La oss innse det-honorar for eiendomsforvaltning er ikke billige. Mens du kanskje må ansette en eiendomsforvalter hvis du er investere utenfor staten eller ikke er i stand til det selvadministrere eiendommen din, kan disse kostnadene raskt tære på fortjenesten din hvis du ikke er forsiktig. Hvordan kan du sikre at du får tjenester av høy kvalitet til en rettferdig pris og holde overhead under kontroll?
Velkommen tilbake til en annen Rookie-svar! Hvis du sliter med å trykke på avtrekkeren å ansette et eiendomsforvaltningsselskap, forstår vi hvorfor du kan være nølende. Heldigvis er Ashley og Tony her for å kaste lys over temaet og dele sine egne erfaringer med eiendomsforvaltningsselskaper. De snakker også om forsikre eiendommer under rehabiliteringsfasen, samt kjøp forhåndsbeskyttede eiendommer. Til slutt diskuterer de ballongbetalinger– hva de er, hvordan du bruker dem til din fordel, og når det kan være risikabelt å få et lån det har dem!
Hvis du vil at Ashley og Tony skal svare på et eiendomsspørsmål, kan du det send inn et spørsmål her, post i Eiendoms Rookie Facebook-gruppe, eller ring oss på Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klikk her for å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Ashley:
Dette er Real Estate Rookie, episode 296.
Tony:
Eiendomsforvaltningsselskapet eide vedlikeholdsselskapet deres. Du vil ikke bruke tid på å prøve å ringe fire forskjellige rørleggere for å få et tilbud på hvordan du erstatter en voksforsegling. Men når vi søkte etter andre priser, var eiendomssjefens priser vanligvis dyrere fordi du også må tenke på om de bare belaster deg $100 per enhet, det er ikke en betydelig sum penger.
Ashley:
Det er fordi du er så vant til korttidsleie. [uhørbar 00:00:28] de 30 %.
Tony:
Yeah.
Ashley:
Jeg heter Ashley Kehr, og jeg er her sammen med medverten min, Tony Robinson.
Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast hvor vi hver uke, to ganger i uken, gir deg inspirasjonen, motivasjonen og historiene du trenger å høre for å kickstarte din investeringsreise. Og vi er tilbake i dag med nok en Rookie Reply-episode der vi skal svare på fire spørsmål fra folk som er en del av Rookie-publikummet vårt. Og se, folkens, hvis du ønsker å få svar på et av spørsmålene dine, gå over til biggerpockets.com/reply, så vil vi og teamet vårt se disse spørsmålene der, og vi velger ut de som er gode å dele på showet her .
Ashley:
Og jeg går videre til en tangent om eiendomsforvaltningshonorarer og ting du trenger å vite om hvor mye du faktisk kan ende opp med å betale for eiendomsforvaltning. Bare fordi gebyret er 8 %, 10 %, betyr det vanligvis ikke at det er det du kommer til å betale i eiendomsforvaltningen, så veldig viktig når du gjør den avtaleanalysen at du faktisk rapporterer mer enn hva som helst prosentandelen er fordi det alltid kommer til å være disse andre avgiftene som er bakt inn.
Tony:
Ja. Vi fortsetter også å snakke om hva en ballongbetaling er og hvordan du strategisk kan bruke det innenfor din eiendomsinvesteringsstrategi. Vi snakker om hvordan man sikrer eiendom når det er i rehabiliteringsfasen, og så snakker vi litt om å kjøpe forhåndsforeclosures, som ærlig talt, noen mennesker lager hele eiendomsporteføljen sin strengt basert på den strategien med å kjøpe pre-foreclosures. Mye virkelig god informasjon i dagens episode.
Men før vi går inn på spørsmålene, vil jeg bare gi et rop til noen som ga oss en femstjerners anmeldelse på Apple Podcast. Og hør folkens, det er bokstavelig talt to minutter av livet ditt, hvis du ikke har tatt den tiden ennå, vennligst gi oss en anmeldelse på Apple Podcast eller Spotify. Jo flere anmeldelser vi får, jo flere folk kan vi nå. Og jo flere mennesker vi kan nå, jo flere liv kan vi endre, og det er det vi elsker å gjøre her på Rookie Podcast.
Men dagens anmeldelse kommer fra noen med brukernavnet til We Are Notes. Ikke sikker på hva det betyr. Nei, men denne personen sier... Tittelen på anmeldelsen sier at du metter svampen min. Det må være en av de morsomste titlene jeg har sett. Men denne personen sier: «Jeg er ny på eiendomsinvestering. Har ikke sikret min første avtale ennå, men forhåpentligvis vil dette i år og har lært så mye fra podcasten din med store bokstaver. Informasjonen er kortfattet og relevant, lett å lytte til og forstå. Takk så mye. Fortsett den gode jobben." Ash, hvordan føles det å vite at vi er der ute og metter svamper?
Ashley:
Jeg kommer til å begynne å bruke det hele tiden nå. Vel, tusen takk folkens. Vi setter stor pris på anmeldelser. Og det gjør dagene våre. Og Tony er glad for da blir jeg ikke sur på podcasten, og vi kan ha et flott show med de fantastiske anmeldelsene dine. Tusen takk folkens.
Tony:
Greit, så vårt første spørsmål i dag kommer fra Blake Echobarger. Og Blakes spørsmål er: "Hvordan går du frem for å sikre dine nylig ervervede eiendommer mens du er i rehabiliteringsfasen av BRRRR-prosessen? Jeg er i ferd med å kjøpe min første BRRRR og min State Farm-agent sier at de ikke kan forsikre en eiendom som ikke er bebodd. Den vil først sikre det når rehabiliteringen er ferdig og en leietaker er på plass. Er det normalt eller er det bare en State Farm-greie? Er det forsikringsselskaper som spesialiserer seg på en slags midlertidig eiendomsforsikring? Takk for alle ideer." Ash, jeg vet at vi definitivt får forsikring på våre utleieeiendommer selv under rehabiliteringsfasen, men hvordan er det for deg? Jeg vet at du BRRRR hadde mange eiendommer i New York.
Ashley:
Ja, vi får forsikring på dem under den rehabiliteringsfasen som... En entreprenør kan skli og falle, så du vil ha en ansvarsforsikring på den der. Stedet kan starte i brann mens det gjenopprettes; så mange scenarier som skal skje. Og du vil ha den eiendommen forsikret, spesielt hvis du bruker en utlåner med harde penger. Du må betale tilbake hvis du gjør noen finansiering, de kommer til å kreve at du har forsikring på eiendommen.
Når det gjelder State Farm-agenten din, anbefaler jeg på det sterkeste å gå til en forsikringsmegler som faktisk jobber med en hel haug med forskjellige selskaper. Hvis du går til en State Farm-agent, kan de bare oppgi forsikring for State Farm, men hvis du går til ... Kanskje det er etternavnsbyrået deres, de er vanligvis en megler hvis de ikke er tilknyttet et merkenavn for forsikring , og de vil kunne ta og de vil kunne sitere til deg.
Forsikringsselskapet som jeg vanligvis bruker her i New York er Dryden Mutual for rehab. De vil gå gjennom og de vil sette forsikring på det. Og så snart rehabiliteringen er unnagjort, vil forsikringsmegleren min gå ut og faktisk gjenoppgi forsikringen til Dryden og til andre selskaper når den er klar til å leies og leietaker er på plass. Vi tar den andre forsikringen. Og vanligvis blir det billigere når rehabiliteringen faktisk er gjort på eiendommen. Tony, hva med deg? Opplever du at det vanligvis er dyrere å ha forsikring på den under rehabiliteringsprosessen?
Tony:
Ja, rehabiliteringsforsikringen er definitivt dyrere fordi det er større risiko for forsikringsselskapet. Men akkurat som deg, Ashley, går vi med en megler her lokalt, og hun pleier å handle det for oss. Og ærlig talt, vi får vanligvis policyene våre tilbake innen en dag. Vi sender henne: "Hei, vi har akkurat denne flippen i kontrakten vår. Kan du fortelle oss hva det vil koste?" Og før dagen er over, har hun noen alternativer for oss og sier: "Hei, jeg tror dette alternativet er det beste for dere."
Og så når vi selger, for oss, er det vanligvis våre flips, når vi selger flips, vil vi betale for det året politikk på forhånd. Og si så at vi bare ender opp med å bruke fire eller fem måneder av det, vi vil få en refusjon for hva enn saldoen er når vi selger den eiendommen. Ja, Blake, jeg vil si at mange forsikringsselskaper der ute vil låne ut... Eller ikke låne ut, men vi skal sikre eiendommer som er i rehabiliteringsfasen, jeg tror det bare er et spørsmål om å bli bredere, jeg vet ikke , Jeg antar et bredere utvalg av alternativer enn bare det ene State Farm-kontoret.
Ashley:
Ja. Og du vil ha en agent, som Tony sa, som skal gi deg et tilbud på en ganske rask behandlingstid der du bare kan sende dem informasjonen om eiendommen på e-post. Men du vil også ha en agent som har kunnskap om hva du gjør også, så spør dem: "Hvor mange andre investorer forsikrer du deg for?" Sørge for at de stiller deg spørsmål om eiendommen. Du vil ikke ha en agent der du bare sender adressen, og de sier: "Ok, her er et tilbud." Vel, spurte de deg hva som er varmekilden? Er det en vedovn? For det kan også øke forsikringen din. Men hvis forsikringsselskapet ikke vet at det er en peisovn i den og så er det peisovnen som forårsaker brannen, kan de si: «Nei, du har aldri gitt oss beskjed om at det var en peisovn. Vi forsikrer ikke eiendommen, og nå er du sjanseløs.
Finn en agent, vet dem om noen som kommer til å stille deg den slags spørsmål om hva som er forskjellige ting ved eiendommen? Fordi jeg også har vært borti scenariet der jeg har reist og jeg har gitt et tilbud på en eiendom, jeg fikk tilbudet på forsikringen min, alt er bra, og etter at du stenger eiendommen, vil forsikringsselskapet sende ut en inspektør for å gjøre en utvendig befaring av eiendommen. Og noen ganger tok de med seg ting og sa: «Vi kommer faktisk ikke til å forsikre denne eiendommen fordi den er for nær huset ved siden av. Og forsikringsselskapet vårt lager ikke hus som ligner på rekkehus,” på en måte. Du er panisk; de sier opp forsikringen din. Du må gå og finne en annen forsikring, og da er den kanskje langt høyere enn det du faktisk legger inn i tallene dine. Vær veldig forsiktig med det. Sørg for at du gir megleren din, agenten, forsikringsselskapet all den informasjonen du kan, slik at det ikke er slike overraskelser.
Tony:
Og, Ash, du tar opp et veldig godt poeng. Og dette er sannsynligvis temaet for en hel episode, vi bør sannsynligvis få en forsikringsmegler på en episode og bare bryte sammen, hei, hva er noen av feilene du ser nybegynnerinvestorer gjøre? Fordi jeg var på en konferanse for et par måneder siden, og det var en fyr på scenen som snakket om ansvar når det gjelder korttidsleie. Og han sa at de fleste i korttidsutleiebransjen er underforsikret. Og han sa: "De tar seg ikke tid til å lese gjennom forsikringspolisen deres og gjenkjenner alle risikoene de faktisk er utsatt for bare ved alle de tingene som naturlig kan skje ved en korttidsleie."
Jeg tror et råd til alle nybegynnere våre som lytter er å ta deg tid til å lese gjennom forsikringspolisen din og virkelig forstå hva som er inkludert, hva som ikke er inkludert, slik at du kan forstå hvor du kanskje vil prøve å redusere risikoen. For eksempel sier denne fyren som var på scenen at han ikke liker å ha noen form for store tepper inne i korttidsleie fordi han har sett at så mange poliser blir ringt når en gjest snubler over et teppe, og tåen deres fanger kanten av et teppe og de snubler og faller, og det er vanligvis ikke dekket av forsikringen din. Det var bare så mange rare historier som den der han sier: "Dette er ting som har skjedd på en eiendom, men de er ikke dekket av de fleste tradisjonelle forsikringer." Bare noe for folk å tenke på og forstå, det er som det som faktisk er inkludert i deres politikk.
Ashley:
Det minnet meg bare om ikke bare forsikring, men også når jeg handlet møbel, fortalte vi selgeren at det var for korttidsleie og slike ting. Og når vi tar ut penger, sier han: "Vi kan ikke gi deg garantidekningen fordi dette er for en korttidsleie." Og vi tenker: "Hva?" Og han sier: "Ja, vi gir ingen garanti for det med mindre det er til ditt eget personlige bruk i hjemmet ditt." Fra da av lærte vi å holde kjeft. Men det er bare noen av de tingene du egentlig ikke tenker på som skjer.
La oss gå videre til vårt neste spørsmål fra Ari Hader. «Hva er et ballonglån? Betaler jeg kun renter hver måned og nedbetaler hele prinsippet etter en avtalt tid, som etter fem år? Hva er så bra i det?" Tony, har du noen gang tatt et ballonglån?
Tony:
Ja, det har vi definitivt. Ari, det er virkelig, det er en ballongbetaling. Lånet er et typisk lån som alt annet, men du har det som kalles ballongbetalingen. Og jeg kan gi deg noen forskjellige eksempler. Da jeg kjøpte min aller første eiendomsinvestering, hadde jeg 18 måneder... Eller jeg tror faktisk det var et 12-måneders lån fra en bank for å finansiere kjøpet og byggingen, og så hadde jeg en ballongbetaling den 13. måned som var prinsippet pluss eventuelle renter det hadde påløpt i løpet av denne tidsrammen.
Måten en ballongbetaling fungerer på er i løpet av lånets levetid... Og du kan sette den opp på flere måter, men måten dette spesifikke lånet ble satt opp på var at jeg betalte kun renter på saldoen i løpet av den 12- månedsperiode. I et vanlig lån, som når du har en bilbetaling eller et boliglån, går betalingen både mot hovedstolen og rentebetalingene dine. Når du betaler på en bilbetaling eller et boliglån, går en prosentandel av det til rentene dine, som betaler tilbake til banken, men så vokser en annen prosentandel mot å betale ned hovedsaldoen din. Over tid, hvis du ser på måned én versus måned 12, har du etter et år betalt ned en del av hovedsaldoen din. Og mange av disse lånene som har lånebetalinger eller som har disse strukturene bare av renter, i løpet av disse 12 månedene betaler du renter slik at hovedstolen din aldri blir redusert. Måned én, måned 12, hovedsaldoen din er nøyaktig den samme.
Og så på slutten av de 12 månedene, må du betale tilbake hovedsaldoen. Og du har to måter å gjøre det på. Enten kan du komme ut av lommen, slik at du uansett grunn har pengene som trengs for å betale tilbake lånet i sin helhet, eller det folk flest gjør er at de refinansierer og får en lang, langsiktig fast gjeld for å betale ned den korte -termnotat. Det var det vi gjorde.
Fordelen vi så, Ari, var at det var betydelig rimeligere. Det var et billig lån i løpet av disse 12 månedene fordi du bare betalte på renter, mens de fleste betalinger er boliglån og renter, så du betaler mindre i løpet av den tiden, og det gir deg nok tid til å sette opp refinansieringen, som din lange -siktig gjeld og få den refinansieringen på plass. Det er slik det har fungert for oss. Ash, hvordan har det vært for deg og bedriften din?
Ashley:
Ja, det er flott for holdekostnaden. I løpet av den rehabiliteringsperioden, eller du fikser eiendommen før du faktisk går og refinansierer, er det bare å betale den rentebetalingen lavere fordi du bare betaler renter og ikke renter og prinsipp. Du betaler ikke ned noe av prinsippet på det tidspunktet, så du bygger egentlig ikke noe mer egenkapital i det ved prinsippet nedbetaling.
Et eksempel på første gang jeg gjorde en ballongbetaling var en seks-enhet jeg kjøpte. Det var første gang jeg gjorde selgerfinansiering. Vi satte det opp for ett år og betalte bare renter på 7 % og deretter ballongbetalingen på året. Det holdt utbetalingene mine veldig lave i løpet av det året mens jeg gjorde noen oppdateringer på eiendommen, og så gikk jeg og refinansierte med en annen bank, og jeg betalte ned hovedstolen til selgeren på slutten av året.
Jeg tror det er en veldig god taktikk for å forhandle frem en avtale, bli kreativ når du tilbyr selgerfinansiering med hensyn til, ok, du vil ha selgerfinansiering, men denne personen ønsker ikke å holde på det lenge. Det du kan gjøre er at selv om du ikke bare driver med forsikring, bare hvis du betaler hovedstol og renter, kan du fortsatt amortisere det over 30 år slik at du fortsatt får en veldig lav betaling, og så bare ha ballongbetalingen kan være satt til år to eller år tre.
Jeg satt sammen denne avtalen en gang for denne fyren der det var en ballongbetaling i år fem og en ballongbetaling i år syv, og så det totale beløpet som skulle betales i år 10, tror jeg det var. Jeg tror det var $800,000, $200,000 på forhånd. Og så i år fem var det ytterligere $50,000 50,000, år sju, ytterligere $XNUMX XNUMX. Og åpenbart vil beløpet du betaler på renten, når det er betalt ned, endres når du gjør disse store betalingene for å betale ned en del av prinsippet.
Det er noe annet du kan være kreativ med, er at det kanskje er noen som ønsker å pensjonere seg, de vil ikke ta engangsbeløpet nå, men de trenger mer enn hva hovedstolen og rentebetalingene vil være. Kanskje du kan sette opp at avtalen fortsatt fungerer der du om to år vil kunne gi litt av et stort engangsbeløp og senere en annen stor engangssum. Så mange forskjellige måter å bli kreativ på med ballongbetalinger i et lån.
Tony:
Og, Ash, du bør ta opp et så godt poeng at det virkelig ikke er noen rett eller gal måte å sette dem opp på. Jeg vil si at de fleste situasjonene med ballongbetalingstype du ser, spesielt i boligområdet, bruker vanligvis et oppsett med bare interesse, men du kan virkelig gjøre det som du vil. Og du ser i det kommersielle området når du ser på flerfamilier eller hva det nå er, mange av disse, de vil gå ut og få brogjeld, men det vil være i tre år. Og de vil bare ha tre års renter, og så har de denne store ballongbetalingen der. Vilkårene kan variere. Som hvordan Ashley sa at hun hadde flere ballongbetalinger gjennom hele lånets levetid, så det er egentlig ingen riktig eller gal måte å gjøre det på.
Men siden vi snakket om dette og hvordan ballongbetalingene kan spille inn, vil du også sørge for at du ikke setter deg selv i en, antar jeg, en vanskelig situasjon. Noe av det som forårsaket finanskrisen i 2008 var at du hadde alle disse menneskene på disse boliglånene med justerbar rente som hadde disse store ballongbetalingene. Og folk flest, det de gjorde var at de bare refinansierte fordi eiendomsverdiene fortsatte å stige. Men når du så at disse eiendomsverdiene begynte å snu, hadde ikke folk egenkapitalen til å refinansiere, og så skjøt betalingene deres i været og de hadde ikke råd til lånene sine lenger. Du vil bare være sikker på at du fortsatt er konservativ, antar jeg, når du går inn i disse ballongbetalingene fordi du kan komme i en situasjon der du kan ende opp med å holde posen og ikke ha råd til det.
Og jeg leste bokstavelig talt bare noe, jeg tror det var i går morges, om kontorlokaler og hvordan kontorlokaler kommer til å bli hardt rammet i løpet av de neste par årene fordi du har alle disse kontorplassene som var på disse kortsiktige notatene der de hadde kanskje 24, 36, 5 år, og nå kommer de sedlene forfall. Og fordi verdsettelsen av kontorlokaler basert på belegg i stor grad, og belegget er nede over hele linja for kontor, ser du verdivurderinger gå ned. Nå vil folk i disse kontorbyggene som har disse sedlene komme i en veldig tøff situasjon der de ikke nødvendigvis kan refinansiere fordi verdien på eiendommen i dag er betydelig lavere enn den var før. Du vil fortsatt bare være konservativ selv når du beveger deg inn i disse situasjonene med ballongkortsiktig gjeld.
Ashley:
Det er et godt poeng fordi mange... Vi snakker massevis her om boliglån, men kommersielle lån, mange av dem har en ballongbetaling. Det kan hende du amortiserer lånets levetid over 15, 20 år, men lånet er kun løst i fem år, og det kan faktisk være en ballongbetaling. En annen investor som jeg hjelper, jeg hjelper ham med å refinansiere to eiendommer akkurat nå der det var en femårsperiode, og han må refinansiere ut av det lånet etter de fem årene; det går ikke engang over til en variabel rente. Han gjør det akkurat nå. Men hvis du skulle gå og du tenker: "Jeg kommer til å kjøpe så mye jeg kan akkurat nå," og du legger alle disse eiendommene du kjøper på disse femårslånene, på fem år, vil alle disse lånene forfalle på nøyaktig samme tid, og du må gå og refinansiere dem alle. Og hva så om prisene har skutt i været? Og nå hver eiendom du har, disse betalingene kommer til å bli enorme.
Jeg så mange banker det siste året som tilbyr på den kommersielle siden fem år, syv år og til og med 10 år noen ganger. Jeg tror du som investor må være strategisk når det gjelder når disse lånene forfaller fordi det er alle disse forskjellige tingene som kan spille inn, og du vil ikke sitte fast med alle disse lånene du må betale av med ikke mange alternativer for å refinansiere, enten det er fordi gjelden din til inntekt er for høy, om du mistet W2-jobben og det er vanskelig for deg å gå og refinansiere, om rentene har gått opp så høyt eller lånekravene har blitt mye strengere eller du går gjennom ledige stillinger på en av eiendommene dine der ingen ønsker å låne ut på den eller andre slike ting. Vær forsiktig på den kommersielle siden.
Det fikk meg imidlertid til å tenke på en fordel med en ballongbetaling, der jeg hadde jobbet med denne investoren på denne avtalen der fyren ikke hadde nok penger til forskuddsbetalingen for å kjøpe eiendommen, så hvordan han satte det opp var han gikk til banken, tok han lånet sitt, men så tok han et nytt lån på eiendommen som var selgerfinansiering. Det endte opp med å bli rundt $80,000 50,000, og da tror jeg kanskje han tok med $50,000 80,000 av sine egne for forskuddsbetalingen. Og han betalte bare renter i, jeg tror det var syv år, kanskje. Og så skulle det være ballongbetalingen på slutten av de syv årene til selgeren. Fordelen med dette, dette var å få avtalen gjort for selgeren, så da fikk han fortsatt en stor del av endringen fra boliglånet personen fikk, og så også de $XNUMX XNUMX som de kom med selv. Og så var han selgeren som finansierte disse $XNUMX XNUMX og fikk månedlige utbetalinger i løpet av syv år, og så ble ballongbetalingen gjort etter syv år.
Banken som hadde det første lånet på det lot dette skje, for at han kunne ha en andre panterett i eiendommen fordi tallene var fornuftige og den månedlige betalingen var så lav at kontantstrømmen til eiendommen lett kunne dekke boliglånet til banken og utbetalingen til selgerfinansiering. Dette er noe du vanligvis ikke ser på boligsiden der banken vil la deg gå og få en andre panterett eller selger finansiere forskuddsbetalingen eller låne penger til forskuddsbetalingen selv med mindre det er en gave fra et familiemedlem eller noen andre går på gjerningen. Det er definitivt ett verktøy, hvis du går inn på den kommersielle siden av utlån, er å bruke den selgerfinansieringen, foreta en ballongbetaling slik at du kan stabilisere eiendommen, har nok tid, og du vil kunne betale tilbake selgeren finansiering når blomst betalingsperioden er.
Tony:
Det er noe av det som gjør eiendomsinvesteringer så kult, er at det gir mulighet for endeløs kreativitet når det gjelder hvordan man får en avtale gjort. Og jo flere samtaler vi har med andre investorer, jo flere strukturer og spaker og kreativitet ser vi. Og så lenge du og den andre personen i den andre enden av den avtalen er fornøyde og dere ikke bryter noen lover, så fungerer det selvsagt.
Bare en siste ting, Ash, som dukket opp mens du nevnte om at ikke all gjelden din skal forfalle med nøyaktig samme tid og du er på disse kortsiktige notatene, det samme gjelder hvis du er en lang- sikt leie utleier. Hvis du kan prøve å forskyve ledige stillinger slik at de ikke alle skjer samtidig, kommer du også til å gjøre livet ditt lettere for deg selv.
Da jeg jobbet med dette leasingselskapet her lokalt en kort stund etter college, og jeg ville se... De ga oss ark for hver enhet som var ledig og sa: "Hvis leietaker signerer en seks måneders leieavtale, er her hva prisene er pr. måned. Hvis de signerte en syv måneders leiekontrakt, er det her hva det er. Her er en åtte måneders leieavtale, og her er hva det er.» Og du skulle tro at en 10-måneders leieavtale ville være billigere enn en seks måneders leieavtale fordi utleier holder deg i enheten i fire måneder lenger, men du vil se at noen ganger vil en seks måneders leieavtale på den enheten være $400 eller $500 mer enn 10-måneders leieavtale. Og da jeg spurte hvorfor, sa jeg: "Hvorfor tar vi mer betalt for denne langsiktige leieavtalen enn vi er på den kortere leieavtalen?" Og begrunnelsen deres var: "Vi har for mange enheter som kommer i løpet av den sjette måneden, så vi ønsker å prøve å redusere antall personer som velger det alternativet og skyve dem ut tre eller fire måneder slik at vi kan forskyve våre ledige stillinger ." Jeg syntes bare det var en veldig interessant ting, og det kom bare til tankene når du nevnte hele svimlende ballongbetalingene dine også.
Ashley:
Ja, det er interessant, for her i Buffalo prøver alle å få leieavtalene til å avslutte om våren fordi ingen flytter om vinteren. Det skjer der vi vil tilby deg i stedet for en 12-leiekontrakt, en 15-måneders leieavtale og gi deg litt rabatt hvis du signerer slik at det ender opp med at leieavtalen slutter på våren eller forsommeren fordi det er da de fleste pleier å flytte er på våren. Og ingen ønsker å få leiekontrakten sin ut om vinteren, for hvis noen flytter ut, er det mye vanskeligere å fylle ut om vinteren.
Tony:
Ikke sant. Bare noe som kom til tankene. Interessante tanker. Greit, så dette spørsmålet kommer fra Bill Hall. Og Bill sier: «Jeg har et hus jeg kan komme med et tilbud på. Det er en pre-foreclosure. Huseieren er 19,000 XNUMX dollar bak. Spørsmålet mitt er når jeg beregner dette budet, legger jeg dette tallet inn med resten av utgiftene mine?» Jeg har aldri kjøpt en forhåndsforebygging, men la meg bare forklare, og så, Ash, sender jeg det til deg.
Når en boligkjøper kjøper et hjem og de får et boliglån fra en bank, inngår de en kontrakt med den banken for å si: «Jeg skal betale deg X dollar per måned for de neste 15, 20, 25, 30 år." Og når en boligkjøper misligholder eller slutter å betale, starter banken tvangsprosessen, og til slutt kan banken ende opp med å sparke denne personen ut av hjemmet, ta tilbake eiendommen, og deretter selge eiendommen videre markedet vanligvis for et tap.
Men det er flere trinn før huseieren faktisk blir kastet ut. Og pre-foreclosure er trinnet rett før banken begynner å starte hele den juridiske prosessen for å få deg kastet ut av hjemmet der noen ganger folk prøver å selge for å unngå at foreclosure treffer rekord. Og det er en gevinst for banken, for hvis de kan unngå en short sale-situasjon der de selger eiendommen sin med tap, så får banken selvsagt bevare seg selv i den situasjonen også. Det er akkurat det som er pre-foreclosure prosessen. Men Ash, jeg vet at du sa at du kjøpte minst én eiendom som var i prosessen før tvangsauksjonen, så jeg antar å gi oss den historien. Og så måtte du ta med vedkommendes betalinger, løpende før du kunne kjøpe eiendommen?
Ashley:
Ja, så vi endte faktisk opp med å gjøre et emne for å handle på denne eiendommen. Hvis dere går tilbake og hører på Pace Morebes episode som vi hadde ham på, snakket vi litt om dette. Og så går han åpenbart avansert inn på hva det er. Men det er i bunn og grunn når du skal overta personens lånebetalinger. Lånet vil forbli i deres navn, eiendommen vil bli skjøtet i ditt navn, og nå eier du huset og du skal betale boliglånet på deres vegne. Men du kan fortsatt kjøpe en pre-foreclosure uten å gjøre underlagt avtaler der de tar over boliglånet.
I dette scenariet er huseieren $19,000 19,000 bak. Og spørsmålet er: "Når jeg beregner dette budet, legger jeg dette tallet sammen med resten av utgiftene mine?" Hvis du skal kjøpe denne eiendommen i kontanter, uansett hva, må du betale disse $100,000 100,000, men du må også betale resten av det som skal betales på lånet også. Akkurat hvis du kjøpte fra noen som var helt fanget på boliglånet deres, ikke hadde noen tilbakebetalinger og de skyldte $ 19,000 50,000 på huset deres da du kjøpte huset deres av dem, ville de $ 79,000 XNUMX måtte betales ned. I dette scenariet er det bare de er $XNUMX XNUMX bak. Kanskje de skylder ytterligere XNUMX XNUMX dollar. Du må betale hele $XNUMX XNUMX. Det spiller ingen rolle om det var forfalt eller om det forfaller i fremtiden, hele pantet, hele boliglånet måtte betales ned uansett.
Det første spørsmålet er hvordan kjøper du denne eiendommen? Kjøper du kontant? Bruker du en hard pengeutlåner? Får du bankfinansiering? Uansett hva det måtte være, må du sørge for at du regner med at du er nødt til å legge inn et tilbud som dekker $19,000 XNUMX og deretter resten av saldoen på lånet.
Du kan gjøre det som kalles shortsalg der du faktisk forhandler med banken om hva en kjøpesum kan være, slik at banken slipper å gjøre hele tvangsauksjonen; de kan få tilbake noen av kostnadene sine. Vi prøvde faktisk å gjøre dette først med banken som vi endte opp med å få emnet til å forholde oss til og betale tilbake boliglånet på det. Vi prøvde å gjøre dette med banken, men de var lite villige til å forhandle så mye. Og så endte det opp med å bare gjøre emnet og bare ta over boliglånsbetalingene var mye bedre for oss. Og vi endte opp med å betale kontant pengene som var skyldig og fikk personen oppdatert på boliglånet. Og så fortsatte vi hver måned å betale boliglånet på deres vegne. Denne personen hadde også skyldig restskatt, så vi måtte betale restskatten. Hvis du skal og du får finansiering på en forhåndsforeclosure og de har $19,000 20, er det forfalt, hvis du legger ned 20% og deretter får et lån, vil en del av de XNUMX% være mot den kjøpesummen.
Når du gir tilbudet ditt, vil disse $19,000 19,000 være inkludert. Du kommer ikke med tilbudet ditt og så aksepterer de det og du går for å stenge og du betaler kjøpesummen pluss $19,000 XNUMX de skylder, du vil at $XNUMX XNUMX skal pakkes inn i det du tilbyr å kjøpe eiendommen for. Det kan være en del av lånet hvis du skal kjøpe eiendommen med et lån.
Men ja, du skal definitivt beregne dette. Mesteparten av tiden, hvis du ikke gjør et short-salg der du forhandler med banken, hvis du kan gå på fylkesregistrene eller PropStream eller annen betalt programvare som gir deg eiendomsregister, kan du få en ide om hva boliglånsaldoen er, hvis det er noe forfalt, hva... Vanligvis kan du ikke få et veldig nøyaktig beløp, det er mer et estimat. Basert på løpetiden på lånene de fikk, hva rentesatsen deres var, er dette hva vi mener man skylder på lånet for øyeblikket. Men du kan måle og se, ok, jeg er interessert i denne eiendommen; Jeg vet at det går inn i pre-foreclosure. Men så ser du og ser, ok, denne eiendommen er bare verdt $200,000, men likevel skylder de $250,000 på den og de står bak ytterligere $10,000 på den, eller noe sånt. Det kan måle, ok, jeg er nødt til å gjøre et short-salg fordi det ikke er verdt å betale så mye mer for eiendommen fordi de har disse heftelsene som må betales ned. Men hvis tallene fungerer og du fortsatt får en god del, så ja, fortsett, kjør tallene og sørg for at du beregner eventuelle andre kostnader.
Og hvis det går inn i pre-foreclosure, sørg for at du leter etter å se om det er andre heftelser eller dommer på eiendommen også som tilbake skatt. De har ikke råd til betaling av boliglån. Holder de seg oppe på skatten også? Veldig viktig å se på.
Tony:
Flott sammenbrudd, Ashley. Og igjen, det er så mange nyanser til eiendomsinvestering. Jeg føler at det er temaet for dagens show og vet, ok, burde jeg prøve å bare gjøre dette emnet til? Bør jeg la den gå i en foreclosure og deretter prøve å plukke den opp på backend?
Den andre avtalen jeg noen gang kjøpte var et shortsalg. Og bare en forsiktighet for folk som lytter er å være forberedt på at et kortsalg kan ta lang tid. Min avtale, den andre avtalen som jeg kjøpte den, jeg tror det var måneder og måneder og måneder i mellom da jeg ga tilbudet og da de faktisk kom tilbake og sa ja og enda flere måneder etter det da vi faktisk stengte fordi det var en første kjøper som ble stilt opp, den kjøperen trakk seg ut. Så kom banken til meg og sa: «Hei, du var vårt andre tilbud i køen. Vil du ta den?" Og så tok forhandlingsprosessen evigheter fordi bare fordi selgeren godtar et beløp under et shortsalg, må banken likevel gå tilbake og godkjenne det beløpet også, og det kan ta evigheter. Du kan få et virkelig fantastisk tilbud når du kjøper som shortsalg, men bare vær forberedt på at det kan bli mye sang og dans før du faktisk kommer i mål på den.
Ashley:
Ok, så vårt neste spørsmål er fra Kyle Consider. "For de av dere som eier utleie utenbys, hva betaler dere vanligvis for å administrere eiendommen?" Tony, du hadde dine eiendommer i Louisiana. Hva var eiendomsforvaltningsgebyret du betalte for disse? Fordi de var ute av staten for deg.
Tony:
Det var ærlig talt ganske dyrt. Jeg tror de hadde det til 10% av leieprisene, men med et tak på $100. For alle enhetene jeg hadde der ute, betalte jeg bare $100 per enhet. Og måten jeg fant korttidsutleiefirmaet mitt på, var at jeg bokstavelig talt bare gikk på Google og jeg skrev inn eiendomsforvaltningsselskaper, Shreveport, Louisiana; en gjeng dukket opp. Jeg ringte en gjeng, og jeg hadde en liste med spørsmål som jeg ønsket å stille hver enkelt person. Jeg er ganske sikker på at disse spørsmålene kom fra bare BiggerPockets-foraene. Jeg søkte bare i skjemaene for å finne hvilke spørsmål jeg skulle stille en eiendomsforvalter. Og noen kom aldri tilbake til meg, så det er åpenbart et tegn. Det var et par som kom tilbake til meg som jeg hadde telefonsamtaler med.
Og så da jeg gikk for å gå i nærheten av eiendommen da jeg fløy ut til Louisiana for å faktisk stenge, den jeg likte best, ba jeg ham bare om en kopp kaffe. Og han sendte noen fra teamet sitt for å møte meg, og de ga meg mye innsikt om den lokale økonomien, om den lokale byen, om hva som fungerer bra når du rehabiliterer en eiendom for å få de beste leieverdiene. Og jeg var veldig åpen og ærlig med dem om at jeg var en ny investor, men jeg lette etter noen å vokse med. Og de var også nye og vokste på den tiden, så det var de fornøyd med. Men ja, det var en veldig kul prosess, men det var bare å utnytte BiggerPockets og deretter gå ut dit og møte folk personlig som hjalp meg med å finne den rette.
Ashley:
Ja. Jeg forvalter alltid eiendommene mine selv. Og så leide jeg et eiendomsforvaltningsselskap for tre år siden, og det var min første erfaring med et eiendomsforvaltningsselskap. Og honoraret deres, fordi det var meg og en annen investor, og mellom oss to som brakte eiendommene våre til dem, fikk vi en masserabatt. Jeg tror det var 5.5 % for det første året. Vi har nettopp gjort en ettårskontrakt med dem.
Tony:
Det er ganske bra. 5.5 %?
Ashley:
Ja. Og så var det $25 per bygning i måneden. Og det dekket nødetatene. Hvis det var et rørleggerproblem i helgen, betalte de ikke overtidstakst eller noe sånt, bare hver måned, hver bygning. Leilighetskomplekset på 40 enheter har fem bygninger, så vi ble belastet med $25 per enhet hver måned for den eiendommen, og deretter var en duplex $25 ekstra.
Da var det en leasingavgift på en måneds leie. Og så vedlikeholdsgebyret, jeg kan ikke huske hva det var da vi startet opp, men jeg tror det var $40 eller kanskje $45 i timen for vedlikehold som ble utført. Og så var det et par andre ... Onboarding-gebyrene kan faktisk utgjøre mye også, så sørg for at du spør hva hver enkelt avgift er fra den dagen du starter til den dagen du går av, at du forlater eiendommen styringsfirma.
Jeg bestemte meg nylig for å forlate eiendomsforvaltningsselskapet mitt og gjøre alt internt. Jeg ansatte mine egne vedlikeholdsfolk, jeg ansatte min egen eiendomsforvalter. Men jeg snakket med dette andre eiendomsforvaltningsselskapet. Så jeg hentet nettopp e-posten deres, og jeg skal bruke dem som eksempler, gå gjennom noen av prisene deres også, men med det første eiendomsforvaltningsselskapet jeg brukte etter det første året, det andre året, økte de det til 6.5 %, tror jeg, forvaltningshonoraret. Og så tror jeg vedlikeholdet økte til $50 i timen kanskje for vedlikehold. Og så tror jeg ikke det var noen andre endringer i noen andre avgifter.
Men denne andre eiendomsforvaltningen, bare for å sammenligne for Buffalo-området, det de hadde tilbudt meg var at eiendomsforvaltningshonoraret deres er 10 %, som er det samme hvis du ikke har... Hvis du ikke har mange eiendommer , hvis du ikke får masseprisen, belastet det forrige eiendomsforvaltningsselskapet 10 % til andre personer. Lasteavgiften er $895 per enhet. Det inkluderer annonsering, visninger, leietakervisninger og generering av leiedokumenter. Og deretter faktureres vedlikeholdstjenester med $52.50 per time med minimum én time og faktureres i trinn på 15 minutter etter den første timen. Det var bare det grunnleggende om gebyret deres der.
Jeg tror det definitivt varierer fra marked til marked. Og jeg tror 100% at den billigste veien ikke alltid er den beste veien å gå. Akkurat som å bruke entreprenører, er det billigste ikke alltid det beste. Jeg lurer ofte på, ok, så for eiendommene mine betalte jeg denne svært nedsatte prosentandelen der andre investorer betalte en mye høyere prosentandel, som 10% til 12%, åpenbart var enhetene deres verdt mer for selskapet fordi de fikk betalt så mye mer for det, så jeg lurer på om det reflekterer en slags tjeneste. Men kanskje ikke i det hele tatt, men bare noen av de tingene å tenke på.
Og så også vedlikeholdstjenestene for hvilket vedlikehold gjør de egentlig internt? En ting jeg vanligvis så mye var en vedlikeholdstekniker som gikk ut, ladet for timen eller hva som helst for å vurdere en situasjon, og så ble den sendt til en faktisk rørlegger eller slike ting. Jeg blir belastet bare for at noen skal se på det og deretter bli belastet for at den faktiske personen skal komme og fikse det. For det jeg gjør nå, å gjøre alt internt er at vi har satt inn beregninger. Hvis en vedlikeholdsforespørsel kommer inn og det er et rørleggerproblem som ikke er et toalett som går eller en kran som lekker, men det er noe annet enn en veldig enkel rørleggeroppgave, blir arbeidsordren sendt direkte til rørleggerleverandøren vår, og de planlegger, de setter den opp, og så går de. Jeg tror det er veldig viktig å forstå hvordan systemene og prosessene deres fungerer i alle aspekter også, ikke engang bare vedlikehold, slik at du ikke blir fakturert for alle disse små tingene fordi de har hele denne prosessen.
En annen ting som også dukket opp var før vi forlot eiendomsforvaltningsselskapet, begynte vi å ansette våre egne folk for å gjøre omsetninger internt fordi de bare blir så kostbare med eiendomsforvaltningsselskapet, når de gjør det. Og etter at vi hadde en omsetning internt, sendte de en vedlikeholdstekniker for å inspisere eiendommen. Og vi ble fakturert for at han skulle komme og inspisere den og sørge for at den er leieklar, men vi hadde allerede ansatt våre egne entreprenører for å gjøre den leieklar. Og det var bare en annen avgift de belastet oss for å tjene penger. Men så bare kjenn hver lille avgift som kan komme ut av det også. Og beklager, jeg vet at jeg fortsetter og fortsetter.
Tony:
Nei nei, fortsett.
Ashley:
En annen ting er eventuelle gjentatte inspeksjoner. Jeg tror kanskje år to inn i eiendomsforvaltningsselskapet, de sendte ut et varsel til alle eiere om at vi nå krever at alle skal få besiktiget eiendommen sin, jeg tror det var halvårlig. Og vi sender en tekniker ut. Det kommer til å koste $70 for inspeksjonen. Vi vil skrive opp ting om forebyggende vedlikehold, noe som generelt høres ut som en god idé. For de 40 leilighetskompleksene var det egentlig ikke en god idé. De gikk gjennom, og disse leilighetene er ganske godt utført, alt sånt, og ville gå gjennom og så gi oss... Vi ville bli belastet $70 per enhet, som endte opp med å bli mye når du har en hel haug med enheter. Og så sa de også, "Ok, disse røykdetektorene må plasseres, denne GFIen må plasseres," alle ting som er sikkerhetsproblemer. Men problemet var at de betalte oss priser på ... Vi kunne gå til Lowe's og kjøpe det. Når du bytter ut 20 røykvarslere, går du til Lowe's, Home Depots budrom og byr ut de 20 røykvarslerne for å få det mye billigere.
Når du forstår materialkostnadene når du blir belastet for materialer fra eiendomsforvaltningsselskapet ditt, får de rabatter på det? Sånne forskjellige ting. Virkelig, det er mye jeg kunne fortsette og fortsette om som jeg har lært i løpet av årene om fakturering og gebyrer og kostnadene som alle summerer seg og er forbundet med eiendomsforvaltningsselskaper. Og hvis de gjør en god jobb, er det 100% verdt det.
Tony:
Ja, Ash, du tar opp så mange gode poeng. Men det er ærlig talt en av grunnene til at langtidsleie til tider kan være vanskelig å være lønnsomt, er på grunn av gebyrene som tar seg opp fra eiendomsforvalterne. Jeg dro faktisk opp en av mine PM-avtaler. Jeg hadde rett, det var $100 per måned å administrere eiendommen. Leieavgiften var billigere enn det du sa. Vår var bare $350. Og hvis jeg husker rett, ble denne enheten leid ut for $1,200 eller $1,300 per måned, så litt mer enn 1/3 av en måneds leie.
Men en av de andre tingene som skjedde var at eiendomsforvaltningsselskapet også eide vedlikeholdsselskapet deres. Og de ga oss alltid muligheten til: «Hei, her er et sitat fra oss. Hvis du ønsker å få eksterne tilbud, er du mer enn velkommen til det. Men du er opptatt med å jobbe, du vil ikke bruke tid på å prøve å ringe fire forskjellige rørleggere for å få et tilbud på hvordan du erstatter en voksforsegling, så bare si: «Hei, du tar vare på det selv.» Men hva Vi fant ut at når vi prøvde å søke etter andre priser, var eiendomssjefens priser vanligvis dyrere, men det var bekvemmeligheten som gjorde at de kunne skalere det opp. For du må også tenke at hvis de bare belaster deg $100 per enhet, er det ikke en betydelig sum penger.
Ashley:
Det er fordi du er så vant til kortsiktig [uhørlig 00:42:21] de 30 %.
Tony:
Ja, 30%. Men bare tenk, hvis du prøver å bygge en bedrift og hver eiendom du anskaffer er bare $100 per enhet, trenger du mye for at det skal være en vellykket bedrift som faktisk kommer til å betale regningene, så de må finne måter å få det til å fungere for dem økonomisk. Og den andre tingen som kom til tankene, jeg har sett det opp her også, eiendomsforvalteren min fikk oss til å ha det de kalte en eierkonto, som i utgangspunktet var en tilbakeholdskonto eller en reservekonto på $500. Og de $500 var for å dekke eventuelle utgifter, bare for å sikre at det alltid var penger på kontoen for å dekke utgifter som dukket opp. Hvis de måtte, uansett, bytte ut en røykvarsler eller hva slags vedlikeholdsreparasjoner som dukket opp, ville de ikke måtte fronte de pengene. Og løsningen deres for det var å sørge for at det alltid var minst $500 på denne eierens konto.
Og vi hadde to alternativer for å sette inn pengene der. Vi kunne enten bare skrive en sjekk, $500, satt inn der med en gang, eller så ville de trekke $50 per måned til de kom til de $500. Tenk på om du går den veien, nå betaler du ikke bare $100 per måned for eiendomsadministrasjonsgebyret, men nå tar du også på deg ytterligere $50 per måned i 10 måneder, så nå betaler du virkelig $150 per måned for eiendomsforvaltningen din. Og si at du bare tjente, eller si at du bare har et par hundre dollar per måned i fortjeneste uansett, og at $50 utgjør en stor forskjell i løpet av et år. Les definitivt gjennom PM-avtalene dine og få en virkelig solid forståelse av hva de ulike kostnadene er.
Ashley:
Og du får til slutt de $500 tilbake. Når du forlater eiendomsforvaltningsselskapet, gir de deg disse reservemidlene tilbake. Du må tenke på det som en sparekonto som ikke genererer noen interesse for deg.
Tony:
Yeah.
Ashley:
Men det er interessant at de lot deg betale det over en periode, for da vi gjorde det, måtte alt betales... Det var en del av onboarding-avgiften som måtte betales på forhånd. Og det er en flott ting å ta opp, Tony, er å tenke på det. Ok, du kjøper denne eiendommen, du har dumpet pengene dine i forskuddsbetalingen, kanskje for å betale rehabiliteringen som skal gjøres, og kanskje er du fastspent på kontanter. Har du sørget for at du kommer til å ha reservene for dem?
Vel, tusen takk for noen gode spørsmål i dag. Som alltid kan du gå til biggerpockets.com/reply, og du kan legge igjen et spørsmål. Eller du kan gli inn i mine og Tonys DM-er på Wealth from Rentals eller hos Tony J. Robinson. Vi sees på onsdag med en gjest.
Se podcasten her
I denne episoden vi dekker
- Hvordan finne den BESTE eiendomsforvaltningsselskap for din utleie
- Eiendomsadministrasjonsgebyrer og hvordan holde kostnadene nede
- Hvorfor du MÅ forsikre eiendommen din under rehabiliteringsfasen
- Bruksanvisning ballongbetalinger til din fordel (og unngå mer risiko!)
- Hva du trenger å vite før kjøpe en pre-foreclosed eiendom
- Og So Mye mer!
Bruk RentSavvy, den eneste landsdekkende tjenesten for leieplassering for å fylle leieboligen din raskt for én fast avgift.
Lenker fra showet
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post:
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- EVM Finans. Unified Interface for desentralisert økonomi. Tilgang her.
- Quantum Media Group. IR/PR forsterket. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 måneder
- 15%
- 20
- 20 år
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- I stand
- Om oss
- Aksepterer
- Logg inn
- Regnskap og administrasjon
- nøyaktig
- ervervet
- tvers
- faktiske
- faktisk
- legge til
- Ytterligere
- adresse
- justerbar
- avansert
- Fordel
- Annonsering
- råd
- Tilknyttet
- Etter
- en gang til
- byrå
- Agent
- siden
- avtaler
- fremover
- Alle
- tillater
- allerede
- også
- alltid
- beløp
- an
- analyse
- og
- En annen
- besvare
- noen
- lenger
- hva som helst
- Leilighet
- Leilighetene
- eple
- verdsette
- godkjenne
- ER
- AREA
- rundt
- AS
- aspekter
- vurdere
- assosiert
- At
- publikum
- forfatter
- unngå
- tilbake
- Backed
- Backend
- veske
- Balansere
- Bank
- Banker
- basert
- I utgangspunktet
- Grunnleggende
- BE
- fordi
- blir
- bli
- vært
- før du
- vegne
- bak
- være
- tro
- nytte
- BEST
- Bedre
- mellom
- bud
- Stor
- Bill
- fakturering
- Sedler
- Bit
- Bloom
- Blå
- borde
- grensen
- låne
- både
- kjøpt
- merke
- Break
- Breakdown
- Breaking
- BRO
- bringe
- Bringe
- megler
- brakte
- Buffalo
- bygge
- Bygning
- Bunch
- brenning
- virksomhet
- opptatt
- men
- kjøpe
- KJØPER..
- Kjøpe
- by
- beregne
- beregning
- ring
- som heter
- kom
- CAN
- Kan få
- lokk
- hovedstad
- bil
- hvilken
- forsiktig
- Kontanter
- kontantstrøm
- innløse
- fanget
- forårsaket
- årsaker
- forsiktighet
- forsiktige
- endring
- Endringer
- kostnad
- ladet
- lading
- billig
- billigere
- billigste
- sjekk
- Velg
- City
- Lukke
- stengt
- Co-Host
- Kaffe
- Høyskole
- COM
- Kom
- kommer
- kommer
- kommersiell
- Selskaper
- Selskapet
- sammenligne
- komplekse
- Konferanse
- konservativ
- Vurder
- konstruksjon
- fortsatte
- fortsetter
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- kontroll
- bekvemmelighet
- samtaler
- Kul
- Kostnad
- kostbar
- Kostnader
- kunne
- fylke
- Par
- kurs
- dekke
- dekning
- dekket
- dekker
- Kreativ
- kreativitet
- krise
- kopp
- Gjeldende
- I dag
- Kutt
- danse
- dag
- Dager
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- besluttet
- mislighold
- helt sikkert
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- vanskelig
- direkte
- Rabatt
- rabatter
- diskutere
- Vise
- do
- dokument
- gjør
- ikke
- gjør
- dollar
- gjort
- ikke
- ned
- to
- under
- hver enkelt
- Tidlig
- enklere
- lett
- lett
- spise
- økonomi
- Edge
- enten
- ellers
- emalje
- nødsituasjon
- slutt
- Endless
- slutter
- nok
- nok penger
- sikre
- sikrer
- går inn
- Hele
- helhet
- episode
- egenkapital
- spesielt
- eiendom
- anslag
- Eter (ETH)
- Selv
- etter hvert
- NOEN GANG
- Hver
- alle
- alt
- eksempel
- eksempler
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- Erfaringer
- Forklar
- utsatt
- grad
- ekstra
- Face
- rettferdig
- Fall
- falsk
- familie
- fantastisk
- langt
- gård
- kran
- gebyr
- føler
- avgifter
- Noen få
- fyll
- fylling
- Endelig
- finansiere
- finansiell
- finanskrise
- økonomisk
- finansiering
- Finn
- ferdig
- Brann
- Først
- første gang
- fem
- Fix
- fikset
- flate
- Flip
- flips
- flyten
- Til
- for alltid
- skjemaer
- Heldigvis
- fora
- Forward
- funnet
- fire
- fra
- foran
- fullt
- fond
- midler
- framtid
- general
- genererer
- generasjonen
- få
- få
- GFI
- gave
- Gi
- gir
- Giving
- Go
- Går
- skal
- borte
- god
- Godt jobbet
- flott
- Grow
- Økende
- Vokser
- Gjest
- Guy
- HAD
- Hall
- skje
- skjedde
- Skjer
- skjer
- lykkelig
- Hard
- Ha
- å ha
- he
- hode
- høre
- hjelpe
- hjulpet
- hjelpe
- her
- her.
- nølende
- skjult
- Høy
- høykvalitets
- høyere
- svært
- ham
- leie
- Ansetter
- hans
- hit
- trykke
- hold
- holder
- holder
- Hjemprodukt
- home depot
- Ærlig talt
- forhåpentligvis
- time
- hus
- hus
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- hundre
- i
- JEG VIL
- Tanken
- Ideer
- if
- viktig
- in
- inkludert
- inkluderer
- Inntekt
- Øke
- økt
- industri
- billig
- informasjon
- innledende
- innsiden
- innsikt
- inspirasjon
- i stedet
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- interessant
- inn
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- utstedelse
- saker
- IT
- DET ER
- Jobb
- reise
- bare
- bare én
- Hold
- holde
- holdt
- sparke
- Type
- Vet
- Knowing
- huseier
- stor
- Siste
- seinere
- Lover
- lært
- læring
- leasing
- minst
- Permisjon
- venstre
- Lovlig
- LÅNE
- utlåner
- utlån
- mindre
- utnytte
- LG
- ansvar
- Life
- lett
- i likhet med
- linje
- foret
- Liste
- Lytting
- lite
- Bor
- lasting
- lån
- Lån
- lokal
- lokalt
- Lang
- lang tid
- langsiktig
- lenger
- Se
- så
- ser
- tap
- tapte
- Lot
- Louisiana
- elsker
- Lav
- lavere
- flaks
- laget
- vedlikehold
- Flertall
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- administrer
- ledelse
- leder
- Ledere
- mange
- marked
- materiale
- materialer
- Saken
- max bredde
- Kan..
- bety
- midler
- Møt
- møte
- medlem
- nevnt
- Meny
- Metrics
- kunne
- tankene
- minimum
- minutt
- minutter
- feil
- Minske
- penger
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- morgen
- Boliglån
- boliglån
- mest
- Motivasjon
- munn
- flytte
- trekk
- flytting
- mye
- flere
- må
- gjensidig
- my
- navn
- Nationwide
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- behov
- netting
- aldri
- Ny
- New York
- nylig
- neste
- Nei.
- normal
- Merknader
- Legge merke til..
- nå
- Antall
- tall
- belegg
- of
- off
- tilby
- tilbudt
- tilby
- Office
- ofte
- Okay
- on
- onboarding
- gang
- ONE
- seg
- bare
- åpen
- Meninger
- Alternativ
- alternativer
- or
- rekkefølge
- Annen
- vår
- ut
- utenfor
- enn
- skyldte
- egen
- eide
- eiere
- Fred
- betalt
- del
- partner
- Past
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- Ansatte
- prosent
- utført
- perioden
- person
- personlig
- fase
- telefon
- plukke
- brikke
- Sted
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- vær så snill
- Plumbing
- i tillegg til
- podcast
- Podcasts
- Point
- poeng
- Politikk
- politikk
- portefølje
- besittelse
- Post
- pre
- forberedt
- pen
- forrige
- pris
- Prisene
- Principal
- prinsipp
- sannsynligvis
- Problem
- prosess
- Prosesser
- lønnsom
- fortjeneste
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- gi
- Kjøp
- kjøpt
- kjøp
- innkjøp
- Skyv
- sette
- Sette
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- raskt
- sitere
- sitater
- område
- Sats
- priser
- å nå
- Lese
- Lesning
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- virkelig
- grunnen til
- grunner
- nylig
- gjenkjenne
- anbefaler
- rekord
- poster
- redusere
- reflektere
- refundere
- rehab
- slektning
- relevant
- husker
- Leie
- leie
- betale tilbake
- erstatte
- svar
- Rapportering
- representere
- anmode
- krever
- Krav
- Reserve
- reserver
- bolig
- REST
- reversere
- anmeldelse
- Anmeldelser
- RGB
- ikke sant
- Risiko
- risikoer
- Risikabelt
- rom
- runde
- Rute
- RAD
- Tepper
- Kjør
- rennende
- Sikkerhet
- Sa
- salg
- Ekspeditør
- samme
- Besparelser
- sparekonto
- så
- sier
- sier
- sier
- Skala
- scenario
- scenarier
- planlegge
- Søk
- Sekund
- sikret
- se
- se
- sett
- selger
- Å Sell
- send
- sending
- forstand
- sendt
- tjeneste
- Tjenester
- sett
- oppsett
- syv
- Del
- hun
- skur
- Shopping
- butikker
- Kort
- kortsiktig
- bør
- Vis
- VISNINGER
- side
- undertegne
- signert
- signifikant
- betydelig
- Skilt
- lignende
- Enkelt
- enkelt
- situasjon
- situasjoner
- SIX
- sjette
- Skyv
- Røyk
- So
- Software
- solid
- løsning
- noen
- Noen
- noe
- sang
- Snart
- kilde
- Rom
- mellomrom
- spesialister
- spesifikk
- bruke
- Sponset
- Sponsorer
- Spotify
- vår
- stabilisere
- Scene
- Stjerne
- Begynn
- startet
- starter
- Tilstand
- State Farm
- opphold
- Trinn
- Steps
- Still
- Stopper
- Stories
- Story
- Strategisk
- strategisk
- Strategi
- strengere
- Sliter
- emne
- innsendt
- vellykket
- slik
- sommer
- Super
- overraskelser
- Systemer
- Ta
- tatt
- ta
- Snakk
- snakker
- Oppgave
- skatter
- lag
- tech
- leietaker
- begrep
- vilkår
- enn
- takk
- Takk
- Det
- De
- Grunnleggende
- Fremtiden
- informasjonen
- deres
- Dem
- tema
- seg
- deretter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- denne
- dette året
- De
- selv om?
- trodde
- tre
- Gjennom
- hele
- tid
- tidsramme
- ganger
- Tittel
- titler
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- Toalett
- ton
- Tony
- også
- tok
- verktøy
- Tema
- Totalt
- tøff
- mot
- tradisjonelle
- Transcript
- overføre
- prøvd
- utløse
- tur
- sant
- prøve
- omsetning
- To ganger
- to
- typen
- typisk
- typisk
- ute av stand
- etter
- forstå
- forståelse
- enhet
- lomper
- til
- oppdateringer
- us
- bruke
- brukt
- ved hjelp av
- vanligvis
- Verdivurdering
- verdivurdering
- verdi
- Verdier
- leverandør
- Versus
- veldig
- VET
- video
- ønsker
- ønsket
- ønsker
- var
- WAX
- Vei..
- måter
- we
- Rikdom
- webp
- onsdag
- uke
- helg
- velkommen
- VI VIL
- gikk
- var
- Hva
- Hva er
- uansett
- når
- når som helst
- mens
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- hele
- hvorfor
- bredere
- vil
- villig
- vinne
- Vinter
- med
- innenfor
- uten
- herlig
- tre
- Arbeid
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verdt
- ville
- ville gitt
- Innpakket
- skrive
- skrevet
- Feil
- X
- år
- år
- ja
- i går
- ennå
- york
- du
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet