Dit artikel wordt gepresenteerd door Easy Street Capital. Lees onze redactionele richtlijnen voor meer informatie.
De laatste jaren is een vrij nieuw leenproduct, de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) leningen, enorm populair geworden bij vastgoedbeleggers. DSCR-leningen zijn een cruciaal hulpmiddel geworden voor investeerders die op schema liggen om hun dromen van financiële vrijheid te verwezenlijken.
Deze leningen zijn specifiek bedoeld voor vastgoedbeleggingen Slechts, zijn zo effectief en populair omdat ze nodig hebben geen inkomensverificatie (of Debt-to-Income Ratio) en geen belastingaangifte of eindeloos papierwerk. Verder - hoewel de kwalificatie en documentatie veel minder zijn dan bij conventionele hypotheken - zijn de rentetarieven nauwelijks hoger (meestal minder dan 1% meer). Deze leningen bieden vaste tarieven voor 30 jaar, inclusief opties waarbij het alleen aflossingsvrij is voor de eerste 10 jaar, zodat u de uitbetalings- en herfinancieringsdruk vermijdt die vaak gepaard gaat met harde geldalternatieven.
Alles bij elkaar genomen, is het geen wonder dat investeerders massaal naar deze leningen zijn gestroomd om hun portefeuilles op te schalen en hun dromen van financiële vrijheid te verwezenlijken.
Hoe komt u in aanmerking voor een DSCR-lening?
Potentiële leners kunnen soms op verwarring stuiten wanneer ze voor het eerst leren over DSCR-leningen. Met name de kwalificatie proces, vooral als ze met een conventionele kwalificatie in de wringer zijn geweest. Terwijl conventionele geldschieters ogenschijnlijk elk aspect van uw inkomsten, uitgaven, bankrekeningtransacties en kredietgeschiedenis onder de loep nemen, zijn DSCR-leningen anders, omdat de kwalificatie en acceptatie in de eerste plaats gericht zijn op het onroerend goed in plaats van op u, de lener.
DSCR-geldschieters zullen naar uw kredietscore kijken en ervoor zorgen dat u een paar maanden aan betalingen op de bank heeft staan, maar afgezien daarvan komt uw eigendom in aanmerking, niet u! Dat betekent dat uw inkomstenbronnen, of u nu een W-2-baan heeft, een bedrijf heeft, fulltime in onroerend goed investeert, of gepensioneerd bent of tussen twee banen in, maakt niet uit! DSCR-geldschieters houden strikt geen rekening met inkomen!
Wat bepaalt mijn tarief en voorwaarden?
Dus wat bepaalt of u in aanmerking komt en welk tarief u betaalt? Het komt voornamelijk voort uit drie belangrijke factoren:
- DSCR (schuldaflossing-dekkingsratio)
- LTV (Loan-to-Value-ratio)
- FICO (kredietscore)
Dekkingsratio voor schuldendienst (DSCR)
Het is geen verrassing dat de DSCR-metriek belangrijk is voor DSCR-leningen. De Debt Service Coverage Ratio meet de inkomsten uit het onroerend goed (huren) gedeeld door de belangrijkste uitgaven (hoofdsom en rente op uw hypothecaire lening, plus onroerendgoedbelasting, verzekeringen en eventuele VvE-kosten).
Vastgoedbeleggers in het algemeen investeren voor maandelijkse cashflow uit hun huurwoningen, wat wordt bereikt wanneer de inkomsten hoger zijn dan hun uitgaven en ze winst overhouden. Een DSCR van 1.00x betekent dat inkomsten gelijk zijn aan uitgaven en dat de belegger quitte speelt. Een DSCR van meer dan 1.00x betekent dat de belegger geld verdient omdat hij nu over cashflow beschikt. Er zou bijvoorbeeld een DSCR van 1.25x optreden als het onroerend goed $ 1,250 per maand aan huur verdient en $ 1,000 aan PITIA heeft (uitgaven - hoofdsom + rente + belastingen + verzekeringen + verenigingsrechten). Een DSCR van minder dan 1.00x betekent dat de uitgaven hoger zijn dan de inkomsten, waardoor de belegger elke maand geld verliest.
Hoe werkt dit vanuit het perspectief van de kredietverstrekker? Een geldschieter zal over het algemeen willen dat de belegger de meeste cashflow mogelijk maakt, omdat de primaire zorg het vermogen is om betalingen op de hypothecaire lening te doen. Daarom, hoe hoger de DSCR, hoe betere leningsvoorwaarden een belegger zal krijgen, omdat de geldschieter er meer vertrouwen in kan hebben dat hij wordt terugbetaald, aangezien de huur de maandelijkse schuldbetalingen meer dan dekt!
Loan-to-Value-ratio (LTV)
De tweede bepalende factor is de lening / waarde-ratio (LTV). Dit is een eenvoudige maatstaf die uw geleende bedrag vergelijkt met de waarde van het onroerend goed. Dit is uiterst belangrijk voor de geldschieter, omdat het belangrijkste verhaal van de geldschieter als u stopt met betalen (wanbetaling) op de lening, het afschermen van het onroerend goed is en het verloren geld op de onbetaalde schuld vervangen door het onroerend goed. Simpel gezegd, als de geldschieter het onroerend goed kan verkopen voor meer dan wat verschuldigd is in een afschermingssituatie, dan is de geldschieter beschermd tegen het verliezen van geld.
Als zodanig, hoe lager de LTV, hoe lager het risico op verlies voor de geldschieter, aangezien ze een groter "kussen" hebben voor het geval afscherming nodig is. In een LTV-scenario van 80% (stel dat een lener een eigendom koopt en 20% stort), zou een eigendom van $ 1,000,000 een lening van $ 800,000 met een "kussen" of eigen vermogen van $ 200,000 voor de lener dragen. In deze situatie, als de lener in gebreke blijft en de geldschieter moet afschermen, is de geldschieter beschermd tegen het risico van verlies, zolang het eigendom niet met meer dan 20% ($ 200,000) in waarde is gedaald, aangezien hij dan eigenaar zou zijn een eigendom dat meer waard is dan de kwijtgescholden schuld.
In dit voorbeeld, als het onroerend goed deze waarde van $ 1,000,000 handhaaft en de geldschieter wordt afgeschermd wegens wanbetaling, komt de geldschieter er feitelijk uit en bezit hij een eigendom van $ 1,000,000 in plaats van een biljet van $ 800,000. In de echte wereld is het echter niet zo eenvoudig (zoals alle vastgoedbeleggers maar al te goed weten!), omdat er afsluitingskosten, juridische kosten en tijd en energie worden besteed aan dit proces die bijna alle geldschieters liever vermijden.
Dus hoe beïnvloedt dit de leenvoorwaarden? Simpel gezegd, hoe lager de LTV, hoe beter de voorwaarden voor de lener, aangezien het de "kussen" voor de geldschieter verhoogt in het geval van een dalende waarde en afscherming. In het bovenstaande voorbeeld zou de waarde van het onroerend goed met meer dan 20% moeten dalen om de geldschieter geld te laten verliezen, een onwaarschijnlijk maar plausibel scenario. Als de LTV echter 60% was geweest, dwz een lening van $ 600,000 op een eigendom van $ 1,000,000, zou de waarde met maar liefst 40% of $ 400,000 moeten dalen om de geldschieter in een verliespositie te brengen. Veel onwaarschijnlijker! Zo kan de geldschieter betere voorwaarden bieden (zoals een lager tarief) op de 60% LTV-lening, omdat deze veel minder risico met zich meebrengt.
FICO (kredietscore)
De laatste sleutelmaatstaf om in aanmerking te komen voor een DSCR-lening is uw FICO of kwalificerende kredietscore. Doorgaans zijn er drie kredietscores voor iedereen, Equifax, Experian en TransUnion, en de score die wordt gebruikt om in aanmerking te komen voor de lening is de middelste.
Hoewel DSCR-leningen voornamelijk gebaseerd zijn op het onroerend goed in plaats van op de individuele lener, kijkt de geldschieter nog steeds naar kredietscores als onderdeel van het grote plaatje van kwalificatie. Houd er rekening mee dat de kredietscores van een hypotheekverstrekker iets anders worden berekend dan de score die u mogelijk ziet van een normale bank of online gegevensaanbieder. Deze scores worden iets zwaarder gewogen naar vastgoedkrediet, waarbij meer rekening wordt gehouden met zaken als andere hypotheekschulden.
Vanuit het perspectief van de geldschieter is iemand met een lange en goede geschiedenis van tijdige en volledige betalingen op andere hypotheken een goede indicator van de waarschijnlijkheid van perfecte en tijdige betalingen van uw DSCR-lening. Dus hoe beter het krediet, hoe beter de voorwaarden.
Andere factoren die de kwalificatie bepalen
Hoewel de hierboven genoemde 'grote drie'-statistieken de belangrijkste bepalende factoren zijn voor uw kwalificatie en tarief, maken ook andere factoren een verschil, zij het niet zo belangrijk. Enkele andere factoren die DSCR-geldschieters gebruiken, zijn onder meer:
- Doel van de lening: Doorgaans krijgt u betere voorwaarden bij een overname dan bij een uitbetalingsherfinanciering, omdat de waarde die door de geldschieter wordt gebruikt bij een aankoop zekerder is en er meer gegarandeerde 'skin in the game' is voor de lener.
- lening grootte: DSCR-leners houden meestal van een "Goldilocks sweet spot" -lening, niet te groot en niet te klein voor de beste prijs. Dit komt omdat er minder markt is voor supergrote huurwoningen (dwz hoeveel potentiële kopers of huurders zijn er voor herenhuizen van meer dan $ 3 miljoen), maar omgekeerd kan een woning met een te lage waarde (ter waarde van $ 200 of minder) duiden op een dalende of ultra-landelijke markt, een ruige buurt of een pand in slechte staat. De beste tarieven en laagste kosten komen meestal in het bereik van $ 250 - $ 750.
- Boetes voor vooruitbetaling: DSCR-geldschieters staan erom bekend de beste tarieven te geven wanneer de boetes voor het vervroegd aflossen van de lening (dwz een vergoeding als u vroeg in de looptijd vervroegd aflost) hoger zijn. Als u een langetermijnbelegger bent en niet van plan bent snel te verkopen, is het vaak een goed idee om boetes voor vooruitbetaling binnen de eerste vijf jaar in te ruilen voor een veel lager tarief.
Hoe u een DSCR-lener kiest
Zodra u klaar bent om een DSCR-lening af te sluiten, is het tijd om de geldschieter te kiezen die bij u past. Het kan soms overweldigend zijn om erachter te komen hoe te beginnen en wie te kiezen. Er zijn veel DSCR-geldschieters die het product aanbieden.
Hier is het geheim over DSCR-leningen dat niet veel geldschieters u zullen vertellen: het leningproduct is grotendeels hetzelfde bij alle geldschieters. Hoewel er enkele verschillen zijn langs de randen en met exacte rentetarieven, zijn de leningen meestal min of meer hetzelfde. En als het op tarieven aankomt, kan één geldschieter op een bepaald moment de beste tarieven hebben, maar zoals in alle concurrerende markten zal het niet lang duren en zullen de tarieven uiteindelijk in wezen hetzelfde worden.
Dus hoe kiest u de juiste DSCR-geldschieter, niet alleen voor uw onmiddellijke deal, maar ook voor het aangaan van een langdurige relatie?
Je zult de waarheid willen aanscherpen specialiteiten en verschillen in aangeboden leningprogramma's en de reputatie en financiële kracht ook van de geldschieter. Tarieven en vergoedingen zullen waarschijnlijk redelijk op elkaar lijken, dus zorg ervoor dat u goede vragen stelt en ontdek waarom ze verschillen.
Enkele voorgestelde vragen om u op weg te helpen:
- Bent u een directe geldschieter die uw eigen kapitaal uitleent of een bemiddelingstussenpersoon die samenwerkt met andere geldschieters?
- Heeft u speciale programma's voor vastgoedtypes, zoals huurfinanciering op korte en middellange termijn? Zijn er BRRRR-uitleenprogramma's?
- Wat is de maximale LTV waaraan u leent?
- Moet een DSCR minimaal 1.00x zijn, of heeft u opties voor niet-cashflow-eigenschappen?
- Als er partners zijn (dwz 50/50 eigenaren van een LLC) die lenen op een DSCR-lening, kwalificeert u dan de FICO-score van de hogere of lagere partner?
Conclusie
Het kiezen van een DSCR-geldschieter en ervoor zorgen dat uw kwalificatie u de laagst mogelijke tarieven en vergoedingen geeft, kan een overweldigende ervaring zijn. Hopelijk kan dit artikel dienen als een sterke hulpbron bij het selecteren van de beste DSCR-lening voor uw investeringsreis.
Dit artikel wordt gepresenteerd door Easy Street Capital
Easy Street Capital is een particuliere geldschieter met hoofdkantoor in Austin, Texas, die vastgoedbeleggers in het hele land bedient. Gedefinieerd door een ervaren team en innovatieve leningprogramma's, is Easy Street Capital de ideale financieringspartner voor vastgoedinvesteerders van alle ervaringsniveaus en specialiteiten. Of een investeerder nu aan het repareren en flippen is, een cashflow-huur financiert of vanaf de grond opbouwt, wij hebben een oplossing om aan die behoeften te voldoen.
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- vermogen
- Over
- boven
- Account
- Bereiken
- bereikt
- acquisitie
- werkelijk
- invloed hebben op
- tegen
- vooruit
- Alles
- alternatieven
- onder
- bedragen
- en
- toepasselijk
- rond
- dit artikel
- verschijning
- aanwinst
- Vereniging
- austin
- auteur
- terug
- Bank
- bankrekening
- gebaseerde
- omdat
- worden
- wezen
- onder
- BEST
- Betere
- tussen
- Groot
- Grote foto
- Beetje
- grens
- leners
- ontlening
- Breaking
- makelarij
- Gebouw
- bedrijfsdeskundigen
- kopers
- berekend
- geannuleerd
- hoofdstad
- dragen
- geval
- Contant geld
- cash flow
- zeker
- sluitend
- hoe
- vergelijken
- concurrerend
- Bezorgdheid
- voorwaarde
- zeker
- verwarring
- conventioneel
- convergeren
- Kosten
- Land
- dekking
- heeft betrekking op
- Credits
- kritisch
- gegevens
- transactie
- Schuld
- schuldbetalingen
- dalende
- verlagen
- Standaard
- defaults
- Bepalen
- bepaalt
- bepalen
- verschil
- verschillen
- anders
- directe
- Verdeeld
- documentatie
- Dont
- beneden
- dromen
- elk
- Vroeg
- effectief
- ontmoeting
- Eindeloos
- energie-niveau
- enorm
- zorgen
- Is gelijk aan
- Equifax
- billijkheid
- vooral
- in wezen
- oprichting
- vastgoed
- Zelfs
- uiteindelijk
- Alle
- iedereen
- voorbeeld
- overtreffen
- overschrijdt
- kosten
- Experian
- ervaring
- ervaren
- uiterst
- factoren
- tamelijk
- honorarium
- vergoedingen
- weinig
- FICO
- Figuur
- finale
- financieel
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- Voornaam*
- geschikt
- vast
- stroom
- gericht
- voor Investeerders
- Vrijheid
- oppompen van
- vol
- verder
- algemeen
- krijgen
- het krijgen van
- gegeven
- geeft
- Vrijgevigheid
- gaan
- goed
- groot
- gegarandeerde
- Hard
- Het hoofdkantoor is gevestigd
- hard
- het helpen van
- verborgen
- hoger
- geschiedenis
- Hopelijk
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- idee
- ideaal
- Onmiddellijk
- belangrijk
- in
- omvatten
- Inclusief
- Inkomen
- Verhoogt
- aangeven
- Indicator
- individueel
- informatie
- innovatieve
- verkrijgen in plaats daarvan
- verzekering
- belang
- Rentetarieven
- tussenpersoon
- Investeren
- investeren
- investering
- Investopedia
- investeerder
- Investeerders
- IT
- Jobomschrijving:
- Vacatures
- sleutel
- blijven
- bekend
- groter
- Achternaam*
- leren
- Juridisch
- LENEN
- geldschieter
- kredietverstrekkers
- kredietverlening
- niveaus
- LG
- Waarschijnlijk
- opgesomd
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- LLC
- lening
- Leningen
- logo
- lang
- langdurig
- Kijk
- op zoek
- verliezen
- kwijt te raken
- uit
- lot
- LTV
- Hoofd
- maken
- maken
- veel
- Markt
- Markten
- maximaal
- middel
- maatregelen
- metriek
- Metriek
- Midden
- geld
- geld verloren
- Maand
- maandelijks
- maanden
- meer
- Hypotheek
- Hypotheken
- meest
- bijna
- nodig
- nodig
- behoeften
- New
- een
- bieden
- aangeboden
- het aanbieden van
- EEN
- online.
- Meningen
- Opties
- Overige
- verschuldigd
- het te bezitten.
- eigenaren
- betaald
- deel
- partner
- partners
- Betaal
- het betalen van
- betalingen
- perspectief
- kiezen
- beeld
- plan
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- aannemelijk
- plus
- arm
- Populair
- portefeuilles
- positie
- mogelijk
- potentieel
- de voorkeur geven
- gepresenteerd
- druk
- mooi
- prijsstelling
- in de eerste plaats
- primair
- Principal
- privaat
- Product
- Profit
- Programma's
- vastgoed
- eigendom
- beschermd
- leverancier
- inkomsten
- aankopen
- doel
- puts
- kwalificatie
- kwalificeren
- kwalificatie
- Contact
- snel
- reeks
- tarief
- Tarieven
- verhouding
- Lees
- klaar
- vast
- vastgoed
- echte wereld
- recent
- verwantschap
- Verhuur
- huurders
- vervangen
- vertegenwoordigen
- vereisen
- hulpbron
- Retourneren
- Risico
- ronde
- dezelfde
- Scale
- Tweede
- Geheim
- verkopen
- binnen XNUMX minuten
- dienen
- service
- serveer-
- Bermuda's
- gelijk
- Eenvoudig
- eenvoudigweg
- sinds
- situatie
- Maat
- Klein
- So
- sommige
- Iemand
- bronnen
- special
- specifiek
- besteed
- begin
- gestart
- Still
- stop
- straat
- sterke
- dergelijk
- verrassing
- zoet
- Nemen
- het nemen
- belasting
- Belastingen
- team
- termen
- Texas
- De
- hun
- daarom
- spullen
- drie
- niet de tijd of
- naar
- samen
- ook
- tools
- in de richting van
- spoor
- handel
- Transacties
- Transunion
- waar
- types
- typisch
- underwriting
- gebruik maken van
- gebruikt
- waarde
- Verificatie
- webp
- Wat
- Wat is
- of
- welke
- en
- WIE
- wil
- binnen
- Mijn werk
- Bedrijven
- wereld
- waard
- zou
- geschreven
- jaar
- Your
- zephyrnet