Biorąc pod uwagę oczekiwany spadek stóp procentowych w 2024 r., nieruchomości – sektor uwielbiany ze względu na stałe dochody – mogą w nowym roku odnotować wzrosty. Sektor nieruchomości notowany na indeksie S&P 500 zakończył rok 2023 wzrostem o ponad 8%, co oznacza wynik znacznie gorszy od wzrostu indeksu szerokiego rynku wynoszącego 24%. Rosnące stopy procentowe były hamulcem dla tego segmentu rynku, ponieważ nie tylko podnoszą koszty pożyczek dla funduszy inwestycyjnych zajmujących się nieruchomościami, ale także sprawiają, że aktywa są mniej atrakcyjne dla inwestorów poszukujących dochodu w porównaniu na przykład z obligacjami skarbowymi. Nie zapominaj, że w zeszłym roku inwestorzy mogli uzyskać zyski przekraczające 5%, po prostu wpłacając pieniądze do certyfikatu depozytowego lub umieszczając je w funduszu rynku pieniężnego lub bonach skarbowych. Teraz, gdy Rezerwa Federalna zaplanowała trzy obniżki stóp procentowych w 2024 r., REIT może odnotować wzrost zainteresowania inwestorów, co spowoduje nie tylko wzrost cen ich akcji, ale także dochodów. „Myślę, że ceny REIT pójdą w górę, jeśli utrzymamy stopy na stałym poziomie, co spowoduje, że ludzie powrócą do tego sektora” – powiedział Kevin Brown, analityk Morningstar. „Kiedy stopy są niskie, wielu inwestorów nastawionych na dochód postrzega dywidendę REIT jako bardzo atrakcyjną i jest skłonnych podjąć ryzyko związane z inwestycjami w akcje, aby otrzymać tę dywidendę”. Rzeczywiście, nieruchomości były głównym sektorem w czwartym kwartale 2023 r., co oznacza wzrost o 17.6%, kończąc na miesięcznym wzroście na poziomie prawie 8% w samym grudniu. Zmiany te zbiegły się z okresem znacznego ochłodzenia rentowności 10-letnich obligacji skarbowych, która w październiku osiągnęła najwyższy poziom 5% i zakończyła rok na poziomie nieco ponad 3.8%. Bystre oko Trend po Covid-19, polegający na pracy z domu i powolnym powrocie do pracy, stanowi przeszkodę dla biurowych REIT-ów. Barometr „Powrót do pracy” firmy Kastle Systems, który mierzy obłożenie biur w 10 głównych stanach USA miastach, w grudniu wyniósł 51.1%. 18, w porównaniu z 51.6% w poprzednim tygodniu. Według Jefferiesa w 2024 r. w przypadku biurowych REIT nadal będą pojawiać się trudności, ale oczekuje się, że warunki się poprawią. „Chociaż spodziewamy się spadku [obłożenia] w mniej więcej połowie naszego zasięgu w 24 r., spodziewamy się spowolnienia tempa spadków, co powinno pozytywnie wpłynąć na nastroje” – napisał w poniedziałkowym raporcie analityk Peter Abramowitz. Jefferies jest neutralny w stosunku do sektora biurowych REIT, ale podniósł swoją rekomendację dla Boston Properties do kupuj od wstrzymania. Wyniki BXP 1Y mountain Boston Properties w ciągu ostatnich 12 miesięcy „Postrzegamy BXP jako atrakcyjną grę ze względu na względną wielokrotną ekspansję w porównaniu z wielokrotną ekspansją. konkurentów, biorąc pod uwagę jej status lidera w branży, posiadający jeden z portfeli o najwyższej jakości na rynku i stabilne perspektywy zysków” – stwierdziła firma. Boston Properties czerpie korzyści ze swojego „nowoczesnego portfolio” w branży REIT przybrzeżnych biurowców, przy czym średni ważony wiek budynków wynosi 15.7 lat w porównaniu do 22.7 lat w przypadku wszystkich publicznych REIT, powiedział Jefferies. To z kolei przełoży się na dalszą stabilizację perspektyw obłożenia. Cena docelowa Jefferiesa wynosząca 80 USD odzwierciedla 14% wzrost w stosunku do piątkowego zamknięcia. Cena akcji wynosi 5.4%. Według LSEG, wcześniej znanej jako Refinitiv, trzynastu z 21 analityków zajmujących się Boston Properties ocenia tę sytuację jako stabilną, a zgodnie z konsensusem ceny docelowe powinny wynosić około 5% w tym zakresie. Dostrzeganie długoterminowych trendów Chociaż środowisko niższych stóp procentowych jest korzystne dla REIT, Morningstar's Brown uważa, że jeden obszar sektora, który może zyskać długoterminowy impuls w wyniku pojawiających się trendów demograficznych: mieszkania dla seniorów i przestrzeń zdrowotna. Według Narodowego Centrum Inwestycji Mieszkalnictwa i Opieki nad Seniorami wskaźnik wykorzystania mieszkań dla seniorów w trzecim kwartale 84.4 roku wyniósł 2023%. To o ponad 6 punktów procentowych więcej w porównaniu z najniższym poziomem pandemii wynoszącym 77.8%, ale nadal odbiega od wskaźnika obłożenia sprzed pandemii wynoszącego 87.1%. Jednocześnie pokolenie wyżu demograficznego szybko się starzeje, a najstarsi członkowie tej kohorty ukończą 80 lat w 2026 r. „To przekłada się na popyt na te obiekty” – powiedział Brown. Przewiduje, że w ciągu najbliższych trzech do czterech lat popyt przewyższy podaż, „a to przełoży się na powrót obłożenia do poziomu sprzed pandemii – a być może jego przekroczenie i osiągnięcie zakresu 90%. Aby wpasować się w ten trend, Brown wyróżnił Welltower i Ventas. „Myślę, że w nadchodzących latach odnotują wysoki wzrost”. Welltower, który inwestuje w operatorów mieszkaniowych dla seniorów, wypłaca stopę dywidendy na poziomie 2.7%, a Ventas na poziomie 3.6%. Anthony Paolone z JPMorgan podwyższył w grudniu swoją rekomendację dla Welltower do „overweight” z neutralnej, wskazując na ujawnienie przez Welltower „znaczącego przyspieszenia tempa przejęć, przy wartości 3 miliardów dolarów zamkniętych do października i kolejnych 3 miliardów dolarów w toku”. Podniósł także cenę docelową na koniec roku 2024 do 99 dolarów z 92 dolarów, co sugeruje wzrost o prawie 10% w porównaniu z piątkowym zamknięciem. Według LSEG dwunastu z 18 analityków zajmujących się Welltower ocenia tę opcję jako kupuj lub zdecydowanie kupuj, a konsensus cenowy zakłada wzrost o ponad 3% w stosunku do obecnego poziomu. Ventas otrzymało rekomendacje kupuj lub zdecydowanie kupuj od 60% analityków zajmujących się akcjami, przy średniej cenie docelowej sugerującej wzrost o 2%. Arystokrata dywidendowy w centrum uwagi Na rok 2024 Morningstar's Brown lubi Realty Income, REIT z potrójną dzierżawą netto. W umowie potrójnej netto najemcy są odpowiedzialni za utrzymanie, czynsz, podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe. „Po prostu pobierają czek z czynszu od najemcy, w przeciwnym razie wszystko inne związane z nieruchomością spada na najemcę” – powiedział Brown, zauważając, że do najemców Realty Income należą apteki i stacje benzynowe. Realty Income wypłaca stopę dywidendy na poziomie 5.3%. Jest także członkiem indeksu S&P 500 Dividend Aristocrats, co oznacza, że jest to spółka, która zwiększała dywidendę w każdym z ostatnich 25 lat z rzędu. „Są firmą stale pobierającą czynsz i jest to dobre, jeśli wkraczamy w swego rodzaju potencjalne spowolnienie lub recesję” – powiedział Brown. Prawie połowa analityków zajmujących się rynkiem nieruchomości ocenia tę opcję jako zakup lub mocny zakup, postulując wzrost o ponad 5% w przeliczeniu na LSEG.