Learning hvordan komme inn kommersiell eiendom investere virker som en utfordrende oppgave. Med så mye bransjespesifikk ordbruk og vokabular som cap rates, pro formas, NOI, triple net og mer, kan en nybegynner eiendomsinvestor virke skremt av tilsynelatende vanskelig verden av næringseiendom. Men hva om vi fortalte deg at det var å finne, kjøpe og tjene penger på næringseiendom mye enklere enn boligeiendom? Hva om du kunne bygge rikdom raskere, kjøpe mer verdifulle eiendommer, og å nå økonomisk frihet raskere med bare noen få tilbud i stedet for dusinvis av eneboliger? I dag viser vi deg hvordan du kommer i gang!
Nye investorer legger ofte næringseiendom på baksiden, men ingenting stopper deg fra kjøper en stor eiendom akkurat nå. For å forklare hvordan du gjør det, tok vi videre Annie Larner, kommersiell eiendomsmegler med base i Nord-Colorado. Hun har sett alt fra lagertilbud til selvlagring, detaljhandel sentreog kontorplasser. Hun vet NØYAKTIG hva en nybegynner kan gjøre for å komme med i spillet og hvorfor kommersielle kan være et LANGT bedre alternativ enn å gå nedover boligveien.
I denne episoden vil Annie forklare nøyaktig hva næringseiendom er, hvordan det er verdsatt, og ulike typer eiendommer du kan kjøpe. Hun går også i dybden på hvorfor det er det MYE lettere å kjøpe næringseiendom enn bolig og hvordan bruk av megler kan hjelpe låse opp skjulte avtaler som andre investorer ikke er klar over. Så hvis du fortsatt jakter på små avtaler og ønsker å komme deg opp til der de ekte pengene er tjent, hold deg til!
Klikk her for å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Ashley:
Dette er Real Estate Rookie episode 276.
Anna:
Det er bokstavelig talt ingen grunn til ikke å bruke en megler. De vil forhandle for deg, de har en bedre følelse av hva som skjer i markedet, hvilken verdsettelse er riktig verdivurdering, hva du skal komme inn på, hvordan du forhandler, så det er nummer én. Finn en megler, og de er der ute. Og jeg vil spesifikt søke etter en kommersiell megler. Noen faller i begge verdener, men hvis du holder på med reklame hele dagen, har du bare en bedre følelse av hva som skjer på markedet.
Ashley:
Mitt navn er Ashley Kehr og jeg er her sammen med medverten min, Tony Robinson.
Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast hvor vi hver uke, to ganger i uken, gir deg inspirasjonen, motivasjonen og historiene du trenger å høre for å kickstarte din investeringsreise. I dag vil jeg rope ut noen med brukernavnet til Kell Bell Atwell, som ga oss en femstjerners anmeldelse og sier: «Min mann og jeg begynte begge å høre på denne podcasten i oktober 2022 og har blitt så inspirert av Tony, Ashley og alle gjestene deres. Ved hjelp av dette showet klarte vi å sette i gang og kjøpe vårt første hjem i midten av desember. Som flåteguider tilbringer vi halve året i Colorado og den andre halvparten i St. Louis, så planen nå er å bruke vårt andre St. Louis-hjem som mellomtidsleie for reisende sykepleiere i raftingsesongen i høstmånedene vi er ute i Colorado. Tusen takk alle sammen for den flotte innsikten.
Kellbell Atwell, vi elsker å høre historier akkurat som det, så vi setter pris på at du gir oss et rop og den femstjerners anmeldelsen. Og hvis du er et nybegynnerpublikum og du ennå ikke har gitt oss en anmeldelse, vennligst gjør det. Jo flere visninger vi får, jo flere mennesker kan vi hjelpe. Jo flere mennesker vi kan hjelpe er det vi elsker å gjøre her, så det er det. Ashley, hva skjer? Du har en annen bakgrunn i dag. Du har bare reist de siste par ukene. Hver gang jeg ser deg, er det et annet landskap bak deg.
Ashley:
Ja. Vel, denne er fordi vi vanligvis ikke spiller inn denne dagen, så jeg er faktisk på det som kommer til å bli mitt fremtidige kontor. Jeg laget et komplett kjøkken her inne, så det kan også være en bolig som jeg ikke trengte som kontor lenger, men jeg sitter for øyeblikket ved kjøkkenbenken der oppvaskmaskinen går og jeg har ikke oppvaskmaskinen ennå , så bena mine er like under den åpningen på skapene. Det er faktisk ganske praktisk å sitte her bare på en krakk.
Tony:
Og du har en vakker utsikt bak deg, disse pittoreske vinduene.
Ashley:
Og så er det en innkjørsel der ute og en betongpute, men så på den andre siden av oppkjørselen er det en vakker dam der ute. Det er faktisk ganske fint, så barna kan leke der ute og sånt mens jeg sitter her inne og jobber.
Tony:
Vel, vi har en god episode for folket i dag, ikke sant? Vi har Annie Larner på, og Annie er en kommersiell eiendomsmegler. Hun har vært i spillet en stund, og hun er bare en mengde kunnskap, og hun gir, jeg vet ikke, tenk på James Dainards episode når det kom til å estimere rehabiliteringskostnader, dette tilsvarer å jobbe med den kommersielle megleren . Hun har så mye informasjon om hvordan hun kan være effektiv i det forholdet og hva hun skal se etter og hva som fungerer og hva som ikke fungerer, så jeg likte denne samtalen med henne i dag.
Ashley:
Og jeg tror at det er en viktig takeaway, som Tony nevnte, å jobbe med en kommersiell megler. Den første tanken din var at jeg går for off-market-avtaler. Jeg kommer ikke til å bruke en agent, hun går inn på nøyaktig hvorfor du bør bruke megler når du skal kjøpe reklame. Og jeg tror at de er gode eksempler, og det kan være en fordel for deg. Jeg skjønte ikke engang at det fantes nettsider. Hun snakker om forskjellige nettsteder som LoopNet og CREXI, som CREXI, bør du være registrert mer hvis du leter etter en kommersiell eiendom. Men hun snakket om et par andre som du bare har tilgang til hvis du er en kommersiell megler, og det er ikke som MLS hvor du kan gå og se hva som står på MLS på Zillow eller realtor.com. Så jeg fant det veldig interessant, og det er bare en av fordelene, men mye flott informasjon. Annie, velkommen til showet. Tusen takk for at du ble med oss. Kan du begynne å fortelle alle litt om deg selv?
Anna:
Ja, du skjønner det. Tusen takk for at du har meg. Mitt navn er Annie Larner og jeg er en kommersiell eiendomsmegler i Colorado. Nord-Colorado, nærmere bestemt det større Boulder-området, som vi sier. Og i Colorado kan eiendomsmeglere praktisere hva de vil, boliger eller kommersielle, men generelt sett er det som skjer at du faller inn i det ene eller det andre og ender opp med å spesialisere seg i den ene eller den andre fordi de er litt forskjellige verdener, og vi vil Jeg er sikker på å komme inn på hva det betyr. Jeg har spesialisert meg på næringsvirksomhet, så vi driver med salg og utleie av næringseiendommer.
Og jeg er på et team med rundt seks andre meglere, og jeg begynte faktisk på kommersiell eiendom gjennom markedsføring. Min bakgrunn er markedsføring og rådgivning for bedrifter. Jeg har alltid vært i B2B. Jeg elsker å jobbe med bedrifter, jeg elsker spesielt å jobbe med små bedrifter. Så kommersiell da jeg begynte å jobbe for eiendom og kundene mine ble eiendomsmeglere, interessen min for eiendom kombinert med min kjærlighet til å jobbe med bedrifter og nå kombinerte investorer ofte begge verdener, så det var slik jeg landet i megling.
Ashley:
Og hva med å investere selv? Kan du fortelle oss litt om din personlige erfaring som investor?
Anna:
Helt klart. Når du hopper inn i eiendom, ender du opp med å bare se mange avtaler ved et uhell. Jeg hadde egentlig ikke en masse intensjon om å investere mye i eiendom, men vi snublet over noen eiendommer og klarte å kombinere penger med andre meglere og finne ut noen avtaler. Jeg har en venn som har mye mer eiendeler enn oss, og så han gjør avtaler med oss og kommer med avtaler hvor han vil legge ned mesteparten av pengene og så kommer vi inn som en minoritetsaksjonær i en eiendom og vi sette sammen en LLC og kjøpe den. Og så vi fant en boligeiendom i dette området som var litt av en flipp, og vi endte opp med å kjøpe den og la kanskje 40,000 XNUMX dollar i den, og så leide vi den i et år og bare lagret litt penger.
Vi behandlet det egentlig ikke som en inntektseiendom, det var mer bare sparing, uansett. Vi maksimerte husleien så mye som mulig, og så var vi i stand til å sette den tilbake på markedet et år senere, og jeg tror vi kjøpte den for $382 og leide den ut, og dekket alle utgiftene våre for året. Vi satte inn $40,000 650,000 og solgte det neste år for... nå prøver jeg å huske... $XNUMX XNUMX - noe ett år senere, så det var et bra lite prosjekt. Det er slike avtaler vi ser på. Det var heldig, men de fungerer ikke alle sammen.
Vi var bare heldige med den. Det fungerte veldig bra, og det var bare på dette perfekte stedet og tre soverom, to bad, en hage, som rundt her, tre soverom, to bad og en hage er alt du trenger fordi du har plass til hunder, for hvis du ikke Hvis du ikke har plass til hunder, eliminerer du så mye av leiebassenget ditt. Og med tre soverom, to bad kan du få en gruppe unge voksne som alle kan sette opp litt mer av et budsjett. Hvis du gjør det litt hyggelig og ikke super college-hele type ting, så kan du få inn noen flere folk. Så det var det vi fokuserte på.
Tony:
Annie, jeg elsker at du har erfaring på begge sider av spekteret. Og du har snakket om dette litt allerede, men det er åpenbart fordeler med både det kommersielle området og boligområdet, men for vårt nybegynnerpublikum har kanskje mange av dem ikke noen avtaler ennå. Tror du at det er nok fordeler for dem til å hoppe inn i kommersiell som deres første avtale, eller føler du at mange av menneskene du jobber med, vanligvis er mer erfarne investorer som har jobbet seg opp til kommersielle? Hva er dine tanker der?
Anna:
Godt spørsmål. Definitivt, kommersielle investorer har en tendens til å være litt mer kunnskapsrike fordi de kanskje har gjort det litt lenger, og hovedsakelig den store forskjellen er at de har litt mer kapital. Jeg tror nok det er den største barrieren for inngang hvis du ønsker å begynne å investere i kommersielle. Jeg tror det er like enkelt om ikke enklere og det er mange fordeler ved å kjøpe næringseiendom fremfor bolig som appellerer til meg selv, men problemet er at du bare trenger litt mer kapital fordi næringsbygg ikke alltid, men de pleier å være litt dyrere og du trenger mye mer kapital for å opprettholde dem når det gjelder vedlikehold og ledige stillinger som du må forholde deg til.
Men avtalene er lengre, så hvis du kan absorbere mye av det, kan du sette deg opp for reklame. Men det er absolutt løsninger, og jeg tror at hvis du kan samle penger med grupper og jobbe med en god meglermegler som kan hjelpe deg med å jobbe gjennom alle disse avtalestrukturene, er det en veldig god mulighet, og jeg vil gjerne dele mer om hvordan du ser ut. på kommersielle avtaler og hva du bør se opp for, hvordan det er litt annerledes.
Tony:
Bare ett oppfølgingsspørsmål til det, Annie, fordi du sa at det er like enkelt om ikke lettere å få en kommersiell avtale. Utdype det fordi jeg tror at de fleste av våre nybegynnere som lytter, tenker på ordet kommersiell, og de blir bare overveldet av alt som hører med. Så utdype hva du føler at det faktisk kan være lettere å få en kommersiell avtale.
Anna:
Vel, utvalget av kjøpere er mindre, rett og slett. Med bolig i det minste her, har vi et sterkt marked her, og du har mange kjøpere i kø selv i denne rare nedturen vi opplever akkurat nå. Og med reklame sitter de lenge på markedet, ni måneder. Det er uvanlig for en næringseiendom som er til salgs, spesielt en som er i det mer tilgjengelige området, vi snakker om noe som kan være $500,000 1.5 til $XNUMX millioner, en bygning som det noen ganger, spesielt hvis den ikke har inntektene som mange investorene vil se, vil sitte der en stund og det er faktisk rom for forhandlinger.
Du kan faktisk legge inn et tilbud det du har råd til og deretter gå til bordet for å forhandle, der noen ganger med investorer, når du investerer i boligeiendommer eller ønsker å gjøre vendinger, tror jeg at det er en lengre kø utenfor døren og du må bli litt mer aggressiv. Så jeg antar at oppkjøp er det jeg mener med det med kommersielle. Du har noen flere alternativer, du må bare vite hva du ser etter og være klar.
Ashley:
Annie, for en nybegynnerinvestor som kommer til å høre på denne podcasten og tenke: «Vet du hva? Jeg tror jeg faktisk vil prøve å investere i kommersiell eiendom," hvor er det første stedet eller det første de bør gjøre for å faktisk starte den handlingen for å drive seg inn på den kommersielle siden av investeringer?
Anna:
Flott spørsmål. Advarsel, jeg er en megler, men jeg vil si finn en megler. Nummer én, i de kommersielle sideeiendommene er vi ikke så lett tilgjengelige for å søke og finne i kommersielle på samme måte som de er i boliger, og den største grunnen er at vi egentlig ikke har tilsvarende en MLS i den kommersielle verden. Dette systemet med flere oppføringer, de er så fine. I Du kan elske dem, du kan hate dem, men en ting de gjør bra er å syndikere alle disse egenskapene til disse forskjellige nettstedene som er fullstendig tilgjengelige for publikum. På kommersielle har vi LoopNet, og jeg er sikker på at hvis du noen gang har sett opp kommersielle eiendommer, har du brukt LoopNet. LoopNet er flott. Det er den offentlige versjonen av CoStar, og CoStar er desidert markedsleder innen utveksling av eiendomsdata. Men bortsett fra LoopNet, er alt annet bak en vegg som er tilgjengelig for lisensierte meglere.
Så alle disse eiendomsbyttedatabasene som vi kaller, som Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI kan du bruke med en pålogging, og det vil jeg anbefale for investorer som ønsker å bare bla gjennom eiendommer. Men til syvende og sist vil du ha meglere som har tilgang til bassenget av eiendommer som er tilgjengelige, og de kommer til å være mer nettverksbaserte med andre meglere i bransjen og vite hvilke eiendommer som kommer opp, hva som er tilgjengelig. De kommer til å ha større sannsynlighet for å få tilgang til off-market-tilbud for deg. Så bare å finne en eiendom alene, bare bruk en megler. Hvis du er en kjøper, er det akkurat det samme som i boliger der du ikke betaler for megleren din og du ikke betaler provisjonene deres, utleier eller selger betaler provisjonene.
Den eneste gangen du kan betale provisjon til en kjøpers megler, er hvis du kjøpte en avtale utenfor markedet, som er noe du må være klar for, og de vil kanskje signere en eksklusiv avtale med deg slik at du dekker gebyrene deres hvis det er utenfor markedet. Og det har en tendens til å skje avhengig av hva du leter etter, men for det meste vil du finne noe på markedet, så det er bokstavelig talt ingen grunn til ikke å bruke en megler. De vil forhandle for deg, de har en bedre følelse av hva som skjer i markedet, hvilken verdivurdering er riktig verdivurdering, hva du skal komme inn på, hvordan du forhandler. Så det er nummer én, finn en megler. Og de er der ute, og jeg vil spesifikt søke etter en kommersiell megler. Noen faller i begge verdener, men hvis du holder på med reklame hele dagen, har du bare en bedre følelse av hva som skjer på markedet.
Ashley:
For å følge opp med det spørsmålet, og du har allerede svart på en del av det for meg om hvilken verdi kan du forvente at en megler gir deg? Så du sa forhandlinger, hjelp deg med å finne ut hvor markedet er, hva denne eiendommen faktisk er verdsatt til, ting som det. Hva er noen andre ting som en megler vil hjelpe deg med? Så kanskje under oppkjøpssiden, hjelper de deg med her ting som en leieavtale, ting som det du bør få fra selgeren, og etter at du er under kontrakt, bistår de med due diligence? Og så hva er de bitene som noen bør spørre om en megler er kunnskapsrik på disse områdene og tilbyr disse tjenestene?
Anna:
Helt sikkert. En megler vil, nummer én, hjelpe deg med å finne ut hva som er på markedet, hvis du får kontrakt, får du under kontrakt til riktig pris. Og da er due diligence ganske lang. Vi har en tendens til å være under kontrakt i 30 til 90 dager i kommersiell virksomhet. Jeg har en avtale som avsluttes neste uke som er nesten 90 dager som vi har vært under kontrakt, og det var ikke engang komplisert, det tar bare lang tid å få miljøet gjort. Inspeksjoner, det er mye tittelarbeid. Og så selvfølgelig leietakere, så det er det neste jeg skal snakke med. Faktisk, hvis du kjøper en bygning med leietaker eller leietakere i den, er det et kompleksitetsnivå der. Tenk deg dette, du hadde en eier som har hatt et næringsbygg med en haug med leietakere i, jeg vet ikke, 10 år. Og i løpet av disse 10 årene har de signert fem forskjellige leiekontrakter eller seks forskjellige leieavtaler, og noen er brutto leieavtaler og noen er netto leieavtaler og noen er modifisert brutto.
Noen har en avtale med fyren om at hvis han rydder skapet og gir fotmassasje på fredager, får han 200 dollar i rabatt på husleien den måneden. Og alt dette overlever lukking, så det må fanges opp og registreres og representeres gjennom det som kalles estoppels. Og jeg er sikker på at hvis du har kjøpt hus med leietakere, har du hatt estoppels, men med kommersielle kan de bli veldig kompliserte fordi det er disse det er virksomheter og det påvirker bunnlinjen deres. Og det er viktig at uansett sikkerhetsinnskudd og alle slags ting, det må overføres til oppgjøret ditt senere ved lukking. Så disse sperringene kan bli litt kompliserte, og du vil forsikre deg om at du har en megler som hjelper deg med å se på dem og sørge for at alt sjekkes ut, at overføringen til den rollen som utleier når disse leietakerne overlever stenging er jevn og at det er en virkelig sterk forståelse.
Jeg har en bygning akkurat nå som vi stengte i desember og den hadde 12 estoppeller, 12 leietakere og det var som en 8,000 kvadratmeter stor bygning. Det var ikke stort, så mange leietakere for det. Og nå er vi imidlertid mange måneder senere, og det dukker opp spørsmål igjen om estoppels og sikkerhetsdepositum og forrige måneds husleie og ting som ikke ble tatt hensyn til. Og i teorien trenger ingenting å skje fordi at disse estoppellene er juridiske dokumenter som overlever lukking, men vi har nå spørsmål om det, så vi må være veldig flittige med hvordan det håndteres og en megler vil komme ved din side. Og så, beklager jeg snakker mye, men bare for å svare på det andre spørsmålet ditt om hva som skjer når du blir en utleier og hvordan en megler kan hjelpe deg. Igjen, leasing.
Leasing er en pågående ting. Hvis du har leietakere og du blir nødt til å beholde leietakere og det er en del av investeringsstrategien din, du okkuperer den faktisk ikke, du prøver bare å vinne, du gjør det bare for inntekt, du går å ønske en megler som vet mye om markedet og hva leieprisene er i markedet og hvordan forhandle frem en sterk leietaker for deg, hvordan veterinærer leietakeren som kommer til bordet, hvordan du får lengre avtaler for deg, og leasing er bare en pågående ting. Fornyelser, leieavtaler begynner å utløpe, folk kommer til å reforhandle det, og det er veldig hyggelig å ha en megler på din side som bare kan håndtere det for deg.
Du kan gjøre leasing selv, og jeg vil anbefale å gjøre mye god research om hvordan du forhandler frem gode leieavtaler, men jeg kan ikke fortelle deg hvor mange ganger jeg har jobbet med selgere som kommer til bordet, og du kunne se at de var Jeg jobber ikke med en megler fordi leiekontraktene deres er super under markedet, husleiene er virkelig under markedet. Du har rotete leiedokumenter som er vanskelige å lage hode eller haler av, og som påvirker deg når du skal selge bygningen og du blir under kontrakt og du må gjøre due diligence og alle begynner å se på disse rotete leiekontraktene og sier: " Herregud. Disse er langt under markedet, verdien av denne bygningen er ikke her. Disse taksatsene sjekker ikke ut,” og så må du reforhandle prisen. Så å ha virkelig sterke leieavtaler på plass med leier som er fornuftige som enten er på eller over markedet, vil hjelpe deg når du går for å tjene pengene tilbake ved salg.
Tony:
Ja, Annie, så mye verdifull informasjon der, og jeg vil bare rope fordi jeg vet at for så mange av våre nybegynnere kan de sannsynligvis høre på dette og hodene deres snurrer, men jeg tror det går tilbake til poenget med hvorfor å ha noen som har erfaringen er så viktig hvis du ønsker å komme inn i kommersielle områder. Men bare en siste ting om due diligence-perioden. Jeg tror vi alle er litt kjent med hva som skjer med en enebolig under deponering og inspeksjonene du må utføre, men med næringseiendommen, hva er noen av de ekstra inspeksjonene som noen bør se på for å sikre at denne eiendommen er en smart en å kjøpe?
Anna:
Nesten alltid kommer du til å se et miljø gjort. Så vi kaller at det er en fase én, fase to der. Det er forskjellige faser av miljøer du gjør. Som et minimum vil du sannsynligvis gjøre en fase én. Og så det kommer til å gå gjennom bygningen og teste for asbest og andre giftige materialer som kan være i hele bygningen, og de kan bli veldig kompliserte hvis du har en bygning som har endret takplater. Hvis du har en bygning med flere leietakere, og i hver av disse ulike enhetene har leietakerne gjort forskjellige utbygginger for virksomheten sin, du kommer til å ha en rekke forskjellige materialer gjennom bygningene.
Den samme eiendommen som jeg nevnte som var denne omtrent 7,000 kvadratmeter store bygningen, vi gjorde en miljømessig og jeg tror de tok 90 prøver for miljøet. Så det tok hele dagen og det var veldig lang tid, og det er bare en fase én. Og så hvis du sitter på en eiendom som er en industriell eiendom som har mer kompleksitet, kan du komme inn i en fase to avhengig av hva som kommer tilbake fra den første fase, og du kan ende opp med å kjøpe en bygning som er en brun tomt. Når det kommer til handel, har du bedrifter som gjør mange forskjellige ting på disse eiendommene, så miljø er veldig viktig, og det er vanligvis det som får deg til å være på en kontrakt så mye lenger på kommersiell.
Ashley:
Jeg hadde en eiendom under kontrakt som gikk inn i en fase én. Det var selvlager, men det hadde også et næringsbygg med seg, og fase én mislyktes fordi det var en mekanikerbutikk som drev ut av den, og fase én noterte at det kunne ha vært oljesøl. Så ønsket å gå til en fase to, men selgeren ville ikke tillate det. Han ville ikke tillate at fase to ble utført på eiendommen, og megleren vår fortalte oss at det kan være fordi hvis det er et problem og vi trekker oss ut, er han nå klar over det problemet og må avsløre det og mest sannsynlig måtte utbedre det.
Så vi gikk faktisk bort fra den avtalen fordi selgeren ikke en gang ville være enig, og han endte opp med å refundere meg for fase én, og jeg ga ham den rapporten så han hadde den for en annen kjøper. Så det gikk greit, og jeg tapte ikke mye penger på å gjøre min due diligence, men det er noe annet å være klar over også, er at du er klar til å gå videre og selgeren stopper faktisk den og sier: "Jeg vil ikke vite hva som er galt med den."
Anna:
Helt klart. Disse kommersielle avtalene løser seg så ofte i den siste timen. Fordi de fleste av kjøperne er investorer og selgerne er investorer, har du først og fremst, kanskje mye ego, men også ofte hvis avtalene, tallene ikke gir mening, kommer de bare til å gå bort og gå til den neste. Så det er veldig slitsomt. Prosessen kan falle fra hverandre ved inspeksjonsløsning eller i den siste timen så ofte, og jeg vil si at det er en annen ting å virkelig være klar for, akkurat som med historien din, Ashley.
Tony:
Så Annie, en ting du nevnte som jeg bare vil være sikker på at vi går tilbake til var cap rate. Du nevnte veldig kort det ordet, så kan du bryte ned eller definere nøyaktig hva en takstsats er og hvilken rolle den spiller i næringseiendom?
Anna:
Absolutt. Så i næringseiendom verdsetter vi eiendommer med noen forskjellige metoder avhengig av situasjonen. Og dette er eiendom 101, så alle tåler meg. Men du kan se på bare kompensasjoner, eller du kan se på den underliggende tomteverdien hvis eiendommen er en dritt og til slutt noen ønsker å bare bygge om den eller gjøre litt urban utfylling, så det er egentlig ingen verdi i strukturen, og du er ser på underliggende landverdi, så du gjør en per kvadratfot eller per acre basis. Og så er det inntekter, og det er den vanligste fordi de fleste investerer i kommersiell for inntekten, du ser på inntekt. Og måten vi verdsetter en inntektseiendom på er gjennom denne kapitaliseringsrenten. Det er bare denne dumme formelen som kan være veldig forvirrende, men i bunn og grunn tar du netto driftsinntekter, NOI, som er inntekten minus alt som trengs for å drive og drive bygningen.
Så skatter, forsikringer, vedlikehold, og du tar til og med lånet ditt ut derfra, så cap rates tar ikke hensyn til lånet ditt, det er egentlig bare å prøve å se på selve bygningen, og vi får den NOI og du deler den på verdien av bygget eller hva du ønsker at verdien av bygget skal være. Så hvis det er $1 million, hvis det er på markedet for $1 million, ville du tatt NOI og delt det på 1 million, og du endte opp med denne prosentandelen som er et sted mellom 4% og 10%. Og egentlig hva det er, det er egentlig ikke en avkastning så mye som det er et mål på risiko, risiko og avkastning. Så en taksrate som er på 4 til 5 % vil fortelle deg at dette er en eiendom som har en høy verdi, det er sannsynligvis i et mer urbant marked, som i vårt tilfelle Boulder, hvor verdien opprettholdes og øker kontinuerlig, men leieprisene som følge av den verdien er ikke like høye.
Og så du får en lavere takstsats på det, men det er en tryggere, langsiktig investering. Det kommer til å vokse jevnt og trutt. Det er som obligasjonene til næringseiendom. Og så vil en høyere cap rate ganske enkelt fortelle deg at det er et mer risikabelt marked, som at verdien er lavere sammenlignet med inntekten, men sjansene for at du finner virkelig gode langsiktige leietakere kan være litt lavere fordi du er ute i mer av et landlig eller et forstadsmarked som er litt mindre en sikker innsats. Så det er bare mer risikabelt, så det er beholdningen av eiendomsinvesteringer. Så takpriser, du kommer til å høre det hele tiden, og mange ganger vil du kjøpe en bygning som det ikke er oppført noen takseringssats på, og du tenker: "Hva er takseringssatsen?" Vel, det kan være tomt.
Eller i tilfelle av en bygning jeg er under kontrakt akkurat nå, halvparten av den er leid og den andre halvparten er ikke, og i så fall er takstsatsen irrelevant. Du kan gjøre en proforma cap rate og estimat basert på markedsleie og antall kvadratmeter, utleiebare versus brukbare, vi ville anslå at du kunne få denne cap rate hvis du kjøpte den for dette. Men til syvende og sist er det ingen cap rate, så du må tenke på hvordan det er verdsatt. Så i så fall vil vi stole på kompensasjoner og se på prisen per kvadratmeter for lignende bygninger som har solgt i det markedet og anslå at dette er hva det kan være, men det er ikke helt der, så vi gir deg rabatt for det, og dette er hvordan vi har kommet frem til denne prisen per kvadratmeter.
Tony:
Hvis jeg er en ny investor, Annie, hvordan finner jeg ut hva taksrenten er for et gitt område?
Anna:
Vel, jeg ville bare gå til LoopNet. Gå til LoopNet og velg først hva du vil investere i? Detaljhandel, industri eller kontor? Industriell har en tendens til å ha flere av de lavere takstene fordi du har virkelig langsiktige leietakere og verdien er alltid høy for industribygg, som varehus og sånt. Men velg en av disse og gjør et søk etter alle 10 til 20,000 XNUMX kvadratmeter store varehus i et bestemt marked og filtrer det etter det og begynn å se på brosjyrer og oppføringer og se hva de viser takseringssatsen til, og vanligvis skal ringe det ut. De vil si: "Dette er en åtte caps. Sjekk det ut, åtte caps.» Du er som, "Ja, men det er i Salem," så duh, selvfølgelig er det en åtte caps.
Men hvis du går inn i et mer urbant område, som en universitetsby eller et slikt sted, og du vil se dette ofte på flerfamiliehus og en høyskoleby der husleiene alltid er veldig stabile, kommer du stort sett til å se fire flerfamiliehus har alltid de laveste caps fordi igjen, det er så stødig og alle trenger et sted å bo. Og så hvis du kjøper en flerfamilieeiendom, til og med fire enheter, kommer du til å forvente at fire til fem cap. Hvis du for eksempel ser en six cap på en multifamilie i en universitetsby, er det sannsynligvis et godt kjøp, men du kommer til å ha mange mennesker i kø for et slikt kjøp.
Ashley:
Annie, når du ser på en takstsats som er på notering, er det noe du bør gjøre for å verifisere at taksatsen faktisk er riktig beregnet? Er det noen vanlige ting du ser at selgeren kanskje ikke fortalte megleren om eller hva det nå er, men er det bare et par ting vi bør se etter når vi analyserer en avtale som kan ha blitt utelatt når taksten rate ble konfigurert?
Anna:
Absolutt. Godt spørsmål, fordi cap rate er en god ting å verifisere. En, fordi de kanskje ikke har beregnet det riktig, og det er faktisk en høyere taksrate, og du oppdager det, og det er en total nugget, eller at de er fullstendig oppblåst i cap rate. Så det første du vil gjøre, du trenger ikke engang å være under kontrakt faktisk, når noe er til salgs og du er interessert i det, be om leierull. Og så det kommer til å være et regneark som du kommer til å få fra meglerne som fører det eller selgeren, og dette kommer til å vise alle de forskjellige leietakerne, hvilken husleie de betaler, når leiekontrakten deres slutter, noe annet høyt nivå strøk der på deres vilkår i deres leiekontrakter. Og så på den husleierullen skal den vise alle utgifter også. Og derfra vil du se skatter, her er hva forsikring er, her er hva vedlikehold er.
Og noen ganger, ofte, kan du ganske raskt fortelle hvor dyktig en selger er og hvor god oversikt de har holdt på med disse utgiftene basert på om de er estimert. Og hvis du tror de er estimert, kan du bare begynne å stille noen spørsmål som hva er egentlig utgiftene her? Kom denne fyren ut og måket snøen selv hver dag? Hvem har fikset taket? Betalte du en taktekker eller kom du opp dit og lekte med litt tjære? Finn virkelig ut hva utgiftene kommer til å bli når du tar dette på deg, hvor mye du er villig til å gjøre selv. Sjekk skattene og sørg for at de er oppført riktig. Og du kan raskt se på alt dette for å være sikker på at taksraten ble beregnet riktig, og så kan du begynne å leke med tilbudet ditt. Så hvis det er oppført for 1 million dollar og du vet at du ikke kommer til å kjøpe det for noe mer enn 850,000 XNUMX, så beregner du NOI mot den forventede kjøpesummen din og finner ut hva cap rate er du går for.
Tony:
Annie, jeg tror det er en av tingene som gjør næringseiendom så fristende for så mange mennesker, er at du har mer kontroll over verdien av den eiendommen, for hvis jeg kjøper et enebolig, kjøper vi det meste av porteføljen vår på kort sikt. utleie, og vi kan ta den eiendommen og få den til å yte enormt bra, men verdien av den eiendommen vil alltid være knyttet til sammenlignbare salg av andre hus i det området. Men hvis jeg går ut og kjøper et hotell og jeg kan ta NOI fra $500,000 1 til $XNUMX million, nå har jeg økt verdien av den eiendommen betydelig. Så jeg er bare nysgjerrig, Annie, fra kundene du har jobbet med, har du sett dem bruke den strategien effektivt der de kjøper en eiendel med dårlig ytelse, er de i stand til å stabilisere den, forbedre den og øke verdien dramatisk. av den eiendommen?
Anna:
100 %. Det er målet. Det er til syvende og sist målet vårt, er å kjøpe et underpresterende eiendom og stabilisere husleiene. Og hvis du kan finne en mulighet for det og deretter få det til riktig pris, tror selvfølgelig hver selger at eiendommen deres ikke stinker i det hele tatt, så du må få den til riktig pris, men når du først gjør det, og deretter over tid. Dette tar tid, fordi kommersielle leieavtaler vanligvis er to til fem, noen ganger syv, 10 år lange, og det kan ta tid å få det til et stabilt nok sted til å ta det tilbake til markedet. Men igjen, en annen grunn til å jobbe med en megler som kan jobbe med å stabilisere den eiendommen og få noen fine husleie der for deg. Men ja, det er nettopp målet. Stabiliser det, legg til litt verdi. Pass på at du tar godt vare på bygningen også, du vil ikke at den skal ha noen store problemer som kan avdekkes ved due diligence, og så bringe den tilbake til markedet. Det er helt riktig, Tony.
Tony:
Jeg elsker det. Vi har en campingplass på kontrakt i West Virginia akkurat nå, og det er et stort mål for oss er at de har dramatisk underutnyttet denne eiendommen, og det er noen store fordeler der, så jeg er spent på det. Du nevnte et annet ord som jeg vil gå tilbake til, Annie, som var proforma. Kan du definere hva det er? Og også, proformaer er ikke alltid den beste informasjonskilden for å virkelig forstå hvordan en eiendom kan klare seg. Du har kanskje noen selgere som har proforma som sier at dette er verdens beste eiendom, men du graver litt og finner noe annet. Så hva er egentlig en proforma, og hvordan kan en nybegynner eiendomsinvestor bruke det til å ta en smart beslutning om å kjøpe en eiendom?
Anna:
Helt klart. Ikke la deg skremme av en proforma. Faktisk kan du bruke en veldig enkel en. Du kan bli veldig komplisert og komme veldig ut av kontroll på det, men en proforma er i bunn og grunn et regneark som du skal bruke til å beregne hvordan du tror denne eiendommen kan prestere, hva slags inntekt du virkelig kan få fra den hvis du gjorde alt du vil gjøre til slutt, hvis alle ting er perfekte. Så hvis du kjøper en bygning som er 80 % leid ut og du vet at du ønsker å få den opp til 95 % leasing, vil du få disse langsiktige avtalene inn, du ønsker å få best mulig leie, hva er avkastningen din når du gjør det og hva kjøpte du det for?
Og så i proformaen din, er det der du vil begynne å spille med lånepenger. Så du kaster inn hvor mye du finansierer, hvor mye penger, når du vil refinansiere. Du kan bli veldig komplisert med disse, men til syvende og sist sier en proforma bare at dette er hva bildet er i dag og i fremtiden, det er slik det kommer til å se ut hvis jeg kan gjøre alt jeg vil og skape verdien som jeg ønsker å skape.
Ashley:
Annie, når du gjør proforma, hva er noen ting som noen bør være klar over? Så for eksempel, hvis selgeren utarbeidet proforma om dette er hva eiendommen gjør nå, men vi vet at den kan gjøre dette, hva er noen ting selv om du lager proformaen på egen hånd som folk bør se opp for som kanskje ikke selv være på den faktiske? Så en ting jeg har sett som er vanlig rundt Buffalo, er at du kjøper fra en mor og pop, popen går og han brøyter, så det er ingenting som står oppført på utgiftene til snøbrøyting, eller kanskje ikke forsikringen deres til og med dekke noe. Vi besøkte en campingplass før som hadde vedovner i noen av hyttene. Forsikringen deres dekket ikke hvis noe skjedde med de vedovnene, så det viste bare at premien sannsynligvis kom til å bli mye høyere enn det de hadde som var på deres nåværende fortjeneste og tap. Så kan du komme inn på noen av de andre tingene vi bør holde øye med?
Anna:
Jeg tror ærlig talt, du klarte det. Utgifter. Jeg tror utgiftene er det største. Alle kan blåse opp husleien. En, vær konservativ på husleie. Du vet ikke hva som kommer til å skje i denne verden. Vi har en krise på kontoret akkurat nå, så mange mennesker hadde proforma som ikke fungerer for dem på kontoret i det hele tatt nå. Så vær superkonservativ når det gjelder husleie og vær liberal på utgiftene dine. Bare vet at uansett hvor den selgeren driver eiendommen akkurat nå, kommer du sannsynligvis til å bruke mye mer enn de gjorde, selv om du ikke gjør det. Men i proformaen din, late som du er.
Du kommer til å leie ut det snøryddingsfirmaet. Du skal jobbe med taktekkeren. Du kommer til å bli overforsikret, paraply, alt, og så må du også forholde deg til finansiering, for ingen har 2 millioner dollar liggende. Og det kan være at du ikke tjener penger på denne eiendommen i fem år, den er kanskje bare verdi i syv år. Spesielt når du er i et marked med de lavere taksene, tar det tid å tjene penger. Så jeg vil si at du er liberal med hensyn til utgiftene og konservativ når det gjelder husleie og bare prøv å jobbe med de verste scenariene, og hvis det fortsatt fungerer, kan det være verdt å ta en titt.
Tony:
Så du nevnte, Annie, om at kontoret er i en krise akkurat nå. Jeg antar at jeg bare er nysgjerrig, med alle erfaringene du har, hvordan ser du på investorer i det kommersielle rommet, gitt hvor vi er i den økonomiske syklusen i dag?
Anna:
Det er en stor en. Her i markedet vårt i Boulder er ledighetene våre på 12.6 % akkurat nå, og det er fortsatt ikke så høyt, det er bare veldig høyt for oss. Jeg tror New York ligger på 15 % potensielt. Og i Boulder, bare til sammenligning, har våre historiske husleie de siste fem til seks årene vært rundt 6 til 8 %, eller ledige stillinger, unnskyld meg. Så 12 % er det dobbelte, og vi føler det definitivt. Det føles som om det bare er kontor overalt. Så jeg tror at selgere og utleiere, altså på husleiesiden, kommer dit. De forstår på en måte tilstanden vi er i, at de kommer til å begynne å trenge å gi flere innrømmelser, at priser og husleie må reflektere markedet, men vi har hatt så gode leiepriser historisk at det går å være tregere enn vi ønsker at selgere skal svare, utleiere.
I mellomtiden forventer kjøpere og leietakere verden. Så på kontoret får vi bare tilbud. Vi får forslag til husleie som er halvparten av forespørselen, og vi ser tilbud der du kan fortelle at kjøperne bare venter på dette brannsalget og selgerne bare ikke er der ennå. Så vi er inne i denne gapperioden, og jeg tror selgere venter på at ting skal komme tilbake eller jevne seg ut av det. Kjøpere sitter på kontanter og tenker at de kommer til å få de beste tilbudene i verden, og bare tiden vil vise. Jeg er ikke sikker på om det svarer på spørsmålet ditt, men det er på en måte det vi ser. Og det er mest på kontoret. Det er fortsatt veldig sunt i industri. Lykke til med å kjøpe et lager, alle står i kø for dem. Lykke til med å kjøpe multifamilie, den er fortsatt veldig sterk.
Detaljhandel går litt opp og ned avhengig av hvor det er og hvilken type detaljhandel du snakker om, men kontorer, litt identitetskrise. Vi ser det bare ikke komme tilbake ennå. Vi ser fortsatt mye arbeid hjemmefra hybridmodeller, så det er en merkelig tid. Jeg tror bare vi kommer til å trenge litt mer tid. Og totalt sett går det kommersielle bare litt saktere fordi disse avtalene er lengre og leiekontraktene er lengre og dermed responsraten, og du har mange institusjonelle investorer og de har veldig lange avtaler, så det tar bare litt mer tid for oss for å se nøyaktig hvordan det kommer til å bli.
Tony:
Jeg er nysgjerrig, Annie, siden du har en så bred eksponering for alle disse forskjellige typene kommersiell eiendom, hvis du var en nybegynnerinvestor og du begynte på nytt i dag, hvilken type næringseiendom ville du gå etter? Vil du gå etter industri? Vil du gå etter multifamilie? Når jeg selv tenker på hvilken kommersiell aktivaklasse som kan ha mest oppside, ser vi akkurat nå på hoteller og moteller fordi vi allerede er i Airbnb-området, så det er noen oppside for oss operasjonelt. Men jeg elsker også ideen om stripesenteret som har tannlegen og neglesalongen og frisørsalongen fordi det er ting du ikke kan gjøre virtuelt, så for meg er det som om du kommer til å ha litt oppside der. Men jeg er nysgjerrig, hva er dine tanker? Hvis du måtte begynne i dag, hvilken vei ville du gått?
Anna:
Vel, det avhenger av budsjettet ditt, og jeg vil si det avhenger av interessen din. Du må forholde deg til disse leietakerne og du vil kjenne deres virksomhet, så hvis du skal gå etter varehus eller hvis du skal ha noe i tungindustrien, vil jeg foreslå at du forstår litt om hvilke typer virksomheter som vil være dine leietakere. Kan du noe om bilkarosseri? Vet du om produksjon? Vet du om lagring? Hvis du forstår virksomheten deres, kan du jobbe litt bedre med dem og kjenne markedet ditt og hva som gjør en kvalifisert leietaker, der detaljhandel også er noe for seg selv. Så i motsetning til kontor, ser vi at mange små kontoreiere er folk med et forsikringsbyrå eller bedrifter som har måttet leie denne typen plass før seg selv og forstår hva som går inn på et kontor eller hva som gjør deg til en god kontoreier. Så hvis det er noe du allerede kanskje har litt kunnskap eller interesse for til å begynne med, kanskje start der.
Industrial er bare et høyere prispunkt. Det er bare vanskeligere å kjøpe. Selv det minste store lageret, de er der ute, men til syvende og sist vil du trenge flere millioner for å komme inn på et lager. De har mye vedlikehold, de er bare større og det er bare større dyr kontra kanskje et lite profesjonelt kontorbygg med flere leietakere som er litt større for din førstegangsinvestor, spesielt hvis du kan okkupere en av disse og være på stedet. Detaljhandelen har også en tendens til å være veldig stor fordi du får disse, som du sa, kjøpesentre, men alle har det søte lille sentrumsdistriktet som har boutique-butikkbygget som du kanskje kan kjøpe for under 1 million dollar. Og det er litt risikabelt fordi du kanskje har en leietaker eller to leietakere, og du er virkelig avhengig av disse virksomhetene, men det begynner et sted. Du må bare kjøpe en og få den i gang og stabilisere den. Så hvis den lille byen din er det du elsker, og du er interessert i det, og du vil se suksess i forretningsdistriktet i sentrum, begynn å se der, og du vil bli en veldig god utleier.
Ashley:
Det var akkurat det som skjedde med meg. Det var akkurat denne vakre mursteinsbygningen med blandet bruk i denne superlille byen, og jeg elsket den så mye, og jeg ventet i over to år med å kjøpe denne bygningen fordi de først da ville ha 90,000 20,000 dollar og jeg endte opp med å få den for XNUMX XNUMX dollar. Men en del av ventetiden min med å faktisk kjøpe den var at jeg ikke visste hva jeg skulle legge i den. Det var en så liten by, hva ville folk trenge der inne? Kan jeg fylle begge enhetene? Så det vi gjorde var at vi faktisk satte inn en vinmonopol der inne fordi det ikke var en som var i nærheten av byen i det hele tatt. Så vi åpnet en virksomhet og kjøpte bygningen, og så hadde vi de to boenhetene ovenpå, som vi hadde andre enheter i den samme byen og det var fortsatt stor etterspørsel etter enheter.
Så det var på en måte sikkerhetsnettet vårt for å komme inn i kommersiell bruk med den blandede bruken, der vi var så kjent med boliger at vi visste at boligenhetene kunne bære bygningen i tilfelle vinmonopolvirksomheten vår skulle mislykkes og vi ikke kunne leie andre siden. Og vi endte opp med å få en søt liten gave-/klesbutikk som gikk inn på den andre siden, og det gjør det virkelig fint i den hovedgaten. Men det var et stort stopp for oss også, er det som faktisk til og med kunne gå inn der og forsinket oss fra å faktisk kjøpe det. Men en ting jeg vil spørre om er med leasingprosessen og å finne de leietakerne, er det noe din kommersielle megler kan hjelpe deg med så langt som å gjøre undersøkelsen, skrive opp leiekontrakten? Og kanskje du til og med kan snakke om trippel netto leieavtaler også med kommersielle leietakere.
Anna:
Flott. Absolutt. I mitt arbeid driver jeg rundt 80 % leasing og 20 % salg, så vi driver for det meste med leasing, noe som er så verdifullt for alle våre salg fordi leietakere og leasing er så relevante for kjøp og salg av kommersielle avtaler. Helt relevant, så vi har en ide om hvor markedet er, hva husleiene er, hva folk spør etter, hva leietakers etterspørsel er, noe som spiller inn. Så ja, megleren din vil fortsette å gjøre all leasing hvis du vil ha det, og det fungerer akkurat som salg i form av provisjoner. Vanligvis vil en megler få et sted mellom fem og 6% av nettoverdien av leieavtalen, så meglerne dine incentiveres til å få inn en lengre avtale. Hvis de tar inn en femårsperiode med høyere husleie, får de litt høyere provisjoner, de jobber på dine vegne. Så de vil gjøre markedsføringen, legge den ut på alle de eiendomsbørsene jeg snakket om som andre meglere ser.
I firmaet vårt er vi ganske besatt av å sette ting på Craigslist og overalt vi kan for å nå leietakere selv som ikke er representert, fordi så mange leietakere ikke er representert av meglere, og så ta med disse leietakerne inn og behandle dem. Veldig viktig. Jeg har hatt mine skrekkhistorier fra fortiden. Selv det siste året turnerte jeg en leietaker som viste seg å være en annengrads morder og en total bedrager som er tiltalt i delstaten Colorado. Og vi turnerte den og det var denne avtalen, det var avtalen fra himmelen. De ville ha alt. Det var for godt til å bokstavelig talt være sant. Så du vil at megleren din der ute skal gjøre noen undersøkelser for deg, og så når de kan ta med en kvalifisert leietaker til bordet, kan de hjelpe det med den forslagsprosessen for å sette sammen her er hva vi foreslår for leie, vilkår, alt, komme til enighet med det, og deretter gå inn i leiefasen.
Og så når fornyelser dukker opp, kan megleren hjelpe deg med å reforhandle fornyelser eller kanskje legge den ut igjen hvis den leietakeren skal flytte ut og finne neste leietaker for deg. Og husk ikke bare ledige stillinger, men tiden det tar å finne en leietaker i en kommersiell avtale er måneder. Det er ikke noe som skjer over natten. Den absolutt raskeste avtalen jeg noen gang har vært i stand til å gjøre, en leieavtale som var det perfekte stedet, det var det første vi så. Disse leietakerne flyttet så fort, de var fantastiske, de var med. Alt jeg ba dem gjøre, de gjorde det umiddelbart og det absolutt raskeste vi kunne stenge, dette var omtrent to og en halv måned fra de sa, jeg vil ha dette stedet til vi signerte leiekontrakten. Så det tar tid.
Noen ganger tar det seks måneder, og jeg vet at utleiere blir frustrerte og etter en stund sier de: "Hva gjør du for meg?" Men det er bare å finne den perfekte matchen. Avhengig av utleier og hvor kresne de er, kan det også ta lang tid, så det er mye dynamikk. Hva var andre halvdel av spørsmålet ditt? Netto leieavtaler. Så la oss snakke om leieavtaler. I kommersielle, kommer du til å se at det er noen forskjellige typer leieavtaler, og det er veldig viktig fordi det senere spiller inn på leierollen din og proformaen din og cap rate og alt det vi snakket om. Utleiere har en tendens til å favorisere det som kalles trippel netto leieavtaler, og det betyr at du deler opp husleien og tar grunnleie, og grunnleie er bare alle pengene som går rett i lommen til utleier.
Det er bare den rene husleien, og det er vanligvis representert i en pris per kvadratmeter per år. Det er så irriterende forvirrende, men tål meg. La oss si at du har en plass på 1,000 kvadratmeter og det er $10 per kvadratfot per år. Vel, hvordan finner jeg ut min månedlige husleie? Du tar $10 ganger 1,000 og det er din årlige leie, og du tar den årlige leien og deler den på 12, og det er slik du finner ut hva du skal betale månedlig. Så det er bare det som kalles grunnleie. Og så er det denne andre, hva er ordet? Ikke fast leie, men-
Tony:
Variabel.
Anna:
… Takk skal du ha. Variabel husleie kalt trippelnettet eller OPEX, driftsutgifter, trippelnettet, hva du nå vil kalle det. Og det er de tre endene, så det er forsikring, skatter, vedlikehold. Fellesarealvedlikehold, CAM. Og så det er som alle tingene du må gjøre for å vedlikeholde ganger og bad og fortau. Alt som deles mellom leietakerne er vårt fellesarealvedlikehold. Og så har vi det, vi har forsikringer og skatter, og disse er gjennomgående kostnader. Utleiere liker ikke å betale disse tingene fordi det er på leietakeren. De sier: "Det er på leietakeren." Så utleiere overfører denne kostnaden til leietaker i en pris per kvadratmeter. Vanligvis er det et sted mellom $4, og hvis du er nede i Pearl Street Mall i Boulder, er det $25, veldig dyrt. Så du må legge til det trippel netto tallet på toppen av grunnleien din.
Så la oss si at grunnleien din er $10 og det trippel netto tallet er $5. Din totale leie er $15 per kvadratfot per år. Du ganger det med antall utleiebare kvadratmeter, vi snakket om det, og så deler du det på 12 og det er din månedlige leie. Det er alt du skylder utleier hver måned. Og utleiere liker dette fordi skatter og forsikringer og vedlikehold er variable kostnader. De kan ikke forutsi dem. De liker ikke ting som er uforutsigbare. De vil vite hva slags penger de kommer til å få i slutten av måneden. Så de tar alle de utgiftene som de tror vil summere seg til X i løpet av året delt på 12, og så betaler hver leietaker sin pro rata andel. Så hvis du okkuperer 10% av bygningen, betaler du 10% av det, og hvis du okkuperer dette, betaler du hva som helst.
Og så på slutten av året må utleiere gjøre litt regnskap og legge sammen alle disse utgiftene, alle inntektene de fikk fra trippelnettet og avstemme det. Hadde jeg rett? tok jeg feil? Overvurderte jeg? Var jeg undervurdert? Og hvis du overvurderte, skylder du pengene tilbake til leietaker, og hvis du undervurderte, har leietaker en regning og betaler deg. Så alle dine variable utgifter dekkes og da har du grunnleien som du bare får hver måned. Så det er derfor vi med NOI, tilbake til det, tar ut de variable kostnadene, fordi vi egentlig bare vil vite hva husleien er du får, den harde husleien. Uansett, så dumt, så forvirrende, men bare vit hvis du er der ute og ser på hva husleie er, er det vanligvis grunnleie og så er det driftsutgifter.
Nå kan du også kjøre en brutto leiekontrakt, og mange utleiere foretrekker dette bare for enkelhets skyld, eller så har de eid bygningen i 1 million år og de bryr seg ikke lenger. Alt har lønnet seg, uansett. De vil være en god utleier, de vil ha langsiktige leietakere og de er kompiser med fyren som er der inne, så du kjører bare brutto leiekontrakter. Og så du kan bare gjøre en brutto per måned og inkludere verktøy til og med, og mange leietakere elsker selvfølgelig det fordi det blir veldig forutsigbart hva utgiftene deres er hver måned. Du kan gjøre en modifisert brutto der det er hele husleien minus verktøy, du må betale det separat, eller du kan gjøre brutto per kvadratfot.
Det er mange forskjellige måter du kan flå katten på, men til syvende og sist er brutto leieavtaler litt lettere for utleiere fordi de ikke trenger å telle og avstemme på slutten av året og kanskje betale en regnskapsfører for å gjøre noe det er veldig irriterende, så noen liker bare hvor enkelt det er. Men generelt, hvis du prøver å virkelig bygge verdier og bygge en eiendom med god inntekt som kommer til å selge for mye senere, vil du kjøre netto leieavtaler fordi dine kunnskapsrike investorer vil forstå det og det er mer forutsigbart for alle.
Ashley:
Takk, Annie. Det var et flott sammenbrudd på leiekontraktene, og jeg tror det er veldig verdifullt for oss alle å høre om den siden. Ikke bare kjøpet av en eiendom, men når du faktisk ønsker å leie ut eiendommen, har du forskjellige alternativer. Og som en påminnelse er alle leiekontrakter omsettelige, enten du er utleier eller leietaker. Så så lenge det er en juridisk kontrakt du vil ha den, men alle andre deler og deler, er det opp til deg og leietakeren din å forhandle og kan endres. Annie, i notatene mine har jeg en ting jeg burde ha spurt om tidligere, men vi fikk ikke til det, og jeg vil være sikker på at vi spør deg om dette. Jeg ønsker å vite om reguleringsplan for næringseiendom. Så hvis du ser på en eiendom og den brukes for øyeblikket som én ting, hvordan kan du være kreativ med sonering av eiendommer når du ønsker å kjøpe for å bruke den til din fordel som kjøper?
Anna:
Super viktig. Sonering er så viktig. Vel, noen ganger er det ikke viktig, men det er stort sett veldig viktig. Som et eksempel, i dag viste jeg en eiendom til en leietaker, og denne eiendommen ligger i dette området av East Boulder kalt Flatiron Park, og det er dette industrielle flexområdet. Og en flex-eiendom, forresten, er der du kanskje har et lager, det er som multen av kommersielle der det er fest foran eller fest bak og business foran. Du har et kontor, kanskje 40% eller 30 eller 20% av kontoret hans og resten er lager. Så du kan være e-handel eller hvem vet hva, elektriker, flex space og industri. Og dette området av Boulder er IG, som er generell industri. Og det er så mange kontorer her borte fordi det er flexplass, og i en IG-soning kan du ikke plassere et rent profesjonelt kontor.
Og så du kan ikke sette inn et forsikringsbyrå som har kunder som kommer og ser dem fordi parkeringen ikke er konfigurert for det, og det er alle disse forskjellige sone-tingene. Men et arkitektfirma, er de profesjonell service? Er de ikke? Det er en slags gråsone. Så når du kjøper en næringseiendom, må du se på soneinndelingen og finne ut hvordan det kommer til å begrense deg med hva slags leietakere du kan sette inn i rommet ditt, spesielt hvis du ser i kanskje et fleksibelt område eller industrielt. Mesteparten av tiden er det bare kommersielt. Det vil bare være kommersielt, og det er liksom hva er det? Jeg vet ikke. Stort sett alle kan gå inn i kommersielle, men sentrumsdistrikter mange ganger...
Jeg bor i Longmont, Colorado og i sentrum, vi tillater ikke pantelånerbutikker, men vi har mange pantelånerbutikker på hovedgaten, og det er fordi de er bestefar i. Men hvis du kjøpte dette basert på proformaen til denne fantastiske husleien for en pantelånerforretning, når den leiekontrakten er ute, må du sparke dem ut fordi den er bestefar. Så sørg for at du vet hva de forskjellige soneinndelingene er og hva slags leietakere kan gå inn i det, hvis du er i en mer tillatt soneinndeling, hvis du er i en mindre tillatende sone, og det er noe du kan ringe til kommunen din og stille dem spørsmålene. Vanligvis er det oppført i detalj på nettstedet, eller megleren din burde vite det. Super viktig dog.
Tony:
Annie, du har vært et vell av kunnskap, og jeg føler at du har gitt oss en så flott introduksjon til en verden av kommersiell eiendomsinvestering, men det er åpenbart så mye mer, så hvis folk vil kanskje følge opp med deg etter podcast-episoden, hvor kan de gå for å komme i kontakt med deg?
Anna:
Flott spørsmål. Du kan sende meg en e-post. E-posten min er Meglerhuset vårt er Market Real Estate og det er marketboulder.com, så du kan finne litt mer informasjon der. Instagram, annielarner. Snakk om eiendom noen ganger, men også barn, rettferdig advarsel. Jeg vil gjerne hjelpe hvem som helst.
Ashley:
Vel, Annie, tusen takk for at du kom. Vi satte stor pris på det, og jeg tror dette virkelig er første gang vi har hatt en kommersiell megler på som snakket om næringseiendommen, og vi har hatt veldig få nybegynnere som har kommet for å snakke om det også, så takk du er så mye for å bli med oss. (synger)
Se podcasten her
I denne episoden vi dekker
- Kommersiell vs. boligeiendom og hvorfor det er enklere å kjøpe større eiendommer
- Bruke en næringseiendomsmegler for å finne tilbud som ingen andre vet om
- Hvordan analysere en kommersiell eiendomsavtale og proforma forklart
- Due diligence, inspeksjoner, og hva du skal gjøre når du har en eiendom under kontrakt
- Cap priser, NOI og hvordan verdsette en næringseiendom
- De BESTE eiendomstype for nybegynnere med den mest gradvise læringskurven
- Hvordan finne kommersielle leietakere, leietyper og soneringsregler du MÅ ta hensyn til
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Ta kontakt med Annie:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post:
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :er
- $ 1 millioner
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- I stand
- Om oss
- om det
- ovenfor
- Absolute
- absolutt
- adgang
- tilgjengelig
- ulykke
- Logg inn
- Regnskap og administrasjon
- oppkjøp
- Handling
- faktisk
- Ytterligere
- voksne
- Etter
- mot
- byrå
- Agent
- aggressiv
- Avtale
- airbnb
- Alle
- alene
- allerede
- alltid
- analysere
- analyserer
- og
- dyr
- årlig
- En annen
- besvare
- svar
- forventet
- noen
- hverandre
- appellere
- eple
- verdsette
- arkitektur
- ER
- AREA
- områder
- rundt
- artist
- AS
- eiendel
- aktivaklasse
- Eiendeler
- At
- oppmerksomhet
- publikum
- forfatter
- tilgjengelig
- B2B
- tilbake
- bakgrunn
- barriere
- basen
- basert
- I utgangspunktet
- basis
- BE
- Bær
- vakker
- fordi
- bli
- bli
- før du
- begynne
- Nybegynner
- nybegynnere
- bak
- være
- Bell
- nytte
- Fordeler
- BEST
- Bet
- Bedre
- mellom
- Stor
- større
- Biggest
- Bill
- Bit
- Oppblåst
- Obligasjoner
- grensen
- Begge sider
- Bunn
- kjøpt
- Sprette
- Break
- Breakdown
- kort
- bringe
- Bringer
- megler
- megling
- meglere
- brakte
- budsjett
- Buffalo
- bygge
- Bygning
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- by
- beregne
- beregnet
- ring
- som heter
- CAN
- Kan få
- lokk
- hovedstad
- store bokstaver
- caps
- hvilken
- bære
- saken
- Kontanter
- CAT
- Catalyst
- årsaker
- tak
- viss
- Gjerne
- utfordrende
- sjekk
- Sjekker
- klasse
- klienter
- Lukke
- stengt
- lukking
- Co-Host
- Høyskole
- Colorado
- COM
- kombinere
- kombinert
- Kom
- kommer
- Handel
- kommersiell
- kommersiell eiendom
- provisjoner
- Felles
- Selskapet
- sammenlign
- sammenlignet
- sammenligning
- helt
- kompleksiteten
- kompleksitet
- komplisert
- forvirrende
- konservativ
- konsulent
- fortsette
- kontinuerlig
- kontrakt
- kontroll
- Praktisk
- Samtale
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Motvirke
- Par
- kurs
- dekke
- dekket
- skape
- Opprette
- Kreativ
- krise
- nysgjerrig
- Gjeldende
- I dag
- syklus
- dato
- databaser
- dag
- Dager
- avtale
- Tilbud
- Desember
- avgjørelse
- helt sikkert
- Grad
- Forsinket
- Etterspørsel
- avhengig
- avhengig
- avhenger
- avleiringer
- detalj
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- aktsomhet
- Dypp
- Avsløre
- Rabatt
- oppdage
- Vise
- distrikt
- Divided
- dokumenter
- ikke
- hunder
- gjør
- ikke
- Av
- dobbelt
- ned
- Downtown
- NEDUR
- dusinvis
- dramatisk
- under
- dynamikk
- e-handel
- hver enkelt
- Tidligere
- tjene
- enklere
- øst
- økonomisk
- Effektiv
- effektivt
- enten
- Utdype
- eliminere
- emalje
- slutter
- nok
- inngang
- miljømessige
- Tilsvarende
- escrow
- spesielt
- eiendom
- anslag
- anslått
- Eter (ETH)
- Selv
- NOEN GANG
- Hver
- hver dag
- alle
- alt
- nøyaktig
- eksempel
- eksempler
- utveksling
- Børser
- opphisset
- Eksklusiv
- forvente
- venter
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- erfaren
- Erfaringer
- opplever
- Forklar
- Eksponering
- øye
- Mislyktes
- rettferdig
- Fall
- kjent
- familie
- FAST
- raskeste
- favorisere
- avgifter
- Feet
- Noen få
- Figur
- fyll
- filtrere
- slutt~~POS=TRUNC
- finansiering
- Finn
- finne
- Brann
- Firm
- Først
- første gang
- fikset
- Flip
- flips
- fokuserte
- følge
- Fot
- Til
- For investorer
- formel
- Forward
- funnet
- fersk
- fredager
- venn
- fra
- foran
- frustrert
- fullt
- framtid
- Gevinst
- spill
- mellomrom
- general
- generelt
- få
- få
- Gi
- gitt
- gir
- Giving
- Go
- mål
- Går
- skal
- god
- gradvis
- grå
- gråsone
- flott
- større
- brutto
- Gruppe
- Gruppens
- Grow
- gjester
- Guider
- Guy
- Halvparten
- håndtere
- skje
- skjedde
- skjer
- Hard
- Ha
- å ha
- .
- sunt
- høre
- hørsel
- tung
- hjelpe
- hjelpe
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- leie
- historisk
- historisk
- hold
- Hjemprodukt
- Hjem
- Ærlig talt
- horror
- hotell
- hoteller
- hus
- hus
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- Hybrid
- i
- JEG VIL
- Tanken
- Identitet
- umiddelbart
- viktig
- forbedre
- in
- dyptgående
- insentivisert
- inkludere
- Inntekt
- Øke
- økt
- øker
- industriell
- industri
- bransjespesifikke
- informasjon
- innsikt
- inspirasjon
- inspirert
- i stedet
- institusjonell
- institusjonelle investorer
- forsikring
- Intensjon
- interesse
- interessert
- interessant
- Introduksjon
- Investere
- investere
- investering
- Investeringsstrategi
- Investeringer
- investor
- Investorer
- utstedelse
- IT
- varer
- DET ER
- selv
- sammenføyning
- blir med oss
- reise
- jpg
- hoppe
- bare én
- Hold
- holde
- nøkkel
- sparke
- kids
- Type
- Vet
- kunnskap
- Tomt
- huseier
- stor
- Siste
- leder
- læring
- leasing
- Lovlig
- ben
- Nivå
- LG
- Licensed
- i likhet med
- Sannsynlig
- BEGRENSE
- linje
- oppført
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- lite
- leve
- LLC
- lån
- Lang
- lang tid
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- taper
- tap
- Lot
- Louis
- elsker
- elsket
- flaks
- laget
- Hoved
- vedlikeholde
- vedlikehold
- større
- Flertall
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- produksjon
- mange
- mange folk
- marked
- Markedsleder
- Marketing
- Match
- materialer
- midler
- måle
- medlem
- nevnt
- Meny
- metoder
- Tentamen
- kunne
- millioner
- tankene
- minimum
- minoritet
- blandet
- MLS
- modeller
- modifisert
- ledd
- penger
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- mest
- Motivasjon
- flytte
- gå fremover
- trekk
- flere
- navn
- nødvendigvis
- Trenger
- trenger
- behov
- nett
- Nets
- Ny
- New York
- neste
- neste uke
- Merknader
- Antall
- tall
- obsessive
- oktober
- odds
- of
- tilby
- Tilbud
- Office
- kontorer
- ofte
- Olje
- Okay
- on
- ONE
- pågående
- åpnet
- åpning
- betjene
- drift
- Meninger
- Opportunity
- Alternativ
- alternativer
- Annen
- samlet
- over natten
- overveldet
- egen
- eide
- eieren
- eiere
- pad
- betalt
- PAN
- Park
- del
- partner
- deler
- parti
- Past
- Betale
- betalende
- land
- Ansatte
- prosent
- perfekt
- perfekt sted
- utføre
- perioden
- personlig
- fase
- plukke
- bilde
- pittoreske
- brikke
- stykker
- Pivot
- Sted
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- spiller
- vær så snill
- podcast
- Podcasts
- Point
- politikk
- DAM
- basseng
- pop
- portefølje
- mulig
- potensielt
- praksis
- forutsi
- Forutsigbar
- trekker
- Premium
- forberedt
- pen
- pris
- Prisene
- pro
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- prosess
- profesjonell
- Profit
- prosjekt
- Propell
- egenskaper
- eiendom
- forslag
- forslag
- foreslå
- beskyttet
- gir
- offentlig
- Kjøp
- innkjøp
- rent
- sette
- setter
- Sette
- kvalifisert
- spørsmål
- spørsmål
- raskt
- område
- Sats
- priser
- å nå
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- ekte penger
- realisere
- eiendomsmegler
- grunnen til
- anbefaler
- rekord
- registrert
- reflektere
- rehab
- forholdet
- Utgivelser
- relevant
- fjerning
- Fornyelser
- Leie
- lønnsom
- leie
- leietakere
- rapporterer
- representere
- representert
- forskning
- bolig
- oppløsning
- Svare
- svar
- REST
- resultere
- detaljhandel
- retur
- anmeldelse
- Risiko
- Risikabelt
- Rolle
- Rull
- tak
- rom
- omtrent
- runde
- Rute
- regler
- Kjør
- rennende
- Rural
- trygge
- Sikkerhet
- Sa
- sake
- salg
- salg
- samme
- Besparelser
- erfarne
- sier
- scenarier
- Søk
- Årstid
- Sekund
- sikkerhet
- se
- synes
- selger
- selgere
- Å Sell
- forstand
- tjeneste
- Tjenester
- sett
- bosetting
- syv
- flere
- Del
- delt
- Shop
- butikker
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Tilbehør
- undertegne
- signert
- betydelig
- lignende
- Enkelt
- ganske enkelt
- enkelt
- nettstedet
- Sittende
- situasjon
- SIX
- Størrelse
- Skin
- liten
- små bedrifter
- mindre
- Smart
- snø
- So
- solgt
- noen
- Noen
- noe
- noe
- et sted
- kilde
- Rom
- mellomrom
- snakke
- spesialister
- spesialisert
- spesielt
- Spectrum
- bruke
- Sponsorer
- Spot
- regneark
- kvadrat
- stabilisere
- stabil
- Stjerne
- Begynn
- startet
- Start
- starter
- Tilstand
- jevn
- Stick
- Still
- lager
- Stopp
- Stopper
- lagring
- oppbevare
- Stories
- Story
- rett
- Strategi
- gate
- Strippe
- sterk
- struktur
- suksess
- slik
- Super
- overleve
- syndikat
- system
- bord
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- Snakker
- Oppgave
- skatter
- lag
- leietaker
- vilkår
- test
- Det
- De
- Fremtiden
- Staten
- verden
- deres
- Dem
- seg
- Der.
- Disse
- ting
- ting
- tenker
- tenker
- trodde
- tre
- Gjennom
- hele
- Tied
- tid
- ganger
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- ton
- Tony
- også
- topp
- Totalt
- HELT KLART
- berøre
- spor
- Transcript
- overføre
- overføres
- Traveling
- behandle
- enormt
- Triple
- sant
- snudde
- To ganger
- typer
- Til syvende og sist
- paraply
- etter
- underliggende
- forstå
- forståelse
- enhet
- lomper
- uforutsigbare
- uvanlig
- upside
- oppe
- Urban
- us
- bruk
- bruke
- vanligvis
- verktøy
- bruke
- Verdifull
- Verdifull informasjon
- Verdivurdering
- verdi
- verdsatt
- variasjon
- verifisere
- versjon
- Versus
- VET
- video
- Se
- visninger
- Virginia
- nesten
- vs
- venter
- gikk
- Wall
- ønsket
- Warehouse
- advarsel
- Se
- Vei..
- måter
- Rikdom
- Nettsted
- nettsteder
- uke
- uker
- velkommen
- VI VIL
- Vest
- West Virginia
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- bred
- vil
- villig
- vinduer
- med
- ord
- Arbeid
- jobbe hjemmefra
- trene
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verden
- Verdens
- verste
- verdt
- ville
- skriving
- skrevet
- Feil
- X
- år
- år
- Young
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- Zillow