Finansowanie kreatywne może być potężnym narzędziem, które pomoże Ci zdobyć TWOJĄ pierwszą nieruchomość w torbie. W tym odcinku Ashley i Tony wyjaśniają największe różnice między nimi ciężkie pieniądze, prywatne pieniądze, tradycyjne kredytowanie, a także jakie opcje sprawią, że Twoja oferta będzie nie do odparcia dla sprzedającego!
Witam ponownie w kolejnym Odpowiedź nowicjusza! Jeśli potrzebujesz kapitału na nowy kontraktmożesz rozważyć współpracę z rodzicem. Oczywiście, jak każdy partnerstwo inwestycyjne, bardzo ważne jest, abyś Ty ustrukturyzuj go odpowiednio i uwzględnij wszystkie ważne warunki w swojej umowie. Nasi gospodarze pokażą Ci jak! Zakrywają również refinansowanie wypłaty gotówki szczegółowo, w tym jak to działa i ile pieniędzy możesz wyciągnąć z nieruchomości. W końcu o tym rozmawiają wykorzystując zmarnowaną przestrzeń w telefonie nieruchomości inwestycyjne aby uzyskać większy przepływ gotówki! Czy potrzebujesz ciągnąć pozwolenia? Czy zostaniesz złapany, jeśli tego nie zrobisz? Zostań do końca, żeby się dowiedzieć!
Jeśli chcesz, aby Ashley i Tony odpowiedzieli na pytanie dotyczące nieruchomości, możesz to zrobić zadaj pytanie tutaj, wpis w Real Estate Rookie Grupa Facebooklub zadzwoń do nas pod numer Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Ashley:
To jest odcinek 324.
Tony:
Zwykle, gdy korzystamy z usług naszych prywatnych lichwiarzy, mówimy w stylu „Brak awaryjnych warunków finansowania” i mówimy w stylu „Zamknięcie w ciągu 21 dni”. Dlatego niekoniecznie mówimy: „Hej, to oferta całkowicie gotówkowa”. Ale to właśnie im mówimy: „Hej, szybko zamkniemy działalność i nie mamy żadnych rezerw finansowych”. Dzięki temu nasze oferty są zazwyczaj nieco bardziej konkurencyjne.
Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tu z moim współgospodarzem, Tonym J. Robinsonem.
Tony:
Witamy w podcaście Real Estate Rookie, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu przedstawiamy inspirację, motywację i historie, których musisz wysłuchać, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. Dzisiaj wracamy z kolejną odpowiedzią dla nowicjuszy i odbyliśmy dzisiaj kilka naprawdę dobrych rozmów. Porozmawiamy trochę o możliwościach finansowania, twardych pieniądzach a prywatnych pieniądzach oraz o tym, jakie są różnice i który z nich sprawdza się w każdej sytuacji.
Porozmawiamy o inspekcjach nieruchomości i czasie ich przeprowadzania. Czy powinieneś to robić przed zamknięciem transakcji, w trakcie procesu finalizacji transakcji, a nawet przed złożeniem oferty? Udzielimy Ci na to odpowiedzi. Porozmawiamy także trochę o toaletach spalających ogień i dlaczego warto lub nie należy kupować nieruchomości z tego typu instalacją wodno-kanalizacyjną.
Ashley:
Następnie porozmawiamy o partnerstwie z rodzicami, różnych sposobach faktycznego zorganizowania tego partnerstwa, a następnie o tym, co się stanie, jeśli wejdziesz do nieruchomości, w której jest trochę zmarnowanej przestrzeni, na przykład dwa pokoje dzienne, które mogą być dodatkową sypialnią. Tony i ja opisujemy proces, z którym obaj się spotkaliśmy, oraz nasze zalecenia, w jaki sposób można zarobić więcej pieniędzy na drugim salonie, zamieniając go w sypialnię.
Tony:
W porządku. Zanim przejdziemy do dzisiejszych pytań, chciałbym pogratulować osobie o pseudonimie Dr. Goldstein, która wystawiła nam pięciogwiazdkową recenzję w Apple Podcasts. Doktor Goldstein mówi: „Pouczające i motywujące. Spektakl jest świetny. W przystępny sposób poruszają szeroki zakres tematów związanych z inwestowaniem w nieruchomości. Odcinek 273 zainspirował mnie do spróbowania czegoś nowego. Dwa miesiące później sfinalizowałem umowę i jestem podekscytowany możliwością jej realizacji. Dziękuję Ashley i Tony’emu.”
Kochani, właśnie dlatego tworzymy podcast Rookie, aby zainspirować ludzi takich jak dr Goldstein do usłyszenia tych historii, usłyszenia tych taktyk, usłyszenia tych strategii i podjęcia działań. Jedynym sposobem na znalezienie większej liczby osób do zainspirowania jest otrzymanie większej liczby recenzji podcastu, dzięki czemu dotrze on do większej liczby osób. Jeśli więc należysz do grupy nowicjuszy, zostaw nam uczciwą recenzję na dowolnej platformie, której słuchasz, abyśmy mogli wpłynąć na większą liczbę osób, tak jak dr Goldstein.
Ashley:
Dobra. W tym tygodniu w mediach społecznościowych okrzyki skierowane są do pary zajmującej się wynajmem nieruchomości, Patricka McGratha i jego żony. Stanowią zespół męża i żony w drodze do OGNIA, czyli niezależności finansowej i wcześniejszej emerytury. Mają 35 wynajmów, które nabyli w ciągu ostatnich trzech lat i ponad pięć milionów aktywów. Ale wykonują świetną robotę, dzieląc się swoją podróżą na swojej stronie na Instagramie.
Więc śmiało, daj im follow i sprawdź ich stronę, aby uzyskać motywację, inspirację, a także prawdopodobnie zadać kilka pytań. To jest @RentalPropertyCouple. A jeśli chcesz, aby ktoś pojawił się na Instagramie lub w dowolnym wątku mediów społecznościowych, TikTok, pamiętaj o oznaczeniu Tony'ego i mnie w swoich relacjach na zdjęciu. Użyj hashtaga Real Estate Rookie i w ten sposób znaleźliśmy te niesamowite konta na Instagramie, którymi możemy się z wami podzielić. Wyczyść swój kanał ze śmiesznych memów i zacznij dodawać innych inwestorów na rynku nieruchomości, z którymi możesz się łączyć i nawiązywać kontakty.
Nasze pierwsze pytanie dzisiaj zadał Mike Joseph. "Cześć wszystkim. Do tej pory finansowałem własne transakcje, ale planuję skorzystać z innych krótkoterminowych metod finansowania, takich jak twarde pieniądze, aby szybciej szukać informacji. To bardzo podstawowe pytanie, ale czy finansowanie transakcji przy użyciu twardych pieniędzy jest postrzegane z punktu widzenia sprzedawcy jako równie korzystne jak gotówka?”
„Czy składając ofertę, rezygnujesz z warunkowego finansowania, aby uczynić ją bardziej atrakcyjną dla sprzedającego?” A więc, Tony, porozmawiajmy o tym, co myślisz o używaniu twardych pieniędzy.
Tony:
Tak, to znaczy, na pewno spotykasz ludzi, którzy mówią, że mają „gotówkę”, kiedy kupują za twarde pieniądze. Myślę, że zależy to również od sposobu, w jaki wykorzystujesz te twarde pieniądze. Jeśli są to tradycyjne, twarde pieniądze, być może będziesz musiał pokonać jeszcze kilka przeszkód, szczególnie w zależności od Twojego poziomu doświadczenia. Ale załóżmy, że masz prawdziwego prywatnego lichwiarza, któremu po prostu co kwartał, co miesiąc płacisz czek na odsetki, czy cokolwiek to jest.
I naprawdę masz gotówkę w swoim banku, mimo że technicznie rzecz biorąc jest to pożyczka, jest to trochę łatwiejsze i mniej tarć. Więc myślę, że to zależy, Mike, od tego, jak skonfigurujesz te prywatne pieniądze lub tę twardą transakcję pieniężną, czy czujesz się wyjątkowo komfortowo i pewnie, nazywając to gotówką. Na przykład kupujemy wiele flipów i mówimy, że płacimy gotówką, mimo że korzystamy z długu, ale dzieje się tak dlatego, że mamy prywatnych lichwiarzy, z którymi współpracujemy i w pewnym sensie już mamy finansowanie się ułożyło.
Zatem korzyści płynące z korzystania z twardych pieniędzy w porównaniu z prywatnymi pieniędzmi są takie, że zazwyczaj twoi pożyczkodawcy sprawią, że będzie to trochę łatwiejsze niż tradycyjna, a zwłaszcza pożyczka FHA lub coś w tym rodzaju, prawda? Jeśli możesz przyjść z pożyczką, która ma większe prawdopodobieństwo zamknięcia, myślę, że dla sprzedającego jest to ważniejsze niż sam dług.
Ashley:
Tak, więc w stanie Nowy Jork, kiedy finalizujesz transakcję dotyczącą nieruchomości, musisz korzystać z usług prawników, a wtedy wiąże się to z dużo większą pracą związaną z tytułem prawnym i znacznie trudniej jest uzyskać zastaw od twardych lichwiarzy na rzeczywistej nieruchomości kiedy zamykasz. Tak więc pisałem, że wcześniej była to gotówka, a następnie sprzedawcy pytali, dlaczego prawnicy muszą robić te wszystkie rzeczy, które wyglądają, jakbyś teraz otrzymywał finansowanie.
Nauczyłem się więc nie traktować tego jako gotówki. To po prostu sprawia, że dla sprzedawców staje się o wiele bardziej jasne, że tak, prawnicy będą mieli więcej pracy, co może zająć trochę więcej czasu, jeśli chodzi o zamknięcie transakcji. Zdecydowanie jestem więc po stronie twierdzenia, że otrzymujesz finansowanie. Ale znam mnóstwo innych inwestorów, którzy twierdzą, że jest to gotówka, ponieważ mogą bardzo szybko uzyskać pieniądze od swojego twardego lichwiarza, a przejście przez stan Nowy Jork nie jest tak długim procesem.
Tony:
Tak, zazwyczaj, gdy korzystamy z usług naszych prywatnych lichwiarzy, mówimy w stylu „Brak awaryjnych środków finansowych” i mówimy w stylu „Zamknięcie w ciągu 21 dni”. Zatem niekoniecznie mówimy w stylu: „Hej, to oferta całkowicie gotówkowa”, ale to właśnie im mówimy: „Hej, zamkniemy szybko i nie mamy możliwości finansowania. ” A to zazwyczaj sprawia, że nasze oferty są nieco bardziej konkurencyjne.
Ashley:
Tak, za prywatne pieniądze, zawsze to robiłem, jest to oferta gotówkowa i tak, nie ma w tym przypadku żadnego zabezpieczenia finansowego. Ale w przypadku twardych pieniędzy zacząłem mówić, że to jest tam finansowanie.
Tony:
Tak. Wyjaśnijmy to też, Ash, naszym nowicjuszom, którzy być może nie są zaznajomieni z różnicami. Tak więc istnieje tradycyjna pożyczka, w ramach której udajesz się do Bank of America lub lokalnej kasy pożyczkowej lub tak dalej, aby wyjść i zaciągnąć dług na zakup nieruchomości. Ale jest też bardziej kreatywna strona, w której wykorzystujesz twarde pieniądze lub prywatne pieniądze.
Prywatne pieniądze są prawdopodobnie prostszą opcją. Powiedzmy więc, że Ash i ja jesteśmy przyjaciółmi, to znaczy jesteśmy przyjaciółmi. Ale powiedzmy, że Ashley ma teraz w banku 500,000 500,000 dolarów i znajduję umowę, w ramach której cena zakupu i rehabilitacji wyniesie 500,000 750 dolarów. Mogę więc pójść do Ashley i powiedzieć: „Ashley, spójrz, znalazłem tę ofertę. Całkowity koszt projektu wynosi XNUMX XNUMX dolarów. Myślę, że kiedy skończymy, nieruchomość będzie warta XNUMX dolarów.
Mamy tam trochę kapitału własnego, może 800 dolarów. A ja mówię: „Ashley, czy możesz mi pożyczyć te 500,000 10 dolarów. Będę ci płacił stałe odsetki co miesiąc, co kwartał, a może na koniec projektu w wysokości 50,000%.” Oznacza to, że Ashley będzie otrzymywać 500,000 10 dolarów rocznie ze swoich XNUMX XNUMX dolarów, jeśli zapłacimy jej XNUMX%. Zatem Ashley odpowiada: „Tak, Tony, oczywiście”.
Zatem Ashley albo prześle mi pieniądze za transakcję (to jeden ze sposobów, aby to zrobić), albo może przelać je na tytuł własności i depozyt. Ale w zasadzie Ashley finansuje tę umowę za mnie. Jest to transakcja indywidualna i opiera się na naszych wzajemnych relacjach. To prywatna transakcja pieniężna. Twardy lichwiarz to zazwyczaj osoba prowadząca jakąś działalność gospodarczą.
Zatem nie jest to ktoś, z kim masz bardzo bliską relację osobistą. To ktoś, kto ma stronę internetową i co miesiąc finansuje mnóstwo transakcji. Będą mieli bardzo rygorystyczne wytyczne dotyczące ubezpieczeń. Będą chcieli obejrzeć Twoją nieruchomość. Będą chcieli zobaczyć twoją umowę. Będą chcieli się upewnić, że masz dobry zakres pracy.
Będą chcieli wiedzieć, czy masz dobrego wykonawcę. Chcą mieć pewność, że naprawdę chronią aktywa i swoje pieniądze, ponieważ nie znają Cię osobiście. Zazwyczaj w przypadku twardego lichwiarza opłaty będą wyższe. Być może więc zapłacisz trochę więcej z góry i opłat. Nazywają to punktami. Twoja stopa procentowa może być nieco wyższa niż w przypadku prywatnego lichwiarza, ponieważ jest to biznes dla niego.
Tak więc, jeśli płacisz 6% lub 7% od tradycyjnej inwestycji, może płacisz 12% lub coś takiego za twarde pieniądze, prawda? Nigdy nie używałem twardych pieniędzy. Wiem, że stawki są wyższe, ale zazwyczaj pobierają nieco więcej. Ale twarde pieniądze to biznes, podczas gdy pieniądze prywatne to element skupiający się na relacjach.
Ashley:
Moim zdaniem prywatne pieniądze, jeśli masz do nich dostęp, są zwykle o wiele łatwiejsze i lepsze niż twarde pieniądze.
Tony:
I dlatego nigdy nie korzystałem ciężko, bo mamy dostęp do prywatnych pieniędzy. To brzmi jak: dlaczego miałbym skakać przez obręcze twardego lichwiarza, skoro mogę po prostu pójść drogą prywatnych pieniędzy? Znam kilka osób, które łączą jedno i drugie. Niektórym twardym lichwiarzom to odpowiada, innym nie. Ale powiedzmy, że masz twardego lichwiarza, któremu to nie przeszkadza.
Załóżmy, że masz umowę i musisz wpłacić 100,000 400 dolarów, a twój twardy lichwiarz pokryje pozostałe 100,000 dolarów. Niektórzy twardzi lichwiarze pozwolą ci w zasadzie pozyskać prywatnego lichwiarza, który pokryje te 400 XNUMX dolarów. Zatem, kiedy zajmiesz się tą nieruchomością, nie będziesz miał żadnych pieniędzy. Masz swojego twardego lichwiarza, który oferuje XNUMX dolarów.
Masz prywatnego lichwiarza, który wpłaca 100 dolarów. Łącznie pokrywa to całkowite koszty projektu, a Ty po prostu spłacasz odsetki obu tym osobom. To także jedna z opcji. Powtarzam: nigdy nie poszłam tą drogą, bo wolę zatrzymać wszystko za prywatne pieniądze, ale daje to większy efekt dźwigni, prawda?
I to jest jedyny powód, dla którego o tym pomyślałem, bo, powiedzmy, wychodzę i w pewnym momencie możemy mieć 2, 3 miliony dolarów w postaci prywatnych pożyczek pieniężnych dla różnych osób i to wszystko jest powiązane może z trzema lub czterema nieruchomościami . A teraz wyobraźcie sobie, że wziąłbym te 2 miliony dolarów i wykorzystałbym je jako zaliczkę na kilka trudnych pożyczek pieniężnych.
Mógłbym mieć 10 transakcji na raz, gdybym to rozłożył w ten sposób, ale wiąże się to z większym ryzykiem i większymi kosztami. Więc po prostu zachowujemy prostotę. Wszystkie prywatne pieniądze.
Ashley:
Tak, mam znajomego, który udzielił swojej pierwszej trudnej pożyczki pieniężnej. Tak więc była to właściwie jedna z jego pierwszych nieruchomości na wynajem. Kiedy dostał twardego lichwiarza, a oni zrobili 80%, a potem musiał przynieść pozostałe 20%, ale pozwolono mu uzyskać prywatne finansowanie na 10% tej kwoty. Zatem 10% musiał przedstawić dowód, że pochodziło z jego konta bankowego, a pozostałe 10% mógł pożyczyć od kogoś innego.
A następnie pozostałe 80% zostało pokryte przez twardego lichwiarza. Dobra. Zatem nasze następne pytanie zada Jesse Andhra. Pytanie brzmi, czy możliwe jest przeprowadzenie oględzin nieruchomości przed złożeniem oferty? I tak, tak jest. Tak więc, szczególnie jeśli nieruchomość jest wyłączona z rynku i rozmawiasz bezpośrednio ze sprzedawcą, możesz śmiało poprosić o przeprowadzenie inspekcji.
Problem, jaki widzę w tym przypadku, polega na tym, że jeśli nie jesteście nawet na tym samym poziomie, jeśli chodzi o boisko do piłki nożnej, a mimo to wydacie 500 dolarów na inspekcję, wówczas dajesz im ofertę, a oni mówią: „Nie, właściwie chcemy 100,000 XNUMX dolarów więcej za nieruchomość. To jeden z powodów, dla których lubię najpierw zawrzeć umowę na nieruchomość, zanim pójdę i pokryję koszty inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli nieruchomość znajduje się w MLS, jedna rzecz… inspekcje mogą zająć dużo czasu.
Ostatnia inspekcja nieruchomości, którą przeprowadziłem, zajęła im trzy i pół godziny. To był chyba dom jednorodzinny o powierzchni 1,600 stóp kwadratowych. Trzy i pół godziny. Tak więc zazwyczaj, gdy planujesz pokaz, czas agenta blokuje Twoje 15-minutowe, 30-minutowe okno, w którym będziesz tam, aby obejrzeć dom. Należy zatem jasno określić, że chcesz obejrzeć nieruchomość przez czas, przez jaki była ona poddawana inspekcji, tak aby nie zapraszać innych osób na pokazy.
A na dzisiejszym, gorącym rynku, w momencie wystawienia nieruchomości na giełdzie mogą pojawiać się kolejne pokazy. Oto kilka obaw, które przychodzą mi na myśl, ale byłbym bardzo otwarty i szczery wobec wszystkich, sprzedawców, twojego agenta, ich agenta, kogokolwiek zaangażowanego, że to właśnie chcesz zrobić, to przeprowadzić inspekcję przed faktycznym złożenie oferty, a następnie upewnij się, że jesteś gotowy zapłacić te pieniądze przed złożeniem oferty.
Tony:
Było kilka elementów transakcji dotyczących nieruchomości lub, jak sądzę, niektórzy gracze biorący udział w transakcji dotyczącej nieruchomości, otrzymują wynagrodzenie bez względu na wszystko. Pożyczkodawca otrzymuje zapłatę tylko wtedy, gdy transakcja zostanie zamknięta. Agent nieruchomości otrzymuje wynagrodzenie tylko wtedy, gdy transakcja zostanie sfinalizowana. Ale twojego rzeczoznawcę i inspektora nie obchodzi, czy transakcja zostanie sfinalizowana. Dostają zapłatę z góry za wykonanie usług.
Tak więc, według Ashley, jeśli przeprowadzasz inspekcje każdej nieruchomości, w sprawie której myślisz o złożeniu oferty, może to być bardzo kosztowne. Nie musisz tego robić, Jesse, ponieważ składając ofertę, zazwyczaj masz określoną liczbę dni na należytą staranność. Dobra? Powinieneś więc oprowadzić po nieruchomości lub poprosić swojego agenta o oprowadzenie po nieruchomości lub przynajmniej zrobić zdjęcia lub film instruktażowy, aby dobrze zorientować się w ogólnym stanie nieruchomości.
Na tej podstawie możesz przyjąć pewne założenia: „Hej, jakie rzeczy według tego wstępnego przewodnika uważam za wymagające naprawy, naprawy lub wymiany?” Okres due diligence to Twoja szansa. Teraz, gdy masz już to w ramach umowy, teraz, gdy ty i ten sprzedawca zgodziliście się przynajmniej na początkowy punkt początkowy ceny zakupu, teraz możesz przejść przez to i wykonać bardzo głębokie nurkowanie, aby dostać się za ściany i zrobić, co tylko chcesz co trzeba zrobić, aby upewnić się, że pod maską wszystko jest w porządku.
Ale powodem, dla którego nie musisz wcześniej przeprowadzać inspekcji nieruchomości, jest to, że masz okres należytej staranności w czasie depozytu, aby wycofać się, jeśli pojawi się jakiś duży wydatek lub poprosić sprzedającego o dodatkowy kredyt, jeśli pojawią się dodatkowe rzeczy ten raport z inspekcji. Zazwyczaj do większości moich ofert piszę 14 dni na analizę due diligence. Ashley, co zwykle wkładasz?
Ashley:
Tak więc w przypadku inspekcji naprawdę skróciliśmy ten okres i wykonaliśmy go w ciągu… siedmiu dni to w zasadzie maksimum, jakie jesteśmy w tej chwili w stanie wykonać. Ale powiemy im, że zrobimy to, gdy tylko uda nam się wydostać stamtąd inspektora ds. spraw wewnętrznych. Mój agent przekaże to sprzedawcy i w przypadku kilku naszych ofert faktycznie zadziałało to na naszą korzyść.
Tak więc w przypadku dwóch ostatnich nieruchomości, które oferowałem w MLS i gdzie chciałem je sprawdzić, udało nam się przeprowadzić tę inspekcję w ciągu pierwszych 48 godzin od przesłania im naszej oferty i jej zaakceptowania. Zatem niezwykle kluczową rzeczą było to, że mogliśmy od razu przystąpić do działania. I wiele razy, zanim złożę ofertę, przeprowadzana jest duża część analizy due diligence, którą mogę przeprowadzić już na komputerze, ponieważ stanowi to podstawę mojej oferty.
Drugi element to po prostu inspekcja nieruchomości i rodzaj remontu, który zostanie przeprowadzony, wszystko, co się pojawiło, jaki będzie koszt naprawy. Musimy więc sprowadzić inspektora, co może zająć przeważnie dwa dni. Zwykle wtedy możemy ich przyjąć, czyli dwa dni od momentu, w którym faktycznie o to poprosimy, czyli od przyjęcia naszej oferty, i to w ciągu dwóch dni.
Następnie zwykle potrzebujemy około 12 do 24 godzin po otrzymaniu wyników, aby podjąć decyzję w sprawie oferty. W tym czasie zbieramy koszty wykonania tych napraw i zdobywamy inne informacje na temat nieruchomości, które wyszły podczas kontroli, a które wymagają dalszych badań. Mieliśmy taki, był to domek nad jeziorem i była w nim toaleta ze spalarnią. Więc tutaj to się pali, kochanie.
Tony:
Czy to jest prawdziwe?
Ashley:
Tak. Zatem na tej nieruchomości nie było szamba ani kanalizacji, a były one na sąsiednich posesjach. Musieliśmy więc dowiedzieć się, ile będzie kosztować instalacja szamba. Ale ta toaleta ze spalarnią to tylko toaleta i wychodzi z niej otwór wentylacyjny. Wkładasz kartkę papieru do toalety i tam są bardzo dokładne instrukcje, jak to zrobić.
Tak więc podczas naszej kontroli, nasz agent, faktycznie był tam z agentem sprzedawcy. Ona na to: „OK, sprzedawca pokazał mi, jak to zrobić. Pokażę wam, jak korzystać z tej toalety. I przeszliśmy przez cały proces. Więc wyjmij kartkę papieru i włóż ją do toalety, dobrze? I jest zamknięte, więc widzisz tylko miskę.
A potem idziesz do łazienki i musisz najpierw nacisnąć przycisk, aby ją spłukać. Tak więc otwiera się dno toalety, a papier spada wraz z zawartymi w nim rzeczami. A potem zamyka się z powrotem, kiedy puścisz przycisk, rozpalisz ogień i słychać, jak się tam pali. A potem, jak sądzę, sprzedawca mówił od czasu do czasu, co tydzień, zanim opuszczą dom nad jeziorem, opróżniają popiół.
Ale kiedy byłeś na zewnątrz i spuszczałeś wodę w toalecie, czułeś zapach spalenizny wydobywający się z otworu wentylacyjnego po jednej stronie domu, jeśli byłeś po tamtej stronie domu. Musieliśmy więc przeprowadzić wiele badań na temat tych toalet i stwierdzić: „OK, po pierwsze, jeśli chcemy z nich korzystać jako nasi mieszkańcy i sami cieszyć się domem nad jeziorem, możemy sobie z tym poradzić za cenę, jaką Dostaję to. Ale robić to w formie wynajmu krótkoterminowego, aby spróbować wyjaśnić gościom, jak obsługiwać tę rzecz i…
Tony:
Spaliliby dom. Dom spłonie w pierwszym roku.
Ashley:
Więc tak, to była wielka rzecz. Skończyło się na tym, że straciliśmy nieruchomość, ponieważ przeprowadziliśmy inspekcję, a potem nie mieliśmy jeszcze zgody prawnika, ponieważ minął weekend, a ktoś inny złożył niewidoczną ofertę i faktycznie zaoferował 70,000 XNUMX dolarów więcej niż my. Wzięli to, ale w ramach grzeczności zwrócili nam pieniądze za inspekcję.
Tony:
To super.
Ashley:
To było miłe, ale byłoby o wiele ładniejsze za cenę, jaką mieliśmy kupić tę nieruchomość.
Tony:
Zastanawiam się, czy osoba, która to kupiła, która cię ubiegła, wiedziała o tej sytuacji z płonącą toaletą, ponieważ nigdy wcześniej o tym nie słyszałem.
Ashley:
Tak, i obiekt został zamknięty. Przepłynęliśmy naszą łodzią i widzieliśmy nowych właścicieli na przystani i tak...
Tony:
Tak, to jest dzikie. Najbardziej szalona rzecz, jaką słyszałem podczas inspekcji nieruchomości.
Ashley:
Staraliśmy się więc to zrobić, aby odpowiedzieć na Twoje pytanie w jak najkrótszym czasie, aby w przypadku nie dogadania się w jakiejś sprawie, powiedzieć sprzedającym, w ten sposób nie straciłeś czas. W przypadku obu ofert byliśmy pierwszymi osobami, które zobaczyły nieruchomość, więc od razu podpisaliśmy umowę. Zatem to, co się wydarzyło, miało miejsce w tych okolicznościach i faktycznie była to lista kieszonkowa.
Nawet jeszcze tego nie wymienili. A potem, po raz drugi, nigdy nie pozostawili sprawy w oczekiwaniu. Powiedzieli tylko, że opóźniają pokazy. Więc najpierw musimy to zobaczyć. Od razu przedstawiliśmy naszą ofertę i wstrzymali pokazy. I dlatego zgodziliśmy się przyspieszyć inspekcję i w ogóle, żeby nie musieli odkładać sprawy na czas, a potem nie zgadzamy się na inspekcję, a potem nieruchomość ponownie trafia do wykazu, co może odcisnąć piętno na nieruchomości .
Jest to także technika negocjacji, kiedy składasz ofertę, jeśli wiesz, że jesteś jednym z pierwszych i mówisz: „Nie musisz odkładać sprawy do czasu, aż nasza oferta zostanie złożona, my to zrobimy”. dzieje się to tak szybko, że po prostu trzeba przełożyć pokazy o kilka dni lub cokolwiek innego. Ale upewnij się, że dostałeś umowę i zgodę prawnika na podpisanie umowy, ponieważ była to dla nas zdecydowanie duża lekcja, której się nauczyliśmy.
Tony:
Zwariowany. Dostałeś wideo? Musisz mi wysłać film przedstawiający tę ziejącą ogniem toaletę, jeśli masz?
Ashley:
Tak. Jestem pewien, że mamy jedno na wszystkich zdjęciach, które zrobiliśmy. Tak. Dobra. Następne pytanie zadał Will Kilby. „Szukam domu do przekształcenia, a moi rodzice zaproponowali, że będę wspólnikami finansowymi. Chciałbym zarządzać transakcją, a następnie podzielić zyski. Jak miałbym skonstruować tego typu umowę? Po prostu znajdź pożyczkę i poproś o sfinansowanie renowacji.
„Mogliby to kupić za gotówkę, ale czuję, że byłoby to większym problemem, gdy nie chcę ryzykować tak dużej ilości pieniędzy moich rodziców. Wszelkie wskazówki będą naprawdę mile widziane.” Cóż, Willu.
Tony:
Najpierw powiedział magiczne słowo. Za każdym razem, gdy ktoś powie to słowo w podcaście, musimy rzucić egzemplarz książki. Ale Will, powinieneś przeczytać „Real Estate Partnerships” napisane przez Ashley Kehr i Tony’ego J. Robinsona. Tak więc, dla tych, którzy jeszcze nas nie słyszeli, mówimy o tym bez przerwy, ale Ash i ja napisaliśmy razem książkę zatytułowaną Partnerstwa w zakresie nieruchomości. Rozpoczęło się 10 sierpnia.
Tak więc, słuchając tego odcinka, powinieneś go kupić wszędzie, ale odwiedź stronę bigpockets.com/partnerships. Dużo mówimy o strukturach partnerskich. Ale Ash, jak sądzę, jaka jest twoja początkowa rada dla Willa w oparciu o pytanie, jak ustrukturyzować ten konkretny rodzaj partnerstwa?
Ashley:
Tak, więc myślę, że pierwszą rzeczą, którą musisz zdecydować, jest to, czy zamierzasz pójść po pożyczkę, a potem tylko sfinansować od nich remont, czy też będzie to po prostu zakup za gotówkę, a oni sfinansują prace remontowe. To pierwsza rzecz, o której musisz zdecydować. I tak, istnieje duże ryzyko, że przeznaczą swoje pieniądze na nieruchomość, ale istnieje również duże ryzyko uzyskania pożyczki, na której mogliby stracić na remoncie.
Zatem myślę, że jeśli wiesz, że masz dostęp do pożyczki, którą możesz otrzymać, niezależnie od tego, czy jest to twardy lichwiarz, czy może inny prywatny lichwiarz, ale tak czy inaczej, powinieneś czuć się komfortowo i pewnie, podchodząc do transakcji, której nie zamierzasz stracić pieniądze, a twoi rodzice nie stracą. Najważniejszą rzeczą, o której myślę, jest upewnienie się, że niezależnie od tego, jaką strukturę zrobisz, będzie ona na piśmie i wszystko będzie jasne.
Jeśli dla Twoich rodziców jest jasne, że jest to ryzyko, jest to inwestycja i nie mają gwarancji, że otrzymają środki pieniężne, i że podzielisz się z tego zyskami. Widzę tutaj dwa sposoby, w jakie można to ustrukturyzować. Może to być po prostu spółka partnerska, w ramach której pożyczą ci pieniądze, a ty zapłacisz im miesięczny procent odsetek i mają gwarancję zwrotu pieniędzy, a jeśli nie sprzedasz ich za to, co myślisz, nadal będziesz im winien te pieniądze.
Po drugie, będziecie wspólnikami kapitałowymi, w których wasi rodzice i ty, powiedzmy, podzielicie się po 50 do 50, a oni włożą pieniądze. Kiedy dom się sprzeda, może po prostu dostaną swoje pieniądze z powrotem, a potem podzielicie się między wami tym, co zostało. Jeśli chodzi o procent zysków, sprawdziłbym, ile czasu i energii będziesz musiał faktycznie poświęcić na zarządzanie transakcją.
Czy zamierzasz pozyskać ofertę, czy ją znajdziesz? Będziesz zarządzał kontrahentami? Czy rzeczywiście zamierzasz wykonywać jakąkolwiek pracę samodzielnie? Myślę więc, że odgrywa to dużą rolę w tym, ile procent powinieneś faktycznie przyjąć. Jeśli ostatecznie otrzymasz pożyczkę, a dług będzie na Twoje nazwisko, będzie to również miało znacznie większy wpływ na wagę tego, co wnosisz do stołu, a to zdecydowanie powinno zwiększyć Twój procent.
Jeśli zamierzasz uzyskać pożyczkę w imieniu swoich rodziców, zdecydowanie zwiększa to to, co wnoszą do stołu. Więc to są rzeczy, którym bym się przyjrzał. Poza tym musisz wiedzieć, czego chcą od tego twoi rodzice, zanim podejmiesz decyzję, w którą stronę pójść, czy chcą uzyskać zyski, czy po prostu chcą otrzymać ustaloną kwotę, może miesięczną płatność lub zakończyć, gdy projekt zostanie ukończony, chcą po prostu mieć procent, który dostaną od pożyczenia ich pieniędzy.
Tony:
Myślę, że osobiście wolę, aby było to po prostu partnerstwo oparte na długach. Daje stały, prawie gwarantowany zwrot dla partnera finansowego, a następnie pozwala Tobie, osobie faktycznie zarządzającej transakcją, uzyskać wszystkie korzyści. I co zabawne, Will, moja mama jest tak naprawdę prywatną lichwiarką na jednym z moich flipów. Myślę, że mieliśmy w kolejce dwóch prywatnych lichwiarzy i brakowało nam tylko trochę.
Skontaktowałem się więc z mamą, miała wtedy trochę gotówki i zgłosiła się jako prywatna lichwiarka. Zapłaciliśmy jej i kazali nam wypełnić te same dokumenty, które wypełniali nasi inni prywatni lichwiarze. Nagrała je i miała weksel, miała akt powierniczy i wszystko zostało zarejestrowane w starostwie. I zapłaciliśmy jej, myślę, że wtedy dostaliśmy 10% odsetek.
Dlatego potraktowaliśmy ją w taki sam sposób, jak wszystkich innych prywatnych lichwiarzy. Zatem wszystko, co powiedziała Ashley, jest trafne. Ale mnie osobiście zawsze podobał się pomysł spółki dłużnej w przypadku flipów, a następnie spółek kapitałowych, bardziej w przypadku długoterminowych sytuacji typu całościowego.
Ashley:
Następnie sprawdziłbym także, jakie będzie zaangażowanie twoich rodziców. Czy będą to tylko partnerzy pieniężni, czy też przyjdzie twoja mama i powie: „Nie, nie, nie ta płytka. Zwróc to. Ta płytka też będzie wyglądać lepiej.” Więc-
Tony:
Być może jest to również jeden z powodów, dla których warto to zrobić w ramach spółki zadłużonej, aby twoi rodzice nie mogli… ponieważ każdy rodzic chce w jakiś sposób, w kształcie lub formie wychowywać swoje dziecko. Więc myślę: Will, musisz zadać sobie pytanie, czy chcesz, aby twoi rodzice próbowali ci powiedzieć, tak, o wyborze płytek, podłogi i tak dalej?
Ashley:
Być może byłaby to korzyść, gdyby mieli partnera kapitałowego, a może twój tata jest bardzo przydatny, ponieważ mógłby przyjść i być w stanie pomóc w niektórych sprawach. Zatem jest tam wiele zmiennych, na które warto zwrócić uwagę. Ale, jak powiedział Tony, robienie tego… struktura zadłużenia jest zdecydowanie znacznie czystsza.
A potem, robiąc to w drugą stronę, sporządź listę ról i obowiązków, które wszyscy wykonują, i dolicz do tego kwotę w dolarach, a następnie ile gotówki przynoszą, podaj procent, kto otrzyma pożyczkę i dołóż do tego też procent. Dobra. Następne pytanie zadał RJ Elbers. Załóżmy, że dom ma dwa salony i chciałem zamienić jeden z nich w dodatkową sypialnię, dodając ścianę.
Jak zwykle przebiega proces osiągnięcia tego celu? Czy muszę uzyskać pozwolenia, czy mogę po prostu zatrudnić wykonawcę do dobudowania ściany? Poza tym, jeśli ktoś już to zrobił, ile to zazwyczaj kosztuje? Tony, czy kiedykolwiek robiłeś to w ramach wynajmu krótkoterminowego?
Tony:
Tak. To znaczy nigdy tego nie robiliśmy, ale zrobiliśmy to w ramach większego remontu nieruchomości. I właściwie jedyny raz, kiedy dodaliśmy sypialnie, to zabawna historia, to taki, że poprzedni właściciel… to był dom z trzema sypialniami, a poprzedni właściciel zburzył wszystkie ściany pomiędzy wszystkimi trzema sypialniami. Były one ustawione w konfiguracji L.
Więc był korytarz, a tu było dwoje drzwi, a tu jedne drzwi. Więc to było duże L, a ona po prostu wyburzyła wszystkie ściany i miała tylko jedną dużą, masywną sypialnię główną. Więc po prostu wróciliśmy i postawiliśmy ściany z powrotem na miejscu. Więc to był jedyny raz, kiedy to zrobiliśmy. Do kilku naszych obiektów dodaliśmy dodatkowe łazienki.
I za pierwszym razem, gdy dodaliśmy łazienkę, nie zdobyliśmy pozwolenia i miasto skończyło, tak się złożyło, że przejeżdżałem obok tej nieruchomości ze wszystkich naszych posiadłości i widziałem, jak trwają prace. Musimy przerwać porządek pracy. Musiałem faktycznie wyciągnąć pozwolenia na tę nieruchomość.
Więc myślę, RJ, że najbezpieczniejszym i najłatwiejszym założeniem jest to, że kiedy już zorientujesz się, że chcesz dodać dodatkową powierzchnię, sypialnie, łazienki, cokolwiek to jest, pojedziesz do swojego miasta, pojedziesz do swojego hrabstwa i powiesz: „Hej, oto, co chcę zrobić.” Powiedzą: „Hej, potrzebujemy tego dokumentu, tego dokumentu, tego dokumentu”. Przekaż im te rzeczy.
A jeśli chcesz uniknąć ryzyka zamknięcia przez miasto i znalezienia się na ich niegrzecznej liście, po prostu zabierz te pozwolenia z góry. Ułatwi Ci to trochę ten proces.
Ashley:
Tak, i to na pewno może zależeć od miasta, które lubisz, jeśli chodzi o...
Tony:
To prawda.
Ashley:
… jakich właściwie zezwoleń potrzebujesz. Zatem w sytuacji Tony’ego dodanie łazienki i pozwolenie na instalację wodno-kanalizacyjną oznacza dodanie nowej instalacji wodno-kanalizacyjnej do nieruchomości. Ale w tej sytuacji, jeśli chodzi o nieruchomości, które wykonałem, funkcjonariusze organów ścigania nie potrzebowali pozwolenia na dobudowanie ściany stanowiącej tylko sypialnię, ponieważ tam nie ma, szczególnie jeśli nie ma tam prądu...
Tony:
Brak prądu. Tak.
Ashley:
… w trakcie realizacji lub brak instalacji wodno-kanalizacyjnej
Tony:
Instalacja wodociągowa.
Ashley:
… i dosłownie stawiasz mur. Jedną z rzeczy, które być może będziesz musiał rozważyć, jest dodanie szafy, aby uczynić z niej legalną sypialnię w nieruchomości. Zatem po prostu zadzwonię do funkcjonariusza odpowiedzialnego za egzekwowanie przepisów i zapytam, ale zazwyczaj w takiej sytuacji nie widzę potrzeby uzyskiwania pozwolenia, ponieważ jest to po prostu ściana wznosząca się w górę. A jeśli nie będziesz podłączał do niego żadnego nowego źródła prądu, na przykład gniazdka czy czegoś w tym rodzaju, nie będziesz musiał uzyskiwać pozwolenia.
Tony:
Tak. I tak jak powiedziałeś, myślę, że to zależy również od miasta lub hrabstwa, w którym się znajdujesz. Zeszłego lata byliśmy w części północno-zachodniego Arkansas i oglądaliśmy tam kilka nieruchomości. A agenta, który nas oprowadzał, zapytaliśmy o proces wydawania pozwoleń. On na to: „Och, w tym hrabstwie nie ma procedury wydawania pozwoleń”. A my pytamy: „Co masz na myśli?”
On na to: „Tak, jeśli jesteś właścicielem ziemi, możesz zbudować, co chcesz”. A my na to: „Co?” To prawie mnie zdenerwowało, żeby w ogóle tam kupować, bo nie masz pojęcia, co będziesz robić...
Ashley:
Nie wiesz, co dostaniesz, tak. Nowy rozwój, możliwości są nieograniczone. Kiedy już zrobi się naprawdę wieś, gdzie ja też mieszkam, miasta nawet w mojej okolicy powiedzą: „Wymagane pozwolenie na budowę”, ponieważ wiele innych miast nie ma… nie trzeba mieć pozwoleń na budowę ani nic podobnego To. Więc miasto też powiedziało: „Jestem tam” i „Witajcie w tym mieście”. A potem będzie napisane pozwolenie na budowę.
Tony:
Pozwolenie na budowę. Tak.
Ashley:
Tak. I ostatnia część tego pytania: ile to zazwyczaj kosztuje? Tak więc, kiedy robisz ten projekt, jest to obramowanie, więc będziesz musiał zapłacić za drewno, w zależności od tego, jak dobrze jest, musisz włożyć kołki i oprawić je. A wtedy będziesz musiał. Zakładam, że to nie jest ściana zewnętrzna. Więc nie potrzebujesz na nim żadnej izolacji. A potem będziesz potrzebować płyt kartonowo-gipsowych po obu stronach ściany.
Największym wydatkiem jest wynajęcie wykonawcy, który wróci i dokończy montaż płyty gipsowo-kartonowej. Tak więc, nawet jeśli mogliby to oprawić, mogą powiesić płytę gipsowo-kartonową, okleić taśmą i zagruntować oraz wykończyć płytę gipsowo-kartonową, co w rzeczywistości będzie największą stratą czasu lub czasochłonnością wykonawcy, ponieważ będzie musiał poczekać, aż błoto wyschnie a potem będą musieli wrócić i to przeszlifować.
A potem być może będą musieli wrócić i ponownie zabłocić, a następnie przeszlifować. Ale na szczęście, ponieważ prawdopodobnie tak powinno być… prawdopodobnie mógłbyś zrobić dwie deski, może trochę więcej w ścianie, w zależności od jej wielkości. Patrzę tylko na ścianę za mną i to byłoby jak dwa kawałki płyty gipsowo-kartonowej. Jednak największą stratą czasu byłoby zatrudnienie wykonawcy, który musiałby wracać wielokrotnie.
To nie jest coś, co mogliby ukończyć w jeden dzień. A potem obraz, mam na myśli, że prawdopodobnie mógłbyś go pomalować sam, albo po prostu gdy wyschnie, wykonawca po prostu by go pomalował w ciągu jednego dnia, chyba że potrzebne byłyby nowe warstwy. Ale ponieważ jest to zupełnie nowa płyta gipsowo-kartonowa, najprawdopodobniej nie będziesz potrzebować dwóch warstw.
Tony:
Tak, właściwie nigdy nie robiłem tego jako osobnego projektu. Zawsze obejmowało to pełną rehabilitację jelit. Wydajemy więc 100,000 XNUMX dolarów na renowację super starego domu. Nie mogłem więc nawet oszacować, ile będzie kosztować wykonanie jednej ściany w jednej sypialni.
Ashley:
Tak, właściwie to mieliśmy… Chciałem dzisiaj zrobić z tego film na Instagramie. Wczoraj wieczorem lokator złożył wniosek o konserwację, mówiąc: „Bardzo mi przykro, upadłem, potknąłem się o odkurzacz i zrobiłem dziurę w ścianie. Czy możesz przyjść i to naprawić?” A potem powieś zdjęcie i zobaczysz dosłownie dużą dziurę w ścianie i płycie gipsowo-kartonowej. Dlatego konserwator dał jej znać, że wpadnie, żeby obejrzeć usterkę w poniedziałek lub jakikolwiek inny dzień, aby oszacować koszt naprawy.
A ona była przerażona: „Co masz na myśli, mówiąc, że muszę za to zapłacić? To był wypadek.” A on na to: „Tak, niestety, ponieważ spowodowałeś szkody w mieniu, które musisz zapłacić, aby je naprawić. Możesz skorzystać z usług innego, zatwierdzonego przez nas wykonawcy, który wykona naprawę za Ciebie, w przeciwnym razie ja przyjadę i to zrobię.
I tak otrzymaliśmy długi e-mail od mieszkańca do zarządcy nieruchomości, w którym pisano tylko: „Ona nie ma pojęcia, jak to naprawić. Sama nie jest w stanie tego naprawić. Powinna zapłacić.” A my się po prostu śmiejemy. I tak niektórzy czasami będą zdezorientowani, że mieszkanie w mieszkaniu oznacza, że są w tym ośrodku z pełną opieką. A mimo to, założę się, że gdybyś był w placówce z pełną opieką, zrobiłbyś dziurę w ścianie, co też byłoby widoczne na twoim miesięcznym rachunku.
Tony:
Całkowicie.
Ashley:
Ale tak, więc coś takiego pojawiło się dzisiaj. Ale kiedy się nad tym zastanawialiśmy, OK, ile za to bierzemy, ponieważ wykonanie tej łatki jest bardzo czasochłonne, ponieważ trzeba do niej wracać wiele razy, aby faktycznie dokończyć szpachlowanie płyty gipsowo-kartonowej, a następnie pomaluj go, a właściwie pomaluj też mecz. To ktoś, kto mieszka tam chyba od 10 lat.
Z tego co wiem, farba zmieniła się przez te 10 lat. Ale będziemy musieli pobrać próbkę i dopasować ją do Sherwin-Williams i tak dalej. Ale prawdopodobnie naprawa będzie kosztować tyle samo, bez samej robocizny. Mieliśmy wykonawców, którzy nie wykonaliby tak drobnego zadania, ponieważ musieliby wracać cztery lub pięć razy, ale i tak jest to niewielka rzecz do zrobienia. Tak.
Tony:
Zabawna historia, jako dziecko zrobiłem dwie dziury w płycie gipsowo-kartonowej. Byłem w… przez całe gimnazjum, to było to samo mieszkanie, w którym mieszkaliśmy ja i moja mama, a pierwsza dziura była w mojej sypialni. Ja i moi przyjaciele mocowaliśmy się w moim pokoju i jedno z nas rzuciło się na ścianę, a jedno z naszych kolan przebiło płytę gipsowo-kartonową.
I to samo wydarzyło się na dole. Mocujemy się na dole i wpadamy na płytę gipsowo-kartonową, która też tam pęka. Tak czy inaczej współczuję twojemu najemcy.
Ashley:
Czy pamiętasz, co się stało? Czy twoja mama musiała zapłacić firmie zarządzającej nieruchomością, żeby to naprawiła, czy też zleciła to komuś?
Tony:
nie pamiętam. nie pamiętam. Tak, jako dziecko, rzeczy po prostu dzieją się masowo.
Ashley:
Tak, nie.
Tony:
Tak. Muszę ją jednak zapytać. Spodobało mi się: „Hej, musiałeś za to zapłacić?”
Ashley:
Tak tak. Jednym z powodów, dla których też chcę zrobić tę rolkę, jest sprawdzenie, czy się mylę? Czy rzeczywiście jest to coś, co powinno zostać uwzględnione? Ale nie sądzę.
Tony:
Nie. Tak, płyty gipsowo-kartonowe to jedna z tych rzeczy, które powinny pozostać w takim samym stanie po wyprowadzce najemcy.
Ashley:
Dokładnie.
Tony:
Płyta gipsowo-kartonowa nie rozpada się sama w magiczny sposób. Tak.
Ashley:
A także myślę o tym, OK, gdybyś miał własny dom, co byś zrobił? Zadzwoniłbyś do kogoś i zapłacił. Rozumiem, że mieszkasz w mieszkaniu, bo więcej rzeczy jest załatwionych, wliczonych w cenę, ale-
Tony:
Teraz musisz zaktualizować umowę najmu. Rozumieją, że uszkodzenia płyt kartonowo-gipsowych nie są uwzględnione w żadnych naprawach, które miały miejsce.
Ashley:
Mamy tam listę kontrolną dotyczącą przeprowadzki, dotyczącą tego, za co zostaniesz obciążony opłatą za naprawę dziury, kiedy się wyprowadzisz. To jest dobry pomysł. Może po prostu odpuszczę te ceny, gdyby się wyprowadzali i była w tym luka i tyle byśmy pobierali. Tak, to dobry pomysł.
Tony:
Proszę bardzo. Problem rozwiązany.
Ashley:
OK, kolejna odpowiedź nowicjusza. W zeszłym tygodniu musiałem przejąć zadanie zadawania pytań, a dzisiaj także Tony odpowiada na wszystkie moje pytania. No cóż, mamy czas na jeszcze jedno pytanie. Weźmy więc pytanie Austina. "Co u was? W tej chwili jestem prawdziwym nowicjuszem w inwestowaniu w nieruchomości.” Witamy, Austinie. Cieszymy się, że jesteś w tej społeczności.
„Myślę, że wiem już dużo o nieruchomościach, przynajmniej jak działają niektóre procesy i liczby. Kocham liczby. Jestem inżynierem. Ciekawi mnie jednak, jak działa refinansowanie w formie wypłaty gotówkowej. Kiedy bierzesz refinansowanie w formie wypłaty, czy spłacasz kredyt hipoteczny na kwotę, którą zaciągnąłeś, czy na cały ARV domu? Doceniam tę fajną grupę.” Świetne pytanie, Austinie.
Tony:
Jest kilka różnych sposobów, prawda? Powiedzmy, Austin, to, a ja spróbuję użyć tutaj okrągłych liczb, żeby było to trochę łatwiejsze do zrozumienia dla ludzi. Załóżmy, że Austin kupuje dom i całkowity koszt jego zakupu i remontu wynosi 60,000 60,000 dolarów. Zatem XNUMX XNUMX dolarów to każdy dolar, który Austin włożył w tę nieruchomość. I powiedzmy, że zapłacił gotówką.
Za zakup i remont tej nieruchomości zapłacił 60,000 100,000 dolarów w gotówce. Następnie Austin wychodzi i otrzymuje wycenę nieruchomości. Poprosił więc kogoś o wyrażenie opinii na temat wartości rynkowej tej nieruchomości. I mówią: „Austin, twój dom jest wart 60,000 100,000 dolarów”. Więc włożył 40,000 XNUMX dolarów, dom jest wart XNUMX XNUMX dolarów. Dobra. Zatem obecnie posiada kapitał w wysokości XNUMX XNUMX dolarów.
Ashley:
A ja tylko zaznaczę, że wspomniał o ARV, czyli wartości po naprawie. Więc to właśnie zostało ocenione w jego sytuacji. Zatem ARV może być Twoim celem w zakresie tego, za co chcesz wycenić nieruchomość, lub może to być cel, za jaki chcesz sprzedać nieruchomość, jeśli odwracasz dom.
Tony:
Zatem ARV jest ważny, gdy otrzymujesz pożyczkę, ponieważ większość pożyczkodawców nie pożyczy Ci pełnej szacowanej wartości lub ARV na nieruchomość. Zatem w sytuacji Austina dom jest wart, jest wyceniony, wyceniany jest na 100,000 20 dolarów. Większość pożyczkodawców da ci tylko w zależności od rodzaju długu, jaki dajesz, ale jeśli powiesz, że otrzymujesz produkt inwestycyjny, może będziesz miał XNUMX%, prawda?
Chcą więc zachować co najmniej 20% udziałów w nieruchomości. Oznacza to, że za 100,000 80 dolarów dadzą ci 80% tej kwoty w formie pożyczki. Oznacza to, że będziesz w stanie zdobyć 100,000% ze 80,000 100,000 USD, czyli 80 80,000 USD. W tym przykładzie ponownie zresetuję tabelę. Dom jest wart 60,000 XNUMX dolarów. Bank jest skłonny pożyczyć Ci XNUMX% kwoty, czyli XNUMX XNUMX USD. Austin włożył w tę nieruchomość XNUMX XNUMX dolarów w gotówce. Dobra?
Ma więc do dyspozycji 20,000 60 dolarów. 80 do 80,000 to equity, z którego może skorzystać. Zatem Austin może udać się do banku. Udaje się do dowolnej miejskiej kasy pożyczkowej lub do banku Main Street i mówi: „Austin, mam tu pożyczkę na 60,000 20,000 dolarów”. Jest to refinansowanie w formie wypłaty, ponieważ otrzyma pełny czek gotówkowy, spłaci swoje XNUMX XNUMX dolarów, które włożył w transakcję, i odejdzie z dodatkowymi XNUMX XNUMX dolarów.
To jest, jak sądzę, proces refinansowania w formie wypłaty. Oznacza to, że spłacasz wszystkie pieniądze, które początkowo włożyłeś w tę nieruchomość, i możesz zatrzymać resztę pieniędzy do kwoty, jaką bank jest skłonny Ci pożyczyć.
Ashley:
Zatem scenariusz podany przez Tony’ego to świetny przykład, który zadziała, jeśli dostaniesz pożyczkę na początkowe 60,000 60,000 dolarów. Być może pożyczyłeś te pieniądze od przyjaciela lub twardego lichwiarza. Nadal miałbyś scenariusz refinansowania w formie wypłaty, ponieważ płacisz 20,000 XNUMX dolarów twardemu lichwiodawcy, a następnie bierzesz te XNUMX XNUMX dolarów w gotówce.
Zatem za każdym razem, gdy pojawiają się pieniądze, których nie trzeba nikomu zwracać, nazywa się to refinansowaniem w formie wypłaty. Zatem w tym scenariuszu, w którym być może pożyczyłeś pieniądze od mamy, aby to zrobić i nie było żadnego zastawu, tak naprawdę nie ma żadnych zapisów, ona po prostu dała ci pieniądze, cała ta kwota w dolarach będzie naprawdę uważana za refinansowanie w formie wypłaty, ponieważ nie ma żadnych zapisów dotyczących faktycznego refinansowania kredytu hipotecznego.
Gdzie, jeśli poszedłeś i dostałeś twarde pieniądze na nieruchomość i dostałeś te 60,000 60,000 dolarów, a wziąłeś tylko 40,000 40 dolarów i zostawiłeś te XNUMX XNUMX dolarów, to XNUMX% kapitału z powrotem w nieruchomości i tego nie tknąłeś, to byłby to po prostu refinansować, ponieważ po prostu spłacasz drugi kredyt hipoteczny, który miałeś na nieruchomości, czyli twarde pieniądze.
Tony:
A potem chcę tylko wyjaśnić kilka ostatnich fragmentów jego pytania. Mówi więc: „Kiedy bierzesz refinansowanie w formie wypłaty, czy spłacasz kredyt hipoteczny od kwoty, którą zaciągnąłeś, czy od całego ARV?” A to tylko kwota kredytu hipotecznego, który zaciągnąłeś. Wracając do przykładu, zaciągnąłeś pożyczkę na 80,000 80,000 dolarów, więc Twoje spłaty kredytu hipotecznego będą oparte na 100,000 XNUMX dolarów, a nie na ARV wynoszącym XNUMX XNUMX dolarów.
Ashley:
I to było również nasze ostatnie pytanie dzisiaj. Dziękuję bardzo za to, że zawsze przesyłacie świetne pytania. Uwielbiamy na nie odpowiadać. Zawsze wymyślacie różne rzeczy i bardzo nam się to podoba. Możesz więc zadać więcej pytań na stronie bigpockets.com/reply. I jak zawsze, zostaw nam recenzję lub ocenę na swojej ulubionej platformie podcastów. Będzie nam również miło, jeśli zasubskrybujesz nasz kanał YouTube.
I jeszcze ostatnia wtyczka: nasza książka o partnerstwie w branży nieruchomości, która właśnie ukazała się w sierpniu, jest bardzo podekscytowana i jest dostępna na bigpockets.com. Możesz użyć kodu Ashley lub Tony, aby uzyskać zniżkę. Dziękuję bardzo za wysłuchanie. Wracamy w środę z gościem. Zobaczymy się wtedy.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Korzystanie z kreatywne finansowanie aby oferta była bardziej atrakcyjna dla sprzedającego
- Największe zalety i wady tradycyjne kredytowanie, ciężkie pieniądze, prywatne pieniądze (i kiedy którego użyć)
- Współpraca z rodzicami i kluczowe warunki, które należy uwzględnić w umowie
- Kiedy zlecić kontrolę zanim złożenie oferty na nieruchomości
- Dodanie nowego pokoju w Twoim domu (i kiedy POTRZEBUJESZ pozwolenia na ściąganie)
- Jak działa refinansowanie typu cash-out i ile pieniędzy możesz wyciągnąć
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- $3
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- zaakceptowany
- akceptując
- dostęp
- dostępny
- wypadek
- realizowane
- Konto
- Konta
- nabyty
- nabywanie
- Działania
- rzeczywisty
- faktycznie
- Dodaj
- w dodatku
- dodanie
- Dodatkowy
- Korzyść
- Rada
- Po
- ponownie
- Agent
- Umowa
- przed
- AIR
- Wszystkie kategorie
- dopuszczać
- dozwolony
- pozwala
- prawie
- już
- również
- zawsze
- am
- Ameryka
- ilość
- an
- i
- Inne
- odpowiedź
- każdy
- ktoś
- wszystko
- nigdzie
- Apartament
- pociągający
- Apple
- wycenę
- Rzeczoznawca
- doceniać
- zatwierdzenie
- zatwierdzony
- SĄ
- Arkansas
- na około
- AS
- zapytać
- pytanie
- kapitał
- Aktywa
- Założenia
- At
- adwokat
- atrakcyjny
- publiczność
- Sierpnia
- Austin
- autor
- uniknąć
- z dala
- Niemowlę
- z powrotem
- torba
- Bank
- konto bankowe
- Bank Ameryki
- na podstawie
- podstawowy
- Gruntownie
- podstawa
- BE
- bo
- staje
- być
- zanim
- za
- jest
- Korzyści
- Zakład
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- Duży
- Najwyższa
- Rachunek
- Bit
- Bloki
- łódź
- książka
- granica
- pożyczać
- zapożyczone
- Pożyczanie
- obie
- Obie strony
- Dolny
- kupiony
- marka
- Brand New
- przerwa
- oddychania
- przynieść
- Bringing
- Zepsuł się
- budować
- Budowanie
- Pęczek
- palić
- spalony
- palenie
- oparzenia
- biznes
- ale
- przycisk
- kupować
- Zakup
- Kupuje
- by
- wezwanie
- nazywa
- powołanie
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- Może uzyskać
- który
- Gotówka
- złapany
- powodowany
- pewien
- zmieniony
- Kanał
- opłata
- naładowany
- ZOBACZ
- okoliczności
- Miasto
- odkurzacz
- jasny
- Zamknij
- zamknięte
- Zamyka
- zamknięcie
- Współprowadzący
- kod
- Zbieranie
- COM
- połączyć
- kombajny
- jak
- byliśmy spójni, od początku
- wygodny
- przyjście
- komunikować
- społeczność
- sukcesy firma
- konkurencyjny
- kompletny
- komputer
- Obawy
- warunek
- pewność
- systemu
- zmieszany
- Skontaktuj się
- Wady
- Rozważać
- za
- konsumpcja
- umowa
- Kontrahent
- wykonawcy
- rozmowy
- Chłodny
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- hrabstwo
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokryty
- Stwórz
- Twórczy
- kredyt
- Unia kredytowa
- krytyczny
- ciekawy
- Obecnie
- tnący
- Tatuś
- uszkodzić
- dzień
- Dni
- sprawa
- Promocje
- Dług
- zdecydować
- głęboko
- głębokie nurkowanie
- Zdecydowanie
- opóźnienie
- W zależności
- zależy
- detal
- oprogramowania
- ZROBIŁ
- Różnice
- różne
- pracowitość
- bezpośrednio
- Zniżka
- Wyświetlacz
- nurkować
- do
- Dok
- dokument
- robi
- Nie
- robi
- Dolar
- zrobić
- nie
- Drzwi
- Drzwi
- na dół
- dr
- jazdy
- suchy
- z powodu
- podczas
- E i T
- każdy
- Wcześnie
- łatwiej
- Najprostszym
- bądź
- elektryczny
- więcej
- zakończenia
- zakończony
- Nieskończony
- energia
- egzekwowanie
- inżynier
- cieszyć się
- dość
- Cały
- epizod
- sprawiedliwość
- escrow
- szczególnie
- majątek
- oszacowanie
- Eter (ETH)
- Parzyste
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszyscy
- wszystko
- przykład
- podniecony
- drogi
- doświadczenie
- Wyjaśniać
- dodatkowy
- Łatwość
- Spada
- znajomy
- członków Twojej rodziny
- daleko
- szybciej
- faworyzować
- korzystny
- Moja lista
- polecane
- czuć
- Opłaty
- kilka
- wypełniać
- wypełniony
- W końcu
- budżetowy
- Niezależność finansowa
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- koniec
- natura
- i terminów, a
- pierwszy raz
- pięć
- Fix
- ustalony
- Trzepnięcie
- Flips
- Skupiać
- obserwuj
- Stopa
- W razie zamówieenia projektu
- Nasz formularz
- znaleziono
- cztery
- FRAME
- tarcie
- przyjaciel
- przyjaciele
- od
- pełny
- fundusz
- Finansowanie
- zabawny
- dał
- Ogólne
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- daje
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- poszedł
- dobry
- got
- wspaniały
- Zarządzanie
- gwarantowane
- Gość
- gości
- wytyczne
- Facet
- miał
- Pół
- poręczny
- Zawiesić
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- trudniej
- hashtag
- Have
- mający
- he
- głowa
- słyszeć
- wysłuchany
- pomoc
- pomoc
- pomaga
- jej
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- go
- zatrudnić
- Wynajmowanie
- jego
- Otwór
- Dziury
- Strona główna
- kaptur
- gospodarze
- HOT
- GODZINY
- dom
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- i
- CHORY
- pomysł
- zidentyfikować
- if
- obraz
- Rezultat
- ważny
- in
- W innych
- zawierać
- włączony
- Włącznie z
- Włącznie
- Zwiększać
- Zwiększenia
- niezależność
- Informacja
- początkowy
- początkowo
- Inspiracja
- inspirować
- inspirowane
- zainstalować
- instrukcje
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- najnowszych
- inwestowanie
- inwestycja
- Inwestorzy
- zaangażowany
- Zaangażowanie
- IT
- samo
- iTunes
- Praca
- podróż
- jpg
- skok
- właśnie
- tylko jeden
- Trzymać
- Klawisz
- kopać
- Dziecko
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- praca
- jezioro
- Kraj
- większe
- Nazwisko
- później
- uruchomiona
- dowiedziałem
- nauka
- najmniej
- Pozostawiać
- pozostawiając
- lewo
- Regulamin
- LEND
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- mniej
- lekcja
- niech
- poziom
- Dźwignia
- LG
- lekki
- lubić
- prawdopodobieństwo
- Prawdopodobnie
- Linia
- prążkowany
- Lista
- Katalogowany
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- mało
- relacja na żywo
- życie
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- Popatrz
- poszukuje
- WYGLĄD
- stracić
- utraty
- stracił
- Partia
- miłość
- na szczęście
- zrobiony
- magia
- Główny
- konserwacja
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- zarządzanie
- i konserwacjami
- kierownik
- zarządzający
- rynek
- wartość rynkowa
- masywny
- masywnie
- mistrz
- Mecz
- dopasowane
- Materia
- max
- Może..
- może
- me
- oznaczać
- znaczy
- Media
- memy
- wzmiankowany
- metody
- może
- mikrofon
- milion
- MLS
- mama
- Poniedziałek
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- większość
- przeważnie
- Motywacja
- ruch
- porusza się
- przeniesienie
- dużo
- wielokrotność
- my
- Nazwa
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- sieć
- nigdy
- Nowości
- I Love New York
- Stan Nowy Jork
- Następny
- miło
- noc
- Nie
- żaden
- noty
- już dziś
- numer
- z naszej
- of
- poza
- oferta
- oferowany
- Oferty
- Oficer
- Oficerowie
- często
- W porządku
- Stary
- on
- pewnego razu
- ONE
- tylko
- koncepcja
- otwiera
- działać
- Opinia
- Opinie
- Okazja
- Option
- Opcje
- or
- zamówienie
- Inne
- Pozostałe
- ludzkiej,
- sobie
- na zewnątrz
- wylot
- zewnętrzne
- koniec
- własny
- własność
- właściciel
- właściciele
- strona
- płatny
- malować
- malarstwo
- Papier
- rodzice
- część
- partnerem
- Partnerstwo
- wzmacniacz
- Współpraca
- partnerstwa
- Łata
- Patrick
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- w oczekiwaniu
- Ludzie
- dla
- procent
- okres
- zezwolenia
- osoba
- osobisty
- Osobiście
- perspektywa
- ZDJĘCIA
- obraz
- Zdjęcia
- kawałek
- sztuk
- krok po kroku
- Platforma
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- gracz
- gracze
- odgrywa
- Proszę
- wtyczka
- Instalacja wodna
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- muzyka pop
- możliwości
- możliwy
- Post
- mocny
- woleć
- przygotowany
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- prywatny
- prawdopodobnie
- Problem
- wygląda tak
- procesów
- Produkt
- zyski
- projekt
- dowód
- prawidłowo
- niska zabudowa
- własność
- PROS
- chroniony
- ochrony
- zakup
- Naciskać
- położyć
- Putting
- Kwartał
- pytanie
- Zapytana
- pytania
- szybko
- zasięg
- Kurs
- ceny
- ocena
- dosięgnąć
- osiągnięty
- real
- nieruchomość
- naprawdę
- powód
- zalecenia
- rekord
- nagrany
- Odwyk
- związek
- względny
- zwolnić
- pamiętać
- Wynajem
- naprawa
- otrzymuje
- odpowiadać
- raport
- reprezentować
- zażądać
- wymagany
- Badania naukowe
- Mieszkańcy
- obowiązki
- Efekt
- powrót
- przeglądu
- Recenzje
- prawo
- Ryzyko
- ryzyko
- Rola
- role
- Pokój
- Pokoje
- okrągły
- Trasa
- bieganie
- Wiejski
- pędzić
- najbezpieczniejszym
- Powiedział
- taki sam
- PIASEK
- zobaczył
- powiedzieć
- powiedzenie
- mówią
- scenariusz
- rozkład
- zakres
- Zwiadowca
- druga
- sekund
- widzieć
- wybór
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedaje
- wysłać
- rozsądek
- Usługi
- zestaw
- siedem
- Shape
- Share
- dzielenie
- ona
- arkusz
- Short
- krótkoterminowy
- skrócony
- powinien
- pokazać
- pokazał
- seans
- POKAZY
- zamknąć
- bok
- Strony
- Widok
- podpisana
- Prosty
- po prostu
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- sytuacje
- mały
- Zapach
- So
- dotychczas
- Obserwuj Nas
- Media społecznościowe
- rozwiązany
- kilka
- Ktoś
- coś
- czasami
- Wkrótce
- Typ przestrzeni
- specyficzny
- wydać
- Spędzanie
- dzielić
- Sponsorzy
- Spot
- rozpiętość
- Kwadratowa
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- Kij
- Nadal
- Stop
- zatrzymany
- historie
- Historia
- strategie
- ulica
- rygorystyczny
- Struktura
- Struktury
- Zatwierdź
- składane
- subskrybuj
- taki
- lato
- Wspaniały
- pewnie
- otaczający
- system
- stół
- taktyka
- TAG
- Brać
- Zadania
- Przejęcie
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Stuknij
- zespół
- technicznie
- powiedzieć
- najemca
- REGULAMIN
- niż
- podziękować
- że
- Połączenia
- ich
- Im
- następnie
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Myślący
- to
- tych
- chociaż?
- myśl
- trzy
- Przez
- Związany
- TIK Tok
- czas
- czasochłonne
- ramy czasowe
- czasy
- wyczucie czasu
- wskazówki
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Toaleta
- Tona
- Ton
- Tony
- także
- wziął
- narzędzie
- tematy
- Kwota produktów:
- Kontakt
- miasto
- miasta
- tradycyjny
- transakcja
- Transkrypcja
- leczony
- kłopot
- prawdziwy
- Zaufaj
- próbować
- stara
- SKRĘCAĆ
- Obrócenie
- Dwa razy
- drugiej
- rodzaj
- zazwyczaj
- dla
- zrozumieć
- gwarantowanie
- Niestety
- unia
- aż do
- Aktualizacja
- na
- Upside
- us
- posługiwać się
- używany
- za pomocą
- zazwyczaj
- Odkurzać
- wartość
- wyceniane
- Przeciw
- początku.
- Wideo
- Zobacz i wysłuchaj
- oglądany "
- spacer
- solucja
- Ściana
- chcieć
- poszukiwany
- chce
- była
- Droga..
- sposoby
- we
- Strona internetowa
- Wednesday
- tydzień
- weekend
- waga
- powitanie
- DOBRZE
- poszedł
- były
- Co
- cokolwiek
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- natomiast
- czy
- który
- KIM
- cały
- dlaczego
- szeroki
- Szeroki zasięg
- żona
- Dziki
- będzie
- skłonny
- okno
- Drut
- w
- w ciągu
- bez
- słowo
- Praca
- pracował
- działa
- wartość
- by
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- napisał
- rok
- lat
- tak
- jeszcze
- york
- ty
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero