Med rentene som forventes å gå ned i 2024, kan eiendom – en sektor elsket for sine jevne inntektsbetalinger – se oppside i det nye året. Eiendomssektoren i S & P 500 avsluttet 2023 med en gevinst på mer enn 8 %, og klarte kraftig under den brede markedsindeksens fremgang på 24 %. Stigende renter var et trekk for dette segmentet av markedet, siden de ikke bare øker lånekostnadene for eiendomsinvesteringsfond, men de gjør også eiendelen mindre attraktiv for inntektssøkende investorer i forhold til for eksempel Treasurys. Ikke glem at investorer i fjor kunne tjene opp på 5 % bare ved å stikke penger inn i et innskuddsbevis eller gjemme dem i et pengemarkedsfond eller statskasseveksler. Nå som Federal Reserve har satt inn tre rentekutt i 2024, kan REITs se en økning i investorinteressen, noe som øker aksjekursene deres i tillegg til inntektene. "Jeg tror REIT-prisene vil gå opp hvis vi har stabile priser - du vil få folk til å rotere tilbake til sektoren," sa Morningstar-analytiker Kevin Brown. "Når rentene er lave, ser mange inntektsorienterte investorer at REIT-utbyttet er veldig attraktivt, og de er villige til å ta risikoen forbundet med aksjeinvesteringer for å få denne utbyttebetalingen." Faktisk var eiendom toppsektoren i fjerde kvartal 2023, opp 17.6 %, og endte med en måneds pop på nesten 8 % i desember alene. Bevegelsene falt sammen med en periode med betydelig nedkjøling for den 10-årige statsrenten, som toppet 5 % på sitt høyeste i oktober og endte året på litt over 3.8 %. Et skarpt øye Post-Covid-trenden med å jobbe hjemmefra og en langsom tilbakevending til arbeidsplassen har vært en trøkk på kontor REITs. Kastle Systems "Back to Work"-barometer, som måler kontorbelegg i 10 store USA byer, var på 51.1 % i desember. 18, ned fra 51.6 % uken før. Det er fortsatt vanskeligheter for kontor REITs i 2024, ifølge Jefferies, men forholdene forventes å bli bedre. "Selv om vi forventer at [belegget] faller over omtrent halvparten av dekningen vår i '24, forventer vi at nedgangene vil avta, noe som bør gi medvind for sentimentet," skrev analytiker Peter Abramowitz i en mandagsrapport. Jefferies er nøytral i REIT-sektoren for kontorer, men har hevet vurderingen på Boston Properties for å kjøpe fra hold. BXP 1Y mountain Boston Properties' ytelse de siste 12 månedene "Vi ser på BXP som et attraktivt spill for relativ multippel ekspansjon vs. jevnaldrende, gitt sin status som en bransjeklokke, med en av de høyeste kvalitetsporteføljene i området og stabilitet i inntjeningsutsiktene,» sa firmaet. Boston Properties drar nytte av sin "moderne portefølje" i REIT-industrien ved kysten, med bygningene som har en vektet gjennomsnittsalder på 15.7 år, sammenlignet med 22.7 år for alle offentlige REIT-er, sa Jefferies. Det vil i sin tur føre til ytterligere stabilitet i beleggsutsiktene. Jefferies' målkurs på $80 reflekterer 14 % oppside fra fredagens slutt. Aksjen gir 5.4 prosent. Tretten av de 21 analytikerne som dekker Boston Properties vurderer det som et hold, og konsensusprismål krever omtrent 5 % nedside herfra, ifølge LSEG, tidligere kjent som Refinitiv. Å oppdage langsiktige trender Selv ettersom et miljø med lavere rentesatser er fordelaktig for REIT-er, ser Morningstars Brown at ett hjørne av sektoren sannsynligvis vil få et langsiktig løft fra nye demografiske trender: seniorboliger og helseområdet. Beleggsraten for seniorboliger var 84.4 % i tredje kvartal 2023, ifølge National Investment Center for Seniors Housing & Care. Det er opp med mer enn 6 prosentpoeng fra pandemisk lavpunkt på 77.8 %, men det er fortsatt langt fra den pre-pandemibeleggsraten på 87.1 %. Samtidig eldes babyboomere raskt, og de eldste medlemmene av kohorten fyller 80 år i 2026. "Det blir etterspørsel etter disse fasilitetene," sa Brown. Han spår at etterspørselen i løpet av de neste tre til fire årene vil overgå tilbudet, "og det vil føre til at belegget er tilbake på pre-pandemiske nivåer - og kanskje overskrider det og kommer inn i 90%-området." For å spille den trenden fremhevet Brown Welltower og Ventas. "Jeg tror de vil se høy vekst i mange år fremover." Welltower, som investerer i seniorboligoperatører, gir en utbytteavkastning på 2.7 %, mens Ventas gir 3.6 %. JPMorgans Anthony Paolone oppgraderte sin rating på Welltower til overvekt fra nøytral i desember, og pekte på Welltowers avsløring av et "betydelig steg opp i tempoet i oppkjøpsaktiviteten, med $3B stengt gjennom oktober og ytterligere $3B i prosess." Han hevet også målprisen ved slutten av 2024 til $99 fra $92, noe som tyder på en oppside på nesten 10 % fra fredagens slutt. Tolv av de 18 analytikerne som dekker Welltower vurderer det som et kjøp eller et sterkt kjøp, ifølge LSEG, og konsensusprismål innebærer en oppside på mer enn 3 % fra dagens nivå. Ventas fikk kjøp eller sterke kjøpsvurderinger fra 60 % av analytikerne som dekker aksjen, med gjennomsnittlig kursmål som antyder 2 % oppside herfra. En utbyttearistokrat i søkelyset For 2024 liker Morningstars Brown Realty Income , en triple netto lease REIT. I en trippel netto leieavtale er leietakere ansvarlige for vedlikehold, husleie, eiendomsskatt og forsikringspremier. "De henter rett og slett leiesjekken fra leietakeren, ellers ligger alt annet om eiendommen på leietakeren," sa Brown, og la merke til at Realty Incomes leietakere inkluderer apotek og bensinstasjoner. Realty Income gir en utbytteavkastning på 5.3 %. Det er også medlem av S & P 500 Dividend Aristocrats, noe som betyr at det er en aksje som har økt utbyttet i hvert av de siste 25 årene på rad. "De er et fast husleieinnkrevingsselskap, og det er bra hvis vi går inn i en slags potensiell nedgang eller resesjon," sa Brown. Nesten halvparten av analytikerne som dekker Realty Income vurderer det som et kjøp eller et sterkt kjøp, og krever en oppside på mer enn 5 %, per LSEG.