Z nagłówki zagłady i brak zaufania konsumentów, jak należy postępować w 2024 r.? Czas zasięgnąć rady DWÓCH starszych ekonomistów! Większe kieszenie Dave'a Meyera rozmawia z ZILLOWA Orphe Divounguy i REDFIN Chen Zhao aby wyjaśnić najnowsze wskaźniki gospodarcze USA i zapewnić Ci strategie rozwoju na tegorocznym rynku mieszkaniowym.
Wkroczymy ceny domów, przychodzące „korekta przystępności cenowej”, prognozy oprocentowania kredytów hipotecznych, dlaczego przyszły rok może być znacznie lepszy dla kupujących. Ale to nie wszystko. Zarówno Chen, jak i Orphe dzielą się swoimi perspektywy gospodarki na rok 2024, stan Konsument amerykańskii co może się wydarzyć jako kredyty studenckie wracają do działania, zwiększają się zaległości w spłacie kart kredytowych, a rezerwy gotówkowe wyczerpują się.
Na koniec zakończymy sprawę listą Chena i Orphe’a rynki nieruchomości do obejrzenia oraz drogich obszarach, w których może nastąpić ożywienie po pandemii. Jeśli chcesz wiedzieć, czego się spodziewać, gdzie inwestować i jeśli powróci gorący rynek mieszkaniowy in 2024, czekać!
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Dave:
Witam wszystkich i życzę szczęśliwego Nowego Roku w sieci BiggerPockets. Jeśli choć trochę tak jak ja, wkraczasz w rok 2024 podekscytowany rynkiem mieszkaniowym i inwestowaniem w nieruchomości, ale prawdopodobnie masz też wiele pytań. Miniony rok, zarówno pod względem makroekonomicznym, jak i sytuacji na rynkach mieszkaniowych, był okresem lekkich wzrostów i spadków. To było trochę mylące. I choć w 2024 r. otwiera się wiele możliwości, istnieje również wiele pytań, które pozostają bez odpowiedzi. Dlatego dzisiaj mamy dla Was wyjątkowy odcinek, w którym odpowiemy na niektóre z tych pytań. Zapraszam dwóch znanych starszych ekonomistów, aby omówili stan gospodarki i rynku mieszkaniowego. Przeprowadzimy prognozy na rok 2024. Podamy wszystkie statystyki i kontekst, którego potrzebujesz, aby czuć się pewnie w budowaniu swojego portfolio.
I to niezależnie od tego, czy planujesz kupić swoją pierwszą nieruchomość w 2024 roku, czy też chcesz powiększyć już istniejący portfel. Zatem dzisiaj naszymi dwoma gośćmi są Chen Zhao, starszy ekonomista w Redfin, i Orphe Divounguy, starszy ekonomista w Zillow. Zamierzamy poruszyć wszystkie tematy, które prawdopodobnie przychodzą Ci na myśl. Będziemy rozmawiać o takich kwestiach jak inflacja, ceny mieszkań i oczywiście będziemy rozmawiać o oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Każdy zawsze chce o tym porozmawiać. Tak więc pod koniec tego odcinka będziesz bardzo dobrze rozumiał, na jakim etapie znajdujemy się obecnie z gospodarką i rynkiem mieszkaniowym oraz w jakim kierunku będzie to zmierzać w nadchodzącym roku. Więc bez zbędnych ceregieli, przyprowadźmy Chen Zhao z Redfin i Orphe Divounguy z Zillow.
Chen Zhao i Orphe Divounguy, witajcie podczas naszego pierwszego w historii Okrągłego Stołu Ekonomicznego w podkaście BiggerPockets. Jesteśmy bardzo podekscytowani obecnością tutaj zarówno Was, jak i Waszej rozległej wiedzy branżowej, ponieważ mam wiele pytań i zakładam, że nasi odbiorcy mają je również w związku z klimatem makroekonomicznym w roku 2024, a także rynkiem mieszkaniowym. Dzisiaj w programie zaczniemy od kwestii makroekonomicznych, a potem zajmiemy się nieco bardziej szczegółowo rynkiem mieszkaniowym, czyli kwestiami, które prawdopodobnie interesują każdego, kto słucha programu, ale zacznijmy od ekonomia w najszerszym tego słowa znaczeniu. Chen, powiedz mi, co według ciebie będzie się działo z PKB w nadchodzącym roku?
Czen:
Wszystko wskazuje na to, że wzrost gospodarczy będzie nieco wolniejszy pod koniec IV kwartału i w 4 r. Zatem PKB w IV kwartale wynosi obecnie około 2024%. Fed prognozuje, że w 4 r. odnotujemy wzrost PKB o około 1.2%. To wszystko oznacza solidny wzrost gospodarczy, ale zdecydowanie wolniejszy niż to, co widzieliśmy, co było swego rodzaju celem, który Fed próbował osiągnąć. Biorąc to pod uwagę, myślę, że rok 2024 nadal charakteryzuje się znaczną niepewnością. Fed znajduje się obecnie w fazie zwrotów, szczególnie po grudniowym posiedzeniu. Naprawdę widzieliśmy Fed, który mówił, że prawdopodobnie osiągnęliśmy szczyt, a teraz czekamy, co się stanie. wygląda ścieżka w dół. A Fed, o czym zawsze należy pamiętać, kieruje tym samochodem, ale nie ma nad nim całkowitej kontroli.
To trochę tak, jakbyś grał w grę wideo i zastanawiał się: „Czy ta kierownica naprawdę działa? Nie jestem do końca pewny." Ale Fed naprawdę dobrze kontroluje stopy krótkoterminowe, ale ma znacznie mniejszą kontrolę nad stopami długoterminowymi. Jest to szczególnie ważne, jeśli myślisz o mieszkaniu tak, jak zrobiliby to my tutaj. I widzieliśmy, że tej jesieni, kiedy stopy długoterminowe, 10-letnie, wzrosły do 5%, oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do 8%. Fed nie zrobił nic innego.
Powell nigdy nie wyszedł i nic nie powiedział, tak po prostu się stało i to zaskoczyło Fed. I myślę, że prawdopodobnie zgadłbym podobnie, że po grudniowym posiedzeniu Fed, kiedy Powell wyszedł i wygłosił dość gołębią konferencję prasową, prawdopodobnie zawsze był też trochę zaskoczony skalą reakcji rynku. Nie jestem w głowie Powella, ale tak bym przypuszczał. A więc wszystko po to, żeby powiedzieć, że Fed to nadal jedyna gra w mieście, ale Fed nie ma doskonałej kontroli nad tym, co się dzieje, przez co naprawdę trudno jest myśleć o roku 2024. Chociaż więc uważamy, że „prawdopodobnie będziemy mieli dość solidny wzrost gospodarczy, powinniśmy mieć świadomość, że istnieje duże ryzyko”.
Orf:
Chen, całkowicie się zgadzam. Lubię o tym myśleć w ten sposób, że lubię myśleć o wiatrach przeciwnych i wiatrach tylnych. Zatem siedzenie i zastanawianie się nad własną prognozą, siadanie i podkreślanie, jakie są wiatry przeciwne i wiatry tylne, i próba oszacowania, wymyślenia, które z nich będą dominować nad drugim, w pewnym sensie myślę o tym, co się dzieje NA. Wiemy więc na przykład, że zbliża się rok wyborczy. Wiemy, że przez większość lat wyborczych, zwłaszcza gdy wybory są bardzo kwestionowane, a kraj jest nieco spolaryzowany, Kongres jest spolaryzowany, a wtedy pojawia się o wiele więcej niepewności co do polityki. I zawsze powtarzam, że gdy ludzie nie są pewni przyszłości, siedzą na portfelach. Siedzą, czekają, zatrzymują się, nie wychodzą i nie kupują nowego samochodu. Zwykle ma to charakter dezinflacyjny i może spowodować spowolnienie aktywności gospodarczej. A zatem w 2024 r. będzie to przeszkoda dla amerykańskiej gospodarki.
Czen:
Tak, a nawet idąc o krok dalej, Orphe, myślę, że Twoje ramy są idealne, gdy jest tak dużo niepewności, że konsumentom trudno jest zaplanować, co zamierzają zrobić. Firmom naprawdę trudno jest zaplanować, co zamierzają zrobić.
Orf:
Zgadza się.
Czen:
Ponieważ nie wiedzą, kiedy zbliża się rok wyborczy, „Kto wygra? Kto będzie rządził, kto będzie ustalał zasady, z jakimi zasadami i przepisami będę musiał się zmierzyć za rok, dwa, trzy lata? A to sprawia, że firmom naprawdę trudno jest powiedzieć: „No cóż, teraz zainwestuję w X, Y lub Z”. A to zazwyczaj trochę obciąża gospodarkę.
Orf:
Moglibyśmy to dodać, prawda? Mówiąc bardziej szczegółowo, obniżki podatków Trumpa wygasają. Prawdopodobnie nie będzie to przesunięcie wydatków rządowych na przyszły rok, ale potencjalnie większe dochody wynikające z wygasających obniżek podatków, a co za tym idzie, być może mniejsze zadłużenie. A to oczywiście ma wpływ na rentowność i oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Dave:
Nieco później poznamy szczegóły tego, co Chen i Orphe widzą w swoich prognozach dla rynku mieszkaniowego, a zaraz po przerwie sprawdzimy ich puls dla amerykańskich konsumentów. Witamy ponownie wszystkich. Jesteśmy tutaj ze starszymi ekonomistami z Redfin i Zillow, Chen Zhao i Orphe Divounguy, aby porozmawiać o ich prognozach na rok 2024. Wspomnieliście trochę o niekorzystnych wiatrach, klimacie makroekonomicznym i Fed. Ciekaw jestem Twojej opinii na temat stanu przeciętnego Amerykanina, przeciętnego amerykańskiego gospodarstwa domowego lub konsumenta, ponieważ patrzysz na te szerokie dane makro i widzisz, że PKB jest dość silny. Widzisz wiele pozytywnych wskaźników, ale na wielu poziomach mikro i finansów osobistych, a także anegdotycznie, słyszysz, że ludzie borykają się z trudnościami. Widzieliśmy rozpoczęcie spłat kredytów studenckich. Chen, jak opisałbyś obecny stan przeciętnego amerykańskiego konsumenta?
Czen:
Myślę, że widzieliśmy, że po zakończeniu pandemii rząd po prostu wpompował ogromne ilości pieniędzy w gospodarkę. Konsument radził sobie naprawdę dobrze i w sposób niespotykany dotąd. A to, co widzieliśmy i najbardziej rygorystyczne dane, jakie mieliśmy na ten temat, dotyczyło tego, ile nadwyżek oszczędności ludzie mieli na swoich kontach bankowych w związku z pandemią, podobnie jak faktyczną gotówkę, którą musieli wydać. A teraz widzieliśmy, że w tym momencie nadwyżka gotówki w większości znika. Widzimy więc dane JP Morgana z Bank of America, który może przeglądać konta bankowe ludzi i widzimy, że w tym momencie praktycznie już ich nie ma. Jak pan powiedział, obserwujemy także więcej zaległości w spłacie kart kredytowych. Oto dane pochodzące z raportu Fed dotyczącego zadłużenia i kredytów gospodarstw domowych nowojorskiego Fed, z którego wynika, że przejście do 90-dniowego opóźnienia w spłacie wynosi obecnie, myślę, około 9.5% lub coś w tym stylu.
Jest to podwyższony poziom w porównaniu z poziomami historycznymi, więc może to być również powód do niepokoju, podobnie jak spłaty kredytów studenckich. Wstrzymano zatem spłatę kredytów na czas pandemii, wznowiono je w październiku. Całkowitą kwotę płatności, które musieliby zapłacić konsumenci, szacuje się na około 70,000,000,000 0.3 XNUMX XNUMX dolarów. Uważamy, że jest to około XNUMX% dochodu osobistego do dyspozycji. Nie jest to zatem kwota ogromna, ale wystarczająca, aby zadłużyć się w zwyczajach wydawania pieniędzy. Są więc powody, myślę, że to wszystkie powody, dla których możesz pomyśleć: „No cóż, konsumenci są prawdopodobnie słabsi niż dawniej”. Ale podobnie jak w przypadku wielu rzeczy, tak wielu różnych wskaźników i statystyk ekonomicznych, które obserwujemy od czasu pandemii, myślę, że wiele z nich dotyczy pytania: „No cóż, jaka jest zmiana w porównaniu z poziomem?” To tak, jakby konsument słabł, ale z konsumentem też wszystko w porządku.
Ponieważ wyszliśmy z tak mocnej pozycji, że nawet jeśli trochę słabniesz, prawdopodobnie nadal masz się dobrze. Widzimy to w wielu innych wskaźnikach. Wiemy na przykład, że konsumenci doświadczają obecnie realnego wzrostu dochodów. Płace znacznie wzrosły, a to jest ważne. Wiemy też, że istnieje naprawdę silny rynek pracy. To ogromna szansa dla konsumentów. Dlatego obecnie uważamy, że wolnych stanowisk pracy jest prawdopodobnie o dwa do 3,000,000 XNUMX XNUMX więcej niż jest bezrobotnych. Jest to więc bardzo, bardzo silny rynek pracy. I na koniec, możesz spojrzeć na… Wiemy, że zaległości w spłacie kart kredytowych są prawdopodobnie nieco wysokie.
Dotyczy to głównie niektórych typów konsumentów, osób z gorszym kredytem i młodszych konsumentów. Ale z drugiej strony należy zwrócić uwagę na przykład na zaległości w spłacie kredytów hipotecznych. Zaległości w spłacie kredytów hipotecznych są obecnie tak niskie. Istnieje więc wiele danych, które również pokazują, że konsument ma się obecnie całkiem nieźle. Powiedziałbym więc, że nie martwię się zbytnio o amerykańskiego konsumenta. Myślę, że to wszystko jest bardzo spójne z szerszym przesłaniem gospodarczym, które głosi, że w pewnym sensie ochładzamy się, ale nie znajdujemy się w obszarze, w którym powinniśmy się teraz martwić.
Orf:
W pełni się zgadzam. Ochładzamy się, ale pewnie jest nam lepiej niż przed pandemią. Jeśli spojrzeć na obsługę zadłużenia jako udział w dochodach osobistych, nadal jest on bardzo niski, mniej więcej na poziomie w 2019 r., tuż przed pandemią. Wygląda więc na to, że mamy się dobrze. Czy chłodzimy? Tak. Czy czujemy szczyptę? Tak, ale radzimy sobie znacznie lepiej niż prawdopodobnie trzy, cztery lata temu. Więc teraz całkowicie się zgadzam. Myślę, że konsumenci są nadal w całkiem dobrej kondycji. Oczywiście istnieje dystrybucja, więc na dole będą ludzie, którzy nadal będą odczuwać lekki ból. Ale patrząc na rynek pracy, myślę, że dopóki ludzie będą mieli pracę, amerykańska gospodarka będzie w porządku.
Dave:
W porządku. Zatem myślę, że tematem, który tu słyszymy dla wszystkich, którzy tego słuchają, jest to, że według większości pomiarów makroekonomicznych gospodarka amerykańska radzi sobie obecnie całkiem nieźle, ale Chen i Orphe wydają się zgadzać, że zwalniamy, więc nadal możemy nadal rosnąć. Wygląda na to, że oboje uważacie, że w przyszłym roku nadal będziemy pozytywnie nastawieni do wzrostu PKB i chociaż konsumenci mogą znajdować się w gorszej sytuacji niż w tym lub poprzednim roku, to sytuacja w kontekst historyczny, zarówno jeśli chodzi o wskaźniki makroekonomiczne, jak i sytuację konsumentów.
Orf:
Dave, tak naprawdę trudno powiedzieć, czy jesteśmy w gorszej sytuacji niż wcześniej, ponieważ jeśli się nad tym zastanowić, Chen nawiązał do tego, okazuje się, że płace skorygowane o inflację faktycznie wzrosły. Zostały one obniżone, spadły w 21 r. i spadły w 22 r., gdy inflacja wzrosła do około 9% w połowie ubiegłego roku. Bogactwo finansowe, spójrz na raport Fed, bogactwo finansowe faktycznie wzrosło. Gdybyś pod koniec 2022 r. powiedział mi, że giełda zrobiła to samo, co w 2023 r., pomyślałbym, że oszalałeś.
Rok 2023 załamał się na giełdzie, co zaskoczyło wszystkich i zakończyliśmy rok mocnym akcentem. W ten sposób wzrósł także majątek finansowy. Bogactwo mieszkaniowe, mieliśmy taki duży spadek, że pomyśleliśmy: „O mój Boże, ceny domów spadają”. I nagle ceny domów odbiły. Kapitał własny jest nadal blisko starego, najwyższego poziomu. Ceny spadły w wielu stacjach metra. Dla wielu właścicieli domów kapitał własny jest nadal bliski dawnego, wysokiego poziomu. Ci właściciele domów kupili… Wielu z tych właścicieli domów, którzy kupili przed pandemią, było w stanie refinansować bardzo niski procent, więc mają bardzo niskie miesięczne raty kredytu hipotecznego. Więc patrzę na to i mówię: „Hej, ten konsument, ten przeciętny konsument, klasa średnia może sobie teraz naprawdę radzić”.
Czen:
Tak, zabawne, że to mówisz, Orphe, ponieważ całkowicie zgadzam się ze wszystkimi tymi statystykami, które mówisz, ponieważ wszystkie wskaźniki są świetne, a potem mamy problem, w którym wszyscy wydają się mieć złe wyobrażenia na temat gospodarki.
Orf:
Tak.
Czen:
I wszyscy są bardzo negatywni.
Dave:
Całkowicie. Właśnie o to chciałem cię zapytać, tak.
Czen:
Tak.
Dave:
To bardzo interesujące. Więc o co chodzi, Chen? Czemu to przypisujesz? Klasyczne pomiary danych makro pokazują, że sytuacja ma się dobrze, ale nie wydaje się, aby ludzie mieli poczucie, że gospodarka radzi sobie dobrze. Gdzie więc jest rozłączenie?
Czen:
Tak, masz całkowitą rację. I rzeczywiście mam wrażenie, że doszło do rozłączenia. Ponieważ tak jak powiedział Orphe, to jest jak: „Wow, twoje dochody rosną, masz tak duży majątek mieszkaniowy. Jakiekolwiek jest twoje portfolio, radzi sobie fantastycznie, brawo, brawo.” A jednocześnie Fed oswaja inflację, więc tak naprawdę nie musimy… Może nie musimy się już tym martwić, więc dlaczego się martwisz? Myślę, że to dużo… Myślę, że są dwie rzeczy, powiedziałbym. Po pierwsze, jako ekonomiści zawsze patrzymy na medianę, czyli średnią, a to najłatwiejsza rzecz. A dystrybucja jest po prostu naprawdę szeroka. Będziesz mieć grupy ludzi, którzy po prostu mają zupełnie inne doświadczenia niż średnia lub przeciętna osoba. A ci ludzie to prawdziwi ludzie, prawdziwi wyborcy i prawdziwi ludzie z prawdziwymi uczuciami. Dlatego dużo o tym myślę.
A następnie drugą rzeczą, którą chciałbym powiedzieć, jest to, że chociaż wydaje się, że Fed udało się okiełznać inflację i inflacja będzie teraz znacznie bliższa 3–XNUMX%, doświadczyliśmy dużego skoku poziomu cen i zajmuje to dużo czasu żeby ludzie przyzwyczaili się do tego psychicznie. Próbowałem… Nie wywoływać Rockettes ani nic takiego, co moim zdaniem jest fantastycznym występem, ale przeglądałem bilety na Rockettes i pomyślałem: „O cholera, to jest naprawdę wysokie”. A ja na to: „Wow, myślę, że jeśli chodzi o ten procent, ten procent, to wydaje się, że poziom cen ma sens, nawet jeśli w przyszłości nie będzie dalszej inflacji”. Ale myślę, że w przypadku ludzi, nawet jeśli zaobserwowali wzrost swoich wynagrodzeń, nadal odczuwają szok związany z naklejkami, gdy widzą ceny, a to jest coś w rodzaju negatywnego nastawienia.
Zatem to są dwie rzeczy, na które chciałbym zwrócić uwagę. A potem, myśląc o kieszeniach ludzi, którzy nie doświadczają tego, czego doświadcza przeciętny lub przeciętny człowiek, co jest ważne dla rynku mieszkaniowego, myślę, że powinniśmy pomyśleć o ludziach, którzy nie mają jeszcze domu. Mówimy więc o bogactwie mieszkaniowym, wszystkich ludziach, którzy refinansują, masz 2% oprocentowania kredytu hipotecznego, masz tak duży kapitał własny, ale co by było, gdybym nigdy nie kupił domu? Albo wielu Amerykanów nie posiada żadnych akcji, więc nie obchodzi mnie, czy S&P 500 radzi sobie świetnie.
Orf:
Zgadza się.
Czen:
To wcale nie jest dla mnie korzystne. Myślę więc, że stąd bierze się wiele złych wibracji.
Orf:
Całkowicie zgadzam się z Chenem. Myślę, że to prawdopodobnie cena… Ciągle to słyszę i jestem bardzo aktywna w mediach społecznościowych, gdzie donosisz o spadku inflacji, a ludzie mówią: „Nie, to nieprawda”, bo ceny są wyższe niż w rzeczywistości były zaledwie rok temu, prawda?
Dave:
Tak. Cóż, jeśli moi rodzice są jakąkolwiek wskazówką co do twoich pomysłów, masz całkowitą rację. Nie mogę odbyć ani jednej rozmowy z żadnym z nich, podczas której nie podaliby mi nowej ceny każdej rzeczy, którą kupili w ciągu ostatnich kilku tygodni. Po prostu nie są w stanie tego pojąć. I naprawdę sądzę, że ludziom także myli się koncepcja dezinflacji i deflacji, twierdząc, że dezinflacja to spowolnienie wzrostu cen, ale tak nie będzie… Jest bardzo mało prawdopodobne, że wystąpi deflacja tam, gdzie ceny faktycznie spadną. Zatem te dwie rzeczy to różne pojęcia, ale myślę, że masz całkowitą rację, Chen, że ludzie naprawdę potrzebują dużo czasu, aby się do tego przyzwyczaić. Patrzę na wszystkie dane i wciąż patrzę i doznaję szoku na wielu rzeczach, które kupuję.
Czen:
Tak, i nie tylko nie dostaniemy deflacji, ale wy nie chcecie deflacji.
Orf:
Dokładnie.
Czen:
Jeśli dojdzie do deflacji, oznacza to, że mamy naprawdę poważne kłopoty, ponieważ wydaje się to prawie sprzeczne z intuicją. Ludzie pytają: „No cóż, czy nie chcę, aby ceny spadły, aby zwiększyć realną siłę nabywczą?” Ale tego nie robisz, ponieważ w takiej gospodarce nikt by niczego nie kupił. Gdybyś jutro mógł kupić jajka taniej, dlaczego miałbyś kupować jajka dzisiaj? A jest to naprawdę niebezpieczny cykl gospodarczy, dlatego też naszym celem jest inflacja na poziomie 2%.
Orf:
A to oznacza także, że stopa bezrobocia może wzrosnąć. Jeśli niczego nie kupujesz, firmy nie mają powodów, aby kogokolwiek zatrudniać. Mogą nawet zwolnić wiele osób, przez co stracisz pracę.
Dave:
Rozmawialiśmy więc o szeroko rozumianej gospodarce makroekonomicznej oraz o tym, co się dzieje i co według Was obu prawdopodobnie wydarzy się w przyszłym roku. Chciałbym jednak przenieść dyskusję bardziej na rynek mieszkaniowy, ponieważ większość naszych odbiorców to aktywni lub aspirujący inwestorzy na rynku nieruchomości. Wiele osób zadaje sobie pytanie za 1,000,000 XNUMX XNUMX dolarów: czy to dobry czas na zakup nieruchomości? Wiem, że ma na to wpływ wiele czynników, ale Chen, jestem po prostu ciekawy, czy możesz nam na najwyższym poziomie przedstawić swoje prognozy dotyczące rynku mieszkaniowego w przyszłym roku?
Czen:
Dlatego myślę, że naszym najważniejszym wnioskiem jest to, że rynek mieszkaniowy w 2024 r. zaobserwujemy lepszy obraz dla kupujących i lepsze warunki dla kupujących. Najważniejszym powodem jest to, że w przyszłym roku spodziewamy się niewielkiej poprawy przystępności cenowej. Uważamy zatem, że stopy procentowe będą spadać. Już po grudniowym posiedzeniu Fed widzimy, że Fed się zmienia. Mówimy o obniżkach stóp w 2024 r. Otwartym pozostaje oczywiście pytanie, ile i kiedy one nastąpią? Jednak naprawdę wygląda na to, że stopy procentowe będą podążać w dół. Słuchaj, nie zmierzamy do stóp procentowych z czasów pandemii wynoszących 3%, ale zmierzamy w dół. Będzie to więc dość istotne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. A po drugie, rzeczywiście widzimy osłabienie cen w 2024 r. Zatem osłabienie cen może być tematem nieco złożonym, ponieważ ogólnie mówimy o cenach nominalnych, co oznacza nieuwzględnianie inflacji. Zatem wzrost cen wynoszący 0% oznacza na przykład spadek cen w prawdziwym tego słowa znaczeniu, ponieważ inflacja jest wyższa niż 0%.
Zatem naprawdę widzimy, że ceny albo utrzymują się na stałym poziomie w przedziale 0%, albo spadają, być może o 1%. Oznacza to lepszą przystępność cenową dla kupujących w porównaniu z tym, co widzą pod względem wzrostu wynagrodzeń zarówno w przypadku stawek, jak i cen. Oprócz tego widzimy, że w Internecie pojawia się coraz więcej zapasów. Jednym z powodów, dla których obserwujemy spadek cen, jest to, że według naszych danych Redfin widzimy, że klienci kontaktujący się z Redfin w celu konsultacji w sprawie ogłoszenia o ofercie ich domu, widzimy dwucyfrowy wzrost rok do roku w to w ostatnich tygodniach. I nie przekształciło się to jeszcze w rzeczywiste wykazy. Jednak nawet biorąc pod uwagę rzeczywiste dane dotyczące nowych ofert, w ciągu ostatnich kilku tygodni zaczynamy zauważać wzrost tych wartości.
Uważamy więc, że w przygotowaniu jest ich więcej. A powodem tego wszystkiego jest to, że myślę, że ludzie są zmęczeni czekaniem. Nasi agenci mówią nam, że klienci, z którymi rozmawiają, wyglądają, jakby czekali, aż coś się wydarzy na rynku mieszkaniowym, bo chcą rozwieść się z mężem lub muszą się przeprowadzić z innego powodu, bo chcą być bliżej ich wnuków czy coś w tym stylu, coś bardziej pozytywnego niż rozwód z mężem.
Dave:
OK, usłyszałeś to tutaj pierwszy. Chen, mówisz, że liczba rozwodów wzrośnie? Stopy procentowe spadają, liczba rozwodów rośnie?
Czen:
Wolałbym poruszyć kwestię stóp procentowych niż liczby rozwodów.
Dave:
OK, nie będziemy-
Orf:
Myślę, że chodzi o to, że życie się toczy, prawda? A wydarzenia życiowe są jednym z głównych powodów, dla których ludzie się przeprowadzają, prawda?
Czen:
Tak, to prawda. Tak, więc myślę, że ludzie sprzedający mają już dość czekania i zdają sobie sprawę, że stopy procentowe nigdy nie wrócą do 3%, więc po prostu mówią: „Wiesz co? Odchodzę, sprzedaję, robię to, co muszę w tym momencie zrobić. To znacznie lepszy obraz dla kupujących i oznacza lepszą przystępność cenową, a ponadto masz więcej domów do wyboru. Widzimy zatem bardziej optymistyczny obraz roku 2024 niż roku 2023.
Dave:
To naprawdę interesujące, ponieważ, jak powiedziałeś, na ostatnim posiedzeniu Fed, które odbyło się w grudniu, widzieliśmy ogłoszenie, które spowodowało spadek rentowności obligacji, a oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło nieco spadać. Myślę, że najbardziej natychmiastową reakcją większości inwestorów na rynku nieruchomości była: „Wow, wywoła to bagno… Kolejna runda aprecjacji wzrostu cen domów, ponieważ zwiększy to popyt”. Chcę się tylko upewnić, że wszyscy tutaj rozumieją, co mówi Chen, że popyt może wzrosnąć, ale jeśli podaż również wzrośnie w tym samym czasie, ceny mogą pozostać na stosunkowo niezmienionym poziomie i być może moglibyśmy zaobserwować złagodzenie cen, ale możemy też zaobserwować wzrost całkowitego wolumenu transakcji, co prawdopodobnie byłoby bardzo mile widzianą wiadomością dla wszystkich agentów i kredytodawców hipotecznych, którzy tego słuchają.
I takie było moje pytanie dotyczące roku 2024: stopy mogą spaść, popyt wzrośnie, ale byłem po prostu ciekawy, skąd będzie pochodzić podaż. Usłyszymy od Orphe na temat podaży i popytu, a także więcej dyskusji na temat przystępności cenowej, prognoz stóp procentowych kredytów hipotecznych, które każdy chce usłyszeć, oraz rynków, które należy obserwować w 2024 r., a wszystko to pojawi się po przerwie. Wracamy z Orphe Divounguy i Chen Zhao. Chen właśnie podzielił się możliwym scenariuszem, w którym możemy zaobserwować większą podaż i większy popyt w 2024 r. Orphe, czy widzisz taką samą sytuację, w której zarówno popyt, jak i podaż mogłyby nieco wzrosnąć w przyszłym roku?
Orf:
Całkowicie, całkowicie. A tak na marginesie, jestem największym optymistą w zespole badań ekonomicznych Zillow i czasami trochę się ze mnie śmieją, bo zawsze widzę wszystko w pozytywnym świetle. Zatem według naszych danych liczba nowych ofert wzrosła o 3.1% rok do roku. Ich ceny często spadały, zwłaszcza wiosną, kiedy można było mieć nadzieję, że obecni właściciele domów będą wystawiać swoje domy na sprzedaż. Po prostu się nie pojawili. A teraz zaczynamy widzieć, jeśli spojrzymy na nowe oferty od mniej więcej lipca tego roku, napływ domów pojawiających się na rynku był w zasadzie płaski i teraz go doganiamy. Jestem więc bardzo optymistyczny. I jak wspomniał Chen, myślę, że wydarzenia życiowe, ale także preferencje się nie zmieniły. Ten stary dom, w którym nie chcesz już mieszkać, siedziałeś w nim tylko z powodu odrobiny niepewności.
Mnóstwo zmienności oprocentowania kredytów hipotecznych, nie wiesz, co dzieje się z gospodarką. I tak pauzujesz, siedzisz na portfelu, czekasz, nic nie robisz. Ale teraz zaczynasz widzieć, że wszystko się normalizuje i możesz dostosować swój budżet. Możesz spojrzeć na rzeczy i znaleźć sens: „Och, OK. Cóż, teraz wiem, dokąd zmierzam. Nadal mam swoją pracę. Sprawy wyglądają całkiem nieźle. Wiem, że oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spadnie już z klifu. Myślę, że wiele osób myśli: „Hej, może oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie”. Wiemy, że kredyty hipoteczne ulegają złagodzeniu, ale nie spadną z klifu. I powtarzam wszystkim, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło z urwiska jedynie wtedy, gdy pękła bańka internetowa, środek światowego kryzysu finansowego i początek globalnej pandemii.
I wiemy, że kredyty hipoteczne nie spadną z urwiska. Trochę odpuszczą. Możemy nawet zaobserwować nieco mniejszą zmienność stóp procentowych, zwłaszcza jeśli inflacja będzie w dalszym ciągu zbliżać się do celu Fed, a rynek stanie się mniej wrażliwy na wszelkie wiadomości gospodarcze, tak jak miało to miejsce w zeszłym roku. Wszystko to będzie zatem sprzyjać ponownemu przyciągnięciu ludzi do pracy. Nasze dane, dane Zillow pokazują również, że 70% sprzedawców ostatecznie kupuje ponownie. Nie 100%, 70%, więc jeśli w 2024 r. w dalszym ciągu będą pojawiać się nowe oferty, będziesz miał u tych gości większą podaż niż popyt. To wszystko razem mówi mi, tak jak wspomniał Chen, że jesteś prawdopodobnie ceny nieco spadną. Nowe oferty nie będą już stanowić dużego hamulca dla zasobów mieszkaniowych. I oczywiście myślę, jestem optymistą, myślę, że może to oznaczać więcej transakcji w przyszłości.
Dave:
Doceniam to wyjaśnienie. Orphe, mówisz, że jesteś optymistą, więc chcę po prostu na chwilę zabawić się w adwokata diabła i po prostu poznać twoją opinię, ponieważ myślę, że istnieje narracja lub wspólny tok myślenia, który, jak słyszałem, że przystępność cenowa jest po prostu tak niska, prawda teraz, gdy nawet jeśli stawki nieco spadną, są one po prostu zbyt wysokie i jest to nieco… Myślę, że ludzie uważają za nieuniknione, że ceny muszą spaść, ponieważ są po prostu znacznie wyższe niż kiedyś. Połącz to z niektórymi rzeczami, które powiedziałeś o być może spowolnieniu gospodarczym. Chyba co powiesz na to?
Orf:
Myślę, że budowniczowie prawdopodobnie też się tym martwią. Mają więc mnóstwo domów w budowie i te domy trafiają na rynek. I oczywiście, ponieważ na rynku pojawia się tak wiele domów, po stronie nowych konstrukcji, zaczynamy zauważać, że nastroje wśród deweloperów nieco się pogarszają i zaczynamy widzieć początek. Dlaczego miałbym rozpoczynać nowy projekt, skoro mam mnóstwo jednostek, które muszę sprzedać? I myślę, że to wszystko zobaczymy. Aby dać wam wyobrażenie: tak, przystępność cenowa nadal stanowi problem, ale jeśli pomyślicie o tym, że oprocentowanie kredytów hipotecznych było niższe niż obecnie, w zeszłym roku niż dzisiaj, a mimo to średnia obniżka cen nowych budynków nie t uległo zmianie, nadal wynosi około 6%, udział notowań z obniżką ceny w stosunku do roku poprzedniego jest faktycznie niższy.
Więc gdybyś nie miał… Gdyby ludzi po prostu nie było stać na dom, a tak na marginesie, muszę powiedzieć, że rynek mieszkaniowy jest lokalny, więc mówię średnio o poziomie amerykańskim. Są miejsca, na które absolutnie nie można sobie pozwolić. Po prostu absolutnie nie możesz nawet… Ludzie nie mogą się zakwalifikować. Myślę o okolicach Los Angeles, Riverside w Kalifornii. To znaczy, są miejsca, które są poza zasięgiem wielu ludzi, ale przeciętnie nadal jest tam pewne zapotrzebowanie. Popyt osłabł, ale popyt nadal przewyższa podaż. Dlatego też nadal patrzę w przyszłość z dużym optymizmem. I nie jestem jedyny. Słyszymy o Warrenie Buffettowie i nowych konstrukcjach oraz o miłości do nowych konstrukcji w przyszłości. Jestem zatem dość optymistyczny, że rok 2024 może być lepszym rokiem, ponieważ w 2023 r. liczba nowych notowań osiągnęła już najniższy poziom.
Czen:
Tak, myślę, że pytanie o przystępność cenową jest naprawdę dobre i jest to także jeden z powodów, dla których Dave, mówiłeś: „No cóż, jeśli ceny spadają, dlaczego ceny po prostu nie wzrosną?” Raczej tak, właściwie, ponieważ myślę, że przystępność cenowa ogranicza tę kwestię, ponieważ myślę, że w pewnym momencie ludzi po prostu nie stać na zakup większej ilości. Myślę jednak, że korekta nie musi nastąpić w postaci tak dużego spadku cen. Spadek cen w stylu 2008 zdarzył się tylko raz i nie bez powodu zdarzył się tylko raz i w bardzo wyjątkowych okolicznościach. Myślę więc, że można również zaobserwować poprawę przystępności cenowej w postaci wieloletniego okresu, w którym ceny pozostają na niezmienionym poziomie lub rosną o 1%, spadają o 1% lub coś w tym rodzaju, gdzie ceny rosną w mniejszym stopniu niż inflacja, ale tylko trochę mniej niż inflacja. I to jest poprawa przystępności cenowej. Spodziewamy się także spadku stóp procentowych. Zatem większość problemów związanych z przystępnością cenową w zeszłym roku dotyczyła stawek, a niekoniecznie ceny.
Dave:
Chcę się upewnić, że wszyscy rozumieją, co oznacza przystępność cenowa z punktu widzenia rynku mieszkaniowego. Zasadniczo chodzi o to, jak łatwo przeciętnego Amerykanina stać na dom po średniej cenie lub, jak trafnie zauważył Orphe, jest to również kwestia lokalna, jak łatwo kogoś na konkretnym rynku stać na ten konkretny dom na tym rynku. Ten niedrogi stołek ma zazwyczaj trzy nogi. Są oprocentowanie kredytów hipotecznych, o czym właśnie wspomniał Chen, są ceny domów i są też płace. Istnieją zatem różne sposoby zwiększania lub zmniejszania przystępności cenowej. To nie tylko ceny domów.
Czen:
To idealne wyjaśnienie. Zatem inną rzeczą, o której chciałbym powiedzieć, że nie widać dużego spadku cen, jest po prostu niekorzystny wpływ demograficzny na ceny domów i popyt. Wiemy, że milenialsi wciąż są w wieku, w którym musimy kupować domy, ludzie mają dzieci, muszą kupować domy. Jest więc tam duży popyt. A potem nadchodzi pokolenie Z. Wiele analiz demograficznych naprawdę to pokazuje… Wkraczamy w lata bardzo dużego popytu ze strony nabywców domów. Więc mimo że ceny są wysokie, stawki są nadal wysokie, jest po prostu wiele potrzeb.
Orf:
I Chen, masz całkowitą rację i możesz dodać do tej listy populację z zagranicy. Przyjechało do Was wiele nowych rodzin z zagranicy. W końcu otworzyliśmy się ponownie po Covid-19, kiedy mieliśmy imigrację… Nawet kilka lat przed pandemią poziom imigracji do kraju spadł. Nagle do kraju przybywa więcej ludzi, co w rzeczywistości przekłada się na większą liczbę rodzin, a co za tym idzie, nowe rodziny, co zwiększa popyt.
Dave:
Dziękuję. To bardzo, bardzo przydatne wyjaśnienie. Ponieważ mówimy o przystępności cenowej, przepraszam, że robię to wam obojgu, ale muszę spróbować uzyskać od każdego z was prognozę dotyczącą oprocentowania kredytów hipotecznych. Pozwolę ci… Możesz mieć zasięg, ale Orphe, co o tym myślisz? Jak myślisz, gdzie będą oprocentowanie kredytów hipotecznych za rok w grudniu 2024 r., jeśli musiałbyś zgadywać?
Orf:
Bardzo, bardzo trudne do przewidzenia i widać to. To znaczy, w reakcji rynku, którą otrzymaliśmy, rynek wyceniał cztery obniżki stóp procentowych. Fed wskazywał na trzy, a mimo to rentowności nadal spadały. Dave, niestety nie podam ci liczby, ale powiem ci, że znowu myślę o tym, jak wiatry przeciwne kontra wiatry tylne. A rynek jest bardzo nieprzewidywalny, ale wiemy, że w przyszłym roku będziemy mieli do czynienia z całą tą dezinflacją. Pomoże to obniżyć plony. Następnie mamy spread oprocentowania kredytów hipotecznych, który w pewnym sensie zależy od niepewności i jest to prawdopodobne… Jeśli w przyszłości zaobserwujemy mniejszą zmienność, prawdopodobnie tak będzie… Na rynkach prawdopodobnie to również się zmniejszy.
Jednocześnie wspomniałem wcześniej, że przed wyborami latem 24 roku, na kilka miesięcy przed wyborami, będziemy mieli dużą niepewność polityczną. Będzie to również hamować działalność gospodarczą, a to będzie miało charakter dezinflacyjny. Dlatego też ponownie spodziewam się, że rentowności będą nadal spadać. Nie spodziewam się, że spadną z urwiska, zwłaszcza jeśli Fed będzie w zasadzie trzymał się akcji kredytowej i unikniemy recesji w 2024 roku.
Dave:
W porządku, Chen, mogę uzyskać od ciebie numer?
Czen:
Rozumiem wahanie przed podaniem numeru. To trudne. W dzisiejszych czasach jest mnóstwo niepewności. Przypuszczam, że liczba ta zacznie się od szóstki w grudniu 2024 r. Z naszych przewidywań Redfina wynika, że do końca 2024 r. będzie to około sześć i pół. Opublikowaliśmy tę informację przed grudniowym posiedzeniem Fed, na którym Powell naprawdę zaczął pokaż oś obrotu. Może więc będzie nieco niższa. Być może będzie w dolnej szóstce. Ale myślę, że Orphe dał ci naprawdę dobre ramy do myślenia o tym, co stanie się ze stawkami. Zależy to od stopy funduszy Fed, a wokół tego wszystkiego panuje duża niepewność. Ale poza tym oczywiście istnieją spready oprocentowania kredytów hipotecznych, które mogą nieco się załamać, ale co najważniejsze, to właśnie dzieje się ze stopą funduszy Fed i co Fed zamierza zrobić.
Ale jest też to, co dzieje się ze stopami długoterminowymi, na przykład co zrobi 10-letni Departament Skarbu, a Fed ma nad tym bardzo małą kontrolę. Może więc pozostać bez zmian, wzrosnąć lub spaść w miarę cięć Fed. Jest to trochę niepewne, w zależności od tego, co jeszcze mówi Fed i jakie inne okoliczności gospodarcze istnieją, a także czego jeszcze niepokoją się inwestorzy. Tak więc latem ubiegłego roku inwestorzy bardzo zaniepokoili się poziomem długu publicznego, na przykład dochodami podatkowymi, długoterminową stabilnością naszych wydatków i wielkością podaży skarbu państwa. I tak rentowności naprawdę poszybowały w górę, a stopy procentowe naprawdę poszybowały w górę, a to naprawdę nie miało nic wspólnego… Miało niewiele wspólnego z inflacją. Dlatego właśnie tak trudno zgadnąć. Ale myślę, że gdybym był osobą, która w najbliższej przyszłości chciała kupić dom, zgadłbym, że w 2024 r. zakończycie rok liczbami, które… Około liczby zaczynającej się od szóstki, może w niskie szóstki.
Orf:
A poza tym, Chen, nawiązałeś do wszystkich tych czynników, jest jeszcze globalna gospodarka z zagranicy. Inwestorzy za granicą spoglądają na aktywa amerykańskie. Kiedy masz konflikt za granicą, masz napięcia geopolityczne, co może oznaczać, że pojawi się więcej inwestorów, aby wchłonąć całą podaż skarbów. Są to więc wszystkie czynniki, które należy śledzić i dlatego prognozowanie plonów jest bardzo, bardzo trudne.
Dave:
Tak, to świetny punkt. Chcę tylko powtórzyć i upewnić się, że wszyscy, którzy mnie słuchają, rozumieją to. Fed nie kontroluje oprocentowania kredytów hipotecznych. Kontrolują stopę funduszy federalnych, co oczywiście ma wpływ na rentowność obligacji, na przedsiębiorstwa i wszystkie inne skomplikowane rzeczy, które wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale tylko dlatego, że Fed mówi, że w przyszłym roku może trzykrotnie obniżyć stopy procentowe, nie sądzę, że wszyscy powinniśmy cieszyć się zwycięstwem. Myślę, że to zachęcające, ale nadal prawdopodobne jest, że stopy procentowe będą się wahać, przynajmniej w krótkim okresie, do czasu, aż zobaczymy, w jakim kierunku zaczną podążać rentowności obligacji.
I znowu widzieliśmy, jak Fed wskazywał rzeczy, których ostatecznie nie zrobił. Nie ma więc po prostu żadnej gwarancji, że będą trzymać się planu lub wskazówek, które nam przekazali na grudzień 2024 r. Mimo to uważam, że sytuacja wygląda zachęcająco. Chcę zwrócić się ku ryzyku, ponieważ większość ludzi słuchających tego podcastu inwestuje. Nie kupują domu, w którym będą mieszkać przez pięć do dziesięciu lat. Dlatego jestem ciekaw, mimo że podzieliłeś się niektórymi swoimi odczuciami na temat rynku mieszkaniowego i kierunku, w jakim może on zmierzać, jestem ciekaw, Chen, czy masz jakieś przemyślenia na temat ryzyka, jakie może istnieć dla inwestorów w nieruchomości zmierzających do Następny rok?
Czen:
Myślę, że ryzyko będzie mieć charakter regionalny. Myślę więc, że ogólnie rzecz biorąc, o czym rozmawialiśmy, jeśli jesteś inwestorem w nieruchomości, naprawdę nie widzę, aby ceny spadły znacząco. Uważam jednak, że mogą istnieć pewne rynki, na których można zaobserwować znaczne spadki cen. Na przykład obserwujemy już dość znaczące spadki cen w niektórych miejscach w Teksasie. Myślę więc, że według naszych danych wartość Austina w ujęciu rok do roku jest bliska dwucyfrowej ceny sprzedaży. Tak więc wiele z tych miejsc, gdzie faktycznie dużo łatwiej było zbudować dodatkową podaż, co było świetne w czasie pandemii, kiedy ludzie naprawdę próbowali się tam przenieść, łatwiej było zbudować tę podaż, aby zaspokoić popyt, a ceny rosły bardzo. Obecnie prawdopodobnie obserwujemy zjawisko odwrotne: popyt jest mniejszy, co powoduje większe ryzyko spadku cen na niektórych z tych rynków.
Wiele z nich może dotyczyć obszarów Pasa Słonecznego, na przykład Austin. W tym miejscu byłbym pewnie trochę ostrożniejszy, ale czułbym się trochę bezpieczniej w miejscach bardziej przystępnych cenowo, gdzie ceny są niższe. Widzimy więc, że na północy stanu Nowy Jork lub na Środkowym Zachodzie, gdzie ceny są poniżej mediany krajowej, te miejsca należą do najwęższych rynków, na których ceny domów sprzedają się najszybciej. Myślę, że w Rochester zaobserwowaliśmy, że domy wycofywały się z rynku średnio w ciągu ośmiu dni, a to dlatego, że te miejsca są po prostu bardzo przystępne. A w czasach, gdy przystępność cenowa jest naprawdę ograniczona, są one bardzo atrakcyjne.
Dave:
Ma sens. Uwielbiam krzyk Rochester. Poszedłem tam na studia. Orfeusz, a co z tobą? Czy widzisz jakieś inne zagrożenia na rynku?
Orf:
Jeśli spojrzeć na najnowsze dane American Community Survey za rok 2022, okazuje się, że Austin w Teksasie było co najmniej najszybszym metrem spośród 50 największych stacji metra, najszybciej rosnącym pod względem liczby ludności, a tamtejsze zasoby mieszkaniowe właśnie eksplodowały w tym samym czasie. A zasoby mieszkaniowe rosły szybciej niż nawet najszybszy wzrost liczby ludności. I tak teraz kończy się sytuacja, w której masz wszystkie te domy, a co za tym idzie, oczywiście ceny… To spowodowało spadek cen. Myślę, że Chen o tym wspomniał, to samo widzimy w naszych danych. To, czy tak się stanie, to już inna historia, ponieważ uważam, że jeśli ludzie jadą do miejsc… Austin może nie być dostępne dla mieszkańców, ale jeśli ludzie jadą do Austin z Kalifornii, nawiasem mówiąc, wiemy, że 30% Kalifornijczyków to przeprowadził się głównie do Teksasu, Arizony i Florydy. Jeśli więc ludzie przenoszą się z droższych stacji metra w Kalifornii do Teksasu i zauważają, że ceny spadają tak bardzo, to cóż, taki spadek cen może być w rzeczywistości dobrą rzeczą w przyszłości.
Podobają mi się też niektóre z tych rynków, Charlotte, Raleigh, Karolina Północna, jest tam ten trójkąt badawczy. Nadal wielu ludzi przenosi się do tego obszaru. Mamy targ w Nashville w stanie Tennessee, który jest jednym z moich ulubionych. Ponadto nadal obserwuje się znaczny wzrost liczby ludności. Są to więc rynki, na których spodziewam się dalszego wzrostu liczby ludności. Ale trzeba też zachować ostrożność w tym sensie, że jeśli jest wielu najemców, którzy niekoniecznie mogą kupić dom, lub jeśli jest dużo ludzi lub firm budowlanych, to na niektórych z tych rynków wzrost liczby ludności będzie się utrzymywał na wysokim poziomie. cóż, prawdopodobnie zobaczysz dużą podaż. Jeśli przewiduję przybycie tych wszystkich najemców, cóż, zobaczysz wielu ludzi chcących zostać właścicielami i budowniczymi budującymi mnóstwo podaży.
Może więc nie uzyskasz takiego zwrotu z inwestycji, o jakim myślałeś, ponieważ wszyscy robią to samo. Dlatego dużo rozmawiam z agentami. Kocham agentów, dużo ze sobą współpracuję. Rozmawiam więc z agentami, a agenci mówią mi: „Tak, tutaj kwitnie, ale budowlańcy też się pojawiają”. I tak teraz być może będziecie musieli konkurować z… Przyglądałem się domom jednorodzinnym w zabudowie szeregowej i domom na obszarze całego kraju, a obok znajduje się dom wielorodzinny z basenem, boiskiem do gry w pikle, oferują ulgi w czynszu . Więc teraz, jeśli jesteś właścicielem kamienicy obok takiego miejsca, musisz konkurować z ustępstwami, które oferują inni goście tuż obok. Zatem mamy wspólną podaż, jeśli przewidywano popyt, mamy tonę podaży. Dlatego teraz musisz także konkurować z innymi nowymi właścicielami w mieście.
Dave:
To świetna uwaga, Orphe. Naprawdę mi to odpowiada, ponieważ nadal jestem właścicielem kilku nieruchomości w Denver, które jest zdecydowanie jednym z tych obszarów bardziej przeludnionych pod względem podaży wielorodzinnej. Skończyło się na sprzedaży nieruchomości, bo po prostu się rozejrzałeś i ja… To jeden z tych starych wiktoriańskich domów podzielonych na cztery różne mieszkania. To było miłe miejsce, ale potem widzisz zupełnie nowe rzeczy, w tym siłownię, która oferuje podobny czynsz. A ja na to: „Nie mogę z tym konkurować”.
I nawet gdybym utrzymał poziom pustostanów na minimalnym poziomie, wzrost czynszów w tym obszarze zostanie zahamowany tylko dlatego, że mamy do czynienia z dużą konkurencją. Jest to więc coś, co stanowi naprawdę istotne ryzyko i powinno być rozważane przez ludzi na ich rynku. Ale ten znowu ma charakter bardzo regionalny, gdzie dostawy dla wielu rodzin trafiające do Internetu zwykle trafiają na tego rodzaju rynki, w których jest cieplej. Myślę, że jest to naprawdę mniej znaczące, w niektórych z tych wyższych lub mniejszych miast, po prostu nie widać tego tak bardzo.
Orf:
Zgadza się.
Dave:
Chen, czy są jakieś rynki, które Twoim zdaniem będą szczególnie interesujące w przyszłym roku, pozytywnie lub negatywnie?
Czen:
Tak, myślę, że oprócz Sunbelt i tych naprawdę niedrogich miejsc, myślę, że obserwowanie rynków zachodniego wybrzeża będzie naprawdę interesujące, ponieważ to właśnie tam doszło do dużej korekty cen, którą widzieliśmy pod koniec 2022 r. i na początku 2023 r. Myślę, że to są takie miejsca, do których ludzie wracają i mówią: „Może teraz można dogadać się”. To także miejsca, w których obserwujemy niektóre z trendów związanych z powrotem do biur, które obecnie się zmieniają. Myślę więc, że firmy stają się nieco bardziej rygorystyczne w związku z powrotem do biura. Jest coś w rodzaju… Słyszysz historie o migracji bumerangów.
Słyszymy wypowiedzi naszych agentów, którzy mówią: „Tak, ta osoba przeprowadziła się do Boise, ale potem odkryła, że albo chciała przenieść się do miejsca, w którym było dużo więcej miejsc pracy w Boise, albo po prostu odkryła, że styl życia Boise naprawdę nie był dla nich”. Okazuje się, że może faktycznie chcą być bliżej San Francisco, Seattle lub czegoś w tym rodzaju. Być może podobnie widzisz coś takiego w relacji z Miami do Nowego Jorku. Myślę więc, że obserwowanie tych miejsc, takich jak San Francisco, Seattle, Nowy Jork i DC, skąd ludzie opuszczali te miejsca, i zobaczenie, co wydarzy się w 2024 r., byłoby naprawdę interesujące.
Dave:
Świetnie. Dziękuję bardzo wam obu. To była fascynująca rozmowa. Muszę wam powiedzieć, chłopaki, myślałem, że mając kogoś z Redfina, Zillow, dwóch zawodników wagi ciężkiej w branży, będziemy mieli to wielkie starcie, ale zgodziliście się co do wielu rzeczy, więc mam nadzieję, że to pomoże naszej publiczności i mieć pewność co do tego, co będzie się działo w przyszłym roku, że mamy kilku ekonomistów zgadzających się ze sobą, co nie zawsze ma miejsce, gdy spotyka się dwóch różnych ekonomistów. Ale dziękuję bardzo wam obu. To naprawdę doceniane. Orphe, jeśli ludzie chcą dowiedzieć się więcej o Twoich badaniach i pracy Twojego zespołu, gdzie powinni to zrobić?
Orf:
Tak, Zillow.com/research. A jeśli chcesz mnie znaleźć w mediach społecznościowych, jestem na LinkedIn. Możesz po prostu wpisać moje imię i bardzo łatwo mnie znaleźć.
Dave:
W porządku. Dziękuję. A co z tobą, Chen?
Czen:
Tak, jesteśmy podobnie na Redfin.com/news. Możesz także śledzić Redfina w mediach społecznościowych, na Instagramie lub Twitterze, lub na innych platformach mediów społecznościowych, jak sądzę, dawniej znanych jako Twitter.
Dave:
Cóż, jeszcze raz dziękuję wam obojgu. Mamy nadzieję, że wkrótce znów będziemy mogli wystąpić w programie.
Czen:
W porządku, dziękuję bardzo, że nas gościsz.
Orf:
Dziękujemy za przyjęcie nas.
Dave:
On the Market został stworzony przeze mnie, Dave’a Meyera i Kailyn Bennett. Producentem serialu jest Kailyn Bennett, a montażystą jest Exodus Media. Copywritingiem zajmuje się Calico Content i chcemy bardzo podziękować wszystkim w BiggerPockets za umożliwienie powstania tego programu.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Redfina i Zillow’a Prognozy rynku mieszkaniowego na rok 2024
- Połączenia „osłabiający” amerykański konsument i co to oznacza dla zakupu domu
- Oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2024 roku, „dezinflacja” i gdzie możemy się znaleźć w grudniu przyszłego roku
- „Korekta przystępności cenowej” które mogłyby pomóc nabywcom domów w zdobyciu pierwszego domu
- Najbardziej ryzykowne rynki nieruchomości w Ameryce co mogłoby oznaczać OGROMNE obniżki cen
- Niedrogie rynki do oglądania które mają solidne ceny domów
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Orphe'em:
Połącz się z Chenem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-174
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- ][P
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 2% inflacji
- 2008
- 2019
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 30
- 50
- 500
- 9
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- za granicą
- absolutnie
- dostępny
- Stosownie
- Konto
- Konta
- dokładnie
- Osiągać
- aktywny
- działalność
- rzeczywisty
- faktycznie
- Dodaj
- dodatek
- Dodatkowy
- dostosować
- Skorygowana
- Rada
- rzecznik
- przystępne
- Po
- ponownie
- wiek
- agentów
- temu
- uzgodniony
- zgodzić się
- przed
- zmierzać
- Wszystkie kategorie
- prawie
- już
- również
- Chociaż
- zawsze
- am
- Ameryka
- amerykański
- Amerykanie
- ilość
- an
- analiza
- i
- Zapowiedź
- Inne
- odpowiedź
- przewidywać
- Przewiduje
- każdy
- więcej
- ktoś
- wszystko
- Apple
- doceniać
- uznanie
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- obszary
- Arizona
- na około
- AS
- zapytać
- ambitny
- Aktywa
- założyć
- At
- atrakcyjny
- publiczność
- Austin
- autor
- średni
- uniknąć
- świadomy
- z powrotem
- Łazienka
- Bank
- konta bankowe
- Bank Ameryki
- Gruntownie
- BE
- stał
- bo
- stają się
- staje
- być
- zanim
- rozpocząć
- jest
- poniżej
- korzystne
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- Duży
- Bit
- obligacja
- Rentowność obligacji
- granica
- Pożyczanie
- obie
- Dolny
- kupiony
- marka
- Brand New
- przerwa
- przynieść
- Bringing
- szeroki
- szerszy
- bańka
- budżet
- budować
- budowniczy
- budowniczowie
- Budowanie
- biznes
- ale
- kupować
- kupujący
- Zakup
- by
- California
- wezwanie
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- czapka z daszkiem
- wózek
- karta
- który
- ostrożny
- Karolina
- walizka
- Gotówka
- Spowodować
- ostrożny
- pewien
- zmiana
- zmieniony
- wymiana pieniędzy
- opłata
- Charlotte
- tańsze
- chen
- Dodaj
- okoliczności
- Miasta
- zderzenie
- klasa
- Klimat
- Zamknij
- bliższy
- Wybrzeże
- Zawalić się
- Studentki
- jak
- przyjście
- wspólny
- społeczność
- Firmy
- w porównaniu
- rywalizować
- konkurencja
- skomplikowane
- Koncepcje
- zaniepokojony
- koncesje
- Konferencja
- pewność siebie
- pewność
- konflikt
- zmieszany
- mylące
- Kongres
- zgodny
- Budowa
- konsument
- Konsumenci
- zawartość
- kontekst
- kontynuować
- nadal
- ciągły
- kontrola
- kontroli
- Rozmowa
- copywriting
- mógłby
- kraj
- Para
- kurs
- Boisko
- pokrywa
- Covidien
- zwariowany
- stworzony
- kredyt
- Karta kredytowa
- kryzys
- ciekawy
- Klientów
- Ciąć
- obniżki
- tnący
- cykl
- Niebezpieczny
- dane
- Dave
- Dni
- DC
- sprawa
- Dług
- grudzień
- przyzwoity
- upadek
- Odrzuca
- Spadkowy
- spadek
- zmniejszony
- Zdecydowanie
- deflacja
- Kreowanie
- demograficzny
- wyjaśnić
- Denver
- W zależności
- zależy
- opisać
- detale
- ZROBIŁ
- różne
- trudny
- Zanurz
- odkryty
- dyskutować
- Omawiając
- dyskusja
- Wyświetlacz
- 分配
- do
- robi
- Nie
- robi
- dominować
- zrobić
- nie
- Drzwi
- Dovish
- na dół
- zniżkowy
- jazdy
- Spadek
- Rzut
- suchy
- podczas
- każdy
- Wcześniej
- Wcześnie
- łatwość
- łatwiej
- z łatwością
- złagodzenie
- łatwo
- Gospodarczy
- Rozwój ekonomiczny
- wskaźniki ekonomiczne
- Wiadomości gospodarcze
- ekonomia
- Ekonomista
- ekonomiści
- gospodarka
- redagowanie
- Jajka
- bądź
- Wyborczy
- podniesiony
- więcej
- zachęcający
- zakończenia
- dość
- wprowadzenie
- epizod
- sprawiedliwość
- Era
- szczególnie
- istotnie
- majątek
- oszacowanie
- szacunkowa
- Eter (ETH)
- Parzyste
- wydarzenia
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszyscy
- wszystko
- przykład
- przekracza
- nadmiar
- podniecony
- istnieć
- Przede wszystkim system został opracowany
- Exodus
- oczekiwać
- drogi
- doświadczenie
- doświadczony
- doświadczać
- ekspertyza
- wyjaśnienie
- rozciągać się
- rozległy
- stopień
- oko
- okładzina
- fakt
- Czynniki
- dość
- Spadać
- Upadły
- Falling
- rodzin
- członków Twojej rodziny
- fantastyczny
- fascynujący
- szybciej
- najszybszy
- najszybciej rosnąca
- Pojąć
- Ulubione
- nakarmiony
- stopa funduszy federalnych
- karmione spotkanie
- Federalny
- Stopa funduszy federalnych
- czuć
- uczucie
- uczucia
- kilka
- W końcu
- finansować
- budżetowy
- kryzys finansowy
- Znajdź
- w porządku
- i terminów, a
- pięć
- mieszkanie
- florida
- pływ
- koncentruje
- obserwuj
- W razie zamówieenia projektu
- Dla konsumentów
- Prognoza
- Nasz formularz
- dawniej
- Naprzód
- znaleziono
- cztery
- Framework
- Francisco
- od
- fundusze
- zabawny
- dalej
- przyszłość
- Zyski
- gra
- dał
- PKB
- wzrost PKB
- Gen
- Gen Z
- ogólnie
- geopolityczna
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- Globalne
- Gospodarka światowa
- globalne finanse
- Światowy kryzys finansowy
- globalna pandemia
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- poszedł
- dobry
- got
- Rząd
- Wydatki rządowe
- wspaniały
- wzrosła
- Rozwój
- Wzrost
- gwarancja
- zgadłem
- gości
- sala gimnastyczna
- miał
- Pół
- ręka
- zdarzyć
- się
- Wydarzenie
- dzieje
- Zaoszczędzić
- Ciężko
- Have
- mający
- he
- głowa
- głowiasty
- Nagłówek
- Nagłówki
- wiatry
- słyszeć
- wysłuchany
- przesłuchanie
- waga ciężka
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Najwyższa
- podświetlanie
- napomknął
- zatrudnić
- historyczny
- przytrzymaj
- Strona główna
- Domy
- nadzieję
- pełen nadziei
- Ufnie
- HOT
- dom
- gospodarstwo domowe
- obudowa
- Rynek mieszkaniowy
- W jaki sposób
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- i
- CHORY
- pomysł
- pomysły
- if
- Natychmiastowy
- imigracja
- Rezultat
- ważny
- co ważne
- podnieść
- ulepszony
- poprawa
- poprawy
- in
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- Zwiększenia
- wzrastający
- wskazać
- wskazanie
- wskaźniki
- przemysł
- nieunikniony
- inflacja
- instrukcje
- odsetki
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- najnowszych
- inwentarz
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- problem
- IT
- iTunes
- Praca
- Oferty pracy
- jp morgan
- jpg
- lipiec
- skok
- właśnie
- Trzymać
- konserwacja
- kopać
- dzieci
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- znany
- praca
- rynek pracy
- otulina
- gospodarz
- Nazwisko
- Ostatni rok
- Późno
- później
- firmy
- śmiać się
- kłaść
- UCZYĆ SIĘ
- nauka
- najmniej
- pozostawiając
- nogi
- kredytodawców
- pożyczanie
- mniej
- niech
- poziom
- poziomy
- LG
- życie
- lifestyle
- lekki
- lubić
- Prawdopodobnie
- Linia
- Lista
- Słuchanie
- słucha
- wymienianie kolejno
- ofert
- mało
- relacja na żywo
- pożyczka
- miejscowy
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- poszukuje
- WYGLĄD
- utraty
- Partia
- miłość
- niski
- niższy
- Macro
- Makroekonomiczne
- makroekonomia
- poważny
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- wiele
- rynek
- prognozy rynkowe
- reakcja rynku
- rynki
- Może..
- może
- me
- oznaczać
- znaczy
- Pomiary
- Media
- Poznaj nasz
- Spotkanie
- członek
- wzmiankowany
- wiadomość
- Metryka
- Metro
- Meyer
- Miami
- mikro
- Środkowy
- W połowie drogi
- Midwest
- może
- migracja
- Milenium
- nic
- minimalny
- pieniądze
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- Morgan
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- przeważnie
- ruch
- przeniósł
- przeniesienie
- dużo
- wieloletni
- my
- Nazwa
- NARRACJA
- Nashville
- narodowy
- Blisko
- koniecznie
- Potrzebować
- ujemny
- netto
- sieć
- nigdy
- Nowości
- RYNEK PIERWOTNY
- nowy rok
- I Love New York
- Nowy Jork
- aktualności
- Następny
- miło
- Nie
- żaden
- Północ
- Karolina Północna
- nic
- już dziś
- numer
- z naszej
- październik
- of
- poza
- oferuje
- Biurowe
- W porządku
- Stary
- on
- pewnego razu
- ONE
- te
- Online
- tylko
- koncepcja
- Opinia
- Opinie
- Okazja
- naprzeciwko
- Optymistyczny
- or
- Inne
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- Outlook
- koniec
- ogólny
- własny
- płatny
- Ból
- pandemiczny
- rodzice
- część
- szczególny
- szczególnie
- partnerem
- Przeszłość
- ścieżka
- pauza
- wypłaty
- płatności
- Ludzie
- Ludzie na
- procent
- doskonały
- jest gwarancją najlepszej jakości, które mogą dostarczyć Ci Twoje monitory,
- może
- osoba
- osobisty
- Personal Finance
- obraz
- kawałek
- rurociąg
- Pivot
- Miejsce
- Miejsca
- krok po kroku
- Platformy
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- plus
- kieszenie
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- polityka
- polityka
- basen
- populacja
- teczka
- position
- pozytywny
- możliwy
- po pandemii
- potencjalnie
- Powell
- Powella
- power
- przewidzieć
- przepowiednia
- Przewidywania
- preferencje
- naciśnij
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- wycena
- prawdopodobnie
- Problem
- kontynuować
- Wytworzony
- projekt
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- zapewniać
- opublikowany
- puls
- nabywczy
- popychany
- wypycha
- położyć
- Stawia
- Putting
- kwalifikować
- pytanie
- pytania
- Raleigh
- zasięg
- Kurs
- ceny
- raczej
- ocena
- dosięgnąć
- reakcja
- real
- nieruchomość
- rynki nieruchomości
- zrealizowanie
- naprawdę
- powód
- Przyczyny
- niedawny
- recesja
- Redfin
- regionalny
- regulamin
- względny
- stosunkowo
- pozostawać
- pamiętać
- Słynny
- Wynajem
- najemcy
- spłaty
- raport
- reprezentować
- Badania naukowe
- zarezerwowany
- rezonator
- czuły
- powrót
- powraca
- dochód
- przychody
- prawo
- Ryzyko
- ryzyko
- Nadrzeczny
- krzepki
- ROSE
- w przybliżeniu
- okrągły
- zaokrąglenie
- reguły
- run
- bieganie
- S&P
- S&P 500
- bezpieczniej
- Powiedział
- sprzedaż
- taki sam
- San
- San Francisco
- Oszczędności
- zobaczył
- powiedzieć
- powiedzenie
- mówią
- Skala
- scenariusz
- Seattle
- druga
- sekund
- widzieć
- widzenie
- wydać się
- wydaje
- widziany
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- senior
- rozsądek
- wysłany
- sentyment
- poważny
- serwisowanie
- zestaw
- Shape
- Share
- shared
- przesunięcie
- Short
- strzał
- powinien
- pokazać
- seans
- Targi
- bok
- znaczący
- znacznie
- znaki
- podobny
- Podobnie
- ponieważ
- pojedynczy
- siedzieć
- Siedzący
- sytuacja
- SIX
- powolny
- Spowolnienie
- mniejszy
- So
- Obserwuj Nas
- Media społecznościowe
- platform społecznych mediów
- solidny
- kilka
- Ktoś
- coś
- czasami
- nieco
- Wkrótce
- rozpiętość
- specjalny
- specyficzny
- wydać
- Spędzanie
- Wydawanie nawyków
- Sponsorzy
- Spot
- rozpiętość
- Spready
- wiosna
- stoisko
- stojący
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- rozpocznie
- Stan
- statystyka
- statystyki
- pobyt
- sterowniczy
- kierownica
- Ewolucja krok po kroku
- Kij
- Nadal
- stany magazynowe
- Giełda Papierów Wartościowych
- Akcje
- historie
- Historia
- rygorystyczny
- silny
- Walka
- student
- styl
- taki
- nagły
- lato
- Wspaniały
- zaopatrzenie
- Dostawa
- Podaż i popyt
- pewnie
- Powierzchnia
- zdziwiony
- Badanie
- Zrównoważony rozwój
- pływanie
- Tailwind
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- oswajanie inflacji
- cel
- podatek
- zespół
- powiedzieć
- mówi
- mówi
- Tendencję
- tennessee
- Napięcia
- semestr
- REGULAMIN
- terytorium
- trzeciorzędowy
- texas
- niż
- podziękować
- dzięki
- że
- Połączenia
- Fed
- Przyszłość
- Państwo
- Zachód
- ich
- Im
- motyw
- następnie
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Myślący
- to
- w tym roku
- tych
- chociaż?
- myśl
- trzy
- Prosperować
- Przez
- bilety
- czas
- czas na zakup
- czasy
- zmęczony
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- powiedział
- jutro
- Tona
- także
- Top
- aktualny
- tematy
- Kwota produktów:
- CAŁKOWICIE
- w kierunku
- miasto
- śledzić
- transakcja
- transakcje
- Transkrypcja
- przejście
- skarbiec
- Trendy
- kłopot
- prawdziwy
- atut
- próbować
- stara
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- włącza
- i twitterze
- drugiej
- rodzaj
- typy
- Niepewny
- Niepewność
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- rozumie
- bezrobocie
- stopa bezrobocia
- Niestety
- wyjątkowy
- jednostka
- jednostek
- mało prawdopodobne,
- bez precedensu
- nieobliczalny
- us
- Gospodarka USA
- używany
- zazwyczaj
- Przeciw
- początku.
- zwycięstwo
- Wideo
- gra wideo
- Zmienność
- Tom
- wyborcy
- wynagrodzenie
- czekać
- Czekanie
- Portfel
- Portfele
- chcieć
- poszukiwany
- brakujący
- chce
- królikarnia
- Warren Buffett
- była
- Oglądaj
- oglądania
- Droga..
- sposoby
- we
- słabszy
- Bogactwo
- tygodni
- powitanie
- DOBRZE
- poszedł
- były
- Zachód
- Co
- Co to jest
- cokolwiek
- Koło
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- dlaczego
- szeroki
- będzie
- wygrać
- w
- Praca
- pracować razem
- pracowników
- pracujący
- zmartwiony
- martwić się
- gorzej
- by
- napisany
- X
- rok
- lat
- tak
- jeszcze
- plony
- york
- ty
- Mniejszy
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- Zhao
- Zillow