Achter de meergezinsaantallen: betaalbare woningen in New York City trekken veel geld aan

Achter de meergezinsaantallen: betaalbare woningen in New York City trekken veel geld aan

Tijdstempel: 28 september 2023 2:32 uur
Bronknooppunt: 2907052

Betaalbare woningen waren in het tweede kwartaal van 43 goed voor ongeveer 3.91% van de 2 miljard dollar aan meergezinsverkopen in New York City, volgens het Q2 2023 Multifamily Quarter in Review-rapport van Ariel Property Advisors.

Grote missiegedreven investeerders, waaronder Nuveen, The Vistria Group, Tredway en Asland Capital Partners, hebben in samenwerking met Goldman Sachs in het tweede kwartaal aanzienlijke betaalbare woningen in de stadsdelen gekocht, wat heeft bijgedragen aan de aanzienlijke stijging van het dollarvolume. Naast het behoud en de productie van betaalbare woningen zijn investeringen in deze activaklasse aantrekkelijk omdat ze toegang bieden tot specifiek kapitaal, kansen voor waardecreatie, stimuleringsmaatregelen op het gebied van onroerendgoedbelasting, financiering door agentschappen en schaalgrootte, die allemaal hebben bijgedragen aan hun substantiële groei.

Missiegedreven investeerders stappen op

Nuveen is een van de grootste institutionele beheerders van betaalbare woningen in het land en heeft onlangs de strategische beslissing genomen om in New York City te kopen. Nuveen houdt toezicht op meer dan $1.1 biljoen aan activa, waarvan $6.4 miljard bestaat uit 161 betaalbare woninginvesteringen met ongeveer 32,000 eenheden die voornamelijk bedoeld zijn voor inwoners met een laag inkomen die 60% van het mediaan inkomen (AMI) of minder verdienen.

De gedeeltelijke overname door Nuveen van een betaalbare portefeuille van Omni Holding Company voor naar schatting $956 miljoen was de grootste meergezinstransactie in New York City in het tweede kwartaal en was goed voor bijna 60% van het dollarvolume dat in deze periode in betaalbare woningen werd geïnvesteerd. De deal omvatte 72 eigendommen (belastingpercelen), verdeeld over 5,900 eenheden in de Bronx (66% van de eenheden), Brooklyn (21% van de eenheden), Queens (10% van de eenheden) en Noord-Manhattan (2% van de eenheden). eenheden).

“Ons doel is om op zinvolle wijze te investeren in het behoud en de uitbreiding van betaalbare woningen van hoge kwaliteit om het welzijn van bewoners met een hoge huurlast binnen lokale gemeenschappen te ondersteunen”, zegt Pamela West, Senior Portfolio Manager van Impact Investing bij Nuveen Real Estate in een Bedrijfsaankondiging. “Met de Omni-transactie kunnen we eigendommen in de VS ontwikkelen en beheren en de gewenste resultaten voor bewoners en investeerders bereiken.”

De Vistria-groep, een particuliere investeringsmaatschappij die zich in juni voor het eerst op de betaalbare huizenmarkt van New York City waagde door een investering van $174 miljoen te doen in een portefeuille met 1,290 eenheden verdeeld over vijf huurgestabiliseerde gebouwen; vier in de Bronx en één in Noord-Manhattan. De transactie werd gefinancierd via een Freddie Mac-lening van Keybank.

Eleonora Bershadskaya, directeur vastgoed, van de Vistria Group, die panellid was bij de recente bijeenkomst van Ariel Property Advisors Koffie- en Cap Rates-evenement, zei dat de overname aantrekkelijk was omdat de gebouwen de afgelopen tien jaar aanzienlijke kapitaalverbeteringen hebben ondergaan en ze profiteren van een artikel 11-belastingverlaging, die de komende 30 jaar van kracht zal zijn.

“Een van de belangrijkste factoren was het niveau van betaalbaarheid dat voor de hele portefeuille nog lange tijd zal aanhouden, vooral in de Bronx, waar de afgelopen vijf jaar een behoorlijk aanzienlijke huurgroei heeft plaatsgevonden”, aldus Bershadskaya. "Ook zijn er ontwikkelingsmogelijkheden in de gemeente, dus het hebben van een betaalbare haven in dat gebied was belangrijk voor ons, zowel vanuit impact- als financieel perspectief."

De Vistria Group, die vorig jaar haar focus op de sector gezondheidszorg, kennis- en leeroplossingen en financiële diensten heeft uitgebreid naar betaalbare, meergezinswoningen met gemengd inkomen en arbeidskrachten in het hele land, hanteert een langetermijnvisie bij het verwerven van betaalbare woningen, omdat zij ernaar streeft om een dubbele bodemlijn ontmoeten.

“Ten eerste is het ongelooflijk belangrijk voor ons om de betaalbare huisvestingscrisis in dit land te helpen aanpakken”, zei Bershadskaya. “Ten tweede is het financieel ook logisch, want als we dat niveau van betaalbaarheid bieden, hebben we een vaste huurdersbasis met een laag verloop en een hoge bezettingsgraad, wat zich vertaalt in lagere kosten en betere economische voordelen voor het pand.”

Tredway, een vooraanstaande in New York City gevestigde eigenaar-exploitant-ontwikkelaar van betaalbare woningen, werkte in mei samen met Gilbane Development Company en ELH Mgmt om de Sea Park Portfolio te verwerven, een betaalbare woningportefeuille bestaande uit drie voormalige Mitchell Lama-liftgebouwen met een totaal van 818 eenheden en een perceel van 89,357 vierkante meter. Ariël vastgoedadviseurs regelde de verkoop van $ 150 miljoen ($ 156 / SF)..

De meergezinsgebouwen omvatten 589 eenheden die huishoudens bedienen met een maximaal jaarinkomen van 60 procent van de AMI, 159 eenheden die mensen bedienen met een maximaal inkomen van 50 procent van de AMI en 65 woningen die huishoudens bedienen die tot 80 procent van de AMI verdienen. De AMI voor 2023 voor de regio New York City bedraagt ​​$ 127,100 voor een gezin van drie personen (100% AMI). De verschillende regelgevende overeenkomsten die op elk onroerend goed worden geplaatst, zijn een mix van voucher-eenheden van de New York City Housing Authority (NYCHA) en het New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD), niet-voucher-eenheden en marktrente-eenheden.

Tredway en zijn partners zijn van plan om te beginnen met een renovatie van het gehele Sea Park-complex ter waarde van miljoenen dollars, gericht op verbeteringen van de levenskwaliteit, het versterken van de veerkracht en het verbeteren van de energie-efficiëntie van het pand. Van de eenheden zullen 90 appartementen gereserveerd worden voor voormalig dakloze bewoners en drie zullen gereserveerd worden voor toezichthouders. Het ontwikkelingsteam is ook van plan om 250 nieuwe units met holistische, betaalbare woningen te bouwen op de locatie voor senioren.

“We zijn blij dat we nieuwe betaalbare woningen in Sea Park kunnen beschermen, behouden en produceren, een raamwerk dat de toegang tot kansen voor alle huidige en toekomstige bewoners zal vergroten”, aldus Will Blodgett, CEO en oprichter van Tredway, in de aankondiging van het bedrijf. “De investeringen die we doen zullen leiden tot een meer betaalbare, verbonden, diverse, gezonde en levendige gemeenschap en de economische stabiliteit bevorderen voor de duizenden New Yorkers die Sea Park en de bredere wijk Coney Island hun thuis noemen.”

Asland Capital Partners, een particuliere vastgoedbeleggingsonderneming die gespecialiseerd is in investeringen voor meerdere gezinnen en voor gemengd gebruik, werkt samen met de Stedelijke investeringsgroep binnen Goldman Sachs Vermogensbeheer om het Asland Sustainable Housing Fund te lanceren. In juni kondigden Asland en Goldman Sachs de eerste overname aan van het Asland Sustainable Housing Fund Heightliner-portefeuille, een betaalbare woningportefeuille gelegen in Upper Manhattan en de Bronx, die vijf panden, 334 wooneenheden en verschillende gemeenschapsgerichte retailers omvat met een oppervlakte van bijna 250,000 vierkante meter. Ariel Property Advisors regelde de transactie van $ 45.2 miljoen.

Asland en Goldman Sachs hebben een alomvattende strategie ontwikkeld om de financiële en fysieke duurzaamheid van de activa van de Heighliner Portfolio op lange termijn te garanderen, waaronder het aanpakken van uitgesteld onderhoud, het implementeren van duurzaamheidsupgrades en het aanbieden van diensten aan bewoners, zoals gratis breedband en technologie voor het opbouwen van kredieten. In ruil voor het behoud van de betaalbaarheid profiteert de portefeuille langdurig van een OZB-vrijstelling.

“We zijn heel blij dat we met succes de Heighliner Portfolio hebben verworven en onze missie kunnen voortzetten om betaalbare woningen te behouden”, zegt James H. Simmons, III, oprichter en CEO van Asland Capital Partners, in een aankondigingsartikel in Citybiz. “Door onze strategische samenwerking met Goldman Sachs, het New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) en de New York City Housing Development Corporation (HDC) hebben we vertrouwen in ons vermogen om de levenskwaliteit van onze bewoners te verbeteren en tegelijkertijd te garanderen de levensvatbaarheid op lange termijn van deze waardevolle eigendommen.”

Deze Heighliner Portfolio-transactie vertegenwoordigt de startinvestering in een bredere strategie voor het Asland Sustainable Housing Fund, dat tot doel heeft een initiële 250 miljoen dollar in te zetten voor Core Plus-overnames van Sectie 8, Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) Preservation, en gemengde inkomens. transacties, met een nationaal mandaat en een initiële nadruk in New York City.

Betaalbare huisvestingschauffeurs

De toegenomen vraag naar betaalbare woningen illustreert hoe missiegestuurde kapitaalbronnen steeds meer naar deze sector worden getrokken vanwege de sterke onderliggende fundamenten en prikkels, waaronder:

  • Het voldoen aan de dubbele doelstelling van investeerders: het integreren van financieel succes met sociale verantwoordelijkheid.
  • Onroerendgoedbelastingvoordelen en in sommige gevallen subsidies.
  • Mogelijkheden voor toegevoegde waarde in de vorm van het verhogen van de huurprijzen, met name bij huurders met een voucher wier huurprijzen gebonden zijn aan de huurprijs Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) Eerlijke markthuur schema voor elke unitgrootte.
  • De mogelijkheid om kredietverstrekkers van agentschappen (Fannie Mae, Freddie Mac en HUD) en stadsprogramma's van HPD en HDC te benutten is een duidelijk voordeel gezien de kritiek waarmee regionale banken worden geconfronteerd sinds de Signature Bank eerder dit jaar sloot. Als gevolg hiervan is de financiering voor sommige meergezinsovereenkomsten een uitdaging geworden, vooral voor huurgestabiliseerde activa.

Mijn partner Victor Sozio vatte de aantrekkingskracht van betaalbare woningen als volgt samen: “Betaalbare woningen blijven niet alleen kapitaal aantrekken voor CRA-doeleinden (Community Reinvestment Act), kapitaal dat bedoeld is voor betaalbare woningen, maar er zijn nog steeds instrumenten waarmee je kunt werken om waarde terwijl ook de doelstellingen worden bereikt van de respectieve instanties die deze eigendommen beheren en beperken.”

Daarentegen kennen huurgestabiliseerde gebouwen, die slechts 10% van de meergezinsverkopen in het tweede kwartaal voor hun rekening namen, de laagste prijscijfers in bijna twintig jaar, omdat de Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) van 2019 de mogelijkheid elimineerde om de huurprijzen adequaat te verhogen. ter dekking van de stijgende kosten en de renovatie van leegstaande eenheden.

Wat te verwachten

Recente wetgeving, gekoppeld aan een door de stad gedreven inzet om de betaalbaarheid te behouden, heeft aanzienlijke investeringsmogelijkheden in betaalbare woningen gecreëerd, wat zal resulteren in stabiele rendementen voor investeerders en verbeterde levensomstandigheden voor huurders van woningen met een laag inkomen. We verwachten dat deze trend zich zal voortzetten omdat de vraag van beleggers naar dit meergezinssubsegment robuust blijft.

Tijdstempel:

Meer van Forbes RE