Zepsuliśmy. Autonomiczne inwestowanie w nieruchomości błędy w 2023 r łącznie do setki tysięcy dolarów, i mimo że W sklepie to wydarzenie, na którym spotykają się doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości, a dzisiejszy dzień jest dowodem na to, że wszyscy popełniamy błędy. Z zapomniane rachunki podatkowe do porażki w architekturze krajobrazu ten koszt sześciocyfrowe odsetki, pozwalając zarządcy nieruchomości na wprowadzenie krótkoterminowego wynajmu w grunt, oraz zapominając o posiadanym domu— te błędy są karygodne.
Jeśli czujesz, że jesteś poważny błędy inwestycyjne w 2023 roku nie martwcie się, bo w tym odcinku nasz goście-eksperci omówią niektóre z najbardziej bolesnych strat na nieruchomościach minionego roku jako rozrywkę, którą możesz się cieszyć! Czy kiedykolwiek zapomniałeś, że masz dom, od którego naliczane są odsetki? Myślałeś, że umowa, na której straciłeś pieniądze, dobiegła końca? Nie wziąłeś pozwolenia i teraz utkniesz w płaceniu sześciocyfrowe koszty utrzymania nad jakimiś krzakami? Prawdopodobnie nie popełniłeś tych błędów, ale nasi goście tak!
Zostań, żeby usłyszeć dokładnie to, czego NIE powinieneś robić w 2024 roku (i nie tylko) oraz tego, jak zamienić straszną sytuację w zyskowną transakcję… lub przynajmniej lekcję, której się nie powtórzy.
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Dave:
Hej wszystkim. Witamy na rynku. Jestem twoim gospodarzem, Dave Meyer, do którego dzisiaj dołączyli James, Kathy i Henry. A dzisiaj porozmawiamy o największych błędach, jakie każdy z nas popełnił w 2023 roku, przynajmniej jak na razie. Myślę, że mamy jeszcze kilka miesięcy, aby popełnić jeszcze więcej i popełnić błędy, ale przynajmniej nie wiem jak wy, mam mnóstwo błędów, którymi mogę wypełnić ten program.
Moglibyśmy dzisiaj mieć bardzo długi odcinek, ale zacznijmy. Zanim zajmiemy się każdym z Twoich indywidualnych błędów, chciałbym po prostu wiedzieć, o jakich błędach teraz słyszysz. Henry, wiem, że pracujesz z wieloma uczniami. Szkolisz wiele osób. Czy są jakieś typowe błędy lub wątki, które słyszysz na temat obecnego rynku inwestycyjnego?
Henry:
Tak, myślę, że jednym z najczęstszych błędów, jakie ludzie obecnie popełniają, jest nieuwzględnienie wystarczających kosztów utrzymania, ponieważ koszt pieniędzy jest tak wysoki, a ludzie planują budżet. Kiedy dokonują odwrócenia, planują budżet na koszty utrzymania, ale wtedy może się okazać, że będą musieli zaciągnąć pożyczki o wyższej stopie procentowej niż oczekiwano, a następnie trzymać nieruchomości dłużej niż oczekiwano.
Jest to teraz znacznie droższe, im dłużej trwa ukończenie projektu. Uważam też, że ludzie nie są wystarczająco konserwatywni, jeśli chodzi o koszty utrzymania.
Dave:
Cóż, myślę, że to prawdopodobnie będzie tematem. Właściwie to samo chciałem powiedzieć. Ale Kathy, czy widzisz jakieś typowe błędy, których Twoim zdaniem nasi odbiorcy powinni unikać?
Kathy:
Mam na myśli to, że największymi błędami, które widziałem przez lata, byli ludzie, którzy kupowali i trzymali nieruchomości, które wyglądają naprawdę dobrze w Internecie i wyglądają tanio. Ufają agentowi. Nie dostają ocen i inspekcji ani nie wzywają osób trzecich do sprawdzenia, czy nieruchomości znajdują się w dobrej okolicy i czy naprawdę będą działać tak, jak tego chcą i tak, jak jest napisane na papierze.
Zatem zasadniczo nie należy ufać pro forma temu, co jest na papierze. Zawsze trzeba poznać rzeczywistość. Nie należy zatem zakładać pro forma, że czynsze będą nadal rosły. Po prostu tego nie wiemy. Nie wiemy, czy ceny będą nadal rosły. Nieruchomość musi tylko teraz mieć sens i być w stanie wykonać pro forma, jeśli wszystko pójdzie dobrze, przeprowadzić test warunków skrajnych lub jeśli czynsz spadnie, czy nadal będziesz w stanie sobie z tym poradzić?
Dave:
Czy słyszałeś tę radę, którą ludzie mówią? Nie musi mieć przepływów pieniężnych w pierwszym roku, bo czynsze pójdą w górę. I tak, dwa lata temu miało to ogromny sens. Myślę jednak, że kolejnym częstym błędem jest myślenie, że czynsze z konieczności będą rosły. Mogliby, nie wiem. Ale jeśli liczysz na to, że umowa się powiedzie, jest to trochę ryzykowne.
Kathy:
Tak, myślę, że rzeczywiście tak mówię, więc będę się tutaj bronić.
Dave:
Ok.
Kathy:
A to oznacza, że Twoje koszty są najwyższe w pierwszym roku. Masz koszty nabycia i koszty zamknięcia. Jeśli więc patrzysz tylko na swój pierwszy rok pro forma, nie będzie on wyglądał zbyt dobrze. Więc po prostu uważaj na to.
Dave:
Mam na myśli tylko tempo biegu. Jeśli Twoja stopa zwrotu nie wygląda dobrze i nie liczysz jednorazowych kosztów, które występują w pierwszym roku, być może poszukaj gdzie indziej.
Kathy:
Tak, po prostu nie wiemy. Wiemy, że mieliśmy ogromny wzrost czynszów i być może na jakiś czas się on ustabilizuje. Część tego wzrostu czynszów wyniosła jakieś 20% w ciągu jednego roku wzrostu czynszów, więc szczerze mówiąc, powinniśmy to liczyć jako wzrost czynszów przez następne pięć lat.
Dave:
W sumie tak, tak. A co z tobą, Jamesie? Jakieś typowe błędy, które widzisz?
James:
Tylko nadużycie długu i naprawdę prawidłowe zawarcie umowy. Nie ma znaczenia, czy są to twarde pieniądze, finansowanie domu w mieście. Każdy rodzaj długu jest znacznie droższy, co spowalnia sytuację. Widzimy, że ludzie mają małe kłopoty. Tak jak powiedział Henry, transakcje te trwają znacznie dłużej i nie skorygowano ich pro forma, aby uwzględnić te dodatkowe czasy przetrzymywania. Mam na myśli, że typowy dom dwa lata temu sprzedałby się w trzy dni. Teraz może zająć 30 i dług będzie rósł.
To kosztuje więcej pieniędzy. W związku z tym ludzie nadal wchodzą na rynek i kupują tylko dlatego, że chcą sfinalizować transakcję, a potem nie ustalają strategii wyjścia. Widzę, że niektórzy ludzie wpadają w kłopoty, bo zamykają się kredytem deweloperskim. Planują refinansowanie oprocentowania i okresu spłaty nieruchomości, ale tak naprawdę nie rozumieli strony długu komercyjnego.
Muszą też wnieść o wiele więcej pieniędzy, ponieważ stosunek wartości kredytu do wartości zmienił się tak bardzo w związku z pokryciem wskaźnika zadłużenia, a wtedy zaczyna im brakować płynności. Mam więc wrażenie, że ludziom blokuje się płynność finansową i utknie w bardzo wysokich płatnościach, co może być bardzo katastrofalne.
Dave:
W porządku. Cóż, oto kilka typowych błędów, które właśnie widzimy, a których każdy słuchający powinien oczywiście unikać. A po tej krótkiej przerwie zajmiemy się być może niezbyt częstymi błędami, które cała nasza czwórka popełniła w tym roku. Więc zaraz wracamy. James, posłuchajmy o twoich błędach. Mam wrażenie, że co roku robisz wiele dużych zamachów. Możesz swobodnie podejmować pewne ryzyko. Czy wiąże się to z popełnieniem kilku błędów?
James:
Cóż, pierwszą rzeczą, jednym z moich pierwszych błędów, które myślę, że popełniłem w tym roku, jest to, że nie kupiłem wystarczająco dużo na początku roku. Rynek znajdował się przez sekundę w trybie nadmiernej korekty, podczas którego od początku roku ceny rosły, prawdopodobnie o kolejne 5% w wyniku odbicia, a nie wzrostu, ale odbicia.
Było kilka oczywistych ofert, kiedy na nie patrzysz i mówisz: „Bez względu na wszystko, to dobry zakup”. Ale zgodziliśmy się, ponieważ mieliśmy tak dużo rzeczy na głowie. A oni na to: „Hej, tak jest mądrzej. Ale tak naprawdę mądrzejszą rzeczą jest zarobienie dużej ilości pieniędzy. To tak, jakby kupić transakcję bez względu na wszystko i przemyśleć sprawę.
Dave:
Zanim jednak przejdziesz dalej, James, to, że nie kupiłeś więcej transakcji, było spowodowane tym, że czułeś, że masz już za duże ryzyko, za dużo pieniędzy na rynku i nie byłeś co do tego pewien, czy też nie masz siły sobie z tym poradzić?
James:
Jest wiele powodów, dla których tego nie zrobiliśmy. Częścią tego jest to, że za każdym razem, gdy zmienia się rynek, czujemy, że w tym momencie musimy odbudować nasze firmy i nasze systemy, na przykład to, w jaki sposób realizujemy plany renowacji, jakich wykonawców zatrudniamy, jak będziemy działać. wydawanie zezwoleń, jakiego personelu chcemy zatrudnić i jak realizujemy ten plan, dzisiaj musi być inaczej niż dwa lata temu, bo to zupełnie inny rynek. Mimo że rynek jest nadal zdrowy, zapasy są niskie, to wciąż jest inaczej, prawda?
Koszty finansowe rosną, więc rozsądniej będzie, jeśli zatrudnimy większą liczbę wykonawców wyższego szczebla i zapłacimy im znacznie więcej, ponieważ dług się zmniejszy. A zatem przebudowujemy wszystkie nasze zespoły konstrukcyjne, nasz zespół programistów. Właściwie sprowadziliśmy wszystkich do domu, abyśmy mogli utrzymać prędkość. Jest więc wiele ruchomych figur szachowych, które pomogą Ci wejść na kolejny rynek. To była jedna z przerw, które zrobiliśmy. Kolejna pauza, którą zrobiliśmy, dotyczyła tego, że mamy mnóstwo rzeczy.
W tej chwili budujemy 80 domów miejskich. Mamy w planach flipy o wartości 20 milionów dolarów, które są… To po prostu większe projekty. I tak chcieliśmy przedostać się przez inwentarz. Jednak po przejrzeniu zapasów nie osiągniesz tego, co w momencie zakupu 12 miesięcy temu. Twoje wyniki nie będą takie, jak myślałeś, ponieważ rynek się zmienił. A to tylko część nieruchomości i inwestowania. Ale czasami najlepszym sposobem, aby to zrównoważyć, jeśli jest to oczywista transakcja, nadal powinieneś ją kupić i dowiedzieć się, jak…
Zamiast przekazywać lub sprzedawać, to tak, jakby nadal zastanawiać się, jak zebrać te przychody, nawet jeśli jest to prosty plan. Mogliśmy więc zrobić kilka bardzo prostych rzeczy i nadal zarobić całkiem niezłe pieniądze, ale zrobiliśmy tę przerwę. Teraz przerwa była dobra, bo pozwoliła nam się zresetować, ale prawdopodobnie zostawiliśmy przynajmniej ćwierć miliona dolarów na stole.
Dave:
Tak. W porządku, dobrze. Dziękuję, że to wyjaśniłeś. To ma sens. Ale oczywiście, z perspektywy czasu, trochę to boli. Posłuchajmy o tym błędzie.
James:
Jeden z największych błędów, z jakim teraz mam do czynienia… To zabawne, ponieważ ludzie mówią: „Radzisz sobie z tym? Robisz tak wiele projektów. To się po prostu dzieje. Remontujemy bardzo drogi dom. Mamy na to pożyczkę na kwotę 1.8 miliona dolarów. Jest wart cztery i pół miliona. Mamy na to świetny zakup. Przeszliśmy poważny, ogromny remont, podczas którego włożyliśmy w tę nieruchomość około miliona dolarów, a obecnie jest to około 800. Całość odbudowano. Zdobycie pozwoleń i dokończenie budowy zajęło nam około 18 miesięcy.
Właściwie wyprowadzenie najemców, uzyskanie pozwoleń i odbudowa zajęło nam około 20 miesięcy. Zbliżamy się do finału. I jedna rzecz, o której rozmawialiśmy z władzami miasta, brzmiała: „Och, hej, kiedy idziesz po pozwolenie na zagospodarowanie terenu, po prostu zjedź i pochyl się. Wszystko będzie dobrze. Zwykle jest to zezwolenie wydawane bez recepty. Zatem w ciągu tych 18 miesięcy mogliśmy w dowolnym momencie wycofać to pozwolenie. Ale w trakcie kupujesz okazje, posuwasz się do przodu, pracujesz nad projektem, koncentrujesz się na domu i jego stabilizacji.
Skończyliśmy z domem i idziemy odebrać pozwolenie na oczyszczanie i sortowanie. Okazuje się, że już wiedzieliśmy, że na działce znajdują się tereny podmokłe i musimy przejść przez formalną listę kontrolną CIPA dotyczącą tego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dave:
O nie
James:
Pracujemy nad tą umową od siedmiu miesięcy, płacąc 18,000 XNUMX dolarów miesięcznie, czekając na zatwierdzenie i dom jest całkowicie wykończony. I co więcej, nie chcemy jej sprzedawać, ponieważ część ogromnej wartości tej nieruchomości leży na dwóch i pół akrach w centrum Bellevue, co jest bardzo trudne do znalezienia. Jest to więc bardzo ekskluzywne miejsce, ale nie możemy nic zrobić, dopóki nie otrzymamy pozwolenia. Na tej podstawie zrodziło się wiele rzeczy.
Chociaż rozmawialiśmy z miastem i powiedzieli: „Wszystko będzie dobrze. Wszystko będzie dobrze. Nie martw się tym”, potem zmienili zdanie i czasami mogą to zrobić. Zatem najlepiej będzie po prostu natychmiast zablokować swoje pozwolenia i plan gry, a my czekaliśmy zbyt długo. I w tej chwili, jeśli osiągnę granicę 10 miesięcy, a prawdopodobnie ją osiągnę, będzie mnie to kosztować 180,000 8 dolarów. Kiedy kupowaliśmy tę transakcję, byliśmy na 11.5% pożyczce. Stopy poszły w górę i teraz mamy kredyt na XNUMX%.
Więc po prostu zjadamy ten koszt. A to sprowadza się do tego, że zawsze… Nawet jeśli myślisz, że to nic wielkiego, po prostu wprowadź plan w życie, sprawdź go, a następnie przejdź dalej. Ponieważ dosłownie zakończyliśmy prace nad elektryką, hydrauliką, budynkiem, wszystkim, po prostu nie możemy uzyskać pozwolenia na zagospodarowanie terenu.
Kathy:
Nie do wiary.
Henry:
To boli. To boli.
James:
To boli. Co za strata pieniędzy.
Dave:
Czy zwykle po prostu wyciągasz wszystkie pozwolenia na samą górę? Albo jak uniknąć tego w przyszłości?
James:
Co powinieneś zrobić, ponieważ wiedzieliśmy, że to duży obszar, często nie myślisz o konieczności wyciągania pozwolenia na wycinkę i sortowanie, ale dlatego, że oczyszczaliśmy dwa i pół akra… I nie klasyfikowaliśmy Cała sprawa. Stało się tak, ponieważ powinniśmy byli bardziej przyjrzeć się kodowi i zrobiłbym to trochę inaczej. Dlatego też, gdy oczyścisz powierzchnię ponad 5,000 stóp kwadratowych, potrzebujesz pozwolenia na oczyszczanie i sortowanie w konkretnym mieście. I to nie jest tak jak z traktorem. To tylko wycinanie krzaków.
A ponieważ myśleliśmy, że po prostu usuwamy krzaki z naklejkami, ale nie dotykamy gleby, wszystko będzie dobrze, co w kodzie mówi, że jest w porządku, chyba że zrobisz więcej niż 5,000 stóp kwadratowych. Mamy działkę o powierzchni 80,000 18 stóp kwadratowych. I szczerze mówiąc, przez te XNUMX miesięcy krzaki z naklejkami rosły. Gdybyśmy utrzymywali to przez cały projekt, prawdopodobnie też nie byłoby to wielkim problemem.
Ale po co wydawać pieniądze na jego utrzymanie, skoro i tak chcesz to wszystko rozerwać, a tak czy inaczej wyrzucić 100 kawałków na architekturę krajobrazu? A więc to tylko jedna z tych rzeczy, w których mogłeś, chciałbyś, powinieneś. Bardzo łatwo byłoby umieścić to w naszym planie. Po prostu tego nie zrobiliśmy i teraz musimy za to zapłacić dudziarzowi.
Dave:
To boli. Przykro mi to słyszeć, stary.
Kathy:
Tak, to po prostu kolejny dzień w Kalifornii, prawda? Tutaj właśnie tak to działa. Dlatego przerzucanie się w Kalifornii mnie przeraża.
Dave:
Po prostu czekasz 10 miesięcy.
Kathy:
Tak.
James:
Ale wiesz co? To moja wina. To moja wina. Jako inwestor musisz przyznać się do własnych błędów i czasami tak właśnie jest. Szkoda, ale dobrą rzeczą jest to, że uda nam się ukończyć projekt. Mamy zamiar to sprzedać. Zarobimy trochę pieniędzy lub odzyskamy je, a potem zrobimy to ponownie.
Dave:
Cóż, to dobre nastawienie, a na szczęście masz 180 kawałków do stracenia. Mam na myśli umowę. Jest w tym tyle słuszności. Nie ty osobiście. Ale jeśli nadal możesz stracić 180 kawałków potencjalnego zysku, a mimo to osiągnąć próg rentowności, pokazuje to, że świetnie kupiłeś tę transakcję.
James:
Świetny zakup, ale myślę, zastanów się, co możesz zrobić. Możesz kupić inny dom za 180 kawałków.
Henry:
Możesz kupić parę w Arkansas.
Dave:
O tak. Odpuść sobie, stary.
James:
Możesz zaciągnąć pożyczkę o wysokim oprocentowaniu. Mógłbyś kupić ofertę. Co za marnowanie czasu i pieniędzy. Znów czasami plan się nie udaje.
Dave:
W porządku. Cóż, dziękuję, że podzieliłeś się tym z nami. Henry, jaki jest Twój największy błąd 2023 roku?
Henry:
O rany, mój największy błąd 2023 roku, więc właśnie sfinalizowałem transakcję, gdzie… To był mój pierwszy flip, w którym straciłem pieniądze.
Dave:
Ile flipów wykonałeś, zanim straciłeś pieniądze na jednym?
Henry:
Kilkaset.
Dave:
Oh okej. To doskonały procent wygranych.
Henry:
Na początku roku byłem prawie o krok od utraty pieniędzy, ale kiedy policzyłem, zarobiłem około 8 dolarów. To i tak oceniałem pozytywnie.
Dave:
Po prostu nie licz stopy zwrotu z tego. Zarobiłeś pieniądze.
James:
Dopóki jesteś na zielono, wszystko jest w porządku.
Henry:
Zielony jest zielony, mój człowieku. Zielony jest zielony.
Kathy:
Właśnie straciłem czas.
Dave:
Jaka była Twoja stawka godzinowa w tej umowie?
Henry:
Ale ten, więc to jest dom, który kupiłem. Znajdował się w bardziej wiejskiej części miasta, ale zajmował obszar trzech akrów. To był dobry interes, stary. Zapłaciłem za niego 180, a ARV wynosił od 350 do 375. Potrzebowałem renowacji o wartości około 70,000 80,000 do XNUMX XNUMX dolarów. Kupiłem więc to, myśląc i rozumiejąc, że mam wiele wyjść. Na to, co spowodowało ten błąd, złożyło się wiele czynników. To był dobry interes. Kupiłem dobrą ofertę. To nie tak, że kupiłem złą ofertę, ale był to przypadek, że za szybko urosłem.
I tak w czasie po zakupie musiałem zatrudnić kierownika projektu, ponieważ kupowaliśmy w tym czasie wiele ofert i pracowaliśmy nad wieloma projektami. To nie tak, że miałem ustalony proces menedżera projektu. Przyszedłem trenować tego gościa i jest fantastyczny. Wykonuje świetną robotę. Ale moment na to nie był najlepszy, ponieważ koszty utrzymania były wysokie. To znaczy, byliśmy jego właścicielami przez cztery miesiące, zanim w ogóle zastanowiliśmy się, co z tym zrobimy?
Czy będziemy kontynuować ten remont, czy nie? Ponieważ mieliśmy mnóstwo innych projektów do zrealizowania. Zanim więc zaczęliśmy się zastanawiać, co zrobimy z tym projektem, zdecydowałem się po prostu wrzucić go do ligi MLS i spróbować go zrealizować. A próbowałem tego i nie mogłem ugryźć. Zatem błędem w przypadku nieruchomości był układ, który dla większości inwestorów wydawał się trudny.
Aby więc to zadziałało, trzeba będzie zasadniczo utworzyć korytarz na środku istniejącej sypialni, ponieważ w zasadzie trzeba przejść przez jedną sypialnię, aby dostać się do drugiej, i łazienkę, aby dostać się do kolejnej. Więc układ był po prostu fajny. Jeśli więc chcesz to odwrócić, musisz to naprawić. A dla mnie to nie problem. Po prostu to naprawię. Jestem na tyle optymistyczny, że wiem, że możemy odejść i to naprawić, ale wielu inwestorów po prostu nie miało takiej wizji.
Nie chcieli zajmować się tym problemem. Kiedy więc wystawiłem to na rynek, ciężko było mi znaleźć kogoś, kto z inwestycyjnego punktu widzenia chciałby rozwiązać ten problem. Skończyło się na tym, że sprzedaliśmy go na rynku zamieszkałemu właścicielowi, który będzie w nim mieszkał i z czasem go naprawił, ale sprzedaliśmy go ze znaczną zniżką. Wszyscy inni zarabiali. Mój agent zarobił pieniądze. Mój pożyczkodawca zarobił pieniądze. Wszyscy zaangażowani w tę sprawę zarobili pieniądze. Jako jedyny nie zarobiłem żadnych pieniędzy, ale był to bardziej świadomy wybór.
Chciałem tylko zatamować krwawienie wysokiego procentu, sprzedać nieruchomość, mieć już to za sobą, aby móc zająć się rzeczami, o których wiem, że działają i będą generować dochód, jakiego chcę, plus koszt alternatywny tego, co mogę zrób to teraz, żebym nie musiał tego siedzieć nad głową. Mógłbym sam przeprowadzić remont i wydać 70, a następnie sprzedać nieruchomość za wyższą kwotę, ale zajęłoby mi to kolejne cztery lub pięć miesięcy, może sześć, biorąc pod uwagę wszystko inne, co mam na głowie.
Po prostu policzyłem tę miesięczną opłatę i powiedziałem: wiesz co? Po prostu przejdźmy dalej, zadzwońmy. Myślę, że ostatecznie straciłem około 11 kawałków, więc to nie był koniec świata. Zadzwoń i idź dalej. Więc wszyscy inni zarabiali. Więc to było dobre dla wszystkich, tylko nie dla mnie, ale ze względu na zbyt szybki wzrost i warunki rynkowe. A gdybym miał to zrobić jeszcze raz, prawdopodobnie nadal kupiłbym tę nieruchomość i po prostu upewniłem się, że dotrę do niej wcześniej i prawdopodobnie sam sobie z tym poradziłem, bo to była świetna okazja. Byłem zbyt zajęty.
Dave:
To znaczy, tak właśnie się dzieje. Wydaje mi się, że skoro jest to pierwsza transakcja, na której straciłeś pieniądze, może to nie mieć zastosowania, ale kiedy zawierasz taką liczbę transakcji, jaką zawierasz ty i James, czy dajesz sobie jakiś dodatek, wiedząc, że wezmę dużo wahań? w tym roku i jeśli opuszczę dwa z nich, nie ma w tym nic złego. Czy tak myślisz, czy naprawdę to boli? Chyba zapytam ciebie, James, ponieważ prawdopodobnie straciłeś pieniądze na więcej niż jednej transakcji.
James:
Zdecydowanie więcej niż jedna transakcja. Jestem inwestorem z 2008 r., którego możesz skopać tyłek. Zawsze mam tego rodzaju blizny… Nazywam je bliznami bojowymi. Że jesteś taki jak ty, pamiętasz, że wszystko może pójść źle naprawdę szybko. Zawsze mówię ludziom, że jeśli kupisz 10 ofert i będziesz w tym naprawdę dobry, najprawdopodobniej stracisz pieniądze na dwóch z nich. Trzy, jeśli chcesz być całkiem przeciętny, a może być niewypałem. Dwóm pójdzie trochę lepiej niż przeciętnie, a ty trafisz parę dwa.
Dwóch się zmiażdży i to pod warunkiem, że jesteś w tym dobry. I takie jest po prostu prawo statystyki. To tylko średnie statystyczne. To się stanie. Znajdujesz się w środowisku wysokiego ryzyka. Będzie świetnie, będzie źle, a ty chcesz to połączyć.
Dave:
Cóż, Henry, doceniam twoją pierwszą stratę. Masz do tego całkiem dobre podejście.
James:
Twoja średnia uderzeń jest całkiem niezła, Henry.
Dave:
Tak, tak, byłbyś w galerii sław.
Henry:
To znaczy, oczekujesz, że trochę stracisz, prawda? Nie spodziewam się, że nigdy nie stracę pieniędzy. Naprawdę mam szczęście, że nie zdarzyło się to wcześniej. Mam szczęście, że chociaż ja straciłem pieniądze, nikt inny tego nie zrobił. Moi inwestorzy otrzymali zapłatę. Wszyscy otrzymali zapłatę i to mnie cieszy. Nic mi nie jest, tracę trochę pieniędzy. Nie chcę, żeby ktokolwiek inny musiał kiedykolwiek stracić pieniądze z powodu umowy, którą podpisuję.
I dlatego nie musieliśmy tego robić. Podsumowując, jest to dla mnie zwycięstwo, ponieważ teraz odszedłem i zarabiam na innych transakcjach. Ale nie było fajnie mieć przy sobie czek na zakończenie transakcji, którą sprzedaję. To nie było dobre uczucie.
Dave:
Tak, to prawdopodobnie dziwne uczucie.
James:
Muszę udzielić Henry'emu kilku wskazówek w tej sprawie, ponieważ tak naprawdę to ja, jak się okazało, byłem pożyczkodawcą w tej umowie.
Kathy:
I zarobiłeś pieniądze.
James:
Zarobiłem pieniądze. Dlatego uwielbiam prywatne pożyczanie pieniędzy. To mniej pracy. Ale jednocześnie jako pożyczkobiorca lub operator nawet o tym nie słyszałem. Henryk pożyczył pieniądze. Musiał podejść do sprawy, zrobić to, co do niego należało i iść dalej. To dobry operator. Czapki z głów przed tobą, Henry, bo nawet o tym nie słyszałem.
Henry:
Dziękuję. Potrzebuję, żebyś dał mi więcej pieniędzy, dlatego nie chciałem…
Dave:
Udawaj, że nic o tym nie słyszałeś, James.
Henry:
A tak na poważnie, to fenomenalne… Ciągle to powtarzam moim uczniom. Uważam, że jeśli zamierzacie pożyczyć pieniądze, chłopaki, musicie zapewnić inwestorom całość, bez względu na wszystko. Nieważne co. Czasem będziesz musiał ugryźć kilka kul, jeśli znajdziesz się w trudnej sytuacji. Ale jeśli chcesz się rozwijać w tym biznesie, musisz zapewnić swoim inwestorom całość, kropkę, wprost. To jest najważniejsza część. Jesz ostatni, stary. Tak zawsze będzie wyglądać praca operatora.
Dave:
Absolutnie. Cóż, Kathy, jako osoba, która zbiera dużo pieniędzy od inwestorów, jaki jest Twój największy błąd w 2023 roku?
Kathy:
Cóż, 2023 to był dobry rok. Podobnie jak James, powiedziałbym, że moim największym błędem było to, że nie zebrałem więcej pieniędzy na nasz fundusz na wynajem dla jednej rodziny, bo ten dobiega końca, i kupiłem więcej, bo było fenomenalnie. Po prostu nie mieliśmy konkurencji. Tak często jesteśmy jedynymi osobami przy stole. Jedyny, do którego dzwonią hurtownicy, a nasze oferty są fenomenalne.
Dave:
To wspaniale.
Kathy:
To jest pozytywna strona. Ale problemy, którymi będę się zajmować w 2023 r., wynikają z decyzji, które podjąłem dziesięć lat temu, kiedy nie wiedziałem tego, co wiem dzisiaj, i powodu, dla którego uwielbiam uczyć i dzielić się, aby inni ludzie tego nie robili błędy. Wtedy, jak mówił Henry, rozwijałem się zbyt szybko, miałem zbyt wiele możliwości i rzucano na mnie zbyt dużo pieniędzy.
I ekscytowałbym się fajnymi rzeczami. I jeden z projektów, który do mnie przyszedł, to coś w rodzaju wioski winnej, coś, o czym pożyczkodawca nie wie, co to jest. Zasadniczo była to po prostu nieruchomość komercyjna, którą winiarnie wynajmowały od ciebie, miały sale degustacyjne i tak dalej, ponieważ potrzebowały tylko małej przestrzeni.
Dave:
To znaczy, wioska wina brzmi całkiem fajnie.
Kathy:
Jest bardzo fajnie i to w Kalifornii. I to w części Kalifornii, która tego nie ma. To było poza Napą, w drodze do Shasta. Wszystko wyglądało świetnie. Pro forma wyglądała świetnie, ale odkryliśmy, że pożyczkodawcy nie rozumieli jej wystarczająco dobrze, więc mieliśmy problemy z uzyskaniem finansowania. A więc najważniejsza lekcja… OK, to jedna, ale nauczyłem się tego wiele lat temu. Ale w tym roku nauczyłem się, że w przypadku niektórych z tych syndykacji ja to ustrukturyzuję – a wiem, że inni to organizują – to różne warstwy pożyczkodawcy.
A my rozmawialiśmy o pożyczkach. Niektóre będą pożyczką bankową, inne mogą być funduszem private equity, a jeszcze inne mogą dotyczyć konsorcjum. Masz spółkę LLC i wprowadzasz jednego rodzaju inwestora, który jest po stronie kapitału własnego, a następnie możesz pozyskać innego inwestora, który otrzymuje niższą stopę procentową, ponieważ występuje jako pożyczkodawca. I zazwyczaj jest tak, że jako pożyczkodawca zarabiasz jako pierwszy. Chciałbym więc uporządkować te informacje, ponieważ wiele osób inwestuje w swoje konta IRA… Zajmę się tutaj kwestiami technicznymi, ale ważne jest, aby ludzie to zrozumieli.
Jeśli inwestujesz w swoje IRA, bierzesz pieniądze z IRA i inwestujesz w czyjąś konsorcjum, czyjąś transakcję mieszkaniową lub wioskę winiarską i masz kapitał własny, co oznacza, że jesteś jego współwłaścicielem, dostajesz to, co zostanie po tym, jak dostaną wszyscy inni płatny. Cóż, na koncie IRA uważa się to za inwestowanie w biznes. To był biznes operacyjny. Jeśli budujesz domy i je sprzedajesz, jest to biznes operacyjny w porównaniu z mieszkaniem, które jest bardziej pasywne. Otrzymujesz UBIT, niepowiązany podatek dochodowy od działalności gospodarczej, w ramach swojego konta IRA, który może wynosić około 50%.
To duży szok, ale nie nastąpi, jeśli będziesz bierny. Zatem wprowadziłbym inwestorów w umowę, która byłaby… Mogliby wystąpić jako pożyczkodawca, ale wtedy byliby także inwestorami kapitałowymi. Cóż, jeśli transakcja się nie powiedzie, a ja mam taką umowę sprzed 10 lat, która tak się stanie, co wiele osób mówi: „Nikt nie może stracić pieniędzy na nieruchomościach w ciągu ostatniej dekady”, ale wiesz co? Możesz, jeśli inwestujesz w rzeczy, które są inne, dziwne, błyszczące i tak dalej. Zatem w tej spółce LLC mieliśmy pożyczkodawców i inwestorów kapitałowych.
Teraz uczę się, że jeśli wystąpią straty i nie można spłacić wszystkich i nie można spłacić całej kwoty pożyczki, inwestorzy kapitałowi płacą podatek od umorzenia pożyczki. Oprócz utraty pieniędzy płacą podatek od umorzenia pożyczki, czyli tej części pożyczki, której nie spłacili. Mamy więc dwie grupy inwestorów. To po prostu skomplikowane. Dlatego też, zanim kiedykolwiek dokonasz jakiejkolwiek dystrybucji, zawsze upewnij się, że rozmawiałeś ze swoim CPA, a on naprawdę rozumie Twoją sytuację i jakie będą konsekwencje podatkowe.
Obawiam się jednak, że wiele osób w przypadku transakcji wielorodzinnych, w których kapitał własny wynosił około 10%, a następnie około 10% stanowił kredyt pomostowy, a następnie pożyczka bankowa, cóż, ci inwestorzy kapitałowi, jeśli wystąpią straty, oni spłacają także umorzenie części pożyczki, której nie spłacili. Myślę więc, że wielu inwestorów będzie zszokowanych faktem, że nie tylko stracili pieniądze, ale teraz płacą podatek. Miejmy nadzieję, że straty się zrekompensują.
Ale jeśli pożyczka jest ogromna, a ja nie zawarłem żadnej z tych transakcji wielorodzinnych, mówię tylko za tych, którzy to zrobili, gdyby wykorzystali dźwignię finansową do 90%, czego ponownie nigdy bym nie zrobił w przypadku wielorodzinnym. Mój mentor powiedział: „Nie należy wykorzystywać dźwigni powyżej 60%. Był konserwatywny, ale dlatego nie zawierałem żadnych interesów. Powiedzmy, że dojdziemy do 90%... Widzieliście niektóre z tych transakcji, które zakończyły się niepowodzeniem i spowodowały utratę 20%. Teraz płacą ci inwestorzy kapitałowi. Płacą podatki, zamiast stracić pieniądze.
Dave:
To po prostu kopanie kogoś, kiedy leży na ziemi. To po prostu niegrzeczne.
Kathy:
Nie rozumiem, ale IRS tak wygląda. Cóż, wziąłeś te pieniądze, żeby zawrzeć tę transakcję. Jeśli więc nie musisz spłacać tych pieniędzy, jest to dochód. Tak to widzą. Mam nadzieję, że nie było to zbyt skomplikowane.
Dave:
Nie.
Henry:
Dobrze to wyjaśniłeś.
Dave:
To brzmi okropnie, ale wciąż jestem skupiony… Czy możemy pojechać do wioski wina? Czy to istnieje?
Kathy:
Nigdy nie udało nam się pozyskać na to środków, więc nie. Właśnie próbujemy go sprzedać, bo to już grunt ze wszystkimi prawami. A jeśli ktoś chce wioski winiarskiej, jest gotowa do zbudowania. Po prostu nie mogliśmy zdobyć finansowania. To fajny projekt.
Dave:
Chcę odwiedzić wioskę wina. Nie jestem pewien, czy chcę taki zbudować.
Kathy:
Jest kilka naprawdę dobrych. Właściwie wzorowaliśmy się na niektórych z Waszyngtonu. Nie wiem. James, czy znasz jakieś wioski winiarskie, bo w stanie Waszyngton odniosły sukces?
James:
Pewnie są w Yakimie czy w Chelan?
Kathy:
Czy w Waszyngtonie nie ma obszaru winiarskiego? Myślę, że to tam jest.
James:
Tak, Yakima ma teraz tam całkiem niezłe winiarnie, ale ja nie robię wina. Nawet nie piję.
Henry:
Potrzebujesz wioski gwiazd rocka.
James:
Zmieniasz go na wioskę gwiazd rocka.
Kathy:
Wioska gwiazd rocka. Ci w Waszyngtonie to dobijają, bo wynajmujecie tylko maleńką przestrzeń. Ponieważ nie robią tam wina, po prostu je degustują. Robią wino gdzie indziej. Ale tych wszystkich wspaniałych winnic ukrytych na wzgórzach nikt nie odwiedzi.
Winiarnie mogłyby przyjechać i mieć małe sale degustacyjne w miejscach, gdzie jest ludzi, i zapłacą dużo, bo wtedy jest to wino bezpośrednio do konsumenta, a nie… Płacą jakieś 50% za pośrednictwem hurtownika. Byli gotowi zapłacić znacznie więcej za wynajęcie powierzchni. Liczby wyglądały więc fantastycznie. Trzeba to tylko zbudować, żeby zadziałało.
James:
Brzmi jak fajna koncepcja.
Kathy:
To dozwolone. Kto ma pieniądze, niech buduje.
Dave:
Cóż, jeśli chodzi o mój największy błąd, to chyba mój największy błąd inwestycyjny w tym roku, bo było ich mnóstwo, to prawdopodobnie coś, z czym wszyscy tutaj się identyfikują, ale to nie było zwolnienie kogoś tak szybko, jak powinienem i po prostu czekanie długo, chociaż wiedziałem, że muszę, ale byłem leniwy. I będzie mnie to kosztować mnóstwo pieniędzy. Posiadam wynajem krótkoterminowy. Większość ofert, które teraz kupuję, ma charakter pasywny. Nadal prowadzę kilka transakcji w Kolorado i mam wynajem krótkoterminowy, na który zatrudniłem zarządcę nieruchomości z pełnym zakresem usług, kiedy przeprowadziłem się do Europy.
A oni od początku byli po prostu źli. I co kilka miesięcy prawdopodobnie to dostajesz, bierzesz to, zaczynają sobie radzić dobrze przez kilka miesięcy, a potem znowu się rozluźnia. I znów rośnie i znowu gaśnie. A ja po prostu czekałem tak długo. I w końcu doszło do tego, że dostaliśmy naprawdę złe recenzje. Wystąpiły pewne problemy z nieruchomością, które naprawdę wymagały fizycznej przebudowy, więc doszliśmy do wniosku. Doszłam do wniosku, że w końcu muszę zdjąć bandaż, ale był to akurat początek lata w Kolorado, czyli najbardziej pracowitego sezonu.
I tak straciłem wszystkie rezerwacje na czerwiec, lipiec i sierpień, które kosztowały prawdopodobnie 10 lub 15 kawałków. A potem straciłem także wszystkie recenzje, co, jeśli pomyślisz o wszystkich pieniądzach, które tracisz w wyniku utraty 50 lub 60 dobrych recenzji, wszystkich utraconych rezerwacji z ostatniego roku. Więc gdybym tylko zrobił to mądrze, w Kolorado, gdzie jest wynajem krótkoterminowy, jest pora błotna, mógłbym to zrobić od marca do maja i byłoby w porządku. Ale byłem leniwy i teraz trochę liżę rany.
Więc to boli. I myślę, że to prawdopodobnie dotyczy każdego, ponieważ niezależnie od tego, czy jest to zarządca nieruchomości, czy wykonawca, czasami po prostu opóźniasz tę nieuniknioną, niewygodną sytuację, przez którą musisz przejść.
Kathy:
Zatrudniaj powoli, zwalniaj szybko.
Henry:
Łatwiej powiedzieć niż zrobić, stary.
Kathy:
Tak jest.
Dave:
Ja wiem. Mieszkając tak daleko, szczerze mówiąc, nie chciałem tego rozgryźć. Chciałem tylko, żeby wykonali dobrą robotę, ale tak się nie stało. Ale jest dobrze. Jak powiedziałeś, czeka cię wiele dobrych lat. Czasami tęsknisz trochę. Ale jeśli z biegiem czasu utrzymujesz tendencję wzrostową, jest dobrze.
James:
To dla mnie interesujące. Zatem jeśli zatrudniasz firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami na wynajem krótkoterminowy i jest to Twoja nieruchomość, z technicznego punktu widzenia to ona jest właścicielem recenzji?
Dave:
Tak, zrobili to w tym przypadku. W przypadku nowego wymyśliłem sposób, aby tego nie robić, ale nie zdawałem sobie sprawy, jak to zorganizowali za pierwszym razem. Więc to naprawdę było do bani.
James:
To jak złote kajdanki, bo nie chce się tego zostawić.
Henry:
To straszne.
Dave:
Tak, dokładnie. Dokładnie.
Kathy:
Tak, to interesujące, ponieważ kiedy zatrudniłem zarządcę nieruchomości do mojego pierwszego krótkoterminowego wynajmu poza stanem, myślałem, że się tym wszystkim zajmie, a on powiedział: „Nie, nie, nie. Powinien nadal widnieć pod Twoim imieniem i nazwiskiem oraz Twoim Airbnb.” I skończyło się na tym, że ich zwolniłem zanim w ogóle zaczęliśmy, bo byli okropni.
Dave:
Naprawdę?
Kathy:
Tak tak. Kiedy na początku związku nie odpowiadają na Twoje wiadomości od razu, jest to problematyczne. A potem tak się ucieszyłem, że dostałem… Och, dlatego właśnie z tego powodu powinieneś trzymać to na swoim koncie, ale wtedy jeszcze o tym nie wiedziałem. To było po prostu szczęście.
Dave:
Tak, to ważna lekcja. A teraz oferuję zniżki osobom, które znam lub rozdaję, żeby zdobyć recenzje. Jeśli więc ktoś chce pojechać na narty do Kolorado, niech napisze do mnie na Instagramie. Mam bardzo ładny dom. Możesz odwiedzić nas tej zimy, albo możemy pojechać wszyscy. Chcecie iść?
James:
Z chęcią sprawdzę Twój pad.
Kathy:
Tak, zorganizujmy ponowne spotkanie.
Dave:
Nie ma tam nikogo.
Kathy:
Po prostu to wyrzucimy.
Dave:
Szczerze mówiąc, to jak 16-osobowy dom w imprezowym miasteczku, więc na pewno ulega pewnemu zużyciu.
Kathy:
Idealny.
Dave:
Przynajmniej nie byłby to pierwszy raz, kiedy to wyrzuciłem do kosza. Na pewno.
James:
Cóż, będę w Vail na Święcie Dziękczynienia, więc myślę, że wszyscy powinniśmy pojechać do ciebie na kolację z okazji Święta Dziękczynienia i urządzić prawdziwe Święto Dziękczynienia OTM. Henry, ugotuj indyka i chodźmy.
Dave:
Będę w podróży poślubnej. Będę na Święcie Dziękczynienia w ramach miesiąca miodowego.
Kathy:
Cóż, w takim razie dołączymy do ciebie.
Dave:
Możecie iść. Tak, chcecie przyjechać do Tajlandii?
Henry:
Oj, bardzo chciałabym pojechać do Tajlandii.
Kathy:
Gdzie idziesz?
Dave:
Jedziemy do Kambodży i Tajlandii.
Henry:
Tak bardzo zazdrosny.
Dave:
Jestem bardzo podekscytowany.
Kathy:
Tak.
Dave:
To będzie bardzo miłe. Ale wy możecie mieć ten dom. Można tam ugotować indyka.
Kathy:
Gotowanie Henry'ego.
Dave:
W porządku, dziękuję bardzo wszystkim za podzielenie się swoimi błędami. Myślę, że jest to ważna część inwestowania w nieruchomości i myślę, że wykonujemy przyzwoitą robotę, dzieląc się naszymi błędami w tym programie. Prawdopodobnie zrobimy tego więcej, ponieważ dzisiaj popełniliśmy błędy w inwestowaniu, ale w pewnym momencie będziemy musieli wyjaśnić niektóre nasze prognozy na 2023 rok. Myślę, że ze wszystkich naszych części na pewno przyznają się do błędów. Wiem, że jest kilka osób, które mnie prześladują, więc bądźcie czujni.
Kathy:
To jeszcze nie koniec roku.
Dave:
Tak to prawda. Zobaczymy, co się wydarzy, ale z tego też rozliczymy się przed końcem roku. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o naszych wspaniałych gospodarzach, James, jeśli ktoś chce z tobą porozmawiać o stracie 180 kawałków, gdzie powinien to zrobić?
James:
Najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się, jak stracić pieniądze, jest wejście na mój Instagram pod adresem [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Mam dla ciebie mnóstwo historii.
Dave:
W porządku, Kathy, a co z tobą?
Kathy:
Na RealWealth.com znajduje się nasza firma, a następnie Kathy Fettke na Instagramie.
Dave:
W porządku. Henz?
Henry:
Tak, możesz mnie złapać na mojej stronie internetowej, seeyouattheclosingtable.com lub Instagramie. Jestem @thehenrywashington.
Dave:
W porządku. A jeśli chcesz mnie znaleźć, możesz to zrobić na Instagramie @TheDataDeli. Dziękuję wszystkim za wysłuchanie. Zobaczymy się następnym razem. On The Market został stworzony przeze mnie, Dave’a Meyera i Caitlin Bennett. Producentem serialu jest Caitlin Bennett, a montażem zajmuje się Exodus Media. Copywritingiem zajmuje się Calico Content i chcemy bardzo podziękować wszystkim w BiggerPockets za umożliwienie powstania tego programu.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Dlaczego powinieneś NIGDY nie czekaj z koniecznością wyciągnięcia pozwoleń i jak to może kosztować sześć cyfr
- Ogromny „podatek od umorzenia pożyczki” mógłbyś być zmuszony do zapłaty jeśli twoja umowa pójdzie na południe
- Zapominając o przewróceniu i jego wadach skalowanie swojego portfolio za szybko
- Czy przegapiłeś najlepszą okazję do zakupu minionego roku
- Zatrudniaj powoli, zwalniaj szybkoi sygnalizuje, że czas odpocząć zarządca nieruchomości swoich obowiązków
- Dlaczego będziesz chciał zostać kolejnym prywatnym pożyczkodawcą Henry'ego Washingtona
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- Milion $ 1.8
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- Miesiąc 12
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- nadużycie
- Konto
- nabycie
- akrów
- faktycznie
- dodatek
- Skorygowana
- Rada
- Po
- ponownie
- Agent
- temu
- przed
- Airbnb
- Wszystkie kategorie
- już
- również
- Chociaż
- zawsze
- ilość
- an
- i
- Inne
- każdy
- ktoś
- wszystko
- Apartament
- Apple
- Aplikuj
- doceniać
- zatwierdzenie
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- obszary
- Arkansas
- na około
- AS
- zapytać
- założenie
- At
- postawa
- publiczność
- Sierpnia
- autor
- średni
- uniknąć
- z dala
- z powrotem
- Łazienka
- Bank
- na podstawie
- Gruntownie
- Bitwa
- BE
- bo
- stają się
- staje
- być
- zanim
- Początek
- jest
- Bellevue
- BEST
- Ulepsz Swój
- Poza
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Bit
- Krwawienie
- Mieszanka
- rezerwacje
- granica
- pożyczać
- zapożyczone
- pożyczający
- obie
- kupiony
- przerwa
- BRIDGE
- przynieść
- Bringing
- przyniósł
- budżetowanie
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- biznes
- biznes
- zajęty
- ale
- kupować
- Zakup
- by
- California
- wezwanie
- Kambodża
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- Może uzyskać
- Pojemność
- ostrożny
- walizka
- zapasy
- zmieniony
- Zmiany
- tani
- ZOBACZ
- w kratę
- Szachy
- wybór
- Miasto
- jasny
- Clearing
- Zamknij
- zamknięte
- zamknięcie
- trener
- kod
- zbierać
- Kolorado
- COM
- jak
- byliśmy spójni, od początku
- wygodny
- przyjście
- handlowy
- wspólny
- sukcesy firma
- konkurencja
- całkowicie
- skomplikowane
- pojęcie
- zaniepokojony
- konkluzja
- Warunki
- spójnik
- świadomy
- Konsekwencje
- konserwatywny
- za
- Budowa
- konsument
- zawartość
- kontynuować
- Kontrahent
- wykonawcy
- gotowanie
- Chłodny
- copywriting
- prawidłowo
- Koszty:
- kosztowny
- Koszty:
- mógłby
- Przeciwdziałać
- rachunkowość
- Para
- pokrywa
- pokrycie
- CPA
- Stwórz
- stworzony
- Aktualny
- Dave
- dzień
- Dni
- sprawa
- czynienia
- Promocje
- Dług
- dekada
- przyzwoity
- postanowiła
- Decyzje
- Zdecydowanie
- opóźnienie
- oprogramowania
- zespół programistów
- ZROBIŁ
- różne
- trudny
- Obiad
- kierować
- fatalny
- Zniżka
- rabaty
- odkryty
- Wyświetlacz
- do
- robi
- Nie
- robi
- zrobić
- nie
- na dół
- minusem
- Śródmieście
- Drink
- podczas
- każdy
- Wcześniej
- łatwiej
- łatwo
- jeść
- redagowanie
- bądź
- więcej
- gdzie indziej
- zakończenia
- zakończony
- dość
- rozrywka
- Środowisko
- epizod
- sprawiedliwość
- Błędy
- istotnie
- ustanowiony
- majątek
- Eter (ETH)
- Europie
- Parzyste
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- doskonała
- podniecony
- Ekskluzywny
- istnieć
- Przede wszystkim system został opracowany
- Wyjście
- wychodzi
- Exodus
- oczekiwać
- oczekiwanie
- spodziewany
- drogi
- ekspert
- wyjaśnione
- wyjaśniając
- rozciągać się
- dodatkowy
- faktorowane
- factoring
- SŁAWA
- członków Twojej rodziny
- fantastyczny
- daleko
- FAST
- czuć
- stopy
- błąd
- kilka
- Postać
- wzorzysty
- Postacie
- wypełniać
- finał
- W końcu
- finansowanie
- Znajdź
- w porządku
- koniec
- natura
- wypalania
- i terminów, a
- pierwszy raz
- pięć
- Fix
- Trzepnięcie
- Flips
- koncentruje
- Stopa
- W razie zamówieenia projektu
- Przebaczenie
- formalny
- naprzód
- szczęśliwy
- Naprzód
- znaleziono
- cztery
- od
- pełny
- zabawa
- fundusz
- zabawny
- przyszłość
- gra
- Generować
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- Dający
- Go
- Goes
- będzie
- Złoty
- poszedł
- dobry
- dobra praca
- Dobre pieniądze
- got
- stopień
- wielki
- wspaniały
- Zielony
- wzrosła
- Ziemia
- Grupy
- Rosnąć
- Rozwój
- Wzrost
- gości
- Facet
- miał
- Pół
- Hall
- uchwyt
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- natarczywy
- Have
- mający
- he
- głowa
- zdrowy
- słyszeć
- wysłuchany
- przesłuchanie
- henry
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Najwyższa
- Wzgórza
- zatrudnić
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- Strona główna
- Domy
- uczciwy
- Szczerze
- miesiąc miodowy
- nadzieję
- Ufnie
- gospodarz
- gospodarze
- dom
- W jaki sposób
- How To
- HTTPS
- olbrzymi
- cetnar
- Setki
- Zranić
- boli
- i
- CHORY
- identyfikuje
- if
- natychmiast
- wykonawczych
- ważny
- in
- Dochód
- podatek dochodowy
- indywidualny
- nieunikniony
- instrukcje
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- ciekawy
- najnowszych
- inwentarz
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- IRA
- IRS
- problem
- problemy
- IT
- iTunes
- james
- Praca
- przystąpić
- Dołączył
- jpg
- lipiec
- skok
- czerwiec
- właśnie
- tylko jeden
- Trzymać
- trzymane
- zabicie
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- Wiedząc
- Kraj
- Nazwisko
- Ostatni rok
- Prawo
- nioski
- układ
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- dzierżawić
- najmniej
- Pozostawiać
- pozostawiając
- lewo
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- mniej
- lekcja
- niech
- najmu
- Dźwignia
- dźwignia
- LG
- lizanie
- lubić
- Prawdopodobnie
- Płynność
- Słuchanie
- mało
- relacja na żywo
- życie
- LLC
- pożyczka
- Kredyty
- zamknięty
- długo
- dłużej
- Popatrz
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- stracić
- utraty
- od
- straty
- stracił
- Partia
- dużo
- miłość
- niski
- niższy
- szczęście
- na szczęście
- zrobiony
- utrzymanie
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzane
- i konserwacjami
- kierownik
- wiele
- March
- znak
- rynek
- warunki rynkowe
- masywny
- matematyka
- Materia
- Może..
- może
- me
- oznaczać
- znaczenie
- Media
- mentor
- wiadomości
- Meyer
- Środkowy
- może
- milion
- nic
- tęsknić
- nieodebranych
- błąd
- błędy
- MLS
- Moda
- modelowanie
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- większość
- ruch
- ruch
- przeniósł
- przeniesienie
- dużo
- wielo
- wielokrotność
- my
- sam
- Nazwa
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- nigdy
- Nowości
- Następny
- miło
- Nie
- żaden
- normalnie
- już dziś
- z naszej
- liczny
- obiekty
- występować
- of
- poza
- oferuje
- offset
- często
- oh
- W porządku
- on
- pewnego razu
- ONE
- te
- Online
- tylko
- koncepcja
- działać
- operacyjny
- operator
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- Optymistyczny
- or
- zamówienie
- Inne
- ludzkiej,
- Nasza firma
- na zewnątrz
- zewnętrzne
- koniec
- własny
- własność
- właściciel
- ścieżka
- płatny
- bolesny
- Papier
- część
- partnerem
- strony
- przyjęcie
- przechodzić
- pasywny
- Przeszłość
- pauza
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- Ludzie
- procent
- wykonać
- jest gwarancją najlepszej jakości, które mogą dostarczyć Ci Twoje monitory,
- może
- okres
- zezwolenia
- osoba
- Osobiście
- fenomenalny
- fizyczny
- sztuk
- Miejsce
- krok po kroku
- planowanie
- plany
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- gracz
- Volcano Plenty Vaporizer Storz & Bickel
- Instalacja wodna
- plus
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- position
- pozytywny
- możliwy
- potencjał
- Przewidywania
- bardzo
- Cennik
- wycena
- prywatny
- Private Equity
- Pro
- prawdopodobnie
- Problem
- wygląda tak
- Wytworzony
- Zysk
- rentowny
- projekt
- projektowanie
- dowód
- właściwy
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- położyć
- Putting
- Kwartał
- Szybki
- szybko
- podnosi
- wychowywanie
- Kurs
- ceny
- ocena
- stosunek
- dosięgnąć
- gotowy
- real
- nieruchomość
- Rzeczywistość
- zrealizować
- naprawdę
- powód
- Przyczyny
- odbicia
- przebudowa
- związek
- względny
- pamiętać
- usuwanie
- Wynajem
- powtarzać
- reprezentować
- powrót
- dochód
- Recenzje
- prawo
- Rosnąć
- Ryzyko
- ryzyko
- ryzykowny
- Rockstar
- Pokoje
- okrągły
- run
- bieganie
- Wiejski
- Powiedział
- taki sam
- powiedzieć
- powiedzenie
- mówią
- Pora roku
- druga
- sekund
- widzieć
- widzenie
- wydawało się
- widziany
- sprzedać
- Sprzedawanie
- rozsądek
- usługa
- ustawienie
- siedem
- ciężki
- Share
- dzielenie
- przesunięty
- wstrząśnięty
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- Targi
- bok
- znaczący
- znaki
- podobny
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- SIX
- powolny
- Spowolnienie
- Powoli
- mały
- mądry
- mądrzejszy
- So
- dotychczas
- gleba
- sprzedany
- ROZWIĄZANIA
- kilka
- Ktoś
- coś
- czasami
- Wkrótce
- Typ przestrzeni
- specyficzny
- prędkość
- wydać
- spędził
- mówiony
- Sponsorzy
- Kwadratowa
- ustabilizować
- Personel
- punkt widzenia
- początek
- rozpoczęty
- Stan
- statystyczny
- pobyt
- Ewolucja krok po kroku
- Kij
- lepki
- Nadal
- Stop
- historie
- strategie
- stres
- Struktura
- zbudowany
- Studenci
- znaczny
- w zasadzie
- udany
- lato
- domniemany
- pewnie
- Huśtawki
- syndykat
- systemy
- stół
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- podatek
- Podatki
- zespół
- Zespoły
- Techniczny
- technicznie
- powiedzieć
- dąży
- semestr
- straszny
- test
- Tajlandia
- niż
- podziękować
- święto Dziękczynienia
- że
- Połączenia
- Przyszłość
- prawo
- Projekty
- świat
- ich
- Im
- motyw
- następnie
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Myślący
- Trzeci
- to
- w tym roku
- tych
- chociaż?
- myśl
- tysiące
- trzy
- Przez
- poprzez
- czas
- czasy
- wyczucie czasu
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- także
- wziął
- Top
- dotykając
- miasto
- handel
- Pociąg
- Transkrypcja
- trendy
- wypróbowany
- rozsierdzony
- kłopot
- prawdziwy
- naprawdę
- Zaufaj
- próbować
- stara
- Turcja
- SKRĘCAĆ
- włącza
- drugiej
- rodzaj
- typowy
- zazwyczaj
- Niepewny
- Niezwykły
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- aż do
- w górę
- us
- wartość
- Wartości
- zweryfikować
- Przeciw
- początku.
- Wideo
- Wieś
- wizja
- Odwiedzić
- Tom
- czekać
- Czekanie
- spacer
- chcieć
- poszukiwany
- chce
- była
- Waszyngton
- stan Waszyngton
- Marnotrawstwo
- Droga..
- we
- Strona internetowa
- powitanie
- DOBRZE
- poszedł
- były
- Co
- Co to jest
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- cały
- dlaczego
- będzie
- skłonny
- wygrać
- WINO
- w Zimie
- w
- w ciągu
- wspaniale
- Praca
- pracujący
- działa
- świat
- martwić się
- wartość
- by
- rany
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- jeszcze
- ty
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet