Muszę wiedzieć, czy flipowanie vs. wynajmowanie ma większy sens dla Twojego rynku? Nie wiem, czy możesz umieszczać oferty na wielu domach jednocześnie? Nie mogę się doczekać, aby usłyszeć, jak będą wyglądać twoje zyski wpłynąć na twoją zdolność finansową na następnej nieruchomości? Mamy tutaj sprawdzonych ekspertów od nieruchomości, którzy Ci pomogą! Jak zawsze, Ashley i Tony są tutaj, aby gościć w tym tygodniu Odpowiedź nowicjusza, ale dołączają do nas również Jake'a Kaina, inwestor i agent z Arizony, który porzucił życie W2, aby rozpocząć budowę nieruchomości na wynajem i żyj w flipie imperium!
Jake pomaga w udzielaniu odpowiedzi na pytania z tego tygodnia, ale także dzieli się własną historią na ten temat podążając za twoim ogniem, zakładanie społeczności i jak to zrobić zostań „rozgrywającym” każdego spotkania poświęconego nieruchomościom. Błyskawicznie rozwinął swoją sieć, co pozwoliło mu powiększyć portfolio pięć jednostek, przez cały czas przerzucając własne główne rezydencje po drodze. Jake pomaga odpowiedzieć na pytania dotyczące składanie ofert na wiele domów, flipowanie vs. wynajmowanie, jak twój DTI (zadłużenie do dochodu stosunek) może mieć wpływ podczas przerzucania domu i gdzie szukać generalnych wykonawców kto zjawi się na czas!
Jeśli chcesz, aby Ashley i Tony odpowiedzieli na pytanie dotyczące nieruchomości, możesz opublikować w Real Estate Rookie Grupa Facebook! Lub zadzwoń do nas pod numer Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Ashley:
To jest debiutant z branży nieruchomości, odcinek 254.
Jake:
Tak, myślę, że kolejną rzeczą, nie tylko powracaniem do idei networkingu, ale dowiadywanie się, co robią inni ludzie, to dla mnie ogromny wgląd, jest po prostu kontynuowanie rozmów ze wszystkimi w naszej grupie i obserwowanie, czym są wszyscy inni robić, edukować się jak najwięcej. Dla tych, którzy są zaznajomieni z Raportem Cromforda, śledzimy, że ogólnie bardzo uważnie obserwują rynek Phoenix. Więc po prostu edukuj się, rozmawiaj z ludźmi i trzymaj się podstaw.
Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tu z moim współprowadzącym, Tonym Robinsonem.
Tony:
Witamy w podcaście Rookie Real Estate, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu, dostarczamy Ci inspiracji, motywacji i historii, których potrzebujesz, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. I chcę rozpocząć dzisiejszy odcinek od wykrzyczenia kogoś z publiczności Rookie. Ta osoba nazywa się Mrs.WEXPAgent, ale zostawiła nam pięciogwiazdkową recenzję w Apple Podcast, a recenzja mówi: „Zabawna i kształtująca, a od Ashley i Tony’ego uczę się tak wiele o inwestowaniu i czego unikać. Dziękuję” z wykrzyknikiem. Więc jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, zostaw nam uczciwą ocenę w Apple Podcast, Spotify lub czymkolwiek, czego słuchasz. Im więcej otrzymamy recenzji, tym większej liczbie osób możemy pomóc, a to zawsze jest celem w Real Estate Rookie Podcast.
Ashley:
Tony, za każdym razem jestem pod takim wrażeniem, że tak po prostu odwaliłeś to całe intro. Wszystko, co muszę zrobić, to powiedzieć jedną linijkę: „To jest podcast nowicjusza w branży nieruchomości” i numer.
Tony:
I chcę tylko zauważyć, że faktycznie namieszała dzisiaj w moim imieniu. Byłem Tommym Robinsonem, zanim redaktorzy zrobili swoje.
Ashley:
Tak, więc jesteśmy na żywo w Phoenix, nagrywamy w Airbnb tutaj z naszymi producentami. Tak fajnie być osobiście.
Tony:
Zrobiłem też cały przewodnik, żebyście mogli poznać moje zdanie na temat tego Airbnb, więc powinienem umieścić to w naszych relacjach.
Ashley:
Papier toaletowy nie dorównuje jakości Tony'emu.
Tony:
Ale to fajne miejsce. Właściwie to nasz pierwszy raz w Arizonie, naprawdę. Cóż, powiedziałeś, że byłeś w-
Ashley:
Byłem tu.
Tony:
To mój pierwszy raz w okolicy Phoenix, inny niż międzylądowanie, i jest spoko. Jestem podekscytowany, że spotkam dziś wieczorem ludzi i zobaczę, co- [niesłyszalne 00:01:58]
Ashley:
Tak, idziemy na spotkanie tutaj dziś wieczorem i jesteśmy bardzo podekscytowani. Nagrywamy podcast na żywo, przyprowadzamy kilku gości, a jednym z nich jest Jake Kain. Posłuchamy więc trochę o jego historii. Jest lokalnym inwestorem tutaj, w Phoenix, i pomoże nam odpowiedzieć na kilka pytań typu Rookie Reply.
Tony:
Tak. I to jest naprawdę fajne, Jake miał świetną historię. Ma naprawdę fajną supermoc, polegającą na zjednywaniu ludzi. Porozmawiamy więc o tym, jak on to robi, a potem przejdziemy do odpowiedzi na kilka pytań. Porozmawiamy więc trochę o tym, co się stanie, jeśli przerzucisz domy i czy możesz wykorzystać ten dochód na zakup swojej nieruchomości. Rozmawiamy o tym, co zrobić, jeśli masz oferty na wiele nieruchomości i jak sobie z tym poradzić, a także o kilku innych świetnych pytaniach.
Ashley:
Jake, witaj w programie.
Jake:
Dziękuję. Doceniam to.
Ashley:
Opowiedz wszystkim trochę o sobie i o tym, jak zacząłeś w branży nieruchomości.
Jake:
Tak, właściwie to było około 2015, 2016 roku i pracowałem w W2 w dziedzinie inżynierii lądowej. Właściwie byłem na dziewiątym roku, ostatnim roku mojego kontraktu z Gwardią Narodową Armii Arizony. Przechodziłem więc przez decydujący moment, kiedy próbowałem dowiedzieć się, co mnie czeka dalej. I na szczęście miałem kumpla, który był w podobnej sytuacji. I tak po prostu rozmawialiśmy, a on przedstawił mnie BiggerPockets, a reszta jest historią.
Tony:
To znaczy w Arizonie Phoenix jest niedrogim rynkiem, ale znalazłeś strategię, która pozwoliła ci dodać wiele nieruchomości na tym rynku. Czy możesz więc przeprowadzić przez to słuchaczy?
Jake:
Tak, więc my, i przez nas, mam na myśli moją żonę i ja, mieliśmy dom, który, kiedy znalazłem o nim BiggerPockets w 2014 roku, wykorzystałem moją pożyczkę VA. Mieszkaliśmy już w domu, jak trochę żartowałem wcześniej, byłem tylko kawalerem i kiedy się do mnie wprowadziła, powiedziała coś w stylu: „Naprawiamy to, to się już nie dzieje ”. Więc to był nasz punkt wyjścia. Naprawiłem to, sprzedałem tamten iw ten sposób dałem finansowy pas startowy na start. Ale to również było naszym katalizatorem, hej, naprawdę możemy wykorzystać ten pomysł na żywo i odwrócenie, i właśnie od tego zaczęliśmy się rozwijać.
Tony:
Więc kiedy myślisz o tym, co zbudowałeś, wkroczyłeś także w świat bycia agentem, teraz jesteś inwestorem. Pace i Jamil już trochę o tym rozmawiali, ale jaki jest twój szybki wgląd w rynek zarówno od strony agenta, jak i inwestora?
Jake:
Więc myślę, że Jamil trochę to dotknął. To po prostu oczywiste, że znasz swoje liczby, jesteś bardziej konserwatywny, obserwujesz rynek. Myślę o czymś innym, nie tylko powracaniu do idei networkingu, ale dowiadywaniu się, co robią inni ludzie. To dla mnie ogromny wgląd, gdy po prostu kontynuuję rozmowy ze wszystkimi w naszej grupie i patrzę, co robią wszyscy inni, edukując się tak bardzo, jak to możliwe. Dla tych, którzy znają Raport Cromforda, podążamy za tym. Ogólnie bardzo uważnie obserwują rynek Phoenix. Więc po prostu edukuj się, rozmawiaj z ludźmi i po prostu trzymaj się podstaw.
Ashley:
Gdzie widzisz siebie w ciągu najbliższych pięciu lat? Jaki jest Twój długoterminowy cel inwestowania w nieruchomości?
Jake:
Moja mama przechodzi na emeryturę za cztery lata, więc nie podlega to negocjacjom, więc po prostu kontynuujemy skalowanie. Za chwilę zamienimy jeden z naszych długoterminowych wynajmów w nasz pierwszy wynajem krótkoterminowy. Naprawdę wierzymy w małą grę wielorodzinną, być może powiększoną do większej gry wielorodzinnej. Ale po prostu powiększanie naszego portfela i naprawdę uzyskiwanie tego przepływu gotówki, jak powiedział Alex, to po prostu wybór pracy i nie musieć pracować.
Tony:
Więc jaka jest twoja rada? Ponieważ w tłumie jest teraz sporo osób, które nie mają żadnych umów. Tylko na pokaz, kto tutaj jest kompletnym nowicjuszem, który wciąż pracuje nad pierwszą umową? Pochwalcie tych facetów za ujawnienie się, ponieważ to zawsze trudne miejsce. Więc to wszyscy ludzie, którzy po prostu podnoszą ręce, jaka jest twoja rada dla nich, co powinni zrobić, aby zacząć?
Jake:
Alex już trochę o tym dotknął, ale podejmij działania, nawiąż kontakty, przyjdź na te wydarzenia. Dla mnie to było trochę samotne. Kiedy jesteś w swoim kręgu przyjaciół, możesz być jedyną osobą, która jest podekscytowana nieruchomościami, w pewnym sensie wejściem na tę niezbadaną wodę. Więc przychodź na wydarzenia, otaczaj się ludźmi, którzy robią to, co chcesz robić i przyłączaj się do nich. Przynieś im wartość, aby mogli wlać się z powrotem w ciebie i po prostu utrzymywać kontakty i podejmować działania. Może nie jest idealnie, ale po prostu idź do przodu.
Ashley:
Okej, super. I mamy pytanie od publiczności. „Jestem nowym inwestorem. Mam wystarczająco dużo funduszy, aby obniżyć od 20 do 25% dwie do czterech nieruchomości. Czy poleciłbyś zacząć od jednej lub dwóch rodzin jednoosobowych lub przejść od razu do wielorodzinnych, jeśli liczby się sprawdzą?
Jake:
To dobre pytanie. Myślę, że to całkowicie zależy od twojej osobowości, a także komfortu bycia właścicielem, więc brzmi to jak pierwsza umowa.
Ashley:
Tak, inwestor marki. Tak.
Jake:
Tak, więc to znaczy, trudno powiedzieć, ale jeśli to twoja osobowość, jeśli nie masz nic przeciwko temu rodzajowi strzelby, mówię, idź do rodziny wielorodzinnej. Rozwinęliśmy się na wielorodzinny. Zaczęliśmy od jednej rodziny, ale myślę, że ostatecznie zależy to od osobowości i jeśli nie masz nic przeciwko po prostu wskoczeniu i rozgryzieniu tego, myślę, że jest to właściwa droga. Ja bym poszedł w tym kierunku, ale też nie dawałbym się nabrać, nie wiem, czy o to chodziło, ale od razu zawierałem zbyt wiele umów. Po prostu zacznij, zdobądź jeden, wymyśl to i skaluj do następnego i po prostu rozwijaj się stamtąd.
Ashley:
Myślę, że to świetna rada, nie utknąć w tym paraliżu analizy, co przyniesie mi najlepszy zwrot. Jeśli ma to przynieść zwrot i pogorszyć sytuację, po prostu podejmij działania. Okay, więc teraz przejdziemy do naszych odpowiedzi Rookie. Nasze pierwsze pytanie jest od Tatiany Turner. „Ciekawy jestem, jak wszyscy sobie poradzą, jeśli jest kilka dobrych nieruchomości na sprzedaż, ale wiesz, że możesz sobie pozwolić na zakup tylko jednej z nich. Powodem, dla którego pytam, jest to, że złożyliśmy ofertę na mieszkanie o 10 XNUMX powyżej ceny wywoławczej, bez żadnych nieprzewidzianych okoliczności. Kiedy czekaliśmy na odpowiedź, pojawiła się kolejna świetna oferta na dom HUD, ale zdecydowałem się nie składać oferty, ponieważ czekamy na odpowiedź z mieszkania. Szybko do przodu, nie wygraliśmy naszej oferty na mieszkanie, ani nie dostaliśmy HUD do domu, ponieważ dzień wcześniej ktoś złożył na to ofertę. Zastanawiam się, czy można złożyć kilka ofert na różne nieruchomości, a następnie wycofać się z zastosowaniem okresu należytej staranności, czy też nie jest to zalecana praktyka?”
Dobra. Więc najpierw chcę tylko wyjaśnić, zanim przejdziemy do pytania, czym jest dom HUD. Tak więc jest to organizacja Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast i to tam zabierają nieruchomości, a kiedy kupujesz te nieruchomości od HUD, zwykle przechodzą przez okres, w którym tylko właściciel jest zajęty, może kupić nieruchomość. Więc musisz tam mieszkać przez określony czas. A potem, jeśli nikt nie kupi nieruchomości w tym przedziale czasowym, zostanie ona otwarta dla inwestorów, gdzie będą mogli ją kupić. Powodem tego jest to, że chcą, aby ludzie naprawiali nieruchomość, mieszkali w niej, a nie tylko sprzedawali te nieruchomości inwestorom. Więc Jake, jakie jest twoje zalecenie w tej sprawie, jeśli chodzi o wprowadzanie różnych właściwości, wycofywanie się?
Jake:
Szczerze mówiąc, sugerowałbym, że jeśli zamierzasz kupić wiele nieruchomości, nie widzę w tym problemu. Jeśli jednak zamierzasz kupić tylko jedną nieruchomość, prawdopodobnie odradzałbym pójście tą drogą tylko dlatego, że jest to po prostu etyczny sposób prowadzenia biznesu. Gdybym miał klienta, który chciałby to zrobić, prawdopodobnie porozmawiałbym z nim trochę o tym, może na palcach.
Tony:
Tak, więc to mi się przydarzyło, kiedy kupiłem swoją pierwszą umowę. Tak więc moja pierwsza inwestycja w nieruchomości potoczyła się prawie w ten sam sposób. Złożyłem ofertę na nieruchomość. Myślę, że ten był spadkiem lub inną rzeczą, którą wziąłem, myślę, że to była krótka sprzedaż, a uzyskanie zatwierdzeń zajmuje miesiące lub cokolwiek innego. Złożyłem więc ofertę krótkiej sprzedaży, ale nigdy nie otrzymałem odpowiedzi. Więc po prostu wciąż tam składam oferty, szukam następnej umowy i w końcu znajduję nieruchomość. Oferta zostaje zaakceptowana, a potem, dosłownie może dwa lub trzy dni później, ta krótka sprzedaż wraca i Hej, twoja oferta również została zaakceptowana. Nie miałem DTI ani kapitału, a właściwie to był dobry kredyt. Nie miałem DTI, aby uzyskać zgodę na obie te pożyczki.
Więc to, co zrobiłem, to znalazłem partnera i to właśnie skłoniło mnie do mojego pierwszego związku, ponieważ dostałem tę świetną ofertę, ale nie mogę tego zrobić sam. Chcesz dołączyć do mnie? A jeśli to naprawdę dobra okazja, jeśli masz ten HUD w domu, to była fantastyczna okazja. Nawet jeśli ten pierwszy został zatwierdzony, jeśli mógłbyś przyprowadzić kogoś innego, aby zabrał ze sobą ten HUD do domu, mam na swoim koncie dwie umowy zamiast jednej.
Ashley:
Tak. Myślę o tym, że może kiedy składasz oferty, oferta jest ważna do daty. W ten sposób sprzedawca nie może po prostu nie spieszyć się, zmuszając cię do czekania w nieskończoność. Więc kiedy robimy list intencyjny w sprawie nieruchomości komercyjnych, stawiamy, że ta oferta jest ważna do określonej daty i godziny. Więc jeśli boisz się, że znowu znajdziesz się w tej sytuacji, powiedz, że twoja oferta jest ważna tylko przez następne 24 godziny lub coś w tym stylu, to inny sposób, w jaki możesz sobie z tym poradzić.
Tony:
Tak, myślę, że drugi kawałek też jest naprawdę… I oczywiście nie chcesz, aby to się stało, ale to zależy od tego, jak początkowo ustawiłeś ofertę. Czasami składając ofertę sprzedawcy, faktycznie wypełniasz umowę kupna. A potem, kiedy go odzyskasz, to tylko kontrasygnowana umowa kupna. Teraz oficjalnie jesteście w depozycie. Innym razem twój agent po prostu wyciąga do nich rękę i mówi: „Hej, oto nasza oferta”. Prawie jak list intencyjny, jak to, co mówisz o Ashley. A jeśli to ustne-
Ashley:
Oferta ustna.
Tony:
Jeśli to tylko ustna oferta, nawet jeśli wrócą i powiedzą „tak”, nie wpakowałeś się w nic umownie. A jeśli naprawdę jesteś w kropce, nawet jeśli podpisałeś tę umowę zakupu, jeśli pojawiła się inna lepsza umowa, która zastąpiła tę umowę, ponieważ okres oczekiwania był tak długi i nie przesłałeś EMD , zazwyczaj oznacza to anulowanie umowy. Istnieją więc sposoby, aby zrobić krok wstecz.
Ashley:
Również w stanie Nowy Jork musisz skorzystać z pomocy prawników przy zamykaniu sprawy i zawsze jest zatwierdzenie przez adwokata, zanim zrobisz okres kontroli lub złożysz zadatek. Byłby to więc kolejny okres, w którym mógłbyś się wycofać, gdyby powrót do ciebie trwał zbyt długo i znalazłeś inną umowę.
Jake:
Chciałem tylko powiedzieć, że moja odpowiedź musiałaby mieć dwie części, ponieważ mam odpowiedź pośrednika w handlu nieruchomościami, a następnie mam odpowiedź inwestora.
Tony:
Jasne. słuchamy.
Jake:
Moja odpowiedź agenta nieruchomości jest prawie taka, jak powiedziałem, bądź ostrożny. Oczywiście istnieją kodeksy etyczne i tak dalej, ale jako inwestor musisz także robić to, co musisz, a czasami robi się trochę… Ale są pewne szare obszary, z których możesz skorzystać.
Ashley:
Dobra, więc w ramach naszego następnego pytania w ramach odpowiedzi dla nowicjuszy, to pytanie pochodzi od Kyle'a Moore'a. Pamiętaj, jeśli chcesz zadać pytanie, możesz opublikować je w grupie Rookie na Facebooku. Możesz wysłać wiadomość prywatną do Tony'ego lub do mnie na Instagramie, a my możemy dodać ją do programu i odpowiedzieć na nią za ciebie. Okay, więc pytanie Kyle'a brzmi: „Jak pożyczkodawcy traktują dochody z przerzucania domów? Powiedzmy, że w zeszłym roku zarobiłem 50 50 na flipowaniu i zgłosiłem to wszystko w moich podatkach. Czy kredytodawcy biorą pod uwagę te XNUMX XNUMX w moim stosunku zadłużenia do dochodu przy podejmowaniu decyzji, do jakiej kwoty pożyczki mogę się kwalifikować?
Jake:
Z mojego doświadczenia wynika, że jeśli prowadzisz swój biznes typu „przerzucanie” jak biznes i obliczasz to jako dochód z działalności gospodarczej i możesz wykazać, że zeznanie podatkowe z ostatnich dwóch lat to Twój dochód z działalności gospodarczej, to zrozumiałbym, że być uważane za część twojego DTI.
Tony:
Tak, też rozumiem.
Ashley:
To dochód i zgłaszasz go w swoich podatkach. Więc byłoby to uwzględnione w twoim stosunku długu do dochodu-
Tony:
Ale do twojego punktu, chcesz zobaczyć co najmniej kilka lat. I myślę, że niektórzy pożyczkodawcy, nawet jeśli ten odwracalny dochód nie był częścią obu lat, więc mieliście tylko dochód z wynajmu w pierwszym roku, a potem dodaliście ten dochód w drugim roku, wzięliby średnią z obu tych lat, coś w tym stylu. W porządku. Więc tylko jeszcze jedna rzecz do dodania do tego, Kyle, i to może być bardziej zaawansowane w tym, do czego musimy się dostać, ale może warto się tym podzielić. Dlatego dużo rozmawiamy teraz z naszym CPA o tym, jak zarządzać dochodami wpływającymi do naszej firmy z naszych flipów. Mamy więc dochód z wynajmu, który jest uważany za bardziej pasywny, więc płacimy o wiele wyższe podatki od naszego dochodu z przerzucania, który jest tak aktywny, jak nasz dochód z wynajmu. Więc to, co założyliśmy w naszej firmie, to oddzielna spółka LLC.
Mamy więc Alpha Geek Capital, która przechowuje wszystkie nasze krótkoterminowe wynajem. Następnie mamy agencję AGC kupującą dom, która zajmuje się wszystkimi naszymi przerzucaniami. A w tej obracającej się jednostce wszystkie przewroty są obsługiwane wewnątrz. A potem zasadniczo wystawiamy faktury naszemu podmiotowi wynajmującemu podmiotowi przerzucającemu za pracę, którą wykonujemy w celu zarządzania tymi projektami. I nie jestem CPA, więc nie pytajcie mnie, dlaczego to robimy, ale jest jakiś sposób, w jaki oszczędzamy na podatkach od samozatrudnienia, robiąc to w ten sposób i utrzymując wszystko oddzielnie. Więc jeśli przerzucanie ma być dużą częścią tego, co robisz, z pewnością istnieje zachęta finansowa, abyś oddzielił to jako swoją własną rzecz iw ten sposób możesz zaoszczędzić na podatkach od samozatrudnienia.
Ashley:
Nasze następne pytanie pochodzi od Dwighta Goldsona. „Jak radzicie sobie ze znalezieniem wykonawcy, który pojawi się, kiedy będziecie gotowi, by zacząć machać młotami? Skontaktowałem się z wieloma wykonawcami, wykorzystując mój własny projekt domu jako papierek lakmusowy. Dostaję wielu wykonawców, którzy się nie pojawili, nigdy nie przedstawili kosztorysu lub podają kosztorys tylko z ostateczną liczbą i bez szczegółów na temat pracy. Szacunki, które nie przejdą testu przy korzystaniu z twardych pożyczek pieniężnych i prośbie o losowanie, co robię źle? Co robisz dobrze? On musi mówić do ciebie, Tony, bo ja nic nie robię w bliższych rękach.
Tak bardzo szybko, właściwie kiedy zadzwoniłem do Rookie Bootcamp, miałem kogoś, kto powiedział, że jej mąż jest wykonawcą, a powodem, dla którego nie podają szczegółowych szacunków, jest to, że jest to bardzo czasochłonne. Powiedziała: „Ale jeśli ktoś zaoferuje mu zapłatę za wykonanie szczegółowego kosztorysu, nie wiedząc na pewno, czy dostanie tę pracę, czy nie, wtedy to zrobi”. Powiedziała jednak, że to był główny powód, więc pierwszą rzeczą może być zaoferowanie wykonawcom zapłaty za wykonanie szczegółowego kosztorysu.
Jake:
Chcę tylko wziąć to na barana, ponieważ szczerze mówiąc, czasami oczywiście chcesz uzyskać kosztorys, chcesz uzyskać szczegółowy zakres pracy. Ale mieliśmy też wykonawcę, który był zbyt uważny, wysyłali nam za dużo SMS-ów, przekazując nam za dużo informacji, co skończyło się czerwoną flagą i nie pojawił się. Więc myślę, że to działa w obie strony. Dla mnie prawie postrzegam to jako znak, że jeśli masz trochę trudności z wydobyciem rzeczy od swojego wykonawcy, to znaczy, że jest zajęty. To prawdopodobnie ktoś, od kogo przynajmniej można zacząć.
Tony:
To świetny punkt. I myślę, że w ciągu ostatnich kilku lat wszyscy dobrzy wykonawcy byli bardzo zajęci. Więc jeśli znajdziesz wykonawcę, który po prostu nie ma nic do roboty, może to być również czerwona flaga, i to dosłownie przydarzyło się nam. Więc mamy naszą główną załogę, z którą pracujemy, ale myślę, że w tym momencie zarządzał dla nas czterema odwykami, a ja byłem na jego poziomie. Musieliśmy więc znaleźć innego, podjęliśmy decyzję, że mogliśmy albo poczekać, aż skończy jedno z tych zadań, co zajmie kolejne sześć do ośmiu tygodni, albo wyjść i znaleźć inną załogę, która podejmie się tej pracy, więc mogli zacząć pierwszego dnia. Poszliśmy z opcją drabiny, w której znaleźliśmy inną załogę, byli wolni, a ja byłem jak, świetnie.
Mówili, że możemy zacząć od jutra. Byłem idealny. Okazało się, że była to dla nas zła decyzja, ponieważ brakowało jakości pracy, relacji, po prostu wszystkiego. Więc początkowo zapłaciliśmy im za rozpoczęcie pracy. Na szczęście daliśmy im tylko, myślę, że 25% depozytu z góry na początek. Musieliśmy im zapłacić, aby zaczęli, a potem musieliśmy ich zatrzymać, ponieważ zarządzanie nimi było po prostu zbyt dużym bólem głowy. Musieliśmy więc zapłacić naszej drugiej załodze, aby przyjechała i dokończyła pracę, a praca zajęła jeszcze więcej czasu.
Ashley:
I prawdopodobnie naprawić to, co zrobili źle.
Tony:
Tak, to było tak wiele różnych rzeczy. Więc czasami lepiej jest, aby nieruchomość stała pusta przez miesiąc, jeśli możesz zatrudnić tam załogę, o której wie, że wykona pracę, niż mieć kogoś, kto może zacząć od pierwszego dnia, o którym wiesz, że musi poprawić swoją pracę, ty trzeba sprowadzić kolejną załogę, a na dłuższą metę kosztuje to więcej pieniędzy.
Ashley:
Inną rzeczą, którą właściwie zaczęliśmy robić, jest budowanie własnego zakresu prac, a następnie zlecanie wykonawcom zbudowania z tego ceny. Więc wchodzą i mogą wypełnić, oto łazienka, różne części łazienki, oto ile to będzie kosztować. Rzeczy jak te. Zamiast zajmować się szczegółami linii, mówimy im, czego od nich chcemy, i budujemy to w ten sposób, a oni po prostu wypełniają puste miejsca.
Jake:
Myślę, że prawdopodobnie oczywistą odpowiedzią jest również powrót do szukania kontrahenta. Myślę, że byłoby to oczywiście zapytanie twojej sieci i proszenie o rekomendacje od innych inwestorów, którzy robią to, co chcesz robić lub znajdują swoją wyjątkową siłę lub wyjątkową przewagę. Dla nas jedyną rzeczą było to, że moja żona pracowała w generalnym wykonawstwie handlowym. I tak w zasadzie nawiązywaliśmy relacje z facetami na jej stronach z ofertami pracy, a oni albo przychodzili do nas pracować na boku, albo znali kogoś, kto to zrobił i mógł nam pomóc. Więc to może nie być sytuacja Dwighta, ale może to być sytuacja kogoś innego lub tego rodzaju twórczy przepływ wymyślania innych sposobów znajdowania ludzi.
Ashley:
To świetny punkt, ponieważ mój najnowszy partner biznesowy, którego zatrudniłem w zeszłym roku, połowa kontrahentów, z których korzystamy teraz, może nawet więcej, pochodzi z jego sieci. Pracował na budowie, zlecił Masonowi pracę przy dużych budynkach i utrzymywał relacje z innymi ludźmi, którzy również pracowali w miejscu pracy.
Tony:
Pozwólcie, że zapytam, jeśli wybieracie się na nowy rynek, nie znacie nikogo, co byście zrobili, żeby znaleźć tę ekipę?
Ashley:
Pierwszą rzeczą, którą bym zrobił, to dołączył do grupy Busy Bee Neighborly na Facebooku, ponieważ przynajmniej tam, gdzie teraz inwestujemy, połowa postów dotyczy tego, że potrzebuję tej pracy, a następnie ludzie będą komentować wszystkie swoje polecenia z tego. A potem, jak sądzę, ktokolwiek inny, z którego buduję swój zespół, prosi o rekomendacje, agentów, a nawet pożyczkodawców.
Jake:
To jest dokładnie to, co zrobiliśmy. Więc po prostu zrobiliśmy w tym roku salto w Casa Grande, które jest około godziny na południe stąd, i nie mieliśmy tam żadnych kontaktów. To znaczy, byliśmy wystarczająco blisko miejsca, w którym moglibyśmy się tam udać, ale musieliśmy, nazywam to, że nasze koła treningowe przestawiają się ze stanu, ponieważ jest wystarczająco daleko, gdzie nie chcieliśmy tam być, ale jeśli rzeczy naprawdę uderzą w wentylator, możemy tam pojechać. Ale dokładnie to zrobiliśmy. Zadzwoniłem do agenta, z którym byłem w poprzednim związku i wiedziałem, że pracuje na tym rynku, i po prostu powiedziałem: „Hej, mieliśmy faceta za kaucją, kogo masz?” I tak jakby tam zacząłem.
Tony:
Tak, dokładnie. Myślę, że te dwie rzeczy, takie jak polecenia i grupy na Facebooku, są niedocenianym miejscem. BiggerPockets tworzy kolejne wspaniałe miejsce. Myślę więc, że znalezienie tej społeczności, w której ludzie spędzają czas w tym mieście, a następnie próba infiltracji tej społeczności i znalezienie tych rekomendacji.
Ashley:
Najtrudniejsze jest skłonienie innych inwestorów do rezygnacji z wykonawców, z których korzystasz. Dlatego musisz udać się do grup na Facebooku, które są po prostu ludźmi z ich głównymi mieszkańcami, gdzie zrobili przebudowę, są szczęśliwi i nie potrzebują żadnego innego projektu.
Tony:
Ale jeśli to flipper jest jak, to jest ich chleb powszedni. Będą w stylu: Właściwie wszystkie moje przewroty robię sam. Wszystkie prace wykonuję sam. Nie ma wykonawcy.
Ashley:
Okay, więc nasze ostatnie pytanie dzisiaj pochodzi od Juliana Beaksa. „Cześć, chcę kupić moją pierwszą nieruchomość w regionie północno-zachodniej Indiany, ale napotykam problem, czy lepiej będzie odwrócić, czy naprawić wynajem. Moje pytanie brzmi: w jaki sposób ustalasz, czy lepiej będzie odwrócić się, czy wynająć w Twojej okolicy? Gdzie najlepiej znaleźć informacje potrzebne do podjęcia tej decyzji?”
Tony:
Tak, mogę o tym mówić, ponieważ mamy teraz przewrót, nad którym dosłownie toczymy tę dyskusję. Myślę, że wiele z tego sprowadza się do, dobrze, więc najpierw pozwólcie, że powiem, że część tego jest taka, czy potrzebujesz kapitału? Więc sprzedaliśmy kilka projektów, które zrobiliśmy w zeszłym roku, kilka krótkoterminowych wynajmów pod klucz, ponieważ potrzebowaliśmy tego kapitału na sfinansowanie zakupu innych nieruchomości, które uważaliśmy za lepsze inwestycje dla nas w tamtym czasie. Mówiłem więc o tej kabinie, która zbliżała się do krytego basenu. Sfinansowaliśmy ten zakup, sprzedając krótkoterminowe wynajem pod klucz w Joshua Tree. Ale ten domek z basenem w Tennessee prawdopodobnie przyniesie większe dochody niż te nieruchomości, które sprzedaliśmy w Joshua Tree, ponieważ ma kryty basen i jest zupełnie nowy i wszystkie te inne rzeczy. Myślę więc, że pierwszą rzeczą jest to, czy potrzebujesz kapitału i jak najlepiej go wykorzystać?
Myślę, że drugą rzeczą, na którą zwracamy uwagę, jest to, że gdybyśmy mieli utrzymać to jako czynsz, jaki będzie przepływ gotówki w porównaniu z kapitałem, który moglibyśmy zarobić? Więc biorąc pod uwagę, jakie są obecnie stopy procentowe, ile masz marginesu między kosztami twojego projektu a tym, jaka jest ARV, wszystkie te rzeczy wpływają na to, ile przepływów pieniężnych będziesz otrzymywać regularnie. A jeśli przepływy pieniężne są świetne, to może warto je utrzymywać, ponieważ uzyskasz długoterminową aprecjację, uzyskasz korzyści podatkowe. Ale jeśli przepływy pieniężne są niewielkie, ale kapitał, który uzyskujesz ze sprzedaży, jest dość duży, może bardziej sensownym rozwiązaniem jest odwrócenie. Oto niektóre z rzeczy, na które patrzymy w naszej firmie, spróbuj podjąć tę decyzję.
Ashley:
Tak, myślę, że najlepszą rzeczą jest uruchomienie scenariuszy, tak jak powiedziałeś, spójrz, jakie są dzisiejsze liczby, a następnie, jak spodziewasz się rynku. Więc jeśli zamierzasz robić przewroty, jak to będzie wyglądać po zakończeniu rehabilitacji? Czy na rynku będzie gorąco? Czy spodziewasz się, że rynek będzie spadał, a sprzedaż nieruchomości i utrzymanie go może nie przynieść korzyści. Ale zachowując te strategie wyjścia, myślę, że to wspaniale, że masz pod ręką te dwie opcje. Czasami ludzie wchodzą do nieruchomości, w których nie mają możliwości zamiany flipa na wynajem, ponieważ musieliby zostawić tak dużo pieniędzy na transakcję. Myślę więc, że to wspaniale, że znajdujesz się w sytuacji, w której masz pod ręką dwie różne strategie wyjścia.
Jake:
Myślę, że dodając do tego, jakby wracając do przewrotu, o którym właśnie mówiłem, mieliśmy ten sam scenariusz i przyjęliśmy podejście, o którym mówiłeś, gdzie spojrzeliśmy na to jako wypożyczenie i jako Flip, a przepływy pieniężne, które zamierzaliśmy uzyskać jako wynajem, po prostu nie miały sensu, biorąc pod uwagę, dokąd zmierzają stawki. Ile pieniędzy musieliśmy uwięzić w transakcji, a następnie, co mogliśmy zrobić, po prostu obracając i sprzedając. Myślę też, że gdy patrzysz na to i sprawdzasz te liczby, naprawdę patrzysz również na najwyższe i najlepsze wykorzystanie. A więc, kiedy zastanawialiśmy się, jak to odwrócić lub zatrzymać jako wynajem, jaki poziom renowacji zamierzaliśmy w to włożyć? To nie miało sensu, aby ta nieruchomość była tam, gdzie miała być wykończona z najwyższej półki i wyjąć dywan, położyć kafelki i tak dalej. Myślę więc, że sama wiedza o tym, jakie jest twoje końcowe zastosowanie, prowadzenie tych liczb, a następnie tworzenie strategii opartej na tym, ma sens.
Ashley:
Dobra, to są cztery pytania Rookie Reply, które mamy dla was dzisiaj. Jake, wielkie dzięki za dołączenie do nas.
Jake:
Dziękuję. Doceniam to.
Ashley:
Tak, wspaniale było mieć cię tutaj. Jake, czy możesz poinformować wszystkich, gdzie mogą znaleźć więcej informacji o Tobie?
Jake:
Tak, możesz mnie znaleźć na Instagramie @jake_kain, KAIN i na Facebooku, BiggerPockets. A jeśli chcecie więcej informacji o naszym comiesięcznym spotkaniu, po prostu napiszcie do mnie wiadomość prywatną.
Ashley:
Cóż, bardzo dziękujemy i szczególnie doceniamy to, że przyszedłeś spotkać się z nami osobiście.
Jake:
Nie, to wyjątkowe przeżycie, więc naprawdę wam dziękuję.
Ashley:
Jestem Ashley @wealthfirmrentals, a on Tony @tonyjrobinson i wrócimy w środę z gościem. Zobaczymy się wtedy.
Obejrzyj podcast tutaj
W tym odcinku, który obejmujemy
- Rozpoczęcie własnego spotkania poświęconego nieruchomościom i jak to czyni cię najpopularniejszą osobą w pokoju
- Wychodzę od dziewiątej do piątej inwestować w nieruchomości i zostać agentem nieruchomości
- Wskaźniki zadłużenia do dochodów i czy sprzedaż górnej części utrwalacza może pomóc lub zaszkodzić twojej
- Sztuka składania ofert na wiele domów i co zrobić, jeśli wszyscy się zgodzą
- Przerzucanie a wypożyczanie i dlaczego różne rynki nieruchomości wymagają różnych strategii
- Jak znaleźć wykonawców do remontu domu i dlaczego najszybsi pracownicy rzadko są najlepsi
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Jake'iem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-254
- 1
- 10 tysięcy
- 2014
- 2016
- a
- O nas
- o tym
- powyżej
- Działania
- aktywny
- faktycznie
- w dodatku
- zaawansowany
- Korzyść
- Rada
- oddziaływać
- Po
- agencja
- Agent
- agentów
- Umowa
- Airbnb
- alex
- Wszystkie kategorie
- Pozwalać
- Alfa
- już
- zawsze
- ilość
- analiza
- i
- Inne
- odpowiedź
- Apple
- doceniać
- uznanie
- podejście
- zatwierdzenie
- zatwierdzony
- POWIERZCHNIA
- obszary
- Arizona
- Armia
- na około
- Sztuka
- adwokat
- publiczność
- autor
- średni
- z powrotem
- poparcie
- Łazienka
- kaucja
- na podstawie
- Gruntownie
- Podstawy
- podstawa
- bo
- staje
- zanim
- za
- jest
- uwierzyć
- korzyści
- Korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- stawka
- Duży
- Bit
- granica
- kupiony
- marka
- Brand New
- Chleb
- przynieść
- Bringing
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- biznes
- kupować
- kupujący
- obliczenie
- wezwanie
- nazywa
- Może uzyskać
- nie może
- Pojemność
- kapitał
- ostrożny
- Dom
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Katalizator
- złapany
- pewien
- ZOBACZ
- Dodaj
- Okrągłe
- Miasto
- klient
- Zamknij
- bliższy
- zamknięcie
- jak
- przyjście
- komentarz
- handlowy
- społeczność
- w porównaniu
- kompletny
- Rozważać
- za
- Budowa
- łączność
- kontynuując
- umowa
- kontraktowanie
- Kontrahent
- wykonawcy
- Chłodny
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- Para
- CPA
- Twórczy
- tłum
- ciekawy
- Data
- dzień
- Dni
- sprawa
- Promocje
- postanowiła
- Decydowanie
- decyzja
- Zdecydowanie
- zależy
- kaucja
- detal
- szczegółowe
- detale
- Ustalać
- oprogramowania
- ZROBIŁ
- różne
- pracowitość
- dyskusja
- Wyświetlacz
- DM
- robi
- nie
- na dół
- DTI
- podczas
- Wcześniej
- edukowanie
- Edukacja
- bądź
- Inaczej
- kończy się
- Inżynieria
- dość
- jednostka
- escrow
- szczególnie
- istotnie
- majątek
- oszacowanie
- Szacunki
- Eter (ETH)
- etyczny
- etyka
- Parzyste
- wydarzenia
- Każdy
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- podniecony
- Wyjście
- rozszerzony
- oczekiwać
- doświadczenie
- eksperci
- znajomy
- członków Twojej rodziny
- wentylator
- fantastyczny
- FAST
- opłata
- kilka
- pole
- Postać
- wypełniać
- finał
- budżetowy
- Znajdź
- znalezieniu
- i terminów, a
- pierwszy raz
- Fix
- ustalony
- Trzepnięcie
- Flips
- pływ
- obserwuj
- na zawsze
- formularze
- Naprzód
- znaleziono
- Darmowy
- przyjaciele
- od
- zabawa
- fundusz
- finansowane
- fundusze
- gra
- Maniak
- Ogólne
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- Dający
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- dobry
- szary
- wspaniały
- Zarządzanie
- Grupy
- Rosnąć
- Rozwój
- Gość
- gości
- Facet
- Pół
- uchwyt
- Uchwyty
- siła robocza
- się
- dzieje
- Zaoszczędzić
- Ciężko
- mający
- głowa
- wysłuchany
- pomoc
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- wyższy
- Najwyższa
- wysoko
- historia
- Dobranie (Hit)
- posiada
- Strona główna
- gospodarz
- HOT
- GODZINY
- dom
- domy
- obudowa
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- Zranić
- pomysł
- wpływ
- Pod wrażeniem
- in
- Motywacja
- włączony
- Dochód
- Indiana
- Wnętrz
- Informacja
- początkowo
- wkład
- wgląd
- Inspiracja
- zamiast
- zamiar
- Zamiar
- odsetki
- Stopy procentowe
- wprowadzono
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- fakturowanie
- problem
- IT
- swędzenie
- Praca
- Oferty pracy
- przystąpić
- Dołączył
- łączący
- Dołącz do nas
- podróż
- tylko jeden
- Trzymać
- konserwacja
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- Wiedząc
- drabina
- gospodarz
- większe
- Nazwisko
- Ostatni rok
- UCZYĆ SIĘ
- nauka
- Pozostawiać
- kredytodawców
- list
- poziom
- LG
- życie
- błyskawica
- Prędkość światła
- Linia
- Słuchanie
- mało
- relacja na żywo
- życie
- LLC
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- długo
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- Partia
- zrobiony
- Główny
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- zarządzanie
- zarządzający
- wiele
- Margines
- znak
- rynek
- rynki
- Mason
- Poznaj nasz
- Meetup
- może
- moment
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- większość
- Najbardziej popularne posty
- Motywacja
- przeniesienie
- wielorodzinny
- wielokrotność
- Nazwa
- narodowy
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- sieć
- sieci
- Nowości
- New Market
- I Love New York
- Stan Nowy Jork
- Najnowszy
- Następny
- numer
- z naszej
- oczywista
- oferta
- oferuje
- Oferty
- Oficjalnie
- W porządku
- ONE
- otwierany
- Opinie
- Option
- Opcje
- organizacja
- Inne
- własny
- właściciel
- Pokój
- płatny
- Papier
- część
- partnerem
- Współpraca
- strony
- pasywny
- Przeszłość
- Zapłacić
- Ludzie
- doskonały
- okres
- osoba
- osobowość
- feniks
- kawałek
- sztuk
- kluczowy
- Miejsce
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- gracz
- Proszę
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- basen
- Popularny
- teczka
- możliwy
- Post
- Wiadomości
- praktyka
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- pierwotny
- prawdopodobnie
- Problem
- produkować
- Producenci
- zyski
- projekt
- projektowanie
- niska zabudowa
- własność
- zakup
- Umowa kupna
- zakupy
- położyć
- Putting
- kwalifikować
- jakość
- pytanie
- pytania
- Szybki
- najszybszy
- podnieść
- ceny
- ocena
- stosunek
- gotowy
- real
- nieruchomość
- rynki nieruchomości
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- polecić
- Rekomendacja
- zalecenia
- Zalecana
- nagranie
- Czerwony
- skierowania
- region
- regularny
- Odwyk
- związek
- Relacje
- pamiętać
- przebudować
- Wynajem
- odpowiadać
- raport
- Zgłoszone
- Raportowanie
- reprezentować
- zażądać
- wymagać
- Mieszkańcy
- odpowiedź
- REST
- powrót
- powraca
- dochód
- przeglądu
- Recenzje
- okrągły
- Trasa
- run
- bieganie
- pas startowy
- Powiedział
- sprzedaż
- taki sam
- Zapisz
- oszczędność
- Skala
- skalowaniem
- scenariusze
- zakres
- druga
- widzenie
- sprzedać
- Sprzedawanie
- rozsądek
- zestaw
- Akcje
- dzielenie
- Strzelać
- Short
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- pokazane
- znak
- podpisana
- podobny
- jednocześnie
- pojedynczy
- witryna internetowa
- Witryny
- sytuacja
- SIX
- mały
- So
- sprzedany
- kilka
- Ktoś
- coś
- gdzieś
- Południe
- prędkość
- Sponsorzy
- Spot
- Spotify
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- Ewolucja krok po kroku
- Kij
- Nadal
- Stop
- historie
- Historia
- proste
- strategie
- Strategia
- jest determinacja.
- Zatwierdź
- składane
- taki
- Wspaniały
- supermocarstwem
- Brać
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- podatek
- Podatki
- zespół
- test
- SMS-y
- Połączenia
- Podstawy
- Stolica
- świat
- ich
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- w tym roku
- trzy
- Przez
- czas
- czasy
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Toaleta
- jutro
- Tony
- także
- CAŁKOWICIE
- Trening
- Transkrypcja
- leczyć
- prawdziwy
- SKRĘCAĆ
- Obrócenie
- zazwyczaj
- Ostatecznie
- dla
- zaniżone
- zrozumieć
- wyjątkowy
- miejski
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- wartość
- Przeciw
- Wideo
- czekać
- Czekanie
- solucja
- poszukiwany
- oglądania
- Uzdatnianie wody
- sposoby
- Wednesday
- tydzień
- tygodni
- powitanie
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- ktokolwiek
- żona
- będzie
- wygrać
- bez
- Praca
- pracował
- pracowników
- pracujący
- świat
- wartość
- by
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet