Czy wziąłbyś gotówkę za opuszczenie mieszkania z kontrolowanym czynszem? Dane pokazują, że w Los Angeles zdarza się to często.

W 2022 roku, niedługo po zakupie przez nowego właściciela domu do wynajęcia w Highland Park, w którym 66-letnia Ana Lopez mieszka z mężem, najemcy zaczęli otrzymywać oferty opuszczenia domu. Początkowo było to około 22,000 800 dolarów – powiedziała. Jeden z jej sąsiadów przyjął ofertę i wyszedł. Jednak Lopez, zdesperowana, by pozostać w domu z kontrolowanym czynszem, w którym mieszka od ponad dwudziestu lat i płaci 100,000 dolarów miesięcznie, wielokrotnie odrzucała oferty, nawet gdy kwota ta wzrosła do XNUMX XNUMX dolarów.

Uważała, że ​​po opodatkowaniu pieniądze nie wystarczą, aby pozostać w jej społeczności na dłużej, gdzie średni miesięczny czynsz wynosi ponad 2,000 dolarów, a średnia cena sprzedaży domu przekracza 1 milion dolarów.

Poczuła presję, aby tam pojechać i została poinformowana, że ​​właściciel planuje zburzyć nieruchomość. Mówi jednak: „Będziemy nadal walczyć o pozostanie w naszym domu”.

Oferty wykupu — znane również jako „gotówka za klucze” — stały się często używanym narzędziem dla właścicieli chcących skłonić najemców do opuszczenia mieszkań z kontrolowanym czynszem bez konieczności przechodzenia przez formalną procedurę proces eksmisji, co może zająć dużo czasu, być kosztowne i podlega rygorystycznym zasadom. Trudno jednak dokładnie określić, jak często w Los Angeles zdarzają się wykupy najemców. Zeszły tydzień, udostępnione dane przez biuro kontrolera miejskiego Kennetha Mejii rzuciło nieco światła na ten temat, pokazując, że w latach 2019–23 złożono do miasta prawie 5,000 umów „gotówka za klucze”.

Okolice w Koreatown, Echo Park i Mid-Wilshire na szczycie listy pod względem liczby umów. Dzielnica Highland Park w Lopez również znalazła się na liście najpopularniejszych kodów pocztowych.

W oświadczeniu biuro Mejia stwierdziło, że „wykup najemców to taktyka stosowana przez właścicieli, aby zmusić najemców do opuszczenia lokali RSO (rozporządzenia o stabilizacji czynszów) lub lokali z kontrolowanym czynszem, często po to, aby właściciele mogli ponownie wynająć te mieszkania nowym najemcom po cenie rynkowej. -ceny stawek. W wielu przypadkach kwoty wykupu nie są wystarczające, aby najemcy mogli sobie pozwolić na dalsze długoterminowe mieszkanie w Los Angeles.

Zwolennicy najemców twierdzą, że liczby zgłaszane miastu nie odzwierciedlają w pełni skali wymiany kluczy w całym mieście. Zauważają, że dane obejmują jedynie umowy, a nie oferty, co często ma miejsce nieformalnie, gdy osoba puka do drzwi lub dzwoni. Nawet same porozumienia, twierdzą zwolennicy, mogą nie zostać złożone w mieście.

„Liczba takich zawiadomień złożonych do LAHD stanowi prawdopodobnie niewielki ułamek takich umów” – powiedział Gary Blasi, emerytowany profesor prawa w Szkole Prawa UCLA.

Właściciele twierdzą, że umowy wykupu mogą być użytecznym narzędziem, motywującym najemców do przeprowadzki i przynoszącym korzyści właścicielom, którzy odzyskają swoje mieszkania, oraz najemcom, którzy opuszczają lokal z pewnymi pieniędzmi, które pomogą w opłaceniu przyszłego mieszkania. Według danych średnia kwota wykupu wyniosła 24,704 XNUMX dolarów.

Ale zwolennicy najemców twierdzą nawet taką kwotę — lub więcej — często nie wystarcza, aby rodziny o niskich dochodach mogły nadal mieszkać w dzielnicach Los Angeles, gdzie koszt mieszkania wzrosła w ostatnich latach, zwłaszcza po opodatkowaniu.

„Kiedy chodzi o kwotę ryczałtową, myślisz: «To dużo pieniędzy», ale musisz też wiedzieć, ile będzie cię kosztować utrzymanie się na otwartym rynku” – powiedział Blasi. „To, co wygląda na dużą, jednorazową kwotę, może w rzeczywistości postawić najemcę w znacznie gorszej sytuacji niż obecnie”.

Najemcy i zwolennicy nieruchomości twierdzą również, że osoby odrzucające oferty często spotykają się z nękaniem ze strony wynajmujących.

„Od najemców donoszono, że codziennie podczas kolacji ludzie przychodzą do ich domów i walą do drzwi, mówiąc im, że naprawdę powinni skorzystać z oferty, lub że ludzie przychodzą do nich naprawdę późno w nocy” – powiedziała Cynthia Strathmann, dyrektor wykonawcza tej organizacji non-profit grupa rzeczników Strategiczne działania na rzecz sprawiedliwej gospodarki. „Istnieją jeszcze inne rodzaje nękania, uporczywe zaniedbania — właściciel odmawia naprawy czegokolwiek w mieszkaniu, a potem bardzo natarczywie oferuje mu gotówkę za klucze, dopóki presja mieszkania w mieszkaniu, które jest w naprawdę fatalnym stanie, nie skłoni najemcę do przeprowadzki. ”

Strathmann powiedział, że społeczności znajdujące się na szczycie listy administratorów, takie jak Koreatown i Echo Park, to takie, w których występuje szczególnie duża różnica pomiędzy miesięcznym czynszem płaconym przez długoterminowego najemcę w lokalu z kontrolowanym czynszem a tym, co wynajmujący może zaoferować na obecnym rynku.

Chris Gray, prezes firmy zarządzającej nieruchomościami Moss & Co., powiedział, że umowy dotyczące gotówki za klucze stały się szczególnie ważnym narzędziem dla wynajmujących po pandemii, kiedy wielu najemców zaciągnęło duże kwoty niespłaconych długów z tytułu czynszu.

„Właściciele są w trudnej sytuacji i jedyne, co chcą zrobić, to zatrudnić kogoś do płacenia czynszu” – powiedział.

Gray zauważył, że eksmisja na drodze sądowej może zająć miesiące i kosztować dziesiątki tysięcy dolarów honorariów adwokackich.

„Kiedy spojrzeć na taki obraz, wynajmujący byłby szczęśliwy, gdyby umorzył zadłużenie z tytułu czynszu w wysokości 30,000 40,000, XNUMX XNUMX dolarów lub cokolwiek innego, aby je wydostać i uniknąć całego procesu eksmisji”.

Miasto zaczęło regulować umowy wykupu i zbierać informacje na ich temat w 2017 roku po obrońcach najemców zaczął protestować co postrzegali jako rosnącą praktykę właścicieli nieruchomości wysiedlających mieszkańców lokali z kontrolowanym czynszem bez pełnego informowania ich o ich prawach.

Program powiadamiania o wykupie najemcy wymaga, aby wynajmujący przekazali najemcom informacje podczas składania oferty wykupu. Oni muszą poinformować najemców że mają prawo do minimalnego odszkodowania, które waha się od 9,900 24,650 do XNUMX XNUMX dolarów, w zależności od różnych czynników, w tym długości pobytu najemcy w domu oraz tego, czy jest on starszy czy niepełnosprawny. Najemcy są również informowani, że mają prawo odmówić lub wycofać ofertę oraz skonsultować się z prawnikiem lub wydziałem mieszkaniowym.

W ramach programu właściciele nieruchomości są również zobowiązani do złożenia wszelkich porozumień z wydziałem mieszkaniowym Los Angeles. Zgłoszenia te stanowią podstawę analizy, którą opublikowało biuro administratora.

Z danych wynika, że ​​szczyt wniosków o wykupy przypadał na rok 2019, kiedy zawarto 1,209 umów. W ubiegłym roku do miasta złożono 789 umów.

Wykup rozporządzenie umożliwia najemcom „wniesienie powództwa prywatnego przeciwko wynajmującemu, który narusza” zasady oraz uzyskanie odszkodowania i kary w wysokości 500 dolarów. Ale jest to krok, którego wielu mieszkańców o niskich dochodach raczej nie podejmie, powiedział Blasi.

„Sądzę, że miasto powinno ponownie przyjrzeć się programowi powiadamiania o wykupach najemców i zastanowić się nad jego wprowadzeniem, a także poważnie dotrzeć do najemców i właścicieli w sprawie jego istnienia” – powiedział Blasi. „To może pomóc tylko każdemu, kto działa w dobrej wierze”.

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
• PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
• PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
• Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.latimes.com/california/story/2024-01-16/rent-control-cash-for-keys-los-angeles