Twój kierowca DoorDash może być kolejnym potentatem na rynku nieruchomości na świecie. Jeśli kiedykolwiek miałeś Josha Janusa podrzuć jedzenie do swojego domu, być może byłeś w trakcie zawierania umowy. Zgadza się; pomiędzy odbiorem a dostawą jedzenia Josh kontaktował się ze sprzedawcami, pozyskując jak najwięcej ofert nieruchomości poza rynkiem. Ten typ serialowe zamieszanie doprowadziło Josha do nabycia Nieruchomości o wartości 1,500,000 50,000 XNUMX dolarów w wieku dwudziestu dwóch lat, co daje XNUMX XNUMX dolarów miesięcznie i zbudowanie biznesu, o którym większość przedsiębiorców może tylko marzyć.
Od najmłodszych lat Josh był już tzw król wiele strumieni dochodów. W autobusie robił portfele z taśmy klejącej, wymieniał buty w Internecie i robił, co mógł, aby zaoszczędzić więcej pieniędzy. Kiedy znalazł Większe kieszenie, on zdał sobie sprawę, że nieruchomości to sposób na dalsze napędzanie jego dolarów, pozwalając mu, aby pieniądze pracowały dla niego, a nie na odwrót. Josh postanowił więc zbudować model „hybrydowej sprzedaży hurtowej”. Kontaktował się ze sprzedawcami spoza rynku, przesyłał ich informacje agentowi i otrzymywał wynagrodzenie za swoją część umowy.
Kiedy Josh dostał swoją licencja nieruchomości, zaczął krzątać się jeszcze mocniej, sprzedał nieruchomość o wartości 17,000,000 XNUMX XNUMX dolarów jako agent zarabiający więcej w miesiąc niż wielu Amerykanów w ciągu roku. Jaki więc był szybki klucz Josha do sukcesu? Jak on to wszystko zrobił mając dwadzieścia kilka lat, nie mając żadnego doświadczenia? I jak możesz powtórz ten sam system, aby poszybować w górę swojego bogactwa? Czekać; Josh też powie Ci, jak to zrobić!
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest podcast BiggerPockets, pokaż 749.
Obrabować:
Nigdy nie myślałem, że kiedy pracowałem w DoorDashing na studiach, nie mając jasnej wizji tego, co chcę robić później, te nieruchomości pozwolą mi posiadać ponad 10 nieruchomości o wartości około półtora miliona i będę mógł stworzyć długoterminowy, spójny przepływ środków pieniężnych.
David:
Co się dzieje, wszyscy? Mówi David Greene, gospodarz podcastu BiggerPockets. Tutaj dzisiaj z moim współgospodarzem, Robem Abasolo, z programem, który zaskoczy Cię. Dzisiejszym gościem jest 22-letni Josh Janus, który stworzył już portfel nieruchomości składający się z ponad 10 nieruchomości, sprzedaje także domy jako agent. W zeszłym roku sprzedał za 17 milionów dolarów. W tym odcinku Rob i ja zastanawiamy się, jak on to robi i do czego doszedł, a czego nie odkryli inni. Wciąż jestem oszołomiony, Rob. Jak się czujesz?
Obrabować:
To jedna z tych rzeczy, kiedy czuję się tak, jak wtedy, gdy spotykam kogoś, kto odblokowuje coś w nieruchomościach i jest to absolutnie miażdżące, to robi wrażenie, ale kiedy spotykam kogoś, kto ma 22 lata i zarabia sześciocyfrowe pieniądze miesięcznie, radząc sobie naprawdę dobrze w nieruchomości, to naprawdę jedna z tych rzeczy, w przypadku których myślę: „Człowieku, muszę nadrobić zaległości”. A ja jestem jakieś 10 lat po tym gościu.
David:
To prowadzi nas do dzisiejszej krótkiej wskazówki: wcześnie rozpocznij przygodę z nieruchomościami. Jak możesz zacząć już teraz? Często słyszałem stwierdzenie, że najlepszy czas na zakup nieruchomości to 10 lat temu. Im szybciej uruchomisz ten zegar, tym lepiej dla ciebie. Najlepsze oferty, jakie mam, to rzeczy, które kupiłem najdłużej. Nie oznacza to, że należy wcześniej kupować złe oferty, ale należy kupować dobre oferty wcześniej i czekać. Rob, co jest w dzisiejszym programie, na co twoim zdaniem ludzie powinni zwrócić uwagę?
Obrabować:
Nawet biorąc pod uwagę sukcesy Josha i to, ile zarabiał, o czym przekonamy się w tym odcinku, nadal szczerze mówił, że obawia się wejścia na swoją pierwszą nieruchomość, za którą prawdopodobnie mógłby od razu zapłacić gotówką w ciągu jednego lub dwóch miesięcy. dwa miesiące. Zatem miło było usłyszeć, że nawet ktoś, kto może zarabiać tak dużo pieniędzy, w swojej pierwszej transakcji nadal może być bezbronny i pełen obaw, ale naprawdę fajnie było zobaczyć, jak rozbłysło światło i że ta pierwsza umowa katapultowała go do gdzie jest dzisiaj. Tak, myślę, że to naprawdę fajny, inspirujący moment, po prostu usłyszeć, jak to wszystko opowiada.
David:
Opowiada także o swoich początkach w biznesie produkującym portfele z taśmą klejącą i DoorDashing. To osoba, która słuchała podcastu, jeżdżąc po okolicy, podrzucając Jacka w pudełku i pizzę i przekształciła go w imperium nieruchomości, czego wielu z Was, którzy tego teraz słucha, naprawdę chce. Tej historii wysłucham dwa razy i wyciągnę z tej historii jak najwięcej informacji, aby zastanowić się, jak zastosować ją w swoim życiu. Bez zbędnych ceregieli, przywołajmy fenomen nieruchomości, Josha Janusa.
Dzisiejszy gość, Josh Janus, już w szkole średniej wiedział, że chce przejść na emeryturę przed 30. rokiem życia, dlatego stworzył różne poboczne sprawy i zarządzał nimi, od portfeli z taśmą klejącą po odnoszący sukcesy biznes obuwniczy. Josh był studentem college'u i jeździł także dla DoorDash. W zeszłym roku, mając 22 lata, w pierwszym roku swojej pracy jako agent nieruchomości sprzedał ponad 125 nieruchomości, o łącznej wartości ponad 17 milionów. Jako agent przyjazny inwestorom w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy kupił i wyremontował ponad 10 nieruchomości, inwestując w nieruchomości bardzo niewielkie środki. Dzisiaj to rozpakujemy. Josh, witaj w podcaście.
Josh:
Dziękuję Ci.
David:
Tak, wygląda na to, że masz silny nacisk na przedsiębiorczość. Zanim przejdziemy do tego, jak osiągnąłeś wszystko, co powiedziałem, co w nieruchomościach cię przyciągnęło?
Josh:
Kiedy byłem młodszy, zawsze starałem się oszczędzać pieniądze. Tak naprawdę nie wiedziałem, co jest najbardziej produktywnego, ale pomyślałem: „Hej, równie dobrze mogę to schować i w końcu wymyślę”. Miałem zaoszczędzone około 10,000 10 dolarów, czyli wolny kapitał do wykorzystania. Rozpoczynałem karierę w college'u i zetknąłem się z ideą włamań do domów, kiedy po prostu sprawdzałem w Google, co zrobić z 20,000 do 20 XNUMX dolarów w wieku XNUMX lat. To doprowadziło mnie do BiggerPockets i to było moje wprowadzenie do nieruchomości jako całości.
David:
Czy kiedykolwiek byłeś gdziekolwiek w celu włamania się do domu?
Josh:
Byłem blisko. Kiedy więc mieszkałem w Cleveland w stanie Ohio, przeglądałem nieruchomości. Dowiedziałem się, gdzie chcę włamać się do domu, ale ostatecznie zmieniłem szkołę i poszedłem na inną uczelnię, poszedłem na Ohio State University, a moją następną podróżą miał być tam hackowanie domu, ale tak naprawdę tego nie zrobiłem skończ to robić.
Obrabować:
Josh, wygląda na to, że wykazujesz się tutaj odrobiną przedsiębiorczości. Zanim przejdziemy do spraw nieruchomości, bo myślę, że nawet w wieku 22 lat posiadanie 10,000 10,000 dolarów na koncie bankowym jest trudne. Wiele osób zadaje sobie pytanie: „Jak zdobyć 10,000 XNUMX dolców?” Czy możesz nam opowiedzieć trochę o tym, jak w ogóle zdobyłeś XNUMX XNUMX dolców? Czy po prostu miałeś mnóstwo pobocznych zajęć, czy pracowałeś?
Josh:
Jasne. Pracowałem. Robiłem dużo bocznych ćwiczeń. Kiedy byłem w gimnazjum, szyłem portfele z taśmy klejącej i próbowałem je sprzedawać. To było zabawne. Następną rzeczą, która mnie naprawdę zainteresowała, były sneakersy, cała kultura sneakersów, odsprzedaż, ponieważ byłem dość dużym koszykarzem i miałem kontakt z tą branżą. Chodziłem na różne wydarzenia związane ze sneakersami, wynajmowałem stolik, zabierałem tyle butów, ile się zmieściło w moich torebkach, próbowałem je sprzedać i po prostu utrzymywałem zyski przez lata.
Obrabować:
Ładny. Co kiedyś prowadził cię portfel z taśmą klejącą?
David:
Och, stary, to było jakieś 5 dolarów do sprzedania. To znaczy, to było dużo pracy za 5 dolarów.
Obrabować:
Och, rozumiem, bo chciałem powiedzieć rolka… cóż, papieru toaletowego… przepraszam, taśma klejąca będzie cię kosztować jakieś trzy, cztery dolary, więc tak, jeśli możesz…
David:
Widzisz, Josh, to jest mój problem. Rob zawsze zapomina uwzględnić wartość czasu. Jak widać, patrzy na pieniądze tylko wtedy, gdy oblicza zwrot z inwestycji.
Obrabować:
To prawda, ale miałeś dużo czasu.
Josh:
PRAWDA. Tak, robiłem to na zajęciach i w autobusie.
David:
To mi przypomina mnie. Chciałbym coś mieć. Zawsze bardzo trudno było mi skupić uwagę na lekcjach i w szkole. Za każdym razem, gdy muszę nadążać za tempem kogoś innego, jeśli ta osoba mówi zbyt wolno, mówię: „Ach”. Mój mózg po prostu błądzi. Nie mogę tam siedzieć. Nie mieli fidget spinnerów. Albo jakimi innymi rzeczami się teraz wszyscy bawią, Rob?
Obrabować:
Kostki Fidget.
David:
Fidget Cubes, proszę bardzo. Prawidłowy? Co mieliśmy w moim dniu? Mieliśmy głupie ołówki z różnymi kolorami grafitu, którymi można było klikać w różne kolory i się nimi bawić, albo mieliśmy bransoletki, które można było zapiąć na nadgarstki i zwinęły się w kłębek. Wątpię, żeby któreś z was kiedykolwiek widziało takie rzeczy, ale...
Obrabować:
O tak, nadal masz ten jasnoróżowy, którym zawsze bawisz się podczas podcastu?
David:
Tak. A kiedy ćwiczę. To moja szczęśliwa opaska treningowa. Jasny róż, zdecydowanie. PinkerPockets na zwycięstwo. Jesteś przedsiębiorczy, Josh, co uwielbiam, bo wiem, że właśnie tutaj uczysz się podstaw, które później przekładają się na inwestowanie w nieruchomości. Wiele lat temu w naszym podcaście przeprowadziliśmy wywiad z Ryanem Pinedą, który opowiedział o tym, jak przewracał kanapy. Kupował kanapy, naprawiał je i przewracał, co później przekształcił w firmę zajmującą się przewracaniem domów, a teraz zbudował całe imperium, o którym lubię myśleć, że w zasadzie to my wystrzeliliśmy w atmosferę. Ale Ryan wykorzystał ten klimatyczny start i zbudował z niego coś całkiem fajnego. Ciekaw jestem, czy mógłbyś podzielić się z nami, jakie wnioski wyciągnąłeś z niektórych z tych wczesnych przedsięwzięć, które później przełożyły się na nieruchomości?
Josh:
Myślę, że w kulturze sneakersów zobaczyłbyś kilka naprawdę fajnych butów, które noszą sportowcy lub celebryci, a może zamieniłbyś kilka par i zarobiłbyś jakieś 500 dolców. A ty chciałbyś wykorzystać ten zysk i natychmiast kupić własną parę, aby ją zachować i nosić. Moje nastawienie było takie, że wolałbym zaoszczędzić te pieniądze i być może przeznaczyć je na aktywa. Kiedy byłem młodszy, poznałem pojęcie aktywów, dzięki którym można faktycznie wykorzystać pieniądze, aby zarobić więcej pieniędzy. W tamtym momencie nie bardzo rozumiałem, jakich zasobów użyć. Po prostu znałem tę koncepcję i pomyślałem: „To musi być lepszy sposób na wydanie moich 500 dolarów zysku”. Myślę więc, że to jedna rzecz, której na pewno nauczyłem się, gdy byłem młodszy.
Obrabować:
Swoją drogą, nie jest to najgorszy sposób myślenia, gdy mówisz: „Naprawdę chcę tej rzeczy, więc wymyślę, jak zarobić pieniądze na tej rzeczy, której chcę, sprzedać ją, zarobić, a potem dostać to, czego chcę”. Tak w skrócie wygląda nieruchomość, prawda? Chcesz nabyć nieruchomość, więc kupujesz nieruchomość, odwracasz ją, przejmujesz zyski i co robisz? I zazwyczaj, jeśli jesteś dobrym inwestorem w nieruchomości, idziesz i wrzucasz ją z powrotem do innej nieruchomości lub kupujesz nieruchomość i inni ludzie za nią płacą, czynsz długoterminowy lub wynajem krótkoterminowy. Myślę, że to nastawienie nie jest błędne. To naprawdę imponujące, że już w bardzo młodym wieku odkryłeś, że zamiast kupować trampki, powinieneś przeznaczyć je na coś, co przyniesie ci więcej pieniędzy.
Josh:
Tak, myślę, że zawsze starałem się znaleźć więcej sposobów na bardziej produktywne gospodarowanie pieniędzmi. Na pewno wcześnie dowiedziałem się o butach, że muszę iść do sklepu i czekać wiele godzin. Pomyślałem: „To nie jest zbyt skalowalne, jeśli chcę spróbować kupić 20 par butów, bo nie mogę jednocześnie w 20 miejscach jednocześnie. Muszę nauczyć się polegać na innych ludziach”. Pomogły różne rzeczy.
David:
Próbowałem też różnych wysiłków. Pracowałem w restauracjach i nauczyłem się sprzedawać wino i steki, a potem w pewnym momencie próbowałem znaleźć pracę jako sprzedawca samochodów, ale to nie wyszło. Ale ostatecznie myślę, że wielu z nas postrzega nieruchomości jako szczyt, do którego próbujemy dotrzeć. Chcemy sprzedać najdroższą rzecz, jaką się da. Uzyskanie licencji na nieruchomości nie jest czymś, czego potrzebujesz na tym czteroletnim stopniu. Chciałbym, żeby tak było. Czułbym się znacznie lepiej, gdyby agenci musieli zdobywać dwu- lub czteroletnie wykształcenie w takich domach, bo byłoby mniej gównianych i tam też zajmiemy się twoją karierą, Josh. Ale czy dla Ciebie było to samo, że nieruchomości były po prostu naturalnym następstwem najlepszej rzeczy, jaką mogłeś sprzedać?
Josh:
Tak, tak myślę. Wydawało się, że musiałem prawie poświęcić, teraz, jak patrzą na to wstecz, ilość czasu, jakiej potrzebowałem na sprzedaż jednego domu, była prawie taką samą ilością czasu i energii, jakiej potrzebowałem na sprzedaż jednej lub dwóch par butów w kilka sposobów.
David:
I nie bolą cię ręce od ciągłego tworzenia portfeli z taśmy klejącej. To jest łatwiejsze.
Josh:
Tak, to też.
David:
Pozwól DocuSign wykonać całą pracę, mniej cięć papieru. No dobrze, więc cofnijmy się w czasie. Jesteś na studiach... Mówię, cofnij się w czasie, masz 22 lata, być może nadal jesteś na studiach. Gdzie zaczyna się pojawiać zainteresowanie nieruchomościami? Jak i gdzie zacząłeś kopać?
Josh:
To znaczy, po prostu googlowałem: „Co zrobię z 10,000 20,000 lub XNUMX XNUMX dolarów? Jak je zainwestować?” Nie pamiętam, czy od razu był to BiggerPockets, ale widziałem włamanie do domu i pomyślałem: „Może mógłbym kupić nieruchomość na terenie kampusu uniwersyteckiego, do którego jechałem. Mieszkaj w jednym mieszkaniu, resztę wynajmuj.” To powoli doprowadziło mnie do zrozumienia: „O rany, jeśli zostanę agentem, znajdę sposób na znalezienie potencjalnie najlepszych ofert”, więc to był mój cel.
David:
Więc nie kupiłeś hacka od domu do domu, ale zetknąłeś się z nieruchomościami, miało to dla ciebie sens i pomyślałeś: „Wiesz co? Po prostu zdobędę licencję i pomogę innym ludziom zrobić to samo.”?
Josh:
Tak.
David:
W porządku. Czy po prostu sprawdziłeś, jak uzyskać licencję na nieruchomości, po prostu zacząłeś się uczyć i to zrobiłeś, czy też miałeś mentora, który cię prowadził?
Josh:
Tak naprawdę pierwszą rzeczą było zagłębienie się w fora BiggerPockets. Ten podcast może brzmieć jak promocja BiggerPockets, ale w rzeczywistości znaczna część mojego rozwoju naprawdę wynikała z tego fundamentu. Ale to była jedna z pierwszych rzeczy. A potem przywiązałam się do faceta o nazwisku Remington Lyman, który także jest agentem. Pracuje w Reafco Real Estate, jest właścicielem biura maklerskiego, w którym ja pracuję. Ale wysłałem mu wiadomość, wyjaśniając moją sytuację. Wskoczył ze mną na Zoom i wyjaśnił zalety hackowania domów w ten sposób: „Może jeśli chcesz zostać tutaj agentem lub tu przyjechać, nauczymy Cię, jak znajdować oferty poza rynkiem. Pomożemy Ci zbudować te systemy.” A następną rzeczą, jaką pamiętam, było to, że pracowałem tak ciężko, jak tylko mogłem, aby zdobyć licencję.
Obrabować:
Otrzymujesz więc licencję i oczywiście, gdy założysz działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zajmie to trochę czasu, zanim dojdzie do transakcji i faktycznie zamkniesz nieruchomości i zarobisz pieniądze. Czy w czasie tej pracy pracowałeś w jakiejś innej pracy, czy zaangażowałeś się w to od samego początku?
Josh:
Na początku jeszcze chodziłam na zajęcia. Studiowałem informatykę, a potem jeździłem dla DoorDash od 20 do 30 godzin tygodniowo. A potem, w każdej chwili, kiedy mogłem, próbowałem po prostu telefonicznie zadzwonić. Na początku było to moje główne źródło znajdowania ofert. Mój plan był taki, żeby zadzwonić, znaleźć ofertę lub przynajmniej poprosić kogoś, aby porozmawiał ze mną o swojej nieruchomości, dowiedział się o szczegółach i przedstawił to jednemu z agentów, z którymi współpracowałem. Rozbijaliby umowę, wyjaśniali w stylu: „Może spodobałoby się to inwestorowi” lub otrzymywali wyjaśnienia na temat czynszów i warunków najmu. To się tam zaczęło.
Obrabować:
Czy kiedykolwiek pogrążyłeś się w rozmowie i powiedziałeś: „Daj mi sekundę”, a potem zatrzymałeś się, aby zrobić zdjęcie dostawy DoorDash i przesłać je do aplikacji, a następnie wróciłeś do rozmowy?
Josh:
Może. Starałam się nie realizować dostawy dzwoniąc do… Robiłam to jadąc samochodem, ale niekoniecznie-
Obrabować:
Och, połowa dostawy.
Josh:
Tak. Tak.
Obrabować:
Jakie pieniądze zarabia DoorDasher? Jeśli pracujesz od 20 do 30 godzin tygodniowo, czy to całkiem dobry dochód? Czy możesz podać nam mały punkt odniesienia?
Josh:
Tak, to znaczy, zarabiałem około 800 do XNUMX dolarów tygodniowo, pracując tyle godzin. To całkiem niezłe.
Obrabować:
Tak, to solidne, zwłaszcza jeśli jesteś na studiach i robisz to wszystko. A więc jesteś DoorDash i zarabiasz całkiem niezłe pieniądze jak na to, gdzie jesteś, a do tego dzwonisz bez zapowiedzi. Jak wyglądała pierwsza transakcja, kiedy faktycznie udało Ci się pozyskać potencjalnego klienta, który stał się transakcją, która przyniosła Ci wypłatę?
Josh:
Zdecydowanie. Więc nie miałem ochoty dzwonić do czterech jednostek w obszarze, który nazwałbym Klasą A. Właśnie znalazłam faceta, który tego dnia był zmotywowany. Całkiem łatwo się z nim rozmawiało. Pokazałem to agentowi, z którym współpracowałem, a on na to: „O tak, moglibyśmy sprzedać tę umowę”. Napisałem więc e-mail, w którym przedstawiamy sposób promowania naszych transakcji, a następnie przedstawił go swoim inwestorom. Ktoś w końcu zgodził się na tę transakcję. Zamknięcie zajęło około miesiąca, jak ma to miejsce w przypadku większości nieruchomości, i w zasadzie zrobiłem z tego DoorDash to, co zarobiłbym w ciągu półtora miesiąca. Byłem bardzo podekscytowany, ponieważ pomyślałem: „Muszę wyrzucić jeszcze kilka z nich, a może się okazać, że przyniesie to większy dochód niż tylko DoorDash”.
Obrabować:
Zacząłeś więc matematykę w stylu: „O rany, jeśli zrobię to trzy razy, zarobię tyle pieniędzy”.
Josh:
O tak, zdecydowanie. Kolejna rzecz jest taka, że jeśli zdobędziesz licencję, otrzymasz znacznie większą obniżkę, ponieważ w zależności od sytuacji możesz faktycznie reprezentować sprzedającego lub kupującego, więc pobierałem opłatę za polecenie. Kiedy więc umowa została sfinalizowana, pomyślałem: „W porządku, muszę zdobyć licencję. Zacznijmy się uczyć już teraz i spróbujmy to znokautować.
Obrabować:
Tak. To było coś więcej, nie wiem, transakcja hurtowa, w której dzwonisz, znajdujesz kogoś, dostajesz nieruchomość poza rynkiem. Oni odpowiadają: „Tak, jestem skłonny to sprzedać”. Czy przekazujesz to pośrednikom w obrocie nieruchomościami, aby je sprzedali, czy też sprzedajesz je inwestorowi i pobierasz za to niewielką opłatę?
Josh:
Pracowałem u pośrednika w obrocie nieruchomościami o imieniu Abe, więc w zasadzie po prostu spisałem wszystkie szczegóły dotyczące nieruchomości, przekazałem mu, a następnie znalazł inwestora zainteresowanego domem maklerskim, w którym pracowałem. To jakby hybrydowa forma sprzedaży hurtowej. Po prostu tak naprawdę nie podpisujemy transakcji, po prostu przedstawiamy informacje potencjalnym inwestorom.
Obrabować:
Ma sens. Myślę, że zamykasz tę umowę i myślisz: „O mój Boże, po prostu muszę to robić wiele razy”. Zaczynasz się w to bardziej zagłębiać. Jak udało ci się pogodzić wszystko, od zdobycia licencji, przez ukończenie college'u, aż po, jak sądzę, nadal pracę w DoorDash tu i tam?
Josh:
To znaczy, w tamtym momencie pomyślałem sobie: „Zamierzam po prostu wykorzystać cały swój czas poza szkołą, aby nadal utrzymywać harmonogram rozmów telefonicznych”, co moim zdaniem jest naprawdę ważne, „a potem zdobyć moje licencja." Tak więc po około dwóch miesiącach otrzymałem licencję.
Obrabować:
Czy godziny rozmów telefonicznych są zawsze od 9:00 do 17:00, czy też byłeś kreatywny i dzwoniłeś także od 5:00 do 9:00?
Josh:
Od 9:00 do 11:00 to moje zimne, zimne telefony do ludzi, z którymi nigdy tak naprawdę nie rozmawiałem. A potem wykorzystałbym godziny 13:00 do 17:000 na wiele kolejnych rozmów lub nowych rozmów telefonicznych. Ale wydawało się, że jeśli uderzysz kogoś rano, gdy prowadzi, „O tak, tak, tak, zadzwoń do mnie później”, to po prostu uderzę go później i zwykle kończy się to całkiem przyzwoitym konwerterem.
Obrabować:
David, czy uważasz się za bardzo dobrego rozmówcę? Nigdy wcześniej nie słyszałem tej strony ciebie, więc jestem ciekaw.
David:
Zrobiłem to na początku mojej kariery, kiedy musiałem. Nie podobało mi się to, więc nie robiłem tego zbyt często. Kiedy próbujesz znaleźć oferty, większość ludzi należy do jednej z dwóch kategorii. Jest osoba do bezpośredniego kontaktu, czyli osoba kontaktowa, lub twórca treści, który sprawia, że ludzie do niego przychodzą. Większość ludzi zazwyczaj wybiera jedną z tych dwóch ścieżek. A ponieważ zostałem gospodarzem podcastów i autorem, zamiast bezpośredniej rozmowy telefonicznej zająłem się tworzeniem treści.
Josh, mam na myśli, że zrobiłeś, co mogłeś, ponieważ nie miałeś za sobą wielkiego podcastu, dzięki któremu mógłbyś rozpowszechniać informacje. Ciekawa jestem, bo coś wspominałaś, mówiłaś o tym hurtowym modelu hybrydowym. Czy możesz nam nieco bardziej szczegółowo opisać, co masz na myśli, mówiąc, w jaki sposób zarabiałeś na tych transakcjach?
Josh:
Więc sprzedawca powiedział: „Hej, chcę 450 za te cztery jednostki”. Generalnie hurtownicy spisywali umowę, zawierali ją w ramach umowy, a następnie sprzedawali ją za opłatą. Sposób, w jaki robimy to w domu maklerskim, w którym pracuję, w Reafco, nie wiąże się z tym umową. Po prostu bierzemy wszystkie szczegóły transakcji, zapisujemy je w e-mailu, a następnie przedstawiamy naszym inwestorom. A potem, jeśli spodoba się to jednemu z naszych inwestorów lub będzie chciał napisać ofertę, po prostu spisujemy ofertę i przedstawiamy ją bezpośrednio sprzedającemu.
David:
W jaki sposób otrzymujesz rekompensatę? Czy dostajesz od sprzedającego umowę o wystawienie przedmiotu, kiedy przyprowadzasz do niego kupującego, i czy pobierasz z tego prowizję?
Josh:
Tak naprawdę nie korzystamy z umów o wystawienie ofert, nie. W tym czasie, gdy nie miałem licencji, otrzymywałem jedną czwartą prowizji agenta, dla którego pracowałem. On dostał 3%, potem agent, który sprowadził kupującego, dostał 3%, a ja skończyłem z 25% z 3%. Tak to zrobiliśmy.
David:
Jak otrzymywaliście prowizje, gdyby nie było umowy o notowaniu?
Josh:
Jest to nadal umowa wykonalna z prowizjami w umowie, więc będzie brzmiało: „Sprzedawca zapłaci 6% naszemu pośrednikowi”.
David:
Mam cię. Więc przyprowadziłbyś kupca i w ofercie znalazłby się ten, kto otrzymywał wynagrodzenie, jeśli chodzi o agentów?
Josh:
Poprawny.
David:
Widzę. Zamiast więc wystawiać, kupować dom, wystawiać go na sprzedaż, pokazywać wszystkim, próbować uzyskać oferty, negocjować najwyższą, po prostu przeszliście do sedna i powiedzieliście: „Hej, mam kupca, który to zrobi”. tyle zapłacić za swój dom. Jeśli chcesz skorzystać z tej oferty, oto ile będzie Cię to kosztować. Oto, jaka będzie sieć do wykorzystania”, a wy pracowaliście trochę wydajniej.
Josh:
Tak. Myślę, że pozwala nam to wykorzystać tych potencjalnych klientów, którzy nie są tak zmotywowani do podpisania umowy o umieszczenie na liście, ponieważ myślę, że wiele osób mieści się w tej kategorii.
David:
Jest to również forma umowy pozarynkowej, więc inni kupujący nie mieli dostępu do tych samych rzeczy, które im przywieźliście, prawda?
Josh:
Tak.
Obrabować:
Tak, ale Josh, powiedzmy, że prezentujesz tę nieruchomość, ponieważ nie masz wykonawcy, nie masz umowy o wystawienie oferty, co powstrzymałoby inwestora, gdyby powiedział: „Hej, inwestorze, mam ta fajna nieruchomość, tutaj jest adres”, co powstrzymałoby ich przed skontaktowaniem się z Tobą i udaniem się bezpośrednio do sprzedawcy i samym zawarciem transakcji?
Josh:
To dobre pytanie. Mamy pozarynkową umowę, którą przedstawiamy wszystkim przed zawarciem umowy, która z grubsza stwierdza: „Jeśli będziesz realizował umowę, którą zaproponujemy, będziesz musiał wykorzystać nas jako swojego agenta”. Na początku, gdy jeszcze nie podpisali umowy, będziemy przesyłać ludziom przybliżone opisy wszystkich umów. Nie będzie tam adresu, zazwyczaj nie będzie zdjęć. Ale jeśli powiedzą: „Hej, naprawdę podoba mi się koncepcja tej umowy”, wówczas podpiszemy umowę, a oni ją podpiszą i gotowe.
David:
Jest to więc forma umowy o reprezentowaniu kupującego. Ludzie nie zdają sobie sprawy, że nie trzeba konfigurować tego dla każdego domu, który ci pokazuję, ani dla każdego domu, który możesz kupić. Możesz powiedzieć: „W przypadku tego adresu muszę być Twoim agentem”, ale w przypadku różnych dostarczanych im nieruchomości mogliby skorzystać z usług innego agenta kupującego. To rzeczywiście ma sens. Teraz rozumiem, dlaczego nazywasz to hybrydą hurtową, ponieważ hurtownicy tak to robią. Mówią: „Oto trzy, dwa mieszkania o powierzchni 1,800 stóp kwadratowych według tego kodu pocztowego, które można wynająć za tyle pieniędzy”. Tylko od tego ludzie zaczynają, dopóki nie zechcą tego później przeanalizować. Dlatego stosujesz to podejście marketingowe w połączeniu z umowami dotyczącymi nieruchomości, aby chronić każdą ze stron. Co stało się potem? Jak doszedłeś do tego, że zarabiałeś więcej na tych prowizjach niż na DoorDashing?
Josh:
Wpłynął więc pierwszy czek, na który przeznaczono DoorDash na około półtora miesiąca. Miałem mnóstwo ciepłych leadów, ludzi, którzy nie byli gotowi do sprzedaży od razu, ale byli już blisko. Po prostu pomyślałem: „Wytrzymam następne sześć tygodni, naprawdę się przyłożę do tego”. W tamtym momencie spędzałem na tym od dwóch do trzech razy więcej godzin tygodniowo niż wcześniej. Potem zdobyłem licencję i zacząłem zawierać mnóstwo umów.
Obrabować:
Kiedy mówisz, że poświęcasz dwie lub trzy godziny więcej, masz na myśli tylko kontynuację?
Josh:
Przepraszam, mój błąd, dwie do trzech razy więcej godzin tygodniowo niż wcześniej, ponieważ pomyślałem: „Hej, na razie koniec z DoorDash, będziemy po prostu pracować nad nieruchomościami”.
Obrabować:
Rozumiem. Czy przez cały ten czas zajmowałem się generowaniem leadów, czy kontynuowałem… ponieważ powiedziałeś, że masz dużą pulę ciepłych leadów, więc są to ludzie, którzy są zainteresowani, ale niekoniecznie są gotowi pociągnąć za spust, ale jeśli podchodzisz do nich, wracasz do nich, aż w końcu się nawracają, prawda?
Josh:
Tak, w końcu. Tak.
David:
W porządku. Czy w tym trudnym czasie wyciągnięto jakieś kluczowe wnioski? Co działo się w tym czasie na rynku? Czy nadal było gorąco? Czy sytuacja zwalniała? Gdzie jesteśmy na czas?
Josh:
To początek 22 roku, więc zdecydowanie było jeszcze gorąco. Trochę się ochłodziło, ale każda przyzwoita transakcja, która pojawiła się na rynku, miała wiele ofert, a agent wystawiający ofertę był prześladowany. Na pewno było ciężko. W tym czasie próbowałem także zwiększyć obecność na BiggerPockets, więc dużo publikowałem. Myślę, że w ciągu około trzech miesięcy napisałem 1,000 postów.
Obrabować:
Poczekaj. OK, więc to 90 dni, więc pisałeś posty od 10 do 12 razy dziennie na forach BiggerPockets?
Josh:
Tak. Taki był mój harmonogram. Uważam, że każdego ranka od 5:30 do 6:30 musiałem spędzić godzinę w BiggerPockets, publikując lub przynajmniej czytając treści i próbując zapewnić wartość.
Obrabować:
Kiedy pisałeś posty i faktycznie publikowałeś treści, jaki jest przykład czegoś, co wrzuciłbyś do wszechświata BiggerPockets?
Josh:
To znaczy, większość z nich to były po prostu komentarze na pytania ludzi. Starałbym się odpowiedzieć na nie najlepiej jak potrafię. Mówiłbym o rynku Ohio i zaletach inwestowania tutaj. Opowiadałem o mojej podróży i tym, jak się uczę.
Obrabować:
Czy miałeś wrażenie, że ludzie zaczęli wiedzieć, kim jesteś? Czy dzięki temu nawiązałeś jakieś relacje?
Josh:
O tak. Ludzie kontaktują się ze mną w BiggerPockets. Mówią: „Hej, widzę trochę tego rynku i ogólnie inwestowania w nieruchomości”. W tym momencie próbowałem zarządzać tymi leadami, a potem docierałem także do innych osób. Założyłem więc link do Calendly. Pomyślałem: „Hej, umów się ze mną na 15-minutową rozmowę. Dowiemy się, czego szukasz i jak mogę pomóc.”
David:
Kiedy więc na rynku było gorąco i agenci wystawiający oferty otrzymywali wiele ofert, w jaki sposób nakłonić sprzedawców, aby zgodzili się na sprzedaż swoich nieruchomości za Twoim pośrednictwem konkretnemu nabywcy, zamiast udostępniać je wszystkim?
Josh:
Myślę, że dzięki temu, że nie korzystaliśmy z umów giełdowych, było dużo spokojniej. Nie czuli, że próbujesz ich nakłonić do sprzedaży. Bardziej chodziło mi o: „Hej, stary, czego potrzebujesz do tej nieruchomości? Jakiej liczbie byś nie zaprzeczył?” Gdyby ta liczba miała sens, poświęcilibyśmy czas na jej zapisanie i wprowadzenie na rynek.
David:
I nie musieli remontować domu. Zakładam, że wiele z nich zostało prawdopodobnie sprzedanych, a lokatorzy byli już w środku.
Josh:
Tak, lokatorzy w środku. Dostaniemy czynsz i warunki najmu. Prawie zawsze byłyby takie, jakie są. Tak.
David:
Co robiłeś, aby znaleźć rzeczywiste nieruchomości? Czy po prostu wyciągałeś listy? Czy chodziło Ci o: jeździć po okolicy i po prostu rozglądać się za wielomieszkaniową nieruchomością, która według ciebie spodoba się inwestorowi?
Josh:
W większości pobierałem listy z PropStream i celowałem w różne obszary. Próbowałem wyciągnąć listy osób, które nie sprzedały go przez ostatni rok lub dwa lata lub które kupiły go za naprawdę niską cenę w porównaniu z tym, co było potencjalnie warte teraz, ponieważ czułem, że ci ludzie mogliby być bardziej zmotywowani.
Obrabować:
W porządku, więc jesteś w tym świecie, w którym rozpracowujesz swoje systemy. Widzę, że wyrobiłeś sobie nawyki, miałeś harmonogram, teraz jesteś agentem. Powiedz nam, ile czasu minęło od zdobycia licencji do pierwszej transakcji, którą sfinalizowałeś jako agent? Jak długo to trwało?
Josh:
To był okres od grudnia do marca, czyli w zasadzie trzy miesiące. Moje pierwsze 11 kontraktów wygasło. To było dość brutalne. Czułem, że wszystko się rozpada z bardzo wyjątkowych powodów, ale było to dla mnie duże doświadczenie, ponieważ na pewno popełniałem błędy.
Obrabować:
Człowieku, 11 ofert jest brutalne. David, czy to w ogóle normalne? Wiem, że kierujesz zespołem Davida Greene’a, najbardziej elitarnym agentem nieruchomości na świecie. Czy to normalne, że 11 transakcji wypada z umowy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami po raz pierwszy?
David:
Nie, ale kiedy słucham strategii Josha, zaczyna to mieć sens. Jest to bardziej podejście oparte na wolumenie. Ma sprzedawców, którzy nie są zmotywowani. Ma kupujących, z którymi nie ma relacji. Każdy jest tu trochę jak marynarz handlowy. To tylko czyste liczby. Jeśli uda mi się zawrzeć umowę, dzięki której otrzymam gotówkę, której chcę, pójdę dalej. Lub jeśli możesz mi zdobyć tę liczbę, która prawdopodobnie była wyższa niż to, co myśleli, że nieruchomość jest warta. Masz więc sprzedawców, którzy prawdopodobnie chcą sprzedać za cenę wyższą, niż chciałby zapłacić kupujący. Pozyskujesz kupujących, którzy szukają transakcji stulecia. Za każdym razem, gdy Twoje oczekiwania się nie spełnią, łatwiej jest rozwiązać umowę. Zakładam, Josh, że musiałeś to po prostu zrekompensować głośnością. Prawdopodobnie byłeś po prostu koniem pociągowym, który nieustannie szukał sprzedawców, kupujących, dopasowywał ich do siebie i przechodził do następnej rzeczy.
Josh:
Zdecydowanie tak. Takiego podsumowania jeszcze nie słyszałem. To bardzo dobry sposób na wyjaśnienie tego. W zasadzie brałem tylko dwie osoby, które miały małe szanse na zamknięcie i poskładanie go w całość. Kiedy tak się stanie, masz naprawdę niską szansę na zamknięcie.
Obrabować:
Swoją drogą, Dawid jest tutaj królem. Jest królem streszczania czegoś tak zwięźle i zwięźle. Pamiętam, że mieliśmy… Zobaczmy, kto to był? Chrisa Vossa. Wszedł Chris Voss i wygłosił coś filozoficznego, a potem wchodzi David i mówi: „W zasadzie, bazując na tym i tamtym, jest to, prawda?” A Chris Voss odpowiedział: „Tak, to jest to. Nikt mi nigdy wcześniej tego nie powiedział. To było jak oglądanie… Kto namalował Mona Lisę? Malarz Mony Lisy maluje Mona Lisę, ale w świecie nieruchomości. Michał Anioł. Kurczę, zaraz będę wyglądać głupio. Wszyscy w komentarzach powiedzą: „Nie, to nie był Michał Anioł”.
David:
Kluczem jest to, że musisz to zrobić z Chrisem Vossem, bo nie chcesz skończyć z nim w negocjacjach.
Obrabować:
O nie, pamiętam kto to był. To był także facet z Błękitnych Aniołów. Opowiedział całą historię o tym, jak popełnił błąd w samolocie, a potem zapytał: „Czy zgadniesz powód, dla którego popełniłem ten błąd?” a potem David na to: „No cóż, to prawdopodobnie dlatego, że poczułeś się zbyt komfortowo i bla, bla, bla”. A on na to: „Opowiadałem tę historię 1,100 razy i nikt mi tego nigdy nie powiedział. Tak, właśnie dlatego. Był oszołomiony. W każdym razie zawsze lubię to podkreślać, gdy to widzę.
David:
Dziękuję. Szybka wskazówka: jeśli chcesz móc zrobić to samo, przestań szukać wzorców do naśladowania lub strategii: „Daj mi plan, chcę tylko coś zrobić” i zacznij zadawać pytania typu „No cóż, dlaczego to zadziałało?” lub „Dlaczego to nie zadziałało?” i wtedy wyskakują takie rzeczy. Tylko na podstawie tych informacji mogę powiedzieć pewne rzeczy o Joshu. On jest koniem roboczym. Nie przywiązuje się emocjonalnie do żadnej z tych transakcji. Kiedy zawiera umowę, nie wydaje pieniędzy przed jej zamknięciem. A on na to: „To wskaźnik, który należy zapisać w arkuszu kalkulacyjnym. Teraz wracam do pracy.” Koncentruje się na tym, co nazywamy miarami wiodącymi, a nie miarami opóźnienia, więc co mogę teraz zrobić, zamiast mierzyć coś, co już się wydarzyło?
To naprawdę dobra rada dla każdego. Widzisz to u agentów nieruchomości, gdzie pracują naprawdę ciężko, zawierają umowę, są podekscytowani emocjonalnie, świętują, wychodzą na drinka ze znajomymi, zaczynają myśleć o tym, na co wydadzą pieniądze , naliczają swoje prowizje. Agenci nieruchomości potrafią obliczyć 3% od wszystkiego, co jest zabawne, ponieważ nie wszyscy dostajemy już 3% prawie nigdy. Ale bardzo przywiązują się do umowy, a kiedy coś pójdzie nie tak, ocena jest niska, raport z inspekcji jest zły, klient nie może dostać pożyczki, cokolwiek to jest, naprawdę się zniechęcają i zaczynają pić Ponownie. I dlatego większość agentów nieruchomości popada w alkoholizm, bo piją, kiedy są podekscytowani, piją, kiedy są zdenerwowani, i po prostu piją bez przerwy. Myślę, że podejście Josha jest znacznie lepsze, ponieważ do sprzedaży domów podchodzisz tak, jak pomyślałby inwestor na rynku nieruchomości, gdzie decyzje podejmujesz wyłącznie za pomocą liczb. Czy mi to nie przeszkadza?
Josh:
Masz rację. Tak, wystarczy podpisać z nimi umowę, dowiedzieć się, jaki błąd popełniłem i co mogę zmienić w swoich systemach i swoim podejściu, aby potencjalnie uniknąć tego w przyszłości.
David:
OK, więc pozwól, że cię zapytam, jakie są kluczowe błędy, którymi możesz się podzielić, a których nauczyłeś się, łącząc te umowy, które spowodowały ich rozpad?
Josh:
Pierwszą rzeczą byłoby nie sprawdzanie sprzedawców. Czasami nie… To znaczy, to trochę zabawne, oni nawet tak naprawdę nie wiedzieli, co posiadają. Mówili: „Och, to są mieszkania z trzema sypialniami”. A potem dajesz im kontrakt, inspektor tam przychodzi, a oni mówią: „Stary, są tylko dwie sypialnie”. I to jest tak, ugh, nic nie możesz z tym zrobić. Nie możesz po prostu zbudować nowej sypialni. To jedna rzecz.
Kolejną rzeczą jest to, że nauczyłem się upewniać, że najemcy płacą i to na czas. To bardzo ważne, więc potencjalnie zawieraj umowy estoppel na początku, ponieważ kończyło się to problemami na końcu i wielokrotnym zamykaniem. A potem niekoniecznie bardzo dobrze weryfikują kupujących. Jednym z zabawnych przykładów jest to, że miałem faceta, który próbował kupić dwie nieruchomości za 600,000 10,000 dolarów. Upadliśmy na dwa tygodnie przed zamknięciem, ponieważ nie mógł uzyskać finansowania. Dowiedziałem się, że ma w banku mniej niż 25 XNUMX dolarów i próbuje obniżyć kwotę o XNUMX%. Ja na to: „Czy w ogóle zajmujemy się tutaj matematyką?”
David:
To zabawne, bo mogłem po prostu całkowicie zobaczyć, jak ta metoda przyciągnie te problemy. To próbuje znaleźć datę na Craigslist. Mówisz: „To gra liczbowa, kochanie”. Musisz ich po prostu ustawiać w kolejce, bo trafisz na ludzi, którzy szukają nierealistycznej umowy. Facet za 8,000 dolarów, założę się, że przedstawił tę umowę innym osobom i próbował zdobyć ich pieniądze na tej transakcji, która miała wysoki numer zwrotu gotówki, ponieważ słucha podcastu i słyszy Brandona Turnera powiedz: „Kiedy masz dużo, możesz znaleźć pieniądze”. Tego ci nie powiedział. On na to: „Tak, kupię to”, a potem biega w kółko i opowiada każdemu, kogo może: „Jaki mam zastosować scenariusz pozyskiwania prywatnego kapitału?” Próbuje namówić kogoś, żeby przyłączył się do tej transakcji. Skończył mu się czas i teraz musi się z niego wycofać.
A ty, Josh, musisz przejść przez te wszystkie naprawdę niesamowite scenariusze, na które zwykle mówimy: „Och, zobaczmy dowód posiadania środków. Och, masz 8,000 dolarów. Nie, nie będziemy pokazywać wam domów. Nie mogłeś tego zrobić. Złożyłeś system? Czy masz teraz listę kontrolną? Czy macie proces kontroli zarówno kupujących, jak i sprzedających?
Josh:
Zdecydowanie tak. Staram się pisać procedury dla jak największej liczby rzeczy. Natychmiast zadzwonię do tych ludzi, gdy tylko ich spotkam, małe 15-minutowe spotkanie, upewnij się, że powiesz: „Hej, czy zostałeś wstępnie zatwierdzony? Jeśli nie, mam tych pożyczkodawców, których polecam. Są świetni w tej dziedzinie. Chcesz się z nimi połączyć.” Próbuję ustalić ich harmonogram, kiedy chcesz zawrzeć umowę. Kolejną rzeczą, którą uważam za bardzo ważną w pracy z inwestorami, jest to, jakie są Twoje kryteria? Wielu inwestorów niekoniecznie to przedstawia, a agenci mogą stracić czas, ponieważ tak naprawdę nie wiedzą, czego szukają ludzie.
David:
Tak, myślę, że to częsta skarga, jaką mają także inwestorzy. „Powiedziałem im, czego chcę. Agent mnie nie posłuchał.” To jeden ze sposobów, żeby to zepsuć. Innym sposobem jest to, że agentowi nawet nie przychodzi do głowy zapytać, czego chcesz. To zabawne, że w naszym świecie ktoś powie, że chce porozumienia, a my nawet nie myślimy, aby poprosić go o zdefiniowanie, co rozumie przez porozumienie. Niektórzy ludzie mają na myśli naprawdę wysoki zwrot gotówki. Niektórzy mają na myśli nieruchomość w najlepszej okolicy. Niektórzy ludzie mają na myśli coś znacznie mniejszego niż ARV. Niektórzy ludzie mają na myśli po prostu dowolną nieruchomość składającą się z wielu jednostek. Umowa może oznaczać dla ludzi wiele różnych rzeczy. Bez pytania, co to oznacza, bardzo trudno jest mieć pewność, że to, co im przynosisz, wyląduje. Z Twojego doświadczenia wynika, czego większość Twoich klientów-inwestorów szuka w tak zwanej transakcji?
Josh:
Około 60% ludzi próbuje dostać się do nieruchomości. Mają dzieci. Mają pracę na pełen etat. Nie chcą rzucić wszystkiego i zająć się wyłącznie nieruchomościami. Chcą więc nieruchomości wykończone pod klucz lub blisko stanu zajętości, co zapewnia dobre poczucie przepływu środków pieniężnych. Mogą kupić kilka takich rocznie i cieszyć się dobrym portfolio, i gotowe. Powiedziałbym, że pozostałe 40% ludzi szuka wartości dodanej, strategii BRRRR, kreatywnego finansowania, jeśli się pojawi, samodzielnego zarządzania, wszystkiego, co jest nieco bardziej zaangażowane i wymaga dużo więcej czasu , to dla innych ludzi.
David:
To jest grupa zajmująca się wolnością finansową, z którą zasadniczo współpracujesz. Próbują uzyskać wystarczający przepływ środków pieniężnych, aby móc rzucić pracę.
Josh:
Tak. Mam wiele telefonów, podczas których przez pierwsze dwie minuty mówię: „Tak, chcę przejść na emeryturę za pięć lat”. To coś w stylu: „Dasz radę, to po prostu trudne”.
David:
Pokażę ci, jak sprzedać portfele z taśmą klejącą.
Obrabować:
Więc wspomniałeś o czymś wcześniej, Josh, o określeniu estoppel. Czy myślisz, że możesz nam po prostu krótko zdefiniować, co to jest, ponieważ wydawało się, że to coś pojawiało się w wielu nieudanych transakcjach?
Josh:
Tak. Zasadniczo jest to podsumowanie tego, co płaci najemca, jakie są jego warunki najmu i wykazanie, że płacił. Właściwie nie korzystam z umów estoppel. To tylko termin, który, jak sądziłem, zna większość ludzi. Ale przede wszystkim chcę zobaczyć historię czynszów. Czasami sprzedawca po prostu pokazuje mi konto bankowe, aby pokazać, że wpływają wpłaty, albo faktyczne podsumowanie lub oświadczenie właściciela od firmy zarządzającej nieruchomością, coś wykazującego, że przepływ środków pieniężnych jest prawdziwy, a nie fałszywy.
Obrabować:
11 transakcji nie zostaje zrealizowanych, zamykasz pierwszą transakcję. Opowiedz nam trochę o rzeczywistych liczbach na tym pierwszym. Powiedziałeś, że to chyba tyle samo, co półtora miesiąca pracy w świecie DoorDash, prawda?
Josh:
Tak. Była to więc czteroosobowa jednostka o wartości 450,000 3 dolarów. Agentowi, dla którego pracowałem, płacono 9,000%, więc on dostał 12,000 XNUMX dolarów… och, przepraszam, XNUMX XNUMX dolarów, a ja dostałem jedną czwartą tej kwoty, więc dostałem około trzech tysięcy.
Obrabować:
Ładny. Jakie to uczucie?
Josh:
To było naprawdę fajne. To był największy czek, jaki chyba kiedykolwiek dostałem. Byłem trochę onieśmielony, ale pomyślałem: „Nie wydajemy tego teraz. To jest nasze życie na najbliższe dwa miesiące.”
Obrabować:
O tak, jest tam mnóstwo makaronu ramen, zwłaszcza na początku, kiedy tak mocno się ucierasz. Przewińmy trochę do przodu, bo wiem, że rozpracowujesz sprawę po stronie agenta. Opowiedz nam o swojej pierwszej transakcji, ponieważ David wspomniał na początku programu, że kupiłeś 10 transakcji, co moim zdaniem łącznie wyniosło około 1.5 miliona dolarów za portfel. Jak więc właściwie zająłeś się inwestowaniem?
Josh:
Zdecydowanie. Zacząłem sprzedawać wiele nieruchomości. W szóstym miesiącu zwiększyłem skalę działalności do 50,000 30 dolarów miesięcznej prowizji. Właściwie miałem rezerwy gotówkowe. Znalazłem te dwa dupleksy wystawione przez tego samego agenta. Stały na rynku kilka miesięcy. Zadzwoniłem do niego, a on odpowiedział: „Tak, właściciel ma zadłużenie krótkoterminowe, naprawdę musi go sprzedać. Przygotowują się do spisania jego notatki. W zasadzie byli gotowi sprzedać je z 70% rabatem. Sprawdziłem swoje liczby i pomyślałem: „To mogłoby stworzyć świetne BRRRR, obydwoje. Możesz mieć wszystko w porządku około 75 do XNUMX% ARV. Kiedy wypłaczesz pieniądze, nadal będziesz generować całkiem solidny przepływ środków pieniężnych.” Musiałem więc naprawdę zaufać swoim numerom, ale zdecydowałem się sięgnąć po jeden z nich.
Obrabować:
Dobra. Wow, to jest 50,000 XNUMX dolarów miesięcznie i tyle zarabiasz. Ile miałeś lat, kiedy osiągnąłeś tę liczbę?
Josh:
21.
Obrabować:
21. David, czy to sprawia, że czujesz się… Czuję się tak leniwy jak 21-latek, kiedy wróciłem… Nie robiłem tego. Próbowałem zrobić… Nie wiem, stary. To szalone. Gratulacje. To jest takie super.
David:
Zarabiałem mniej w ciągu roku, a to i tak więcej pieniędzy niż wszyscy inni, których znałem.
Obrabować:
Stary, to szaleństwo. Więc to wszystko, 50,000 50 dolarów miesięcznie, oczywiście doprowadzi do twojej strategii inwestycyjnej, ale to po prostu wynika z skupienia się na twoim biznesie agenta, rozwijania tych systemów, rozwijania procesów, a potem rozrosłeś się do zaledwie XNUMX tys. miesięcznie . To jest szalone.
Josh:
Tak. W ósmym miesiącu faktycznie osiągnąłem około 100 tys. Od tego czasu zarabiam około 100,000 30 miesięcznie. Wykorzystuję VA do wielu procedur. Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami staram się delegować jak najwięcej zadań. Staraj się, nie wiem, nie spędzać całego dnia na pisaniu umów, bo to może zająć średnio 10 minut. Przez wiele dni piszę od XNUMX do XNUMX ofert. To byłby mój cały dzień.
Obrabować:
Czy mogę dla ciebie pracować, proszę? Czy David i ja możemy dla ciebie pracować? OK, więc przez pierwsze trzy miesiące nie masz żadnych umów i zaczynasz palić na wszystkich cylindrach. Do czerwca 2022 r. decydujesz się na pierwszą inwestycję, czyli BRRRR, jak się wydaje, lub jakiś rodzaj rehabilitacji. Jak poszło? Czy był to zupełnie nowy zestaw umiejętności, których musiałeś się nauczyć, będąc już tak dobrym w branży nieruchomości?
Josh:
Tak, to znaczy nigdy nie przechodziłem żadnej rehabilitacji. Naprawdę nie wiedziałem, jak dobrze wycenić rzeczy. Jeden z wykonawców, z którym współpracowałem dla moich klientów, zapytałem: „Hej, możesz to dla mnie oprowadzić? Złóż ofertę. Dał mi ofertę. Liczby miały sens. Inną rzeczą było to, że cenę mogłem uzyskać tylko wtedy, gdy miała ona sens, jeśli właścicielowi udało się sprzedać oba. Udało mi się więc znaleźć innego inwestora, który w tym samym czasie kupiłby drugiego. Ustawiliśmy ich obu w szeregu. Zarobiłem twarde pieniądze. Pożyczyli do 90% kosztów projektu, czyli ceny zakupu plus rehabilitacji, lub 70% ARV, w zależności od tego, która liczba jest mniejsza.
David:
Cóż, wygląda na to, że jesteśmy już w fazie głębokiej transakcji, ponieważ właśnie o tym będziemy rozmawiać. Więc przejdźmy dalej i ogłośmy to oficjalnie. W tej części programu zagłębiamy się w konkretną transakcję, którą zawarł nasz gość, i zdobywamy soczyste deety. Więc pierwsze pytanie, co to za nieruchomość, Josh?
Josh:
Jest to apartament dwupoziomowy z dwiema sypialniami.
David:
Jesteś pewien, że są tu apartamenty z dwiema sypialniami? Czy wiesz, co masz? Czy należysz do tych sprzedawców, którzy twierdzą, że ma więcej sypialni niż ma?
Josh:
Na szczęście tym razem wiedziałem.
David:
W porządku, wierzymy Ci na słowo.
Obrabować:
Jak to znalazłeś?
Josh:
To było na rynku. Wisiało tam przez kilka miesięcy. Zadzwoniłem do agenta, a on odpowiedział: „Obecny właściciel ma krótkoterminowy dług. Przygotowują się, żeby to nazwać. Naprawdę musi sprzedać. Jeśli uda Ci się sprzedać ten i kolejny, możesz uzyskać około 30% zniżki. Więc moim zadaniem była próba sprzedaży jednego z nich, ponieważ w mojej obecnej sytuacji czułem się komfortowo tylko z jedną transakcją. Nie chciałem zaczynać od dwóch odwyków za 40,000 XNUMX dolarów.
David:
Dobra. Ile kosztowała ta nieruchomość?
Josh:
Było to 85,000 tys. Koszt rehabilitacji szacowany był na około 30,000 155,000 dolarów za ten, który zdjąłem. ARV, który przewidywałem na podstawie zestawień sprzedaży, wynosił około XNUMX XNUMX.
Obrabować:
Jak to negocjowaliście?
Josh:
To znaczy, agent w zasadzie powiedział mi, że: „Jeśli możesz szybko zamknąć sprawę, jeśli nie możesz mieć wielu nieprzewidzianych wydatków, możesz to dostać w tej cenie”. Potem naliczyłem około 10,000 XNUMX mniej, a potem spotkaliśmy się mniej więcej w połowie drogi i sfinalizowaliśmy transakcję.
David:
I jak to się stało, że to sfinansowałeś?
Josh:
Użyłem twardych pieniędzy. Musiałem odłożyć około 10%, a następnie naliczyłem prowizję, ponieważ reprezentowałem siebie w ramach mojej zaliczki. Więc tak naprawdę zabrakło mi tylko około 10,000 XNUMX dolarów.
Obrabować:
Co ostatecznie zrobiłeś z tą nieruchomością?
Josh:
Odnowiłem go. Zajęło to trochę więcej czasu, niż oczekiwano, jak prawdopodobnie w przypadku zdecydowanej większości projektów. Dużo się nauczyłem. Gdy tylko skończyłem, poszedłem do banku, refinansowałem. Prawie wszystkie pieniądze odzyskałem i teraz prowadzę go w ramach wynajmu.
David:
Dobra. Taki był więc wynik. Powiedz mi, jakie wnioski wyciągnąłeś z tej umowy?
Josh:
Bardzo bałam się długów. Naprawdę nie miałem wcześniej żadnych długów. Zdecydowanie bałem się zadłużenia krótkoterminowego, ponieważ twarde pieniądze przypominały pukanie do twoich drzwi za sześć miesięcy i mówienie: „To termin”. Nieruchomość trzeba albo spłacić, refinansować, albo sprzedać. Byłem więc zdecydowanie onieśmielony przyjęciem nieruchomości, która obecnie nie nadawała się do zamieszkania i potrzebowała około 30 tysięcy, aby nadawała się do zamieszkania. Właśnie tego się obawiałem, ale od otaczających mnie inwestorów i mentorów dowiedziałem się, że przy ocenie transakcji naprawdę należy w każdym przypadku ufać liczbom, ponieważ na nich można polegać, zwłaszcza gdy czuje się niepewny.
Obrabować:
Więc Josh, chyba próbuję to zrozumieć, bo wiem, że powiedziałeś, że wydałeś duże pieniądze i bardzo się stresowałeś, jak sądzę, wejściem na tę nieruchomość i że potrzebowałeś pracy wartej 30,000 50,000 dolarów. Ale jeśli dobrze pamiętam, czy w tym momencie zarabiałeś XNUMX XNUMX dolarów miesięcznie?
Josh:
Tak. Tak.
Obrabować:
Więc co było tak naprawdę problemem, ponieważ wydaje się, że prawdopodobnie z łatwością mógłbyś pokryć wydatki?
Josh:
Tak. To znaczy, nieruchomość nie znajdowała się w mieście, w którym mieszkałem, więc naśladowałem doświadczenie inwestora spoza stanu, ponieważ kupiłem ją niezauważoną. Zarządzałem całym projektem zdalnie, więc się tego nauczyłem.
Obrabować:
Jak się teraz czujesz? Patrząc wstecz, czy pomyślałeś: „Och, właściwie nie było tak źle”, czy nadal masz te same zastrzeżenia, robiąc rzeczy poza stanem?
Josh:
To znaczy, po pierwszym czuję się znacznie lepiej. Czuję się dużo pewniej. Mogę polegać na swoim zespole. Mogę polegać na wiedzy, którą wnoszę, rozumiejąc porównania sprzedaży i tym podobne.
David:
Mam dwa pytania. Po pierwsze, czy czytałeś Inwestowanie w nieruchomości na odległość?
Josh:
Tak, myślę, że to była pierwsza książka, którą przeczytałem.
David:
OK, to dobrze, bo to moja pierwsza książka, którą napisałem, więc mamy ze sobą coś wspólnego. Po drugie, gdybym miał sporządzić poprawioną wersję tej książki w oparciu o Twoje doświadczenia z realizacją tej transakcji poza stanem, co byś mi poradził, żebym umieścił w książce?
Josh:
Czytałem to jakiś czas temu, więc może to tam było, ale...
David:
Bracie, masz 22 lata, jak dawno temu mogło minąć trochę czasu?
Josh:
Nie wiem, dwa lata, półtora. Polegałbym na wielu kierownikach projektów. Może to przybrać formę agenta, który po prostu pojawia się od czasu do czasu. Może to być zarządca nieruchomości odpowiedzialny za relacje z najemcami lub może to być zupełnie inny wykonawca, który przedstawia własną opinię na temat przebiegu projektu.
David:
Zgadzasz się więc, że filozofia posiadania kilku osób nadzorujących pracę każdego z nich może rozszerzyć się na faktyczne zarządzanie rehabilitacją? To właśnie mówisz?
Josh:
Tak.
David:
Dobra. Coś jeszcze, co powinienem wiedzieć, ponieważ myślę, że poprawię tę książkę, The BRRR, ale kilka innych, gdy znajdę trochę czasu. Ciekawi mnie tylko, co należy wpisać w tych książkach, aby je zaktualizować?
Josh:
Kiedy początkowo patrzysz na transakcję, nie polegaj na przestarzałych porównaniach sprzedaży. Ponieważ ogólnie rzecz biorąc, przynajmniej w moim stanie, rzeczoznawcy będą patrzeć na najnowsze sprzedaże z ostatnich sześciu miesięcy, kiedy wyceną twoją nieruchomość po jej zakończeniu. Więc jedyną rzeczą, którą zrobiłem przy mojej pierwszej umowie, było to, że polegałem na umowie dwa drzwi dalej, która została wyceniona za cenę, na którą czekałem, ale zanim skończyłem odwyk, wskaźnik sprzedaży był poza sześcioma-- miesięcznego okna, więc nie mogli już z niego korzystać.
Obrabować:
To chyba bardziej aktualne dzisiaj, prawda?
David:
Myślę, że tak. Tak. Właśnie chciałem powiedzieć, że przez ostatnie 10 lat patrzyłeś na komputery i to był twój najgorszy scenariusz. Są szanse, że zanim to się skończy, będzie już lepiej. Rynek się odwrócił. Ceny wzrosły z 3% do 7, 8%. Teraz widzimy, że oceny są bardzo często zaniżone. Dom mógł zostać sprzedany za 800,000 750, wystawiasz go za 685, wycena wychodzi za XNUMX czy coś koło tego, ponieważ ceny bardzo poszły w górę. Kolejną rzeczą, o której musisz wiedzieć, jest to, że ceny mogą spaść teraz, gdy stawki wzrosły, co może zaskoczyć ludzi. Jakieś inne niespodzianki, które pojawiły się szczególnie podczas zakupów w innym stanie, na które nie byłeś przygotowany?
Josh:
Zawsze oszacuj trochę więcej niż początkowy budżet na rehabilitację. Przy pierwszej transakcji, którą kupiłem, nie sądzę, żeby wykonawca zaglądał na strych, ale po podłodze na strychu biegły przewody elektryczne pod napięciem, co jest numer jeden, bardzo niebezpieczne, a numer dwa nielegalne. Musiałem się tym natychmiast zająć. To podbiło mój budżet o około 10%. Myślę, że przy każdym projekcie, który zrobiłem od tego czasu, zawsze pojawiają się pewne rzeczy. Uważam, że zawsze należy stosować rezerwę 10%.
David:
A co z wyborem najemców, co możesz nam powiedzieć o wyborze najemców? Patrząc na historię najemców, jakich rzeczy szukasz?
Josh:
Jeśli kupujesz coś, co jest już zajęte przez najemcę, upewnij się, że płaci, płaci na czas. Widać, jak żyją. Jeśli tam wejdziesz, a wszędzie będzie pełno rzeczy i sufit będzie pełen, możesz nie zawsze otrzymać czynsz na czas, nie mówiąc już o jego otrzymaniu. Nadal możesz zawrzeć umowę nawet z niepłacącym najemcą, w zależności od tego, jak dobra jest. Tylko upewnij się, że uwzględniłeś te wydatki w liczbach.
David:
Tak. Krótko o tym wspominaliśmy wcześniej i warto to powtórzyć, jest to bardzo proste, szczególnie jeśli jesteś nowym inwestorem, dawno tego nie robiłeś, uzyskać umowę najmu i zobaczyć, jak ta nieruchomość zarabia 950 dolarów miesięcznie, prowadzić swój numery na podstawie umowy najmu. Zamykasz umowę i zdajesz sobie sprawę, że najemca zalega z czynszem za osiem miesięcy i nie płaci. Właściciel nie chciał zapłacić za eksmisję lub nie stać go na eksmisję, więc po prostu sprzedał Ci mieszkanie. Dlatego weryfikujemy, czy pieniądze faktycznie trafiają do banku, a nie tylko na co jest przeznaczona umowa najmu. Jest to naprawdę, naprawdę, bardzo ważne, gdy kupujesz nieruchomości poza rynkiem lub oferujesz oferty bezpośrednio od sprzedawców, jak mówisz, ponieważ większość ludzi, gdy ich nieruchomość ma się dobrze, nie myśli: „Powinienem ją sprzedać .” O ile na rynku nie ma poważnych obaw i ludzie nie myślą: „Chcę sprzedać, zanim sytuacja się odwróci”, jeśli Twoja nieruchomość zarabia pieniądze i nic nie dzieje się źle, po prostu nie myślisz o jej sprzedaży. Ale kiedy coś zaczyna się psuć, najemcy przestają płacić, pojawia się ból głowy, próbujesz to naprawić. Kiedy zdasz sobie sprawę, że nie możesz tego szybko naprawić, sprzedajesz, co często ma miejsce właśnie wtedy, gdy kupujący zapoznają się z daną umową.
Jeśli wejdziesz do gry jako kupujący, oczekując, że będzie to zwykły dom w lidze MLS, w którym sprzedawca jest w nieskazitelnym stanie i stara się zdobyć jak najwięcej dolarów, naprawdę możesz zostać wykorzystany. Czy masz jakieś historie, którymi możesz się podzielić na temat klientów, których miałeś lub sytuacji, w których tak się stało?
Josh:
Tak, transakcja pozarynkowa, której nie sprzedałem, ale była w moim biurze, ale to jest świetny przykład. Był to bliźniak, w którym obaj najemcy płacili 1,100 dolarów miesięcznie. Koszt wynajmu wynosił naprawdę około 900, maksymalnie 1,000. Była więc naprawdę wysoka, co zawsze powinno być sygnałem ostrzegawczym, jeśli widzisz mieszkania wynajmujące za znacznie więcej niż wszystko inne w okolicy. Ale kiedy ta nieruchomość została zamknięta, kiedy sprzedawca dostał swój klucz lub kiedy PM sprzedającego dostał klucze i udali się do nieruchomości, oba mieszkania zostały opuszczone. Było wolne i oboje wyszli. Zakładam, że ten inwestor podał liczby oparte na 2,200 miesięcznych czynszach, ale i tak tego nie dostaną.
David:
To świetny przykład. Dziękuję, że się tym podzieliłeś. Uzyskajmy tutaj szybką jasność. To była twoja pierwsza transakcja. Jak szybko po tej pierwszej doszło do zawarcia pozostałych transakcji?
Josh:
Tak, więc następne cztery, które kupiłem, miały miejsce około miesiąca do dwóch miesięcy później. I od tego czasu zbieram od jednego do trzech każdego miesiąca.
David:
Czy wyszukujesz je w ten sam sposób, w jaki wyszukiwałeś oferty dla klientów?
Josh:
Tak, mniej więcej w ten sam sposób, tak.
David:
W porządku, Josh, patrząc w przyszłość, jak wygląda twój plan dotyczący skalowania portfela?
Josh:
Chciałbym zbudować więcej zespołów wykonawczych, aby móc realizować więcej projektów na raz. W tej chwili pracuję nad 15 jednostkami. Chciałbym zbudować 10-krotność tego, polegać na większej liczbie ludzi, W-2 na większej liczbie stanowisk, abym mógł na nich bardziej polegać i trochę obniżyć koszty. Oto kilka lekcji, których nauczyłem się od profesjonalnych zarządców nieruchomości.
David:
Czy bardzo często używasz metody BRRRR w przypadku tych właściwości?
Josh:
Tak, na pewno.
David:
OK, więc biorąc pod uwagę zmianę okresu sezonowego, którą obserwujemy w przypadku wielu konwencjonalnych pożyczkodawców, czy zastanawiałeś się, jak to wpłynie na szybkość uzyskania kapitału i szybkość, jaką będziesz w stanie skalować?
Josh:
Zdecydowanie. Nie miało to tak naprawdę wpływu na moją strategię, ponieważ tak naprawdę nadal nie mogę udzielić pożyczki, ponieważ nie mam przez dwa lata takich samych dochodów jak osoba posiadająca 1099 funtów. Zasadniczo po prostu refinansuję produkty inne niż QM.
David:
To jest niesamowite.
Obrabować:
Hej, David, wspomniałeś, że następuje zmiana w okresie sezonowania. Co to za zmiana? Wiem, że w przypadku BRRRR musisz mieć tam najemcę przez około sześć miesięcy. Czy to masz na myśli, mówiąc, że to już ponad sześć miesięcy?
David:
Nie, niekoniecznie musi tam być najemca, ale jeśli kupujesz nieruchomość zaciągniętą na kredyt i chcesz ją refinansować i wyciągnąć gotówkę z nieruchomości, musisz teraz poczekać 12 miesięcy zamiast sześciu jeśli zamierzasz skorzystać z konwencjonalnej pożyczki. Josh wspomniał, że używa no-QM, co oznacza kredyt hipoteczny bez kwalifikacji. Są to produkty DSER, o których mówi wiele osób. Ważne jest również, aby pamiętać, że nie oznacza to bzdur typu subprime. Są to w dalszym ciągu kredyty o stałym oprocentowaniu na okres 30 lat. To nie jest zupełnie inaczej. Stawka będzie nieco wyższa, ponieważ nie będą opierać Twojej zdolności do spłaty zarobionych pieniędzy, będą opierać ją na tym, co nieruchomość sama wyprodukuje, co będzie czymś w rodzaju komercyjnego gwarantowania emisji wytyczne. Ale wiele pożyczek powoduje, że czekasz 12 miesięcy, zanim będziesz mógł wypłacić gotówkę z nieruchomości, a nie sześć. Z tego, co mówisz, Josh, wynika, że to cię nie spowalnia, bo jako agent zarabiasz tylko na prowizjach, więc nie zabraknie ci gotówki, prawda?
Josh:
Nie sądzę, nie.
David:
Tak. Podoba mi się to wielofilarowe podejście. Kiedy nie jesteś zależny od tylko jednego filaru, te zmiany nie zakłócają Twojej gry, ponieważ masz tutaj kilka różnych podejść. Co myślisz, Rob, o dalszych działaniach, strategii Josha?
Obrabować:
Myślę, że to dobrze, stary. To znaczy, dużo zbierasz, prawda? Myślę, że mądrze byłoby się z tym naprawdę pogodzić. Jeśli jesteś w tym momencie, w którym masz 10 lat, zacząłbym myśleć o… Myślę, że po prostu widzę to w twojej osobistej sytuacji. Jesteś młody, jesteś głodny, zarabiasz mnóstwo pieniędzy i postępujesz słusznie, kupujesz nieruchomość. Zamiast po prostu wpłacać 100 tys. miesięcznie, przenosisz je do funduszy nieruchomości. Powiedziałbym jednak, że teraz jest moment, aby cofnąć się o krok i zacząć rozważać podejście oparte na skali. Jak przestać poświęcać tyle czasu na jedną do trzech nieruchomości każdego miesiąca? I jak możesz zacząć, skupiając się na większych sztukach, które mogą nawet skutecznie obniżyć Twój rachunek podatkowy, ponieważ wiem, że jest to coś, z czym prawdopodobnie masz do czynienia po raz pierwszy, zarabiając mnóstwo pieniędzy i musząc płacić mnóstwo podatki od tego, prawda?
Josh:
Tak. Jak najszybciej rzuciłem się w wir całej sytuacji podatkowej. Jako agent ustalam prowizję za przyjęcie przez spółkę S w porównaniu z osobą fizyczną, co znacznie obniża moje obciążenie podatkowe. Mogę także wykorzystać segregację kosztów w posiadanych nieruchomościach, aby obniżyć otrzymywane prowizje. Staram się wykorzystywać jak najwięcej strategii.
David:
Absolutnie.
Obrabować:
Hej, nieczęsto słyszy się, jak 22-latkowie mówią o segregacji kosztów.
David:
Nigdy nie słyszałem czegoś takiego z ust 22-latka, właściwie to pierwszy raz.
Obrabować:
Poważnie, stary, czuję, że powinniśmy porozmawiać o segregacji kosztów bardziej tylko w podcaście, ponieważ jest to kod do oszustwa na rynku nieruchomości, który może ci zaoszczędzić, mam na myśli w twoim przypadku setki tysięcy dolarów podatków. Więc to jest w porządku, stary. Naprawdę się cieszę, że to mówisz. Wygląda na to, że zwiększasz skalę w zależności od tego, co możesz zrobić. Pomyśl więc, jak najefektywniej wykorzystać swój czas, bo masz czas i pieniądze właśnie teraz, teraz musisz tylko wymyślić, jak wykorzystać je najefektywniej.
Josh:
Prawdziwe.
David:
Twoim pierwszym celem było zastąpienie dochodów DoorDash. Zrobiłeś to. Jaki jest twój następny cel?
Josh:
Mój kolejny cel to mieć 100 jednostek do końca roku.
David:
100 jednostek do końca roku i to wszystko.
Obrabować:
To znaczy, wygląda na to, że myślisz dokładnie o tym, o czym mówię, prawda? Od jednej do trzech nieruchomości rocznie, czyli od 10 do 30 nieruchomości. Więc oczywiście myślisz: „Jak mogę dostać się do 100?” Prawidłowy? Myślę, że to super, stary, że jesteś w tym podcaście. To bardzo inspirująca historia. Z kierowcy DoorDash stałeś się właścicielem portfela o wartości 1.5 miliona dolarów. To szaleństwo wiedzieć, że w przyszłym roku Twoje portfolio będzie zupełnie inne od tego, o czym mówimy dzisiaj.
Josh:
Myślę, że tak.
David:
Gratulacje, Josh. To niesamowita historia. Dziękuję, że podzieliłeś się tym, gdzie jesteś. Bardzo inspirujące. Nie pozwoliłeś, żeby cokolwiek cię powstrzymało, łącznie z twoim wiekiem i tym, jak bardzo wyglądasz jak Dave Franco. Pomimo tego wszystkiego idziesz do przodu. Mogłeś pójść drogą Hollywood. Zamiast tego wybrałeś drogę inwestowania w nieruchomości, więc witaj na naszej stronie. Jeśli ludzie chcą dowiedzieć się o Tobie więcej, gdzie najlepiej mogą Cię znaleźć?
Josh:
Dwa miejsca. Możesz śledzić mnie lub pisać do mnie na Instagramie, @JoshJanus, wystarczy moje imię, a potem to samo na BiggerPockets, Joshua Janus, jestem tam.
David:
W porządku. Rob, gdzie ludzie mogą dowiedzieć się o Tobie więcej?
Obrabować:
Znajdziesz mnie na Rob Belt na YouTube i Instagramie oraz w swoim sercu. Cóż, ten żart nie trafi, bo inny podcast wychodzi po tym, ale-
David:
Zobaczysz, dlaczego się śmiałem, jeśli posłuchasz przyszłego odcinka podcastu. To będzie miało duży sens. To było oddzwonienie, zanim zostało faktycznie powiedziane. To jest coś w rodzaju najemcy, do którego zmierzamy, gdy manipulujemy czasem dla was w podcaście. Spodoba ci się to.
Obrabować:
To przekierowanie połączenia.
David:
Tak, przekazywanie połączeń jest jeszcze lepsze. Proszę bardzo. Josh, to całkowicie logiczne, że nie wiesz, o czym mówimy, w przyszłości się to sprawdzi, więc po prostu zostań z nami. Dziękuję za dobry sport.
Znajdziesz mnie w mediach społecznościowych @DavidGreene24. Nigdy nie wysyłaj mi pieniędzy, bo nie proszę o twoje pieniądze. Istnieje wiele fałszywych kont, więc mam nadzieję, że w pewnym momencie uda mi się uzyskać niebieski znacznik wyboru. Słyszałem, że Meta to zmienia, tak że płacisz około 15 dolców miesięcznie i ludzie nie dają się oszukać. W samą porę. Możesz mnie także znaleźć na YouTube @DavidGreene24 lub odwiedzić moją stronę internetową davidgreene24.com i zobaczyć, co się u mnie dzieje.
Josh, fantastyczna robota. Bardzo, bardzo, bardzo podekscytowany tym, co robisz, zwłaszcza że jesteś agentem i idziesz do przodu. Sprawdź moje książki. Daj mi znać, co myślisz o trzech książkach, które napisałem w ramach serii Najlepszy agent produkcyjny dla BiggerPockets. Ciekawi mnie, co o tym myślisz jako osoba, która ma 22 lata i już to miażdży. Rob, masz jakieś ostatnie słowa, zanim stąd wyjdziemy?
Obrabować:
Tak, Josh, możesz sprawdzić książki, o których właśnie mówił David, ale tak naprawdę książką, którą musisz sprawdzić, jest nadchodząca książka Davida, Scale, która mówi o tym, jak jako agent nieruchomości możesz skalować swój biznes. To wkrótce wyjdzie na jaw.
David:
W porządku.
Obrabować:
Kod promocyjny na to, nie mamy takiego. Ale tak czy inaczej, sprawdź to.
David:
Mamy połączenie do przodu i do tyłu w tym samym programie. Świetna robota, Robie.
Obrabować:
I wróciliśmy.
David:
W porządku, Josh, pozwolimy ci się stąd wydostać. To jest David Greene w roli Roba „The Comedian” Abusolo.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Model „hurtownii hybrydowej”. Josh tego używa robić poważne prowizje w transakcjach pozarynkowych
- poboczne zamieszanie, alternatywne źródła dochodów oraz jak zarobić więcej pieniędzy w Twoim wolnym czasie
- Wskazówki dotyczące zimnych rozmów i uzyskanie pierwszej transakcji pozarynkowej w ramach kontraktu (nawet bez BEZ doświadczenia)
- Jak korzystać Forum BiggerPockets aby uzyskać więcej ofert, nawiązać kontakty z większą liczbą inwestorów i budować bogactwo
- Błędy, których powinieneś unikać podczas polowania na swoje oferty nieruchomości poza rynkiem
- Josh jest prawie idealny BRRRR i właściwy sposób zawarcia transakcji wymagającej remontu/rehabilitacji
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Książki wymienione w programie:
Połącz się z Joshem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-749
- :Jest
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 100
- 100k
- 11
- Miesiąc 12
- 17 milionów
- 2022
- 7
- 70
- 9
- a
- zdolność
- Zdolny
- O nas
- absolutnie
- dostęp
- realizowane
- Stosownie
- Konto
- Księgowość
- Konta
- nabyć
- faktycznie
- adres
- Korzyść
- Zalety
- Rada
- oddziaływać
- Po
- Agent
- agentów
- Umowa
- umowy
- przed
- Wszystkie kategorie
- Pozwalać
- pozwala
- sam
- już
- alternatywny
- zawsze
- Amerykanie
- ilość
- w czasie rzeczywistym sprawiają,
- i
- anioły
- Inne
- odpowiedź
- nigdzie
- osobno
- Aplikacja
- Apple
- stosowany
- Aplikuj
- wycenę
- doceniać
- podejście
- awanse
- zbliżający się
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- obszary
- na około
- AS
- kapitał
- Aktywa
- At
- sportowców
- Atmosfera
- atmosferyczny
- Uwaga
- przyciąga
- autor
- średni
- Niemowlę
- z powrotem
- Łazienka
- Worki
- Bilans
- piłka
- Bank
- konto bankowe
- na podstawie
- Gruntownie
- Koszykówka
- BE
- bo
- stają się
- staje się
- staje
- zanim
- Początek
- za
- jest
- uwierzyć
- Korzyści
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- stawka
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Rachunek
- Bit
- wiać
- Niebieski
- książka
- Książki
- granica
- kupiony
- Pudełko
- Mózg
- Brandon
- przerwa
- Przełamując
- krótko
- Jasny
- przynieść
- Bringing
- pośrednictwo
- przyniósł
- budżet
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- ciężar
- autobus
- biznes
- kupować
- kupujący
- Zakup
- by
- obliczać
- oblicza
- obliczenie
- wezwanie
- nazywa
- Gość
- powołanie
- Połączenia
- Kampus
- CAN
- Może uzyskać
- kapitał
- Kariera
- samochody
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Wypłata
- zapasy
- kategorie
- Kategoria
- spowodowanie
- sufit
- świętować
- Gwiazdy
- Wiek
- pewien
- szansa
- zmiana
- Zmiany
- wymiana pieniędzy
- pościg
- ZOBACZ
- kontrola
- Wybierając
- Chris
- Miasto
- roszczenia
- klarowność
- klasa
- Klasy
- jasny
- cleveland
- kliknij
- klient
- klientów
- zegar
- Zamknij
- zamknięte
- Zamyka
- zamknięcie
- Współprowadzący
- kod
- Studentki
- COM
- jak
- wygodny
- przyjście
- komentarze
- handlowy
- prowizja
- Prowizje
- wspólny
- COMP
- sukcesy firma
- w porównaniu
- kompensowane
- skarga
- całkowicie
- komputer
- Computer Science
- pojęcie
- Troska
- zaniepokojony
- Obawy
- pewność
- Skontaktuj się
- Rozważać
- za
- wobec
- zgodny
- stale
- skontaktuj się
- zawartość
- Tworzenie treści
- umowa
- kontraktowanie
- Kontrahent
- wykonawcy
- umowy
- Konwencjonalny
- Rozmowa
- konwertować
- Chłodny
- Koszty:
- mógłby
- Para
- pokrywa
- pokryty
- Stwórz
- Tworzenie
- tworzenie
- Twórczy
- twórca
- Kryteria
- kultura
- ciekawy
- Aktualny
- Obecnie
- Ciąć
- obniżki
- Niebezpieczny
- Data
- Dave
- David
- dzień
- Dni
- sprawa
- czynienia
- Promocje
- Dług
- grudzień
- zdecydować
- postanowiła
- Decyzje
- dedykowany
- głęboko
- Zdecydowanie
- Stopień
- dostarczanie
- dostawa
- zależny
- W zależności
- zależy
- zdeponowany
- depozyty
- detal
- detale
- rozwinięty
- rozwijanie
- ZROBIŁ
- różne
- trudny
- KOPAĆ
- kierować
- bezpośrednio
- Zniżka
- zniechęcony
- Wyświetlacz
- DocuSign
- Nie
- robi
- Dolar
- dolarów
- nie
- Drzwi
- Drzwiczki
- Drzwi
- wątpić
- na dół
- marzenie
- kierowca
- jazdy
- Spadek
- Rzut
- zrzucać
- podczas
- każdy
- Wcześniej
- Wcześnie
- łatwiej
- z łatwością
- faktycznie
- skutecznie
- bądź
- elektryczny
- elita
- Inaczej
- Imperium
- starania
- energia
- dość
- Cały
- przedsiębiorczy
- przedsiębiorców
- szczególnie
- zapewniają
- ustanowiony
- majątek
- oszacowanie
- Eter (ETH)
- oceny
- Parzyste
- wydarzenia
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- każdy jest
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- podniecony
- oczekiwania
- spodziewany
- oczekując
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- Wyjaśniać
- wyjaśnione
- wyjaśniając
- narażony
- rozciągać się
- oko
- imitacja
- Spadać
- Falling
- fantastyczny
- Obawy
- opłata
- stopy
- kilka
- Postać
- wzorzysty
- Postacie
- budżetowy
- wolność finansowa
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- natura
- i terminów, a
- pierwszy raz
- dopasować
- Fix
- ustalony
- Trzepnięcie
- piętro
- pływ
- Skupiać
- koncentruje
- skupienie
- obserwuj
- następujący
- jedzenie
- W razie zamówieenia projektu
- Nasz formularz
- Forum
- Naprzód
- znaleziono
- Fundacja
- Czwarty
- FRAME
- Darmowy
- Wolność
- często
- przyjaciele
- od
- pełny
- zabawa
- Podstawy
- Finansowanie
- fundusze
- zabawny
- dalej
- przyszłość
- gra
- Ogólne
- ogólnie
- generacja
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- dobry
- Dobre pieniądze
- wspaniały
- szlifowanie
- Zarządzanie
- Rozwój
- Wzrost
- Gość
- wytyczne
- Facet
- siekać
- włamanie
- Pół
- siła robocza
- Zawiesić
- się
- dzieje
- Zaoszczędzić
- Ciężko
- Have
- mający
- słyszeć
- wysłuchany
- przesłuchanie
- Serce
- pomoc
- pomógł
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Najwyższa
- historia
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- Hollywood
- Domy
- Ufnie
- gospodarz
- HOT
- GODZINY
- dom
- domy
- W jaki sposób
- How To
- HTTPS
- olbrzymi
- Setki
- Głodny
- Łowiectwo
- krzątanina
- Hybrydowy
- model hybrydowy
- i
- CHORY
- pomysł
- Nielegalny
- natychmiast
- ważny
- imponujący
- in
- zawierać
- Włącznie z
- Dochód
- niewiarygodny
- indywidualny
- przemysł
- Informacja
- początkowy
- początkowo
- SZALONY
- Inspirujące
- inspirującym
- przykład
- zamiast
- instrukcje
- Zamierzam
- odsetki
- zainteresowany
- wywiad
- wprowadzono
- Wprowadzenie
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- Strategia inwestycyjna
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- problemy
- IT
- samo
- iTunes
- jack
- Praca
- Oferty pracy
- podróż
- jpg
- skoki
- tylko jeden
- Trzymać
- konserwacja
- Klawisz
- Klawisze
- dzieci
- Uprzejmy
- król
- pukanie
- Wiedzieć
- wiedza
- Kraj
- gospodarz
- duży
- Nazwisko
- Ostatni rok
- uruchomić
- uruchomiona
- prowadzić
- Wyprowadzenia
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- pozostawiając
- Doprowadziło
- Do pożyczki
- kredytodawców
- Lekcje
- najmu
- Dźwignia
- lewarowanie
- LG
- Licencja
- życie
- lubić
- LINK
- Lista
- Katalogowany
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- wykazy
- mało
- relacja na żywo
- życie
- pożyczka
- Kredyty
- długo
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- Partia
- miłość
- niski
- zrobiony
- Główny
- Większość
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- zarządzane
- i konserwacjami
- kierownik
- Zarządzający
- zarządzający
- manipulowanie
- wiele
- March
- Marina
- znak
- rynek
- Marketing
- dopasowywanie
- matematyka
- max
- znaczy
- zmierzyć
- środków
- zmierzenie
- Media
- Poznaj nasz
- Spotkanie
- wzmiankowany
- Kupiec
- wiadomość
- Meta
- metoda
- metryczny
- Średni
- Środkowy
- może
- milion
- nic
- Mindset
- minuty
- błąd
- błędy
- MLS
- model
- moment
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- rano
- Hipoteka
- większość
- zmotywowani
- usta
- ruch
- pójść naprzód
- przeniesienie
- wielokrotność
- Nazwa
- O imieniu
- Naturalny
- prawie
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- netto
- sieć
- Nowości
- Następny
- normalna
- normalnie
- numer
- z naszej
- Szansa
- of
- oferta
- Oferty
- Biurowe
- urzędnik
- Ohio
- W porządku
- Stary
- on
- ONE
- Online
- Opinia
- Opinie
- przeciwny
- Inne
- Wynik
- zewnętrzne
- własny
- własność
- właściciel
- posiada
- Pokój
- płatny
- malować
- sparowany
- par
- Papier
- część
- szczególny
- partnerem
- przyjęcie
- Przechodzący
- wzory
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- ołówki
- Ludzie
- Ludzie na
- doskonały
- okres
- osoba
- osobisty
- filozofia
- telefon
- Rozmowa telefoniczna
- Zdjęcia
- sztuk
- Filar
- Miejsce
- Miejsca
- krok po kroku
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- plus
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- basen
- muzyka pop
- teczka
- Pozycje
- możliwy
- Wiadomości
- potencjał
- potencjalnie
- przygotowany
- obecność
- teraźniejszość
- przedstawione
- bardzo
- Cena
- Cennik
- Wcześniejszy
- prywatny
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- procedury
- wygląda tak
- procesów
- produkować
- produktywny
- Produkty
- profesjonalny
- Zysk
- zyski
- progresja
- projekt
- Przewiduje
- projektowanie
- promocja
- dowód
- Napędzać
- niska zabudowa
- własność
- chronić
- chroniony
- zapewniać
- ciągnięcie
- zakup
- zakupione
- Naciskać
- Popychanie
- położyć
- Stawia
- Putting
- Kwartał
- pytanie
- pytania
- Szybki
- szybciej
- szybko
- wychowywanie
- Kurs
- ceny
- raczej
- ocena
- dosięgnąć
- osiągnięty
- osiągnięcie
- Czytaj
- Czytający
- gotowy
- real
- nieruchomość
- Rzeczywistość
- zrealizować
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- Przyczyny
- niedawny
- polecić
- Czerwony
- Skierowanie
- regularny
- Odwyk
- relacje
- związek
- Relacje
- pamiętać
- pamiętając
- zdalny
- Wynajem
- Wynajem
- odwdzięczyć się
- powtarzać
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- raport
- reprezentować
- reprezentacja
- reprezentowanie
- Wymaga
- odsprzedaż
- zarezerwowany
- odpowiedzialny
- REST
- restauracji
- powrót
- ROI
- Rolka
- w przybliżeniu
- okrągły
- Trasa
- run
- bieganie
- Ryan
- Powiedział
- sole
- taki sam
- Zapisz
- skalowalny
- Skala
- skalowaniem
- bać
- scenariusz
- scenariusze
- rozkład
- Szkoła
- nauka
- pokaz
- druga
- sekund
- widzenie
- wydawało się
- wydaje
- segment
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- rozsądek
- Serie
- poważny
- zestaw
- ustawienie
- rozstrzygać
- siedem
- kilka
- Shape
- Share
- Akcje
- dzielenie
- Strzelać
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- Widok
- znak
- podpisana
- znacznie
- podpisywanie
- jednocześnie
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- sytuacje
- SIX
- Sześć miesięcy
- umiejętności
- rakieta
- powolny
- Spowolnienie
- Powoli
- mały
- Snap
- Sneakersy
- Sneakersy
- So
- Obserwuj Nas
- Media społecznościowe
- sprzedany
- solidny
- kilka
- Ktoś
- coś
- Wkrótce
- Dźwięk
- Źródło
- Sourcing
- specyficzny
- swoiście
- prędkość
- wydać
- Spędzanie
- Złość
- Sponsorzy
- Sport
- rozpiętość
- Arkusz kalkulacyjny
- Kwadratowa
- stojaki
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- rozpocznie
- chować na potem
- Stan
- Zestawienie sprzedaży
- Zjednoczone
- Ewolucja krok po kroku
- Kij
- Nadal
- Stop
- sklep
- historie
- Historia
- proste
- strategie
- Strategia
- Strumienie
- silny
- student
- Studiowanie
- w zasadzie
- sukces
- udany
- PODSUMOWANIE
- Wspaniały
- domniemany
- niespodzianka
- niespodzianek
- system
- systemy
- stół
- TAG
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Rozmowy
- kierowania
- zadania
- podatek
- Podatki
- zespół
- Zespoły
- najemca
- REGULAMIN
- że
- Połączenia
- Przyszłość
- Informacje
- ich
- Im
- sami
- Tam.
- Te
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- Trzeci
- chociaż?
- myśl
- tysiące
- trzy
- Przez
- czas
- czas na zakup
- ramy czasowe
- Oś czasu
- czasy
- typ
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Toaleta
- Tona
- także
- Top
- Kwota produktów:
- CAŁKOWICIE
- w kierunku
- przeprowadzanie transakcji
- transakcja
- Transkrypcja
- wyzwalać
- prawdziwy
- Zaufaj
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- Dwa razy
- Ostatecznie
- Niepewny
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- gwarantowanie
- wyjątkowy
- jednostka
- jednostek
- Wszechświat
- uniwersytet
- odblokowuje
- zbliżających
- Aktualizacja
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- wykorzystać
- Wycena
- wartość
- Naprawiono
- zweryfikować
- wersja
- Przeciw
- Wideo
- wizja
- Tom
- Wrażliwy
- czekać
- Portfel
- Portfele
- poszukiwany
- ciepły
- Droga..
- sposoby
- Strona internetowa
- tydzień
- tygodni
- powitanie
- DOBRZE
- Co
- Co to jest
- który
- Podczas
- KIM
- Hurt
- będzie
- skłonny
- wygrać
- WINO
- MĄDRY
- w
- bez
- słowo
- słowa
- Praca
- odrobić
- pracował
- pracujący
- trening
- działa
- świat
- świat
- najgorszy
- wartość
- by
- World Of Warcraft
- napisać
- pisanie
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- młody
- Mniejszy
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- Zamek błyskawiczny
- zoom