Van Sitzer tot Moehrl was 2023 het jaar van commissiechaos

Van Sitzer tot Moehrl was 2023 het jaar van commissiechaos

Tijdstempel: 28 december 2023 5:00 uur
Bronknooppunt: 3038616

Het vonnis is geveld: de oude manier van zakendoen is voorbij. Sluit je bij ons aan Inman Connect New York 23-25 ​​januari, wanneer we samen de uitdagingen van de huidige markt zullen overwinnen en ons zullen voorbereiden op de kansen van morgen. Trotseer de markt en zet groot in op uw toekomst.

Eind 2022, over de bezwaren van de National Association of Realtors en grote vastgoedfranchisegevers heeft een federale rechtbank in Missouri een provisieproces voor de laatste keer verplaatst naar 16 oktober 2023.

Dat proces, voor een zaak die bekend staat als Zit | Burnett, zou de vastgoedsector in 2023 overschaduwen naarmate de startdatum naderde. Het schokkende oordeel zou niet alleen doorwerken in de sector, maar ook in de hoofden van de consumenten, waardoor ze zich bewust zouden worden van het ter discussie stellen van een decennia-oude industriële praktijk die zo diepgeworteld was dat velen er nooit eerder aan hadden gedacht deze in twijfel te trekken.

Nu het definitieve oordeel in die zaak opdoemt, is hier een terugblik op hoe Sitzer | Burnett, en een steeds stijgende stapel van de copycat-commissierechtszaken die zich in 2023 hebben afgespeeld – en wat deze kunnen voorspellen over de toekomst van de industrie in 2024.

2023 begon met een NAR-overwinning, maar die kan van korte duur zijn

Het jaar begon met een overwinning voor NAR in een jarenlang proces met het Amerikaanse ministerie van Justitie, een van de twee federale instanties die belast zijn met de handhaving van de antitrustwetgeving. In januari een federale De rechtbank oordeelde in het voordeel van NAR in een zaak waarin wordt getracht een schikkingsovereenkomst tussen de handelsgroep en het DOJ af te dwingen.

Met de uitspraak werd het verzoek van de DOJ om informatie van NAR over regels met betrekking tot onder meer commissies voor kopersmakelaars en pocketvermeldingen terzijde gelegd.

De commissieregel in kwestie, bekend als de Cooperative Compensation Rule of de Participation Rule, vereist dat makelaars een algemeen, eenzijdig aanbod van compensatie aanbieden aan kopersmakelaars om een ​​aanbieding in te dienen bij een bij een makelaar aangesloten dienst voor meervoudige aanbiedingen. De regel en de lokale varianten ervan zijn nu het onderwerp van meer dan een dozijn antitrustrechtszaken in het hele land.

De uitspraak van de rechtbank trok gemengde reacties van agenten, makelaars en andere spelers uit de sector, wat de verdeeldheid binnen de vastgoedsector over de regels aantoont. In maart heeft de DOJ heeft hoger beroep ingesteld van de uitspraak van de lagere rechtbank en, in juni, betoogde dat het besluit wordt teruggedraaid, zodat het agentschap “het daaruit voortvloeiende onderzoek kan hervatten naar gedrag dat van invloed is op meer dan $100 miljard aan makelaarshonoraria die jaarlijks door Amerikanen worden betaald.”

In juli, NAR schoot terug, waarbij hij zei dat de DOJ het onderzoek had afgesloten als onderdeel van de schikkingsovereenkomst en dat hij “zijn woord moest houden”. Maar in augustus, de DOJ drong aan dat “het al lang geleden is dat de regels van NAR op hun merites worden beoordeeld.”

het hof van beroep hoor pleidooien in de zaak op 1 december, en uit verklaringen van de rechters bleek dat zij geneigd waren het DOJ zijn onderzoek te laten hervatten. De rechtbank zal waarschijnlijk in de eerste helft van 2024 uitspraak doen over het beroep. Als de rechtbank de beslissing van de lagere rechtbank vernietigt, zal NAR moeten reageren op de vraag van het DOJ om informatie over zijn regels. Het onderzoek zou uiteindelijk kunnen leiden tot regelwijzigingen bij NAR via aanvullende rechtszaken.

Afzonderlijk, in november, Michael Ketchmark, de hoofdadviseur van de Sitzer | Burnett-eisers vertelden Inman dat zijn bedrijf dat was in gesprekken met DOJ-functionarissen over het uitsluiten van NAR “van het gebruik van de MLS’s als middel voor hogere commissies.”

Grote makelaars geven geen commissies weer

In februari bracht de Consumer Federation of America een rapport uit waarin dit ruim een ​​jaar later werd vastgesteld NAR vereist MLS's om hun agent- en makelaarabonnees in staat te stellen koper-makelaarscommissies op hun websites weer te geven, bijna tweederde van de makelaarssites doen dat niet. Volgens het rapport tonen veel grote makelaars – waaronder Compass, eXp, Howard Hanna, Sotheby's International Realty, Berkshire Hathaway HomeServices en Crye-Leike – de commissies van kopers en makelaars niet of zelden op hun websites in drie dozijn grote steden.

Bovendien bleek uit het rapport dat Redfin bijna altijd commissies van kopers en makelaars vertoonde in de onderzochte markten, Zillow deed dit in iets meer dan de helft van de onderzochte markten en Realtor.com niet in alle onderzochte markten, op één na.

Het NAR-beleid vereist niet dat de aangesloten agenten of makelaars commissies van kopers en makelaars weergeven, alleen dat MLS's hen dit moeten toestaan ​​als ze dat willen.

Een argument dat de eisers in de meeste, zo niet alle, rechtszaken die de Cooperative Compensation Rule aanvechten naar voren brengen, is dat de regel agenten aanmoedigt om huizenkopers weg te leiden van eigendommen die minder bieden dan de typische provisie in een lokaal gebied, waardoor de provisies die door verkopers aan kopersmakelaars. Dat de meeste makelaarssites deze tarieven niet weergeven, betekent dat kopers zich minder snel realiseren dat ze worden gestuurd en dat kortingsmakelaars kunnen worden ontmoedigd om lagere tarieven aan te bieden, aldus CFA.

In oktober werd een nieuwe studie vonden “sterk statistisch bewijs dat kopersagenten in het hele land hun klanten wegleiden van vermeldingen met lage commissies.” De krant betoogde dat hoe kleiner de commissie die aan kopersagenten wordt geboden, hoe minder aandacht een aanbieding krijgt.

Moehrl wordt een class action

De oorspronkelijke rechtszaak tegen de commissie, bekend als Moehrl, naar de hoofdaanklager, was dat wel ingediend in maart 2019. Vier jaar later, in maart van dit jaar, de zaak kreeg klasse certificering, wat aanleiding gaf tot een debat over de verdiensten en impact van de miljardenzaak, waarbij velen de industrie aanspoorden om stop met ruzie maken en bereid je voor voor wat er gaat komen.

In de rechtszaak worden de National Association of Realtors en vastgoedfranchisegevers Anywhere (voorheen Realogy), HomeServices of America, RE/MAX, Keller Williams en The Long & Foster Companies, eigendom van HomeServices, als gedaagden genoemd. De rechtszaak beweert dat sommige NAR-beleidsregels, waaronder de Cooperative Compensation Rule, de Sherman Antitrust Act schenden door de verkoperskosten op te drijven.

Class-certificering betekent dat potentieel miljoenen huizenverkopers in twintig MLS-markten kunnen vragen om terugbetaling van 20 miljard dollar aan commissies die zij tussen 13.7 en 2015 aan kopersagenten hebben betaald. Met automatische verdrievoudiging zou dat cijfer kunnen oplopen tot 2020 miljard dollar.

In november gaf de rechter in die zaak te kennen dat Moehrl dat niet zou doen ga naar de proef tot “waarschijnlijk” vierde kwartaal 2024.

Huisverkopers en MLS PIN bereiken een voorlopige deal, maar de DOJ is daar niet blij mee

Eind juni de grootste meerdere listingservice in New England, MLS Property Information Network (MLS-pincode), akkoord om zijn beleid te herzien, 3 miljoen dollar te betalen en “mee te werken” tegen de resterende beklaagden die genoemd worden in een lopende rechtszaak die bekend staat als Nosalek.

Eerder bekend als Bauman na een andere huizenverkoper was dat het geval ingediend in december 2020. Zoals federale commissiezaken Möhrl en Zit | Burnett, streeft zij naar de status van class action en beweert dat het delen van commissies tussen noteringsmakelaars en kopersmakelaars de kosten van de verkoper opblaast en een samenzwering is om de handel te beperken, in strijd met de Sherman-antitrustwet.

Nosalek verschilt echter op één belangrijk punt van de andere rechtszaken: de National Association of Realtors wordt niet als gedaagde genoemd, maar MLS-pincode is. MLS PIN, met een fulltime personeelsbestand van 60 medewerkers, heeft ongeveer 46,000 abonnees in zes staten van New England en New York.

Na enkele tegenreactie van de rechter in de zaak over de structuur van de deal, zij voorlopig goedgekeurd de schikking in september. Kort daarna kwamen er echter advocaten van de Antitrust Division van het DOJ vertelde de rechtbank dat het agentschap “aanzienlijke zorgen had over de geplande regelwijzigingen in het kader van de voorgestelde schikking.”

Op 18 december vertelde een advocaat van de DOJ de rechtbank dat, ondanks de wijzigingen die de eisers en MLS PIN in de deal hadden aangebracht, het bureau nog steeds niet tevreden was en “zorgen” bleef koesteren. Het DOJ heeft tot 15 februari 2024 de tijd om een ​​belangenverklaring in de zaak in te dienen, waarin deze zorgen verder worden uitgewerkt.

Bright breekt met NAR-beleid en NAR accommodeert

In juli kondigde de op een na grootste MLS van het land, Bright MLS, die de Midden-Atlantische regio bedient met meer dan 100,000 abonnees, op zijn website aan dat het vanaf 9 augustus makelaars en agenten in staat zou stellen elk bedrag in te voeren in de coöperatieve vergoeding van een notering. velden, inclusief nul. Voorheen vereisten de velden een compensatieaanbod van minimaal één cent.

De verhuizing vormde een breuk met NAR's interpretatie van de Cooperative Compensation Rule tot dat moment, die voorheen niet toestond dat noteringsmakelaars kopersmakelaars niets ter compensatie aanboden.

Bright is een van de twintig MLS'ers die worden genoemd als mede-samenzweerders in de Moerhl-rechtszaak, hoewel geen enkele MLS als verdachte is genoemd in een van de twee bomaanslagen. Lokale makelaarsverenigingen vallen onder de NAR-regels. Bright is eigendom van 20 lokale makelaarsverenigingen. Als makelaarsverenigingen de NAR-regels niet volgen, lopen ze het risico hun charter te verliezen. Als bij makelaars aangesloten MLS'en de NAR-regels niet volgen, lopen ze het risico hun door NAR verstrekte beroepsaansprakelijkheidsverzekering te verliezen.

In september vertelde NAR aan Inman dat het nu de Cooperative Compensation Rule interpreteerde om makelaars in staat te stellen kopersmakelaars aan te bieden $ 0 compensatie, en daarom voldeed Bright aan de regel. Een advocaat voor de Sitzer | Burnett-eisers, Michael Ketchmark van Ketchmark & ​​McCreight, noemden de verandering een ‘verbluffende schuldbekentenis’.

Zit | Burnett gaat voor de rechter

In augustus maakte HomeServices, een van de beklaagden in de Sitzer | Burnett-zaak, een beroep verloren, waardoor de weg vrijgemaakt wordt voor een rechtszaak op 16 oktober.

Zit | Burnett, welke namen NAR, Keller Williams, Anywhere (voorheen Realogy), RE/MAX, HomeServices, en HomeServices-dochterondernemingen BHH Affiliates en HSF Affiliates als gedaagden, werd oorspronkelijk ingediend in april 2019 en kreeg in april 2022 de class action-status. Net als Moehrl wordt in de rechtszaak beweerd dat sommige NAR-regels, waaronder de Cooperative Compensation Rule, in strijd zijn met de Sherman Antitrust Act. door de verkoperskosten op te drijven.

In september, Overal en RE / MAX bereikte afzonderlijk voorgestelde schikkingen die zowel de Moehrl als de Sitzer | zouden bestrijken Burnett doet zaken en ziet hoe de franchisegevers respectievelijk $ 83.5 miljoen en $ 55 miljoen overhandigen. Beide bedrijven kwamen overeen hun bedrijfspraktijken te veranderen, onder meer door niet langer van hun agenten en aangesloten makelaars te eisen dat zij makelaars worden. De impact van de schikkingen op het NAR-lidmaatschap valt nog te bezien.

De Zit | Burnett-proces begon op 16 oktober en eindigde op 31 oktober. De aanwezigen hoorden getuigenissen van de CEO van NAR Bob Goudberg, RE/MAX-CEO Nick Bailey, Mede-oprichter van Keller Williams Gary Keller en huisverkoper onder meer de eisers zelf.

Tijdstempel:

Meer van inam