Publikumstilbud Vis: 3-enhetsutleie med røde flagg vs. kostbar fiks og flip

Dave:
Hei alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer, sammen med Kathy, Jamil, James og Henry i dag. Godt å se dere. Første gang vi alle er sammen igjen siden vi er i Denver sammen.

Kathy:
Hyggelig å se deg. Jeg er spent på dagens show. Hører du to direkteavtaler?

Jamil:
Føler at jeg kommer til å legemliggjøre min Kevin O'Leary i dag.

Dave:
Har du et inntrykk av Kevin O'Leary for oss, Jamil? Hvis du hører på dette, gjorde han bare et veldig stygt ansikt.

Jamil:
Ja, og jeg hveste.

Dave:
Vi skal gjøre dette. Vi skal lage et nytt format i dag hvor vi har et par lyttere med oss. De gjør hver en avtale akkurat nå, og vi kommer til å lære om hva de går gjennom egentlig mens vi snakker, mens du lytter til dette. Dette bør gi deg et veldig godt innblikk i hvilke typer avtaler som er på markedet og hvordan folk akkurat som deg tilpasser seg markedsforholdene og fortsatt gjør gode avtaler. Hva synes dere om samtalene våre med Matt og Michael i dag?

Jamil:
Utrolig.

Kathy:
Å, det var så gøy.

James:
Det faktum at disse gutta er ute etter det er kjempebra og slem, og en av dem falt i et hjemløp. Så jeg er litt misunnelig.

Kathy:
Og jeg elsket å høre alles tips og løsninger. Jeg følte at jeg nettopp fikk en videregående utdanning i løpet av de siste 45 minuttene.

Henry:
Ja, folkens, penner og papirer, ta noen notater fordi du hører noen gode råd om hvordan du kan endre en avtale, og du gir noen gode råd om hvordan du kan forhandle og snakke med selgere. Det er flotte ting å kunne høre på dette, og jeg er bare en avtalenerd, så å høre folks avtaler og snakke om dem og høre folks forslag til hvordan de kan jobbe med disse avtalene er som musikk i mine ører. Jeg elsker disse tingene.

Dave:
Greit, flott. Vel, med det skal vi inn i det, men først skal vi ta en rask pause.
Michael Ye, velkommen til På markedet. Takk for at du er her.

Michael:
Takk for at du har meg, Dave. Jeg er så spent på å være her.

Dave:
Vel, flott. La oss komme inn i det. Kan du bare starte med å introdusere deg selv for publikum og fortelle oss litt om din erfaring innen eiendom?

Michael:
Sikker. Mitt navn er Michael Ye og jeg er en pastor som går ut av tjenesten og inn i eiendomsområdet. Jeg begynte i eiendom for seks eller syv måneder siden. Jeg drakk Kiyosaki Kool-Aid og startet den turen, og jeg begynte bare å drikke i BiggerPockets hver eneste dag. Jeg tror jeg må ha hørt på minst hundre timer med BiggerPockets-ting. Og jeg traff på denne fyren som het Henry, Henry Washington og hørte historien hans, og han tilbød en slags mastermind-klasse, og jeg tenkte: "Jeg må være en del av det." Og det gjorde jeg, og det var for seks eller syv måneder siden, og nå er jeg på markedet. Dette er utrolig.

Dave:
Det er kult. Vel, vi er glade for å ha deg her og vil gjerne høre om avtalen du må dele med oss.

Michael:
Klart, visst, visst. Så eiendommen ligger i St. Cloud, Florida, som ligger rett utenfor Orlando. Vi er i sentrale Florida, og det er ikke en triplex, men den har tre enheter. Det er en enkelt familieenhet som har tre enheter. Den har en hovedenhet som er en tre soverom, to bad, et studio, og også en svigermor suite, alt på baksiden, alt på samme eiendom. Jeg kjøpte den for 240 rehab, bare for å få den opp i fart for å kunne leie ut. Det er bare rundt 15K eller så. ARV er 400. I følge Rentometer burde jeg komme et sted i størrelsesorden $3300 i måneden kombinert mellom de tre enhetene.

Kathy:
Poeng.

Dave:
Ja. Ja, jeg vet ikke hvorfor du trenger råd om dette. Det virker som om du bare burde gå og kjøpe dette. Men før vi hopper inn i denne, kan du bare fortelle oss litt om markedet?

Michael:
Ja, Florida generelt er bare et veldig, veldig varmt marked akkurat nå, men sentrale Florida generelt, det er en slags mørk hest, føler jeg. Det sexy området er tydeligvis Tampa, men sentrale Florida, alle tenker alltid på Disney, men sentrale Florida er faktisk, etter hva jeg forstår, Floridas marked har konsekvent opplevd veldig ekstreme høyder og ekstreme nedturer, og har svingt mye. Men av Florida-markedene, tilsynelatende fra hva de andre eiendomsfolkene forteller meg, har sentrale Florida vært det mest stabile av alle markedene i Florida. Så jeg bor her. Siden jeg er en førstegangsinvestor og slikt, gjør jeg mitt beste. Jeg vil se eiendommen, jeg vil kunne legge hendene på den, den slags. Så jeg begynte å investere her først.

Dave:
Det er flott. Og før jeg overlater det til resten av panelet, er siste spørsmål, hvordan fant du denne avtalen?

Michael:
Så det var gjennom en grossist, en grossist som jeg har hatt et forhold til, og jeg lovet ham litt penger hvis han ga meg avtalen først før han sendte den ut på e-post. Og se, en dag ringer han meg bare, han sier: "Mike, du må komme og hente dette akkurat nå." Og det gjorde jeg.

Kathy:
Penger snakker.

Michael:
Ja, frue.

James:
Vel, jeg vet hva mitt første råd er, det er å selge meg eiendommen. Tallene på denne ser ekstremt sterke ut. Hei, Michael, har du allerede stengt denne eiendommen eller …

Michael:
Ja, ja. Jeg stengte faktisk på det forrige uke.

James:
Og hvordan strukturerte du avtalen så langt som å avslutte? Har du satt opp harde penger, samsvarende finansiering? Fikk du et rehabiliteringslån eller hvordan avsluttet du avtalen?

Michael:
Så jeg fikk harde penger fordi grossisten sa at vi måtte stenge om to uker. Så ja, jeg gikk videre og gjorde de harde pengene, og entreprenøren min sier at rehabiliteringen ikke bør ta mer enn tre uker eller så, så vi kommer til å komme ut på konvensjonell måte. Jeg har allerede begynt på papirarbeidet med å gjøre de konvensjonelle lånene for denne eiendommen, så forhåpentligvis er vi i gang innen april.

James:
Så skal du til korttidsleie eller mellomtidsleie det, eller skal du gå med langtidsleie eller skal du gå og gjøre en blanding mellom de to?

Michael:
Vi går med langtidsleie. I denne bransjen er relasjoner alt. Og det viser seg at entreprenøren min kjente en fyr som virkelig trengte å flytte inn i et rom, og plassen var perfekt for ham. Så han bestemte seg for å leie ut alle tre leilighetene. Og så jeg kjører kredittsjekkene mine på ham akkurat nå og sånt, men det virker som det er en sjanse.

James:
Og hvor mye basert på långiverne du snakker med eller hvilke långivere du prøver, hva er sluttmålet? Så når vi kjøper, vet jeg at når jeg kjøper enkeltfamilieleie, mange ganger kjøper jeg for høy kontantstrøm som denne avtalen eller med en slags egenkapitalposisjon med en utviklingsoppside. Men for meg lurer jeg alltid på hvor mye penger jeg har for å låse avtalen eller går jeg med en annen type utlåner for å prøve å utnytte tilbake? Skal du planlegge, planlegger du det med å forlate initialen din med hardt penger? Jeg tipper du setter ned 20% omtrent?

Michael:
Ja, noe sånt, ja.

James:
Planlegger du å la det være i avtalen, eller er du i stand til å brenne denne eiendommen og få ut kapitalen din tilbake?

Michael:
For akkurat nå planlegger jeg å holde det der inne bare for tiden, og så håper jeg å kanskje refinansiere ut av det når renten uunngåelig faller på et tidspunkt og å få tilbake noen av pengene mine den veien. Men ærlig talt, selve eiendommen, området begynner så vidt å vise tegn til den første fasen av gentrifisering, dessverre. Og så gentrifisering, jeg har blandede følelser om det, men fra et eiendomseierstandpunkt er det flott for meg. Så ja, det er egentlig et aksjekjøp mer enn noe annet.

Jamil:
Michael, hyggelig å møte deg. Gratulerer med å ha fått denne avtalen også, sju måneder utenfor porten og du har tatt affære. Fenomenal. Det er et par spørsmål jeg har om utgangen. Og så du har nevnt at eiendommen er sonet enkeltfamilie, men det er tre enheter på eiendommen som kan leies ut. Nå er min erfaring at konvensjonelle långivere kommer til å sørge for at soneinndelingen stemmer overens med brukssaken for din eiendom før de skal låne på den. Og det røde flagget jeg får umiddelbart, er når långiveren kommer og de legger merke til at du har en threeplex på en enkelt familie, de vil ikke ha lån på eiendommen. Hvordan har du dempet den situasjonen og hva er planen din hvis du ikke kan få konvensjonell finansiering?

Michael:
Jeg skal være helt ærlig med deg, Jamil, jeg vet ikke helt ennå.

Dave:
Selg den til James. Du vet allerede. Du har en annen exit-strategi.

Michael:
Der går du. Ja, jeg skal være ærlig med deg, jeg har ikke tenkt så langt frem. Jeg stengte nettopp på det forrige uke, og jeg prøver bare å få alt dette tatt vare på. Men etter hva jeg forstår, min utlåner, min konvensjonelle utlåner, virker det som om det ikke kommer til å bli et problem. Jeg skal være ærlig med deg. Jeg tenkte ikke på det, det du nettopp foreslo.

Kathy:
Så det var akkurat det jeg skulle spørre om er disse enhetene tillatt? Vet du?

Michael:
Ja, ja, det er de.

Kathy:
Alle disse områdene er tillatt, men ikke som en tripleks.

Michael:
Ikke som en triplex, ja.

Kathy:
Greit. Fordi jeg vet at Florida-loven er veldig annerledes enn California-loven, men mange mennesker er ikke klar over at de vil lage disse ekstra enhetene og leie dem ut, men de er ikke dekket. De er ikke dekket av forsikring, og du kan få store problemer for det hvis du blir tatt.

Michael:
Ja, ja, jeg sørget for at de var dekket, så vi er gode.

Henry:
Jeg tror fordelen er at det du gjorde bra her, er at mange ser på en avtale som dette og de sier: "Å, jeg er villig til å betale triplex-numre fordi jeg kommer til å leie den som en triplex." Men du analyserer avtalen som en enkelt familie, som i sin sanne form er hva den faktisk er, og du kjøpte den basert på disse tallene. Og så å leie den som en tripleks er prikken over i-en, som jeg tror den rette måten du ser på noe slikt, og ja, Jamil har rett, du kan støte på en vanlig utlåner som ikke vil finansiere det fordi det er tre enheter, men du kan også støte på en konvensjonell utlåner som vil finansiere det.
Den første eiendommen jeg huset hacket, eier jeg den fortsatt. Det er på et FHA-lån og det er et hus med et svigermorhus bak. Og de sa noe da vi kjøpte den, og vi sendte dem noen bilder og fortalte ham at det er en enkelt familie, men den har en svigermor-suite bak seg, og så finansierte de den. Så det vet at det kommer til å avhenge av den utlåneren, men han har helt rett. Noe å definitivt, definitivt tenke på, og det betyr bare at hvis den långiveren ikke vil gjøre det, betyr det ikke at en annen ikke vil.

Michael:
Absolutt.

Jamil:
Michael, et annet spørsmål. Du nevnte rehabiliteringen på 15,000 15,000 dollar, men du sa en tidslinje på tre uker. Og så instinktivt for meg har jeg mye erfaring med entreprenører, og jeg har alltid lært at du dobler alt som de forteller deg at noe kommer til å koste, og du dobler også tidslinjen, ikke fordi de er uærlige, men fordi de er uærlige. Og så når du tar det i betraktning, hvor lenge har du kjent denne entreprenøren og hva er erfaringen du har med ham? Jeg synes $5 10 høres veldig lavt ut, med tanke på dagens høye materialkostnader. Du kan ikke få gjort noe i disse dager for 15,000 eller 15,000 eller $XNUMX XNUMX. Og så jeg er nysgjerrig, hvordan ser arbeidsomfanget ut for $XNUMX XNUMX? Fordi tre uker er faktisk ganske lang tid i oppussingens verden, så jeg er interessert i å forstå hva arbeidsomfanget er.

Michael:
Sikkert, sikkert. Så entreprenøren, interessant nok, er entreprenøren en pastor.

Jamil:
Å bra. Greit. Så det krysser av for den uærlige boksen, ikke sant?

Michael:
Helt sikkert. Så jeg ankom Orlando for kanskje omtrent fire måneder siden fra New Jersey, og en av de første tingene jeg gjorde som pastor var at jeg ønsket å møte alle de andre pastorene i området, og jeg møtte denne fyren og viste seg at han var entreprenør. Jeg tenkte: "Hei, jeg begynner akkurat på eiendomsmegling selv. Vil du jobbe sammen?"
"Å ja, visst." Så det er sånn vi møttes og vi snakker hver dag. Vi har et nivå av tillit til hverandre og alt det der, og vi analyserer avtaler sammen og vi har et så nært forhold. Når det gjelder omfanget av arbeidet, det vi snakket om, som jeg sa, bare for å få det opp i fart er at vi snakker litt maling. Vi snakker om å bytte ut et par gulvlister og noen kjøkkenbenker. Det er stort sett det.

Jamil:
Virkelig minimale greier.

Michael:
Virkelig minimale greier for å bare få det opp i fart.

Henry:
Hva en avtale.

Michael:
Ja, det er ganske utmerket, jeg må si, mann. Men det er andre ting vi ønsker å gjøre. Jeg antar at et av spørsmålene mine til dere var at jeg ønsker å kunne leie det på toppen av markedet, men jeg vil si at akkurat nå som det står, er miljøet sannsynligvis som et C pluss nabolag. Og så hvor mye er for mye oppussing? Du vet hva jeg mener?

Jamil:
Har nabolaget potensial til å gå til B eller B pluss? For hvis du har comps som er et B pluss, så kan du ankre på det tallet og så kan du heve til det og endre hele omfanget.

Michael:
Ja, det har potensialet, men jeg vil si at hvis jeg bare skulle gjette, vil jeg si at vi sannsynligvis er fem til ti år unna.

James:
Jeg synes det er et godt spørsmål, fordi vi kjøper mye eiendom også som vi kan dele bort senere på veien. På kort sikt ønsker vi å beholde som utleieeiendom. Og for meg, når jeg ser på et fem til ti års verdsettelsesspill, som det ikke er noe galt med, liker jeg vanligvis å legge inn billigere materiale som varer lenger, eller ikke billigere materiale, men mer skuddsikkert, men som LVP, solide typer gulv, mer uforgjengelige gjenstander, og jeg vil bruke pengene der, men jeg vil ikke gå for den fulle kosmetikken fordi det som har skjedd, det vi har gjort i Seattle er at vi er en slags landbank for disse fordi som tetthet endres gjennom hele USA, som i delstaten Washington vedtok de nettopp en ny lov om at det ikke lenger er lov med enkeltfamiliesoning. Alt er tillatt å bygges bort, bygges og selges separat.
Så min anbefaling, når jeg ser på disse avtalene, prøver jeg faktisk å sette inn, sørg for at det kan være en god kontantstrøm fordi denne kontantstrømmen er på 24 % kontantavkastning med 20 % igjen i avtalen. Det er en flott avkastning. Du kan ri på den kontantstrømmen, og jeg vil foreslå å gjøre det minste minimum som vil vare. Men så snart du kommer til den neste fremskrittshendelsen, som er om fem til 10 år, så gå for den fullstendige gjenoppbyggingen fordi du kanskje faktisk kan dele bort alle tre enhetene, selge dem separat, og deretter 1031 de større beløp til en større eiendom.
Men når du gjør disse leilighetene, må du noen ganger gjøre noen betydelige renoveringer for å forbedre det, legge til nye vannledninger, gjøre typer kloakk. Så etter min mening er det alltid best å få den skuddsikker utleiestilen, vente på fremdriften, så forlate den og deretter gå for den optimale prisen. For hvis du gjør det nå, kan markedet se annerledes ut om 10 år og da må du gjøre om det hele på nytt. Og så hvis du tror det er fem til ti års spill, så er det bare å komme dit det kan opprettholde seg selv, og du kommer ikke til å bli bløt ut av gebyrer og vedlikeholdskostnader og deretter gå for den store ripen om fem til ti år .

Dave:
Michael, du sa at du ønsket å leie for høye kroner, som åpenbart er alles mål, men du leier også ut alle tre leilighetene til én leietaker. Tror du det hjelper på leiesituasjonen din, eller senket du den totale husleien for bekvemmelighetsfaktoren?

Michael:
Jeg senket husleien bare for bekvemmelighetsfaktoren. Og også fyren som kommer inn er en sterk leietaker, og jeg tenkte, i stedet for å måtte håndtere tre separate enheter, hadde vi bare en fyr, og det viser seg at fyren også er en entreprenør, så han sa at han Jeg ville være villig til å gjøre noen småting for meg og sånt, så det var også attraktivt. Så jeg senket husleien litt for ham.

Dave:
Trenger han tre kjøkken eller hva er planen for tre enheter?

Kathy:
Ja, det var det jeg skulle spørre om.

Michael:
Faktisk er barna hans i høyskolealder nettopp uteksaminert og de trenger et sted å bo i minst noen år. Og så tanken er at alle på en måte skal bo på eiendommen sammen. Så jeg regner med at vi vil være gode i minst noen år.

Dave:
Vel, definitivt gå med de billigere tingene hvis det er høyskolebarn som skal bo der.

Jamil:
Er leietaksten med den ene leietakeren 3,300 i måneden eller er den under det?

Michael:
Så vi er på 32.

Jamil:
Ok, så bare hundre dollar rabatt. Ikke verst.

Kathy:
Hvordan screenet du etter ham? Hvordan vet du at han er en god leietaker?

Michael:
Jeg satte ham gjennom RentRedi-prosessen, RentRedi, programvaren. Dessuten kom han bevæpnet med en Experian-rapport som ble gjort for en måned siden eller så, og jeg fikk ham til å sende inn kontoutskriftene pluss selvangivelsen fra i fjor. Og så jeg gjorde alt dette. Og jeg ser fortsatt litt gjennom statlige ting for å se om det er noen konkurser eller noe sånt, men alt ser ut til å gå.

Henry:
Jeg vil på toppen av det ringe referanser. Så hvis han har en tidligere huseier, ville jeg tatt en telefon med dem. Jeg elsker å spørre tidligere utleiere, fordi de vil gi deg en rapport. Og så det siste spørsmålet jeg vanligvis stiller dem, som jeg sier, enten hvis det er en utleier, spurte jeg dem, ville du leie ut til dem igjen hvis du hadde muligheten? Og hvis det er en arbeidsgiver, bør du også ringe arbeidsgiverne hans hvis han ikke er selvstendig næringsdrivende.

Jamil:
Jeg vil legge til det, gå til huseiere tilbake fordi den siste utleieren kan lyve bare for å få dem ut.

Dave:
Akkurat.

Kathy:
Yeah.

James:
En ting, Michael, du nevnte var at denne fyren var villig til å jobbe med eiendommen din. Det har jeg gjort mange ganger. Jeg har gjort det på riktig måte og feil måte. Den ene er den verbale som: "Hei, jeg skal hjelpe deg med å jobbe med denne eiendommen senere." Og det er flott, og det er en flott gest. Men problemet er mange ganger at det faktisk ikke skjer. Og så dette er en mulighet jeg alltid ser etter. Hvordan kan jeg samle ting for å redusere utgiftene mine, enten det er konstruksjon, enten det er leievedlikehold. Hvis jeg leier ut til en eiendomsforvalter eller noe som fungerer der inne, gir jeg dem kanskje en lavere pris fordi de ser over en bygning. Men dette er en flott mulighet til å sette ned farten og si: «Hei, jeg er villig til å gi deg en rabatt på hundre dollar i måneden. Markedet er 3300, du får det for 3200, men jeg vil at du skal dekke disse vedlikeholdselementene så lenge leieperioden varer.
Og fordi det kan spare deg for hundrevis av dollar i måneden, noe som vil påvirke kontantstrømmen din betydelig. Og du trenger ikke å gjøre det stort, men bare si: «Hei, hvis noen av disse 10 tingene skjedde, er du villig til å komme ut og gjøre arbeidet gratis, og jeg betaler for materialene. ” Og jeg vil si det er bedre å låse det på forhånd fordi den totale avkastningen på det, hvis han er der i tre år, kommer du til å legge 4 % ekstra tilbake i lommen med kontantstrøm fordi du ikke er det kommer til å få blødning på vedlikeholdsutgiftene. Så bare skriv det skriftlig og så fordi jeg har hatt det der jeg er som, "Hei, du sa at du skulle gjøre disse tingene." Og de sier: "Ja, her er regningen din." Jeg sier: "Vel, nå betaler jeg for mye." Og så det er en flott mulighet, spesielt som førstegangseier, til å virkelig låse inn en person i eiendommen din som kan gjøre livet ditt enklere de neste to til tre årene.

Kathy:
Herregud, jeg kan ikke være mer enig. Sørg for at alt er skriftlig, lovlig. Folk har forskjellige ideer om hva som er kult. Så det har jeg gjort der jeg endte opp med lilla vegger. Så alt de gjør, må etter min mening godkjennes. Du må vite hva de gjør.

James:
Lilla vegger er ikke en god måte å maksimere husleien på.

Kathy:
Det kostet meg flere tusen dollar å male det på nytt fordi det er vanskelig å male over lilla.

Michael:
Å gud.

Dave:
Vel, Michael, takk for at du tok med deg denne avtalen. Er det noe, noen siste spørsmål du har til panelet før du drar herfra?

Michael:
Det er morsomt fordi jeg hadde en hel haug med spørsmål, og nå som vi er ved slutten, føler jeg ikke at jeg har noen igjen.

Dave:
Vel, det betyr at vi gjorde jobben vår, antar jeg.

Michael:
Ja det gjorde du. Ja det gjorde du. Så glad for å ha vært her. Tusen takk.

Dave:
Selvfølgelig. Og gratulerer. Høres ut som en god del.

Jamil:
Absolutt.

Henry:
Gratulerer kompis.

Michael:
Takk skal du ha. Takk skal du ha.

Dave:
Matt McMains, velkommen til On the Market. Takk for at du er her.

Matt:
Hei, takk for at du har meg, Dave.

Dave:
Vel, la oss starte med å fortelle oss litt om din erfaring innen eiendom.

Matt:
Min erfaring er litt minimal. Jeg har et primærhus som jeg kjøpte rett i begynnelsen av COVID, som bidro til å innpode meg i eiendomsverdenen. Og så avviste det og kjøpte en utleieeiendom i Pensacola, Florida, og startet først som en AirBNB, og så høsten hadde vi gått over til en langtidsleie.

Dave:
Ok, fint. Og det er ikke der du bor. I Florida?

Matt:
Riktig. Jeg vokste opp i Orange County, California, Sør-California, og jeg gikk på college i Pensacola. Så det er der kjennskapen kommer med det området.

Dave:
Greit, flott. Så fortell oss litt om avtalen du ser på nå.

Matt:
Greit. Så det var en tilbud på markedet jeg fant i Pensacola bare ved å skrubbe alt som har vært på markedet i mer enn 90 dager. Og denne var faktisk bare på 40 dager da jeg fant den, men jeg hadde lagt merke til at de hadde falt prisen tre ganger. Så for meg var jeg som: "Å, prøver sannsynligvis å bli kvitt det, så la oss bare gi et tilbud." Og som Henry sier i sin Mastermind, "Bare legg inn tilbud og la dem velge om de vil ha det eller ikke." Så det var det jeg gjorde. Og denne satt faktisk fast. Den var oppført på 161. Jeg fikk den låst på 140 for øyeblikket.

Dave:
Rått. Vel, jeg vil høre mer om det. Før vi gjør det, for de av oss som ikke vet noe om Pensacola, kan du bare fortelle oss litt om området?

Matt:
Så Pensacola, det er noen få høyskoler der og det er Naval Air Station. Så det er mye bevegelse og trafikk inn i panhandle i Florida, men det er på en måte nær Alabama-siden. Markedsanalysen jeg gjorde du bare ser tilbake over årene, den gjorde bra gjennom den siste resesjonen. Det var ikke så store svingninger der. Så jeg tok det som hei, de kan nok være ganske stabile og gå videre gjennom alt annet som kommer i veien. Og også salg til liste-forholdet var ganske bra. Så det var der jeg bare valgte. Jeg har kjennskap til akkurat området. De bygger sentrum, så det er mange gode ting som kommer, tror jeg.

Dave:
Flott. Og planen din er å snu den, ikke sant?

Matt:
Riktig. Planen min er å sette ned 20 % på eiendommer, det er egentlig ikke noe for meg fordi jeg er to eiendommer inne og allerede er ganske tørr. Så jeg prøver å gjøre bare null eller lite penger ut av lommen min og prøve å snu denne første for å til slutt begynne BRRRR-ing og sette leietakere inn og refinansiere ut av det, men bruke andres penger.

James:
Matt, så på rehabiliteringsbudsjettet du har på denne eiendommen, A, jeg liker prispunktet i denne eiendommen, 140, det er flott for en første gang du snur fjernkontrollen, spesielt lavere pris, det høres ut som mer et kosmetikk sving. Og jeg tror at når du kjøper ut av staten, er kosmetiske vendinger bra fordi det er mindre variabler der. Min bekymring med denne avtalen er at den er litt stram. Jeg synes tallene ser bra ut på mange forskjellige måter, men på en flip kan det være litt stramt, spesielt hvis du snur fjernkontrollen, for hvis du ikke kan kontrollere kostnadene så mye, hvis den kryper over en litt være at du kan gå i rødt ganske raskt på denne avtalen.
I tillegg til at hvis du stabler innflytelsen og du leter etter 100 % finansiering, vil denne gjeldskostnaden være høyere enn en vanlig flipper på det tidspunktet. Mange ganger når vi snur, forlater vi 20, 25 % i avtalen, som vanligvis kommer tilbake til oss i løpet av seks til ni måneder på det tidspunktet. For da jeg så på flip-tallene, har du etablert den harde pengerenten din ennå på denne avtalen? Hva koster gjelden din på dette? For det kommer til å ha stor innvirkning på marginen.

Matt:
Så langt som de harde pengene, måten jeg planlegger å strukturere denne avtalen på, er at det er harde penger for kjøpet og rehabiliteringen. Og så har jeg en privat penger på rad som jeg møtte på et eiendomsmøte her i Orange County som er villig til å betale forskuddet og eventuelle overheadkostnader på det. Men de harde pengene jeg skulle ha låst inne i dag, de siterer meg vil de være rundt 12% med 10% ned. Så for øyeblikket venter jeg tilbake for å høre derfra, og da vil det diktere hvor jeg er på en avtale.

Jamil:
Matt, hva gjør du, hva er din fulltids W2?

Matt:
Jeg er en føderal offiser.

Jamil:
Å, fantastisk mann. Så du er ganske godt kjent med å kunne forstå om noen forteller deg sannheten. Hva synes du om entreprenøren din? Føler du deg bra med tallene de gir deg gjør, tror du at omfanget av arbeidet er i tråd med det som presenteres?

Matt:
Jeg er ganske trygg. Jeg anmelder to akkurat nå. En, da jeg låste denne eiendommen var anslaget mitt 60,000 52. Jeg hadde to entreprenører som kom ut, begge har jeg et ganske forhold til dem bare gjennom min siste avtale der ute. Den ene kom inn på 65 og den andre på XNUMX. Så jeg sjonglerer litt med dem. Jeg føler at enten en eller jeg kommer til å ha det helt fint, men jeg har ikke tatt noen avgjørelse om det.

Jamil:
Har du passert befaringsperioden på eiendommen?

Matt:
Ja, fra og med lørdag, altså for bare en dag siden. Ja.

James:
Så Matt, gjelden din fanget, jeg vil komme tilbake fordi jeg prøver å finne ut av feilen. Fordi flip alltid er basert på A, tror jeg din tilnærming til det beste du kan gjøre for å bygge kapital er å engros og vende mens du prøver å bygge opp for å fortsette å kjøpe utleieeiendommene dine. Det er en flott motor, det er en motor med høy avgift, men den fungerer virkelig. Og for meg, når vi ser på flips, handler det om cash on cash return. Og min bekymring for denne avtalen er at jeg tror denne avtalen på papiret kan fungere veldig bra for et par forskjellige exit-strategier, inkludert engroshandel.
Men på en flip-deal, hvis konstruksjonen din allerede kryper litt over kostnadene og gjelden din kommer til å være på 12 %, hva er salgskostnadene ute i Florida? Er det typisk … I Washington betaler vi omtrent 10 % når vi selger noe ut døren. Avgiftsavgift, avsluttende kostnader, eiendomsgebyrer, hva koster det der ute? For hvis vi var i Washington, ville marginen vært nesten under 10 %, eller den ville vært under 10,000 250 som en fortjeneste, noe som ikke kommer til å ha mye pute i denne avtalen. Og så er det andre spørsmålet mitt for det spesifikke markedet, når du selger i den XNUMX-serien, er det noe kjøpere forventer at sluttkostnaden skal betales for? For det er noe som også kan påvirke denne avtalen betydelig på marginen.

Matt:
Flotte spørsmål, James. Så jeg skal være ærlig, jeg er ikke sikker på hva jeg estimerte rundt som 6,000 til 10 i sluttkostnader, men jeg må sannsynligvis gjøre noen due diligence der og sørge for at jeg vet nøyaktig hva som ligger i dette.

James:
Ja, for når du blar, må vi pakke inn alle disse kostnadene, gjeldskostnaden din, byggekostnaden din, salgskostnaden din, og så se på hva dette nettotallet er. Så jeg ville definitivt gravd i hva salgskostnaden er. For jeg vet at hvert fylke varierer. Jeg vet at vi i Washington har en glidende avgift, avhengig av prisnivået ditt kan du betale 1.2 % og salgskostnaden, eller hvis du er dyr, betaler du opptil 3 % som en særavgift. Og så det kan gjøre en stor, stor variasjon på avtalen.

Kathy:
Og du har eiendomsskatt og forsikring, og alle disse tingene går virkelig opp jo lenger du holder det. Jeg er nysgjerrig på om du ender opp med å måtte holde den fordi du ikke kan selge den for det du vil, du vil ikke tape penger. Har du kvalifisert deg, er du i stand til å refi til en langsiktig rente?

Matt:
Ja. Jeg har allerede snakket med en utlåner som en potensiell ut kontantstrømmen hvis jeg trenger å leie det vil være minimal, men det vil kontantstrøm. Så jeg har det som en backup exit-strategi.

Jamil:
Vil du være i stand til å ta ut din private pengeutlåner med den refinansieringen?

Matt:
Ja, det vil være nærme, men jeg kan dekke det.

Jamil:
Awesome.

James:
Matt, hva slags lån fikk du satt opp? For når jeg så på leietallene på det, vil du vanligvis kunne få et lån til 70, 75 % av verdien, noe som vil gi deg et balanselån på rundt 160, 165 på dette, og du er all ins på 200 pluss gjeldskostnader. Og så er det noe du har sett på som du føler deg ganske komfortabel med å legge igjen 30, 40 tusen på den avtalen?

Matt:
Det er definitivt ikke min … Ja, jeg vil ikke si at jeg er superkomfortabel med den, men har på en måte noen ting å jobbe gjennom på den utgangsfronten.

Jamil:
Akkurat som en siste forhandlingsteknikk, Matt, og jeg vet at du er forbi inspeksjonsperioden din, og det er ikke nødvendigvis den beste formen å prøve å forhandle noe dypere når du har passert due diligence-periodene, men det skjer. Og så jeg er nysgjerrig på om, fordi jeg tror du trenger ytterligere 10 eller $20,000 XNUMX i pute i denne avtalen. Og jeg føler at hvis du ser på motivasjonen til selgerne dine, hvor stor risiko har du akkurat nå for EMD?

Matt:
1300.

Jamil:
Ok, så det er et betydelig beløp, men jeg tror ikke nok til at selgerne dine kan si: «Hei, la oss ta pengene og løpe.» Så Mike, jeg er nysgjerrig på om du er komfortabel med å prøve å gå tilbake, selv om du er en dag forbi inspeksjonsperioden, for å gå tilbake og si: "Hei, etter å ha sett på tallene mine, tror jeg at jeg må be om en ekstra kreditt." Jeg tror at hvis du fikk ytterligere $20,000 1,300 i rabatt på kjøpesummen for denne avtalen, ville du vært i fantastisk form. Og jeg vil anbefale, selv om de nekter, Matt, selv om de nekter, å ta skuddet er alltid verdt det fordi du fortsatt har rett til å si: «Ok, de nektet. Jeg kommer fortsatt til å gå videre. Jeg vil ikke risikere mine XNUMX dollar. Jeg skal avslutte og vi kommer til å gå videre med avtalen.» Men du har fortsatt rett til å prøve og komme deg videre. Så jeg er nysgjerrig på, er det noe du ville vært komfortabel med å gjøre? Og i så fall kan jeg hjelpe deg med hva den beste teknikken kan være.

Matt:
Ja, definitivt behagelig. Jeg har ikke noe imot det, jeg skal absolutt spørre.

Henry:
Han er i rettshåndhevelse, selvfølgelig kan han spørre.

Matt:
Ja, konfrontasjon er ikke min svakhet. Men ja, definitivt, og jeg vil sette pris på hjelp også. Absolutt.

Kathy:
Jamil, jeg er nysgjerrig, er det noen kreative alternativer han kan ha for å bringe selgeren inn på en eller annen måte for å dele opp eventuell fortjeneste hvis de senker den for å oppmuntre dem til å gjøre det?

Jamil:
Gitt kjøpesummen hans her, ville jeg ha valgt innovasjon der selgeren ville ha beholdt eiendomsretten og Matt ville ha tatt med den private pengeutlåneren inn i avtalen, fått utført oppussingen og ikke hatt noen etableringskostnader eller ingen lån kostnader for å komme inn på eiendommen. Da har han bare den oppussingen som er der. Og han går med på en salgspris på 140 med selgerne sine, men han kommer til å spare rundt 7,000 20 dollar i bare slutt- og oppstartsgebyrer. Og så kreativt for meg, ville det ha vært det mest strategiske trekket, for da tar han bare med seg sin private pengeutlåner til bordet. Han trenger ikke å sette ned 52,000% fordi han ikke trenger å ta eiendom, privat pengelåner kommer inn med 192 250 dollar i oppussingsutgifter, de er inne nå for XNUMX, han selger for XNUMX. Det er en fortjeneste.

James:
Den eneste bekymringen jeg ville ha er bare å vite at salgskostnaden og deretter hvem. På disse første gangs boligkjøpermarkedene graver man virkelig inn i sammenligningene. De fleste ganger vet jeg at vi i Washington kan se om avsluttende kostnader ble betalt eller ikke. Det er tre og en halv prosent mange ganger rett utenfor avtalen, og det er 50 % av fortjenesten på noe slikt, men jeg tror det er en fin måte å strukturere det på, fordi problemet er at gjeldskostnaden kommer til å ødelegge denne avtalen . Og så hvis det går lenge, kan det bli rødt ganske raskt.

Henry:
Jamil, hva tenker du om å være en mestergrossist? Så hva er dine tanker hvis du i den forhandlingen ber selgeren om å komme ned, men du også ber grossisten om å avskrive gebyret litt for å gjøre opp for, så det er en mellomting der?

Jamil:
Så denne ble kjøpt hos en grossist også, eller var det han som dro, jeg tror han gikk direkte til agenten, ikke sant?

Matt:
Søster og agent på markedet.

Jamil:
Ja. Greit. Så jeg tror at det kan være et skuespill å be agenten om å komme ned på, for gjorde de dobbel representasjon, Matt? Listeagent representerte deg?

Matt:
Jeg gikk gjennom min egen agent.

Jamil:
Greit. Så jeg liker å gjøre dobbel representasjon fordi du nå setter noteringsagenten i en situasjon der de nå har dobbel provisjon å spille med. Og når de virkelig ønsker å få noe gjort, er de villige til å spille med 3 % ofte fordi de vil at avtalen skal avsluttes. Og så normalt når jeg kjøper på markedet, vil jeg alltid gå direkte til en noteringsagent, be om dobbel representasjon, eller jeg sier bare: «Hei, se, jeg kan komme inn urepresentert, la oss gi de 3 % tilbake enten til meg selv eller til selgerne dine, avhengig av prispunktet jeg kommer inn på og bare for å gjøre avtalen søtere eller gjøre det mer økonomisk fornuftig for meg selv og huseieren.» Jeg tror i dette spesifikke tilfellet har du en kjøperagent, noe som er bra fordi deres tillitsplikt er overfor deg.
Og så jeg tror du virkelig trenger å ha et hjerte til hjerte med kjøperens agent og si: «Jeg ser på disse tallene, og jeg begynner å bli litt bekymret når jeg ser på lånekostnadene mine, ser på marked." Og selv om markedet er sterkt i Pensacola, er jeg veldig positiv på Florida. Vi hadde nettopp de økonomiske dataene akkurat nå er ikke de beste. Fed signaliserer flere renteøkninger. Og så med det sagt, kan det fortsatt være noen avskrivninger i eiendelen din som du ikke har gjort rede for. Og hvis du tar ytterligere 5 eller 10 % dukkert i ARV på den eiendommen, er det gjort. Dette er en realitet, og jeg tror til og med i løpet av helgen og gjennom forrige uke, har vi sett så mye uro, banker som stenger, bankløp har skjedd. Det er så mange ting du kan bruke som økonomiske indikatorer som gjør deg nervøs for å gå videre. Og jeg tror at hvis du tok disse situasjonene på bordet, og også ansatt en autorisert inspektør, gjorde du det i inspeksjonsperioden din? Fikk du laget en inspeksjonsrapport?

Matt:
Nei, jeg fikk to lisensierte entreprenører til å komme ut og grave gjennom eiendommen.

Jamil:
Ok, perfekt. Bra nok. Så jeg ville også brukt dem. Og jeg tror at det er smartere for deg å bruke det høyeste av de to tallene bare fordi det høyere sannsynligvis er det riktige tallet enn det lavere tallet. Når du ser på entreprenørverdenen, har jeg aldri hatt en avtale som er mindre enn det de sa. Det er alltid mer, og søsteren min er min entreprenør, jeg stoler mer på henne enn noen andre i verden, og det er fortsatt alltid feil. Og så med det sagt, tror jeg at du har en veldig sterk sak å presentere for kjøperens agent, som da må fremme saken for noteringsagenten. Så det kommer til å bli litt friksjon der fordi du skal spille telefonspill. Og du kan til og med gi agenten din rett til å videresende e-posten din.
Jeg ville gjort en sak, jeg ville si: "Se, gitt dette budet jeg fikk, gitt de økonomiske dataene vi ser på og ser alle tingene som skjedde i løpet av uken forrige uke, føler jeg meg mindre trygg på dette avtale til denne prisen. Og jeg tror virkelig at selgerne vil flytte dette huset. Jeg ønsker virkelig å opptre på denne avtalen, men jeg føler meg veldig nervøs for å opptre på 140.»

Kathy:
Jeg elsker det du sier, Jamil, fordi dette huset har vært på markedet og de vil bli kvitt det.

Jamil:
Og de hadde tre prisavslag. Og det er et signal om at disse menneskene er motiverte.

Kathy:
De er et flott tegn for å gå tilbake og si at du får kalde føtter, og bare denne helgen som har gått er nok for dem til å forstå at det er banksvikt og prøve det. Hva har du å tape?

James:
Og det er en, jeg tror det viktigste akkurat nå er at markedet har endret seg og hastigheten på markedet har endret seg. Vi skrev alle alt uten inspeksjoner, raske inspeksjoner de siste to årene. Du trenger ikke gjøre det lenger. Og det som er veldig viktig er at du forbereder avtalen din, inspeksjonstidslinjen kan forlenges. Og hvis du ikke har låst gjelden din, budene dine er ikke faste og du har ikke full oversikt over kostnadene, det er greit. Du vil be om den utvidelsen på gjennomførbarheten på det tidspunktet, få mer tid. Jo mer tid du har, desto bedre kan du forberede avtalen din. Jo mer tid du har, jo mer forberedelse har du, jo mindre risiko i en avtale. Og så aldri gi avkall før du er helt låst på det der du føler deg bra med finansieringen din, det er satt opp.
Fordi også, hvis den sekundære utlåneren gir deg tilbake i siste øyeblikk, hvis den ikke er låst og har full forpliktelse til det, er det der dine seriøse penger kan være i fare. Og bruk derfor muligheten for å få begrepet riktig satt opp. Og jeg tror, ​​Matt, et spørsmål jeg har er hva vil denne leie for? Fordi jeg tror kanskje å snu akkurat feil type dispo på dette og kanskje bringe det til noen som Jamil som har kjøp og hele leietakere, mener jeg det er et godt prispunkt i et område med en viss vekst som folk har råd til. Jeg ser på dem hvis du har et lån på 160,000 40, som mange mennesker vil legge igjen 1250 tusen på en utleieeiendom som er en betaling på XNUMX i måneden. Du kan bare være i stand til å engros det av, noe som får deg til målet ditt om å bygge kapital og ikke ta denne risikoen, som er litt tynn.

Matt:
Ja, jeg liker det. Medianleien og kostnadene for det spesifikke området er på 1475 månedlig. Så husleiene er definitivt sterke der borte.

Jamil:
Jeg er glad for å knytte deg til noen sterke mennesker der også. Jeg tenker sammen, Matt, hvis du, når er sluttdatoen din?

Matt:
3. april.

Jamil:
Ok, så du har litt tid. Så det jeg ville gjort i denne perioden er å argumentere for en sterk reforhandling. I mellomtiden kan du prøve en engros exit-strategi. Selv om du tjener $5,000 på dette, Matt, er det $5,000. Du risikerer 13 for å tjene 5 tusen. Det er en flott avkastning. Du handler det, inn og ut, går videre til neste. Men jeg tror også at du har en mulighet til å legge til mer oppside hvis du lykkes i den reforhandlingen. Si at du sier engros dette for 145, og du får ytterligere $10 eller $20,000 XNUMX i rabatt på kjøpesummen. Nå lager du plutselig det du skulle lage i flippen ved å snu papiret. Og det for meg, fra en person hvis forretningsmodell er engros, vil jeg fortelle deg at det gjør meg mer begeistret enn å sette en hammer på et hus hver dag.

Kathy:
Jeg lurer også på om du bestemte deg for å bare la det være et kjøp og hold hvis det ville være mindre å reparere hvis du ikke trenger å virkelig gjøre det vippeklart og mer leieklart, kan den byggeprisen komme ned?

Matt:
Det er en god tanke, definitivt noe jeg vil se nærmere på etter å ha snakket med dere.

Kathy:
Det høres ut som en flott utleie. Ja, det er et flott marked. Mye dynamikk. Min største bekymring for den eiendommen som et kjøp og hold er at Pensacola ble så hardt rammet av orkaner at jeg innbiller meg at forsikringen bare er astronomisk, men likevel kan tallene fortsatt fungere for en kjøp og hold-investor til den prisen.

Matt:
Veldig godt poeng på det.

Henry:
Jeg er helt enig med Jamil. Mitt samme forslag skulle være et, kanskje se om Jamil har noen kjøpere i det markedet fordi det er et flott kjøp og hold-prispunkt. Den andre tingen er, mens du går gjennom denne reforhandlingen, vil jeg trekke opp alle LLC-ene som eier hus i nabolagene rundt der. For det er vanligvis investorer som bruker det som utleie. Og så ville jeg prioritert den listen basert på LLC som eier mest. Og så ville jeg finne hvem som eier LLC, og jeg ville ringe dem og si, vil du ha denne avtalen til XYZ-pris? Fordi de tydeligvis liker nabolaget, de har andre utleiesteder i nabolaget, og de kan være villige til å betale den prisen. Og du kan finne kjøperen din på den måten også. Så jeg ville gjort det i dag.

Matt:
Flott forslag, Henry. Takk skal du ha.

Jamil:
Og hvis du ikke er kjent med den prosessen, kan Henry sannsynligvis også lede deg gjennom den offline. Jeg har noe verktøy som jeg kan hjelpe deg med å hoppe over sporing, og du er en føderal politimann, du vet hvordan du finner hva som helst.

Dave:
Greit, Matt. Vel, takk. Forhåpentligvis har dette rådet vært nyttig for deg. Vi setter pris på at du gir oss avtalen og deler alt dette med oss.

Jamil:
Takk for tjenesten også, Matt. Jeg

Matt:
Jeg setter pris på det. Takk folkens. Jeg føler at jeg har blitt utdannet, så takk for det.

Kathy:
Awesome.

Dave:
Ok, takk alle sammen for at dere deltok i informasjonsreklamen for Henrys coachingvirksomhet.

Kathy:
Jeg elsker å se forskjellen han gjør. Bare fantastiske møter.

Dave:
Nei, seriøst, det var fantastisk. Begge, både Matt og Michael, var superinteressante, visste hva de snakket om, var åpne for tilbakemeldinger. Det var flott å snakke med dem. Så Henry, hva syntes du om at elevene dine ble med på showet?

Henry:
Mann, jeg syntes det var fantastisk, mann. Å hjelpe folk med å investere i eiendom er åpenbart en lidenskap for meg. Det er derfor jeg er her på dette showet generelt. Men jeg blir mer begeistret når studentene mine får avtaler og når jeg får avtaler, mann, og Michael treffer åpenbart et hjem for sin aller første eiendomsavtale med sin enfamilieavtale med tre enheter. Og det er åpenbart det alle ville elske å gjøre. Og så tror jeg at noen kommer til å se på Matts avtale og si: "Å mann, det er et tøft sted å være i." Men jeg vil oppfordre alle til å se på dette i et annet lys. Det Matt har gjort er at han har tatt massive grep. Han lærer prøve ved ild. Og så mange mennesker er redde for å gjøre det. De er redde for å komme seg ut, analysere avtaler og komme med tilbud.
Fordi de tror at verden kommer til å gå under hvis de får seg inn i en dårlig avtale, og dårlige avtaler er ikke gøy. Ikke la meg legge det ut der. Men på slutten av dagen, hvis Matt går bort fra denne avtalen, fordi han ikke liker risikoen han ville ta på seg, taper han $1,300, men han taper egentlig ikke $1,300. Han betalte 1,300 dollar for en utrolig utdannelse, for mer utdanning enn han noen gang kunne ha fått i noens klasse. Mer utdanning som han får i Mastermind. Han fikk rettssak ved brann, han måtte finne en avtale, analysere avtalen, snakke med en agent, legge inn tilbudet, gjøre inspeksjonene, gå tilbake og reforhandle for å prøve å få avtalen dit den gir mening nå, og så se på flere exit-strategier for å prøve å komme ut der det gir mening.
Og hvis det ikke gjør det, så må han komme seg ut. Da må han ut og tape 1300 spenn. Vel, mann, så mange mennesker ville ikke gjort det. Og fordi de ikke ville gjøre det, kommer de ikke til å finne seg selv i en posisjon til å bygge rikdom. Men Matt kommer til å finne seg selv i en posisjon hvor han kan tjene penger på denne avtalen, eller hvis han ikke gjør det, kommer han til å ta et hjem på den neste på grunn av utdannelsen han kjøpte seg med de $1,300, jeg synes det er utrolig at han har tatt den handlingen

James:
Kontakter like kontrakter.

Henry:
Det stemmer, absolutt.

Jamil:
Jeg tror han lærte mange viktige leksjoner også. Og som du nettopp sa, Henry, alt dette er fenomenalt, men hvordan får jeg Michaels avtale?

Henry:
Vil du at jeg skal gi deg lenken for å bli med i programmet mitt?

Dave:
Jeg hadde tenkt å be om det hvis vi kan få rabatt.

James:
Ja, Jamil, du er grossisten. Vil du gi meg Michaels avtale.

Jamil:
Ikke sant. Jeg mener, jeg prøvde å snakke ham fra det, men han lukket det allerede, så jeg tenkte, åh.

Kathy:
Det er best han ikke blir vant til disse tallene, for det kan være vanskelig å finne igjen. Men hvem vet?

Henry:
Det er en skrikende avtale, skrikende avtale.

Dave:
Bra for han. Vel, takk alle sammen for at dere er her. Dette var veldig gøy. Vi vil gjerne høre din tilbakemelding på dette. Dette er første gang vi har gjort en av disse live-showene med en haug med mennesker. Du kan finne hvem som helst av oss på Instagram, eller du kan legge ut innlegg på BiggerPockets-forumene der det er et On the Market-forum spesifikt som vi vil sjekke og sjekke inn med. Så håper dere alle setter pris på det. Takk for at dere lyttet, så sees vi til neste episode av On The Market.
On The Market er laget av meg, Dave Meyer og Kailyn Bennett, produsert av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza og Onyx Media, undersøkt av Puja Gendal, og en stor takk til hele BiggerPockets-teamet. Innholdet på showet På markedet er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.