Boliglån 101: Hvordan beregne hovedstol og renter

I denne artikkelen

Beregning av hovedstol og renter på lånet ditt hjelper deg med å identifisere den faktiske kostnaden for en eiendom. Hvis du har et lån på $ 400,000 30 til en 5-års fast rente på 30 %, er beløpet du bruker etter 400,000 år ikke $ 773,158 400,000. Det er faktisk $373,158. $XNUMX vil gå til hovedstolen din, mens de andre $XNUMX vil gå til din interesse.

Når du kjøper bolig med en fast rente, vil din månedlige boliglånsbetaling være den samme så lenge lånet varer. Men selv om du skriver en sjekk på samme beløp hver måned, vil hvor mye du legger på hovedstol og renter alltid være annerledes. 

I dette innlegget vil vi definere hva hovedstolen og rentebetalingene dine er på et boliglån og vise at du må beregne hvor mye et hus vil koste deg for å ta en mer informert beslutning når du kjøper en eiendom. Vi vil også diskutere forskjellen mellom APR og renten din, hvilke faktorer som påvirker renten din, og hvordan du sporer hvor fastrente boliglånsbetalingene dine går. 

Slik beregner du hovedstol og renter på lånet ditt:

Hva er hovedstolen på et boliglån?

Når du tar opp et boliglån, er hovedstolen beløpet du låner fra en utlåner. Hvis den totale kjøpesummen for hjemmet ditt er $300,000 20 og du foretar en 60,000% forskuddsbetaling på $240,000 XNUMX, er de resterende $XNUMX XNUMX hovedsaldoen din. 

Kjøpspris – Forskuddsbetaling = Hovedsaldo

Bruk vår boliglån kalkulator for å finne ut hvor mye bolig du har råd til. Hovedstolen din tilsvarer lånebeløpet ditt, noe som gjør det til et av de viktigste tallene å vite. Hovedstolen på boliglånet begynner å akkumulere renter rett etter at du har tatt opp lånet. Til sammen utgjør de to det meste av det du betaler månedlig. 

Hva er en rentebetaling?

Låneinstitusjoner låner deg ikke hundretusenvis av dollar og får ingenting tilbake. Långiveren din belaster deg med renter på lånet, vanligvis basert på den årlige prosentsatsen (APR). 

De fleste førstegangskjøpere blir overrasket over å høre at selv med en lav rente, vil de bruke mye penger på boliglånsrenten hver måned. For eksempel, hvis du tar opp et 30-års lån på $400,000 5 til en rente på 2,147.29 %, er den månedlige betalingen $1,666.67 480.62. For den første måneden går $XNUMX XNUMX av den betalingen til renter, og bare $XNUMX går til nedbetaling av hovedstolen din.

Hvordan beregnes rentebetalingen din?

Å beregne rentebetalingen krever litt mer matematikk. Formelen er:

Månedlig rentebetaling = hovedlånebeløp x (årlig rentesats / 12)

Hovedlånsbeløp = $400,000 XNUMX
Rente = 5 %, eller 0.05

I dette tilfellet er din interesse:

Renter = $400,000 05 x (12/XNUMX)
Renter = $1,666.67 XNUMX

Med en fast rente betaler du mindre renter for hver boliglånsbetaling fordi hovedsaldoen din reduseres. Etter din første boliglånsbetaling går hovedsaldoen din fra $400,000 399,519.38 til $XNUMX XNUMX. For måned to er renteligningen din:

Renter = $399,519 05 x (12/XNUMX)
Renter = $1,664.66 XNUMX

Mens du bare ender opp med å sette $2.01 mer på hovedsaldoen din, vil du sakte betale ned mer og mer av lånet ditt over tid, noe som bringer oss til amortisering. 

Hva er amortisering?

amortisering betyr å betale ned boliglånet gjennom vanlige avdrag og rentebetalinger på boliglån over tid. Beregning av amortisering krever bruk av formelen:

A = Månedlig boliglånsbetaling
P = Hovedsaldo
I = Periodisk rente
N = Totalt antall betalinger

Vi anbefaler å bruke en amortiseringskalkulator i stedet.

Hvorfor amortisering er viktig

Amortisering hjelper huseiere og eiendomsinvestorer å identifisere kostnadene deres over tid. 

For skatteformål viser amortiseringstabeller deg hvor mye du betaler i renter hvert år. Renter på boliglån er fradragsberettiget, noe som betyr at du krever det hvis du spesifiserer utgiftene dine og overskrider standard fradragsterskel.

Amortisering viser også hvor mye du skylder på hovedsaldoen din hvert år eller måned. Jo lavere saldo, jo mer egenkapital har du i boligen. For å gjøre det enkelt, la oss anta at boligen din aldri øker i verdi. Før du foretar din første betaling, har du $100,000 XNUMX i egenkapital (også kalt forskuddsbetalingen din). 

 Ved å bruke eksemplet ovenfor, her er hvor mye hovedsaldoen din er på forskjellige tidsintervaller:

Måned år	Innledende forskuddsbetaling	Balansere	Egenkapital
0 måneder / 0 år	$100,000	$400,000	$100,000
12 måneder / 1 år	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60 måneder / 5 år	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120 måneder / 10 år	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180 måneder / 15 år	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240 måneder / 20 år	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300 måneder / 25 år	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360 måneder / 30 år	$100,000	$0	$500,000

I dette scenariet bygger du mer egenkapital jo lenger du har lånet. Dette er fordi flere boliglånsbetalinger går mot din månedlige hovedsaldo. 

APR vs. rente: Hva er forskjellen?

Begge satsene er uttrykt i prosent, men det er et viktig skille mellom dem. 

Renten din refererer til den årlige kostnaden for lånet ditt, men reflekterer ikke eventuelle gebyrer eller gebyrer du måtte betale for lånet. 

Åpningen din er et mer helhetlig uttrykk for det du låner og er ofte høyere enn renten din. Det gjenspeiler din rente, boliglånsmeglergebyrer, evt pantepoeng, og andre kostnader du pådrar deg for å få lånet ditt. 

Hvilke faktorer påvirker renten din?

Jo lavere renten din er, desto mindre vil dine månedlige boliglånsbetalinger være – og hvert prosentpoeng teller! For ditt 400,000-årige lån på $30 5 til 2,147 %, er den månedlige betalingen $4 1,910. Men hvis renten din er 237 %, synker den månedlige betalingen til $XNUMX XNUMX. Det er en forskjell på $XNUMX!

Her er noen faktorer som bestemmer renten din:

• Kreditt score: Jo høyere FICO-poengsum, jo ​​lavere rente. Du vil vanligvis kvalifisere for de beste prisene hvis kredittpoengsummen din er på 700-tallet eller høyere.
• Lånetid: Hvis lånet ditt er for en kortere løpetid, vil renten sannsynligvis være lavere. Hvis du kvalifiserer for et 30-års lån på 5 %, kan samme långiver tilby deg et 15-års lån på 4 %. 
• Sted: Hvis du er i et område der flere huseiere misligholder, kan renten din være høyere. 
• Nedbetaling: Hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20 %, krever de fleste lån at du betaler privat pantforsikring (PMI), som er en tilleggsrente på 0.58 % – 1.86 %.
• Gjeldende renter: Tilstanden på boligmarkedet og Federal Reserve påvirker boliglånsrentene. 

Hva annet er inkludert i din månedlige boliglånsbetaling?

Hovedstolen og renten utgjør grunnlaget for den månedlige boliglånsbetalingen, som ikke vil øke i løpet av låneperioden. Det er imidlertid andre avgifter å vurdere:

• Eiendomsskatt: Disse avgiftene er det lokale myndigheter belaster deg basert på den takserte verdien av eiendommen din. Takstverdien er hva en eiendomsvurdering sier at boligen din er verdt og ikke er det samme som markedsverdien. Eiendomsskatt varierer fra stat til stat.
• Huseierforsikring: Huseierforsikringen dekker vanligvis indre og ytre skader på boligen din, tap eller skade på personlige eiendeler, og ansvarsdekning hvis det skjer en ulykke i hjemmet ditt eller på eiendommen din. 
• PMI: Som nevnt tidligere, må du betale PMI hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20 %. Denne forsikringen beskytter ditt boliglån dersom du ikke betaler boliglånet. Den forsvinner når belåningsgraden (LTV) din faller til 78 % eller lavere. 
• Huseiernes Landsforbund (HOA) Kontingent: Hvis du flytter inn i en leilighet eller et nabolag med en huseierforening, må du betale HOA-avgifter. Disse varierer basert på din HOA. 

Holde oversikt over rektor og interesser

For å oppsummere er hovedstolen beløpet du låner fra en utlåner når du tar opp et boliglån, og interessen din er hva en utlåner belaster deg for å låne de pengene. Nå som du vet hvordan de fungerer og hvordan du bruker en amortiseringskalkulator for å se hvor mye du betaler og når du kan ta en mer informert beslutning når du kjøper bolig. 

Spørsmål og svar

Bør du betale hovedstolen eller renter?

Avhengig av lånebetingelsene kan du betale mer hver måned. De ekstra pengene går til hovedsaldoen din og hjelper deg å betale tilbake lånet raskere. 

Hvordan ellers kan du betale ned lånet raskere?

Noen selskaper vil la deg betale boliglån hver annen uke. I stedet for å foreta 12 månedlige innbetalinger, vil du tjene 26 annenhver uke som tilsvarer halvparten av det månedlige beløpet ditt. Med denne strategien betaler du en ekstra måned hvert år og kan barbere flere år på lånet ditt. 

Hvilken prosentandel av betalingen er hovedstolen?

Denne prosentandelen varierer basert på lånelengde, beløp og rentesats. 

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.