Wszystko, co nowy inwestor powinien wiedzieć PRZED zamknięciem nieruchomości

David:
To jest podcast BiggerPockets 709.

Ashley:
Wykorzystałem więc moje doświadczenie. Wszystko, czego nauczyłem się od rozpoczęcia pracy w nieruchomościach w 2013 r., to początek i ułożenie tego wszystkiego w planie. Więc kroki. Zatem każdy rozdział jest w zasadzie krokiem w uporządkowaniu tego, co możesz zrobić. Wszystkie te informacje możesz znaleźć gdzie indziej, a ja próbowałem zebrać to wszystko w jedną całość, wybrać najważniejsze elementy i pokazać, jak zdobyć następną nieruchomość w pierwszym roku.

David:
Co się dzieje? Mówi David Greene, gospodarz podcastu dotyczącego nieruchomości BiggerPockets. Dziś z odcinkiem specjalnym. Dołączy do mnie inna inwestorka na rynku nieruchomości i prowadząca podcast BiggerPockets, Ashley Kehr. Ashley jest współgospodarzem podcastu Real Estate Rookie Podcast, który prowadzi wraz z Tonym Robinsonem, pomagając nowicjuszom w zakupie nieruchomości. A dzisiaj Ashley będzie opowiadać o nowej książce, którą ukazała się nakładem BiggerPockets, „Rookie w branży nieruchomości: 90 dni do pierwszej inwestycji”. Jeśli więc jesteś inwestorem w nieruchomości lub aspirujesz do inwestowania w nieruchomości, który potrzebuje pomocy w zdobyciu kolejnej nieruchomości i umowie, ta książka może być dla Ciebie świetnym posunięciem.
W dzisiejszym programie Ash i ja zajmujemy się wieloma dobrymi sprawami, w tym etapami od wystawienia nieruchomości i umowy do stołu końcowego, a konkretnie tym, czego należy szukać podczas badania due diligence, rehabilitacji, ubezpieczyciela, stół zamykający i nie tylko. Dajemy Ci kilka naprawdę dobrych wskazówek i chcesz mieć pewność, że złapiesz je wszystkie, ponieważ wiele z nich pozwoli Ci zaoszczędzić trochę czasu i pieniędzy, nawet jeśli jesteś doświadczonym inwestorem.
Zanim przejdziemy do Ashley, dzisiejsza krótka wskazówka: zobacz, co jest możliwe w ciągu 90 dni, gdy pokonasz paraliż analityczny i postawisz sobie za cel rozpoczęcie robienia postępów w swojej pierwszej lub następnej transakcji. Pomyśl tylko o zakupie książki Ashley. Nawet jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, ta książka może pomóc Ci lepiej to zrobić, a wartość, jaką uzyskasz w porównaniu z ceną książki, to prawdopodobnie najlepszy zwrot z inwestycji, jaki możesz uzyskać w całej przestrzeni. Zaprojektowany, aby poprowadzić każdego nowicjusza od wyznaczenia celu do jego realizacji w rekordowym czasie, ten przewodnik krok po kroku przeniesie Cię od nowicjusza do gwiazdy rocka na rynku nieruchomości w ciągu trzech miesięcy. Książkę znajdziesz na stronie bigpockets.com/podrookie. W porządku, przejdźmy do Ashley.
Ashley Kehr, witaj ponownie w podcaście BiggerPockets dotyczącym nieruchomości. Jak się dzisiaj miewasz?

Ashley:
Dobry. Dziękuję bardzo za przyjęcie mnie z powrotem. Myślę, że to już około roku.

David:
Tak. Zanim przejdziemy do tego, dlaczego tu jesteś, chcę powiedzieć, że właśnie skończyłem nagrywać odcinek Seeing Greene i chciałem cię wciągnąć i zadać ci pytanie w stylu Seeing Greene. Oto moje pytanie i zamierzam udawać, że jestem słuchaczem BP, a ty będziesz mną.
Dlaczego jako kupujący ma znaczenie data zamknięcia transakcji? Nigdy nie rozumiałem znaczenia. Oczywiście wolałbym sfinalizować transakcję z nieruchomością raczej wcześniej niż później, chyba że zbliżamy się do końca grudnia i równie dobrze możemy rozpocząć kolejny rok podatkowy w bardziej przejrzysty sposób. Ale czy brakuje mi tutaj elementu strategii, który sprawi, że moja transakcja będzie wyglądać jeszcze atrakcyjniej dla sprzedawców?

Ashley:
Cóż, myślę, że pierwszą rzeczą jest to, że to może się zmienić. Jest to zmienne i zależy od motywacji sprzedawcy. Dlatego zimą w Buffalo pada śnieg. Nikt nie chce się przeprowadzać zimą. Czasami więc nawet zaoferowanie opóźnionego zamknięcia może być postrzegane jako zaleta, jeśli składasz ofertę, ponieważ sprzedający nie chcą się zmieniać i są wdzięczni. Ponieważ nasz dom został sprzedany, mamy ważny kontrakt, ale możemy tu zostać jeszcze trzy miesiące, aż zrobi się ciepło, a potem zamkniemy nieruchomość. Albo ci ludzie mogą już mieć na myśli dom, chcą dostać się do swojej nowej nieruchomości. Zatem zamykamy szybko i widzę, że o wiele częściej zdarza się, że ludzie chcą szybko zamknąć sprawę, chcą mieć już za sobą sprzedaż nieruchomości, którą sprzedają i chcą zająć się kolejną rzeczą w swoim życiu.
A kiedy korzystasz z oferty gotówkowej, najczęściej możesz zamknąć ją szybciej niż w przypadku konwencjonalnego finansowania lub nawet pożyczki FHA. Możesz zamknąć szybciej, jeśli używasz twardych pieniędzy. Dlatego w wielu przypadkach data zamknięcia będzie w rzeczywistości powiązana z sposobem zakupu nieruchomości.

David:
Tak, to pytanie zadała Brytyjka z Oregonu i było trochę mylące, ponieważ odpowiedziała: „Oczywiście wolę sfinalizować transakcję raczej wcześniej niż później, ale większość kupujących należy do obozu przeciwnego. Chcą więcej czasu. Potrzebujesz czasu na zebranie pożyczki, czasu na zebranie wszystkich organizacji zajmujących się przeprowadzką. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący chcieliby dłuższego okresu depozytu, ponieważ mają więcej czasu na przeprowadzenie analizy due diligence, więcej czasu na przygotowanie, a sprzedający chcą szybciej zamknąć transakcje”. Tak więc, jak powiedziałeś, Ashley, ogólnie rzecz biorąc, krótszy harmonogram jest zwykle korzystniejszy dla sprzedawcy, ale słusznie zauważyłeś, że nie powinieneś tego zakładać. Musisz zapytać, cóż, czego chcą sprzedawcy? Ponieważ jeśli będą mogli szybciej sprzedawać, jest mniejsze prawdopodobieństwo, że będą musieli dokonać kolejnej spłaty kredytu hipotecznego lub szybciej otrzymają pieniądze na następną rzecz, której zapragną.
Czasem jednak nie chcą sprzedawać szybciej, bo nie mają dokąd pójść. Albo, jak powiedziałeś, nie chcą się przeprowadzać w środku zimy. I to jest to, co mogą zrobić agenci – mogą sprawić, że umowa będzie skuteczna, może poznać logistykę każdej ze stron, a następnie sfinalizować transakcję w sposób korzystny dla obu stron.

Ashley:
Tak, zrobiłem to nawet wcześniej, aby sprzedawca mógł określić datę końcową. Że nie wstawiam do swojej oferty, że chcę, żeby została zamknięta w ciągu 30 dni, zwłaszcza od strony komercyjnej, kiedy piszę list intencyjny i jest to o wiele bardziej elastyczne niż trzymanie się umowy dotyczącej nieruchomości mieszkalnej, którą oferuje sprzedawca mogę wybrać datę końcową, w której nie ma sztywnego i trudnego okresu, w którym muszę zamknąć.

David:
Tak, to mądre, ponieważ odciąża sprzedawców, ponieważ często nigdy nie wiadomo, co myślą. Dobra rada.
Więc nie rozmawialiśmy z tobą przez około rok. Wiem, że prowadziłeś tam z Tonym podcast „Real Estate Rookie Podcast” i szło fantastycznie. Wpadłem na was kilka razy, ale powiedzcie mi, co jeszcze robiliście w ostatnim roku swojego życia?

Ashley:
Do najważniejszych rzeczy należy zakup domków na lądzie i ich modernizacja oraz przekształcenie ich w bardziej nowoczesne, efektowne miejsce. Niedawno ukończyłem nieruchomość w kształcie litery A, która okazała się piękna. Tak wyglądały moje projekty w ciągu ostatniego roku, czyli wykonanie czterech domków i ich całkowita renowacja. Poza tym prowadzę obozy dla początkujących BiggerPockets na temat wynajmu nieruchomości i po prostu jestem początkującym inwestorem. Kiedy już to zacząłem robić, postanowiłem napisać książkę. Moja książka ukaże się 10 stycznia i nosi tytuł Rookie w branży nieruchomości: 90 dni do pierwszej inwestycji.

David:
To brzmi całkiem soczyście. Czego możemy się spodziewać w tej książce?

Ashley:
Zasadniczo wszystko, co znajdziesz w tej książce, może poza moimi osobistymi doświadczeniami, możesz znaleźć w Internecie, możesz znaleźć w innych książkach, możesz znaleźć w podcastach, możesz znaleźć w gazetach, możesz znaleźć rozmowy z innymi inwestorami . To, co zrobiłem, opierało się na moim doświadczeniu. Wszystko, czego się nauczyłem od rozpoczęcia pracy w nieruchomościach w 2013 r., to początek i ułożenie tego wszystkiego w plan. Więc kroki. Zatem każdy rozdział jest w zasadzie krokiem w uporządkowaniu tego, co możesz zrobić. Wszystkie te informacje możesz znaleźć gdzie indziej, a ja próbowałem zebrać to wszystko w jedną całość, wybrać najważniejsze elementy i pokazać, jak zdobyć następną nieruchomość w pierwszym roku.

David:
To rodzaj planu, tak to brzmi. Po prostu wykonaj krok pierwszy, krok drugi, krok trzeci, a otrzymasz nieruchomość.

Ashley:
Tak.

David:
Bardzo fajny.

Ashley:
I to się stało. Robienie bootcampu polega na tym, że w zasadzie robiliśmy to samo na bootcampie. Współorganizuję to z Tylerem Maddenem i wiele osób przyszło i mówiło nam, że dostało swoją pierwszą nieruchomość, a może utknęło po pierwszej lub drugiej nieruchomości, a potem poszli dalej i wzięli udział w bootcampie i udało im się nabyć inną nieruchomość w ramach umowy. Właśnie byłem w Phoenix na spotkaniu BiggerPockets. Tony i ja prowadziliśmy tam podcast na żywo i dwie osoby właśnie na tym spotkaniu wzięły udział w obozie dla rekrutów, podeszły do ​​mnie i powiedziały, że jedna podpisała już jedną umowę, a druga dwie.

David:
Dobra. Więc to działa, prawda? Zagłębmy się w jedną część, o której nowi inwestorzy mogą nie wiedzieć i dlatego ważny jest harmonogram. Więc polecasz ten 90-dniowy harmonogram, pojawia się to na obozach dla początkujących, pojawia się w twojej książce. Co takiego jest w 90-dniowym harmonogramie, który Twoim zdaniem pomaga nowym inwestorom osiągnąć postęp?

Ashley:
Myślę, że po prostu wyznaczam cel i wyznaczam termin jego osiągnięcia. Jeśli więc chcesz wynająć krótkoterminowo lub chcesz wynająć nieruchomość na dłuższy okres, lub chcesz kupić nieruchomość do odwrócenia, masz wystarczająco dużo czasu na ukończenie i przejście wszystkich kroków, aby faktycznie uzyskać nieruchomość w ramach umowy . W zależności od stanu, w którym się znajdujesz, np. Nowego Jorku, najprawdopodobniej nie zamkniesz nieruchomości, ponieważ czasami zamknięcie nieruchomości zajmuje 90 dni, nawet po zawarciu umowy. Zatem w zależności od tego, gdzie mieszkasz, do czasu faktycznego zamknięcia nieruchomości może nie minąć 90 dni, ale lubimy widzieć, że składasz oferty i otrzymujesz coś w ramach umowy w ciągu 90 dni.

David:
Ok spoko. Zagłębmy się więc w to, co faktycznie będzie się działo w tym procesie i zacznijmy od tego, kiedy faktycznie otrzymasz coś w ramach umowy. Kiedy więc umowa dotycząca nieruchomości zostanie zawarta, wiele osób uważa, że ​​zadanie zostało wykonane. „Jej! Jest objęty umową, kupiłem to. Nie, zrobiłeś to. To jest krok i tu zaczyna się prawdziwa praca, a jedną z pierwszych rzeczy jest należyta staranność. Co zatem zalecasz inwestorom, aby rozpoczęli badanie due diligence nieruchomości, którą właśnie zawarli w umowie?

Ashley:
Zanim w ogóle do tego przejdziemy, chcę tylko podkreślić, jak ważne jest zawarcie umowy. Jest to ekscytujące i daje poczucie ulgi, ale odkryłem, że wiele umów dotyczących nieruchomości prowadzi do tego. punkt znalezienia transakcji, sposób pozyskiwania ofert, analizowanie ofert, a następnie składanie ofert. Ale wiele z nich nie podkreśla tego, co robisz po zawarciu umowy z nieruchomością przed jej zamknięciem. Dlatego właśnie w tej książce poświęciłem dużo czasu na wyjaśnienie i mam listę kontrolną przejęć, którą umieszczam w książce, a następnie zagłębiam się w każdą kwestię. Dlatego bardzo ważną częścią jest należyta staranność.
W ciągu ostatnich kilku lat zaobserwowaliśmy, że wiele osób rezygnuje z inspekcji nieruchomości, w przypadku których po prostu składało oferty i tak naprawdę nie dopełniło żadnej analizy due diligence, ale istnieje wiele metod należytej staranności, które można przeprowadzić, jeśli chodzi o fizyczną kontrolę nieruchomości. Istnieje również należyta staranność, którą możesz przeprowadzić zza komputera, szukając informacji i danych. Niektóre z tych rzeczy obejmują weryfikację podatków od nieruchomości, uzyskanie wyceny ubezpieczenia, ustalenie, jaka będzie składka za ubezpieczenie, jakiego rodzaju ubezpieczenia potrzebujesz dla nieruchomości, a następnie Twoja firma tytułowa wykonuje pracę związaną z tytułem i sprawdzenie, czy w przeszłości właściciel nieruchomości nie posiadał żadnych zastawów lub orzeczeń. Potem pozostaje jeszcze udanie się do starostwa powiatowego lub do ratusza i rozmowa z funkcjonariuszem organów ścigania, zwłaszcza w zależności od rodzaju nieruchomości.
Tak więc, gdy szukam nieruchomości z gruntami na obszarach wiejskich, gdzie natrafiam na szambo i studnie na nieruchomości, która nie jest podłączona do obiektów użyteczności publicznej. Zatem faktycznie należy przeprowadzić należytą staranność, aby ustalić, kiedy hrabstwo przeprowadziło ostatnią inspekcję? Czy hrabstwo musi przyjść i przeprowadzić kontrolę po sprzedaży? Czy musisz go wymienić? Ile to będzie kosztować?

David:
Przy pierwszej nieruchomości, którą kupiłem, nikt mi nie powiedział, że podatki od nieruchomości są wyższe, niż oszacowano. Okazało się, że to obszar, który nazywamy tutaj Mello-Roos. Nie wiem, czy wy tak macie, ale są to dodatkowe podatki zbierane na opłacenie utworzonych szkół. Oceny specjalne byłyby prawdopodobnie terminem technicznym. Myślałem, że podatki będą wynosić 140 dolarów miesięcznie, a wyniosły około 450. Dom, który kupiłem za 300 195,000, wynosił ponad XNUMX dolarów miesięcznie. To nie była super droga nieruchomość, w której podatki były tak wysokie, co przytłaczało liczby, a ja nawet nie wiedziałem, że coś takiego może się zdarzyć. Nie wiedziałem, że niektóre domy można mieć z wyższymi podatkami niż inne. Czy jest to jedna z rzeczy, o których mówisz, że inwestorzy powinni być świadomi?

Ashley:
Tak, a także w stanie Nowy Jork mają program oszczędnościowy STAR. Jest to Twoje główne miejsce zamieszkania, możesz uzyskać ulgę podatkową na nieruchomość. Jeśli jesteś rolnikiem lub dzierżawisz rolnikowi swoją ziemię na cele rolnicze, możesz uzyskać ulgę w podatku od nieruchomości. To samo dotyczy sytuacji, gdy jesteś weteranem. Więc jeśli pójdziesz i pobierzesz podatek od nieruchomości, musisz wiedzieć, kto faktycznie mieszka w tej nieruchomości i jak jest ona utrzymywana, ponieważ możesz patrzeć na ten niski podatek od nieruchomości i nie zdawać sobie sprawy, że potrącona kwota oszczędności STAR tak naprawdę dzieje się tak dlatego, że oni mieszkają w tej nieruchomości, a ty będziesz korzystać z nieruchomości inwestycyjnej, a potem ona wzrośnie.

David:
To prawda. Kiedy zaczynałem sprzedawać domy, jedną z rzeczy, które zrobiłem dla moich klientów, było umieszczenie nieruchomości na stronie internetowej urzędu skarbowego. Więc poszukaj numeru paczki rzeczoznawcy. To właśnie oznacza APN, jeśli kiedykolwiek słyszałeś wyrażenie APN, lub możesz po prostu wpisać adres i możesz znaleźć nieruchomość i jest to w rzeczywistości informacja publiczna. Możesz zobaczyć, ile podatki płacą Twoi sąsiedzi, możesz zobaczyć, ile płacą inni. I to by wskazywało, OK, oto rzeczywista kwota, którą zgromadzi hrabstwo lub stan. A oto wszystkie wasze specjalne oceny, dostaniecie to, dostaniecie to, dostaniecie to i zobaczycie, jakie są podatki dla danej nieruchomości i zakładam, że to właśnie tam Ocena STAR pojawi się lub rabat w przypadku głównego właściciela domu.

Ashley:
Tak, więc to świetne miejsce, gdzie możesz znaleźć informacje o podatkach od nieruchomości. Możesz przejść do strony internetowej hrabstwa zawierającej mapy GIS. Zatem wystarczy, że wykonasz mapę Google GIS w swoim hrabstwie. Jest to darmowa witryna internetowa wyświetlająca mapę, a następnie działki. Możesz po prostu kliknąć działki lub je przeszukać. Możesz wejść na stronę internetową swojego miasta i często będą tam je mieć. Są miejscowości wiejskie, w których inwestuję, a które nie mają ich jeszcze nawet na stronach internetowych i trzeba fizycznie udać się do biura rzeczoznawcy, żeby je wyciągnąć. Są też inne płatne witryny, takie jak PropStream, które kosztują 99 USD miesięcznie i można tam uzyskać podatek od nieruchomości.
Upewnij się tylko, że sprawdzasz podatki od nieruchomości, zwłaszcza jeśli kupujesz w MLS lub nawet jeśli sprzedawca tylko mówi Ci, jakie są podatki od nieruchomości, upewnij się, że faktycznie tam pojedziesz i zweryfikujesz te dane oraz że jesteś uzyskanie aktualnych danych na jego temat. Jeśli więc podatki od nieruchomości pochodzą sprzed ponad roku, upewnij się, że pobierasz również nowe.

David:
Tak, a w wielu obszarach podatki są ponownie ustalane w momencie sprzedaży. Tak więc w kilku miejscach, które widziałem, co 10 lat przychodzi doradca podatkowy i mówi: „Oto wartość nieruchomości”. Na tej podstawie resetują wszystkie podatki. Jednak w większości obszarów, gdy nieruchomość zmienia właściciela, dokonuje się jej ponownej oceny. Więc cena zakupu zaraz tam. Kolejną rzeczą, która wydarzyła się w przypadku tego pierwszego domu, było to, że został sprzedany w 2006 roku jako nowy za 595,000 195. Kupiłem go za 195. Więc chociaż ostatecznie zapłaciłem więcej podatków, niż się spodziewałem w oparciu o kwotę 5, pobrali ode mnie mnóstwo podatków przy zamknięciu procesu depozytowego, ponieważ nadal oszacowali go na 95. Potem, kiedy został sprzedany, przyszedł doradca podatkowy i powiedział: „OK, jest wart 195”. To jedna trzecia podatków. Ten facet zapłaci więcej niż inni.
Ale w depozycie pobrali już ode mnie więcej, więc mieli mi to zwrócić. Nie zdarza się to często, ale wysłali je do nieruchomości, a nie do mnie, a mój najemca faktycznie sfałszował czek, zrealizował go, a następnie płacił mi czynsz z własnych pieniędzy przez trzy miesiące z rzędu zwrot podatku. Więc nie, kiedy kupujesz nieruchomość i patrzysz na obecne podatki, stanowią one procent ceny zakupu. Prawdopodobnie w większości przypadków płacisz za dom więcej, niż zapłacił sprzedawca, kiedy go kupił. Więc Twoje podatki będą wyższe. Nie można spojrzeć na dokładną liczbę i powiedzieć, że to moje podatki. Trzeba patrzeć na procent ceny zakupu. Czy przypomina to sposób, w jaki uczysz nowicjuszy, kiedy każesz im wykonać tę część?

Ashley:
Tak, i myślę, że kolejnym ważnym elementem, który należy dodać do podatków od nieruchomości związanych z pobieraniem informacji, jest to, że twoje media również sprawdzają, co mówią, że wynosi opłata za wodę i ścieki, szczególnie jeśli masz zamiar płacić część tych opłat, ponieważ gospodarz. A także dowiedzieć się, jakiego rodzaju narzędzi używają. Więc tutaj, gdzie mieszkam i w obszarach, w których inwestuję w ciepło, może to być propan, może to być gaz naturalny, gaz lub może być elektryczny, a właściwie właśnie kupiłem dom, w którym były tylko trzy piece opalane drewnem nieruchomość. Istnieją więc bardzo różne sposoby ogrzewania domu i różne media, a także różne przedsiębiorstwa użyteczności publicznej. Zatem w trakcie procesu due diligence, czyli nie tylko weryfikacji podatków od nieruchomości, ale także sprawdzenia, jakie rodzaje mediów znajdują się na nieruchomości, a także ich wysokość.
Jeśli więc nieruchomość nie jest dobrze izolowana i ciepło ucieka z domu, a rachunek za gaz jest bardzo wysoki, nawet jeśli nie płacisz rachunku za gaz, kiedy już wprowadzisz najemcę do tej nieruchomości, najprawdopodobniej zapytaj: „Czy wiesz, jakie są przeciętne media w danej nieruchomości?” Informacje te można uzyskać dzwoniąc do zakładu energetycznego i prosząc o średnią. Nie mogą podać dokładnie, ile wynosi czyjś rachunek, ale mogą podać średnią z sześciu miesięcy lub roku. Upewnij się, że wykorzystałeś cały rok, zwłaszcza, że ​​mieszkasz w obszarze o różnych porach roku. Bo jeśli zadzwonisz jesienią i dostaniesz ostatnie sześć miesięcy, będzie lato. Chcesz więc zobaczyć, jaki jest średni rachunek za cały rok. Ale to z pewnością będzie miało wpływ na najemców przybywających do domu. Być może uda Ci się kogoś oszukać i zawrzeć umowę najmu na rok, ale jeśli ta osoba ma tak wysokie rachunki za media, ponieważ nieruchomość nie jest dobrze izolowana, najprawdopodobniej po tym roku wyprowadzi się do tańszego miejsca. .

David:
To bardzo dobry punkt. A co powiesz na to, że wykonałeś część tej pracy i musisz się dowiedzieć, czy czeka Cię rehabilitacja? Czy w każdym domu jest rehabilitacja? Czy w niektórych obiektach dostępne są udogodnienia rehabilitacyjne? Jak radzisz osobom opisanym w książce, aby dołożyły należytej staranności w odniesieniu do części umowy dotyczącej rehabilitacji?

Ashley:
Tak, więc najłatwiej jest przeprowadzić rozmowę z wykonawcą, zanim w ogóle złożysz ofertę na nieruchomość, ale czasami jest to po prostu niewykonalne. To wtedy podczas okresu należytej staranności, zanim zamkniesz nieruchomość, konfigurujesz wszystko tak, abyś w dniu zamknięcia był gotowy do podjęcia działań w sprawie nieruchomości. Może tak być, jeśli masz pozwolenie, a ja zawsze uwzględniam to w moich umowach. Nawet jeśli nie otrzymuję finansowania bankowego, stawiam tam warunek, że będę miał dostęp dla wykonawcy i/lub wyceny. W ten sposób, jeśli skończę na finansowaniu, twardych pieniądzach lub coś się zmieni, nadal mam szansę sprowadzić kogoś do nieruchomości. Czyli dla rzeczoznawcy lub wykonawcy. I zwykle nie stanowi to problemu, ponieważ większość kupowanych przeze mnie nieruchomości jest już pusta.
Jeśli na miejscu są najemcy, może być trudniej nakłonić sprzedawców do wyrażenia zgody lub jeśli mieszkają tam jako główni. Ale zawsze warto zapytać i zawsze warto spróbować, aby móc skontaktować się z wykonawcą, aby uzyskać dokładniejszą wycenę niż to, na co zaplanowałeś budżet. Więc kiedy przeprowadzasz inspekcję lub nawet pokaz, zanim złożysz ofertę, zrób jak najwięcej zdjęć, a następnie nakręć film z całego domu, abyś mógł wrócić i naprawdę zbudować swój budżet jak OK, w mieszkaniu jest 13 okien, wszystkie będą do wymiany. Tyle kosztuje okno i ile pracy trzeba w nie włożyć. Możesz przeglądać pokój po pokoju i naprawdę opracować swój kosztorys i określić zakres prac, który możesz następnie zlecić wykonawcom.
Więc nawet jeśli nie możesz wprowadzić ich na teren posesji, możesz wysłać im filmy, materiały filmowe i zakres pracy, a oni podsuną ci przynajmniej pomysł na boisko. A potem, zaraz po zamknięciu, będziesz w stanie wprowadzić ich bezpośrednio do posiadłości i, miejmy nadzieję, ustawić je w kolejce.

David:
To bardzo dobra rada. Bardzo często słyszę, jak ludzie są zniechęceni: „Mój wykonawca nie może chodzić po domu w ciągu siedmiu dni należytej staranności, które mam. Muszę się z tego wycofać.” Uważam, że to szaleństwo, ponieważ w większości przypadków nie mogą podać bardzo szczegółowych informacji. Ale w książce Long-Distance Real Estate Investing, kiedy pisałem tę książkę, mówiłem o tym, jak to robię, nawet gdy nie jestem w okolicy. I niedawno to zrobiłem. Kupiłem dom w Blue Ridge w stanie Georgia lub domek, o którym wspomniałeś. Kupujesz te dwa.
Kiedy tam byliśmy, właściwie nauczyłem mojego agenta, jak to robić, gdy mnie tu nie ma. Nie będę przy tym wszystkim, więc wyjmij telefon, nakręć film, przejdź się po garażu, zwolnij w tych miejscach i powiedz: „Oto, nad czym się zastanawia. Czy możemy umieścić tutaj sypialnię, sypialnię tutaj? Gdzie umieścilibyśmy łazienkę? Chcemy zburzyć ten mur”. Nagrywa także wideo z całej sytuacji na wypadek, gdyby wykonawca próbował się dowiedzieć, czy w tej sytuacji może wystąpić problem z nośnością? Następnie weszliśmy po schodach do garażu, gdzie w zasadzie urządzono część mieszkalną i pokazaliśmy, jak wyglądają wykończenia tutaj, chcemy, żebyście dopasowali to na dole.
Na podstawie filmu podał mi bardzo napięty budżet dotyczący tego, ile będzie to kosztować. Potem zamknąłem, a oni weszli i powiedzieli: „No dobrze, po obejrzeniu nieruchomości musimy wprowadzić kilka poprawek”. Ale nie potrzebowałem ich, żeby przejść całą trasę. I jest to o wiele, wiele prostsze, niż nam się wydaje. Wielu osobom nawet nie przychodzi do głowy, aby nagrać film i wysłać go innym osobom, gdy ich nie ma. Czy jest to podobne do metody, którą stosujesz przy zakupie?

Ashley:
Tak, zdecydowanie. I częste pytanie, a pan powiedział, że czasami nie można sprowadzić tam wykonawcy, a ostatnio często spotykam się z nowicjuszami, że nie mogą nakłonić wykonawców do przyjazdu do nieruchomości, zwłaszcza jeśli mają jeszcze nawet nie sfinalizowali zakupu nieruchomości, a może nawet nie podpisali jeszcze umowy, ale są nowymi inwestorami i chcą po prostu podjąć wszelkie możliwe środki ostrożności. Zatem jedną z rzeczy, które możesz zrobić, to zaoferować kontrahentowi zapłatę za wykonanie tego zadania. Jeśli więc nie jesteś pewien, czy zamierzasz ich użyć, czy nie i masz trudności, możesz to uzyskać. Ale zajmuję się także budowaniem własnego zakresu pracy.
Więc jeśli masz jakąś wiedzę lub masz kogoś, kto ma wiedzę, może ta osoba nie jest wykonawcą lub nie może wykonać pracy za ciebie, ale mogłaby za ciebie obejść nieruchomość i ją wybudować, oto rzeczy, których potrzebujesz wykonać, sporządzić ten zakres prac, a następnie przesłać go wykonawcy. Nie prosisz więc wykonawcy o szczegółowy kosztorys dotyczący tego, co zrobi. Wyślesz im ten zakres pracy i ręcznie poprosisz o wypełnienie elementów zamówienia. Jeśli wysyłasz to do trzech różnych wykonawców, masz bardzo porównywalne szacunki, ponieważ faktycznie to zbudowałeś. Jestem pewien, że wtedy też otrzymasz informację zwrotną i dadzą ci coś, za czym tęsknisz, i tym podobne. Ale to pokaże Ci również, kto tak naprawdę jest świetnym wykonawcą, który również się Tobą opiekuje, i że przekaże swój wkład.

David:
Co sądzisz o tym, aby wykonawca i inspektor ds. domów przyjechali tego samego dnia, kiedy możesz to uzgodnić?

Ashley:
Nie wiem. Właściwie nigdy o tym nie myślałem. Nigdy tego nie robiłem. To znaczy, nie widzę w tym żadnej wady.

David:
Miejmy nadzieję, że inspektor nadzoru budowlanego zobaczy coś i powie: „Hej, to trzeba naprawić”. Ale wykonawca mógł nie wiedzieć, że to gniazdko nie działa, albo hej… Często okazuje się, że gniazdka są podłączone w niewłaściwy sposób, panel elektryczny nie jest prawidłowo skonfigurowany lub instalacja wodno-kanalizacyjna nie działa. Mówią: „Tak, to dziwne. Dlaczego płynie tędy, a nie tam? Jeżeli wykonawca może uwzględnić to w zakresie prac, jeśli trzeba coś zrobić. I odwrotnie, wykonawca może powiedzieć: „To wygląda dziwnie”. Może też poprosić inspektora o sprawdzenie, czy kołki zostały umieszczone we właściwym miejscu lub czy zostały nieprawidłowo podłączone.
To była jedna ze wskazówek, których się nauczyłem, kiedy dużo inwestowałem w Jacksonville na Florydzie i kupowałem wiele domów na raz. Jeśli udałoby mi się przekonać ich oboje jednocześnie do przeprowadzenia przeglądu, byłoby to mniej koordynujące dla mojego agenta, aby dowiedzieć się, jak przekonać sprzedawców do wyrażenia na to zgody, a potem w pewnym sensie oszukali się nawzajem, co dało mi więcej informacji do sprawdzenia w okresie należytej staranności.

Ashley:
Tak, to świetny punkt, ponieważ wtedy wystarczy uzyskać dostęp do nieruchomości tylko raz, prosząc ich o natychmiastowe przybycie. A jeśli z jakiegoś powodu ktoś nie może tego zrobić, możesz przesłać raport z inspekcji swojemu wykonawcy.

David:
Tak, to zdecydowanie… My też zawsze tak robiliśmy. Mówiliśmy: „Hej, spójrz na to i powiedz mi, co Twoim zdaniem możesz zrobić najtaniej”. Bo jeśli za naprawę małego problemu mają zapłacić 9,000 dolarów, prawdopodobnie nie pozwolę im tego zrobić. Ale czasami otwierają ścianę lub i tak przesuwają rzeczy, a oni mówią: „O tak, skoro już tam będziemy, po prostu to naprawimy”. I nie musisz nawet nic płacić, w przeciwieństwie do sytuacji, w której musiałbyś wezwać hydraulika specjalnie z tym problemem, a on mógłby zapłacić pięć tysięcy, ponieważ musiał naciąć twoją blachę i przenieść rzeczy. Jeśli jednak i tak demonstrujesz łazienkę, możesz naprawić rzeczy, które pojawiają się w raporcie.

Ashley:
To także świetne rozwiązanie, jeśli planujesz poprosić sprzedawcę o obniżenie ceny lub pokrycie kosztów niektórych rzeczy wykrytych podczas kontroli. Mając więc na miejscu swojego kontrahenta, możesz dość szybko uzyskać szacunki, aby móc renegocjować również ze sprzedawcą.

David:
To znacznie lepsze rozwiązanie niż namawianie wykonawcy, aby trzykrotnie odwiedził tę samą nieruchomość w celu uzyskania wyceny nowej rzeczy, gdy jesteś w trakcie negocjacji, co stanowi świetne przejście do następnej części procesu po złożeniu zamówienia w umowie, to negocjacje. Jaka jest Twoja rada dotycząca sposobu negocjowania kontraktu i co możesz zrobić po jego podpisaniu, aby zaoszczędzić trochę pieniędzy?

Ashley:
Tak, to jest to, co lubię najbardziej, więc są dwa różne scenariusze: jesteś poza rynkiem lub jesteś na rynku. Myślę, że o wiele łatwiej jest negocjować umowę poza rynkiem, ponieważ możesz być bezpośrednio ze sprzedawcą i nie ma tam nikogo pośredniego. Zatem w takim scenariuszu zazwyczaj sporządzam list intencyjny, w którym podam podstawowe warunki umowy, cenę zakupu, nieruchomość, dane sprzedającego, moje dane oraz warunki umowy i wszelkie nieprzewidziane okoliczności. Lubię im to wysłać i spotkać się z nimi w ciągu 24 godzin. Umawiam się więc z nimi na spotkanie, wysyłam je poprzedniego wieczoru, a potem idę i siadam z nimi. Mam też kopię dla siebie i pióro gotowe do pisania i wprowadzania zmian. Dlatego lubię spotykać się twarzą w twarz podczas negocjacji i po prostu pytać: „Co do czego się wahasz? Co Ci się nie podobało?” A dowiesz się mnóstwo informacji.
Spotkałem się ze sprzedawcą, który powiedział mi, że nie chce tego robić, a on zareagował trochę nieufnie i powiedział: „Wiesz, potrzebuję tylko 2,500 dolarów miesięcznie, właśnie tego potrzebuję”. Więc co zrobiłem? Pracowałem wstecz. Zapłaciłem 25-letnie finansowanie przez sprzedawcę, amortyzacja na poziomie 3.5% i to osiągnęło jego 2,500 dolarów, których potrzebował. I to sprawdziło się świetnie w moim przypadku i w jego przypadku, ale nigdy bym się o tym nie dowiedziała, gdyby nie rozmowa i słuchanie. Myślę więc, że jest wiele różnych powodów, dla których ludzie sprzedają lub sprzedają rzeczy, które są dla nich ważne. Jeśli więc możesz spotkać się z nimi twarzą w twarz, myślę, że dużo łatwiej jest je przeczytać, gdy mówisz o czymś, co jest w liście intencyjnym, co jest dla nich ważne, a co nie.
Daje to także pewną opcję wystawienia… Więc zawsze to robię podczas występu. Zawsze pytam, czy są zainteresowani finansowaniem sprzedawcy. Jeśli odpowiedź jest od razu jednoznaczna: nie, wtedy podchodzę i mówię: „Och, nie wiedziałem, czy powiedziałeś swojemu księgowemu o swoim CPA, który sprzedajesz, i czy zalecił on związane z tym korzyści podatkowe. To po prostu trochę ich ożywia. A potem jest tak, wiesz, zawsze jest jakiś drobiazg. No cóż, nie wiem, myślę, że mógłbym z nimi porozmawiać i tak dalej. I „O tak, powinieneś”. To wiele korzyści podatkowych.

David:
Czy możesz to krótko udostępnić? O jakich korzyściach ludzie mogą powiedzieć sprzedającemu, dlaczego mogliby chcieć skorzystać z finansowania sprzedawcy?

Ashley:
Po pierwsze, dochód podlegający opodatkowaniu jest rozłożony na cały okres obowiązywania umowy pożyczki, którą spłacają. Nie zostaną więc obciążeni podatkami w zamian za jednorazową kwotę z góry. To zwykle najważniejsza rzecz dla ludzi. Ale także jeśli są starsi, ich seniorzy również uzyskują stały, stały dochód. Widziałem wielu starszych sprzedawców takich zamiast… Szczególnie na kempingach. Chodziłem po kempingach i są przyzwyczajeni do tego, że co miesiąc dostają do nich dochód i chcą otrzymać tę kwotę ryczałtową, a teraz chcą aby utrzymać się w granicach miesięcznego dochodu, do którego są przyzwyczajeni i który można zaobserwować w przypadku wynajmu długoterminowego. Jednak największą zaletą podatkową jest to, że w pierwszym roku nie są one tak mocno dotknięte podatkami i że są one rozłożone.

David:
Tak, nie wypełniają całego zysku na raz.

Ashley:
Tak, i myślę, że wielu sprzedawców również próbuje budować bogactwo pokoleniowe. Oni też widzą wartość tego, że kiedy umrę, te płatności zostaną po prostu przekazane moim dzieciom, moim wnukom i tak dalej.

David:
Bardzo dobry punkt. W porządku. A co, jeśli ktoś kupuje dom za pośrednictwem agenta nieruchomości? Jaką masz dla nich radę, w jaki sposób mogą negocjować za pośrednictwem swojego agenta?

Ashley:
Myślę, że to zależy od tego, jak bardzo ufasz lub cenisz opinię swojego agenta i jak długo będzie on dla Ciebie pracował. Znalazłem się w sytuacji, w której mój własny agent, z którego korzystałem, sprawił, że poczułem się zawstydzony z powodu rzeczy, o które prosiłem. Dlatego uważam, że bardzo łatwo jest coś pomieszać. Idą od kupującego do agenta, od agenta sprzedającego do nich. A potem, jeśli faktycznie podpiszesz to na podstawie umowy, w stanie Nowy Jork musimy korzystać z usług prawników, a następnie wrzucasz prawników w sam środek tej sprawy i wtedy faktycznie przechodzi to przez prawie sześć osób.
Dlatego uważam, że prowadzenie takiej rozmowy jest dużo trudniejsze i dlatego zawsze przelewam wszystko na papier. Piszę tak jak chcę. Jeśli więc poproszę w ofercie o finansowanie sprzedawcy, napiszę ten harmonogram amortyzacji. Powiem: „W tym miesiącu chcę to kupić za taką kwotę”. Ale w ciągu pięciu lat zarobisz X kwoty odsetek. I rozkładam to. Nie polegam na tym, że któryś z agentów wyjaśni to jako korzyść i pokarze, że faktycznie zarobią więcej pieniędzy, akceptując finansowanie od sprzedawcy.

David:
Tak. Dałeś mi do myślenia, dlaczego sprawy stają się tak skomplikowane, gdy w grę wchodzą agenci, ponieważ masz całkowitą rację. To dobry punkt. Zdałem sobie sprawę, że pewne rzeczy stają się „standardami branżowymi”, gdy masz do czynienia z agentami, a niektóre z nich różnią się w zależności od regionu. Na przykład w Północnej Kalifornii często zdarza się, że sprzedawca płaci podatek od przeniesienia własności, a kupujący płaci tytuł własności i opłaty za depozyt. Jednak w niektórych częściach Północnej Kalifornii opłaty za tytuł i depozyt są równo dzielone. Inaczej jest, gdy jesteś w Bay Area, Central Valley lub South Bay. Dzieje się tak, że nie ma dobrego ani złego sposobu, aby to zrobić, ale agent wystawiający ofertę, który ma zamiar zaproponować informacje sprzedawcy, pokoloruje je tak, jakby prosił o coś, co nie jest normalne, był chciwy. Chcą, żebyś za to zapłacił. Cóż, zwyczajowo powinni za to płacić.
Więc teraz sprzedawca, który nie ma pojęcia o nieruchomościach, mówi: „Och, oszukują mnie”. A teraz tupią i mówią: „Nie, nie zrobimy tego”. Agent odpowiada: „Tak, zgadza się, zaoszczędzę ci pieniądze”. A potem idą do agenta kupującego i mówią, że tego nie zrobią. Agent kupna zwraca się do ciebie, a ty mówisz: „Tak, negocjuj jeszcze raz. To niedorzeczne. Powinni zmusić ich do zmiany decyzji. To twoja praca, prawda?” Teraz agent kupującego mówi: „Uch, jeśli będę naciskał zbyt mocno, wycofają się. Jeśli nie będę naciskał wystarczająco mocno, mój klient będzie wściekły. A ty, kupujący, nie masz pojęcia, jakie rozmowy toczą się między agentem a sprzedającym. A potem, gdy do tego dodamy wujka, który chce pomóc, tatę, który chce chronić swoje dziecko, i zaangażowanych w to prawników, a każdy ma swój własny zestaw wartości, którymi według niego powinien się kierować, bardzo trudno jest cokolwiek zrobić. w ogóle negocjować.
Następnie, gdy zwracasz się bezpośrednio do sprzedawcy, nie ma wszystkich z góry założonych sposobów robienia rzeczy, z którymi próbujesz walczyć. Brzmi ono: „Oto co ci oferuję. Czy to dla ciebie korzystne?” – W pewnym sensie, ale przyniosłoby mi to więcej korzyści. „OK, zobaczę, czy uda mi się to ułożyć w sposób, który będzie dla mnie korzystny”. I jest dużo czyściej. Nie masz wszystkich tradycji, które kojarzą się z tym, jak kogoś urazić.
Pomyślałem sobie, że w niektórych kulturach azjatyckich bardzo tradycją jest przynoszenie drobnego prezentu, gdy spotykasz nową osobę, a ja nie pojawiałbym się z takim drobnym prezentem. Nigdy bym o tym nie pomyślał. Nie robimy tego tam, skąd pochodzę. Dlatego bardzo łatwo można kogoś urazić, co zdarza się stale w przypadku sprzedaży nieruchomości. A potem dodajesz różnych brokerów, którzy mają różne sposoby działania, różne MLS mają różne rzeczy, a różne firmy zajmujące się tytułami własności i depozytami ustalają wszystko inaczej. Jest wiele sposobów na zdenerwowanie ludzi. I każda strona tylko słyszy, że druga strona się nie zgodziła, i wtedy obie strony naprawdę się złoszczą. To jak gra w telefon, podczas której wszystko może się skomplikować. Czy to jeden ze sposobów, w jaki lubisz zwracać się bezpośrednio do sprzedawcy, bo możesz tego wszystkiego uniknąć?

Ashley:
Tak, ale muszę powiedzieć, że były chwile, gdy posiadanie agenta było zdecydowanie zaletą, ponieważ może przyjaźnili się z drugim agentem lub dobrze go znali. Nawet w sytuacjach, które mogą wydawać się nieetyczne, zdarzają się sytuacje, w których agenci podają aluzję lub podają fakt na temat sprzedawców, o którym być może inne osoby składające oferty nie wiedzą lub tym podobne. Lub nawet jeśli oboje chcecie różnych cen i czegokolwiek, agenci reprezentują kupującego lub sprzedającego, inną reprezentację, obaj chcą sprzedać nieruchomość. Ostatecznym celem obu stron jest zamknięcie tej nieruchomości w celu uzyskania prowizji. Czasami dochodzi do momentu, w którym agenci współpracują ze sobą, aby sfinalizować transakcję. A to może być ogromną zaletą, ponieważ zarówno kupujący, jak i agent sprzedającego robią wszystko, co w ich mocy, aby transakcja doszła do skutku.
Widziałem to, zwłaszcza jeśli coś takiego jak negocjacje przeciągało się w nieskończoność lub pojawiały się pewne rzeczy. Miałem nieruchomość, którą miałem na umowie i finansowałem ją, robiono wycenę. Rzeczoznawca nie przyjeżdżał na posesję, chyba że podjazd był zaorany. Sprzedawca kategorycznie odmówił zaorania podjazdu. Dlatego agenci nieruchomości zaproponowali, że podzielą się kosztami przyjazdu kierowcy pługu śnieżnego, ponieważ obaj chcieli przesunąć transakcję i ją sfinalizować. Kierowca pługa rzeczywiście utknął na podjeździe. Wyciągnięcie go z podjazdu kosztowało kolejne 400 dolarów i skończyło się to wielką, okropną rzeczą. Ale tak jak w tym przypadku, gdybym to tylko ja negocjował ze sprzedawcą, czasami jestem tak uparty, że nie rozdałbym pieniędzy, żeby zapłacić kierowcy pługa, może w końcu, ale myślę, że to było zdecydowanie Zaletą posiadania agentów jest to, że decydują się oni faktycznie współpracować w celu wybrania najlepszego rozwiązania dla kupującego i sprzedającego, aby sfinalizować transakcję.

David:
Widziałem takie rzeczy, które nie miały obiektywnego sensu. Załóżmy, że sprzedawca nie chce zapłacić 500 dolarów za zaoranie podjazdu, ale podpisanie umowy zajęło mu 90 dni. Będą czekać kolejne 90 dni, aby znaleźć innego nabywcę. Zamierzają wydać 7,000 dolarów na spłatę kredytu hipotecznego lub więcej na ten okres, zamiast wydawać 500 dolarów na zaoranie własnego podjazdu, aby rzeczoznawca mógł przyjechać do nieruchomości. Ale oni w to wchodzą po prostu uparci, nie uginam się, a kupujący też mogą to zrobić. To prawda. Choć może to dziwne, wiele z tego, co robisz jako agent, polega na negocjacjach przeciwko drugiej stronie, ale często negocjujesz z własnym klientem. Próbujesz przekonać ich, aby dostrzegli śmieszność swoich emocjonalnych decyzji.
Tak jak my byliśmy sprzedającym, kupujący był skłonny wydać 1.2. To właśnie tam negocjowałem cenę. Wyceniono go na milion, kupujący i tak go kupi, a kupujący chce tylko, żeby sprzedawca naprawił zgniłe drewno za 2,000 dolarów, a oni na to: „Nic im nie dam”. A ty na to: „Zdajesz sobie sprawę, że wydają o 200,000 200,000 dolarów więcej, niż jest to warte, i istnieje bardzo duża szansa, że ​​następny rzeczoznawca ci tego nie da. Możesz wygrać tę bitwę, a następnie sprzedać swój dom za milion, na który był wyceniany. Chcesz zaryzykować XNUMX XNUMX zamiast dwóch tysięcy. A oni na to: „Och, OK. Nie myślałem o tym. Ponieważ ludzie o tym nie myślą. Są bardzo emocjonalni, a dobrzy agenci z pewnością mogą rzucić trochę światła na to szaleństwo.
Myślę, że ktoś, kto ma doświadczenie w kupowaniu nieruchomości, często nabiera doświadczenia w kontaktach z ludźmi. Ludzie myślą, że nauka inwestowania w nieruchomości zmniejsza liczby. Kurczę, to takie podstawy. To jak super podstawy. To po prostu kozłowanie piłki do koszykówki i strzelanie kijem. To nie sprawi, że będziesz dobry w koszykówkę. Na ludziach i psychologii naprawdę zarabia się pieniądze, zwłaszcza gdy masz do czynienia z ludźmi. Jaką masz radę dla osób, które próbują włamać się do inwestowania w nieruchomości i być może mają trudności ze zrozumieniem, jak lepiej się komunikować lub jaki jest właściwy sposób prezentowania informacji?

Ashley:
Pierwszą rzeczą jest przeczytanie książki „Nie słuchasz”. Będę musiał poprosić producentów o umieszczenie ich w notatkach z programu, ponieważ nie pamiętam autora od razu, ale myślę, że ta książka jest dokładnie tym, o czym przed chwilą mówiłeś, a dotyczy zrozumienia, jak ktoś się czuje, odczytania jego emocji i faktycznie słuchaj ich, a nie tylko staraj się reagować, reagując natychmiast i próbując z nimi racjonalizować. Często ludzie chcą po prostu być zrozumiani, chcą po prostu być wysłuchani. A jeśli rzeczywiście słuchasz, być może dostrzeżesz jakąś podstawową rzecz, która pomoże ci faktycznie rozwiązać i rozwiązać problem, zamiast próbować z nimi racjonalizować lub naprawdę zobaczyć, co się dzieje.
Inną książką, którą polecam, jest „Przytul swoich hejterów” Jaya Baera. Jest to książka poświęcona obsłudze klienta, ale myślę, że jest to świetna lektura dla każdego. Niezależnie od tego, czy ktoś przekazuje Ci konstruktywną krytykę lub złe opinie, czy też masz do czynienia z trudnym sprzedawcą lub trudnym klientem, po prostu przechodzi przez etapy radzenia sobie z tą sytuacją. Zabijanie ich życzliwością to trochę przesada. To po prostu pokazuje wszystkie te przypadki, gdy ktoś prawie cię atakuje lub kłóci się z tobą, szczególnie gdy negocjujesz, jak sobie poradzić z tą sytuacją, aby w końcu skłonić tę osobę do podziękowań.
Myślę, że te dwie książki to naprawdę świetne lektury, ale dzięki komunikacji z ludźmi wiele się nauczyłem przez te lata. Współpracuję z tym inwestorem już chyba osiem lat, może nawet dłużej. Często śmiejemy się z tego, jak daleko zaszedłem. Zaczynałem jako zarządca nieruchomości i zajmowałem się wyłącznie najemcami. Byłabym tak zdenerwowana, że ​​byłabym przytłoczona. A teraz chodzi tylko o radzenie sobie w różnych sytuacjach, zachowanie spokoju, opanowanie, opanowanie i naprawdę zastanawianie się, jak zareagować, ponieważ możesz nauczyć się czytać ludzi i tak dalej, ale nie będziesz w stanie zwracać uwagi na rzeczy jeśli sam ich nie słuchasz i nie obserwujesz. I musisz być w stanie powstrzymać się od natychmiastowej reakcji i wycofania się, obrony i przyjęcia defensywy, zanim zobaczysz szerszą perspektywę tego, co próbują ci wyjaśnić.

David:
To bardzo dobry punkt. Chcesz zrozumieć, skąd pochodzą, zanim spróbujesz sprawić, by zrozumieli, skąd pochodzisz, a to wymaga pewnej dyscypliny. To nie jest naturalna reakcja.

Ashley:
I właśnie powiedziałeś wszystko, co powiedziałem, w jednym zdaniu. To mogło być o wiele krótsze.

David:
Cóż, miałem tę korzyść, że pomyślałem o mojej odpowiedzi tak, jak ty dawałeś swoją. Nie bądź dla siebie zbyt surowy.

Ashley:
Częścią tej książki jest to, abyś nie myślał o swojej reakcji. To tak, jakby większość ludzi nie słuchała, tak naprawdę zastanawiali się nad swoją reakcją, co jest tak trudne, tak trudne do wykonania.

David:
Tak. To tak, jakby naszym punktem odniesienia tuż po wypuszczeniu z rynku, zaraz po złożeniu fabrycznej linii montażowej jest defensywa i próba udowodnienia ludziom, że mamy rację, co jest dziwne, ponieważ zakładanie, że masz rację we wszystkim przez cały czas, jest szalenie aroganckie . Wszyscy znamy wartość uczenia się, ale z jakiegoś powodu, kiedy rozmawiamy z kimś innym, nie myślimy o nauce. Myślimy o tym, jak powinniśmy ich uczyć. Musimy sprawić, żeby spojrzeli na wszystko z naszego punktu widzenia. Zawsze posługuję się przykładem, że jeśli jesteś bokserem i próbujesz znokautować przeciwnika, to nie działa, gdy ma ręce w górze i nie jest zmęczony, po prostu znokautujesz się i zmęczyć się. Jedyne, co chcesz zrobić, to pozwolić im się wybić. Nie próbuj kogoś znokautować, dopóki nie będzie zmęczony, nie chce już walczyć, co zwykle robisz, zachęcając go do rozmowy.
Gdy ktoś powie już wszystko, co ma do powiedzenia, wyrzucił to wszystko z siebie i powiedział ci, co czuje. Jest w najbardziej bezbronnym momencie jako istota ludzka w historii i wtedy chcesz przekazać swoje informacje. To ziarno uderzy w najmiększą, najbardziej żyzną glebę, w przeciwieństwie do sytuacji, gdy próbujesz je tam wepchnąć, zanim osoba będzie gotowa je usłyszeć. Właściwie to po prostu oszczędza mnóstwo energii. To świetny punkt. Dziękuję za te dwie książki. Przejdźmy teraz do ubezpieczeń. O czym powinni wiedzieć ludzie chcący kupić dom na temat ubezpieczenia właściciela domu?

Ashley:
Pierwszą rzeczą jest znalezienie agenta, który jest zaznajomiony z polityką wynajmującego lub jakąkolwiek inną strategią. Jeśli zmieniasz dom i będzie on pusty, Twoja polisa ubezpieczeniowa będzie się bardzo różnić od polisy ubezpieczeniowej nieruchomości, w której faktycznie ktoś mieszka. Jeśli masz nieruchomość na wynajem długoterminowy, jeśli masz nieruchomość na wynajem krótkoterminowy, Twoje ubezpieczenie będzie inne. Koszt wynajmu krótkoterminowego jest zwykle wyższy niż w przypadku głównego miejsca zamieszkania, ale koszt wynajmu długoterminowego może często być niższy niż w przypadku głównego miejsca zamieszkania, ponieważ nie pokrywasz żadnej zawartości budynku. Zatem skonsultuj się z agentem w sprawie tego, kto ma doświadczenie w tych różnych obszarach lub jakakolwiek jest Twoja strategia, i poproś go, aby faktycznie usiadł z Tobą podczas omawiania polityki w zakresie tego, co obejmuje, a co nie.
Tak jak coś, czego nie można objąć polisą ubezpieczeniową tutaj, w Nowym Jorku, znajduje się w piwnicach, często są pompy ściekowe, które wypompowują wodę, która wpływa do piwnic tych starych, starych domów na starych fundamentach. To jak dodatkowe ubezpieczenie do większości polis i musisz poprosić o to, aby je dodać, aby w przypadku, gdy pompa miski olejowej nie włączy się lub ulegnie awarii, Twoja polisa ubezpieczeniowa to pokryje. Poza tym na wiele rzeczy możesz zyskać zniżkę. Podobnie jak w przypadku pompy ściekowej, możesz uzyskać zniżkę, ponieważ będzie ona wypompowywać wodę w przypadku powodzi. Są więc różne rzeczy. Dowiedz się i zapytaj, jakie to są zniżki, ponieważ naprawdę mogą się kumulować.
Następną rzeczą jest specjalne ubezpieczenie potrzebne na nieruchomości. Tak więc Tony Robinson, mój wspaniały współgospodarz, kupił nieruchomość w Luizjanie i musiał wykupić dla niej ubezpieczenie od powodzi, a ubezpieczenie od powodzi gwałtownie wzrosło, gdy nieruchomość stała się dla niego niedostępna. Dlatego ważne jest, aby wcześniej zapoznać się z tymi informacjami, a to była jego pierwsza nieruchomość inwestycyjna i było to dla nas, a także dla wielu słuchaczy, pouczające doświadczenie, które musieliśmy zrozumieć, ale istnieje ubezpieczenie od trzęsienia ziemi. Istnieje wiele różnych rodzajów polis ubezpieczeniowych, które możesz uzyskać, a niektóre z nich są wymagane, szczególnie jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny na nieruchomość, np. ubezpieczenie od powodzi.

David:
Dobra. Ostatnie pytanie do ciebie. Czy wolisz zapłacić trochę więcej i mieć agenta ubezpieczeniowego, z którym możesz się skontaktować w przypadku roszczenia lub pytania, czy też zalecasz ludziom wybranie najtańszej możliwej trasy i znalezienie internetowej agencji ubezpieczeniowej, w której będziesz musiał załatwić sprawę poprzez wirtualną pomoc lub sztuczną inteligencję?

Ashley:
Nie wiem, czy naprawdę jest różnica w kosztach, ponieważ zatrudniając agenta, przechodzisz… Więc właściwie po pierwsze, nie korzystałbym z agenta. Wybrałbym brokera ubezpieczeniowego, ponieważ może on wycenić to wielu firmom. Otrzymasz więc z powrotem wyceny i będziesz mógł wybierać spośród nich. To moja największa rekomendacja. Jeśli chodzi o prowadzenie witryny internetowej, nie wiem tego na pewno, nigdy wcześniej z nich nie korzystałem, mówią, że podają polisy i zwracają szacunki. Jeśli chodzi o oferowanie zniżki, nie wiem, ponieważ tak naprawdę to firma ubezpieczeniowa wysyła ofertę, a nie faktyczna agencja. Nie wiem. To dobre pytanie.

David:
Tak, firma ubezpieczeniowa wysyłająca ofertę często obniży cenę, jeśli zrobisz to za pośrednictwem portalu internetowego, ponieważ nie musi płacić prowizji ani wynagrodzenia osobie, która przyniosła im biznes.

Ashley:
Zamawiać?

David:
Tak.

Ashley:
Ciekawy.

David:
Problem w tym, że jeśli złożysz wniosek w ten sposób, nie otrzymasz żadnej pomocy. Nie możesz wysłać do kogoś e-maila i powiedzieć: „Mam powódź, co mam zrobić?” Tego właśnie wszyscy chcą. Jesteś zmuszony przejrzeć drzewo telefonów, a oni odpowiadają: „No cóż, powodem, dla którego przyznaliśmy Ci zniżkę, jest to, że nie płacimy nikomu za obsługę Twojego roszczenia”. Właśnie widziałem, jak ludzie wyrywali sobie włosy z głowy, przenosząc się z osoby na osobę, rozmawiając z botami, nie otrzymując odpowiedzi lub rozmawiając z kimś, kto nie mówi po angielsku, a ten podaje im tylko numer sprawy i się rozłącza na nich.
Kontakt z firmą ubezpieczeniową jest bardzo frustrujący i dlatego o tym wspominam, ponieważ inwestorom często wydaje się, że jest to łatwy sposób na zaoszczędzenie pieniędzy, co jest zabawne, ponieważ ubezpieczenie stanowi tak małą część całego Twojego prawdziwego życia. budżet osiedla. Prawdopodobnie najgorszym sposobem zwiększenia rentowności jest oszczędzanie 12 dolarów miesięcznie na programie ubezpieczeniowym lub czymś podobnym. Ale jeśli masz brokera ubezpieczeniowego, jak powiedziałeś, masz człowieka, do którego możesz się udać i powiedzieć: „Drzewo spadło na mój dach, co mam zrobić?” A oni mówią: „Zajmiemy się tym, mamy cię”.

Ashley:
I nawet nie ta część. Uważam, że najważniejszym powodem, dla którego muszę porozmawiać z moim agentem lub brokerem, jest to, że potrzebuję kopii mojego segregatora polisowego wykazującego, że jeśli otrzymuję nowy kredyt hipoteczny na nieruchomość lub jakiś nowy rodzaj finansowania, do którego faktycznie dodawany jest pożyczkodawca jako odbiorca straty i po prostu zrobienie tego szybko lub po prostu możliwość zawarcia polisy ubezpieczeniowej na nieruchomość. I dlatego właśnie przejrzałem i sporządziłem tę listę kontrolną przejęć, ponieważ kilka lat temu mój agent zadzwonił do mnie dzień przed zamknięciem, mój agent nieruchomości: „OK, wszystko gotowe do zamknięcia? Wymieniłeś media na swoje nazwisko, masz ubezpieczenie. I wpadłam w panikę. Po prostu wyleciało mi to z głowy. Działo się tyle rzeczy, że zapomniałem o jednej podstawowej konieczności. I mieć agenta, do którego mógłbym po prostu od razu zadzwonić, przesłać im informacje i powiedzieć: „Potrzebuję ubezpieczenia jak najszybciej. Jutro zamykam. I mieć taki związek, w którym rzucą wszystko i zajmą się tym za ciebie.

David:
W porządku. Ostatnie pytanie naszego programu. Czego może się spodziewać ktoś w dniu zamknięcia, jeśli uda mu się dotrzeć tak daleko?

Ashley:
To zależy od tego, jak faktycznie zamykasz nieruchomość. Istnieje więc kilka różnych sposobów. W stanie Nowy Jork masz prawnika. Możesz albo udać się do biura urzędnika okręgowego i usiąść przy zamykającym stole, co jest dość powszechne, jeśli kupujesz go z kredytem hipotecznym, gdzie masz zamiar spotkać się z prawnikiem banku, usiądziesz w tabeli końcowej, a następnie Twój prawnik weźmie dokumenty i złoży je u urzędnika okręgowego.
Jeśli znajdujesz się w stanie, w którym nie musisz korzystać z usług prawników i możesz po prostu przejść przez tytuł, być może będziesz musiał udać się do biura tytułu, usiąść tam i podpisać dokumenty, lub możesz skorzystać z usług notariusza i możesz udaj się wcześniej do kancelarii adwokackiej, podpisz, poświadczą to notarialnie lub firma tytułowa może wysłać do ciebie notariusza. Wielu inwestorów widzi na Instagramie posty, jak podpisują dokumenty końcowe na plaży lub w restauracji na wakacjach. Dlatego myślę, że zamknięcie zaczęło się zmieniać. Podobnie jak w przypadku mojego biura adwokackiego, przed pandemią, zawsze musiałem fizycznie udać się do biura w dniu zamknięcia, następnie dokumenty były przesyłane do biura drugiego prawnika tego samego dnia, następnie trafiały i faktycznie były składane tego samego dnia i Przyniosłem czek i czek zostałby przyniesiony ze sobą.
Właśnie wczoraj poszedłem i podpisałem umowę na nieruchomość, która jest zamykana. Zamknięcie nastąpi dopiero w przyszłym tygodniu. Fundusze są przechowywane w depozycie aż do zamknięcia, a następnie zostaną zwolnione, gdy zostaną faktycznie złożone w biurze urzędnika. Tak więc dokumenty w ciągu następnych pięciu dni trafiły ode mnie do kupującego, a następnie w wyznaczonym terminie trafiły do ​​biura urzędnika. Jest więc wiele różnych sposobów. Najbardziej ekscytujące jest to, co myślę, gdy siedzisz przy zamykającym stole, po podpisaniu otrzymujesz klucze i wydajesz czek, ale naprawdę nie widziałem czegoś takiego. Często wydaje mi się, że nie dostaję już nawet kluczy do nieruchomości.

David:
Tak to prawda. Rzadko kiedy dostajesz klucze. Jakby twój agent znalazł sposób na koordynację tych działań. Trafne spostrzeżenie. Jakie są rzeczy, które polecasz w dniu zamknięcia, kiedy ludzie siadają, zakładając, że przeszli przez firmę depozytową i agenta nieruchomości, nie pracują bezpośrednio ze sprzedawcą, na co powinni zwrócić uwagę w swoich zamykanie dokumentów, aby upewnić się, że są dokładne?

Ashley:
Zatem nawet dzień przed zamknięciem, a może poranek zamknięcia, powinieneś udać się do nieruchomości i przeprowadzić ostateczną inspekcję, ostatni przegląd. Nawet jeśli kupujesz nieruchomość, która przez cały czas obowiązywania umowy była pusta, chcesz tam wejść i upewnić się, że rury nie zamarzły, a woda nie pękła i tym podobne. Nadal chcesz pojechać i upewnić się, że nieruchomość jest w takim samym stanie, w jakim była zawarta w umowie. Więc to jest pierwsza rzecz, którą powinieneś zrobić. Następnie w dni końcowe, patrząc na oświadczenie końcowe. A jeśli współpracujesz ze świetną firmą zajmującą się tytułem lub prawnikiem, powinni oni przesłać Ci to z wyprzedzeniem, abyś mógł je sprawdzić.
Jeśli więc kupujesz nieruchomość, która ma stałych najemców, chcesz mieć pewność, że otrzymujesz proporcjonalne wynagrodzenie w stosunku do rzeczywistego dochodu z wynajmu. Więc może najemcy płacą pierwszego, ale zamykasz 15-tego, więc jest to proporcjonalne za 15 dni, w których zamierzasz przejąć nieruchomość, a oni zatrzymują pierwsze 15 dni, kiedy są właścicielami nieruchomości . Ponadto, jeśli istnieje depozyt zabezpieczający, otrzymasz depozyt zabezpieczający. Zwykle jest to postrzegane jako uznanie na wyciągu. Więc to nie jest tak, że faktycznie dostajesz czek na 600 dolarów, po prostu odejmują 600 dolarów od całkowitej ceny zakupu.
Następnie chcesz się upewnić, że podatki od nieruchomości są proporcjonalne, co zostanie dla Ciebie obliczone. Sprzedający zapłacił kwotę, która nadal obejmuje część roku podatkowego. A to są naprawdę duże rzeczy. A potem po prostu bądź świadomy tego, jakiego rodzaju opłaty płacisz, opłaty za złożenie wniosku, opłaty za tytuł, opłaty za ankiety, jeśli w ogóle, i tym podobne. I po prostu zapoznaj się z tym, jak wygląda oświadczenie końcowe. Możesz wpisać w Google One i po prostu spojrzeć i zapoznać się z różnymi opłatami, które się na nich znajdują. A jeśli finalizujesz także kredyt hipoteczny, z pewnością będzie to o wiele bardziej szczegółowe, niż gdybyś po prostu poprosił swojego prawnika o przygotowanie transakcji gotówkowej.

David:
To wspaniałe, wspaniałe punkty. Dodam jeszcze jedno. Jest to coś, co jest na mojej liście kontrolnej: mam swoich asystentów za każdym razem, gdy zamykam nieruchomość, a oni to robią, ponieważ zdarza się to tak często, czy wynegocjowane przez nas koszty zamknięcia często nie są uwzględnione Papierkowa robota. I zawsze po prostu wściekałam się, jakby ktoś mnie oszukał, dopóki nie zdałam sobie sprawy, jak to działa, gdy agenci wypełniają aneks i opracowują go. Czasami jest ich dwóch lub trzech, poruszających się tam i z powrotem, zanim w końcu zgodzicie się (lub więcej) co do tego, co to będzie. Są one przekazywane do firmy tytułowej. Jeśli nie zostaną przesłane do firmy tytułowej, firma tytułowa nie ma możliwości się o tym dowiedzieć, lub powinienem powiedzieć, firma depozytowa, nie ma możliwości dowiedzenia się, czy należy je uwzględnić. Nawet jeśli tak jest, często oświadczenie końcowe było wypełniane przed zakończeniem negocjacji.
Zatem jakiś pracownik tego miejsca otrzymuje e-mail o treści: „Oto załączniki”. I nie czytają ich wszystkich, albo nie przyglądają się im uważnie i po prostu nie widzą, och, kredyt w wysokości 7,500 dolarów powinien trafić do kupującego, ponieważ kiedy pierwotnie negocjowali, nie było to przewidziane Tam. Powinieneś więc wiedzieć, jakie kredyty powinieneś otrzymać i czy są to kredyty pożyczkodawcy, kredyty od sprzedającego, czy też jest odwrotnie, czy coś zostało skorygowane, czy wycena ceny był niższy i skorygowałeś cenę zakupu w dół. Nie zakładaj, że dokumentacja końcowa będzie to odzwierciedlać. Jako kupujący musisz wejść i wiedzieć. Możesz też opóźnić zamknięcie, jeśli powiesz: „Hej, to musi zostać naprawione”.
Jest to jeden z powodów, dla których zawsze staramy się zaplanować te ostatnie terminy, tak jak wtedy, gdy idziesz podpisać dokumenty wcześnie rano. Bo jeśli robisz to o czwartej po południu, bo wtedy jest ci wygodniej czy cokolwiek innego, a spróbujesz to rozgryźć w przerwie na lunch o 2:30, jest już za późno na sporządzenie nowych dokumentów i uzyskaj wszystkie zgody, a teraz zamknięcie jest opóźnione o jeden dzień, co może wszystko zepsuć. Zatem w składanie tego wszystkiego w całość nadal są zaangażowani ludzie i popełniają błędy.
W porządku, Ashley. Cóż, to było fantastyczne. Dziękuję bardzo za podzielenie się z nami tak dużą wiedzą, mądrością i czasem, w szczególności na temat tego, jak zdobyć nieruchomość dla kogoś, kto jej nie ma lub nie ma ich wiele. Zanim wypuścimy cię stąd, gdzie ludzie mogą znaleźć tę książkę?

Ashley:
Możesz udać się do księgarni BiggerPockets. A jeśli złożysz zamówienie przed 10 stycznia, czyli w momencie oficjalnej premiery, otrzymasz część premii za zamówienie w przedsprzedaży, mnóstwo arkuszy kalkulacyjnych oraz mnóstwo formularzy i dokumentów, które gromadziłem przez lata. Ale możesz także wygrać szansę na bycie mentorem przez Tony'ego i mnie, a to zostanie nagrane i odtworzone na żywo w podcaście Real Estate Rookie. Otrzymasz od nas pomoc i będziesz także gościem podcastu.

David:
Wspaniały. Więc idź to sprawdzić. Jeśli nie masz miliona nieruchomości, sięgnij po książkę Ashley i dowiedz się, jak możesz zdobyć więcej. A jeśli masz już kilka nieruchomości, dowiedz się, jak możesz to zrobić lepiej, prawda? Jest wiele sposobów, o których mówiliśmy w programie, w których można popełnić dość duże błędy. Jeśli więc usłyszałeś cokolwiek w dzisiejszym odcinku i pomyślałeś: „Och, nie zrobię tego”. Idź po książkę i zobacz, czego jeszcze możesz nie robić.
Dziękuję bardzo za poświęcony czas, Ashley. Wiem, że jesteś zajętą ​​kobietą, więc pozwolę ci się stąd wydostać. Chłopaki, jeśli spodobał wam się występ Ashley, obejrzyjcie ją w podcaście Real Estate Rookie. Ashley, gdzie jeszcze ludzie mogą dowiedzieć się o Tobie więcej?

Ashley:
Możesz się ze mną skontaktować na stronie bigpockets.com, na moim profilu lub na Instagramie @wealthfromrentals.

David:
Znajdziesz mnie na Instagramie, YouTube lub gdziekolwiek indziej, @davidgreene24. W porządku, dzięki Ashley. Powodzenia w sprzedaży książek i do zobaczenia wkrótce.