Hoe u meer cashflow kunt verdienen door goedkopere huur op te laden met Coliving

Dave:
Dag Allemaal. Welkom bij Op de Markt. Ik ben vandaag uw gastheer Dave Meyer met Henry Washington. Hoe gaat het?

Henry:
Hoe gaat het vriend? Blij om hier te zijn, man. Ik vind het geweldig om dit soort shows met jou te doen.

Dave:
Deze was leuk, dus vandaag halen we Jay Chang erbij, die van co-living houdt, een strategie voor het beleggen in onroerend goed waar ik door gefascineerd ben. Het lijkt een beetje nieuw en ik wist er tot ongeveer twee weken geleden niets van en wilde echt dat iemand ons erover vertelde. Wat vond je van het interview?

Henry:
Ik vind het een heel, heel cool concept dat, zoals je in de aflevering zult horen, op een gegeven moment een grote vlucht zal nemen omdat de markt erom vraagt, maar het is echt, heel vroeg en er is veel stigma. denk er nu aan verbonden, want er is maar één ding dat mensen echt weten om het mee te vergelijken, en dat is wonen in een studentenhuis. Maar als je naar deze faciliteiten kijkt en kijkt naar wat ze daadwerkelijk bieden, is het veel cooler dan dat.

Dave:
Het lijkt echt leuk. Toen je naar Denver kwam voor BiggerPockets, verbleef je dan toevallig op die plek, de CatBird?

Henry:
Nee, dat heb ik niet.

Dave:
Er is daar een hotel dat me een beetje aan doet denken, maar het is gewoon een heel cool model, echt efficiënt gebruik van de ruimte. Je hoort nog van Jay, maar je krijgt veel meer huur per vierkante meter dan een normale huur, de kosten voor het beheer van onroerend goed zijn iets hoger, maar hier zit echt een interessante economie achter en ik ben het helemaal met je eens dat degene die erachter komt hoe hij doe dit goed gaat het buitengewoon goed doen. Dus ik denk dat dit een fascinerend interview is en daar gaan we zo op in, maar eerst wilde ik met je praten en je mening over iets vragen.

Henry:
Oh Oh.

Dave:
Ja, ik weet dat je hier voor bent.

Henry:
[onhoorbaar 00:01:53].

Dave:
We willen alleen uw mening. Dus ik heb van sommige mensen gehoord, in ieder geval op Instagram, dat er sinds het begin van het jaar een opleving is in de activiteit op de huizenmarkt en we nemen dit op, wat is het, 19 januari, dus alleen het paar eerste paar weken van het jaar dat mensen een opleving hebben en nu zijn er enkele gegevens die suggereren dat er meer hypotheekaanvragen zijn. Dus een van de dingen waar ik graag naar kijk als een proxy voor de vraag op de huizenmarkt, is dat de Mortgage Bankers Association deze dataset vrijgeeft: hoeveel mensen hebben vorige week een hypotheek aangevraagd? En het is zo'n 25% gestegen ten opzichte van oktober en november, wat normaal niet gebeurt in januari, dus het is aanzienlijk. Dus ik vroeg me af, omdat ik hier in Amsterdam ben en alleen maar spreadsheets aan het lezen ben, wat zie je? Is dit echt?

Henry:
Is het echt landelijk? Waarschijnlijk, en dit is mijn theorie, dit is wat ik denk dat er gebeurt. We hebben hier een tijdje geleden over gesproken, man, op de markt. Wat ik denk dat je begint te zien is dat je het normalisatie noemt. De rentetarieven waren laag en mensen raakten eraan gewend en in de afgelopen zes maanden gingen ze omhoog en omhoog en nu vlakten ze onlangs af... Ik zou niet zeggen dat ze aan het afvlakken zijn, maar ze vertragen de snelheid waarmee ze toenemen. En typisch uw hypotheekrente, ook al verhoogt de Fed de rente, de hypotheekrente blijft nog steeds ergens hangen, wat, zes en een half, 7%, ergens daarbinnen?

Dave:
Ja, sommigen van hen die ik vandaag zag, waren als in de lage zessen. Ze fluctueren nu veel, dus het hangt er echt van af op welke dag je luistert, maar de midden, lage zessen.

Henry:
En ik denk dat wat er gebeurt, is dat mensen net beginnen te begrijpen dat dit is wat de hypotheekrente nu is. Ze beginnen het uit de mentaliteit te krijgen dat ze verwachten dat ze weer naar twee, drie of vier komen en beseffen dat ze waarschijnlijk weer het tegenovergestelde gaan doen en omhoog gaan. En dus als ik wil kopen of moet kopen, want niet iedereen koopt gewoon omdat ze dat willen, soms moeten ze verhuizen voor werk, soms moeten ze uitbreiden voor een groter gezin, soms krimpen ze omdat mensen gaan verhuizen. Er zijn al deze levenssituaties die mensen vertellen dat ze moeten verhuizen en ze kijken waarschijnlijk alleen maar en zeggen: "Nou, dit is wat huisvesting nu kost, dus ik zal kopen wat ik me kan veroorloven."

Dave:
Dat is volkomen logisch. Dat vind ik een hele goede theorie. Het is zo grappig hoe je brein verankerd raakt in deze ideeën, zoals: "Oh mijn God", we hadden zoiets van "4% per jaar. Oh mijn god, dat is gek, 4%.” Nu hebben we zoiets van: "Ja, zes en een half, het is zo goed." Het is zo grappig, maar ik denk dat het op de lange termijn eerlijk gezegd beter is voor de huizenmarkt om tarieven in de vijven te hebben, waarschijnlijk, dat is een neutraal tarief en ik weet niet of het gaat gebeuren, maar op dit moment lijkt het erop dat dat is waar we gaan. Er is een perfecte storm voor een recessierisico plus lagere inflatie, die beide een neerwaartse druk uitoefenen op de hypotheekrente, en als dat zo is, denk ik dat de huizenmarkt eerder naar de bodem gaat dan mensen dachten, een prijsdaling, dat is als de hypotheekrente blijft dalen, wat een grote als is, maar ik denk dat er reden is om de huizenmarkt beter te laten presteren dan de verwachtingen van slechts een paar maanden geleden.

Henry:
Pre-COVID waren de percentages 6% en de mensen keken er niet naar om.

Dave:
Toch huizen gekocht.

Henry:
Toch huizen gekocht.

Dave:
Ze waren toen echter een stuk goedkoper, dus het is echt betaalbaar. Betaalbaarheid is echt nog steeds een probleem, maar ik weet het niet, het wordt heel interessant om naar te kijken. Maar hoe dan ook, het is interessant om te horen wat je zei. Ik zag iemand in Seattle zeggen dat ze begin dit jaar gewoon meer views kregen op hun twee open huizen dan in het hele vierde kwartaal bij elkaar, wat gek is. Het is dus gewoon iets om in de gaten te houden. Ik denk dat dit mijn verwachting tot nu toe dit jaar overtreft, dus iets om in de gaten te houden, maar ik ben blij om je mening hierover te horen. Daarmee nemen we een korte pauze en dan komen we terug met Jay Chang die ons alles gaat leren over een nieuwe strategie genaamd co-living. Jay Chang, welkom bij On The Market. Bedankt dat je er bent.

Jay:
Goedemorgen, Dave en Harry. Bedankt dat ik hier mocht zijn.

Dave:
Kunt u ons publiek iets vertellen over uzelf en uw betrokkenheid bij beleggen in onroerend goed?

Jay:
Ja natuurlijk. Op dit moment werk ik bij Tripalink als directeur onroerend goed, en ik ben sinds mijn afstuderen bezig met onroerend goed, dus ongeveer acht jaar. Na mijn afstuderen heb ik twee jaar bouwmanagement gedaan, waarbij ik aan hoogbouw in Downtown LA heb gewerkt. Het gebouw heette Metropolis en werkte vervolgens aan een aantal luxe hotels zoals het Edition Hotel in West Hollywood. En daarna wilde ik heel graag in de vastgoedontwikkeling stappen, dus kwam ik bij CIM Group, ik was daar drie jaar, en tegen 2017, 2018 begon ik te horen over co-living, en het is niet echt een nieuw concept , maar het werd steeds populairder. En in die tijd waren er grote co-living-operators zoals Ollie, Starcity en Common. Dat trok echt mijn aandacht, dus iets meer dan een jaar geleden kwam ik bij Tripalink om vastgoedontwikkeling te doen en ze richten zich voornamelijk op studentenhuisvesting en co-living. Dus dat is waar ik vandaag ben.

Henry:
Man, dat is best gaaf. Ter voorbereiding hierop was ik enkele van de co-living communities aan het onderzoeken en om eerlijk te zijn was het een compleet nieuw concept voor mij. Dus ik weet zeker dat het voor veel luisteraars een nieuw concept is. Kun je co-living voor ons definiëren en ons iets vertellen over wat dat werkelijk betekent?

Jay:
Natuurlijk, om het simpel te zeggen, sommige mensen zullen gewoon zeggen dat je gewoon huisgenoten hebt, maar het is veel meer dan dat, omdat het zo kan worden ontworpen dat privacy mogelijk is, het heeft meer consumenten in gedachten. Hoe definieer ik co-living? Gedeelde ruimte, gedeelde gemeenschappelijke ruimte. Waar we ons echter op richten, is het hebben van een eigen badkamer voor elk van onze huurders, omdat huurders daar meestal problemen met elkaar krijgen, dus co-living, gedeelde ruimte.

Dave:
Toen iemand het me beschreef, was de eerste keer dat ik erover hoorde een paar weken geleden, iemand legde het me uit en ik dacht: "Oh, we moeten een expert vinden om de show te brengen", dus bedankt omdat je bij ons bent gekomen, Jay. Maar ze beschreven het me eigenlijk als een studentenhuis. Het klinkt een beetje alsof je andere dingen doet, zoals een universiteit. Geen van mijn studentenkamers had een eigen badkamer, maar zo te horen is dat het algemene idee. Iedereen heeft zijn eigen kamer, heeft zijn eigen ruimte, maar er zijn gedeelde voorzieningen en het klinkt alsof er verschillende modellen zijn. Sommigen van hen hebben misschien hun eigen keuken en sommigen hebben een gedeelde keuken, sommigen hebben hun eigen badkamer, misschien is er een gedeelde badkamer. Is dat een redelijke manier om het te omschrijven?

Jay:
Ja, veel mensen vergelijken het met een studentenkamer, maar het is in veel opzichten veel, veel beter dan dat. Toen ik aan de UCLA zat, woonde ik met twee andere mensen in dezelfde kamer. Het zijn echte kamergenoten, slechts drie volwassenen die in een kamer van 200 vierkante meter wonen. Maar waarom is het beter? Zoals je al zei, we hebben een eigen badkamer en ook in onze nieuwe projecten die in ontwikkeling zijn, hebben we veel geluidsisolatie aangebracht en is er een eigen elektronisch slot op elke slaapkamer. Er is dus privacy, veel privacy. Het is bijna een privéstudio, een appartement, maar de keuken wordt gedeeld. En veel daarvan heeft ook te maken met bestemmingsplannen. Soms staat het bestemmingsplan niet toe dat je zoveel eenheden in een gebouw bouwt. Dus door minder units te bouwen en meer slaapkamers per unit, is dat een manier om er omheen te komen en een hogere dichtheid te bouwen.

Henry:
Daar ben ik het mee eens. Toen ik co-living hoorde, toen ik dit begon te onderzoeken, was het ding dat in mijn hoofd bleef hangen ook een studentenhuis, maar toen ik begon te kijken naar enkele van de eigendommen die jullie bouwen of waarmee je geassocieerd wordt, is een studentenhuis het laatste waar ik aan dacht toen ik begon te zien hoe mooi deze dingen zijn. Dus, wat zijn enkele van de mythen rond samenwonen of de stigma's rond samenwonen en hoe verdrijf je die mythen dan? Wat zijn de voordelen of dingen die mensen halen uit co-living op de manier waarop jullie het doen versus wat mensen misschien in hun hoofd denken?

Jay:
Het waarschijnlijke is dat de keuken vies is, de vloer oud is, maar het zijn allemaal nieuwe projecten, nieuwe gebouwen. We hebben veel rondgereisd... Soms komen banken naar onze banen kijken en zeggen ze: "Wow, ik kan niet geloven dat studenten tegenwoordig zo leven." En het is gewoon een gloednieuwe, gloednieuwe keuken. We voorzien ze van een keukenset, keukengerei wanneer ze er voor het eerst komen wonen, en de gemeenschappelijke ruimte is schoon. We hebben hier een nieuw project dat wat dichter is, dus dat maken we elke dag schoon.
We maken het hoofdgedeelte schoon. De keuken is sprankelend schoon. Dat is natuurlijk niet voor elke eigenschap, het hangt ervan af. Sommige panden worden slechts twee of drie keer per week schoongemaakt, en dan bieden we voorzieningen voor onze gemeenschappen. Dus we bouwen gebieden die dicht bij de school liggen, dicht bij het metrostation, dus ze zijn erg gunstig ten opzichte van elkaar gelegen. En als we dat doen, beschouwen we niet elk gebouw als een onafhankelijk gebouw. We bouwen gemeenschappen... Sorry, gemeenschappen, maar ook voorzieningen, zoals een studeerkamer, een speellounge met een pooltafel en een pingpongtafel. Soms organiseren we evenementen, hebben we een yogaruimte, dat soort dingen waar mensen samenkomen.

Henry:
Als ik hiernaar kijk, bekijk ik het door twee lenzen. Het is de lens van wie er in deze ruimte gaat wonen en wat zijn hun verwachtingen, wat krijgen ze? En dan bekijk ik het ook vanuit de lens van een investeerder, wat is als: wat ga ik ze bieden? En wat betekent dat dan voor mij qua kosten? Dus als je naar een gemeenschap als deze kijkt en je zorgt voor deze co-living, dan betekent dit meestal dat je deze voorzieningen biedt. Dus het klinkt alsof je regelmatig schoonmaakt, het klinkt alsof deze ruimtes meestal gemeubileerd zijn, klopt dat?

Jay:
Dat is waar. Niet alle operators doen dat, maar wij wel.

Henry:
Dus vanuit het perspectief van een huurder is dat cool om over na te denken, maar als belegger klinkt het alsof er waarschijnlijk veel meer kosten aan verbonden zijn, en dan compenseert u die kosten door dichtheid, waardoor u in wezen meer eenheden bouwt omdat je huurt gewoon kamers, ben ik daar op de goede weg?

Jay:
Bedankt dat je dat voor ons hebt samengevat. Dus als huurder is het belangrijkste voordeel dat we niet hebben aangeraakt op basis van natuurlijk de huur. Als je nu in Los Angeles in de nieuwe studio zou wonen op een fatsoenlijke plek die is gebouwd, minstens 2,000 per maand voor een studio van 450 vierkante meter, dus je betaalt in feite minimaal $ 4 per voet. Dat is belachelijk. Wat is een startsalaris voor een afgestudeerde? Dat kun je je niet veroorloven, en anno 2022 geeft 40% van de huurders meer dan 35% van hun inkomen uit aan huur. En de manier waarop de economie evolueert en hoe technologie steeds beter wordt, een groot deel van de middenklasse raakt ontheemd en het zal steeds onbetaalbaarder worden. Niemand gaat een huis kopen tenzij je ouders kunnen helpen. Daarom is co-living zo'n populaire keuze.
En het is ook zeer gunstig gelegen op goede locaties. We gaan het niet midden in een buitenwijk neerzetten. We zetten het naast supermarkten, een leuke kruidenierswinkel, zoals Erewhon of Whole Foods, of we zetten het naast een metrostation of zelfs een ziekenhuis voor ziekenhuispersoneel. Er zijn dus tal van kansen, en met betrekking tot investeerders komt het echt neer op de bottom line. Natuurlijk zijn het hogere kosten, maar uiteindelijk vanwege de dichtheid, hoewel elke persoon minder huur betaalt, is de prijs per vierkante meter per huur die u voor elk onroerend goed kunt krijgen veel hoger. Dus als je $ 4 per voet in de studio krijgt, kun je waarschijnlijk tot $ 5 per voet krijgen, dus dat is een verschil van 25%.

Dave:
Dat is behoorlijk indrukwekkend. En hoe zit het aan de huurderskant? Kunt u de besparingen voor de gemiddelde huurder kwantificeren? Hoeveel besparen ze door bijvoorbeeld in een co-living-arrangement te wonen in plaats van in een studio?

Jay:
Minstens 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Vrij substantieel.

Dave:
Dat is ongelooflijk. En zijn de huurovereenkomsten hetzelfde? Tekent u huurcontracten voor een jaar of verschillen deze op enigerlei wijze?

Jay:
Het hangt er van af. Meestal tekenen we een huurcontract voor een jaar, maar ik ken sommige eigendommen die we graag van korte duur huren, zoals drie maanden, zes maanden. Ik weet dat Common drie maanden doet, maar als je een huurcontract van drie maanden sluit, gaan ze de prijs met 20, 30% verhogen omdat er gewoon meer omzet en vacatures zijn.

Dave:
Dat zou eigenlijk mijn volgende vraag worden over omzet en vacatures. Vindt u dat mensen dit beschouwen als een optie voor de korte termijn totdat ze een meer conventionele woonvorm kunnen vinden of hoe is uw huurverlengingspercentage met co-living?

Jay:
Het grootste deel van ons vastgoed is op studentenhuisvesting, dus het vernieuwingspercentage is minder dan 50%, maar dat komt omdat de meeste mensen afstuderen van school en veel van hen zijn master. Ze geven hier een jaar les. We hebben ook veel internationale studenten die hier komen. We hebben een marketingteam in China om dat op de markt te brengen, maar om je vraag te beantwoorden: co-living is zeker aantrekkelijker voor jonge professionals en studenten waren hier maar een paar jaar. Laten we zeggen dat je naar een nieuwe stad verhuist, je kent niemand. Het is echt een geweldige manier om ingelogd te raken.
We willen dus natuurlijk niet dat huurders vertrekken, en we begrijpen ook dat niet iedereen voor onbepaalde tijd een keuken wil delen. Dus veel van onze panden die we momenteel ontwikkelen, hebben een mix van co-living en studio's, één slaapkamer. Persoonlijk zou ik niet met vijf andere mensen samenwonen, ook al ben ik heel groot in co-living. Als ik naar een nieuwe stad zou verhuizen, zou ik dat doen, maar ik denk dat we het er allemaal over eens kunnen zijn dat ten eerste iedereen een plek nodig heeft om te wonen, en ten tweede wil iedereen een gemeenschap. Dus ook al verhuis je uit een co-living suite, ga je naar een studio of een slaapkamer, je kunt nog steeds genieten van de voorzieningen en de gemeenschap waar je ooit deel van uitmaakte.

Dave:
Je studeert af van de co-living en je gaat gewoon een verdieping hoger naar een mooier appartement.

Jay:
Dat is waar.

Dave:
Dus voor mij zie ik zeker de aantrekkingskracht ervan van de kant van de huurder. Voor het besparen van 30% op uw huur, eerlijk gezegd, lijkt het delen van een keuken niet zo'n grote concessie. Mijn grote vraag is, hoe moeilijk is het vastgoedbeheer voor u bij zoiets als dit?

Jay:
Het is moeilijk, heel moeilijk. We huren echter een resident manager in, niet echt, we geven ze wat kortingen en helpen ons gewoon... De meeste problemen hebben te maken met misschien wat schoonmaak of kamergenootconflicten. Dus geven we ze wat korting op de huur en helpen we ons dan gewoon om de problemen te verminderen, maar om eerlijk te zijn, als je een hogere geluidsisolatie hebt, voegen we veerkrachtige kanalen tussen de muren toe. Meestal doe je dat hier niet, tenzij het een studio is, in een appartement, dus het is beter om geluiddicht te zijn. Als een voorzieningengebied schoon is, is er eigenlijk niet zoveel aan de hand. En bovendien, je hebt je eigen badkamer, je houdt je badkamer zo schoon als je wilt.

Henry:
De privébadkamer moet de grote overwinning zijn om te behouden ... Vroeger noemden we ze ... In de zakenwereld noemen we ze mensenkwesties. Privébadkamers moeten een lange weg afleggen om de problemen van mensen tot een minimum te beperken, en dan als je de gemeenschappelijke ruimtes en de keukens professioneel schoonmaakt, want elk kamergenootprobleem dat ik had, ging meestal over iemand die zijn vuile vaat in de gootsteen achterliet.

Dave:
Heeft u enig idee wat de extra kosten van vastgoedbeheer zijn? Ik weet niet of je je team fulltime in dienst hebt of dat je het uitbesteedt?

Jay:
We doen het in huis. We brengen niet echt meer in rekening dan een gemiddeld vastgoedbeheer. We zijn eigenlijk goedkoper dan Greystar en we proberen veel van de problemen te automatiseren. AAA heeft eigenlijk een technische arm die werkt aan veel automatisering, en we bouwen een technologie. AAA heeft dus drie hoofdfuncties. De eerste functie is de technische tak die ik heb besproken, en de tweede tak is het vastgoedbeheer. We beheren al onze eigendommen die we hebben gebouwd en we beheren voor anderen, voor grote ontwikkelaars zoals Jamison en Wiseman. Dus ik denk 2,000 eenheden in K-Town die we voor andere mensen beheren. En dan is de derde arm wat ik doe. We doen aan vastgoedontwikkeling, dus soms werken we samen met andere ontwikkelaars, maar meestal zijn we volledig eigenaar, en dan doen we het ontwerprecht, de vergunningen, en dan de bouw, en dan huren we. Soms stappen we uit.

Henry:
We hebben het er even over gehad, natuurlijk zal er een hogere omzet zijn als je een studentenbestand gaat hebben. Dus als u deze onderschrijft, als u een nieuwe woning gaat doen, onderschrijft u ze dan? Welk leegstandspercentage onderschrijft u? Wat verwacht je dat deze consistent doen vanuit het perspectief van leegstand?

Jay:
Onze leegstand nabij het USC is eigenlijk vrij laag. Het is ongeveer 2%.

Henry:
Oh Allemachtig.

Dave:
Oke.

Henry:
Dat is gestoord.

Jay:
Er is zeker omzet, maar er komen elk jaar veel mensen opdagen en wij verhuren het.

Dave:
Wauw. Hoe zit het met de onderhoudskosten? In mijn gedachten blijf ik denken dat dit bedrijfsmodel een mengelmoes is tussen huurwoningen en kortetermijnverhuur, omdat je het schoonmaakelement van kortetermijnverhuur hebt, je hebt het gemeubileerd, tenminste voor jou als exploitant, niet weer, zoals Jay zei, niet elke co-living operator doet dit, maar je hebt onderdelen geleverd. En uit mijn ervaring met kortetermijnverhuur blijkt dat deze plaatsen behoorlijk hard worden gebruikt. Er is veel behoefte aan vervanging van apparatuur en meubilair. Zie jij dat ook bij samenwonen?

Jay:
Ja tuurlijk. Er zijn zeker hogere onderhoudskosten. Het heeft een prijs. Onze uitgaven zijn ook ongeveer 10% hoger dan een gemiddeld traditioneel appartement vanwege de reparatie, het onderhoud en ook de schoonmaak, en we nemen ook nutsvoorzieningen op als onderdeel van onze kosten. U kunt dus eigenlijk gewoon binnenkomen met bagage en verhuizen naar een nieuw gebouwd appartement voor 30% onder de studio.

Dave:
Wow.

Jay:
En wat vervanging betreft, begonnen we materialen van hogere kwaliteit te gebruiken, zodat ze duurzamer zijn. Sommigen van hen zijn van commerciële kwaliteit, betere verf, duurzamere verf, al dat soort dingen. Een ding dat moeilijk is wanneer u een co-living woning beheert, is dat het moeilijk voor u is om onderhoud te plegen. Als je een studio doet, verhuist iemand, het is gemakkelijk voor jou om naar binnen te gaan en het hele ding opnieuw te schilderen of al het schoonmaken te doen, maar in co-living zijn er andere bewoners. Het is dus beter om materiaal van betere kwaliteit te gebruiken, zodat u niet vaak uitgebreid onderhoud hoeft te plegen.

Henry:
Dus dat begroot u aan de voorkant in uw aanschafkosten, omdat u het moet bouwen met materialen van hogere kwaliteit. Hoe werkt dat? Of anders gezegd, kun je iets bestaands nemen en het omzetten in co-living, of doe je meestal alleen nieuwbouw en ontwerp je het voor co-living vanaf de grond af?

Jay:
Op sommige plekken kan dat, maar de indeling in een oud appartement is echt moeilijk te doen. Als je een kantoor zou ombouwen, denk ik dat daar zeker ruimte voor is. Het kantoor, dat is een grote open ruimte, maar als je een oud appartement verbouwt, hebben ze waarschijnlijk twee grotere slaapkamers, soms hebben ze meer dan 1,000 vierkante meter per slaapkamer. Voor een slaapkamer met twee slaapkamers kun je dat waarschijnlijk door een slaapkamer met drie slaapkamers halen, maar je voegt gewoon een extra kamer toe. En het is ook erg moeilijk voor u om sanitair toe te voegen. Je kunt geen privébadkamer toevoegen zonder aanzienlijke kosten, dus het is het niet echt waard. En ook de manier waarop we ernaar kijken, is dat we willen dat het compact is, maar ook niet te compact. Voor een slaapkamer met drie slaapkamers proberen we het ongeveer 900 vierkante voet te houden, dus het is ongeveer 300 vierkante voet per kamer. Als we zeggen 300 vierkante voet, omvat dat de gemeenschappelijke ruimte, de gang en de slaapkamers, de hele eenheid.

Dave:
Jay, het klinkt alsof je dit niet doet, maar heb je operators gezien die dit doen met eengezinswoningen? Ik denk dat dat meer heet-

Jay:
Ja, bungalowpark.

Dave:
Ik denk dat dat meer huur door de kamer wordt genoemd. Dus, wat is hun model?

Jay:
Hun model is dat ze een eigenaar van een eengezinswoning vinden, en die dan meester leasen en verhuren. Ik weet dat ze ook wat geld hebben gekregen en veel eengezinswoningen zijn gaan kopen. Ik heb ernaar gekeken, min of meer. Ik was geïnteresseerd om te zien hoeveel geld ze eigenlijk verdienen per eengezinswoning, en ik heb snel een verzekering afgesloten. Ik denk gewoon niet dat ze veel geld kunnen verdienen aan een eengezinswoning, omdat het onderhoud erg hoog is en je niet echt kunt opschalen. Elke locatie heeft vijf, maximaal zes slaapkamers, maar voor ons kan elke locatie 40 tot 100 plus slaapkamers zijn. Het is dus moeilijker om dat effectief te doen met een eengezinswoning.

Henry:
Ik zie dit volkomen logisch in markten die duur zijn en een hoge universiteitsdichtheid hebben, zoals LA's, New Yorks, deze grote steden. Op welke andere gebieden denk je dat dit model past of zinvol is?

Jay:
Je klikte er gelijk op. Precies wat je zei, om eerlijk te zijn, co-living heeft alleen zin in de onbetaalbare markt, in een key gate-markt zoals New York, LA, San Francisco. San Francisco is op dit moment niet echt een geweldige markt, maar pre-COVID zou het een uitstekende markt zijn geweest. Ik zou dit echter willen zeggen, als een traditionele appartementsontwikkelaar, zijn veel van de statistieken waar ze naar kijken de verhouding tussen inkomen en huur. Ze willen dus dat de huurders uiteraard een hogere huur kunnen betalen. Dus ze willen dat de huur niet te hoog is, zodat ze het kunnen betalen, maar voor ons is het anders. We bekijken het eigenlijk omgekeerd. We kijken naar gebieden die onbetaalbaar zijn. Het is een andere doelgroep.

Dave:
Dus als mensen die berekening voor zichzelf willen maken en een markt willen identificeren waar ze co-living zouden kunnen overwegen, hoe doe je die berekening dan? Welke maatstaven gebruik je? Heb je enig advies voor onze luisteraars over hoe ze dit kunnen doen?

Jay:
Ja, in een betaalbare markt is de verhouding tussen inkomen en huur meestal minstens 3x. Dus als u 100,000 per jaar verdient, is uw huur per jaar ongeveer 30,000. Dus als de verhouding tussen inkomen en huur lager is dan 2.5, dan is dat een signaal dat het niet betaalbaar is en besteden ze meer dan 30% van hun inkomen aan huur. Maar in 2020… Eigenlijk zei ik al eerder over betaalbaarheid, de 23% van de huurders geeft nu eigenlijk 50% of meer van hun inkomen uit aan huur.

Dave:
Dat is gek, wauw.

Jay:
23%. Een kwart van ons besteedt alles aan huur.

Henry:
Dus als iemand, laten we zeggen vanuit het perspectief van een belegger, dit hoort en gaat, is dit misschien iets waarin ik wil investeren, om meer over te leren, welke opties zijn er voor mensen? Zijn er fondsen waarin ze kunnen investeren of zijn er bedrijven waarmee ze kunnen praten die dit soort dingen doen? Hoe kom je in deze ruimte vanuit het perspectief van een belegger?

Jay:
U kunt niet beleggen in een REIT. De paar uitdagingen bij samenwonen op dit moment is dat het niet als investeringswaardig wordt beschouwd omdat het een nieuw type onroerend goed is en het is niet als investeringswaardig omdat je een lening niet opnieuw kunt verpakken en aan Fannie Mae kunt verkopen voor een lening van een bureau. Het is dus moeilijker om financiering te krijgen. We moesten samenwerken met lokale, kleinere banken. Dus je vraag was: hoe kunnen ze investeren? Ze kunnen dus niet echt investeren in een openbare REIT, maar als ze een ontwikkelaar zijn of geïnteresseerd zijn om te investeren, kunnen ze contact opnemen met een aantal co-living-ontwikkelaars zoals Tripalink. We hebben eigenlijk een investeerdersportaal. Ik zou echt niet weten hoe je anders zou kunnen investeren in co-living. Een andere manier waarop je dat kunt doen, is dat sommige mensen hun eigen huis kopen en het is eigenlijk gewoon huishacken en je verhuurt het op kleine schaal.

Dave:
Ze noemen het huur per kamer of gewoon een eengezinswoning hacken. Je kunt zeker zoiets doen, want ik heb wat dingen gelezen over huur per kamer waar je een vergelijkbare premie krijgt voor huur per vierkante meter of per slaapkamer, een huurverhoging van 20%, 25% door dat te doen met bijbehorende hoofdpijn in vastgoedbeheer.

Jay:
Eerlijk gezegd is het financieel logisch, maar is het het echt waard om vijf andere huisgenoten bij je te hebben en dan moet je de gemeenschappelijke ruimte schoonmaken? Ik weet het niet, het hangt ervan af.

Henry:
Het hangt af van de hoogte van de huur.

Dave:
Ik herinner me alleen de huizen waarin ik met vrienden op de universiteit woonde en het lijkt gewoon alsof het toen leuk was, maar man, de vastgoedbeheerder moet ons gehaat hebben. Jay, zijn er syndicaties beschikbaar? Als u een erkende belegger bent, zijn er dan ontwikkelingsprojecten waarin investeerders zouden kunnen investeren om passief samen te leven?

Jay:
Ja, ik denk dat er niet zoveel co-living ontwikkelaars zijn, maar als je naar netwerkevenementen gaat, kun je er misschien een paar ontmoeten. We doen enkele syndicaties. We kennen een paar andere kleine ontwikkelaars in het gebied die ook aan syndicatie doen.

Dave:
Oké, geweldig. Nou, Jay, heel erg bedankt dat je hier bent. Wij stellen het zeer op prijs dat u dit deelt. Ik heb veel geleerd. Ik vind dit super overtuigend. Ik wil echt leren hoe ik... Als er syndicaties beschikbaar zijn, of misschien gaan Henry en ik naar onze eerste, maar dit was super nuttig. Ik vind het een heel cool idee dat er duidelijk vraag naar zal zijn. Dat deel lijkt me gewoon zo voor de hand liggend dat dit een coole plek lijkt om te wonen voor veel minder dan wat je elders zou betalen. Dus, goed van je dat je in deze echt coole branche zit. Is er een plek waar mensen contact met je kunnen opnemen als ze hier meer over willen weten?

Jay:
Bedankt dat ik hier mocht zijn. U kunt contact met mij opnemen via BiggerPockets. Het is Jay Chang, en dan kun je me ook op LinkedIn vliegen. BiggerPockets heeft de meeste links die u nodig heeft om rechtstreeks contact met mij op te nemen.

Dave:
Dat vind ik geweldig, je stuurt mensen gewoon naar BiggerPockets. Dat is misschien de eerste keer dat we dat ooit hebben gehad, maar als medewerker van BiggerPockets waarderen we dat enorm.

Jay:
Geen probleem.

Dave:
Bedankt man. Grote dank aan Jay voor zijn komst. Henry, wat dacht je ervan?

Henry:
Man, het is een behoorlijk unieke ruimte, en ik denk dat de vraag naar dit soort levensonderhoud in die dure markten alleen maar zal toenemen. Het is alsof de marktomstandigheden op dit moment zeggen dat dit iets is dat mensen nodig hebben. De rentetarieven zijn hoger, de inflatie is te gek. En dus kost het mensen niet alleen veel om in deze plaatsen te huren, maar god, ook boodschappen, dus als ze 30% kunnen besparen en een keuken moeten delen, denk ik dat mensen bereid zijn om dat op te offeren.

Dave:
Ik heb het gevoel dat hier gewoon een enorme vraag naar zal zijn. Ten eerste is een besparing van 30% op uw huur enorm. We praten de hele tijd met mensen, ik weet het zeker, als je met weinig geld in onroerend goed wilt stappen, wat is dan de beste manier om dat te doen? Ofwel huishack of verlaag uw kosten van levensonderhoud. Dit is een geweldige manier om uw woonlasten te verlagen. Dus toen ik naar deze show ging, dacht ik: "Man, dit wordt interessant voor investeerders", en dat is het ook, maar ook om erin te investeren, maar ik denk dat het ook interessant is voor aspirant-investeerders om te overwegen om in een van de deze dingen omdat u waarschijnlijk wat geld bespaart en vervolgens in onroerend goed investeert. Maar ik denk ook dat het element van hebben... Ik denk dat jij dit ook hebt gedaan, ik ben verhuisd naar een aantal nieuwe steden in mijn leven waar ik niet veel mensen ken, ik denk dat het gemeenschapselement best cool is. Het doet me denken aan een hostelomgeving, toch?

Henry:
Maar prachtig.

Dave:
Ze zijn heel aardig, maar ze zijn meer open. Het is net alsof je naar een gemeenschappelijke ruimte gaat, rondhangen, een biertje drinken, zoiets doen, en het is op een superleuke plek. Dus ik kan me voorstellen dat het erg populair is.

Henry:
Laten we eerlijk zijn, ik heb toch geen zin om mijn keuken schoon te maken.

Dave:
Nr.

Henry:
Dus als ik een keuken kan gebruiken die iemand anders gaat schoonmaken en ik naar beneden kan gaan en een biertje kan drinken met al mijn buren [onhoorbaar 00:35:18]-

Dave:
Dat is zo [onhoorbaar 00:35:18]. Wat is de raarste of slechtste plek waar je hebt gewoond?

Henry:
Oh god, man, de allereerste slaapzaal waarin ik ooit heb gewoond, was waarschijnlijk de raarste plek waar ik ooit heb gewoond, want het was alsof een slonzig Motel 6 een slaapzaal was, en we hadden deze gedeelde leefruimte, en het moest worden ingericht , maar het was eigenlijk gewoon een futon als bank en dan een tv-meubel zonder tv erop en hoogpolig tapijt.

Dave:
Oh leuk.

Henry:
En toen had ik een slaapkamer met stapelbedden waar ik een kamergenoot in had. Dus dat was-

Dave:
Oh God, dat klinkt niet zo-

Henry:
Niet mijn favoriete plek om te wonen.

Dave:
Ik kocht mijn eerste huis met drie partners, maar een van de partners en ik waren toen kamergenoten, en we gingen het huis hacken, dat was ons plan, we zouden erin trekken. Maar toen begon Denver het te doen Nou, en we hebben zoiets van: "Man, we zouden veel meer huur kunnen krijgen dan wat we aan onze eigen huur zouden betalen", dus we hebben zoiets van: "Waarom zouden we huizen hacken?" En zijn grootmoeder was net overleden en ze woonde in een pensioneringsgemeenschap en de markt zakte nog steeds als een gek en zijn moeder zei: 'Jullie betalen gewoon de nutsvoorzieningen, zorgen voor het huis. Je kunt er wonen', maar het was net een gemeenschap van 55 jaar en ouder, dus we konden het aan niemand vertellen. Dus we zijn midden in de nacht verhuisd, gewoon in dit huis gewoond. We hadden zoiets van: "Het wordt zes maanden", maar het was gratis, dus uiteindelijk hebben we daar drie jaar gewoond. En ik woonde in de kelder, dus woonde ik drie jaar in de kelder van zijn overleden oma in een bejaardentehuis.

Henry:
Ging je net naar het gemeenschapshuis en vernietigde je bejaarde burgers met pingpong, en verpletterde je ze met pingpong volpension?

Dave:
Ja precies. Er was geen gemeenschapsruimte. Ik denk dat er een klein beetje was, maar we zijn nooit gegaan, maar we hadden zoiets van... Mensen vonden het eigenlijk geweldig. We zouden dan gewoon hun dozen dragen, gewoon de jonge jongens zijn die dingen konden oppakken. We deden het gewoon, en later en later gooiden we daar gewoon ragers. Ze hadden een mooie buitenruimte en we zouden daar grote feesten geven.

Henry:
Zijn je buren gekomen?

Dave:
Ze zwaaiden, maar helaas kregen we ze nooit binnen, maar dat was een rare plek om te wonen. Om een ​​lang verhaal kort te maken, ik had waarschijnlijk liever in een van deze co-living-ruimtes gewoond.

Henry:
Ik weet het niet, het klinkt alsof het behoorlijk geweldig was.

Dave:
Het was leuk om erop terug te kijken. Soms dacht ik: "Wat doe ik in vredesnaam met mijn leven?" Maar het heeft veel geld bespaard. Hoe dan ook, nu ben ik mijn hele gedachtegang kwijt, dus laten we hier weggaan. Bedankt dat je hier bent, man, en bedankt allemaal voor het luisteren. Hopelijk is dit interessant voor je. Ik denk dat het een grote trend gaat worden. Ik denk dat dat het laatste is, ik was een beetje teleurgesteld dat er op dit moment niet echt een gemakkelijke manier is om erin te investeren, het klinkt alsof je gewoon een gewone investeerder bent en geen ontwikkelaar.

Henry:
Maar meestal is dit het moment waarop je naar die kansen moet zoeken, omdat iemand vroeg begint met het uitzoeken van een manier om dit beschikbaar te maken voor het publiek om in te investeren. Dus ik zou proberen de early adopter te zijn, want de vraag is zal er zijn.

Dave:
Het is helemaal alsof elke keer dat we een van deze shows doen, zoals deze, en vooral de 3D-geprinte huizen, het niet gemakkelijk is, maar wie dit uitzoekt, gaat er een moord op plegen. Dus als je geïnteresseerd bent, volg Jay, volg enkele van de andere operators. Misschien kun je van hen leren of ermee aan de slag gaan, maar we hopen dat dit nuttig voor je was. We proberen u altijd dit soort nieuwe beleggingsstrategieën te bieden die toonaangevend zijn, want daar gaat het ons om. We horen dus graag of dit soort afleveringen nuttig voor je is. Dus als je enige mening hebt over dit soort afleveringen, bel me dan op Instagram waar ik bij thedatadeli ben of Henry, jij bent bij thehenrywashington, toch?

Henry:
Dat is juist.

Dave:
Oké, dus laat ons weten wat je ervan vindt. Heel erg bedankt voor het luisteren. We zien je maandag voor een nieuwe aflevering van On The Market.
On The Market is gemaakt door mij, Dave Meyer en Caitlin Bennett, geproduceerd door Caitlin Bennett, bewerkt door Joel Esparza en Onyx Media, onderzocht door Pooja Jindal, en een grote dank aan het hele BiggerPockets-team. De inhoud van de show On The Market zijn alleen meningen. Alle luisteraars moeten onafhankelijk gegevenspunten, meningen en investeringsstrategieën verifiëren.