej większości przypadków jest to ewidentnie fałszywe stwierdzenie. „Luka” 1031 nie przynosi korzyści wyłącznie bogatym – przynosi korzyści inwestorom w nieruchomości ze wszystkich środowisk. 

Właściciele mamusi i taty są właścicielami 41% wszystkich nieruchomości na wynajem i prawie 73% wszystkich budynków składających się z dwóch do czterech mieszkań. To nie są ludzie zarabiający 1 milion dolarów rocznie – szacunkowy średni roczny dochód wynajmujących wynosi $97,000. Chociaż nieruchomości są często reklamowane jako preferowane narzędzie inwestycyjne dla ultrabogatych, są one również narzędziem dla zwykłych ludzi, pozwalającym zwiększyć swoje oszczędności emerytalne i zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby wysłać dzieci na studia. Drobne oferty niedrogich nieruchomości stanowią większość podobnych wymian. 

Ponadto, Badania naukowe pokazuje, że nie ma nic marnotrawnego w tego rodzaju ulgach podatkowych od wymiany walut – odgrywa ona ważną rolę w zachęcaniu do działalności gospodarczej i rewitalizacji społeczności, a także dodaje $ 97.4 mld w stosunku do PKB Stanów Zjednoczonych w 2021 r. Podobne wymiany zwiększają efektywność inwestycji, tworząc setki tysięcy Nowe prace. Umożliwiają także inwestorom przekształcanie wolnych powierzchni komercyjnych w budynki mieszkalne, do czego należy zachęcać w obliczu dzisiejszego niedoboru mieszkań. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oferuje kilka anegdotyczne przykłady o tym, jak giełdy 1031 umożliwiły inwestorom odmłodzenie społeczności. 

Krytycy twierdzą, że usunięcie giełd 1031 zmniejszyłoby dochody federalne, pogłębiłoby niedobory mieszkań i doprowadziłoby do pogorszenia jakości mieszkań dla najemców, ponieważ właściciele nieruchomości mieliby mniejszą motywację do modernizacji swoich mieszkań za pomocą nowych kuchni i łazienek. Firmy mogą być również zniechęcane do przenoszenia się do budynków, które lepiej odpowiadają potrzebom firmy i pracowników. Choć możliwe, że wprowadzenie ograniczeń na giełdy 1031 mogłoby przynieść korzyści, ich całkowite wyeliminowanie prawdopodobnie miałoby niekorzystny, negatywny wpływ na gospodarkę – wynika z badań. 

Bottom Line

Istnieje mocny argument za podniesieniem podatków dla bogatych w celu finansowania programów socjalnych. Być może nie będzie to jedyny sposób na poprawę mobilności ekonomicznej, wyciągnięcie ludzi z ubóstwa i zmniejszenie różnicy w zamożności, ale jest to potencjalne rozwiązanie – nawet dla niektórych znani miliarderzy wyrazili poparcie dla tego pomysłu.

Jednak w procesie reformowania systemu podatkowego decydenci muszą zachować ostrożność, aby proponowane rozwiązania nie wyrządziły w sposób niezamierzony szkody rodzinom i społecznościom o niskich dochodach i klasie średniej lub inwestorom w nieruchomości, którzy wnoszą pozytywny wkład w gospodarkę.

Nie wiesz, jak zmaksymalizować odliczenia dla swojej firmy zajmującej się nieruchomościami? W Księga Strategii Podatkowych dla Doświadczonego Inwestora Nieruchomości, CPA Amanda Han i Matthew MacFarland dzielą się praktycznymi informacjami, których potrzebujesz nie tylko do rozliczania podatków w tym roku, ale także do przygotowania bieżącej strategii, która znacznie ułatwi kolejny sezon podatkowy.

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.