Za liczbą wielorodzinną: Niedrogie mieszkania w Nowym Jorku przyciągają duże pieniądze

Za liczbą wielorodzinną: Niedrogie mieszkania w Nowym Jorku przyciągają duże pieniądze

Znacznik czasu: 28 września 2023 2:32
Węzeł źródłowy: 2907052

Niedrogie mieszkania odpowiadały za około 43% wartości sprzedaży wielorodzinnej w Nowym Jorku wynoszącej 3.91 miliarda dolarów w drugim kwartale 2 r., zgodnie z raportem Ariel Property Advisors za drugi kwartał 2 r. Multifamily Quarter in Review.

Główni inwestorzy z misją, w tym Nuveen, The Vistria Group, Tredway i Asland Capital Partners we współpracy z Goldman Sachs, dokonali w drugim kwartale znacznych zakupów niedrogich mieszkań w gminach, co przyczyniło się do znacznego wzrostu wolumenu dolara. Oprócz zachowania i produkcji niedrogich mieszkań inwestycje w tę klasę aktywów są atrakcyjne, ponieważ oferują dostęp do dedykowanego kapitału, możliwości tworzenia wartości, zachęty w zakresie podatku od nieruchomości, finansowanie przez agencje i skalę, a wszystko to przyczyniło się do ich znacznego wzrostu.

Zwiększa się aktywność inwestorów zorientowanych na misję

Nuveen jest jednym z największych w kraju instytucjonalnych zarządców niedrogich mieszkań i niedawno podjął strategiczną decyzję o zakupie w Nowym Jorku. Nuveen nadzoruje aktywa o wartości ponad 1.1 biliona dolarów, z czego 6.4 miliarda dolarów składa się ze 161 niedrogich inwestycji mieszkaniowych obejmujących około 32,000 60 lokali, które obsługują głównie mieszkańców o niskich dochodach, zarabiających XNUMX% średniego dochodu obszaru (AMI) lub mniej.

Częściowe zainteresowanie Nuveen niedrogim portfelem od Omni Holding Company za szacunkową kwotę 956 milionów dolarów było największą transakcją wielorodzinną w Nowym Jorku w drugim kwartale i odpowiadała za prawie 60% wartości dolarów zainwestowanych w niedrogie mieszkania w tym okresie. Transakcja obejmowała 72 nieruchomości (działki podatkowe) rozmieszczone w 5,900 lokalach na Bronksie (66% lokali), Brooklynie (21% lokali), Queens (10% lokali) i północnym Manhattanie (2% lokali). jednostki).

„Naszym celem jest znaczące inwestowanie w zachowanie i rozwój wysokiej jakości niedrogich mieszkań, aby wspierać dobrobyt społeczności lokalnych obciążonych czynszem” – powiedziała Pamela West, starszy menedżer portfela ds. inwestycji Impact w Nuveen Real Estate ogłoszenie firmy. „Dzięki transakcji Omni możemy rozwijać i zarządzać nieruchomościami w całych Stanach Zjednoczonych, osiągając pożądane wyniki dla mieszkańców i inwestorów”.

Grupa Vistria, prywatna firma inwestycyjna, w czerwcu po raz pierwszy weszła na rynek niedrogich mieszkań w Nowym Jorku, inwestując 174 miliony dolarów w portfel obejmujący 1,290 lokali w pięciu budynkach ze stabilnym czynszem; cztery w Bronksie i jeden na północnym Manhattanie. Transakcja została sfinansowana dzięki pożyczce udzielonej przez Freddie Mac przez Keybank.

Eleonora Bershadskaya, dyrektor ds. nieruchomości w Grupie Vistria, która była panelistką podczas niedawnego spotkania Ariel Property Advisors Wydarzenie dotyczące stawek kawy i czapek, stwierdziła, że ​​nabycie było atrakcyjne, ponieważ w ciągu ostatniej dekady budynki przeszły znaczną modernizację kapitałową i korzystają z ulgi podatkowej na mocy art. 11, która będzie obowiązywać przez następne 30 lat.

„Jednym z najważniejszych czynników był poziom przystępności cenowej, który utrzyma się przez długi czas w całym portfelu, szczególnie w Bronksie, gdzie w ciągu ostatnich pięciu lat odnotowano dość znaczny wzrost czynszów” – stwierdziła Bershadskaya. „Ponadto w gminie istnieją możliwości rozwoju, dlatego posiadanie niedrogiego raju na tym obszarze było dla nas ważne zarówno z punktu widzenia wpływu, jak i finansowego”.

Grupa Vistria, która w zeszłym roku rozszerzyła swoją działalność w sektorze opieki zdrowotnej, rozwiązań w zakresie wiedzy i uczenia się oraz usług finansowych, włączając w całym kraju niedrogie mieszkania wielorodzinne o zróżnicowanych dochodach i zatrudniające pracowników, przy nabywaniu niedrogich aktywów mieszkaniowych przyjmuje perspektywę długoterminową, starając się osiągnąć podwójny wynik.

„Po pierwsze, niezwykle ważna jest dla nas pomoc w rozwiązaniu kryzysu w zakresie niedrogich mieszkań w tym kraju” – powiedziała Bershadskaya. „Po drugie, ma to również sens finansowy, ponieważ gdy zapewniamy taki poziom przystępności cenowej, mamy stałą bazę najemców z niskim obrotem i wysokim obłożeniem, co przekłada się na niższe koszty i lepszą ekonomikę obiektu”.

Tredwaya, wybitny właściciel, operator i deweloper niedrogich mieszkań z siedzibą w Nowym Jorku, nawiązał w maju współpracę z Gilbane Development Company i ELH Mgmt w celu nabycia Sea Park Portfolio, portfela niedrogich mieszkań obejmujących trzy dawne budynki z windami Mitchell Lama, w których znajduje się łącznie 818 budynków. mieszkań i działkę o powierzchni 89,357 XNUMX stóp kwadratowych. Doradcy Nieruchomości Ariel zorganizował sprzedaż za 150 milionów dolarów (156 dolarów/SF)..

Budynki wielorodzinne obejmują 589 lokali obsługujących gospodarstwa domowe o maksymalnym rocznym dochodzie wynoszącym 60 procent AMI, 159 lokali obsługujących gospodarstwa o maksymalnym dochodzie wynoszącym 50 procent AMI oraz 65 domów obsługujących gospodarstwa domowe zarabiające do 80 procent AMI. AMI na rok 2023 dla regionu Nowego Jorku wynosi 127,100 100 dolarów dla trzyosobowej rodziny (XNUMX% AMI). Różne umowy regulacyjne dotyczące każdej nieruchomości stanowią połączenie jednostek bonów, jednostek nieobjętych kuponami i jednostek stawek rynkowych, wydanych przez Urząd Mieszkalnictwa Miasta Nowy Jork (NYCHA) oraz Departament Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa miasta Nowy Jork (HPD).

Tredway i jej partnerzy planują rozpocząć wielomilionową renowację całego kompleksu Sea Park, skupiającą się na poprawie jakości życia, a także wzmocnieniu jego odporności i poprawie efektywności energetycznej obiektu. Spośród jednostek 90 mieszkań zostanie przeznaczonych dla byłych bezdomnych mieszkańców, a trzy zostaną zarezerwowane dla kuratorów. Zespół deweloperski zamierza także wybudować 250 nowych, kompleksowych, niedrogich mieszkań w tym miejscu, z myślą o seniorach.

„Cieszymy się, że możemy chronić, konserwować i produkować nowe, niedrogie domy w Sea Park, co stanowi strukturę, która zwiększy dostęp do możliwości dla wszystkich obecnych i przyszłych mieszkańców” – powiedział Will Blodgett, dyrektor generalny i założyciel Tredway, w ogłoszenie firmy. „Inwestycje, których dokonujemy, doprowadzą do powstania bardziej przystępnej cenowo, połączonej, zróżnicowanej, zdrowej i tętniącej życiem społeczności oraz zapewnią stabilność gospodarczą tysiącom nowojorczyków, dla których Sea Park i szerzej rozumiana dzielnica Coney Island jest domem”.

Partnerzy kapitałowi Asland, prywatna firma inwestycyjna na rynku nieruchomości, specjalizująca się w inwestycjach wielorodzinnych i o mieszanym przeznaczeniu, nawiązała współpracę z firmą Miejska Grupa Inwestycyjna w ciągu Zarządzanie aktywami Goldman Sachs uruchomienie Funduszu Mieszkalnictwa Zrównoważonego Asland. W czerwcu firmy Asland i Goldman Sachs ogłosiły pierwsze przejęcie przez fundusz Asland Sustainable Housing Fund spółki Portfolio Heiglinera, portfel niedrogich mieszkań zlokalizowanych na Górnym Manhattanie i Bronksie, obejmujący pięć aktywów, 334 mieszkania i kilku lokalnych sprzedawców detalicznych o powierzchni prawie 250,000 45.2 stóp kwadratowych. Ariel Property Advisors zorganizowała transakcję o wartości XNUMX miliona dolarów.

Asland i Goldman Sachs opracowały kompleksową strategię mającą na celu zapewnienie długoterminowej stabilności finansowej i fizycznej aktywów portfela Heighliner, która obejmuje rozwiązanie problemu opóźnień w utrzymaniu, wdrożenie ulepszeń w zakresie zrównoważonego rozwoju i świadczenie usług dla rezydentów, takich jak bezpłatne łącze szerokopasmowe i technologia budowania kredytów. W zamian za zachowanie przystępności cenowej, portfel będzie objęty długoterminowym zwolnieniem z podatku od nieruchomości.

„Jesteśmy podekscytowani pomyślnym przejęciem portfela Heighliner i kontynuacją naszej misji zachowania niedrogich mieszkań” – powiedział James H. Simmons, III, założyciel i dyrektor generalny Asland Capital Partners, w artykule ogłaszającym w Citybiz. „Dzięki naszej strategicznej współpracy z Goldman Sachs, Departamentem Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa miasta Nowy Jork (HPD) oraz Korporacją ds. Rozwoju Mieszkalnictwa Nowego Jorku (HDC) mamy pewność, że jesteśmy w stanie poprawić jakość życia naszych mieszkańców, zapewniając jednocześnie długoterminową żywotność tych cennych właściwości.”

Ta transakcja w ramach portfela Heighliner stanowi inwestycję zalążkową w szerszej strategii Asland Sustainable Housing Fund, której celem jest przeznaczenie początkowych 250 milionów dolarów na przejęcia Core Plus w ramach sekcji 8, Ulga podatkowa na mieszkania dla osób o niskich dochodach (LIHTC) i ochrona dochodów mieszanych transakcji, z mandatem krajowym i początkowym naciskiem na Nowy Jork.

Niedrogie sterowniki mieszkaniowe

Zwiększony popyt na niedrogie mieszkania ilustruje, w jaki sposób źródła kapitału zorientowane na misję są w coraz większym stopniu przyciągane do tego sektora ze względu na jego silne podstawy i zachęty, które obejmują:

  • Zaspokajanie podwójnego efektu końcowego inwestorów polegającego na integracji sukcesu finansowego z odpowiedzialnością społeczną.
  • Zachęty w podatku od nieruchomości, a w niektórych przypadkach dotacje.
  • Możliwości tworzenia wartości dodanej w postaci podwyższania czynszów, szczególnie w przypadku najemców korzystających z voucherów, których czynsze są powiązane z Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD) Uczciwy czynsz rynkowy harmonogram dla każdego rozmiaru jednostki.
  • Możliwość wykorzystania pożyczkodawców agencyjnych (Fannie Mae, Freddie Mac i HUD) oraz programów miejskich oferowanych przez HPD i HDC stanowi wyraźną zaletę, biorąc pod uwagę kontrolę, z jaką spotykają się banki regionalne od czasu zamknięcia Signature Bank na początku tego roku. W rezultacie finansowanie stało się wyzwaniem w przypadku niektórych transakcji wielorodzinnych, szczególnie w przypadku aktywów o stabilnym czynszu.

Mój partner Victor Sozio tak podsumował atrakcyjność niedrogich mieszkań: „Niedrogie mieszkania nie tylko w dalszym ciągu przyciągają kapitał na potrzeby CRA (ustawy o reinwestycji społeczności), kapitał przeznaczony na niedrogie mieszkania, ale nadal istnieją narzędzia, z którymi można pracować, aby dodać wartość, jednocześnie osiągając cele odpowiednich agencji, które zarządzają i ograniczają te dobra.

Z kolei budynki o stabilnym czynszu, które stanowiły jedynie 10% sprzedaży wielorodzinnej w drugim kwartale, odnotowują najniższe wskaźniki cen od prawie dwóch dekad, ponieważ ustawa o stabilności mieszkalnictwa i ochronie najemców (HSTPA) z 2019 r. wyeliminowała możliwość odpowiedniego podwyższania czynszów na pokrycie rosnących wydatków i renowacji pustych lokali.

Czego można się spodziewać

Niedawne ustawodawstwo, w połączeniu z inicjowanym przez miasto zaangażowaniem w zachowanie przystępności cenowej, stworzyło znaczne możliwości inwestowania w niedrogie mieszkania, co zaowocuje stałymi zwrotami dla inwestorów i poprawą warunków życia najemców mieszkań o niskich dochodach. Oczekujemy, że tendencja ta się utrzyma, gdyż popyt inwestorów na ten podsegment budynków wielorodzinnych pozostaje wysoki.

Znak czasu:

Więcej z Forbes RE