Verrassende migratietrends tonen aan dat verhuizers naar deze markten gaan

In dit artikel

Werken op afstand, snel stijgende huurprijzen in sommige steden en een verlangen naar meer voorzieningen zijn allemaal factoren die Amerikanen ertoe aanzetten te verhuizen – maar de gebieden die de meeste nieuwe huurders trekken, zijn aan het verschuiven, volgens de nieuwe Rent.com migratierapport voor het eerste kwartaal van 2023. 

In januari hebben we gerapporteerd dat huurders interesse toonden in de regio's Zuid- en Middenwesten vanwege de relatief betaalbare woningen die beschikbaar zijn in veel steden in deze regio's vergeleken met het Westen en Noordoosten. Maar naarmate meer mensen naar deze regio’s stroomden om de duurdere gebieden te ontvluchten, gingen de huurprijzen omhoog. 

Bijvoorbeeld, terwijl Miami is nog steeds goedkoper dan New York, zorgen de stijgende huisvestingskosten in Florida als gevolg van een toestroom van nieuwe bewoners ervoor dat de Sunshine State te maken krijgt met de problemen hoogste inflatiecijfer in de natie. Als gevolg daarvan kunnen sommige inwoners uit de staat worden verdreven, ook al trekken er steeds meer mensen uit New York en Californië naar toe. 

Een soortgelijke trend zou zich kunnen voordoen in Georgië en Texas, volgens de migratiegegevens voor die gebieden. Het lijkt er nu op dat meer bewoners het Zuiden verlaten in plaats van binnenkomen. 

Het Rent.com Q1 2023-migratierapport is gebaseerd op gegevens van januari, februari en maart. Onderzoekers maten inkomende en uitgaande leads op basis van de interesse van gebruikers in eigendommen en combineerden de cijfers om voor elk geografisch gebied een leaddelta te verkrijgen. Een negatieve leaddelta laat zien dat meer mensen geïnteresseerd zijn in het verlaten van het gebied dan in het verhuizen naar het gebied. 

De leaddelta voor het Zuiden daalde in het eerste kwartaal tot -2.07%, de enige negatieve regionale leaddelta. Maar terwijl de zuidelijke regio als geheel aan populariteit verliest, proberen veel mensen nog steeds te verhuizen naar steden als Knoxville, Tennessee en Augusta, Georgia. Opvallend is dat geen van de grootstedelijke gebieden met de hoogste inkomende leaddelta's zich in het Westen bevond, hoewel de belangstelling voor de regio is toegenomen in vergelijking met voorgaande kwartalen. 

Het is belangrijk op te merken dat mensen om talloze redenen verhuizen, en dat deze trends van kwartaal tot kwartaal verschuiven. Maar sommige steden, zoals Madison, Wisconsin, zijn opnieuw op de lijst verschenen voor inkomende migratie, terwijl andere, zoals Chicago, hoog blijven scoren wat betreft uitgaande migratie. 

Hoewel u vastgoedinvesteringsbeslissingen niet alleen op basis van deze gegevens mag nemen, kan het nuttig zijn om te zien waar de huurvraag het hoogst is terwijl u nieuwe markten onderzoekt. Laten we eens kijken naar de leaddeltagegevens van de staat en het grootstedelijk gebied. 

Welke gebieden verlaten mensen?

Uitgaande migratie per staat

Land	Looddelta
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
West Virginia	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

Mensen die Maine verlieten waren geïnteresseerd in staten als New Jersey, Pennsylvania, Florida, Georgia en Ohio, en huurders die Vermont verlieten hadden soortgelijke interesses, met de toevoeging van New York. Huurders uit West Virginia wilden dichtbij in aangrenzende staten blijven, terwijl inwoners van Illinois van plan waren in het Midwesten te blijven. 

Montana, een nieuwe staat op de lijst met uitgaande migraties, heeft dit gezien de huurprijzen stijgen snel gedurende de afgelopen drie jaar. Inwoners van de staat waren het meest geïnteresseerd in een verhuizing naar Arizona, gevolgd door elders in Montana, Colorado, Utah, New Mexico en Texas. 

Uitgaande migratie met de metro

metro Yenisahra	Looddelta
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, North Carolina	-24.04%

Mensen die overwogen St. Louis te verlaten, waren geïnteresseerd om naar andere delen van Missouri te verhuizen of de staat te verlaten en naar Minneapolis-St. Paul, Indianapolis en Dallas-Ft. Waard. De huurders van Atlanta bleven liever in Georgië of andere zuidelijke staten. 

De huurders van Chicago zochten appartementen in andere steden in het Midwesten, zoals Milwaukee en Minneapolis-St. Paul of zuidelijke steden zoals Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; en Memphis, Tennessee. De huurders van Denver wilden naar andere westerse metropolen, zoals Salt Lake City en Colorado Springs-Pueblo, of naar steden in het Midwesten, zoals Detroit en Kansas City. En de inwoners van Charlotte hoopten in de Carolinas te blijven. 

Waar gaan mensen naartoe?

Inkomende migratie per staat

Land	Looddelta
New Jersey	38.51%
Delaware	34.82%
Noord-Dakota	32.67%
Louisiana	25.48%
Rhode Island	24.30%

New Jersey is een hotspot voor verhuizers en trekt inwoners uit New York en Pennsylvania, maar ook uit zuidelijke staten, zoals het steeds duurder wordende Florida en Georgia. De belangstelling voor Delaware kwam voort uit nabijgelegen en Midwestelijke staten, waaronder Virginia, Maryland, Ohio en Pennsylvania. En leads uit North Dakota kwamen uit verre oorden zoals Illinois, Texas, New York en Californië. Louisiana en Rhode Island trokken elk belangstelling van andere staten in hun respectieve regio's. 

Inkomende migratie per metro

metro Yenisahra	Looddelta
Augusta, Georgië	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Libanon-York, Pennsylvania	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Waco-tempel-Bryan, Texas	31.88%
Knoxville, Tennessee	29.98%

Het grootste deel van de wens om naar Augusta te verhuizen kwam uit Atlanta. Vergeleken met Atlanta is Augusta dat wel 27.6% goedkoper en minder dicht, met meer ruimte om te spreiden en nog steeds voldoende voorzieningen om van te genieten. De gemeenschap Harrison-Lancaster-Libanon-York trok de meeste belangstelling van huurders in drukke stedelijke gebieden, zoals Philadelphia; Washington, gelijkstroom; Baltimore; en New York. 

Madison, Wisconsin, dat de 11e plek veroverde in de US News and World Report ranglijst van Best Places to Live trok inwoners uit Chicago, Charlotte, Denver en Atlanta. Waco-Temple-Bryan haalde vooral huurders uit de eigen regio, terwijl Knoxville aanwijzingen zag uit andere zuidelijke gemeenschappen en Chicago. 

Wat de gegevens betekenen

Omdat uit het migratierapport van Rent.com blijkt dat huurders geïnteresseerd zijn in verhuizingen voordat ze verhuizen, loopt het een grote voorsprong op de Census-bevolkingsgegevens als het gaat om het vastleggen van migratietrends. Het heeft echter zijn beperkingen: een aanwijzing voor een appartement in Augusta van een huidige huurder in Atlanta is bijvoorbeeld niet hetzelfde als een verhuizing van Atlanta naar Augusta. Maar als de uitgaande leads groter zijn dan de inkomende leads voor een stad, kan dit een vroege indicator zijn van een afnemende vraag naar woningen in het gebied. 

De huren hebben de neiging omhoog te gaan in steden die wenselijk en toch goedkoop zijn naarmate meer mensen daarheen verhuizen, en de woningwaarde stijgt ook als er nieuwe bewoners naar een gebied komen. Beleggers kunnen proberen de verschuiving voor te zijn door te kopen in gebieden met lage prijzen, die mogelijk een overstroming vanuit naburige metropolen zullen zien als de bevolking toeneemt. Migratietrends laten vaak zien dat mensen naar nabijgelegen, gewilde gebieden verhuizen waar nog steeds veel voorzieningen aanwezig zijn, hoewel verhuizingen naar het buitenland in sommige populaire steden niet ongewoon zijn. 

Augusta, Georgia, en Madison, Wisconsin, zijn uitstekende voorbeelden. Ze staan ​​allebei in de top 100 Beste plaatsen om te wonen by US News and World Report vanwege hun hoge levenskwaliteit en lage kosten van levensonderhoud. Het zijn logische verhuisplekken voor mensen in grotere steden als Atlanta en Chicago, en Madison trekt zelfs bewoners uit verre oorden. Bovendien hebben beide steden een gemiddelde woningwaarde die onder de nationale mediaan ligt. 

Houd er rekening mee dat de leaddelta slechts één gegevenspunt is waarmee rekening moet worden gehouden bij het evalueren van een markt. U moet ook de huur-prijsverhouding en de verhouding huur/inkomen– het vinden van gebieden die een positieve cashflow kunnen genereren, waar de huurprijzen nog steeds ruimte hebben om te stijgen op basis van het mediaan inkomen van het gebied, is van cruciaal belang. Bovendien zult u een gebied willen vinden met een robuuste arbeidsmarkt waar de werkloosheid laag is, de waarde van onroerend goed historisch gezien een stijgende trend heeft vertoond en de vastgoedkosten en belastingen beheersbaar zijn, gegeven uw verwachte huurinkomsten. 

The Bottom Line

Vergeleken met eerdere migratierapporten groeit de belangstelling voor het noordoosten en het westen, terwijl de belangstelling voor het zuiden en middenwesten licht afneemt. Maar verschillende metropolen in het Zuiden en het Midwesten trekken nog steeds interesse van huurders. En de trend dat mensen dure gebieden verlaten, zet zich voort. 

De gegevens zijn slechts een momentopname van de vroege vraag op basis van aanwijzingen voor appartementen, maar het analyseren van migratietrends kan investeerders helpen bij het inschatten van de volgende populaire stad voor huurders. Zorg ervoor dat u andere beschikbare gegevens in overweging neemt voordat u in een nieuwe markt investeert.

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.