Slik finner du boligens verdi etter reparasjon

Klikk her for å bla gjennom vår eiendomsmeglerkatalog og kontakte topprangerte agenter i ditt område!

ARV står for "etter reparasjonsverdi", som er den estimerte verdien av en eiendom når den har blitt renovert. Anslaget er en godt undersøkt utdannet gjetning om hvor mye et hus er verdt etter oppussing og reparasjoner.

Dette avgjørende tallet kan bidra til å beregne om et boligkjøp er verdt det økonomisk. Også hvor mye man skal pusse opp et hus, og til hvilken makspris huset bør kjøpes for å gi rom for profitt og uventede kostnader.

Hva betyr etter reparasjonsverdi eller ARV?

Hva betyr ARV? De enkel ARV-definisjon er den estimerte verdien av et hus etter reparasjoner. Verdien er den forventede prisen - i motsetning til husets nåverdi - som en bolig kan selge for. Den tar hensyn til sammenlignbare salg (komps) etter at den nåværende tilstanden er oppgradert og reparert.

ARV brukes av:

• Eiendomsinvestorer
• Husflipper
• långivere
• Potensielle boligkjøpere

ARV-eiendomsbetydningen avgjør om et hus er verdt å kjøpe til en bestemt pris når man vurderer kostnadene for reparasjonene og de lokale eiendomskompene. Den faktiske verdien av enhver eiendom realiseres når et salg er gjennomført. Så den beste informasjonen for hvilket dollarbeløp en bestemt eiendom kan selge for, er å se på hus i nærheten som nylig har blitt solgt.

Comps kan bli funnet ved å se på Multiple Listing Service (MLS). Takstmenn og eiendomsmeglere kan se på MLS for å se nylig solgte hus i samme område som den aktuelle eiendommen. De sørger for å sammenligne hus som ligner eller kommer til å ligne, i tilfelle av et hus som ikke er renovert ennå.

Salg av hus med lignende bygning, alder og stil og tilsvarende antall soverom, bad og kvadratmeter sammenlignes for å få en gjennomsnittlig salgspris. Agenter vil se på sammenlignbare boligsalg i løpet av de siste 90 dagene for å få et øyeblikksbilde av markedet.

Etter reparasjonsverdi vs. etterrenovasjonsverdi vs. ARV

Mens det er små forskjeller i begrepene 'reparasjon' og 'renovering', brukes de oftest om hverandre når det gjelder ARV. Teknisk sett inkluderer renoveringer reparasjoner, men inkluderer også oppgraderinger og oppdateringer.

Reparasjoner, strengt tatt, fikser områder som er ødelagte. For eksempel, hvis taket lekker, må det repareres. Imidlertid refererer verdi etter reparasjon og etter renovering generelt til samme ARV-begrep.

Et hjems oppdateringer kan omfatte oppfriskning av malingen, fjerning av gammel og utdatert estetikk, og ombygging av kjøkken og bad med gammelt gulv og inventar. For eksempel trenger ikke et kjøkken med gamle hvitevarer og utdaterte lysarmaturer nødvendigvis å repareres, men det kan bruke oppdatering for å inkludere mer moderne apparater og armaturer.

Hvordan beregne etter reparasjonsverdi

Nøyaktig beregning av ARV krever å kunne noen få tall. Du trenger følgende:

• Et estimat på kostnadene ved renoveringen
• Verdien renoveringen vil tilføre
• Enten nåverdien av huset eller forventet pris basert på sammenlignbare salg

Måten å se på ARV kan avhenge av om du for øyeblikket eier huset og trenger å foreta reparasjoner eller om du vurderer å kjøpe et hus for å pusse opp. Hvis du eier boligen, kan du vurdere den for å finne gjeldende verdi. Deretter kan du legge til verdien av renoveringen for å få ARV:

ARV = nåverdi + verdi av renoveringer

Du finner både husets nåverdi og oppussingens verdi ved å samarbeide med en takstmann. Takstmenn vil gi deg gjeldende verdi og liste hvordan de bestemte den. 

For eksempel kan en takstmann anslå at utskifting av et gammelt tak har en verdi på 5,000 dollar. Det forteller deg at verdien av takreparasjonen er $5,000. Det betyr ikke nødvendigvis at renoveringskostnaden vil være $5,000, men snarere at verdien av den renoveringen vil øke boligens totale verdi med $5,000. Selve reparasjonen kan koste mer eller mindre enn dette beløpet på USD 5,000.

>> AGENT SVAR: Hva kan jeg gjøre hvis jeg er uenig i boligvurderingen?

Alternativt kan du være en investor eller flipper som ønsker å kjøpe et hus som trenger oppussing. For dette ARV-beregning, må du kjenne sammensetningene og kvadratmeterne til eiendommen:

ARV = gjennomsnittlig kvadratmeterpris for sammenlignbare eiendommer × eiendommens kvadratmeter

Hvordan ARV fungerer

ARV-konseptet er enkelt. Det er verdien av et hus etter reparasjoner. Det er viktig å få en nøyaktig ARV, eller du kan ende opp med å selge ditt renoverte hjem for mindre enn du hadde planlagt, og etterlate mindre fortjeneste.

Å beregne riktig ARV kan kreve enten å ansette en takstmann eller å bruke ekspertisen til en eiendomsmegler som er kjent med det lokale markedet og kan se på MLS for å se de lokale comps.

Vurdere verdien av renoveringer

Å estimere verdien av renoveringer kan være et vanskelig, men viktig aspekt for å finne ut hvordan man skal bestemme ARV. Det kan være vanskelig å estimere renoveringskostnader når material- og arbeidskostnadene svinger eller til og med, som vi har sett nylig, stiger jevnlig. Derfor må du kanskje gjøre den beste gjetningen på hvor mye en bestemt renovering vil øke den nåværende verdien av et hus basert på det lokale eiendomsmarkedet.

Mange forskjellige typer oppussing kan gjennomføres på et hus. Hus kan trenge:

• Takreparasjoner eller utskiftninger
• Kvadratopptak tillegg
• Nye kjøkken og bad
• Moderne hvitevarer
• Strukturelle reparasjoner som fundamentreparasjon
• Oppdateringer av maling og kosmetikk

Dette er bare noen få eksempler på potensielle renoveringer, som alle vil avhenge av den aktuelle eiendommen og dens forfallsgrad. 

Hvor mye øker oppussing boligverdien? Svaret på det spørsmålet vil avhenge av den spesifikke renoveringen og det lokale eiendomsmarkedet. 

Kostnadene ved oppussing vil ikke bli dekket helt inn, men enkelte oppussinger kan dekkes inn pr i 90%, for eksempel å installere en ny garasjeport.

Noen renoveringer kan gi mindre avkastning enn andre og kan til og med være skadelig for boligens verdi. Det er noen reparasjoner og renoveringer som kanskje ikke er verdt å gjøre, enten de er for dyre uten sjanse for avkastning på investeringen (ROI) eller for mye innsats uten mye nytte - hvis noen.

Du bør ta hensyn til muligheten til å få utført renoveringen til en god pris for å estimere avkastningen din. Ellers kan reparasjonene bli uoverkommelig kostbare hvis du vil at oppussingen og den totale investeringen i huset skal betale seg. Det er en grunn til at investorer og svømmeføtter bruker 70%-regelen.

70%-regelen

Investorer, långivere og svømmeføtter liker vanligvis å bruke 70% regel når du investerer, låner ut penger eller kjøper et hus som trenger omfattende oppussing. 70 %-regelen betyr at du vil gi et tilbud om ARV multiplisert med 70 % (0.70) minus de forventede reparasjonskostnadene.

For eksempel er ARV for et hus $ 100,000 20,000, og de forventede reparasjonene vil koste $ 0.70 70,000. I det eksemplet multipliserer du ARV med XNUMX og får $XNUMX XNUMX:

USD 100,000 0.70×70,000 = USD XNUMX XNUMX

Deretter trekker du de forventede reparasjonskostnadene fra dette tallet for å få $50,000 XNUMX, som bør være det høyeste du vil tilby for denne spesielle eiendommen:

$70,000 20,000–$50,000 XNUMX = $XNUMX XNUMX

Dette forutsetter at du bruker 70 %-regelen, som markedsforholdene kanskje ikke alltid støtter.

Denne regelen sikrer en buffersone som tåler en uventet høy oppussingskostnad eller lav takst eller kjøpesum når du selger boligen.

>> AGENT SVAR: Effektene av å konvertere garasje til mudderrom?

70 %-regelen lar investorer ta hensyn til fortjenesten de ønsker å tjene på investeringen mens de dekker sluttkostnader og uventede utgifter eller en til slutt lav salgspris etter at de renovere huset og sette den på markedet.

Denne regelen brukes også av banker og långivere med harde penger som låner ut penger til svømmeføtter for å kjøpe og pusse opp en eiendom. De kan ikke låne penger til kjøpet hvis eiendommen ikke kan kjøpes for 70 % av ARV eller lavere.

En låntaker kan bestemme hvor mye de kan låne til et renoverings- eller byggelån ved å beregne ARV og multiplisere dette tallet med 70%.

Noen eksempler: Før og etter husrenoveringsverdier

De ovennevnte delene beskrev hvordan ARV fungerer, vurderer verdien av renoveringer og bruker 70 %-regelen for å begrense det potensielle budet eller tilbudet på eiendommen. Disse detaljene kan settes i perspektiv, som vist i følgende hypotetiske eksempler.

Eksempel 1

Et hus som trenger mye arbeid kan bli børsnotert. Fordi det trenger omfattende reparasjoner, er huset oppført til $180,000 XNUMX, som er lavere enn husene i nabolaget har solgt for. Det er verdien før oppussing.

Hvis du eller agenten din ser på de lokale bedriftene og finner ut at sammenlignbare hus i god stand selges for rundt $300,000 XNUMX, så er dette tallet ARV.

Hvis du bruker 70 %-regelen, vil du multiplisere ARV med 70 % og få $210,000 XNUMX:

USD 300,000 0.7×210,000 = USD XNUMX XNUMX

Neste trinn er å beregne de totale forventede renoveringskostnadene nøyaktig. Dette huset kan trenge et nytt tak, som vil koste $10,000, og et nytt kjøkken, som er beregnet til å koste $20,000. Den totale reparasjonen er beregnet til å koste 30,000 XNUMX dollar.

Du har bestemt at du vil trenge $30,000 70 for reparasjoner, så du vil trekke det fra XNUMX % av ARV:

$210,000–$30,000=$180,000

I dette eksemplet er listeprisen rett på pengene når du bruker 70%-regelen, og selgeren kan få et tilbud på prisantydningen.

Eksempel to

I et annet eksempel kan et alvorlig skadet hus være oppført i et lignende nabolag for $250,000 300,000. Comps er rundt $100,000 70, noe som gjør det tallet til ARV. Renoveringen er beregnet til å koste 210,000 XNUMX dollar. Ved å bruke XNUMX %-regelen får du XNUMX XNUMX USD:

USD 300,000 0.7×210,000 = USD XNUMX XNUMX

Etter å ha trukket fra reparasjonskostnadene, sitter du igjen med $110,000 XNUMX, som er det høyeste du vil tilby på det aktuelle huset:

$210,000–$100,000=$110,000

Når det høyeste du ønsker å tilby er lavere enn prisantydningen, må du forhandle for å få kjøperen til å akseptere et lavere tilbud, eller du vil kanskje gi eiendommen videre.

Ting du bør huske på når du beregner ARV

Vurder noen viktige punkter om hvordan du bestemmer ARV når det gjelder å finne, fikse og selge en renovert eiendom:

• Å vite hvordan man beregner ARV kommer ned til å forstå en eiendoms sammensetninger.
• Hvis du nøyaktig kan finne ut hvordan du skal estimere en boligoppussing, kan du ha større sjanse for å holde deg under budsjettet.
• 70 %-regelen fungerer kanskje bare noen ganger i enkelte markeder, så det kan hende du må justere tilbudet ditt for å få eiendommen.
• ARV er bare et nåværende estimat, da husets verdi kan endre seg når det selges.
• Overvurdering av ARV kan resultere i mindre rom for feil ved renovering og senking av fortjenestemarginer.
• Noen renoveringer kan være kostbare, og noen kan skade boligens verdi.

Siste tanker om ARV

Å beregne en eiendoms ARV kan hjelpe deg med å bestemme deg for å kjøpe et hus som trenger omfattende reparasjoner. Hvis huset er betydelig rabattert og du vet de estimerte kostnadene for reparasjonene som trengs, bør du gi et tilbud på 70 % av husets beregnede ARV. På den måten kan du være trygg på at det vil være nok plass til uventede kostnader samt fortjeneste når du selger boligen.

De kritiske faktorene du trenger å vite er:

• Lokalt sammenlignbart salg
• Skadens omfang og hva som må utbedres
• Estimerte kostnader for reparasjonene og verdien av renoveringen

Å kjenne til ARV er bare ett av mange aspekter ved eiendomsinvestering og vending av hus. Enten du er en investor, flipper eller huseier, trenger du en enkel plattform for å finne de beste agentene for å hjelpe deg med å beregne ARV for potensielle eiendommer og til slutt hjelpe deg med å selge ditt renoverte hjem.

Du kan raskt finne de beste lokale eiendomsmeglerne på FastExpert for å hjelpe deg med boligsalget ditt – og hjelpe deg med å få mest mulig ut av din omfattende renoveringsarbeid.

• SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
• Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
• kilde: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/