Czy kopalnia złota na wynajem krótkoterminowy wyczerpała się?

Obrabować:
To jest podcast BiggerPockets 712.

Jamie:
Widzimy, że napływa większa podaż, to ludzie, którzy mają już istniejące domy, może drugi dom, a może główne miejsce zamieszkania, ale nie chcą używać tego domu w ten sam sposób. Może się przeprowadzają i nie chcą sprzedawać. Mają stopę procentową wynoszącą 3% i są bardzo atrakcyjne w utrzymaniu. Więc teraz chcą go wynająć i znaleźć inne zastosowanie. W ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy duży wzrost liczby osób, które po prostu szukają innych zastosowań dla swoich domów, a duża część tej liczby trafia do sektora wynajmu krótkoterminowego.

Obrabować:
Mam nadzieję, że sprawiłam, że David Greene będzie ze mnie dumny. Dzisiaj przeprowadzam wywiad z Jamiem Lane’em, wiceprezesem ds. badań AirDNA, z moim dobrym przyjacielem, którego nazywam moim Airbnbestie, Tonym Robinsonem. Jak się masz, stary?

Tony:
Stary, jestem podekscytowany, stary. To nasz pierwszy oficjalny wspólny odcinek podcastu. Mam wrażenie, że było już bardzo późno. Producenci tak długo czekają, żeby to wszystko połączyć, stary.

Obrabować:
Wiem człowieku. Pospiesz się. Chodź, Eryku. Co robisz? Myślę, że szczerze mówiąc, byłem naprawdę dumny, biorąc pod uwagę fakt, że nie dzielimy się mikrofonem zbyt często, nie przeszkadzaliśmy sobie zbyt często i myślę, że to zwycięstwo.

Tony:
Stary, bawiliśmy się najlepiej jak dwójka dzieci w piaskownicy, a oni po prostu dogadują się od skoku, stary. Ale stary, to tak jak ja i ty od początku, prawda? Czuję się jak przy naszym pierwszym spotkaniu, które właściwie było dla tych z Was… Ta osoba może mnie słuchać. Kiedy pierwszy raz spotkaliśmy się z Robem osobiście, zjedliśmy lunch w lokalu o nazwie Local Goat w Pigeon Forge. Pamiętam, że kiedy wyszedłem, ktoś napisał do mnie wiadomość i powiedział: „O mój Boże, właśnie widziałem, jak siedzisz z Robuilt, ale byłem zbyt zdenerwowany, żeby z wami porozmawiać”. Jeśli więc ta osoba słucha, następnym razem, gdy nas spotkasz, powiedz coś, przywitaj się.

Obrabować:
Wiesz, co jest naprawdę szalone w tym konkretnym przypadku, to to, że nadal pracowałem. W tym momencie nadal miałem od dziewiątej do piątej. Siedziałem z tobą i twoją żoną Sarą, a wy wszyscy zastanawialiście się: „Bracie, dlaczego nadal masz pracę?” Pomyślałem: „Nie wiem. Boję się utraty opieki zdrowotnej.”

Tony:
Stary, a ja właśnie straciłem pracę, chyba na miesiąc przed tym, jak usiedliśmy, bo straciłem ją tuż przed świętami Bożego Narodzenia. Więc stary, jak wszystko zmieniło się przez ostatnie kilka lat, prawda?

Obrabować:
Ja wiem. To takie szalone, stary. A tak przy okazji, czy planujesz jakieś zakupy na froncie Airbnb, gdy dotrzemy do dzisiejszego odcinka, który omawia rynek wynajmu krótkoterminowego?

Tony:
Tak, wiem, i to właściwie trochę szalona historia. Mamy więc nieruchomość, która miała zostać zamknięta w tym tygodniu, ale zamknięcie się opóźniło, ponieważ wróciła wycena, a to była nowa konstrukcja, którą kupiliśmy, a wycena przyszła i okazało się, że brakuje nam sypialni. Miało to więc być mieszkanie z czterema sypialniami. Rzeczoznawca wyszedł i powiedział: „Hej, tu są tylko trzy sypialnie”.

Obrabować:
Wow.

Tony:
Na szczęście plan piętra jest odpowiedni, ale zamiast zrobić z niego sypialnię, po prostu zrobili z niego poddasze. Więc teraz muszą wrócić i dokończyć budowę domu, który od nich kupiliśmy.

Obrabować:
Nie jest tak źle.

Tony:
Nie jest to nic strasznego, ale dosłownie zamkniemy, nie wiem, 28-tego. Musieliśmy więc walczyć o przyjęcie pierwszego gościa pomiędzy 29 a 31. W ten sposób możemy uzyskać korzyści podatkowe i inne dobre rzeczy. Pierwszy raz coś takiego mi się przydarzyło, kiedy kupiłem niewłaściwy dom.

Obrabować:
Tak. Kurczę, muszą tylko oprawić ścianę. Będzie w porządku. Szczerze mówiąc, i tak reklamuję poddasze jako oddzielną sypialnię na Airbnb. Jeśli więc tego nie zrobisz, prawdopodobnie wszystko będzie w porządku, ale jeśli za to zapłacisz, czas wnieść sprawę do sądu. Mam więc nadzieję, że sfinalizuję transakcję 29-go w Galveston i była to transakcja poniżej dwóch. To jak nowa konstrukcja za 843,000 53,000 dolarów, z sześcioma sypialniami i trzema łazienkami w Crystal Beach, wszystko w pełni umeblowane i wykończone pod klucz. Gotowe. Jest ustawione, XNUMX XNUMX dolarów.

Tony:
Nie ma mowy, koleś. Więc czekaj, musimy zrobić o tym zupełnie inny odcinek. Daj mi tylko 30 sekund. Jak znalazłeś tę ofertę na sub XNUMX?

Obrabować:
Cóż, znalazło mnie. Ktoś wysyła mi wiadomość na Instagramie i odpowiada: „Hej, stary, jestem hurtownikiem. Sprzedawca chce sfinansować sprzedającego. Chcesz to? On sfinansuje 200,000 678,000 dolarów, a potem przejmiesz istniejącą pożyczkę. Przejmuję więc pożyczkę w wysokości 6 200,000 dolarów z oprocentowaniem 150,000%, co nie jest idealne, ale pozostałe 2 10 dolarów lub nie, pozostałe XNUMX XNUMX, to finansowanie sprzedawcy z oprocentowaniem XNUMX% tylko przez następne XNUMX lat. To jest szalone. To jest szalone. To jest.

Tony:
Stary, co za dobry interes, stary. Cieszę się razem z tobą, stary. Cieszę się z twojego powodu, ale będę też równie szczęśliwy, jeśli ten koleś też do mnie napisał, a ja po prostu nie widziałem tej wiadomości.

Obrabować:
Może tam być. Ryanie Emersonie, daj nam znać.

Tony:
Stary, muszę to sprawdzić. Tak.

Obrabować:
No cóż, o czym dzisiaj mówimy, stary?

Tony:
Stary, mamy Jamiego Lane’a, wiceprezesa ds. badań w AirDNA, a ten facet jest jak encyklopedia danych i informacji o wynajmie krótkoterminowym. To prawdopodobnie jedna z moich ulubionych rozmów na temat wynajmu krótkoterminowego, jakie odbyłem od dłuższego czasu. Ale powodem, dla którego zatrudniliśmy Jamiego i o którym rozmawiamy przez większość odcinka, jest to, czy cały ten strach wokół Airbnbust, jak to się nazywa, jest uzasadniony? Czy powinniśmy się martwić? Jamie ma pewne dane na poparcie swojego stanowiska.

Obrabować:
Byłem pod wielkim wrażeniem, ponieważ ciągle myślałem o tych wszystkich pytaniach i pomyślałem: „No cóż, a co z tym?” A potem powiedział: „O tak, odpowiedź na to pytanie jest następująca”. A ja na to: „A co z tym?” A on na to: „Tak, odpowiedź jest następująca”. Pomyślałem, że to całkiem niezłe. Zagłębiamy się w inne kwestie, takie jak utrzymanie celów dotyczących przychodów w 2023 r. i, co ważniejsze, w jaki sposób możesz być o krok przed konkurencją na stale zmieniającym się rynku. Naprawdę się w to angażujemy i jestem naprawdę podekscytowany. Jeśli chodzi o ludzi, którzy czytają wszystkie nagłówki i denerwują się i boją, mam nadzieję, że dzisiejszy odcinek sprawi, że poczujecie się choć trochę lepiej. Zanim przejdziemy do dzisiejszego odcinka, mamy zamiar dać ci krótką wskazówkę od Tony’ego Robinsona z podcastu Real Estate Rookie.

Tony:
W porządku. Dziękuję za zaszczyt umożliwienia mi udzielenia szybkiej wskazówki. Dzisiejsza szybka wskazówka to wejście na stronę BiggerPockets.com/tools. W sekcji dotyczącej innych kalkulatorów znajduje się sekcja umożliwiająca analizę nieruchomości pod kątem wynajmu krótkoterminowego. Jest to więc kalkulator nieruchomości Airbnb, który doskonale pasuje do wszystkiego, o czym dzisiaj mówiliśmy, a kalkulator ten jest faktycznie obsługiwany przez AirDNA. Dzięki temu usłyszysz wszystkie dane, które są w nim zawarte. Następnie, gdy już skończysz odcinek, wskocz do kalkulatora, zacznij analizować oferty i znajdź tę, która ma największy sens.

Obrabować:
Chłopaki, użyjcie tego narzędzia. Jest to dosłownie narzędzie do wynajmu i możesz go używać tyle razy, ile chcesz, w BiggerPockets. Przejdźmy zatem do dzisiejszego odcinka.
Dziś przeprowadzamy wywiad z Jamie Lane, wiceprezesem ds. badań w AirDNA. Jamie ma dziesięcioletnie doświadczenie jako ekonomista, co właściwie oznacza, że ​​mamy ze sobą coś wspólnego, ponieważ czytałem magazyn „The Economist” i mogliśmy tam wymienić się pomysłami. Jamie był starszym ekonomistą w CVRE, gdzie analizy jego zespołu pomogły czołowym firmom z branży hotelarskiej i kwaterunkowej. Ma dwójkę dzieci i ciekawostkę dotyczącą Jamiego: gra w lidze darta. Jamie Lane, witaj w podcaście BiggerPockets. Jak się dzisiaj masz, stary?

Jamie:
Mam się dobrze. Dzięki za zaproszenie. Bardzo się cieszę, że mogę wejść na rynek wynajmu krótkoterminowego.

Obrabować:
Tak, jestem podekscytowany, stary. Myślę więc, że w dzisiejszym odcinku naprawdę chcemy ocenić, co dzieje się na rynku, prawda? Myślę, że moje pierwsze pytanie, przechodząc od razu do tego, brzmi: czy może nam pan podać ogólny puls wynajmu krótkoterminowego w 2023 r.? Czy możesz pomóc nam przejrzeć wiele rzeczy, które widzieliśmy w nagłówkach i artykułach w całym Internecie?

Jamie:
Tak. Ogólnie rzecz biorąc, spodziewamy się popytu na wynajem krótkoterminowy, dzięki czemu liczba osób przebywających w lokalach w ciągu danej nocy będzie nadal rosła, bijąc rekordy. Nie zaobserwowaliśmy żadnego osłabienia popytu. Ogólnie rzecz biorąc, kondycja branży jest dobra. Ze względu na tę sytuację zaobserwowaliśmy, że w Internecie pojawiło się wiele nowych jednostek. Ogólną tendencją jest spadek obłożenia. Zatem średnia liczba rezerwacji przypadająca na jedną ofertę jest słabsza. Zatem przeciętny gospodarz otrzymuje nieco mniej rezerwacji niż w 2021 r., co było naprawdę szczytem w branży. Spodziewamy się zatem pewnego osłabienia. Będzie to miało większy wpływ na różne rynki niż na inne, przede wszystkim w zależności od tego, gdzie wzrost podaży był najsilniejszy. Ale ogólnie rzecz biorąc, jest to świetny czas na obecność i hosting w branży wynajmu krótkoterminowego.

Tony:
Tak. Jamie, wokół Airbnbustu panuje wielkie przekonanie, że Airbnbs nie są już opłacalne, a wynajem krótkoterminowy nie jest już opłacalny jako narzędzie inwestycyjne. Myślę, że dzieje się tak dlatego, że wszyscy patrzą na rok 2021, kiedy tak wielu gospodarzy weszło w tę przestrzeń jako punkt odniesienia, nie rozumiejąc danych historycznych sprzed pandemii. Jakie jest Twoje zdanie na ten temat? Czy uważasz, że jest to nadal dochodowa klasa aktywów? Czy rok 2021 jest jedynym rokiem, w którym miało to sens? Czy powinniśmy kontynuować zakupy w przyszłości? Co mówią dane?

Jamie:
Dane mówią, że tak, rok 2021 był rokiem sztandarowym. Obłożenie dla branży osiągnęło ponad 60%. W typowym roku przed Covid-2018, takim jak 2019 i 53, było to 55%. Do dziś utrzymujemy się na poziomie znacznie przekraczającym 2018% i spodziewamy się, że branża nadal będzie na tym poziomie. Nie zamierzamy więc schodzić do poziomów z lat 2019 i 2021 tak odległych, jak prognozujemy. Jeśli jednak zagwarantujesz oczekiwany w przyszłości poziom obłożenia w XNUMX r. lub nawet jego dalszy wzrost, prawdopodobnie będziesz rozczarowany w przyszłości.

Obrabować:
Tak, to ma sens. To znaczy, jest to trudne, ponieważ wiele osób zaczynało pracę w 2021 roku. Ogólnie rzecz biorąc, w branży nieruchomości są chwile, kiedy czujesz się jak geniusz, a są chwile, kiedy czujesz się jak głupi, prawda? Nie, to po prostu zależy od tego, jak długo jesteś na rynku, prawda? Zatem do wszystkich, którzy weszli w rok 2021 i do których kupiliśmy wiele domów, mówimy: „O mój Boże, jesteśmy tacy mądrzy, że osiągamy te wszystkie zwroty”. Ale jeśli na to spojrzeć, prowadzę Airbnb już prawdopodobnie od pięciu, sześciu lat i zdecydowanie niektóre lata są lepsze od innych. Oczywiście lata 2020 i 2021 były lepsze, ale rok 2022 jest dla mnie po prostu bardzo znormalizowaną wersją tego, co widziałem w latach 2018 i 2019. Jakie to było dla ciebie, Tony? To znaczy, wiem, że ty też masz swój od kilku lat. Przyszedłeś w sam szczyt, czy też część rezerwacji wpłynęła przed szczytem?

Tony:
Weszliśmy dokładnie w Covid, prawda? Więc był cały ten stłumiony popyt. Kiedy więc opublikowaliśmy nasze oferty, wszyscy walczyli, aby dostać się do naszych ofert. Myślę więc, że pojawiliśmy się w tym sztandarowym roku. Myślę jednak, że wchodząc w to, wiedzieliśmy, że to nie jest normalne, prawda? Większość naszych nieruchomości osiągnęła wyniki lepsze od naszych prognoz, ponieważ podczas prognozowania tego, jak będzie wyglądał rok 2019, korzystaliśmy z danych z 2020 roku. Myślę więc, że mieliśmy dobre przeczucia. A teraz, Jamie, mam jeszcze jedno pytanie uzupełniające. Kiedy patrzysz na mapę, czy widzisz, że niektóre rynki mogą zostać dotknięte mocniej niż inne, a może niektóre rynki nieco lepiej znoszą tę burzę? Jak to jest rozproszone po całym kraju?

Jamie:
Tak, to naprawdę różni się w zależności od kraju. Górskie i nadmorskie rynki docelowe odnotowały w zeszłym roku naprawdę silny wzrost podaży. Obszary miejskie, a właściwie niektóre z największych miast, to tam zaobserwowaliśmy największą podaż, gdy ludzie… Nie było popytu. Ludzie wzięli wynajem krótkoterminowy i zamienili go na długoterminowy. Myślę, że był to plan awaryjny wielu ludzi na czas pandemii i się sprawdził. Podaż na obszarach miejskich jest nadal o 20% niższa od poziomu z 2019 r. Podaż nie wróciła więc do tych obszarów, a popyt jest prawie tam. Wróciły wolne miejsca. Zatem w niektórych z tych miast miejskich nadal istnieją ogromne możliwości. Wielką niespodzianką w ciągu ostatnich trzech lat był cały wzrost, jaki zaobserwowaliśmy w małych miastach i na obszarach wiejskich, gdzie obecnie podaż jest zasadniczo dwukrotnie większa niż przed pandemią, i nadal jest to część najszybciej rozwijających się obszarach kraju i gdzie w przeważającej części istnieje zapotrzebowanie na nadążanie za tą podażą.

Obrabować:
Tak. Bo mówiliśmy o targowiskach miejskich, prawda? Pojawiło się dużo podaży, a potem mnóstwo ludzi… Przekształcili to z powrotem w wynajem długoterminowy, plan awaryjny, prawda? Jakie są zatem Twoje przemyślenia na temat ogólnego wzrostu podaży? Czy sądzisz, że w dalszym ciągu będziemy świadkami wypychania szalonej podaży na niektóre rynki, czy też myślisz, że teraz, gdy wszystko się dzieje, szczególnie stopy procentowe i ogólnie gospodarka, czy uważasz, że podaż faktycznie zacznie spadać? w ogóle w dół?

Jamie:
Tak, nie spodziewamy się spadku podaży. Oczekujemy, że tempo wzrostu podaży będzie zbyt wolne. Zatem obecnie mamy około 25% wzrostu podaży. Przeraża mnie to, że to jeszcze nie osiągnęło szczytu. Przyglądamy się temu więc co miesiąc, rok po roku i stwierdzamy, że zjawisko to wciąż przyspiesza. Oczekujemy, że w 2023 r. zacznie ono zwalniać, a w dużej mierze będzie to spowodowane wyższymi stopami procentowymi. Zahamowaliśmy wzrost przychodów. Wraz ze stopami procentowymi i tam, gdzie one występują, koszt nabycia tych domów znacznie wzrósł. To moim zdaniem oznacza, że ​​inwestycje powinny spowolnić. Spodziewamy się więc spadku tej części wzrostu podaży. Anegdotycznie słyszę od wielu inwestorów, że wstrzymują swoją działalność inwestycyjną lub przynajmniej chcą ją spowolnić w ciągu następnego roku.
Widzimy, że napływa większa podaż, to ludzie, którzy mają już istniejące domy, może drugi dom, a może główne miejsce zamieszkania, ale nie chcą używać tego domu w ten sam sposób. Może się przeprowadzają i nie chcą sprzedawać. Mają stopę procentową wynoszącą 3% i są bardzo atrakcyjne w utrzymaniu. Więc teraz chcą go wynająć i znaleźć inne zastosowanie. W ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy duży wzrost liczby osób, które po prostu szukają innych zastosowań dla swoich domów, a duża część tej liczby trafia do sektora wynajmu krótkoterminowego.

Obrabować:
Czy możesz wyjaśnić naprawdę szybko? Wspomniałeś, że podaż nie osiągnęła jeszcze szczytu, więc rośnie, ale powiedziałeś, że wzrost przychodów tak naprawdę nie zmienił się zbytnio. Czy to oznacza, że ​​napływa więcej dostaw, zarabia się tę samą ilość pieniędzy, a zatem średni zarobek dla gospodarza jest w zasadzie mniejszy ze względu na ilość dostaw wchodzących na rynek?

Jamie:
Tak. Zatem dynamika podaży i popytu oznacza spadek obłożenia. Zatem w listopadzie obłożenie spadło o około 5% rok do roku. Jednak wzrost ADR, czyli średnia stawka, jaką płaci gość, w rzeczywistości przewyższa spadek obłożenia. Zatem zaobserwowaliśmy pięć, 6% wzrost ADR, który przewyższył spadek obłożenia. Zatem średni przychód na ofertę jest nadal dodatni. Ludzie nadal zarabiają więcej niż w zeszłym roku. To oznacza wstrzymanie ogólnych przychodów.

Obrabować:
Kurczę, to ciekawe. Wiele osób nawet nie mówi o… Mówimy o byciu zajętym w 100% i tak dalej. Im mniej jesteś zajęty, czasami jest to lepsze, ponieważ mniej osób w Twojej posesji korzysta z Twoich mebli, włącza wodę i prąd. Więc to zabawne, że-

Tony:
Materiały eksploatacyjne.

Obrabować:
Tak, dokładnie. Ogólnie rzecz biorąc, mniejsze zużycie i mniejsza użyteczność. To więc trochę szalone, że ADR faktycznie wzrósł i nadal wydaje się, że jest to dodatni wynik netto dla całej branży wynajmu krótkoterminowego.

Jamie:
Tak. To musi być naprawdę jasna myśl dla ludzi patrzących w przyszłość. Załóżmy, że możesz obniżyć stawkę o 5% i utrzymać podobne obłożenie, tracisz tylko 5% przychodów. Ale jednocześnie, jeśli mógłbyś utrzymać swoje stawki lub nawet je podnieść, a być może stracić tylko dwa lub 3% obłożenia, postawiłoby Cię to ogólnie w lepszej sytuacji pod względem wzrostu RevPAR i bardziej niż prawdopodobnej rentowności.

Tony:
Tak. To znaczy, w grę wchodzi tak wiele czynników i chcę tylko wrócić do tego, co powiedziałeś, Jamie, o podaży, która, miejmy nadzieję, zacznie się nieco zmniejszać. Myślę, że przemówiłeś do tego tak dobrze, że w ciągu ostatnich kilku lat zaobserwowaliśmy rekordowo niskie stopy procentowe, a zatem zakup nieruchomości był niezwykle tani. Tak ogromnego wzrostu cen domów jeszcze nie widzieliśmy. Zatem ceny domów były stosunkowo stabilne i bardzo niskie stopy procentowe, co wywołało naprawdę idealną burzę dla ludzi chcących wejść na rynek wynajmu krótkoterminowego. Ale myślę też, że stało się tak, że wiele osób widziało gorączkę złota w Airbnb i dołączyło do nas nie z zamiarem zostania profesjonalnym gospodarzem, ale po prostu z zamiarem szybkiego zarobienia pieniędzy. Rob, myślę, że ty i ja jesteśmy w wyjątkowej sytuacji, w której prawdopodobnie rozmawialiśmy z być może większą liczbą gospodarzy wynajmu krótkoterminowego niż prawie ktokolwiek inny na świecie. Czy widziałeś może ludzi, którzy od razu traktowali to nie jako biznes, ale raczej jako hobby?

Obrabować:
To zależy. Zależy o jakiej publiczności mówimy, ale przecież to trudne, prawda? Ponieważ podchodzę do tego pod kątem możliwym dla każdego. Nieruchomości nie są trudne, to ciężka praca. Dlatego na moim kanale staram się to szczegółowo opisać: hej, pieniądze mogą być dobre, jeśli włożysz w to dużo czasu i wysiłku, a także dobry design, wysokiej jakości meble i dobre zdjęcia, ale ja też mówisz o niektórych szalonych historiach, które się zdarzają, prawda? Sposób, w jaki o tym mówię, jest zwykle trochę zabawniejszy, prawda? Opowiadam o niedźwiedziach włamujących się do mojej chaty lub o tym, jak kilka miesięcy temu policjanci udali się na obławę do lasu obok mojego domu. Mówię o tych rzeczach i mam wrażenie, że ludzie myślą, że żartuję czy coś. A kiedy przytrafiają im się takie rzeczy, po prostu nie są na to gotowi, ponieważ nie są gospodarzami na profesjonalnym poziomie.
Powiedziałbym więc, że to całkiem niezłe spektrum, ale zdecydowanie staram się nie zaspokajać zbytnio potrzeb osób, które po prostu próbują powiedzieć: „Tak, chcę zarobić dodatkowe 500 dolców”. Chcę, aby ludzie, którzy dostają się do Airbnb, potraktowali to jako poważną inwestycję, która wymaga czasu. Jeśli poświęcisz temu czas i podlejesz to ziarno, wyrośnie z niego bardzo piękne portfolio, które pewnego dnia pozwoli ci przetrwać na emeryturze. Co z tobą?

Tony:
Tak. Mam na myśli dokładnie to samo, stary. Mam wrażenie, że słyszałem wiele historii od… Nawet nie nazwałbym ich gospodarzami, nazwałbym ich po prostu inwestorami, którzy kupili wynajem krótkoterminowy, bo myślę, że to dwa zupełnie różne typy ludzi, ale słyszałem wiele historii ludzi mówi: „Człowieku, kupiłem tę nieruchomość i nie była taka, jak myślałem. To o wiele więcej pracy, to i to.” Myślę, że to, co oddziela mnie od ciebie, Rob, to to, że naprawdę skupiamy się na rozwijaniu tej branży hotelarsko-gastronomicznej i upewnianiu się, że zapewniamy gościom projekt, udogodnienia i doświadczenie, i naprawdę dobrze dbamy o naszych gości kiedy wejdą na naszą posesję.
Więc Jamie, a powodem, dla którego o tym poruszam, jest to, że... To jest moja myśl i jestem po prostu ciekawy, czy myślisz podobnie i czy istnieją jakieś dane na poparcie tego, ale myślę, że wiele osób, które w ciągu ostatnich dwóch lat zauważyli, że gdy zaczną zdawać sobie sprawę, że wynajem krótkoterminowy nie jest dla nich, to mieszkania zaczną przenosić się do innych, bardziej profesjonalnych gospodarzy, którzy zarabiają na życie. Czy jest coś w twoich danych, co to potwierdza, czy jestem po prostu szalonym facetem z marzeniami?

Obrabować:
Hej, stary, to jest spisek.

Tony:
Tak.

Jamie:
Tak, istnieją dane, które to potwierdzają. Może jednak skupimy się na jednej z rzeczy, które widzimy, a jednym z największych zagrożeń dla przyszłości branży są obecnie nowe regulacje. Kiedy spojrzysz na typ inwestora, który chce inwestować długoterminowo na rynku, długoterminowo w swoje nieruchomości, naprawdę inwestuje w te nieruchomości i naprawdę ostrożnie wybiera swoje rynki, w przeciwieństwie do gospodarzy, którzy chcą szybko zarobić, a tak naprawdę nie badają przepisy na rynkach, na które wchodzą, co może wywołać duży sprzeciw w tych obszarach ze strony być może większych zarządców nieruchomości lub gospodarzy, którzy pracują tam od dawna, a nawet gospodarzy, którzy dopiero dokonują dużych inwestycji, angażując się w społeczność , a to może wywołać pewien sprzeciw.
Zależy nam na znalezieniu gospodarzy, którzy chcą dokonać długoterminowych inwestycji, chcą zrozumieć przepisy obowiązujące w obszarach, w których inwestują, i robią wszystko, co w naszej mocy, aby to wspierać. Jeśli chodzi o inwestora indywidualnego, być może gospodarza krótkoterminowego, obserwujemy obecnie pewien odpływ inwestorów w USA, w związku z czym ludzie wychodzą z rynku. Przez cały czas obserwujemy duży wzrost liczby profesjonalnych menedżerów. Tak więc największa liczba gospodarzy lub procentowy wzrost liczby gospodarzy pochodzi od gospodarzy posiadających więcej niż 20 lokali, a więc albo tych, którzy mają własne portfolio i je rozwijają, albo tych większych zarządców nieruchomości, którzy przyciągają do swoich portfeli więcej indywidualnych właścicieli. Widzimy naprawdę znaczny wzrost u niektórych z tych większych operatorów, zwłaszcza w USA.

Obrabować:
To ma sens. To znaczy, w tym miejscu zmieniam jeden z moich planów biznesowych, staję się… Właśnie założyłem firmę zarządzającą nieruchomościami, Tony, jeśli chodzi o to, o czym mówisz, gdzie jest wiele osób, które się tym zajmują i zdają sobie sprawę, że może jest to o wiele trudniejsze, niż myśleli. Myślę więc, że wiele osób przeniesie swoje portfele do firm zarządzających nieruchomościami z tego konkretnego powodu, Jamie. Chciałem więc trochę cofnąć się w czasie, ponieważ rozmawialiśmy o tym, jak radzą sobie niektóre rynki turystyczne, ale chciałem sprawdzić, czy są jakieś dane na temat najlepszych rynków turystycznych? Czy są jakieś konkretne rynki, które radzą sobie lepiej od innych i na które ludzie mogą zwrócić uwagę?

Jamie:
Tak. Dlatego co roku sporządzamy raport dotyczący najlepszych miejsc do inwestowania. Śledzimy kilka różnych rynków lub każdy rynek na całym świecie. W szczególności w Stanach Zjednoczonych istnieją różne trendy, które stwarzają możliwości inwestycyjne na niektórych trasach koncertowych i na niektórych rynkach. Dla mnie najważniejsze są te, w przypadku których wzrost przychodów naprawdę przewyższył wzrost cen mieszkań i trendy związane z pandemią, a więc zwiększoną sezonowością na tych rynkach. Historycznie rzecz biorąc, byliśmy może tylko rynkiem, którego szczyt sezonu trwał dwa lub trzy miesiące, a który wydłużał się o pięć lub sześć miesięcy. Dlatego naprawdę rozszerzono liczbę miesięcy, w których można naprawdę generować zyski. Takie rynki, to jak Panama City. Jest to coś w rodzaju północnego wybrzeża Michigan nad Wielkimi Jeziorami, wybrzeże w Maine w pobliżu Parku Narodowego Acadia, a nawet rynek taki jak Virginia Beach, gdzie wciąż ma trochę jazdy miejskiej ze względu na bliskość obszaru DC. Ci dostrzegli przyzwoitą okazję.
A może są jakieś cenione rynki, na których wzrost był naprawdę silny w zeszłym roku, a ceny mieszkań obecnie spadają. Były to więc jedne ze szczytowych przeprowadzek na rynki w czasie pandemii i odnotowały naprawdę silny wzrost cen mieszkań. Ostatnio zaobserwowaliśmy, że popyt na wynajem krótkoterminowy stale rośnie, a obłożenie utrzymuje się na naprawdę wysokim poziomie, a są to rynki takie jak Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat. Nadal trudno jest na nie wejść na podstawie rentowności, ale w dłuższej perspektywie uważam, że są to rynki o bardzo silnym popycie i dużych możliwościach generowania przychodów.

Obrabować:
Tak. To znaczy, myślę, że faworytem rynku wynajmu krótkoterminowego jest Smoky Mountains, prawda? Gatlinburg to miejsce, o którym mówiono w tym podcaście wiele, wiele, wiele razy, co moim zdaniem miało coś wspólnego z astronomicznymi wzrostami cen na tym rynku. Czy są jakieś dane wspierające takie rynki? Ponieważ myślę, że są dwa naprawdę przełomowe parki narodowe, które naprawdę… Poszybowały w górę i teraz nie jestem pewien, jak uchwycić część ruchu na Joshua Tree w Smoky Mountains. Czy znasz takie dane, które pochodzą z głowy na temat niektórych rynków typu parków narodowych?

Jamie:
Tak, to są rodzaje rynków, które chciałbym pogrupować, gdzie wzrost podaży jest naprawdę silny. Tak, popyt wzrósł. Nie zaobserwowaliśmy spadku popytu w Joshua Tree. Nie zaobserwowaliśmy spadku popytu w rejonie Gatlinburg w Pigeon Forge, ale obłożenie spadło o 10, 15% rok do roku. Należy pamiętać, że w Gatlinburgu obłożenie jest nadal o 30% wyższe niż w 2019 r. Wszystko zależy więc od tego, skąd przeprowadzasz analizę porównawczą. Myślę, że w dłuższej perspektywie jest to wciąż świetny rynek, ale to jeden z tych obszarów… Możesz umieścić góry North Georgia, Poconos, Berkshire, Lower Hudson Valley, Broken Bow, wszystkie rynki, na których naprawdę popularne jest inwestowanie i które są odnotowaliśmy naprawdę znaczny wzrost podaży, ale przychody, RevPAR i obłożenie spadły dość znacząco w ciągu ostatniego roku.

Tony:
Tak. Jamie, myślę, że to bardzo interesujące. Oczywiście Rob i ja inwestujemy w Joshua Tree i w Tennessee, więc myślę, że widzimy niektóre z tych samych rzeczy. Ale wspomniałeś wcześniej o roli, jaką odgrywają regulacje, i to prawie powód, dla którego zaczynam celować w rynki, które mają nieco bardziej rygorystyczne przepisy, ponieważ prawie ograniczają one podaż. Jeśli podaż jest ograniczona, ale popyt stale rośnie, gospodarze obecni na tym rynku są w naprawdę dobrej sytuacji. Na przykład mamy trzy nieruchomości w mieście Twentynine Palms, które jest miastem sąsiadującym z Joshua Tree. Twentynine Palms ma sztywny limit liczby ofert, na które zezwala w dowolnym momencie, a nasze trzy obiekty mieszczą się w tym sztywnym limicie. Zatem obecnie podaż jest ustalona na poziomie, jak sądzę, 500 ofert, ale w miarę ciągłego wzrostu popytu jesteśmy w naprawdę dobrej sytuacji. Zastanawiam się więc, Jamie, czy widzisz może lepsze zwroty na rynkach, które są bardziej regulowane ze względu na ograniczenie podaży?

Jamie:
Tak. Wiele kluczowych rynków widzi to samo. Wzrost podaży na tych rynkach był w zasadzie stały i naprawdę trudno jest dodać nową podaż w tych miastach ze względu na obowiązujące przepisy. Zazwyczaj dziadek w istniejących nieruchomościach. Jeśli więc zamierzasz inwestować, regulacje są rzeczą numer jeden, na którą radzę ludziom zwrócić uwagę poza zwrotami z inwestycji i znajdowaniem obszarów, w których być może obecnie nie obowiązują regulacje, ale prawdopodobnie wkrótce zostaną wprowadzone , gdzie możesz się dostać, zanim to wejdzie w życie, lub przynajmniej na rynkach, jesteś zaangażowany w to, jakie nadchodzące regulacje i upewniasz się, że są to uczciwe regulacje, które nie wyeliminują Cię z interesu . Ponieważ są rynki, na których pojawia się rynek i masz szczęście, że zostałeś na nim nabyty, ale inne rynki całkowicie go zakazały, co może zrujnować inwestycję.

Obrabować:
Tak, powiem, mam na myśli, że Joshua Tree to to samo, Tony. To znaczy, po prostu zaczęli nie egzekwować, ale wprowadzać w życie znacznie więcej przepisów. Gdybyś miał pozwolenie, zostałbyś wpuszczony, ale myślę, że będzie znacznie trudniej. To jedna z tych dziwnych rzeczy, gdy zauważyłem ogólny spadek przychodów w Smoky Mountains w przypadku mojej chaty. Mój domek jest bardzo stary, więc nie jest to aż tak zaskakujące. Jest wiele nowych inwestycji, ale to naprawdę zabawne, bo tak, to znaczy, mniejsze przychody nie są idealne, ale zwrot z tej nieruchomości był… To był 90% zwrot gotówki.

Jamie:
Nadal świetnie, prawda?

Obrabować:
Tak, było naprawdę dobrze. To tak, jakbym zarobił 60 w porównaniu do 78 lub coś w tym stylu, oczywiście chciałbym zarobić dodatkowe 18,000 30, ale moja gotówka nadal była… Inwestycja się zwróciła. To naprawdę nie ma znaczenia. To samo z Joshua Tree. Ogólnie rzecz biorąc, jest to jedyny trend, który zauważyłem, i nie wiem jak ty, Tony, ale z mojej strony dużo więcej rezerwacji następuje w ostatniej chwili. Tak więc wcześniej rezerwowano mi od 60 do 90, czasem XNUMX dni wolnego w określonych terminach, a to już nie jest coś takiego. Teraz dostaję rezerwację na poprzedni wieczór. I tak, jeśli spojrzysz na mój kalendarz, zawsze wygląda on na pusty. Ale jeśli spojrzysz na poprzednie kalendarze, zobaczysz, że tak naprawdę zawsze się one zapełniały. Czy jest to coś bardziej powszechnego, Jamie, czy też dotyczy to rynku? Ponieważ mam wrażenie, że słyszałem wiele osób, które niekoniecznie narzekały, ale dawały upust temu, że „Och, moje rezerwacje się skończyły”, ale tak naprawdę rezerwacje przychodzą w ostatniej chwili.

Jamie:
Tak, to naprawdę zależy od rynku, w sezonie na rynku. Jeśli więc jesteś w sezonie, ludzie zazwyczaj mają wolne miejsca na co? Trzy do czterech miesięcy wcześniej. Jeśli teraz wybierasz się na sezony poboczne, takie jak Smoky Mountains, zazwyczaj ludzie dokonują większej liczby rezerwacji w ostatniej chwili, głównie dlatego, że mogą. Nie musisz rezerwować z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, aby zarezerwować Smoky’s zimą. To powiedziawszy, różne strategie zarządzania przychodami i korzystanie z oprogramowania do dynamicznej wyceny popchną Cię do stosowania różnych strategii maksymalizacji przychodów w różnych okresach i w oparciu o dynamikę podaży. Jeśli naprawdę chcesz zmaksymalizować przychody, często czekasz na osoby rezerwujące w ostatniej chwili, dzięki czemu osoby dokonujące rezerwacji z tygodniowym wyprzedzeniem mogą uzyskać znaczną premię za te rezerwacje w zależności od pory roku.

Tony:
Rob, chcę cię zapytać, ponieważ moje podejście jest wręcz odwrotne i zaczynamy obniżać ceny w miarę zbliżania się do otwarcia w kalendarzu. To tylko dla mnie, bo chcę móc spać w nocy, wiedząc, że obniżymy cenę, aby, miejmy nadzieję, znaleźć odpowiednią osobę. Ale Jamie, mówisz, że może powinno być odwrotnie i prawie podnosisz ceny za pobyty w ostatniej chwili, bo to podróżni być może najbardziej potrzebują Twojego pobytu.

Jamie:
Tak.

Tony:
Tak, śmiało. No dalej, Jamie. Jestem ciekawy.

Jamie:
Tak, to naprawdę zależy od tego, ile ofert jest jeszcze dostępnych. Pomagamy więc ludziom śledzić to na naszej platformie, a następnie określić rodzaj aktywności związanej z rezerwacjami. Jeśli masz naprawdę świetne recenzje, naprawdę wysoko oceniane, być może będziesz w stanie to zrobić. Jeśli jesteś po słabszej stronie, prawdopodobnie nie jest to coś, co możesz zrobić. Zatem to naprawdę zależy od rodzaju obiektu, całkowitej liczby dostępnych ofert i liczby spodziewanych rezerwacji. Jeśli wiesz, że zazwyczaj w ostatniej chwili i w Twoim zestawie komplementów lub na Twoim rynku 10 lub 15 obiektów zostanie zarezerwowanych w ostatniej chwili, a zostało tylko pięć, powinieneś podnieść tę stawkę, ponieważ na pewno zostaną zarezerwowane, ale to naprawdę zależy w czasie na rynku.

Obrabować:
Tak, jestem z tobą, Tony. Rabat. To przerażająca myśl. Nie wiem. W ostatniej chwili udzielam rabatu. Chcę tylko to wypełnić, jeśli mogę. Ale tak, myślę, że potrzeba trochę wiary, aby podnieść te ceny w ostatniej chwili.

Tony:
Tak. Tak. Myślę, że bawiłem się tym w niektórych okresach świątecznych, prawda? Jeśli mamy otwarcie w ostatniej chwili na Święto Dziękczynienia lub Boże Narodzenie, zazwyczaj próbuję podnieść te ceny. Ale tak, trochę się denerwuję. Może powinienem spędzić trochę więcej czasu na przeglądaniu danych, Jamie.

Obrabować:
Hej, zrobię to, jeśli ty to zrobisz. [niesłyszalne 00:33:01].

Tony:
Jeśli uda nam się przekonać wszystkich, aby to zrobili, to zadziała, prawda? Ale jeśli jestem [niesłyszalne 00:33:05].

Obrabować:
O mój Boże, udało nam się.

Jamie:
Myślę, że nazywa się to zmową cenową.

Tony:
Tak. Dobra. W porządku. Nieważne. Tego nie powiedzieliśmy. Tak. Więc Jamie, dużo rozmawialiśmy o… Oczywiście Rob i ja jesteśmy w prawdziwych miejscach na wakacje, ale co z targowiskami metra, takimi jak duże miasta miejskie? Rob mieszka niedaleko Houston. Mieszkam niedaleko Los Angeles. To są duże miasta. Jak wyglądało odrodzenie w tych głównych stacjach metra?

Jamie:
Tak. Ożywienie było powolne i to właśnie te rynki najbardziej ucierpiały z powodu pandemii. Ludzie naprawdę unikali miast. Rzeczywiście utrzymywało się, że im mniejsza gęstość zaludnienia, tym szybciej popyt powrócił, ale teraz naprawdę widzimy ożywienie popytu w miastach. W rzeczywistości rok 2022 byłby znacznie lepszy, gdyby nie siła dolara. Jeśli więc zwracałeś na to uwagę, spowodowało to wzrost kosztów dla zagranicznych podróżnych przybywających do USA o około 20%. Dzięki temu wyjazd do Europy stał się znacznie tańszy. Ogólnym trendem tego lata był więc wyjazd do Europy i ogromna to wartość, ale to naprawdę powstrzymywało ludzi.
Wspomniałem o tym dlatego, że przed pandemią w wielu dużych miastach popyt międzynarodowy sięgał aż 50% całkowitej liczby pobytów. Tak więc w miastach takich jak Nowy Jork, San Francisco, Oahu, Miami, Los Angeles, Boston, tak, od 30 do 50% gości przyjeżdżało z zagranicy. To obecnie tylko około 20%, może 15%. Zatem wciąż mamy przed sobą długą drogę. spodziewamy się, że w 2023 r. powróci duży wzrost popytu międzynarodowego, zwłaszcza jeśli Chiny ponownie otworzą się na podróże. Zatem myślisz, że przez ostatnie trzy lata chińscy podróżnicy byli w pewnym sensie zamknięci w zamknięciu, nie pozwolono im podróżować poza swoje miasto, a tym bardziej za granicę. W 2019 r. Chiny były krajem numer dwa pod względem liczby gości zagranicznych przybywających do Stanów Zjednoczonych i można było zaobserwować prawdziwy wzrost liczby chińskich podróżników powracających do Stanów.

Obrabować:
Tak. Tak, dla mnie to również anegdota, w latach 2018, 2019, że Chiny były zdecydowanie największą międzynarodową publicznością, która nocowała w moich różnych Airbnbs. Jedną z rzeczy, którymi byłem… Mam kilka pytań, a potem przeniosę nas tutaj, ale czuję, że po prostu rzucam… Jesteś tutaj królem rzutek. Czuję się, jakbym po prostu rzucał w ciebie różnymi rzeczami. Mówię: „Mam nadzieję, że zna odpowiedź na to pytanie”, ponieważ naprawdę jestem ciekawa. Zastanawiałem się więc nad jedną rzeczą: podczas pandemii wiele osób nie mogło wyjechać za granicę, prawda? Kiedy więc opadła część kurzu i ludzie mogli znów podróżować za granicę, ludzie zaczęli wyjeżdżać, ale teraz wkraczamy w recesję. Logika i moja myśl jest więc taka, że ​​loty międzynarodowe są bardzo drogie, dlatego zastanawiam się, czy w ciągu najbliższych 12 miesięcy będzie znacznie mniej podróży międzynarodowych i dużo więcej krajowych w obrębie Stanów Zjednoczonych. Czy są jakieś dane na ten temat?

Jamie:
Tak, to trochę. Jeśli jednak pomyślisz o podróżnych podróżujących za granicę, są to zazwyczaj podróżnicy z wyższej półki, czyli ludzie zatrzymujący się w bardziej luksusowych obiektach, a to właśnie te, które w ciągu ostatnich trzech lat radziły sobie najlepiej. Zatem osoby, które tradycyjnie podróżowałyby za granicę, pozostały w kraju. Widzieliśmy luksusowe nieruchomości. Ogólnie to w nich było najniższe obłożenie, w rzeczywistości było tam najwyższe obłożenie w czasie pandemii lub największy wzrost obłożenia w czasie pandemii. Obecnie i w 2022 r. zaobserwowaliśmy pewne słabości. Można więc sądzić, że niektóre z tych górskich miejsc, w których ludzie zatrzymywali się w domu, nagle zaczęły ponownie wyjeżdżać za granicę. Zaobserwowaliśmy, że stawki za luksus w górach Kolorado spadły z 15 do 20%. Zdecydowali, że chcą utrzymać obłożenie, więc zaczęli obniżać stawki, a na wielu rynkach, które były atrakcyjne dla podróżujących w luksusie, był to obszar słaby w ciągu ostatnich sześciu do ośmiu miesięcy.

Tony:
Rob przywodzi mi na myśl dobre pytanie, Jamie, dotyczące recesji i tego, jak zazwyczaj wygląda uczciwość branży turystycznej i hotelarskiej? Tak więc Airbnb wystartowało podczas ostatniej recesji, więc prawdopodobnie nie ma zbyt wielu danych dotyczących konkretnie Airbnb, ale tak anegdotycznie, czy masz pojęcie, jak być może większa branża hotelarsko-gastronomiczna radziła sobie w 2008 r., a może nawet gdyby istniały jak zwykle przebiegały poprzednie recesje? Ponieważ myślę, że wiele osób wprowadzających się do tego miejsca odczuwa ogromną obawę, gdy słyszą słowo recesja, że ​​ich nieruchomości będą stać puste przez wiele miesięcy, i zastanawiam się tylko, czy są jakieś dane, które mogłyby nieco złagodzić tę obawę fragment.

Jamie:
Tak. W poprzednim życiu byłem ekonomistą branży hotelarskiej, więc patrząc na dane z kilkudziesięciu lat. Właściwie dysponowaliśmy danymi dotyczącymi wydajności hoteli sięgającymi lat trzydziestych XX wieku. Włożyłem więc naprawdę dużo pracy, przyglądając się wcześniejszym recesji i ich wpływowi na naszą branżę. Mogę powiedzieć, że trzy poprzednie recesje nie odzwierciedlają tego, czego oczekujemy podczas obecnej recesji. Więc przypomnij sobie, że mieliśmy Covid, mieliśmy wielki kryzys finansowy, mieliśmy 1930 września, więc wszystkie recesje, które dotknęły branżę hotelarską w znacznie większym stopniu niż resztę gospodarki. Jeśli wpadniemy w nadchodzącą recesję, spodziewamy się, że będzie to w znacznie większym stopniu recesja na rynku towarów niż recesja w branży turystycznej i hotelarsko-gastronomicznej.
Mamy prognozy Oxford Economics, które tak naprawdę nie spodziewają się tego nawet w przypadku scenariusza spadkowego, w którym PKB spadnie o 2.5%, a popyt na wypoczynek i gościnność w ogóle spadnie. To naprawdę pokrywa się z naszą prognozą, zgodnie z którą w naszej prognozie na przyszły rok rzeczywiście mamy recesję, a popyt nadal rośnie o 5.5%. Nasi przyjaciele z STR z branży hotelarskiej prognozują, że popyt na hotele wzrośnie o 3% w związku z nadchodzącą recesją. Ogólnie rzecz biorąc, nawet jeśli wpadniemy w recesję, spodziewamy się tylko pomyślnych wiatrów. Obecnie ludzie przedkładają podróże nad inne formy spędzania czasu. Z ankiet, które widzieliśmy, wynika, że ​​C zamierza nadal to robić i takie są nasze oczekiwania na nadchodzący rok.

Obrabować:
Tak. Tak, na pewno. Naprawdę, Tony, to dociera do ludzi, którzy w pewnym sensie bawią się w Airbnb, prawda? Nie sądzę, żeby rok 2023… Myślę, że to naprawdę najlepsza okazja, aby dostać się do Airbnb w ciągu ostatnich dwóch lat, ponieważ będziemy świadkami wielu obniżek cen. Nie sądzę, żeby to była dobra okazja dla ludzi, którzy chcą po prostu się zabawić, ponieważ dla wielu ludzi będzie to trudny rok do zniesienia, jeśli czytają tylko nagłówki gazet, a sprawy toczą się powoli. Ale jeśli chodzi o mnie, robię to od pięciu lat, jestem podekscytowany obniżkami cen i cieszę się, że mogę wskoczyć w całkiem przyzwoitym tempie. Wiesz co mam na myśli? A więc mamy rok 2023. Jestem naprawdę podekscytowany możliwością zaakceptowania ofert po raz pierwszy od półtora roku, prawda?
A więc, Jamie, wspomniałeś o swojej prognozie i szczerze udzieliłeś tutaj imponującej liczby odpowiedzi na moje pytania dotyczące danych. Czy możesz nam powiedzieć trochę o tym, skąd w ogóle bierzesz swoje dane? W jaki sposób AirDNA kompiluje tak dużo danych? Jakie są jego źródła? Nie wiem. Chyba już pytałem. Jak to jest skompilowane? To miałem na myśli.

Jamie:
Tak. Jesteśmy firmą globalną, więc śledzimy każdą ofertę na Airbnb, Vrbo i Booking.com. Codziennie przeglądamy każde ogłoszenie i ruchy w kalendarzu, więc jakie oferty są dostępne w daną noc. Widzimy, kiedy stają się niedostępne. Następnie modelujemy, czy był to zarezerwowany, czy zablokowany nocleg. Jako przychód bierzemy ostatnią dostępną stawkę za tę noc, a następnie amortyzujemy opłatę za sprzątanie, rozkładając ją na cały okres rezerwacji. Robimy to jako firma od 2014 roku. Mamy więc naprawdę długie serie danych, dzięki czemu możemy zrozumieć trendy w czasie i to, jak rynki zmieniały się w czasie.
Naszym celem jako firmy jest gromadzenie danych na temat 95% wynajmu krótkoterminowego na świecie przy 95% dokładności. Nie będziemy więc omawiać długiego ogona każdej niszowej witryny rezerwacyjnej. Nie osiągniemy idealnej dokładności. Nie możemy tego osiągnąć poprzez sposób, w jaki zbieramy nasze dane, ale naprawdę zbliżymy się do tego, a naszym najważniejszym celem w naszej firmie jest dokładność danych. W jaki sposób to zwiększamy, uzyskujemy dane od poszczególnych gospodarzy, którzy łączą swoje właściwości za pośrednictwem naszej witryny w AirDNA. Jeśli jesteś gospodarzem, możesz podłączyć swój iCal. Uzyskamy Twoje rzeczywiste dane. Umożliwimy Ci porównanie Twojej nieruchomości z konkurencją, zrozumienie, czy tylko ja nie dostaję rezerwacji i jak radzi sobie moja konkurencja, w jaki sposób obiekty wokół mnie są rezerwowane? Następnie otrzymujemy także dane partnerów. Dlatego niektórzy z dużych menedżerów kanałów i firmy zarządzające wynajmami wakacyjnymi przekazują nam swoje dane bezpośrednio, a my jesteśmy w stanie rozszerzyć te dane również o zebrane dane.

Tony:
Tak. Jamie, bardzo się cieszę, że istnieją firmy takie jak AirDNA, które gromadzą tak ogromne ilości danych, ponieważ aby podejmować właściwe decyzje jako gospodarz, potrzebujesz odpowiednich danych wejściowych, a to wszystko, o czym mówiłeś, to właściwe dane wejściowe. Nie miałem pojęcia, że ​​śledzenie tak wielu milionów ofert na całym świecie jest tak złożonym procesem. Dlatego cieszę się, że to robicie. Chcę więc podtrzymać rozmowę, Jamie, i chcę trochę porozmawiać o tym, jak inwestorzy mogą zacząć dostosowywać się do zachowania konkurencyjności, biorąc pod uwagę wszystkie prognozy i wszystko, o czym mówiliśmy do tej pory. Co więc widzisz w związku ze wzrostem podaży i jaką radę dałbyś komuś, kto powie: „OK. Jak mogę być konkurencyjny? Jak mogę chronić swój zwrot? Jak mogę się upewnić, że mój wpis będzie jednym z tych, które dobrze sobie radzą?”

Jamie:
Kilka różnych rzeczy. Istnieją różne aspekty branży, które rozwijają się szybciej niż inne. Wyjątkowe pobyty to takie, co do których jestem bardzo nastawiony. Myślę, że wy też możecie być.

Obrabować:
Tak, jasne.

Jamie:
Drugą sprawą jest rodzaj udogodnień. Jeśli więc spojrzymy na rynek taki jak Joshua Tree i ogólne obłożenie spada, ale jeśli spojrzymy na obłożenie nieruchomości z basenami, w rzeczywistości rośnie. Skoncentruj się więc na tym, po co ludzie przychodzą na Twój rynek, jakich udogodnień oczekują, gdy tam są, i w jaki sposób możesz wyróżnić swoje oferty na tle innych. Trzecią rzeczą jest status i recenzje. Zatem obiekt lub gospodarz posiadający status Superhost jest obłożony o 24% częściej niż gospodarz bez statusu Superhost w jakimkolwiek okresie.

Obrabować:
Wow. Naprawdę?

Jamie:
Tak.

Obrabować:
Kurczę, to szaleństwo.

Jamie:
W zeszłym roku mieli o 21% wyższy RevPAR za kontrolowanie wszystkiego. Istnieje zatem ogromny wzrost wydajności i skłonności ludzi do dokonywania rezerwacji w celu uzyskania lepszych recenzji, statusu Superhost i zapewnienia ludziom komfortu podczas rezerwacji. Tak wiele osób próbuje Airbnb po raz pierwszy. Tak więc w zeszłym roku ze wszystkich rezerwacji dokonanych na Airbnb w USA 40% stanowiły osoby, które dokonały rezerwacji po raz pierwszy. Jeśli więc wypróbowujesz platformę i wypróbowujesz produkt po raz pierwszy, czy zamierzasz dokonać rezerwacji u kogoś, kto jest Superhostem, czy nie? Tak, to naprawdę robi różnicę.

Obrabować:
Cholera, to naprawdę zdumiewające. Pamiętam, że byłam na imprezie Airbnb, chyba. Było wielu gospodarzy, wszyscy stali wokół i robiliśmy fajne rzeczy. Więc wszyscy staliśmy w pobliżu i pamiętam, że powiedzieliśmy: „Tak. Jak długo jesteście Superhostami lub ile razy byliście Superhostami?” Ponieważ to tylko mała odznaka, o której mówią: „Tony Robinson X razy był gospodarzem Superhost”. A potem powiedzieli: „Och, cztery, siedem”. Pytają: „A co z tobą?” Pomyślałem: „Och, myślę, że mam teraz 16 lat”. Wszystkim opadła szczęka. Mówili: „Co? Byłeś Superhostem 16 razy.” To coś, z czego byłem, nie wiem, bardzo dumny bez powodu, ale teraz myślę, że mam dobry powód do dumy, ponieważ dostałem dzięki temu o 24% więcej rezerwacji. To dość szalone.

Jamie:
Pamiętaj też, że tylko 15% gospodarzy to Superhosty.

Tony:
Naprawdę?

Jamie:
To mały tłum. Może nawet ma to wpływ na rozbicie Airbnb i ludzi, którzy nie widzą rezerwacji, których się spodziewają. Jeśli nie dostają recenzji, jeśli nie zadowalają gości, to też może mieć to duże znaczenie.

Obrabować:
Cholera. Czy masz zabawny fakt na temat nazw Superhost? Jaka jest najczęstsza nazwa Superhost? To jest coś, o czym rozmawialiśmy pewnego dnia poza anteną.

Jamie:
Rozmawialiśmy poza anteną, a potem nigdy tego nie sprawdzałem.

Obrabować:
Oh okej. Dobra.

Jamie:
Teraz, kiedy o tym wspomniałeś, przypominam sobie, że kiedyś to sprawdzałem. Co to jest? Masz to?

Tony:
Tak. Jamie, to znaczy, jest tak wiele dobrych rzeczy, o których rozmawialiśmy i podoba mi się pomysł, że gospodarz ma coś konkretnego, na czym może się skupić, aby pomóc swoim aucjom lepiej się rozwijać. Mówiłeś więc o basenach i Joshua Tree, bardzo się cieszę, że wspomniałeś, ponieważ właśnie dostałem w ramach kontraktu moją pierwszą nieruchomość z basenem. Dlatego nie mogę się doczekać tego projektu rehabilitacji. Ale jakie inne udogodnienia widzisz na tych różnych rynkach, na których być może gospodarz powinien się skupić w swoich obiektach?

Jamie:
Tak. Jedno, o które cały czas pytam prasę, a obecnie bardzo popularne, to korty do pickleballu. Drugi to jednostki tematyczne, czyli oparte na motywie popularnym na Twoim rynku. W Orlando jest ich wiele w parkach, ale tak naprawdę każde miasto ma historię i można stworzyć motyw, który będzie do niej pasował. Niektóre z nich, na których teraz naprawdę się skupiam, są zgodne z kategoriami Airbnb. Czy istnieją nowe sposoby na zachęcanie gości do rezerwacji Twoich obiektów? Przeglądasz je, a niektóre to proste rzeczy, takie jak zabawa. Czy masz gry? Masz pokój gier? Czy masz przestrzeń kreatywną? Masz kuchnię szefa kuchni, fortepian? Istnieją więc nowe sposoby, w jakie Airbnb zachęca ludzi do wyszukiwania. Jeśli zakwalifikujesz się do jednej z tych kategorii, możesz zauważyć w niej znaczny wzrost liczby rezerwacji.

Obrabować:
Chcę tylko powiedzieć, David, jeszcze raz, jeśli tego słuchasz, posłuchaj Jamiego, powiedział korty do pickleballu. W naszej posiadłości w Scottsdale mamy zniszczone boisko do gry w pickleball, a jego uruchomienie kosztuje 25,000 XNUMX dolarów. Ale ja na to: „Powinniśmy to zrobić”. On na to: „Co? Najpierw zaróbmy trochę pieniędzy. Pomyślałem: „Dobrze”, ale byłem naprawdę gotowy, bo chcę boisko do pickleballa. Przepraszam, Tony, co powiesz?

Tony:
Czy widziałeś nasz najnowszy pokój gier w Joshua Tree? Właśnie odnowiliśmy jeden z garaży i zamieniliśmy go w naprawdę fajny pokój gier z motywem Mario. Mamy więc obraz Mario, mural, który namalowaliśmy wzdłuż ściany, wszystkie te naprawdę fajne drewniane naklejki, które wyglądają jak małe rurki, do których Mario wskakuje i z których wyskakuje. Mamy Nintendo Switch, obręcz do koszykówki i stół do cymbergaja. Tak naprawdę zaczerpnęliśmy tę inspirację, Jamie, z Orlando, ponieważ widzieliśmy, jak Orlando to robi… To jeden z najlepszych rynków, na których można szukać inspiracji na temat tego, jak ludzie stają się naprawdę kreatywni w zakresie tematów. Powiedzieliśmy: „Człowieku, w Joshua Tree w ogóle nie ma takich fajnych motywów”. Więc dosłownie po prostu to przyjęliśmy-

Obrabować:
Casita Conejo, ale to w porządku.

Tony:
Nie wiem. Ale stary, te z Orlando są super przesadzone. To nasz pierwszy wypad z tak super, super motywem. Dlatego jestem ciekaw, jak sobie radzi na tym rynku.

Obrabować:
Widzisz, myślałem, że wybierasz Super Mario, bo to Joshua Tree, a Super Mario zasilają grzyby i gwiazdy.

Tony:
To jest tam połączenie. Właśnie do tego zmierzamy.

Jamie:
W niektórych obszarach udogodnieniami mogą być paliki do stołu. Mówisz o rynku takim jak Gatlinburg, okazuje się, że ponad 70% nieruchomości ma wannę z hydromasażem. Jeśli spojrzysz na ADR z wanien z hydromasażem, otrzymasz dodatkowe 40 dolarów za noc, co oznacza wzrost stawki o 70%. Jeśli więc inwestujesz, musisz wiedzieć, czego ludzie oczekują, dokonując rezerwacji na tym rynku. Mój ulubiony sposób na znalezienie sposobów, aby być może wznieść się na szczyt lub dowiedzieć się, co można powtórzyć, co dobrze radzi sobie na innych rynkach. Na naszej stronie mamy najlepsze nieruchomości, więc które rynki generują największe przychody na każdym rynku? I to jest dla mnie coś w rodzaju… Po prostu przez to przechodzę, biegam po różnych miastach i znajduję coś w rodzaju: „Och, to jest dobijanie na tym rynku. Skopiuję to na innym rynku.

Obrabować:
Tak. Wspomniałeś, że zastanawiasz się, co jest ważne dla Twojego miasta. Gatlinburg jest właściwie synonimem słowa wanna z hydromasażem. To bardzo, bardzo, bardzo ważne. To irytująco ważne, bo nienawidzę wanien z hydromasażem i związanej z nimi konserwacji, ale jedna z moich nieruchomości ma pięć sypialni i cztery łazienki. To trochę tam. To trochę cel podróży, może 30 minut od Pigeon Forge. W tym roku zarobił około 60,000 2,200 dolarów. Kredyt hipoteczny wynosił, nie wiem, 25 dolarów. Myślę więc, że będzie to XNUMX% zwrotu gotówki. Właściwie spodziewałem się, że to się przełamie. Kupiłem ten dom nawet dla Airbnb. Właściwie to miło, że zarobiłem trochę pieniędzy, ale wiem, że chciałem zbudować tę niesamowitą wannę z hydromasażem, która w zasadzie wisi na wspornikach z klifu i można z niej patrzeć na góry, ale naprawdę trudno było mi znaleźć… Bo to jest jak wymaga intensywnych prac inżynieryjnych i znalezienia wykonawcy, który wykona pomosty klifowe i tym podobne.
Ale przez ostatni rok próbowałem znaleźć kogoś do wykonania tej pracy, ponieważ wiem, że jeśli to zrobię, w zasadzie podwoi to moje całkowite przychody, prawdopodobnie związane z wizją, którą próbuję zrealizować. Ale jedną z rzeczy, o które chciałem Cię zapytać, było to, że powiedziałeś, że ważne jest, aby sprawdzić, jakie udogodnienia są ważne dla Twojego rynku. Czy ktoś może to w jakiś sposób sprawdzić, czy też wystarczy po prostu przejrzeć oferty konkurencji Airbnb, przejrzeć oferty i sprawdzić, które z nich są najczęściej rezerwowane, a może spróbować sprawdzić wszystkie dostępne oferty?

Jamie:
Tak. Jeśli chodzi o główne udogodnienia, to właściwie coś, co umieściliśmy na naszej stronie internetowej pod adresem AirDNA.co i myślę, że nie jest to nawet za paywallem. Możesz więc sprawdzić, czy w poszczególnych miastach, w jakimkolwiek mieście na świecie, nieruchomości mają takie udogodnienia, czy nie, dzięki czemu możesz poczuć… W przypadku basenu, jacuzzi, Wi-Fi, Telewizja, telewizja kablowa i tym podobne. Zobacz, jaki procent nieruchomości ma te udogodnienia.

Obrabować:
To znaczy, nawet jeśli jest za paywallem, możesz użyć kodu promocyjnego Robuilt dla… Nie, tylko żartuję. Dobra. Cóż, wspaniale, stary. Dziękuję bardzo. Doceniam to. Tony, czy jest coś jeszcze, o co chciałbyś zapytać, zanim wypuścimy Jamiego tutaj? To znaczy, czuję, że mam jeszcze co najmniej 18 pytań, ale [niesłyszalne 00:53:29].

Tony:
Tak. Kurczę, czuję, że moglibyśmy rozmawiać w nieskończoność. Zdecydowanie musimy cię sprowadzić z powrotem, Jamie. Może uda nam się uczynić ten stały temat tematem, ponieważ Rob i ja samolubnie czerpiemy wielką wartość z tych rozmów. Ale jeśli jest coś, co chciałbym, żeby słuchacze wynieśli z tego odcinka, a Jamie wykonał tak mistrzowską robotę, wyjaśniając to, to to, że możemy podejmować decyzje w oparciu o emocje, nagłówki gazet i opinie ekspertów, lub możemy podejmować decyzje w oparciu o na danych i tym, co mówią fakty, i wykorzystujemy to do podejmowania decyzji. Więc nie mam już więcej pytań do mnie, Jamie. Chcę tylko podziękować za, miejmy nadzieję, rozwianie niektórych obaw ludzi związanych z branżą wynajmu krótkoterminowego, ponieważ moim zdaniem pomysł Airbnbust jest tak głęboko przeniknięty w wielu z tych społeczności, ale to, czym się dzielisz, to Zdecydowanie, jak sądzę, walczyłem z tym w dobry sposób.

Obrabować:
Tak, stary, dziękuję bardzo. Zanim Cię wypuścimy, gdzie ludzie mogliby dowiedzieć się więcej o Tobie lub AirDNA, jeśli chcą się z Tobą skontaktować lub uzyskać więcej informacji?

Jamie:
Tak. AirDNA.co to nasza strona internetowa. Możesz śledzić mnie na Twitterze i LinkedIn. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o danych, mamy nasz własny podcast, STR Data Lab, w którym co tydzień omawiamy dane. Dlatego cieszę się, że ludzie przychodzą i słuchają.

Obrabować:
Dobra. Jeśli ludzie chcą Cię śledzić na Instagramie lub Twitterze, jakie są Twoje uchwyty?

Jamie:
Jamie_Lane na Twitterze i myślę, że to po prostu Jamie Lane na Instagramie.

Obrabować:
W porządku. A co z tobą, Tony? Gdzie ludzie mogą dowiedzieć się o Tobie więcej, jeśli chcą się połączyć lub zobaczyć w Internecie Twoje złote bomby wiedzy?

Tony:
Przede wszystkim przyjdź i posłuchaj podcastu Real Estate Rookie. Odcinki publikujemy w każdą środę i sobotę. Poza tym na Instagramie @tonyjrobinson. Następnie razem z żoną prowadzimy kanał Real Estate Robinsons na YouTube.

Obrabować:
Wspaniały. Cóż, możesz mnie znaleźć na YouTube @Robuilt. Jeśli spodobał Ci się ten odcinek, jeśli poczułeś się lepiej, jeśli zainspirował Cię do wypożyczenia krótkoterminowego, rozważ wystawienie nam pięciogwiazdkowej recenzji na platformie Apple Podcast lub gdziekolwiek indziej, gdzie pobierasz swoje odcinki . To tyle w dzisiejszym odcinku BiggerPockets. Dziękuję bardzo, Jamie, i spotkamy się ze wszystkimi w następnym odcinku i scenie BiggerPockets.