Bak flerfamilienumrene: Rimelig bolig i New York City tiltrekker seg store penger

Bak flerfamilienumrene: Rimelig bolig i New York City tiltrekker seg store penger

Tidsstempel: 28. september 2023 2:32
Kilde node: 2907052

Rimelige boliger sto for omtrent 43 % av New York Citys 3.91 milliarder dollar i flerfamiliesalg i 2Q 2023, ifølge Ariel Property Advisors 'Q2 2023 Multifamily Quarter in Review-rapport.

Store oppdragsdrevne investorer inkludert Nuveen, The Vistria Group, Tredway og Asland Capital Partners i samarbeid med Goldman Sachs foretok betydelige rimelige boligerverv på tvers av bydelene i andre kvartal, noe som bidro til den betydelige økningen i dollarvolum. I tillegg til å bevare og produsere rimelige boliger, er investeringer i denne aktivaklassen attraktive fordi de tilbyr tilgang til dedikert kapital, verdiskapingsmuligheter, eiendomsskatteinsentiver, byråfinansiering og skala, som alle har bidratt til deres betydelige vekst.

Oppdragsdrevne investorer trapper opp

Nuveen er en av landets største institusjonelle forvaltere av rimelige boliger og tok nylig en strategisk beslutning om å kjøpe i New York City. Nuveen fører tilsyn med mer enn 1.1 billioner dollar i eiendeler, hvorav 6.4 milliarder dollar består av 161 rimelige boliginvesteringer med omtrent 32,000 60 enheter som primært tjener lavinntektsbeboere som tjener XNUMX % av medianinntekten (AMI) eller mindre.

Nuveens oppkjøp av delvis rente av en rimelig portefølje fra Omni Holding Company for anslagsvis 956 millioner dollar var den største flerfamilietransaksjonen i New York City i andre kvartal og utgjorde nesten 60 % av dollarvolumet som ble investert i rimelige boliger i denne perioden. Avtalen inkluderte 72 eiendommer (skatteplasser) fordelt på 5,900 66 enheter i Bronx (21 % av enhetene), Brooklyn (10 % av enhetene), Queens (2 % av enhetene) og Nord-Manhattan (XNUMX % av enhetene). enheter).

"Vårt mål er å investere meningsfullt i bevaring og utvidelse av rimelige boliger av høy kvalitet for å støtte velvære for husleiebelastede innbyggere i lokalsamfunn," sa Pamela West, Senior Portfolio Manager for Impact Investing hos Nuveen Real Estate i en Selskapsmeddelelse. "Med Omni-transaksjonen kan vi utvikle og administrere eiendommer over hele USA og oppnå de ønskede resultatene for innbyggere og investorer."

Vistria-gruppen, et privat investeringsselskap, våget seg inn på New York Citys rimelige boligmarked for første gang i juni ved å gjøre en investering på 174 millioner dollar i en portefølje med 1,290 enheter fordelt på fem husleiestabiliserte bygninger; fire i Bronx og en på Nord-Manhattan. Transaksjonen ble finansiert gjennom et Freddie Mac-opprinnelig lån av Keybank.

Eleonora Bershadskaya, rektor, eiendomsmegling, for Vistria Group, som var paneldeltaker ved Ariel Property Advisors nylig Kaffe og Cap Priser-arrangement, sa at oppkjøpet var tiltalende fordi bygningene har gjennomgått betydelige kapitalforbedringer i løpet av det siste tiåret, og de drar nytte av en skattereduksjon i artikkel 11, som vil være på plass i de neste 30 årene.

"En av de viktigste faktorene var rimelighetsnivået som vil vedvare i lang tid på tvers av porteføljen, spesielt i Bronx som har sett ganske betydelig leievekst de siste fem årene," sa Bershadskaya. "Det er også utviklingsmuligheter i bydelen, så det å ha et tilfluktssted for rimelige priser i det området var viktig for oss både fra et innvirknings- og økonomisk perspektiv."

Vistria-konsernet, som utvidet sitt fokus på helsetjenester, kunnskap og læringsløsninger og finansielle tjenester i fjor til å inkludere rimelige, blandet inntekt og arbeidsstyrke flerfamilieboliger over hele landet, har et langsiktig syn når de anskaffer rimelige boliger. møte en dobbel bunnlinje.

"For det første er det utrolig viktig for oss å bidra til å håndtere rimelige boligkrisen i dette landet," sa Bershadskaya. "For det andre, økonomisk er det også fornuftig fordi når vi tilbyr det rimelige nivået, har vi en fast leietakerbase med lav omsetning og høyt belegg, noe som gir lavere kostnader og bedre økonomi for eiendelen."

Tredway, en fremtredende New York City-basert eier-operatør-utvikler av rimelige boliger, samarbeidet med Gilbane Development Company og ELH Mgmt i mai for å kjøpe Sea Park Portfolio, en rimelig boligportefølje som består av tre tidligere Mitchell Lama-heisbygninger med totalt 818 enheter og en pakke på 89,357 XNUMX kvadratmeter. Ariel Eiendomsrådgivere arrangerte salget på $150 millioner ($156/SF)..

Flerfamiliebygningene inkluderer 589 enheter som betjener husholdninger med en maksimal årlig inntekt på 60 prosent av AMI, 159 enheter som betjener de med en maksimal inntekt på 50 prosent av AMI og 65 hjem som betjener husholdninger som tjener opptil 80 prosent av AMI. 2023 AMI for New York City-regionen er $127,100 100 for en familie på tre personer (XNUMX % AMI). De ulike regulatoriske avtalene som er plassert på hver eiendom er en blanding av New York City Housing Authority (NYCHA) og New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) kupongenheter, ikke-kupongenheter og markedsprisenheter.

Tredway og partnerne planlegger å ta fatt på en multimillion-dollar-rehabilitering av hele Sea Park-komplekset med fokus på livskvalitetsforbedringer samt å styrke dets motstandskraft og forbedre eiendommens energieffektivitet. Av enhetene skal 90 leiligheter settes av til tidligere bostedsløse beboere og tre vil være forbeholdt forstander. Utviklingsteamet har også til hensikt å bygge 250 nye enheter med holistiske rimelige boliger på stedet for seniorer.

"Vi er glade for å beskytte, bevare og produsere nye rimelige boliger i Sea Park, et rammeverk som vil øke tilgangen til muligheter for alle nåværende og fremtidige innbyggere," sa Will Blodgett, administrerende direktør og grunnlegger, Tredway, i selskapets kunngjøring. "Investeringene vi gjør vil føre til et rimeligere, mer tilkoblet, mangfoldig, sunt og levende samfunn og fremme økonomisk stabilitet for de tusenvis av New Yorkere som kaller Sea Park og det bredere Coney Island-området hjemme."

Asland Capital Partners, et privat investeringsselskap i eiendom som spesialiserer seg på investeringer i flere familier og blandet bruk, har inngått samarbeid med Urban Investment Group innenfor Goldman Sachs kapitalforvaltning å lansere Asland Sustainable Housing Fund. I juni kunngjorde Asland og Goldman Sachs Asland Sustainable Housing Funds første oppkjøp av Heighliner-porteføljen, en rimelig boligportefølje lokalisert i Upper Manhattan og Bronx, som inkluderer fem eiendeler, 334 boenheter og flere samfunnsfokuserte forhandlere som strekker seg over nesten 250,000 45.2 kvadratmeter. Ariel Property Advisors arrangerte transaksjonen på XNUMX millioner dollar.

Asland og Goldman Sachs har utviklet en omfattende strategi for å sikre den langsiktige økonomiske og fysiske bærekraften til Heighliner Portfolio-eiendeler som inkluderer adressering av utsatt vedlikehold, implementering av bærekraftsoppgraderinger og tilby innbyggertjenester som gratis bredbånd og kredittbyggingsteknologi. I bytte for å bevare rimeligheten vil porteføljen dra fordel av et langsiktig fritak for eiendomsskatt.

"Vi er begeistret over å ha anskaffet Heighliner-porteføljen og fortsetter vårt oppdrag om å bevare rimelige boliger," sa James H. Simmons, III, grunnlegger og administrerende direktør i Asland Capital Partners, i en kunngjøringsartikkel i Citybiz. "Gjennom vårt strategiske samarbeid med Goldman Sachs, New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) og New York City Housing Development Corporation (HDC), er vi sikre på vår evne til å forbedre levekvaliteten for våre innbyggere samtidig som vi sikrer den langsiktige levedyktigheten til disse verdifulle eiendommene.»

Denne Heighliner Portfolio-transaksjonen representerer startinvesteringen i en bredere strategi for Asland Sustainable Housing Fund, som tar sikte på å distribuere innledende $250 millioner til Core Plus-oppkjøp av Section 8, Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) Preservation, og blandet inntekt transaksjoner, med et nasjonalt mandat og en innledende vekt i New York City.

Sjåfører for rimelige boliger

Den økte etterspørselen etter rimelige boliger illustrerer hvordan oppdragsdrevne kapitalkilder i økende grad trekkes til denne sektoren på grunn av dens sterke underliggende grunnleggende og insentiver som inkluderer:

  • Tilfredsstille investorenes doble bunnlinje for å integrere økonomisk suksess med sosial ansvarlighet.
  • Eiendomsskatteinsentiver og i noen tilfeller subsidier.
  • Verdiøkende muligheter i veien for å øke leieprisene, spesielt med voucherte leietakere hvis leie er knyttet til US Department of Housing and Urban Development (HUD) Fair Market Rent tidsplan for hver enhetsstørrelse.
  • Muligheten til å utnytte byråutlånere (Fannie Mae, Freddie Mac og HUD) og byprogrammer som tilbys av HPD, HDC er en klar fordel med tanke på granskningen regionale banker står overfor siden Signature Bank stengte tidligere i år. Som et resultat har finansiering blitt utfordrende for noen flerfamilieavtaler, spesielt for leiestabiliserte eiendeler.

Partneren min Victor Sozio oppsummerte appellen til rimelige boliger på denne måten: "Ikke bare fortsetter rimelige boliger å tiltrekke seg kapital for CRA-formål (Community Reinvestment Act), kapital som er utpekt for rimelige boliger, men det er fortsatt verktøy å jobbe med for å legge til verdi samtidig som man oppnår målene til de respektive byråene som styrer og begrenser disse eiendommene.»

I motsetning til dette ser husleiestabiliserte bygninger, som bare utgjorde 10 % av salg av flere familier i andre kvartal, de laveste prismålingene på nesten to tiår fordi Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) fra 2019 eliminerte muligheten til å øke leieprisene tilstrekkelig. for å dekke økende utgifter og oppussing av ledige enheter.

Hva kan man forvente

Nyere lovgivning, kombinert med en bydrevet forpliktelse til å bevare overkommelighet, har skapt betydelige investeringsmuligheter i rimelige boliger, som vil resultere i jevn avkastning for investorer og forbedrede levekår for leietakere av boliger med lav inntekt. Vi forventer at denne trenden vil vedvare ettersom investoretterspørselen forblir robust for dette flerfamilieundersegmentet.

Tidstempel:

Mer fra Forbes RE