Jednostki typu co-living pomagają inwestorom generować wyższe zyski — oto, co musisz wiedzieć

W tym artykule

Przed pandemią co-living jako rozwiązanie mieszkaniowe już istniał zyskuje popularność ponieważ urbanizacja spowodowała wzrost czynszów w dużych miastach. Teraz koncepcja mieszkania w mieszkaniach z pomieszczeniami ogólnodostępnymi powraca po odejściu pandemii kryzys przystępności czynszów i epidemia samotności w jego wyniku.  

Na początku tego roku największy operator co-living w Ameryce Północnej, Common, ogłosił fuzję z Habytem, ​​największym operatorem co-livingu w Europie i Azji. Rezultatem jest światowy lider w dziedzinie co-livingu, który będzie obsługiwał 30,000 XNUMX lokali na całym świecie, z których wiele to przestrzenie co-livingowe. Szacuje się, że były Łącznie 74,000 XNUMX wspólnych sypialni do wynajęcia lub w stanie deweloperskim w USA w 2022 r. Pod koniec 2019 r. firma inwestycyjna CBRE stwierdziła, że ​​było ich ok. Łóżka 5,000 tylko w około 150 wspólnotach co-livingowych w całym kraju. Jest to szybko przyspieszający trend i badania pokazują może mieć siłę przetrwania.

Co to jest współżycie? 

Wspólne mieszkanie zawsze było sposobem na zaoszczędzenie pieniędzy na czynszu — grupy przyjaciół, zwłaszcza młodych singli, często wynajmują wspólne przestrzenie, aby zaoszczędzić na miesięcznych wydatkach mieszkaniowych. Ale nowoczesne przestrzenie co-livingowe są inne. Budynki zbudowane lub odnowione z myślą o niepowiązanych ze sobą osobach dzielących tę samą przestrzeń życiową często są wyposażone w najwyższej klasy udogodnienia. Pomyśl o luksusowych dekoracjach i meblach, studiach fitness i jogi, rozległych strefach coworkingowych i korzyściach, takich jak usługi sprzątania i szybkie Wi-Fi. Ludzie zazwyczaj mieszkają w pojedynczych, umeblowanych sypialniach, ale dzielą wspólne obszary, takie jak kuchnie, łazienki, pralnie i część dzienna. 

Istnieją różnice w sposobie obsługi tych przestrzeni. Niektóre firmy, np Na zewnątrz, skorzystaj z modelu członkostwa, w którym cyfrowi nomadzi mogą rezerwować miejsca na zaledwie trzy noce. Inni, jak Bungalow, działa jako platforma technologiczna, która łączy współlokatorów szukających mieszkania w dużych miastach i podnajmie im domy. Firmy takie jak wspólny oferuje połączenie jednostek prywatnych z przestrzeniami coworkingowymi i jednostek współdzielonych z prywatnymi sypialniami. 

Rosnąca popularność przestrzeni co-livingowych stworzyła również rynek jednostek będących współwłasnością. Na przykład Spółka współwłaścicielska w Denver umożliwia nabywcom domów zakup udziału w lokalu z prywatną sypialnią i łazienką. Jest to sposób, w jaki osoby fizyczne mogą rozpocząć budowanie kapitału własnego za ułamek typowego kosztu zakupu domu w mieście. Niektórzy deweloperzy stosują również koncepcję co-livingu do budowy domów jednorodzinnych społeczności ze wspólnym domem i innymi udogodnieniami oraz zapewnienie programów zaprojektowanych w celu wspierania społeczności. 

Rozwiązanie dwóch odrębnych problemów

Gwałtowne czynsze 

Stosunek czynszu do dochodu w USA wynosi obecnie 30%, co oznacza wzrost z 27.2% w 2019 r. W niektórych miastach problem jest znacznie gorszy – w Nowym Jorku wskaźnik ten wynosi 68.5%, aw Miami 41.6%. Wysokie czynsze utrudniają mieszkańcom uzyskanie wyższych cen na gaz i artykuły spożywcze oraz gromadzenie wystarczających oszczędności, aby mieć nadzieję na posiadanie domu. 

Gwałtowny wzrost cen wynajmu, który uderzył 17.1% wzrost rok do roku w szczytowym momencie w lutym 2022 r. wynikał głównie z ograniczonych zapasów i dużego popytu na większą powierzchnię w czasie pandemii. W niektórych miastach boomu pandemicznego, takich jak Austin w Teksasie, czynsze ponad dwukrotnie w ciągu roku. 

Rynek wynajmu zaczyna się ochładzać – według Zillow średnie krajowe czynsze wywoławcze spadają. Prognozuje się, że zapasy wielorodzinne wyniosą wzrost w 2023 również. Jednak czynsze pozostają na wysokim poziomie o 8.4% wyższym w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a mieszkania wciąż są poza zasięgiem wielu mieszkańców miast. W 2022 roku było 16% więcej osób chronicznie bezdomnych niż w 2020 r. Ponieważ istotną częścią problemu jest ograniczona powierzchnia w stosunku do liczby mieszkańców poszukujących mieszkań, naturalnym rozwiązaniem jest co-living. 

Jeszcze przed pandemią samorządy lokalne rozważały perspektywę wspólnych przestrzeni mieszkalnych jako potencjalne rozwiązanie problemu nieopłacalnych czynszów. Poprzez Wspólny NYC, Departament Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa miasta Nowy Jork wybrał trzy propozycje wspólnych osiedli mieszkaniowych z różnymi modelami zaprojektowanymi w celu zapewnienia mieszkań mieszkańcom o niskich dochodach. A w San Jose w Kalifornii prawodawcy dostosował lokalny kod zagospodarowania przestrzennego obejmując co-living, umożliwiając rozpoczęcie budowy nowego osiedla z 800 lokalami. 

Od dziesięcioleci w USA pensjonaty zapobiegał bezdomności dla robotników miejskich o niskich dochodach. Szacuje się, że w latach 1960. istniało około 2 milionów jednostek „jednopokojowych”, podobnych w koncepcji do nowoczesnych jednostek co-livingowych. National Alliance to End Homelessness postrzega powrót do wspólnych mieszkań jako rozwiązanie, które położyłoby kres bezdomności większości ludzi. Większość nowoczesnych przestrzeni co-livingowych wynajmuje się za nieco poniżej stawki rynkowej, ale istnieje szansa dla inwestycji wielorodzinnych, które wykorzystują model co-living, aby wprowadzić na rynek jeszcze bardziej przystępne cenowo lokale. 

Epidemia samotności

Najemcy, którzy wybierają co-living, mogą uzyskać większy zwrot z każdej zainwestowanej złotówki – luksusowe udogodnienia w mieszkaniach po cenach wynajmu niższych niż rynkowe – ale to nie jest główny powód, dla którego większość ludzi wynajmuje nowoczesny lokal co-livingowy, według badanie współorganizowane przez laboratorium badawczo-projektowe IKEA. Respondenci stwierdzili, że największą korzyścią ze wspólnego życia jest możliwość interakcji społecznych. 

Przestrzenie co-living oferują liczne możliwości budowania społeczności zarówno poprzez przypadkowe interakcje, jak i celowe programowanie. Cyfrowi nomadzi mogą poświęcić chwilę na spotkanie towarzyskie przy „lodówce z wodą”, podobnie jak pracownicy pracujący w biurach. Rodziny mogą uzyskać wsparcie w zakresie wychowywania dzieci. Samotni seniorzy mogą zbierać się na posiłki. I każdy może mieć kogoś, do kogo może zadzwonić, jeśli jest ranny lub potrzebuje pomocy. Istnieją dodatkowe korzyści dla przeszczepów, którzy mogą potrzebować szybkiej przeprowadzki bez wsparcia – co-living nie tylko zapewnia łatwiejszy dostęp do umeblowanych przestrzeni, ale także zapewnia natychmiastowy krąg społeczny. Niektóre firmy co-livingowe starają się nawet umieszczać współlokatorów o wspólnych zainteresowaniach. 

To rodzaj powiewu świeżego powietrza dla zdumiewającego odsetka Amerykanów doświadczających „poważnej samotności”. A raport z Harvard Graduate School of Education szacuje tę liczbę na 36% wszystkich Amerykanów, w tym 51% matek z małymi dziećmi i 61% młodych dorosłych. Izolacja społeczna może zwiększyć ryzyko kilku poważnych problemów zdrowotnych i jest czynnikiem ryzyka, który rywalizuje nawet z paleniem, jeśli chodzi o przedwczesną śmierć. Samotność jest skorelowana z wyższymi wskaźnikami lęku, depresji, a nawet samobójstw. 

Problemy z modelem Co-Living

Niektóre firmy zajmujące się co-livingiem nie rozwiązały jeszcze problemów operacyjnych. Na przykład mieszkańcy wspólnych przestrzeni wspólnych narzekał niehigienicznych warunków, słabego bezpieczeństwa, wrogości wśród współlokatorów i słabej komunikacji ze strony zespołu wsparcia. Mieszkańcy nieruchomości Bungalow w Nowym Jorku zgłaszane znajdowanie nieznajomych w ich sypialniach, które były otwarte ze względu na lokalne prawo. Skarżyli się również na słabą komunikację i nagłe zerwanie najmu, nazywając operację „oszustwem”.

Skargi przyciągają uwagę lokalnych prawodawców, którzy mogliby zareagować rozprawieniem się z tą formą wynajmowania mieszkań zamiast złagodzenia przepisów, aby uczynić ją bardziej opłacalną. Na przykład dopuszczenie zamków do indywidualnie wynajmowanych pokoi w Nowym Jorku może częściowo rozwiązać problem, ale jeśli skargi najemców wskażą na inne nieuczciwe praktyki, model co-livingu może zostać całkowicie zakazany w mieście. 

Ale w niektórych miastach, takich jak Filadelfia i Minneapolis, prawodawcy są ogarnięcie pomysł wynajmu „jednopokojowego”, wprowadzając przepisy zezwalające na lokale w strefach wielorodzinnych i komercyjnych. 

Nowa klasa aktywów dla inwestorów

Co-living to nie tylko rozwiązanie problemu samotności i nieopłacalnych czynszów. Jest to również wschodząca klasa aktywów dla inwestorów w nieruchomości. Pomimo pewnych problemów z modelem biznesowym co-livingu, firmy co-livingowe generalnie zgłaszają wyższy dochód z najmu na stopę kwadratową niż w przypadku tradycyjnych modeli wynajmu. Na przykład w Nowym Jorku zarobki w jednostkach co-livingowych wynoszą 40% do 50% więcej niż tradycyjne czynsze za mieszkania. 

A raport od studentów MIT sugeruje również, że budynki co-livingowe powinny być bardziej odporne na spowolnienie gospodarcze niż tradycyjne budownictwo wielorodzinne. Rzeczywiście, podczas pandemii COVID-19 przestrzenie co-livingowe nadal przynosiły 23.2% premii za stopę kwadratową w stosunku do czynszów za stopę kwadratową tradycyjnych apartamentów typu studio na porównywalnych rynkach, według danych Badania naukowe od firmy doradczej Cushman & Wakefield. 

Raport MIT wskazuje również, że co-living jest o krok od szerszej akceptacji, zarówno wśród prawodawców, jak i ogółu społeczeństwa. Wczesne oznaki wskazują, że co-living stanie się „podstawową klasą aktywów w nieruchomościach mieszkalnych”, stwierdza raport. Chociaż model jest wciąż w powijakach i może powodować pewne problemy, może stać się pożądaną alternatywą dla tradycyjnych długoterminowych wynajmów wielorodzinnych dla niektórych inwestorów, zwłaszcza na obszarach miejskich, gdzie ceny mieszkań utrudniają uzyskanie dodatnich przepływów pieniężnych.

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.