Samboende enheter hjelper investorer med å generere høyere avkastning – her er det du trenger å vite

I denne artikkelen

Før pandemien var samliv som en boligløsning allerede vinner popularitet ettersom urbanisering førte til at leieprisene steg i større byer. Nå gjør konseptet med å bo i innkvartering med fellesrom et comeback etter at pandemien etterlot en utleie rimelig krise og ensomhetsepidemi i kølvandet.  

Tidlig i år, den største samboende operatøren i Nord-Amerika, Common, kunngjorde en fusjon med Habyt, den største samlivsoperatøren for Europa og Asia. Resultatet er en global leder innen co-living som vil drive 30,000 XNUMX enheter over hele verden, mange av dem co-living rom. Det er anslått at det var 74,000 XNUMX totalt samboende soverom enten til leie eller i utvikling i USA i 2022. På slutten av 2019 fant eiendomsinvesteringsselskapet CBRE at det var ca. 5,000 senger i bare rundt 150 samboende samfunn rundt om i landet. Det er en raskt akselererende trend, og forskning viser den kan ha utholdenhet.

Hva er Co-Living? 

Samliv har alltid vært en måte å spare penger på husleie – vennegrupper, spesielt unge enslige, leier ofte delte rom for å spare penger på sine månedlige boligkostnader. Men moderne samlivsrom er forskjellige. Bygninger som er konstruert eller renovert med den hensikt at ubeslektede personer deler samme boareal kommer ofte med førsteklasses fasiliteter. Tenk på avansert innredning og møbler, trenings- og yogastudioer, ekspansive samarbeidsområder og fordeler som rengjøringstjenester og høyhastighets-WiFi. Folk bor vanligvis i individuelle, møblerte soverom, men deler fellesarealer som kjøkken, bad, vaskerom og oppholdsrom. 

Det er variasjoner i hvordan disse områdene drives. Noen selskaper, som Utenfor, bruk en medlemsmodell, der digitale nomader kan bestille plass i så få som tre netter. Andre liker Bungalow, jobbe som en teknologisk plattform som kobler romkamerater som søker bolig i større byer og fremleier boliger til dem. Bedrifter liker Felles tilbyr en kombinasjon av private enheter med co-working spaces og delte enheter med private soverom. 

Den økende populariteten til boarealer har også skapt et marked for sameiede enheter. For eksempel Co-Own Co. i Denver lar boligkjøpere kjøpe en andel av en enhet med eget soverom og bad. Det er en måte for enkeltpersoner å begynne å bygge egenkapital for en brøkdel av den typiske kostnaden ved å kjøpe et hjem i byen. Noen utviklere bruker også co-living-konseptet på eneboliger ved å bygge lokalsamfunn med et felles hus og andre fasiliteter og tilby programmering designet for å fremme fellesskap. 

En løsning på to forskjellige problemer

Skyrockende husleie 

Leie-til-inntektsforholdet i USA er nå 30%, en økning fra 27.2 % i 2019. I noen byer er problemet langt verre – i New York er forholdet 68.5 %, og i Miami er det 41.6 %. Høye husleie gjør det vanskelig for innbyggerne å ha råd til høye priser på gass og dagligvarer og å gjemme unna nok sparing til å håpe på boligeierskap. 

Økningen i leieprisene, som slo inn 17.1% vekst i forhold til året på sitt topp i februar 2022, skyldtes det meste begrenset inventar og høy etterspørsel etter mer plass under pandemien. I noen pandemiske boomtowns, som Austin, Texas, leier mer enn doblet Innen ett år. 

Leiemarkedet begynner å kjøle seg - det nasjonale gjennomsnittet for leiepriser synker, ifølge Zillow. Flerfamiliebeholdning er prognosert til økning i 2023 også. Men leieprisene er fortsatt høye på 8.4 % høyere sammenlignet med samme tid i fjor, og leilighetsboliger er fortsatt utenfor rekkevidde for mange innbyggere i urbane områder. I 2022 var det 16 % flere kronisk hjemløse individer enn det var i 2020. Siden begrenset plass i forhold til antall beboere som søker leilighet er en vesentlig del av problemet, er samboer en naturlig løsning. 

Allerede før pandemien undersøkte lokale myndigheter mulighetene for delte boarealer som en potensiell løsning for uoverkommelige husleie. Gjennom SharedNYC, New York Citys avdeling for bevaring og utvikling av boliger valgte tre forslag for delte boligutbygginger med ulike modeller designet for å gi boliger til lavinntektsbeboere. Og i San Jose, California, lovgivere justert den lokale reguleringskoden å inkludere co-living, slik at en ny utvikling med 800 enheter kan starte bygging. 

I flere tiår i USA, pensjonater forhindret hjemløshet for byarbeidere med lav inntekt. På 1960-tallet anslås det at det var rundt 2 millioner "enkeltromsbelegg" -enheter, likt i konsept som moderne samboende enheter. National Alliance to End Homelessness ser tilbakeføringen av delt bolig som en løsning som vil få slutt på hjemløshet for folk flest. De fleste moderne boarealer leier ut for bare litt under markedsprisen, men det er en mulighet for flerfamilieutbygginger som bruker en sambomodell for å bringe enda rimeligere enheter ut på markedet. 

Ensomhetsepidemien

Leietakere som velger å bo i fellesskap kan få mer igjen for pengene sine – luksusleilighetsfasiliteter til leiepriser under markedsprisen – men det er ikke hovedgrunnen til at folk flest leier en moderne boenhet, ifølge en Undersøkelsen co-organisert av IKEAs forsknings- og designlaboratorium. Respondentene sa at den beste fordelen med samliv var muligheten for sosial interaksjon. 

Samlivsrom tilbyr mange muligheter for samfunnsbygging gjennom både tilfeldige interaksjoner og tilsiktet programmering. Digitale nomader kan bruke et øyeblikk på å sosialisere seg ved "vannkjøleren", akkurat som ansatte som jobber på kontorer. Familier kan få støtte til barneoppdragelse. Enslige seniorer kan samles til måltider. Og alle kan ha noen å ringe hvis de er skadet eller trenger hjelp. Det er flere fordeler for transplantasjoner som kanskje trenger å bevege seg raskt uten støtte – ikke bare gir co-living enklere tilgang til møblerte rom, men det gir også en umiddelbar sosial sirkel. Noen samlivsbedrifter jobber til og med for å plassere romkamerater med felles interesser. 

Det er et slags friskt pust for den forbløffende prosentandelen av amerikanere som opplever «alvorlig ensomhet». EN rapporterer fra Harvard Graduate School of Education setter tallet til 36 % av alle amerikanere, inkludert 51 % av mødre med små barn og 61 % av unge voksne. Sosial isolasjon kan øke risikoen for flere alvorlige helseproblemer og er en risikofaktor som konkurrerer med røyking når det gjelder for tidlig død. Ensomhet er korrelert med høyere forekomst av angst, depresjon og til og med selvmord. 

Problemer med Co-Living-modellen

Noen co-living selskaper har ennå ikke funnet ut av operasjonelle kinks. For eksempel beboere i Commons samlivsrom klaget av uhygieniske forhold, dårlig sikkerhet, fiendtlighet blant romkamerater og dårlig kommunikasjon fra støtteteamet. Beboere i bungaloweiendommer i New York rapportert finne fremmede på soverommene deres, som ble holdt ulåst på grunn av lokal lov. De klaget også over dårlig kommunikasjon og plutselige oppsigelser av leiekontrakter, og kalte operasjonen en "svindel".

Klagene vekker oppmerksomhet fra lokale lovgivere, som kan reagere ved å slå ned på denne formen for utleieboliger i stedet for å lempe på regelverket for å gjøre det mer levedyktig. For eksempel kan det å tillate låser på individuelt leide soverom i New York løse problemet delvis, men hvis leietakerklager peker på annen urettferdig praksis, kan samlivsmodellen bli fullstendig forbudt i byen. 

Men i noen byer, som Philadelphia og Minneapolis, er lovgivere det omfavner ideen om utleie av "enkeltrom", noe som gir lovgivning som tillater enhetene i flerfamilie- og kommersielle soner. 

En ny aktivaklasse for investorer

Samliv er ikke bare en løsning for ensomhet og uoverkommelige husleie. Det er også en ny aktivaklasse for eiendomsinvestorer. Til tross for noen problemer med samlivsforretningsmodellen, rapporterer samboende selskaper generelt om høyere leieinntekter per kvadratmeter enn tradisjonelle utleiemodeller. For eksempel, i New York, rapporteres inntektene for samboende enheter å være 40% til 50% høyere enn tradisjonell leilighetsleie. 

A rapporterer fra studenter ved MIT antyder også at samboende bygninger bør være mer motstandsdyktige under en økonomisk nedgang enn tradisjonelle flerfamiliehus. Faktisk, under COVID-19-pandemien, fortsatte boarealer å tjene en premie på 23.2 % per kvadratfot over husleie per kvadratfot for tradisjonelle studioleiligheter i sammenlignbare markeder, ifølge forskning fra eiendomsfirmaet Cushman & Wakefield. 

MIT-rapporten indikerer også at samliv er på nippet til å bli mer allment akseptert, både blant lovgivere og allmennheten. Tidlige tegn viser at samliv vil bli en «fundamental aktivaklasse innen boligeiendom», heter det i rapporten. Selv om modellen fortsatt er i sin spede begynnelse og kommer med litt potensiell hodepine, kan den bli et velkomment alternativ til tradisjonell langsiktig flerfamilieleie for enkelte investorer, spesielt i urbane områder hvor boligprisene gjør det vanskeligere å gi positiv kontantstrøm.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.