Kupowanie nieruchomości na wynajem za 0 USD w dół, 0% odsetek w kreatywny sposób

Henry:
Witamy w podcaście BiggerPockets, program 868. Co słychać u wszystkich? Jestem twoim gospodarzem, Henry Washington, i jestem tu ze złym chłopcem z branży nieruchomości, panem Robem Abasolo. Co się dzieje mój przyjacielu?

Obrabować:
Zgadza się, zły chłopiec i urodzinowy chłopiec nieruchomości.

Henry:
Wszystkiego najlepszego z okazji urodzin! Ile masz lat?

Obrabować:
Mam 34 lata. Pomyślałam więc, że byłoby naprawdę wspaniale, gdybyśmy zaczęli program od tego, że opowiesz mi swoje 34 ulubione rzeczy o mnie.

Henry:
Tak. Zaczynając od listy, moją 34. ulubioną rzeczą u Roba jest to, że nie zmusi mnie do zrobienia wszystkich 34 z nich.

Obrabować:
Nie, nie, nie będę cię do tego zmuszać, ale mamy dzisiaj zabójczy program, podczas którego porozmawiamy z dwoma inwestorami, Dedricem i Krystal Polite, którzy mają tak wspaniałe nazwisko, ale oni” re także aktywni inwestorzy w Karolinie Północnej, Wirginii i Massachusetts. Tak się też składa, że ​​są gwiazdami 50/50 Flip firmy A&E. Dzisiaj będziemy omawiać, w jaki sposób wykorzystują swoją działalność związaną z nieruchomościami do finansowania innych szalenie dochodowych biznesów. Więc bądźcie czujni.

Henry:
Będziemy także omawiać, w jaki sposób zmienili kierunek swojej działalności w zakresie nieruchomości na tym bardziej zmiennym i ryzykownym rynku. Lubię to nazywać przyjmowaniem tego, co daje obrona, i nawet dostajemy kilka porad na temat tego, jak małżonkowie mogą współpracować.

Obrabować:
Nowością, którą będziemy próbować w tym roku, jest umieszczenie ulubionego programu wszystkich widzów w segmencie na końcu każdego odcinka, Seeing Greene. Po tym wywiadzie David Greene i ja odpowiemy na pytanie słuchacza dotyczące prywatnych pieniędzy i tego, czy są one dobrym narzędziem do pierwszej inwestycji.
Bez zbędnych ceregieli, sprowadźmy Dedrica i Krystal Polite. Dedric, według naszych ustaleń to ty naprawdę interesowałeś się nieruchomościami. Kiedy wszedłeś do gry?

Dedric:
Zainteresowałem się nieruchomościami w 2001 roku. Przeczytałem Bogaty ojciec, Biedny ojciec i w 2007 roku kupiłem swój pierwszy dom.

Henry:
Pomyślałem: „Bogaty ojciec, biedny ojciec. Co to jest?"

Dedric:
Dokładnie.

Henry:
Czy to coś, co powinnam wpisać na swoją listę lektur?

Dedric:
Tak. Cóż, początki sięgają czasów Carleton Sheets z lat 90-tych. Moja mama zamówiła jedną z reklam. Widziała to późnym wieczorem. Jako nastolatek oglądałem te kasety VHS i marzyłem o luksusowych samochodach, wielkich rezydencjach i bogactwach na rynku nieruchomości. Nigdy nie myślałem, że uda mi się to osiągnąć samodzielnie, bo wtedy było to po prostu naciągane, ale wtedy zasiano ziarno.

Obrabować:
To jest wspaniałe. Krystal, jak przyjęłaś wizję Dedrica dotyczącą bycia inwestorem w nieruchomości?

kryształ:
Jak dostałem się na pokład? Miałem już dość słuchania, jak o tym opowiada, w ten sposób dostałem się na pokład. Kiedy go poznałem, w całym domu miał tylko książki, kasety VHS i taśmy z nieruchomościami i opowiadał, że pewnego dnia zajmie się nieruchomościami, i ciągle o tym mówił. I szybko pomyślałem: „Słuchaj, jestem wykonawcą, więc jeśli masz zamiar dalej o tym mówić, zrobimy to”. A on na to: „OK, tak, tak, zajmiemy się tym”. A potem nic, jak cisza. Więc wskoczyłem w to. Jeśli każesz mi czytać i tak dalej, to od razu to zrobimy.

Obrabować:
Ciekawi mnie, czy na tym etapie waszego małżeństwa i kariery oboje jesteście zorientowani w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości? Ponieważ moja żona spojrzy na mój kalendarz i powie: „Hej, zamykasz dziś budowę domu?” A ja na to: „Tak, zapomniałem powiedzieć, że kupiłem dom”. A ona na to: „Dzięki, że mnie o tym poinformowałeś”. Jak to jest z wami? Wiesz, jesteście całkiem zorientowani?

Dedric:
Tak, to znaczy, jesteśmy partnerami. Zajmuje się więc marketingiem, brandingiem i personalną stroną przedsiębiorstwa. Zajmuję się przejęciami, sprzedażami, finansowaniem i tym wszystkim. Jesteśmy więc bardzo zorientowani we wszystkim, co dzieje się w naszych przedsięwzięciach na rynku nieruchomości.

kryształ:
Jeśli chodzi o sprzedaż hurtową, powiedziałbym, że nie za bardzo. Dlatego tak naprawdę nie zwracam uwagi na wiele ofert hurtowych, które pojawiają się w całej firmie. Bardziej interesują mnie wszystkie nasze zakupy i wstrzymania. Jeśli więc jest to coś, co zamierzamy utrzymać długoterminowo, chcę o tym zostać powiadomiony. To właśnie chcę wiedzieć. W przypadku większości ofert hurtowych tak naprawdę nie mam pojęcia, dopóki nie powie: „O tak, muszę wypłacić ten czek”. Lub: „Och, hej, tak, w tym tygodniu dokonaliśmy sprzedaży hurtowej kilku ofert”.

Henry:
Tak, nie chcę, żeby moja żona oglądała ten odcinek. Wczoraj sfinalizowaliśmy sprzedaż domu, a ona powiedziała: „Nie wiedziałam, że go kupiliśmy. A więc to wiadomość. Ale mówiąc poważnie, bez jej wsparcia dosłownie nie byłbym tu, gdzie jestem z perspektywy inwestycyjnej. Po prostu nie jest już tak bardzo zaangażowana w codzienność.
Często jednak widzę, że wiele osób, które odnoszą wielkie sukcesy na rynku nieruchomości, czyni to dzięki fundamentalnym relacjom, jakie łączą i wzajemnemu zaufaniu. Więc trochę opowiedziałeś o swoich rolach. Czy możesz podać trochę więcej szczegółów? Czym więc każdy z Was zajmuje się w swoich firmach?

Dedric:
Więc z wysokiego poziomu ona jest wizjonerką, ja jestem integratorem. Jest seryjną przedsiębiorczynią, rzuca wizję, a moim zadaniem jest ją zrealizować. Kiedy więc przyjrzymy się strategiom i taktykom, na przykład wszystkim naszym zakupom i wstrzymaniom, Krystal zarządza nieruchomościami. Pierwotnie zarządzaliśmy samodzielnie, teraz mamy menedżerów, którymi ona zarządza naszymi nieruchomościami na wynajem, naszymi apartamentami, naszymi domkami kempingowymi, a także naszymi wynajmami krótkoterminowymi, naszymi Airbnbs. Ze swojej strony zajmuję się przejęciami, zbyciem i finansowaniem.

Obrabować:
Właściwie, czy mógłbyś nam po prostu powiedzieć, jaka jest różnica między nabyciem a zbyciem dla kogoś w domu, kto może nie być zaznajomiony z tymi terminami?

Dedric:
O tak. Zatem przejęcie oznacza zakup nieruchomości. To dosłownie zdobycie go, zawarcie kontraktu i zamknięcie go. To przejęcia, a rozdysponowanie to sprzedaż. Więc dosłownie, jeśli robisz naprawę i odwracanie, jest to sprzedaż nieruchomości. Lub jeśli stosujesz strategię wynajmu na własność lub inną kreatywną strategię lub wynajmujesz, takie są dyspozycje.

Obrabować:
Bardzo fajny. Więc radzisz sobie z tą stroną. A potem, czy kiedykolwiek nastąpi przekazanie Krystal, czy też jest ona po prostu po stronie strategii?

Dedric:
No cóż, mamy drużynę. Nadzoruję więc naszych menedżerów ds. przejęć i menedżerów ds. sprzedaży. I wtedy-

kryształ:
A ja naprawdę zajmuję się marketingiem i nadzoruję, kto zajmuje się jakim marketingiem, w zależności od tego, co chcemy w danym momencie kupić, prawda? Zatem od tego, jak będzie wyglądał rynek, będzie zależeć, jak będzie to miało wpływ na nasz marketing. Więc zajmuję się tym aspektem.

Henry:
Pytając znajomego, jaki rodzaj marketingu, Twoim zdaniem, sprawdza się obecnie najlepiej?

Obrabować:
Opowiedz nam o tym ze wszystkimi szczegółami.

kryształ:
Pytając przyjaciela, co obecnie działa, powiedziałbym, że ze względu na sytuację na rynku znajdujemy wiele kreatywnych ofert finansowania, co utrzymuje nas w grze. Więc tak, naprawiamy i odwracamy domy. Nie, nie robimy tego teraz, bo nie jesteśmy szaleni. Ludzie, którzy teraz zarabiają, ekipy budowlane, hurtownicy. Dla nas jest to więc bardziej kreatywne finansowanie. Naszym celem jest ten srebrny segment, który lubimy nazywać srebrnym segmentem osób prywatnych. I to właśnie ten segment utrzymuje nas teraz w grze.

Obrabować:
Co to jest segment srebrny? Czy to konkretny-

Dedric:
Są to więc osoby starsze, powyżej 65. roku życia. Wiemy, że w ciągu ostatnich trzech lat od czasu pandemii rynek wzrósł o 50% w całym kraju, niezależnie od tego, czy dokonałeś jakichkolwiek napraw w domu. Zatem zawieranie transakcji było absurdalnie trudnym rynkiem dla inwestorów, niezależnie od tego, czy jesteś nowym inwestorem, czy doświadczonym inwestorem.
Dlatego też, gdy Krystal wspomina o kreatywnym finansowaniu, jest to sposób, w jaki możesz zaoferować sprzedającemu sprzedaż detaliczną, nawet większą niż detaliczną, jeśli jest on w stanie akceptować płatności w miarę upływu czasu, w przeciwieństwie do sytuacji, gdy jesteś hurtownikiem, flipperem i dopiero przyjeżdżasz z 70%-krotnością ARV minus naprawy, a ty wbijasz się w „nie” i czujesz się przygnębiony. W ten sposób mogliśmy zmieniać pozycje i nadal konsekwentnie finalizować transakcje.

kryształ:
Tak, i wszyscy wiemy, że domy stoją teraz na rynku. Nie ruszają się. To więc świetny moment, aby nawet zwrócić się do tych, którzy są nawet w MLS, i powiedzieć: „Hej, słuchaj, twój dom stoi od 200 dni. Pomyślmy o czymś bardziej kreatywnym.”

Henry:
Więc słyszałem kilka rzeczy. Słyszałem, że mówiłeś o kupuj i trzymaj. Słyszałem, jak mówiłeś o kreatywnych finansach. Słyszałem, że mówiłeś o naprawie i odwróceniu. Słyszałem, że mówisz o sprzedaży hurtowej. Czy możesz nam namalować obraz tego, jak wygląda Twoja firma? Przychodzą Twoje oferty marketingowe, a następnie je rozdysponujesz, ale jak wygląda biznes jako całość? Co robisz?

Dedric:
Dlatego wierzymy w podejście do inwestowania oparte na wielu strumieniach dochodów. Jeśli jesteś tylko hurtownikiem, masz tylko jedno narzędzie w swoim pasku narzędzi. Kochamy sprzedaż hurtową. Właściwie w ten sposób dotarliśmy do tego biznesu, ponieważ na początku nie mieliśmy dużo pieniędzy, ale trzeba znać wiele strategii, bo co, jeśli sprzedaż hurtowa nie pasuje do tej konkretnej sytuacji? Jest naprawa i odwracanie. Prowadzimy więc sprzedaż hurtową, naprawiamy i odwracamy. Kupujemy i trzymamy.
Ponadto korzystamy z usług Airbnb lub wynajmu krótkoterminowego, ponieważ w przypadku wielu naszych domów jednorodzinnych stwierdziliśmy, że przepływ środków pieniężnych był minimalny i wynosił 3 dolarów miesięcznie. Ale gdybyśmy zastosowali strategię wynajmu krótkoterminowego, moglibyśmy uzyskać przepływ środków pieniężnych od 400 do 1,000 miesięcznie z jednego domu. Dlatego zamieniliśmy wiele naszych wynajmów jednorodzinnych na wynajem krótkoterminowy.
Poza tym zastosowanie kreatywnego finansowania pozwoliło nam zamknąć większą liczbę napływających potencjalnych klientów, ponieważ wszyscy wiemy, że 99% ofert złożonych po cenie hurtowej nie zostanie zaakceptowanych. Ale kiedy możesz zaoferować im sprzedaż detaliczną, a następnie kreatywnie ułożyć warunki, zamkniesz znacznie więcej transakcji.

Henry:
Popraw mnie, jeśli się mylę, masz dział marketingu, którym zajmuje się Krystal, i który marketing przyciąga potencjalnych klientów do wielu rodzajów dyspozycji. A potem ocenicie tych potencjalnych klientów i być może złożycie od jednej do wielu ofert, w zależności od tego, jak możecie obsłużyć tego potencjalnego klienta. Następnie będziesz dysponował tym potencjalnym klientem lub zarabiał na nim w oparciu o te strategie.

Dedric:
Rozumiesz, Henryku. Masz to. Każdy, każdy sprzedawca dostaje dwie oferty, czasem trzy lub więcej ofert. Dostaną ofertę gotówkową, dostaną ofertę kreatywnego finansowania, a może także inny rodzaj kreatywnej oferty finansowej. Dzięki temu możemy zawrzeć o wiele więcej transakcji, a nie tylko grać w jedną sztuczkę, sprzedawać hurtowo, naprawiać i odwracać.

kryształ:
I tego nauczyliśmy się z czasem. Dowiedzieliśmy się, że kiedy pozyskiwałem mnóstwo potencjalnych klientów, a Dedric zajmował się marketingiem, ich liczba nie spadała, a wielu z nich nie korzystało z ofert hurtowych. Powiedziałem: „Słuchaj, za dużo pracuję, żeby wprowadzić te tropy. Musisz zamknąć niektóre z nich”. Więc miałem-

Dedric:
Więcej ich.

kryształ:
Więcej ich. Musiałem mu więc powiedzieć: „Słuchaj, musisz popracować nad kreatywnym finansowaniem”. Powiedziałem mu więc: „Odtąd wszyscy potencjalni klienci dostają dwie oferty. Nie obchodzi mnie, co to jest. Od tego momentu powiem, że co najmniej 98% naszego portfolio ma strukturę kreatywną.

Henry:
To jest genialne, absolutnie genialne. Jeden z moich mentorów nazwał to w odniesieniu do swoich wskazówek. Miał wrażenie, że nie szanuje się potencjalnych klientów, chyba że wyczerpuje się każdą możliwą opcję pomocy osobie, która przyniosła danego potencjalnego klienta, w dotarciu do niego.
Pomysł jest taki, że marnujesz pieniądze i wysiłki marketingowe, jeśli nie oferujesz skutecznie wszystkich możliwych rozwiązań, aby pomóc tej osobie w tej sytuacji, tak aby A, zapewniło to odpowiednią ilość pomocy ludziom, którzy tego potrzebują, oraz B, pozwala także Tobie budować swój biznes.
Myślę, że wiele razy w tej branży ludzi uczy się strategii wyjścia, zanim jeszcze nauczą ich, jak znaleźć transakcję. Słyszysz to cały czas, będę flipperem, będę wynajmującym lub będę gospodarzem wynajmu krótkoterminowego. I to, co naprawdę się liczy, to czy znajdziesz dobrą ofertę, a następnie możesz na niej zarobić?
I naprawdę, jeśli znajdziesz taką ofertę, będziesz mógł na niej zarabiać w sposób, który będzie najbardziej sensowny dla Ciebie i Twojej firmy. Ale posiadanie większej liczby narzędzi w pasku narzędzi pozwala być bardziej efektywną złotą rączką. Kocham to.

Obrabować:
Najwyraźniej Dedric i Krystal udoskonalili sztukę znajdowania transakcji i monetyzacji, a szczegóły tego, jak to robią, omówimy zaraz po przerwie.

Henry:
Witamy ponownie. Jesteśmy z Dedricem i Krystal Polite, którzy właśnie podzielili się swoim wysoce zdywersyfikowanym podejściem do inwestowania w portfelu. Wróćmy teraz do sposobu, w jaki finansują niektóre z tych transakcji, czasami przy oprocentowaniu 0%.

Obrabować:
Kocham to. Tak, to naprawdę mądre. Wspomniałeś tu sporo o kreatywnych finansach i jest to oczywiście pomysł kupna domu w niekonwencjonalny sposób, zazwyczaj bez korzystania z banku. Kiedy więc zawierasz tego typu transakcje, oczywiście przedstawiasz kupującemu hurtową cenę gotówkową, co oczywiście może wywołać lekki efekt szoku, gdy zapyta: „Czekaj, ile chcesz dać mi za to?”

kryształ:
Dobrze.

Dedric:
„Wynoś się z mojego domu. Nie” – tak zwykle mówią.

Obrabować:
Dokładnie. A kiedy przedstawiasz kreatywną stronę finansów, wyobrażam sobie, że przy tego typu leadach potrzebna jest pewna edukacja, aby doprowadzić tego klienta do mety.

Dedric:
Jest trochę edukacji. Więc zazwyczaj konstruujesz to tak, że jest to dom za 250,000 120 dolarów, ty jako mieszkaniec do remontu lub właściciel, mówisz: „W porządku, cóż, biorąc pod uwagę formułę maksymalnej dopuszczalnej oferty, muszę za to zapłacić 120, aby ta umowa miała sens.” Nie zaakceptują XNUMX, chyba że znajdą się w poważnych tarapatach, prawda?
„W porządku, panie sprzedający lub pani sprzedający, mogę dać panu 250,000 10,000 dolarów za tę nieruchomość. Nie masz kredytów hipotecznych. Żadnych zastawów, prawda? W ten sposób to ustrukturyzujemy. Dam ci 240 1,000 dolarów w dół. Saldo wyniesie 5. Sporządzimy weksel i akt powierniczy lub hipotekę, a ja będę ci wypłacał miesięczne raty w wysokości 10 dolarów przez następne XNUMX do XNUMX lat . Jak to brzmi?"
„Och, to interesujące. Nie wiedziałem, że potrafisz to zrobić.
„Tak, to bardzo proste”. I to otwiera rozmowę, a potem znowu ich edukujesz i jest to płynna transakcja.

Henry:
Czy przedstawiając to w ten sposób, czasami przedstawiasz to jako 100% spłaty kapitału?

Dedric:
Dobre pytanie. Więc znowu, kiedy przedstawiamy to po raz pierwszy, nie wspominamy o zainteresowaniu. Mówimy tylko o płatnościach. Zawarliśmy wiele transakcji, w których jest to tylko 3 do 5% zniżki, czasem mniej, a następnie płatności miesięczne, 0% odsetek, ponieważ niektórzy sprzedawcy nawet nie przejmują się odsetkami. Mówią: „Słuchaj, jestem właścicielem mieszkania od 30 lat. Spłaciłem tę nieruchomość. Wycisnąłem cały sok z pomarańczy. Teraz znowu dajesz mi kęs pomarańczy, bo zamierzasz zapłacić mi. Zależy mi tylko na strumieniu dochodów.
Więc przeżyliśmy wiele. A czasami powiedzą: „No cóż, a co ze stopą procentową?” A my powiemy: „OK, cóż, będziemy negocjować stopę procentową”. A w ten sposób zarobią jeszcze więcej.

Obrabować:
Wspomniałeś coś o tym, że te domy są już spłacone, co jest dla mnie interesujące, że udaje ci się pozyskać te oferty. Wyobrażam sobie, że dzieje się tak dlatego, że wybierasz segment srebrny. Starsze pokolenie na ogół ma wysoki kapitał własny lub spłacone kredyty hipoteczne. Czy dlatego otrzymujesz tak wiele tego typu leadów, gdy kredyt hipoteczny jest już spłacony?

kryształ:
Tak.

Dedric:
Tak. Na tym się skupiamy. Stawiamy na spłatę, bez zastawów, bezpłatnie i przejrzyście. I znowu większość z nich to zmęczeni właściciele, którzy są właścicielami tych nieruchomości od 10, 20, 30, 40 lat. Mają dość bycia gospodarzami. Spłacili to. Dali swoim dzieciom studia. Mają 70, 80 lat. Nie gonią już za najemcami i toaletami, ale są przyzwyczajeni do życia z tego strumienia dochodów. Jeśli więc możesz w dalszym ciągu zapewniać im dochód, ale nie będą mieli problemów z zarządzaniem, ponieważ jesteś teraz właścicielem nieruchomości, jest to piękna sytuacja, w której wygrywają obie strony.

kryształ:
Tak, zazwyczaj jedyne, na czym im w tym momencie zależy, to ciągły strumień dochodów.

Obrabować:
Więc jeśli dobrze słyszę, mam na myśli, oczywiście, kreatywne finanse, ale nisza w tym, o której mówimy, to po prostu zwykła umowa finansowa ze sprzedawcą, prawda? Właściciel pełni tu rolę banku.

Dedric:
Tak. I znowu zrobiliśmy to z zastrzeżeniem, ale jest to bardziej skomplikowana i zaawansowana transakcja. Preferujemy finanse sprzedawcy. Jest to o wiele czystsze i łatwiejsze do zrobienia.

Obrabować:
Tak, właśnie zawarłem transakcję finansową ze sprzedawcą tutaj, w Houston, i właściciel ją spłacił. Nie chciał płacić podatku od zysków kapitałowych i sprzedał mi to za… Chciał 5% odsetek, a ja mu powiedziałem… Był inwestorem, a ja na to: „Słuchaj, jako inwestor wiesz to ta transakcja przynosi straty w wysokości 5%, ale przy 3% zarobię trochę pieniędzy i zawrę tę transakcję. A on na to: „W porządku, jasne”. Tak naprawdę nie miał zbyt dobrej nogi, na której mógłby stanąć. I tak bardzo łatwa transakcja, udałem się do tytułowej firmy, załatwili formalności i, o dziwo, była to najłatwiejsza transakcja, jaką kiedykolwiek przeprowadziłem.

kryształ:
Tak.

Dedric:
Tak, jeśli się nad tym zastanowić, ludzie są przyzwyczajeni do dokonywania płatności. Myślisz o swoich telefonach komórkowych. Kiedy kupujesz nowego iPhone'a, nie wydajesz na niego 1,500 dolarów. Powiedzą: „Możemy po prostu uaktualnić Cię i dodać do Twojego planu, tylko 35 dolców miesięcznie przez następne trzydzieści sześć miesięcy”. To samo dotyczy domów, po prostu płatności rozłożone są w czasie.

kryształ:
A największą zaletą jest to, że nie zalegamy z zaliczką. Kiedy więc mówimy ludziom w stylu: „Słuchajcie, nie wyciągamy z kieszeni niczego naprawdę związanego z tymi umowami. Naprawdę nie. Pozyskaliśmy nawet prywatnego inwestora.

Dedric:
Aby sfinansować zaliczkę i koszty zamknięcia.

kryształ:
Tak.

Dedric:
Dlatego często zarabiamy na kupowaniu tych ofert, ponieważ oferujemy je po tak dobrych cenach i na dobrych warunkach.

Obrabować:
Jeśli dobrze rozumiem, na przestrzeni lat zmieniałeś swoją strategię w zależności od warunków rynkowych. W jaki sposób warunki rynkowe wpłynęły na rozwój Twojej firmy w ciągu ostatnich kilku lat?

Dedric:
Zaczęliśmy od sprzedaży hurtowej. Strategia polegała na sprzedaży hurtowej w celu zdobycia kapitału na zakup nieruchomości na wynajem i zbudowanie portfolio. A potem zadzwonił program telewizyjny i powiedzieli: „Hej, chcemy zrobić o was program telewizyjny. Jesteście maniakami domów. Mówimy: „Nie, nie kręcimy domami. Kupujemy i trzymamy inwestorów.” A oni na to: „W porządku. Cóż, chcemy po prostu nagrać to, co robisz.
Zaczęliśmy zamieniać domy, ponieważ rynek był bardzo gorący, i podczas tego procesu nauczyliśmy się finansowania przez sprzedającego od mentora, co otworzyło przed nami zupełnie nowy świat i byliśmy w stanie nabyć wiele milionów dolarów domów jednorodzinnych, małe budynki mieszkalne, parki domów mobilnych dzięki finansowaniu przez sprzedawcę. I tak zbudowaliśmy nasz biznes.

kryształ:
Ale ostatecznym celem jest zawsze kup i trzymaj. Ludzie będą mówić: „Och, naprawiasz i odwracasz”. To strategia wyjścia i prawdopodobnie byśmy jej nie robili, gdybyśmy nie mieli programu telewizyjnego.

Dedric:
Ale to dobry, aktywny dochód. Sprzedaż hurtowa i flipowanie to dobry dochód aktywny, podczas gdy budujesz dochód pasywny.

Obrabować:
A więc jaki był dla was ten ważny moment, Krystal? Oczywiście zajmujesz się sprzedażą hurtową, oczywiście jesteś w tym wizjonerem. Czy to był dla was ważny moment na odejście od sprzedaży hurtowej i wejście w fazę fix and flip? Albo jaki był dla was wszystkich ten moment, w którym zapaliła się żarówka?

kryształ:
Aby przejść do opcji napraw i odwracania?

Obrabować:
Tak, po prostu odejść od sprzedaży hurtowej, czy nie skupiać się wyłącznie na sprzedaży hurtowej?

kryształ:
Cóż, skupienie się na sprzedaży hurtowej polegało jedynie na sprowadzeniu kapitału do kupowania i utrzymywania. Dlatego zawsze skupialiśmy się na kupowaniu i utrzymywaniu nieruchomości. Sprzedaż hurtowa była środkiem do osiągnięcia tego celu. Tak więc od samego początku, przy każdej transakcji hurtowej, którą zamykaliśmy, w końcu pobieraliśmy te pieniądze, pobieraliśmy procent i przekazywaliśmy je z powrotem na marketing, a wszystko inne odkładaliśmy na wykup nieruchomości na wynajem. To było to. Dlatego nigdy nie używaliśmy ich do niczego innego niż kupowanie i utrzymywanie nieruchomości, ponieważ od początku wiedziałem, jaka będzie moja strategia wyjścia z nieruchomości.

Obrabować:
Które są Czym?

kryształ:
Czyli dostać się do rodzinnych centrów rozrywki. Dedric powiedział, że kiedy się spotkaliśmy, powiedział: „Hej, zajmujemy się nieruchomościami. Dzięki temu będziesz mógł spełnić swoje marzenie, czyli posiadanie tych FEC”. Więc powiedziałem: „OK, zakład. Masz mnie." [niesłyszalne 00:18:34]

Dedric:
W ten sposób zdobyłem jej poparcie. Jak powiedziałem, jej marzeniem, celem jest posiadanie sieci rodzinnych centrów rozrywki i właśnie to robimy.

Obrabować:
Dobra. Centra rozrywki rodzinnej, to brzmi bardzo interesująco. To twój ostateczny cel. Jak dokonałeś inżynierii wstecznej, tak aby ostatecznie nieruchomości finansowały Twoje FEC?

kryształ:
Zatem stosując inżynierię wsteczną, zaczęliśmy kupować, jak powiedzieliśmy, od samego początku. Dedric powiedział: „Hej, słuchajcie, zatrzymajmy te nieruchomości. Zbudujmy ten kapitał w nieruchomościach. Wtedy będziemy mogli wykorzystać kapitał, niezależnie od tego, czy będziemy musieli go sprzedać, wyciągnąć pieniądze, co ty masz, a następnie wziąć te pieniądze i wrzucić je do FEC”.
Więc właściwie to właśnie zrobiliśmy, kiedy po raz pierwszy kupiliśmy naszą pierwszą franczyzę, czyli Sky Zone. Zabraliśmy jedną z naszych posiadłości, którą posiadaliśmy. Chyba kupiliśmy go za… Po co kupiliśmy Belmont? 50,000 XNUMX.

Dedric:
50,000.

kryształ:
Dokładnie 50,000 XNUMX. Rynek zyskał na wartości w ciągu najbliższych dwóch do trzech lat. Skończyło się na tym, że sprzedaliśmy go za...

Dedric:
215 po około 50,000 XNUMX renowacji.

kryształ:
215. Wzięliśmy część tego i kupiliśmy franczyzę Sky Zone. Teraz mamy dwie inne nieruchomości, które po prostu stoją. Pieniądze, które wykorzystamy ze sprzedaży tych nieruchomości, będą pieniędzmi, które wykorzystamy na sfinansowanie pożyczki SBA.

Dedric:
Zatem większość ludzi nie zdaje sobie sprawy, że franczyza taka jak Sky Zone to projekt o wartości 4 lub 5 milionów dolarów, ale nie zdawaliśmy sobie sprawy, że można uzyskać pożyczkę SBA od Small Business Association. Dzięki pożyczce SBA możesz odłożyć 10–20%, a następnie bank lub rząd pokryje pozostałe 80–90%.
Kiedy więc się o tym dowiedzieliśmy, pomyśleliśmy: „Świetnie. Zlikwidujemy część nieruchomości. To sfinansuje Sky Zone.” A taki biznes generuje w końcu około pół miliona dolarów zysku netto rocznie. Zatem o wiele bardziej opłacalne niż nawet niektóre z tych nieruchomości na wynajem.

kryształ:
Dobrze.

Obrabować:
Słyszałem, jak rozmawialiście już wcześniej o pomyśle handlu w górę i w drugą stronę. Powiedz nam, na czym polega ta filozofia i co oznacza dla Twojej obecnej strategii dotyczącej nieruchomości.

Dedric:
Oznacza to na przykład, że mamy dwa bliźniaki, w których kapitał własny wynosi około pół miliona dolarów. Zatem pół miliona dolarów kapitału własnego generuje może około czterech tysięcy miesięcznie przepływu środków pieniężnych. Przyjrzyjmy się więc, gdzie możemy ulokować ten kapitał, aby mógł wyprodukować więcej?

Henry:
Chcę więc cofnąć się trochę i zdefiniować dla osób, które mogą nie wiedzieć, czym jest FEC. Czym więc jest to centrum rozrywki dla całej rodziny? Ponieważ kiedy to usłyszałem po raz pierwszy, pomyślałem: „Co to jest, jak przestrzeń eventowa?” I wtedy-

Obrabować:
Henry, pozwól mi tylko powiedzieć, czy mogę tylko powiedzieć, że naprawdę cieszę się, że o to zapytałeś, ponieważ pomyślałem: „Myślę, że powinienem wiedzieć, co to jest, ale zbyt się boję, żeby w tym momencie zapytać”.

kryształ:
FEC to zatem rodzinne centrum rozrywki. Tak więc jest to właściwie każde miejsce, do którego można się udać i spotkać, a ludzie mają do dyspozycji różne formy rozrywki. Więc masz Dave'a i Bustera, masz Sky Zone, masz DEFY, masz-

Dedric:
Parki trampolin.

kryształ:
… wszystkie rodzaje parków trampolin-

Dedric:
Przyjęcia urodzinowe.

kryształ:
Parki rozrywki to także FEC. Kręgielnie to FEC. Zatem gdziekolwiek się udasz i naprawdę spotkasz z rodziną, przyjaciele w każdym wieku są uważani za rodzinne centrum rozrywki.

Dedric:
I zauważyliśmy lukę w naszym konkretnym mieście. Nie ma takich centrów rozrywki rodzinnej, jak żadne. Aby dostać się do jednego, trzeba jechać godzinę w obie strony. Zauważyliśmy więc tę lukę i ją wypełniamy.

Henry:
To znaczy, poszedłbym do Polite Park, gdyby to był park rozrywki.

kryształ:
Ok.

Dedric:
Nie podsuwaj Krystal żadnych pomysłów, ponieważ następną rzeczą, o której wiesz, będzie zakup kolejnej franczyzy.

Henry:
Ja jestem za Polite Parkiem.

Dedric:
Dlatego wprowadziliśmy to we franczyzę. To pół miliona dolarów będzie teraz generować, nie wiem, 20, 30 kawałków miesięcznie w przepływie pieniężnym, w przepływie pieniężnym netto. Mam na myśli, że w tamtym momencie było to łatwe równanie matematyczne.

Henry:
Mówisz o handlu na FEC i wykorzystywaniu do tego nieruchomości, a ludzie lubią w nieruchomościach to, że możesz kupić nieruchomość na wynajem, a następnie potencjalnie przekazać ją zarządcy nieruchomości, aby pomógł w zarządzaniu tak, aby naprawdę uzyskać dochód półpasywny. Czy to samo dotyczy zakupu franczyzy, czy też firm, w których uczestniczysz, aby uzyskać zwrot, o którym mówisz?

kryształ:
Więc jest prawie tak samo. Możesz być właścicielem-operatorem lub możesz być kimś, kogo uważają za właściciela nieobecnego. Dla nas będzie to po trochu jedno i drugie. Kiedy otrzymamy tę usługę po raz pierwszy, chcę sam w niej pracować prawdopodobnie przez pierwsze sześć miesięcy do roku, aby naprawdę wiedzieć, jaka jest rola każdego pracownika i naprawdę poznać szczegóły FEC, ponieważ jest to tylko jedna z wielu, które Naprawdę chcę.
Dlatego naprawdę chcę wiedzieć wszystko, co jest do zrobienia, ale jednocześnie zatrudnimy także dyrektora generalnego. Kiedy więc wyjdę, wejdą pod moją nieobecność, a potem zaczną zajmować się codziennymi sprawami, podczas gdy ja wyjdę i zacznę szukać mojej drugiej lokalizacji.

Henry:
I wygląda na to, że tak jest. To znaczy, to oczywiste, że szczególnie ty, Krystal, bardzo się tym pasjonujesz i to do tego stopnia, że… Czy dobrze to przeczytałem? Zapisałeś to w swojej przysiędze małżeńskiej?

kryształ:
Oczywiście zrobiłem.

Dedric:
Tak. To było w naszej przysiędze małżeńskiej.

kryształ:
Tak jest.

Henry:
Co więc tym kieruje? Dlaczego ta konkretna klasa aktywów była dla Ciebie tak ważna?

kryształ:
Dobre pytanie. Nie wiem, zawsze pasjonowały mnie dzieci i rozrywka. Kiedy byłem młody, miałem około 20 lat, organizowałem imprezy dla nastolatków, było to miejsce, w którym wszystkie dzieci mogły się spotkać. Potem przeszedłem od tego do próby otwarcia klubu nocnego dla nastolatków i zostałem ukarany wieloma ograniczeniami, jeśli chodzi o ruch z miasta.
Ale zawsze bardzo mi zależało, i wtedy nie wiedziałem, że nazywają się one FEC, ale byli bardzo zaangażowani i pełni pasji w zapewnianiu młodym ludziom miejsca, w którym mogliby naprawdę się spotykać, zbierać i dobrze się bawić. Z biegiem czasu rozwinęło się to w FEC, ponieważ Dedric dosłownie wciągnąłem go do odwiedzenia prawdopodobnie 60, 70 różnych FEC, odkąd mnie poznał.
Ponieważ moim ostatecznym celem jest posiadanie własnego, w którym opracowałem i zaprojektowałem własny FEC, na co, nawiasem mówiąc, zgodził się, zanim powiedziałem, że to zrobię. Tak naprawdę skupia się wokół rodzinnych centrów rozrywki i tak naprawdę zabiera nas z tej nieruchomości, przenosząc nas z nieruchomości w inną przestrzeń.

Obrabować:
OK, mam kilka pytań. Jestem bardzo, bardzo zaintrygowany. Na początek chcę powiedzieć, że rodzinne centrum rozrywki to genialny pomysł. Nic nie wkurza mnie bardziej niż fakt, że w mieście nie ma więcej miejsc, w których można zabrać ze sobą dzieci. Możesz chodzić do parków, ale w Houston w Teksasie, kiedy na zewnątrz jest 110 stopni, to znaczy, nie ma nic do roboty, prawda? A znalezienie miejsc, do których można pójść i dobrze się bawić ze swoimi dziećmi, jest po prostu rzadką, rzadką, rzadką rzeczą.
Powiedziawszy to, uwielbiam ten ruch biznesowy. Mam tutaj kilka pytań uzupełniających. Kiedy wkraczamy w świat FEC, czy jest to biznes związany z nieruchomościami? Czy to jest biznes, bo jestem ciekaw, kiedy faktycznie zaczynasz kupować aktywa, czy też kupujesz aktywa? Opowiedz mi trochę o tym. Czy rzeczywiście jesteś właścicielem budynku, w którym się znajdują?

Dedric:
Jest kilka różnych opcji, Rob. Budynek można wydzierżawić lub wydzierżawić. Niektórzy ludzie kupują stare Walmarty lub KMarty i modernizują je na potrzeby FEC. Niektórzy ludzie je budują, robią coś na zamówienie, ale możesz też zlecić zbudowanie ich deweloperowi, a następnie wynająć od niego. Istnieją więc różne opcje w zależności od terytorium, obszaru, w którym chcesz się otworzyć, spojrzenia na rynek i tego, co jest na nim dostępne.

Obrabować:
Dobra. Jeśli więc go wynajmujesz, oznacza to, że zasadniczo prowadzisz działalność gospodarczą. Jeśli kupujesz nieruchomość, jest to po trochu jedno i drugie, i właśnie o to mi chodzi, ponieważ wydaje się, że jest to drogi lub prawdopodobnie drogi biznes.
Opowiedz nam więc trochę o tym, zanim dostałeś się do pierwszego FEC, ile bogactwa zgromadziłeś dzięki swoim portfelom, które pozwoliły ci to zrobić? Co to był za moment? Czy była to kwota liczbowa, czy raczej: „Hej, pracujemy nad tym, aby co miesiąc zarabiać tyle, żebyśmy wiedzieli, że stać nas na ten biznes”? A może sprzedałeś część swojego portfolio, aby to zrobić? Daj nam trochę wglądu w całą tę sytuację.

kryształ:
Więc naprawdę, aby się w to zaangażować, ludzie patrzą na to i myślą: „O mój Boże, wejście w to jest bardzo, bardzo drogie”. I nie powiedziałbym, że tak jest, ale zdecydowanie sądzę, że twoja wartość netto musiałaby wynosić: ile?

Dedric:
Zdecydowanie chcesz być inwestorem akredytowanym, więc bądź wart ponad kilka milionów netto. Powtórzę: jest to projekt o wartości 4–5 milionów dolarów. Ale siła SBA polega na tym, że odkładasz 10 do 20%, więc nie musisz odkładać całych 4 do 5 milionów, być może będziesz musiał odłożyć od pół miliona do miliona, aby to osiągnąć .

kryształ:
I powiedziałbym, że nie jest to całkowicie niemożliwe. Dla nas raczej po to właśnie były niektóre z tych nieruchomości, dosłownie przeznaczono je dla FEC.

Dedric:
Tak.

kryształ:
Rzecz w tym, że jesteś inwestorem, a nie tym, co ludzie nazywają hurtownikiem, ale kiedy jesteś inwestorem i faktycznie kupujesz te nieruchomości, i to właśnie ludziom głosimy. Sprzedaż hurtowa jest świetna, ale jeśli nic nie posiadasz, jedyne, co zrobiłeś, to znalezienie innej pracy.

Dedric:
Wysoko płatna praca.

Obrabować:
Z wysokim podatkiem.

kryształ:
Dobrze.

Dedric:
Tak.

kryształ:
Nad którym będziesz musiał stale pracować. Więc dla nas to nie był środek, prawda? Wejdź i zniszcz niektóre z tych nieruchomości. Kupujemy je za 30, 40, 50,000 XNUMX dolarów, siedzimy na nich, wynajmujemy i pozwalamy, aby to uznanie przyszło. I ciągle kupujemy, więc to nie jest tak, że mówimy: „Och, OK, już skończyliśmy. Świetnie."

Dedric:
Tak, zawsze będziemy zajmować się nieruchomościami. Nigdy nie przestaniemy zajmować się nieruchomościami. To po prostu dodanie kolejnej warstwy do naszej działalności.

kryształ:
Tak więc w przypadku nieruchomości, które sprzedaliśmy, nawet FEC został już wymieniony.

Obrabować:
Wow. Ok spoko. Właściwie to byłem po prostu ciekawy, to znaczy, powiedziałeś, że w przybliżeniu jest to od 4 do 5 milionów na FEC. Jak ten przepływ środków pieniężnych wypada w porównaniu z około 4–5 milionami dolarów posiadanych przez Ciebie nieruchomości?

Dedric:
Zatem znowu, jeśli spojrzymy na firmę, przepływy pieniężne tej firmy są wyższe. Mam na myśli, że na rynku nieruchomości nie można szybko się wzbogacić, jak wiecie. Z czasem bogaci się powoli. Zatem czasami kapitał własny jest uwięziony w nieruchomości i myślisz: „Człowieku, mam mnóstwo kapitału, zarabiam tylko 2, 3, 4 tysiące miesięcznie. Jeśli umieściłbym to gdzie indziej, mógłbym 10-krotnie zwiększyć przepływ środków pieniężnych. Ale niektórzy ludzie zawierają związek małżeński z tą nieruchomością i nie decydują się na taki ruch. Nie jesteśmy związani żadnym majątkiem, jesteśmy małżeństwem ze sobą.

kryształ:
Dobrze.

Obrabować:
W tym momencie nie mogę się doczekać, aby usłyszeć od was obojga wasze rady dotyczące pracy z małżonkiem i jestem pewien, że słuchacze również. O tym i ich radach dla nowych inwestorów usłyszymy po krótkiej przerwie. Więc trzymaj się.

Henry:
W porządku. Wygląda więc na to, że wykonałeś naprawdę świetną robotę, mając doskonałe podstawy w swojej branży nieruchomości, co pozwoliło ci na zmianę sytuacji na rynku, prawda? Nazywam to braniem tego, co daje obrona. I tak udało Ci się zmienić kierunek swojej działalności związanej z nieruchomościami. Dzięki temu możesz utrzymać swój długoterminowy cel, jakim jest przejście i handel FEC z portfela nieruchomości.
Jakiej rady udzieliłbyś inwestorom, którzy dopiero zaczynają na tym froncie, chcą rozpocząć działalność w branży nieruchomości lub dopiero rozpoczęli działalność w tej branży. Jak sugerujesz, żeby weszli teraz do tej gry?

Dedric:
Moja rada to zacząć od sprzedaży hurtowej. Sprzedaż hurtowa to sztuka znajdowania zmotywowanych sprzedawców i uzyskiwania nieruchomości po dużych przecenach. Uczysz się być zleceniodawcą w transakcji. A kiedy nauczysz się, jak kupić nieruchomość za 50–60 centów za dolara, nie będziesz musiał sprzedawać jej hurtowo.
Możesz sprzedać go hurtowo i uzyskać szybką wypłatę w wysokości od 10 do 20 tys. Lub możesz zachować go jako nieruchomość na wynajem. Dlaczego? Bo masz to tak tanio. Być może trzeba będzie go trochę naprawić, ale można go kupić w naprawdę niskiej cenie. Możesz też naprawić i odwrócić. Kiedy nauczysz się sprzedaży hurtowej, ponownie nauczysz się sztuki znajdowania i identyfikowania transakcji, a następnie będziesz mógł wykorzystać wiele dodatkowych strategii, aby zarabiać na tej transakcji.

kryształ:
Ten, kto znajdzie transakcję, ma władzę, a im lepszy będziesz w znajdowaniu transakcji pozarynkowych, tym większą będziesz miał władzę i wpływ, jeśli chodzi o podejmowanie decyzji o strategii wyjścia. I zdecydowanie powiedziałbym: nie rezygnuj z codziennej pracy. Każdy chce zająć się nieruchomościami, a ludzie powiedzą: „Och, możesz rzucić swoją codzienną pracę w 60 dni. Och, możesz rzucić swoją codzienną pracę na 90 dni.

Dedric:
Zachowaj swoją codzienną pracę.

kryształ:
Słuchaj, przestań się ze mną bawić. Zachowaj swoją codzienną pracę i niech to będzie Twój pierwszy inwestor. Kiedy się w to zaangażowaliśmy, bardzo metodycznie ustalaliśmy, kiedy będziemy mieć naszą strategię wyjścia, nasz plan wyjścia i nie było to… Nie obchodzi mnie, jak bardzo zadłużysz się w nieruchomościach, chyba że pokaż mi teraz bank, nie odpuściliśmy. Nie rzuciłem pracy, to po prostu nie miało prawa się wydarzyć.
Ale wykorzystaliśmy naszą pracę jako nasi pierwsi inwestorzy i pracujemy na tych stanowiskach po 60, 70 godzin tygodniowo, ale wykorzystaliśmy to. Trzymaliśmy to tak długo, jak mogliśmy wcześniej, kiedy zaczęliśmy gromadzić te wypożyczenia. Dlatego zdecydowanie powiedziałbym, że jeśli się w to angażujesz, zaczynaj z wizją końca i nie powinno to być zakładanie kolejnego biznesu, jakim jest sprzedaż hurtowa, ale powinno polegać na kupowaniu i trzymaniu czegoś.
Zbuduj coś, co Cię przeżyje, to zawsze było naszym celem. Zbuduj coś, co przeżyje ciebie i co dosłownie będzie mogło wykraczać poza pokolenie na pokolenie. Gdybyśmy więc zbudowali wystarczająco dużo, aby nasi dwaj synowie mogli na tym skorzystać, zawiedlibyśmy ich. To dzieci ich dzieci muszą móc jeść owoce naszej pracy. I to właśnie robimy po stronie nieruchomości, a także inne przedsięwzięcia po stronie przedsiębiorczości.

Henry:
Uwielbiam to. Nie wiem, czy mógłbym powiedzieć dużo więcej. Po prostu na to pozwolę.

Obrabować:
Mam jeszcze ostatnie pytanie, zanim stąd wyskoczymy. To znaczy, oboje wydajecie się być cudowni razem jako maszyna. Dla każdego w domu, kto tego słucha, myśli o założeniu biznesu ze swoim współmałżonkiem lub już prowadzi biznes ze swoim współmałżonkiem, jaką radę miałbyś dla nich, aby odnieśli sukces w tej branży?

Dedric:
Powiem Ci tak, nie jest łatwo robić interesy ze współmałżonkiem. Nie jest to łatwe, ale warto.

kryształ:
Prawidłowy. Powiedziałbym, że musisz zacząć-

Dedric:
Widzisz o czym mówię? No dalej, kochanie.

kryształ:
Musisz zacząć, zanim zostaną twoim współmałżonkiem, zanim staną się twoim chłopakiem. Następnie należy zasiać nasiona. A większość ludzi patrzy na mnie i pyta: „Czekaj, co?” Na naszej pierwszej randce zapytałem Dedrica: „Jaka jest twoja zdolność kredytowa?” Zapytał: „Czy jesteś przedsiębiorcą?”
"Tak".
„Jakiego rodzaju biznesy prowadziłeś? Co zrobiłeś w sferze przedsiębiorczości?”
Zapytałem go: „Jakie są twoje cele? Co zrobiłeś, że zacząłeś nad nimi pracować?” Zadałem pytania, których większość ludzi nie zadaje przed upływem siedmiu lub ośmiu miesięcy, co moim zdaniem jest już za późno. „Czy planujesz pozostać w tym stanie na zawsze?”
„No cóż, nie jestem z tym związany”.
"Dobrze. Ponieważ każdy, kto będzie ze mną, musi być gotowy na przeprowadzkę w ciągu sześciu miesięcy. Jestem przedsiębiorcą. To właśnie planuję zrobić w tym obszarze. To są moje cele.” A gdyby to było coś, co by powiedział: „Wiesz co? Lubię pracować jako sprzedawca. To wygląda na zbyt wiele”, to też byłoby w porządku.
Ale wiele osób podchodzi do nas i mówi: „Hej, jak mogę namówić żonę? Ona nie jest naprawdę zainteresowana. Lub: „Jak mogę namówić męża? Nie jest naprawdę zainteresowany. A ja na to: „No cóż, jakie rozmowy odbyliście, kiedy dopiero się poznawaliście? Ponieważ w tym momencie to tak, jakbyś próbował pociągnąć tę osobę w podróż, zamiast organizować tę podróż razem, kiedy poznajecie się po raz pierwszy.

Dedric:
Tak, rozmowy wstępne.

kryształ:
Te szczere rozmowy nie mogą dotyczyć tego, jakie jedzenie lubisz? Cóż, dla mnie to nie ma znaczenia, bo tego nie gotuję. Och, jaki jest mój ulubiony kolor? Nieważne, i tak nie kupię nic w tym kolorze. Nie interesuje mnie to wszystko, nie ma to żadnego znaczenia. Rozumiem, jaka jest Twoja zdolność kredytowa?
On na to: „Och, mam 820”. On na to: „No cóż, jaki jest twój?” Oczywiście poczuł się urażony. „No cóż, co jest twoje?” Powiedziałem: „580”. Tak. Więc wszyscy się śmieją, kiedy to mówię, a oni mówią: „Och, nie zapytaliście go, jaki ma wynik”. A ja na to: „Słuchaj, zgadza się, zapytałem go, bo odbudowuję swój kredyt. Nie mogę odbudowywać naszej dwójki. Ktoś musi z tym przyjść.
Ale na początku przeoczyłem tę informację. Mówię więc ludziom: zacznijcie tak, jak chcecie zakończyć. Zacznij z myślą o tym celu, nawet w związku. Nie czekaj, aż będziesz w prawdziwym związku, randkuj. Zdecydowanie nie czekaj do ślubu.
Ale skończcie z tymi rozmowami, bo powiem wam, że będąc żoną przedsiębiorcy, dla nas wszystkich, którzy są prawdziwymi przedsiębiorcami, wiecie, że to nie jest łatwe. A kiedy jesteś wizjonerem, ludziom jeszcze trudniej jest naprawdę zrozumieć twoją wizję, ponieważ nawet w przypadku Dedrica było mi trudno… Kiedy mówiłem mu, że jesteśmy właścicielami innych franczyz, a ja na to: „Hej, sprzedajmy .” A on na to: „O czym ty mówisz? Zarabiamy na tym jakieś 250,000 XNUMX. Co masz na myśli?"
„Musimy sprzedawać i musimy sprzedawać teraz”. I niespodziewanie, gdy mu to powiedziałem, ponieważ ufał mi i mojej wizji, powiedział: „OK. No cóż, mówisz: sprzedaj, sprzedaj. Zatem zrozumienie, że jako przedsiębiorca nigdy się nie zmienisz, ale możesz pomóc w tej podróży, wspomóc proces, pomóc swojemu przyszłemu współmałżonkowi, będąc naprawdę szczerym i prowadząc te niewygodne rozmowy. Kiedy usiądziecie na pierwszej randce i poznacie się nawzajem, niech to będzie merytoryczne.

Henry:
Kazanie.

Obrabować:
Dziękuję. Tak, dziękuję bardzo obojgu, Dedricowi i Krystal. To była wielka przyjemność gościć was wszystkich w podcaście BiggerPockets. Omówiliśmy tak wiele rzeczy. Myślę, że największą zaletą tego serialu jest to, że zaczyna się z wizją końca. Rozmawialiśmy o handlu w górę i w dół. Rozmawialiśmy o zbudowaniu czegoś, co Cię przeżyje, szanując Twoich potencjalnych klientów. Tyle w tym złotych bryłek.
Dla każdego, kto chce skontaktować się z Dedrikiem i Krystal lub Henrym i mną, wszystkie nasze dane kontaktowe znajdą się w notatkach z programu poniżej. I oczywiście dziękuję Henry'emu za przybycie i współprowadzenie. Zawsze miło jest dzielić się z tobą mikrofonem, przyjacielu.
I znowu nowy rok, nowy format odcinków. Bądź na bieżąco, gdy zaraz po przerwie David Greene i ja odpowiemy na pytanie słuchacza w naszym pierwszym w historii segmencie Seeing Greene.

David:
W porządku. Witamy w naszym segmencie Seeing Greene, w którym odpowiadamy na pytania od Was, naszych słuchaczy, i odpowiadamy na nie, dzieląc się naszą perspektywą, aby każdy mógł wyciągnąć wnioski z tego, co widzimy Rob i ja.

Obrabować:
A dzisiejsze pytanie pochodzi od naszego dobrego przyjaciela Nicka, to znaczy przysłowiowego przyjaciela. Nick pyta, czy powinienem przeznaczyć prywatne pieniądze na zakup remontu domu wkrótce przed ponownym wzrostem cen, podczas gdy nadal spłacam swoje długi przez następne dwa–trzy lata?

David:
Kilka informacji o Nicku, abyśmy mogli zrozumieć jego sytuację finansową, zanim przejdziemy do pytania. Średnia cena domu w okolicy Nicka wynosi 350,000 50,000 dolarów za trzy sypialnie i dwie łazienki. W swojej pracy zarabia około 20,000 XNUMX dolarów rocznie, plus około XNUMX XNUMX dolarów rocznie z dodatkowej działalności, jaką jest fotografia ślubna i portretowa.
Nick spłaca ostatnie 10,000 10,000 dolarów swojego długu. Brawo dla ciebie, Nick. Chce zaoszczędzić kolejne 13,000 3 dolarów na fundusz awaryjny. Ma akcje, które mógłby sprzedać na XNUMX XNUMX dolarów za XNUMX% zaliczki na dom, gdyby kupił go teraz. Idealnym zakupem byłby hacking do domu z mieszkaniem teściowej lub bliźniak.

Obrabować:
Dobra. Wygląda więc na to, że musimy się tutaj zastanowić, czy Nick powinien działać już teraz i kupić dom oraz czy prywatne pieniądze są na to dobrym rozwiązaniem? Co powiesz, panie? Czy uważacie, że na zakup swojego pierwszego domu powinien wziąć prywatne pieniądze?

David:
Och, to będzie dla mnie nie, psie. Nie jestem fanem, gdy ludzie pożyczają pieniądze, zwłaszcza gdy jest to ich pierwszy dom, zwłaszcza gdy są młodzi i oto dlaczego.

Obrabować:
Tak, dokładnie to chciałem powiedzieć.

David:
Podoba mi się pomysł, aby w jakiś sposób zwiększyć swoje możliwości, zwłaszcza gdy jesteś młody i pozwolić, aby chęć zakupu nieruchomości stała się paliwem, dzięki któremu będziesz bardziej ambitny. To właśnie było dla mnie. Wiedziałem, że chcę kupić nieruchomość, więc zacząłem brać dodatkowe zmiany w restauracjach. Potem poszedłem do lepszej restauracji, gdzie zarabiałem więcej. To zmusiło mnie do postawienia kilku pierwszych kroków w rozwoju na rynkach finansowych i na rynku, na którym zarabiałem pieniądze.
I czuję, że był to dla mnie naprawdę, naprawdę dobry sposób na rozpoczęcie mojej kariery inwestycyjnej. Szukałem sposobów na rozwinięcie moich umiejętności, aby kupować nieruchomości, zamiast po prostu pożyczać pieniądze od kogoś innego, potencjalnie je tracąc. Co o tym myślisz, Rob?

Obrabować:
Tak, kilka rzeczy. Zatem jest już zadłużony i pracuje nad jego uporządkowaniem. Tak jak powiedziałeś, brawa dla niego za to. Sprzątanie długów tylko po to, aby ponownie w nie wpaść, wydaje się trochę sprzeczne z intuicją. Nie sądzę, że ktokolwiek powinien pożyczać pieniądze, dopóki naprawdę nie oczyści się z branży i nie zrozumie, czym jest dobry dług, a czym zły dług.
Nie wiem, jakiego rodzaju jest zadłużony, ale jeśli ma 10,000 XNUMX dolarów długu, powiedziałbym, żebyś z niego zrezygnował i żył trochę bez długów. Nie mówię tu o kredycie hipotecznym czy czymś takim. Mówię o kartach kredytowych i samochodach, cokolwiek on próbuje oczyścić. I zaoszczędź trochę więcej pieniędzy i zobacz, czy uda mu się dostać do swojego pierwszego domu bez długów.
Mówię to konkretnie dlatego, że jest to włamanie do domu, a zazwyczaj, gdy ludzie próbują włamać się do domu, dzieje się tak dlatego, że próbują dotować swój kredyt hipoteczny, aby nie musieli go spłacać. I o to mi chodzi. To moja ulubiona forma nieruchomości. Ale zwykle, gdy ludzie włamują się do domów, dzieje się tak dlatego, że i tak są napięte pieniądze, a oni próbują zarobić mniej pieniędzy. Dlatego nie podoba mi się pomysł wyjścia i pożyczenia pieniędzy, a następnie włamania się do domu, gdzie brakuje pieniędzy.
Dlatego raczej nie zgodzę się z tym. Chciałbym móc zaoferować coś więcej w stylu: „Hej, masz to. Możesz uwierzyć w siebie i zrobić to, kolego”, ale nie przy pierwszym.

David:
Tak oczywiście. Czasami słyszysz, jak doradzamy ludziom, że dobrym pomysłem jest pożyczenie pieniędzy. Zwykle ma to miejsce, gdy masz krzyczącą ofertę z dużą ilością kapitału własnego i możesz szybko uzyskać zwrot. Więc jeśli szukam okazji do zarobienia 250,000 XNUMX dolarów na flipie, możliwości sprzedaży hurtowej lub po prostu czegoś z toną kapitału własnego, jeśli pożyczam pieniądze od kogoś innego, w zasadzie pożyczam pieniądze, aby kupić pieniądze w formie kapitału własnego . To jest inne. Mówimy o zadatku na dom, za który teoretycznie płacimy godziwą wartość rynkową, a celem zaliczki jest uniknięcie ciężkiej pracy związanej z koniecznością dalszej pracy i spłacania długów.
Wolałbym, abyśmy zintensyfikowali działalność poboczną, poprosili o awans w pracy, pracowali ciężej, zrobili coś, co poprawi twoją pozycję finansową, zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości. Ale podoba mi się pomysł włamania do domu. Podoba mi się pomysł zakupu bliźniaka lub domu jednorodzinnego z ADU. Uwielbiam tę opóźnioną satysfakcję i poświęcenie komfortu dla swojej finansowej przyszłości. Co sądzisz o tym elemencie, Rob?

Obrabować:
Cieszę się, że to powiedziałeś. Tak, z drugiej strony, istnieje strategia wyjścia i harmonogram, w którym wydostaniesz się z długu. Myślę, że dzięki włamaniu do domu będziesz to robić przez długi czas.

David:
Jeśli jesteś osobą, która sama zastanawiała się nad pożyczeniem prywatnych pieniędzy i chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, BP ma dla Ciebie dobre zasoby na naszej stronie internetowej. Wejdź na stronę bigpockets.com i w sekcji Zbuduj swój zespół kliknij Znajdź pożyczkodawcę, gdzie możesz znaleźć informacje na temat tego, czego powinieneś szukać u prywatnego pożyczkodawcy, jeśli zastanawiasz się nad zbadaniem tej kwestii.
Rob, dziękuję, że dołączyłeś do mnie w programie Seeing Greene. Zawsze jest lepiej, gdy spotykam się z Grabasolo, zamiast po prostu spotykać się z Greene'em. Dlatego doceniam, że tu jesteś.

Obrabować:
Hej, dzięki, że mnie zaprosiłeś.

David:
Dziękuję wszystkim za przybycie do nas w programie. Nie możemy się doczekać, aż następnym razem będziemy tu z Wami, gdzie na zakończenie regularnego podcastu zaprezentujemy kolejny element Seeing Greene. Jeśli podobał Ci się ten program, rozważ wystawienie nam pięciogwiazdkowej recenzji wszędzie tam, gdzie słuchasz swoich podcastów. To nam bardzo pomaga. Tu David Greene, podpisujący kontrakt z Grabasolo.