De crash die niet kwam: is de huizenmarkt al gebodemd?

Dave:
Hallo allemaal, en welkom bij On the Market. Ik ben je gastheer, Dave Meyer, en vandaag doe ik de show alleen. We gaan dieper in op een vraag die de afgelopen weken als een gek op mijn nieuwsfeed is verschenen, en ik ben er enigszins door verrast. En dus besloot ik dit onderwerp te onderzoeken, en ik ga delen wat ik erover heb geleerd en mijn mening erover in de loop van deze aflevering.
De vraag die ik heb onderzocht en waar we het vandaag over gaan hebben is: heeft de huizenmarkt al een bodem gevonden? En eerlijk gezegd had ik de afgelopen maanden niet echt gedacht dat we het zouden hebben over een dieptepunt op de huizenmarkt tot tenminste de tweede helft van 2023, misschien wel tot 2024. Maar er zijn veel krantenkoppen verschenen van gerenommeerde organisaties praten hierover. Mike Simonsen, CEO van Altos Research, een behoorlijk vooraanstaand en zeer gerenommeerd vastgoeddatabedrijf, heeft bijvoorbeeld een artikel gepubliceerd met de titel Heeft de woningmarkt al een bodem gevonden, vrij eenvoudig. We zagen ook dat The Wall Street Journal een kop kopte waarin stond dat de huizenmarkt tekenen van ontdooiing vertoont. Yahoo en Fortune haalden de krantenkoppen met de vraag of de vraag in november al het dieptepunt had bereikt, en Goldman Sachs, een van de grootste banken en meest prominente economische voorspellers in de hele Verenigde Staten, heeft zijn huizenmarktvoorspelling voor 2023 feitelijk opwaarts bijgesteld.
En dat is echt merkbaar, omdat de meeste voorspellers, in ieder geval in de tweede helft van 2022, hun voorspellingen naar beneden lieten gaan. Zillow bleef zijn verwachtingen naar beneden bijstellen. We zagen andere grote banken en andere vastgoedbedrijven in waarde dalen. We zagen andere grote banken en andere vastgoedbedrijven in waarde dalen. Deze vraag fascineerde mij dus enigszins. Zijn we dicht bij de bodem? Ik heb ernaar gekeken en wat ik vandaag ga doen is de gegevens die ik heb gevonden met jullie delen. Op deze manier kunt u zelf beslissen of u denkt dat de markt al het dieptepunt heeft bereikt, of deze weer gaat groeien, of er nog veel meer neerwaartse risico’s zijn. Ik zal mijn mening aan het einde met u delen, maar voor het grootste deel De show waar ik het net over ga hebben is waarom deze bedrijven, waarom sommige van deze gerenommeerde bedrijven zeggen dat de huizenmarkt misschien zijn dieptepunt heeft gevonden.
En daar hoef je het niet mee eens te zijn. Aan het einde zal ik u mijn mening laten weten. Maar ik wil alleen zeggen dat er fundamenteel goede ideeën zijn waarom ze dit zeggen. Het is niet alleen maar fanfare en gejuich voor de vastgoedsector. Er zijn recentelijk economische en vastgoedgegevens naar buiten gekomen die suggereren dat het ergste misschien wel achter de rug is. Ik zeg niet dat dat waar is, ik zeg alleen dat er enkele indicatoren zijn die in die richting wijzen, en daarom is het de moeite waard om dit te begrijpen. De dingen zijn aan het veranderen en ik wil je helpen begrijpen wat er is veranderd, en dan kun je zelf beslissen of je denkt dat dit betekent dat de huizenmarkt überhaupt het dieptepunt heeft bereikt. En nogmaals, aan het einde zal ik mijn mening delen en u laten weten wat ik denk dat er waarschijnlijk zal gebeuren.
Oké, dus daar gaan we het vandaag over hebben. Maar voordat we daarop ingaan, wil ik iedereen bedanken die ons onlangs een recensie op Apple of Spotify heeft geschreven. We hebben mensen gevraagd om recensies te schrijven omdat het ons hier bij On the Market echt veel helpt, en we hebben een aantal fantastische recensies gekregen en ik ben iedereen die de tijd heeft genomen om dat te doen erg dankbaar. Wij waarderen het. We hebben ze allemaal gelezen. Wij waarderen uw feedback. En als je nog geen recensie hebt gegeven, maar de show wel leuk vindt, zouden we er nog meer van waarderen. Dus bedankt allemaal dat jullie luisteraars zijn, leden van onze gemeenschap, het helpt ons enorm als jullie zoiets doen. Dus nogmaals bedankt. Ten tweede moeten we een korte pauze nemen om van onze sponsor te horen, en dan gaan we in op ons onderwerp: is de bodem van de huizenmarkt bereikt?
Oké, dus toen ik me begon te verdiepen in de vraag of de huizenmarkt het dieptepunt heeft bereikt, heb ik mijn onderzoek feitelijk op twee verschillende kanten gesorteerd: de vraagkant en de aanbodkant. Zoals met alles wat met economie te maken heeft, komt het in werkelijkheid neer op vraag en aanbod. Laten we het hebben over de vraagzijde, omdat ik eerst denk, omdat ik denk dat dit het marktgedrag de afgelopen zes maanden heeft aangestuurd. Eigenlijk sinds mei of juni, toen de rente- en hypotheekrente omhoog schieten, hebben we de huizenmarkt een correctie zien ondergaan. En dat komt feitelijk doordat de stijgende hypotheekrente de vraag heeft doen afnemen. Mensen waren blij huizen te kopen, zelfs tegen hoge prijzen toen de hypotheekrente 2%, 3% of 4% bedroeg. Snel vooruit naar juni, toen ze naar 5 of 6% stegen, mensen het zich niet langer konden veroorloven, en dus verlieten ze de huizenmarkt omdat ze niet langer op zoek waren naar een huis. Dat vermindert de vraag en dat zet een neerwaartse druk op de huizenprijzen. Dat is eigenlijk wat we sinds mei en juni 2022 hebben gezien.
En om je een anekdote te geven: aan het begin van de pandemie was de betaalbaarheid van woningen een van de hoogste ooit in 2020. Het was gemakkelijk voor mensen om huizen te kopen, omdat de prijzen niet zo veel waren gestegen, maar de hypotheekprijzen De tarieven waren superlaag, en dat is wat deze razernij veroorzaakte die van 2020 tot midden 2022 duurde. Nu, in de tweede helft van 2022, zagen we de betaalbaarheid van woningen daadwerkelijk, en er zijn verschillende manieren om dit te meten, maar door Een van de meest gerenommeerde manieren om dit te meten is dat de betaalbaarheid van woningen het laagste niveau in veertig jaar heeft bereikt. En wat gebeurt er als dat gebeurt, als de betaalbaarheid daalt, dat is vrij duidelijk, toch? Mensen trekken zich gewoon terug uit de markt. En dus nogmaals, dat is wat we hebben gezien.
Maar er is iets interessants gebeurd sinds november, en dat is dat de betaalbaarheid daadwerkelijk is begonnen te verbeteren omdat de hypotheekrente is gedaald. De hypotheekrente, het gemiddelde voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, heeft feitelijk een piek bereikt, want tot nu toe zou deze zeker nog kunnen stijgen, maar tot nu toe piekte deze rente in deze verkrappingscyclus op ongeveer 7.4% in november, en onlangs in januari was dat nog het geval. zelfs tot 6% gedaald. Dat is nog steeds het dubbele van dat van een jaar geleden, dus het is niet zo dat we relatief gezien ineens weer op een hoge hypotheekrente zitten. Maar in de context van het begrijpen of de huizenmarkt het dieptepunt heeft bereikt, is een deel van de druk van de huizenmarkt weggenomen omdat de hypotheekrente is gedaald. En we gaan hier niet heel ver op ingaan, maar voor de duidelijkheid: sommige van de redenen waarom de hypotheekrente is gedaald, zijn in feite omdat het inflatietempo iets is afgenomen, en mensen denken in principe niet dat de Fed zal de rente zo sterk blijven verhogen. En er is ook veel angst voor een recessie, en als er recessies komen, gaan de hypotheekrentes omlaag.
En dus is er een complexe factor aan de hand, maar wat je voor dit gesprek moet weten is dat ze nu ongeveer op de middelste zes procent zitten, nog steeds superhoog, het dubbele van vorig jaar, maar lager dan waar ze waren. waren in november. En dat heeft ertoe bijgedragen dat een deel van de druk op de huizenmarkt in termen van betaalbaarheid, en niet eens bijna alles, maar enigszins is weggenomen. We gaan hier iets later over praten, omdat de hele context van dit gesprek natuurlijk gaat over de vraag of de huizenmarkt een dieptepunt heeft bereikt. Er is absoluut, en ik wil hier duidelijk over zijn, er is absoluut geen garantie dat de hypotheekrente in de nabije toekomst niet zomaar weer zal stijgen. Ik ga het straks over een aantal verschillende scenario’s hebben.
Maar ik wil nu alleen maar zeggen, TLDR, ga door naar het einde, er is een zeer redelijke kans dat de hypotheekrente weer omhoog gaat. Het is dus iets om rekening mee te houden als u erover nadenkt of de markt zijn dieptepunt heeft bereikt. Maar weet gewoon dat huizen op dit moment in januari en februari 2023 betaalbaarder zijn dan in oktober, november en december 2022. Dat suggereert dus, en waarschijnlijk een van de belangrijkste redenen waarom al deze bedrijven denken de huizenmarkt heeft een dieptepunt bereikt.
Om nog meer bewijs te leveren over de impact van deze bescheiden daling van de hypotheekrente: er bestaat zoiets als de Mortgage Banker’s Association Mortgage Purchase Index. Dat is een mondvol, laat ik dat nog een keer zeggen. Eigenlijk is er een organisatie genaamd de Mortgage Banker’s Association. Ze sturen elke week een enquête uit om erachter te komen hoeveel mensen een hypotheek aanvragen, zowel voor herfinanciering als voor nieuwe aankopen. Waar ik het hier over heb, zijn nieuwe aankopen, en er is eigenlijk een index. En dus geeft het je niet de exacte cijfers, het is allemaal relatief ten opzichte van elkaar, maar de index ligt de afgelopen weken tussen 185 en 205.
Dat slaat waarschijnlijk nergens op, tenzij ik je enkele referenties geef, dus laat me je die referenties geven. Eind oktober stond het op 160. Dat is het relatieve aantal mensen dat in oktober een hypotheek aanvraagt ​​was 160, nu is het 185 tegen 205. Dat komt dus neer op een stijging van 10 tot 15% van het aantal mensen dat op zoek is naar een hypotheek. En als je je afvraagt ​​wat dit allemaal betekent: het betekent dat als meer mensen op zoek zijn naar hypotheken, dat betekent dat er meer vraag op de markt komt, wat een opwaartse druk op de prijzen zou kunnen hebben. Opnieuw een reden waarom de huizenmarkt het dieptepunt had kunnen bereiken. Aan de andere kant natuurlijk, een jaar geleden lag het aantal rond de 300, en we zitten op 185 tot 200, dus dat is aanzienlijk lager dan waar we een jaar geleden waren.
Maar desalniettemin is de vraag in 2023 toegenomen. We hebben in 2023 vijf van de zes weken een stijging gezien in de Hypotheekaankoopaanvraagindex, en niemand zegt... Ik wil niet dat je denkt dat ik zeg dat er veel is. van de vraag vergeleken met vorig jaar, maar waar we het hier niet over hebben, is dat de markt net zo robuust is als vorig jaar. We hebben het erover of het dieptepunt is bereikt, en het feit dat het in 2023 vijf van de zes weken is gegroeid, is veelzeggend. Dus dat is gewoon iets dat je moet weten: we hebben de hypotheekrente zien dalen, waardoor mensen daadwerkelijk weer op de vastgoedmarkt terecht zijn gekomen. Er komt nu meer vraag op de markt, en dat is waarschijnlijk een van de belangrijkste redenen waarom Sommige bedrijven voorspellen dat de markt het dieptepunt heeft bereikt en de komende jaren waarschijnlijk zal groeien. Nogmaals, ik zeg dat niet persoonlijk, maar dat is een van de redenen, een van de gezonde fundamentele redenen waarom mensen dit zouden kunnen zeggen.
En ik wil gewoon duidelijk zijn dat waar ik het over heb gehad, die vraag is, over de vraag gesproken, en sommige van deze bedrijven, zoals Forbes en Fortune, zeiden specifiek dat ze denken dat de vraag een dieptepunt heeft bereikt, maar dat de prijzen misschien niet noodzakelijkerwijs hun dieptepunt hebben bereikt. En daar zullen we het zo meteen over hebben, maar dat zou waar kunnen zijn, dat meer mensen weer op de markt zouden kunnen komen, maar als de voorraad stijgt, kunnen de prijzen nog steeds dalen. Daar zullen we het zo over hebben.
Laten we het dus eigenlijk alleen maar hebben over de voorraad en de aanbodkant, want dat is hier een soort tegenkracht. We zien dat de vraag is gestegen, lang niet in de buurt van vorig jaar, maar sinds oktober wel iets is gestegen. En om te weten of de huizenmarkt het dieptepunt heeft bereikt, moeten we weten of het aanbod op overeenkomstige wijze stijgt, of dat nog steeds daalt, en wat er aan de hand is. Ik ga hier dus een aantal statistieken over de aanbodzijde doornemen, en u kunt zelf beslissen.
Dus de eerste zijn actieve vermeldingen. Dit is feitelijk het aantal vermeldingen dat er op een bepaald moment op de markt zijn. En volgens Redfin zijn de actieve vermeldingen jaar na jaar met 20% gestegen. Dat is een behoorlijk aanzienlijke toename van het aantal actieve vermeldingen. Ze liggen nog steeds onder het niveau van 2021 en ver onder het niveau van 2020. Dus even voor de context: dit betekent dat we in de pre-pandemische tijden, of zelfs maar in de eerste paar jaar van de pandemie, lang niet in de buurt van actieve noteringen zijn. Maar ze zijn gestegen ten opzichte van hun dieptepunt in 2022, wat erg belangrijk is. We hadden het er net over dat de vraag ongeveer de helft is van wat het een jaar geleden was, en ook al gaat de vraag een beetje omhoog, hij is nog steeds erg laag. En dan hebben we het ook over hoe het aanbod is gestegen. En dit is feitelijk het argument dat in strijd is met wat deze bedrijven zeggen. Het argument dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen is dat, ook al stijgt de vraag misschien een beetje, de voorraad gewoon te groot is. En als er te veel aanbod is in verhouding tot de vraag, betekent dit dat de prijzen zullen dalen. Dat is dus één ding waar u rekening mee moet houden: het aantal actieve vermeldingen is jaar na jaar gestegen, maar nog steeds ver onder het niveau van vóór de pandemie.
Nu zijn er nog twee andere metingen van het aanbod die ik wil delen, en dat zijn dagen op de markt en maanden van aanbod. Dit zijn beide andere manieren om de voorraad te meten. Als je zelf wilt uitzoeken hoe je het aantal maanden aanbod kunt berekenen, dan is het in feite de inventaris: het aantal huizen dat in een bepaalde maand op de markt staat, gedeeld door het totale aantal huizenverkopen. Dat is wat maandenlang aanbod betekent. Met andere woorden: hoeveel maanden zou het duren om alle huizen die nu op de markt staan ​​te verkopen? En even voor de context: we hebben de maandenlange aanvoer de afgelopen maanden behoorlijk consistent zien stijgen, en we naderen, althans dit is volgens Redfin, drie maanden aan aanbod. Voor een bepaalde context is dit een stuk hoger dan waar we waren in 2021 en 2022, toen we ongeveer anderhalve maand aan aanbod hadden. Aan de andere kant zitten we nog steeds onder het niveau van 2019, waar het aanbod in maanden boven de 3% lag.
En de reden dat ik van maandenlang aanbod hou en ik denk dat het zo'n belangrijke maatstaf is om naar te kijken, is dat het de balans tussen vraag en aanbod meet, toch? Er staat dus niet alleen: dit is hoeveel eigendommen er op de markt zijn, of dit is hoeveel mensen op zoek zijn naar eigendommen. Het laat zien hoe snel deze eigendommen daadwerkelijk kopers vinden. En het ligt nog steeds onder de niveaus van 2020, de niveaus van 2019, maar als je naar de grafiek kijkt, zal ik het je gewoon beschrijven. Het schiet vrijwel direct omhoog. Het gaat heel, heel snel omhoog. En voor mij is dit een zeer belangrijke maatstaf om in de gaten te houden, want ook al heeft de vraag misschien een dieptepunt bereikt, we weten het niet, maar er zijn aanwijzingen dat de vraag mogelijk verbetert.
Als deze trend van aanbod en voorraad stijgt, denk ik dat er nog steeds veel neerwaartse druk op de prijzen is. Rechts? Het aanbod aan maanden is gestegen van ongeveer 1.5 naar bijna drie maanden. Het is in ongeveer zes maanden tijd bijna verdubbeld, en er zijn nog geen tekenen dat dit is vertraagd. Als je kijkt naar de dagen op de markt, wat een zeer vergelijkbare maatstaf is voor maanden van aanbod, meten ze allebei hoe snel dingen van de markt komen, je ziet eigenlijk precies hetzelfde. De afgelopen zes maanden is de voorraad snel gestegen, nog steeds onder het niveau van vóór de pandemie, maar we zien een zeer aanzienlijke stijging van de voorraad.
Dus als je al deze informatie bij elkaar optelt, is het feitelijk bewijs dat de vraag mogelijk een piek heeft bereikt en in november of december een dieptepunt heeft bereikt. Wij weten het niet. Maar er zijn enkele tekenen dat we voorlopig de bodem hebben bereikt. Maar aan de andere kant, als je kijkt naar de voorraad, die op dit moment een minstens zo belangrijke maatstaf is, stijgt deze nog steeds in een tempo dat mij doet vermoeden dat de huizenmarkt nog niet het dieptepunt heeft bereikt.
Persoonlijk ben ik dus van mening dat het nog veel te vroeg is om van een bodem op de huizenmarkt te spreken. Ik zei dit in het begin, ik wilde eigenlijk ingaan op de gegevens voordat ik mijn mening deelde, maar ik denk dat het eerlijk gezegd nogal gek is om te beginnen te zeggen dat de huizenmarkt het dieptepunt heeft bereikt met alle economische zekerheid die er nog is. rechts? We weten nog steeds niet hoeveel renteverhogingen de Fed nog gaat doen, we weten niet wat de “terminal rate” is. Eindrente betekent in feite gewoon de Federal Funds-rente waarop de Fed de rentetarieven een tijdje vasthoudt. We weten niet wat dat gaat worden. We weten niet of we in een recessie terechtkomen. We weten niet hoe snel de economie zal groeien of krimpen. Er zijn zoveel vragen dat het naar mijn mening extreem voorbarig lijkt om nu de bodem van de huizenmarkt te noemen.
Nu begrijp ik wat ze zeggen, en daarom heb ik me hier een beetje in verdiept: ik begrijp dat als de hypotheekrente daadwerkelijk zijn hoogtepunt heeft bereikt, en dat is een grote vraag, maar als ze daadwerkelijk hun hoogtepunt hebben bereikt, er een Als mensen in 2023 weer de huizenmarkt betreden, zal de voorraad misschien afvlakken en heeft de huizenmarkt een dieptepunt bereikt en zullen we groeien. Dat kan, maar persoonlijk denk ik niet dat dit het meest waarschijnlijke scenario is. En ik kom in de problemen omdat ik dit niet genoeg uitleg als ik aan het voorspellen ben, maar als je dingen voorspelt, moet je echt in waarschijnlijkheden denken. Er is een geval dat de huizenmarkt een dieptepunt heeft bereikt. Ik ga alleen maar zeggen dat dat misschien een kans van 20% is, misschien is dat een kans van 25%.
Ik denk dat het veel waarschijnlijker scenario is dat we voor de rest van 2023 een neerwaartse druk op de huizenprijzen zullen zien, en misschien is dat een kans van 50%, en misschien is er een kans van 25% dat we in een regelrechte crash terechtkomen, waar deze 15% bedraagt. dalingen van jaar tot jaar in de huizenprijzen of meer. Dat zijn dus allemaal mogelijkheden. Maar ik wil alleen zeggen dat ik niet denk dat het dieptepunt op de huizenmarkt op dit moment erg waarschijnlijk is. Voor mij zijn er echt verschillende scenario's waar we over moeten nadenken, en jij mag zelf beslissen of jij denkt welke het meest redelijk is. Dus ik zal slechts drie of vier scenario's schetsen, en u kunt zelf beslissen. Omdat ik denk dat de echte grote variabelen, de twee dingen die we moeten begrijpen, in principe één zijn: wat er gaat gebeuren met de inflatie en wat er gaat gebeuren met een recessie.
Scenario één dat zou kunnen gebeuren, is dus dat er een lagere inflatie is. We hebben de inflatie vijf, zes, zeven maanden op rij zien dalen. En dus als de inflatie op dat traject blijft en er ook geen recessie komt, zijn die dingen onafhankelijk. Ze hoeven niet noodzakelijkerwijs samen te gaan. Maar scenario één is dat er een lagere inflatie is en geen recessie, wat waarschijnlijk het beste scenario is voor de economie als geheel, voor het land als geheel, omdat de koopkracht van mensen behouden blijft en er geen recessie is, zodat minder mensen hun baan verliezen. , zijn er meer economische kansen. Dat is waarschijnlijk het beste scenario voor de economie als geheel. Maar in dat klimaat zouden de tarieven zelfs kunnen stijgen. De hypotheekrente zou kunnen stijgen, want als de inflatie lager is maar er geen sprake is van een recessie, zou de Fed de rente kunnen blijven verhogen. Omdat als de economie groeit, ze meer speelruimte hebben, ze in principe meer ruimte hebben om de rente te blijven verhogen zonder iets kapot te maken.
Zonder recessie zou je de obligatierendementen dus kunnen zien stijgen. Dat zou de hypotheekrente kunnen doen stijgen, en wellicht weer boven de 7% uitkomen. Persoonlijk kan ik me ze moeilijk voorstellen, kom boven de zeven en een half procent, laat staan ​​8%, maar ik heb me in 2022 al een paar keer vergist wat betreft de rente en de hypotheekrente. Dus neem dat allemaal met een korreltje zout , maar omdat ik het mis heb, heb ik dit echt veel bestudeerd, en ik denk dat dit waarschijnlijk het geval is: het slechtste scenario voor de hypotheekrente in 2023 is dat ze zeven en een half, misschien 8% stijgen, maar dat gaat gepaard met een relatief goede economische situatie waarin sprake is van een lagere inflatie en geen recessie. Dus in dit scenario denk ik niet dat de huizenmarkt het dieptepunt zal hebben bereikt, toch? Want als de hypotheekrente weer gaat stijgen, zal dat opnieuw de betaalbaarheid schaden, waardoor de vraag uit de markt wordt weggetrokken. En dus denk ik dat scenario één, dat een lagere inflatie en geen recessie is, hoewel goed voor de economie als geheel, de neerwaartse druk op de huizenprijzen in de nabije toekomst zou kunnen handhaven totdat de hypotheekrente weer daalt. Dus dat is scenario één.
Scenario twee is een lagere inflatie, maar met een recessie. Dus nogmaals, we hebben de inflatie zien dalen; ze bevindt zich in een trend waarin ze daalt. En nogmaals, ik wil mensen duidelijk maken dat als ik zeg dat de inflatie lager is, dit niet betekent dat de prijzen dalen. Het betekent dat ze minder snel stijgen, maar dat is waar de Fed om geeft. Andere mensen willen misschien dat de prijzen dalen, maar waar ik het hier over heb, is proberen het gedrag van de Fed te voorspellen, omdat de hypotheekrente zo belangrijk is voor de huizenmarkt. En wat ik bedoel is dat wat ze willen bereiken een inflatie van 2-3% is. En dus als de inflatie lager wordt en er een recessie komt, wat voor mij een relatief waarschijnlijk scenario is, is dit de beste kans voor de hypotheekrente. In tegenstelling tot scenario één is dit dus geen geweldige situatie voor de economie als geheel, omdat we in een recessie terechtkomen.
Maar dit zet om twee redenen een neerwaartse druk op de hypotheekrente. Ten eerste zal dit, omdat er een lagere inflatie is, het renteverhogingen door de Fed vertragen. Bovendien zorgen recessies voor een neerwaartse druk op de hypotheekrente. Ik weet dat dit nogal moeilijk te begrijpen is, maar in principe zijn de hypotheekrentetarieven gebaseerd op de rente op obligaties. En als er een recessie is, willen mensen obligaties. En als ze obligaties willen, drukt dat het rendement op obligaties omlaag, en dat verlaagt de hypotheekrente. Ik heb hier een paar afleveringen over gemaakt, ik ga er nu niet te diep op in. Maar wat u moet weten is dat in het algemeen de hypotheekrente daalt als er sprake is van een recessie. En als we dus de combinatie zien van een lagere inflatie en een recessie, zal dit de hypotheekrente waarschijnlijk tegen het einde van het jaar naar het midden van de jaren vijftig doen dalen, en dus nog verder kunnen dalen.
Dus dit scenario, ik denk dat dit het scenario is dat mensen die zeggen dat de huizenmarkt het dieptepunt heeft bereikt, zich voorstellen. Ze zien de inflatie dalen. Ze zien ook een recessie aankomen, en dat betekent dat ze denken dat de hypotheekrente nog verder zal dalen, en dat zal meer olie op het vuur voor de huizenmarkt gooien, en dat de prijzen hun dieptepunt zullen hebben bereikt en weer zullen stijgen. Nu vind ik dat een heel redelijke situatie. Ik zeg niet dat dit de meest waarschijnlijke situatie is, maar een lagere inflatie met een recessie zijn twee dingen waarvan veel mensen denken dat ze zullen gebeuren. En dus denk ik dat er fundamenteel gezonde, zeer redelijke ideeën zijn die de huizenmarkt een dieptepunt had kunnen bieden. Persoonlijk denk ik dat het nog veel te vroeg is om die beslissing te nemen. Ik ben er nog niet klaar voor om te zeggen dat er een recessie komt, of dat er tot ver in dit jaar een lagere inflatie zal zijn. Maar mensen die dat voorspellen, er zijn fundamenteel goede redenen waarom ze dat zeggen.
Oké, dus dat zijn scenario één en twee. Scenario drie is hogere inflatie met een recessie. Bedenk dus dat scenario één een lage inflatie was en geen recessie. Scenario twee: lage inflatie, ja recessie. Scenario drie: we hebben een hogere inflatie met een recessie. Naar mijn mening zal dit de hypotheekrente waarschijnlijk dicht bij het huidige niveau houden, omdat een hogere inflatie betekent dat de Fed de rente verder zal verhogen. Dat zet een opwaartse druk op de hypotheekrente. Maar een recessie, waar we het zojuist over hadden, zorgt voor een neerwaartse druk op de hypotheekrente. En dus kunnen deze elkaar naar mijn mening opheffen, afhankelijk van de ernst van de recessie, afhankelijk van de ernst van de hogere inflatie. Je zou kunnen zien dat de hypotheekrente ongeveer in de buurt blijft van waar ze is.
Nu zou scenario drie zich kunnen voordoen, maar het inflatieverloop laat het er niet op lijken dat dit op dit moment een van de meest waarschijnlijke scenario's is. We hebben de inflatie verschillende keren zien dalen, zeven maanden op rij of zoiets. En dus denk ik persoonlijk dat de inflatie weer zou kunnen stijgen, maar er zou nog een geopolitieke schok nodig zijn. Net als een jaar geleden begon het erop te lijken dat de inflatie zou kunnen dalen, en toen viel Rusland Oekraïne binnen. Dat zorgde ervoor dat de inflatie veel, veel hoger steeg, bovenop alle andere oorzaken van inflatie. Dat was gewoon een soort extra katalysator. We zien nu de schok aan de aanbodzijde, een groot deel van de gelddruk is vertraagd, en dus beginnen we te zien dat de inflatie onder controle komt. Maar er is momenteel veel geopolitieke onrust, en we zien ballonnen, ze schieten links en rechts dingen neer. Wie weet wat er gaat gebeuren, en als dat zo blijft, kan dat andere inflatiedruk veroorzaken en leiden tot scenario drie, dat wederom een ​​hogere inflatie met een recessie is, waardoor de hypotheekrente waarschijnlijk dicht bij het huidige niveau blijft.
Dus ik denk dat dit de meest waarschijnlijke scenario's zijn. De drie dingen die kunnen gebeuren. Ik weet niet welke er gaat gebeuren. Persoonlijk denk ik dat een of twee daarvan het meest waarschijnlijk zijn, omdat de inflatie tekenen vertoont van daling. Ik weet alleen niet of er een recessie komt of niet, maar ik wil duidelijk maken dat als er een recessie komt, de kans groot is dat de huizenmarkt relatief snel zal herstellen, omdat de hypotheekrente waarschijnlijk zal dalen. omlaag. En ik weet dat sommige mensen denken: oh, als er een recessie is, willen mensen niet op de huizenmarkt komen. Persoonlijk ben ik van mening dat de huizenmarkt momenteel echt om betaalbaarheid draait, en dat als de hypotheekrente het voor mensen betaalbaarder maakt om te kopen, zelfs in een recessieomgeving, we de vraag weer zullen zien stijgen.
Dus dat is gewoon: dit zijn drie scenario’s. Je mag zelf bepalen wat je ervan vindt. Er zijn waarschijnlijk nog andere scenario's, dit zijn slechts de drie die volgens mij het meest waarschijnlijk zijn. Er is hier duidelijk een vierde scenario, namelijk een hogere inflatie zonder recessie, maar dat lijkt mij zeer onwaarschijnlijk. Als de inflatie weer gaat stijgen, komen we vrijwel zeker in een recessie terecht. Het kan zijn dat ik het mis heb, maar dat lijkt mij veel minder waarschijnlijk. Dus wat mij betreft denk ik nog steeds dat het mogelijk is dat de huizenmarkt een dieptepunt heeft bereikt, maar dat is onwaarschijnlijk. Persoonlijk denk ik dat ik dit al een tijdje zeg, maar ik denk dat de eerste helft van 2023 meer van hetzelfde zal zijn. We zullen veel volatiliteit in de hypotheekrente zien. We hebben het al een beetje zien afwijken van waar het in januari was, en ik denk dat mensen met die volatiliteit niet zo enthousiast weer op de huizenmarkt zullen springen als in de tweede helft van 2023, afhankelijk van over wat er gebeurt met inflatie en recessies.
Dus ik denk nog steeds dat het meest waarschijnlijke scenario is dat de huizenprijzen in 2023 dalen, maar niet crashen, maar dat is slechts mijn mening. Naarmate de zaken zich ontwikkelen, zien we elke dag nieuwe gegevens verschijnen. En naarmate de zaken zich ontwikkelen, zal ik met u blijven delen wat er aan de hand is, zodat u zelf beslissingen kunt nemen, en ik zal mijn mening delen. Hopelijk heb ik gelijk, vaak heb ik ongelijk. Maar mijn doel met dit soort afleveringen en het delen van deze informatie is om u te helpen de verschillende scenario’s te begrijpen die kunnen gebeuren. Je denkt misschien dat scenario één het meest waarschijnlijk is, of dat scenario drie het meest waarschijnlijk is, of wat het ook is. Ik hoop dat u een deel van de macro-economische en gedragsmatige elementen kunt helpen begrijpen van wat er momenteel op de huizenmarkt en de economie gebeurt, zodat u uw eigen weloverwogen beslissingen kunt nemen.
Daarmee ga ik hier weg. Hartelijk dank voor het luisteren. Als je feedback of vragen hebt over de show, kun je me altijd bereiken op Instagram, waar ik @TheDataDeli ben. We zien je de volgende keer bij de nieuwste aflevering van Op de Markt.
On the Market is gemaakt door mij, Dave Meyer en Kailyn Bennett. Geproduceerd door Kailyn Bennett, redactie door Joel Esparza en Onyx Media, onderzocht door Puja Gendal, en grote dank aan het hele BiggerPockets-team.
De inhoud van de show On The Market zijn alleen meningen. Alle luisteraars moeten onafhankelijk gegevenspunten, meningen en investeringsstrategieën verifiëren.