Ile kredytów hipotecznych można mieć?

W tym artykule

Czy zastanawiałeś się kiedyś, ile kredytów hipotecznych możesz mieć na raz? W 2009, Fannie Mae zaktualizowała tę samą politykę dotyczącą pożyczkobiorców, zmieniając maksymalną liczbę konwencjonalnych kredytów hipotecznych, jaką może zaciągnąć jedna osoba, z czterech do 10. Jednak zakwalifikowanie się i znalezienie instytucji udzielającej pożyczki, która udzieli więcej niż czterech, może być trudne. 

W tym poście omówimy, co jest wymagane mieć kilka kredytów hipotecznych (w tym przykład), zalety i wady posiadania wielu kredytów hipotecznych oraz sposoby zarządzania nimi.

Inwestowanie w nieruchomości z wieloma kredytami hipotecznymi

Chociaż możesz zaciągnąć do dziesięciu kredytów hipotecznych, po czwartym kwalifikacje stają się bardziej rygorystyczne. Oto porównanie bezpośrednie:

	Kredyty hipoteczne 1 – 4	Kredyty hipoteczne 5 – 10
Ocena kredytowa	Minimalna ocena kredytowa 670 (620+ dla pierwszego kredytu hipotecznego).	Minimalna ocena kredytowa 720+.
Wskaźnik wartości kredytu do wartości (LTV).	80% lub mniej.	Zwykle 80% lub mniej.
Zaliczka	Zwykle 20%.	25% dla nieruchomości inwestycyjnych, 30% dla domów wielorodzinnych.
Wymagane zeznania podatkowe	Formularze W-2 lub dowód zeznania podatkowego przedstawiający cały dochód z wynajmu wszystkich nieruchomości przez jeden rok.	Dowód zeznań podatkowych przedstawiający wszystkie dochody z wynajmu wszystkich nieruchomości przez dwa lata.
Ograniczenia dotyczące opóźnień w płatnościach	Odradza się spóźnianie ze spłatą kredytu hipotecznego.	Niedozwolone są opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego na żadnej nieruchomości w ciągu ostatniego roku.
Wymagane dodatkowe dokumenty	Zestawienie aktywów i pasywów oraz sprawozdania finansowe dotyczące wszelkich istniejących nieruchomości inwestycyjnych.	Zestawienie aktywów i pasywów oraz sprawozdania finansowe dotyczące wszystkich istniejących nieruchomości inwestycyjnych.
Dodatkowe wymagania finansowe	N / A.	Dowód sześciomiesięcznych rezerw gotówkowych na pokrycie kwoty głównej, odsetek, podatków i ubezpieczenia (PITI) dla każdej nieruchomości.

Robiąc zakupy, zapytaj kredytodawców hipotecznych o ich dodatkowe wymagania dotyczące kredytu, jeśli takie istnieją. 

Zalety posiadania wielu kredytów hipotecznych

Posiadanie wielu kredytów hipotecznych wiąże się z kilkoma korzyściami, w tym:

• Większy dochód z wynajmu: Im więcej wynajmujesz nieruchomości, tym wyższy będzie Twój dochód z wynajmu. Jeden tripleks może przynieść Ci 3,000 USD miesięcznie, a pięć może dać Ci 15,000 XNUMX USD miesięcznie. 
• Łatwiej osiągnąć OGIEŃ: Więcej nieruchomości i większe zyski oznaczają również, że możesz osiągnąć niezależność finansową i wcześniej przejść na emeryturę (FIRE). 
• Większy, bardziej zróżnicowany portfel: Posiadanie wielu nieruchomości pozwala na ekspansję w różnych dzielnicach i na różnych rynkach. Możesz odkryć, że niektóre aspekty Twojego portfela przynoszą lepsze zyski niż inne i poszukać porównywalnych nieruchomości. 
• Więcej korzyści podatkowych: Inwestorzy w nieruchomości mogą korzystać z dodatkowych zachęt podatkowych w przypadku posiadania nieruchomości na wynajem, w tym z amortyzacji i segregacji kosztów. Pomogą one zmniejszyć obciążenie podatkowe. 
• Możliwość łączenia: Jeśli masz wiele kredytów hipotecznych za pośrednictwem tego samego pożyczkodawcy lub firmy ubezpieczeniowej, czasami możesz połączyć wszystkie płatności w jedną płatność, co ułatwi śledzenie. 

Komplikacje związane z posiadaniem wielu kredytów hipotecznych

Zarządzanie wieloma kredytami hipotecznymi może mieć również swoje wady:

• Większy potencjał strat: Im więcej posiadasz nieruchomości, tym więcej masz wydatków. Możesz czerpać zyski z dochodów z wynajmu, ale tylko pod warunkiem, że masz najemców skłonnych płacić żądany czynsz, a wolne mieszkania, modernizacje i przebudowy pożerają Twoje zyski. 
• Trudniejsze do zarządzania: Zarządzanie dziesięcioma nieruchomościami zajmuje zwykle więcej czasu niż dwoma. Musisz poświęcić dodatkowy czas lub zatrudnić zarządcę nieruchomości na wynajem, aby zrobił to za Ciebie.
• Wymaga specjalistycznej wiedzy: Wynajęcie pokoju lub dolnej połowy bliźniaka nie wymaga posiadania wiedzy na temat inwestycji. Im więcej nieruchomości przejmujesz, tym więcej musisz wiedzieć, aby mieć pewność, że wszystkie są w dobrym stanie i dobrze utrzymane. 
• Bardziej rygorystyczne wytyczne: Wielu pożyczkodawców nie zaoferuje Ci kolejnej konwencjonalnej pożyczki, jeśli masz już cztery, a ci, którzy to zrobią, będą mieli bardziej rygorystyczne wymagania. 
• Więcej papierkowej roboty: Więcej kredytów hipotecznych zwykle oznacza więcej wszystkiego innego – więcej rachunków, wymogów ubezpieczeniowych, odpowiedzialności, konserwacji, dokumentów prawnych do wypełnienia itp. 

Jak zarządzać wieloma nieruchomościami

Zanim poszerzysz swoje portfolio, miej wdrożone procesy, które będą dla Ciebie skuteczne. Przynajmniej potrzebujesz księgi czynszów, aby śledzić opłaty, salda i miesięczne płatności najemców. Twoja księga powinna również zawierać informacje, takie jak saldo główne każdej nieruchomości, harmonogram spłat, terminy spłaty kredytu hipotecznego oraz notatki opisujące potencjalne wymagania dotyczące modernizacji. 

Pomocne byłoby utworzenie szablonów dowolnego rozwiązania, które usprawni Twoje procesy. Im bardziej potrafisz zautomatyzować, tym więcej czasu spędzisz na innych zadaniach.

Nie polegaj także na tym, że pożyczkodawcy informują Cię o terminie spłaty kredytu hipotecznego, ubezpieczenia i podatku od nieruchomości. Za terminową płatność odpowiadasz Ty, a nie oni. To powiedziawszy, zapobieganie nakładaniu się płatności może być korzystne, jeśli masz wielu pożyczkodawców dla każdej ze swoich nieruchomości. Pomoże Ci to określić, kiedy i dokąd idą Twoje pieniądze.

Alternatywy dla finansowych kredytów hipotecznych

Przystępność cenowa jest często najczęstszą przeszkodą w posiadaniu wielu kredytów hipotecznych. Czasem uzyskanie jednej pożyczki jest wystarczająco trudne!

Jeśli nie możesz zabezpieczyć tradycyjnego kredytu na następną nieruchomość inwestycyjną, oto kilka innych opcji, które warto rozważyć:

Pożyczki na twarde pieniądze

Pożyczki na twarde pieniądze są zabezpieczonymi, krótkoterminowymi pożyczkami od prywatnych pożyczkodawców lub osób fizycznych. Zamiast potrzebować doskonałego kredytu i niskiego wskaźnika LTV, pożyczkodawcy z twardym kapitałem akceptują aktywa materialne jako zabezpieczenie – często nieruchomości. Jeśli nie spłacisz tej pożyczki, ryzykujesz utratą tego zabezpieczenia. 

Okresy spłaty pożyczek twardych wynoszą zazwyczaj od trzech miesięcy do roku, ale są dłuższe. Można się też spodziewać wyższego oprocentowania, zwykle 10-12%. 

Refinansowanie wypłaty

Refinansowanie typu cash-out, dzięki któremu możesz zamienić kapitał własny na gotówkę, którą możesz wykorzystać na następną inwestycję. To kamień węgielny Metoda BRRRR i świetny sposób na zarobienie dodatkowej gotówki bez zaciągania pożyczki i płacenia odsetek. 

Oto jak to działa:

Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny na nieruchomość o wartości 500,000 200,000 USD, spłacany do kwoty 200,000 300,000 USD. Oznacza to, że pozostało Ci 300,000 250,000 USD pożyczki i 250,000 250,000 USD kapitału własnego. Jeśli chcesz zamienić część tych XNUMX XNUMX dolarów na gotówkę, możesz zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny, powiedzmy na XNUMX XNUMX dolarów. Twój nowy kredyt hipoteczny wynosi XNUMX XNUMX USD, a pozostałe XNUMX XNUMX USD to gotówka w Twojej kieszeni. 

Pożyczki portfelowe

Pożyczka ta jest rodzajem kredytu hipotecznego, jaki może zaoferować pożyczkodawca portfelowy. Zamiast sprzedawać swój portfel inwestycyjny innej firmie, pożyczkodawca zachowuje pożyczka portfelowa w domu. Dzięki temu mogą ustalić bardziej elastyczne warunki kredytu hipotecznego, często z korzyścią dla Ciebie. 

Jednak pożyczkodawcy portfelowi również otwierają się na ryzyko. Pożyczki portfelowe nie muszą spełniać konwencjonalnych wymagań, ale jeśli tak nie jest, pożyczkodawcy nie mogą ich sprzedawać w ramach wtórnego kredytu hipotecznego. 

Puste kredyty hipoteczne

Puste kredyty hipoteczne pozwalają na finansowanie wielu nieruchomości inwestycyjnych w ramach tej samej umowy kredytu hipotecznego. Te kredyty hipoteczne znacznie ułatwiają życie inwestorom na rynku nieruchomości, ponieważ mają znacznie mniej formalności do załatwienia. 

Załóżmy również, że zdecydujesz się refinansować lub sprzedać jedną ze swoich nieruchomości w ramach kredytu ogólnego. W takim przypadku klauzula „zwalnia” nieruchomość z pierwotnego kredytu hipotecznego, nie zakłócając innych nieruchomości objętych „kocem”. Oznacza to, że nie musisz spłacać całej pożyczki. 

Czy posiadanie wielu kredytów hipotecznych jest dla Ciebie odpowiednie?

Posiadanie większej liczby nieruchomości oznacza także więcej pracy i zwiększone wydatki. Jeśli nie masz tej zdolności, posiadanie wielu nieruchomości może być bardziej stresujące, niż jest to warte, jeśli nie masz tej zdolności. 

Jednakże zaciągnięcie wielu kredytów hipotecznych może skutkować znacznie wyższymi zwrotami, jeśli masz doświadczenie inwestycyjne i solidną strategię biznesową. Czy jesteś gotowy na poszerzenie swojego portfolio nieruchomości? Sprawdź więcej naszych porady i strategie ekspertów dotyczące inwestowania w nieruchomości.

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.