Rookie antwoord: Financiering van de verkoper, krakers en is het de moeite waard om een ​​agent te worden?

Ashley:
Dit is Real Estate Rookie aflevering 268.

Tony:
Ik denk dat veel nieuwelingen misschien de verkeerde veronderstelling maken dat ze een vergunning nodig hebben om vastgoedbeleggers te zijn, terwijl de meerderheid van de vastgoedbeleggers die ik ken die vergunning niet hebben, en in plaats daarvan huren we iemand in die een expert is op het gebied van vastgoedbeleggingen. dat specifieke ding en we maken gebruik van hun expertise, omdat mijn agent bij Joshua Tree, hem en zijn team, ik absoluut van ze hou omdat ze het proces van het kopen en verkopen van onroerend goed tot een wetenschap hebben. Als ik bijvoorbeeld vergeet mijn inspectie te plannen, zegt zijn transactiecoördinator: "Hé, ik ga uw inspectie voor u plannen."

Ashley:
Mijn naam is Ashley Kehr en ik ben hier met mijn co-presentator Tony Robinson.

Tony:
En welkom bij de Real Estate Rookie Podcast, waar we u elke week, twee keer per week de inspiratie, motivatie en verhalen bieden die u nodig heeft om uw investeringsreis een vliegende start te geven. Zoals altijd wil ik de aflevering van vandaag beginnen door iemand uit te roepen met de gebruikersnaam KSP75. KSP heeft een vijfsterrenrecensie voor ons achtergelaten op Apple Podcast. Er staat: “Ik bezit een meergezinswoning en mijn gezin woont in een deel van het huis, dus ik heb enige blootstelling aan huurders, huurovereenkomsten, enzovoort. Real Estate Rookie is fantastisch om naar te luisteren, omdat het informatie, begeleiding en vertrouwen geeft om naar het volgende niveau van beleggen in onroerend goed te gaan. Ik ben van plan elke aflevering te verslinden, aantekeningen te maken, te lezen, onderzoek te doen en 100% klaar te zijn met absolute zekerheid om mijn volgende deal binnen te halen als de omstandigheden goed zijn. Dus KSP, wij waarderen het, u en ik vinden het geweldig dat u binnenkort de informatie, begeleiding en het vertrouwen krijgt om de volgende deal te sluiten.

Ashley:
Dus Tony, wat is er nieuw bij jou?

Tony:
Ik heb vandaag een shirt in een andere kleur aan, dus ik draag de kastanjebruine kleur. Volgens mij wel. Het is bijna zwart, maar niet helemaal.

Ashley:
Ik moest de helderheid van mijn telefoon hoger zetten omdat ik nog steeds dacht dat hij zwart was totdat de producer iets zei en ik de helderheid aanzette, ik dacht: "Oh ja, het is een andere tint."

Tony:
Ik denk dat ik voor 2023 misschien een andere kleur probeer, dus we zullen zien. Maar nee, even serieus, ik denk dat ik dit weekend naar West Virginia ga vliegen. We hebben zojuist een LOI getekend voor een deal waar we naar hebben gekeken. Het is echt een cool stuk land waar we naar kijken. Het is ongeveer zes hectare groot, en het ligt vlakbij een nieuw nationaal park in West Virginia, en het pand zelf heeft een hoofdgebouw, een gastenverblijf, vijf camperplaatsen, en dan heeft het ook de vergunning om nog een aantal glampings toe te voegen . Het idee is dus dat we dat onroerend goed gaan kopen, de glamp-locaties toevoegen, het hoofdhuis renoveren en dan waarschijnlijk ook een paar Airstream-campers kopen om er een soort kleine bestemming van te maken. Wij zijn er dus enthousiast over.

Ashley:
Dat is geweldig. Dat is echt spannend.

Tony:
Ja.

Ashley:
Ben je al eerder in West-Virginia geweest?

Tony:
Nooit in mijn leven. Dit zal de eerste keer zijn.

Ashley:
Toen ik jonger was, ging ik daar naar de IBO Wereldkampioenschappen boogschieten. Ik, mijn vader en mijn broer belden [onhoorbaar 00:02:51].

Tony:
Je deed mee aan de wereldkampioenschappen boogschieten?

Ashley:
Voor één competitie, de IBO League, maar ja.

Tony:
Waarom hoor ik hier nu pas over? Heb je me ooit verteld dat je meedeed aan de wereldkampioenschappen boogschieten?

Ashley:
Ik weet het niet. Ik bedoel, ik heb het gevoel dat het niet zo'n groot probleem is. Ik weet het niet. Maar ja, ik deed vroeger al 3D-schietoefeningen met boogschieten.

Tony:
Ik bedoel, hoeveel mensen kunnen zeggen dat ze voor wat dan ook aan de wereldkampioenschappen hebben deelgenomen?

Ashley:
Maar hoe dan ook, het was elk jaar op Snowshoe Mountain in West Virginia en ik vond het geweldig om daarheen te gaan. Het is net een klein skidorpje bovenop de berg, en het was supercool. Het hele boogschiettoernooi bestond uit het op en neer lopen van de heuvels om de 3D-shoots en zo te doen, dus het was echt gaaf.

Tony:
Ja, dat ben ik nog nooit geweest, dus ik denk dat we dit weekend gaan vertrekken en het zal een soort snelle reis worden, maar we zijn super enthousiast. Dit wordt de eerste keer dat we iets met glamping doen. Het stond niet eens echt in het plan, maar het pand presenteerde zichzelf wel. Eigenlijk heeft deze persoon contact met mij opgenomen op Instagram, en ik ben niet de beste in het controleren van mijn DM's, maar zo nu en dan zal ik ze doornemen en proberen ze op te ruimen, en iemand had me een deal gestuurd , had zoiets van: "Hé, ja, ik wil hier een bod op doen." Dus als jullie nog andere goede deals hebben die aan die criteria voldoen, blijf ze dan alsjeblieft naar mij sturen, want zonder die kerel zou dit niet zijn gebeurd.

Ashley:
Ik ga dit weekend ook weg, maar het is helaas geen deal. Het is voor een vastgoedmeisjesweekend in Las Vegas. Sommige vrouwelijke vastgoedinvesteerders zijn dus mijn beste vrienden geworden. Dus we hebben een meidenweekend in Las Vegas. We doen veel uitstapjes samen, maar meestal is het onze hele vriendengroep, maar deze keer zijn het alleen maar een paar meiden, en ja, we staan ​​op het punt de Las Vegas-strip neer te halen.

Tony:
Zolang je er niet meer plezier mee hebt dan afgelopen zomer met mij en Sarah, vind ik het prima.

Ashley:
Weet je wat? Ik denk dat je veilig bent omdat de zwembaden deze tijd van het jaar gesloten zijn, dus er zal geen zwembadfeest zijn.

Tony:
Geen zwembadfeesten.

Ashley:
Maar ik ben ook in Las Vegas geweest, ik weet het niet, waarschijnlijk twaalf keer, maar ik ben nog nooit in een nachtclub in Las Vegas geweest. Dat wordt waarschijnlijk mijn eerste keer dit weekend.

Tony:
Nou ja, zolang het maar je op één na leukste Vegas-reisje is, en ik denk dat we gelijk hebben. Waren goed.

Ashley:
Dus vandaag hebben we bij het Rookie Reply een aantal geweldige vragen die onze producer uit de Real Estate Rookie Facebook-groep heeft gehaald. We gaan het dus hebben over schoonmaken voor omzet. Dus nadat een huurder is verhuisd, hoe u hiervoor kosten in rekening moet brengen, wat gebruikelijk is, verschillende manieren waarop u kosten in rekening brengt voor de schoonmaak. Ook een beetje verkopersfinanciering, als de verkoper u dat aanbiedt, hoe werkt dat dan samen met het verkrijgen van bankfinanciering op dezelfde plek, en dan praten we over het laten uitvoeren van een onderzoek naar een onroerend goed. Tony en ik hebben daar heel verschillende ervaringen mee, dus als jullie willen weten wat gebruikelijk is in jouw regio, zouden we graag willen dat jullie naar de YouTube-reacties gaan en hieronder reageren of jullie dat normaal gesproken doen of geen enquête krijgen bij de aankoop van een woning en waarom.
Oké, dus de eerste vraag van vandaag komt van Jason Dorsey. “Wat is het doel van het verkrijgen van een onderzoek bij de aankoop van een onroerend goed? De makelaar vraagt ​​of ik er een wil kopen.” Oké, dus een onderzoek, een onderzoek van het land. Dus waar de grenslijnen liggen, ga je uitzoeken waar, hoe groot het perceel is, dus hoeveel hectare en waar die lijnen eigenlijk naartoe gaan. Dus wat is uw eigendom dat u daadwerkelijk koopt en wat is het aangrenzende onroerend goed. Tony, is het gebruikelijk dat mensen in jouw woonplaats enquêtes laten uitvoeren om het onroerend goed te kunnen kopen?

Tony:
In ieder geval niet de eigendommen die ik koop. Ik denk niet dat een makelaar of wie dan ook, of zelfs mijn geldverstrekkers, mij ooit om een ​​onderzoek hebben gevraagd, maar onze percelen zijn ook behoorlijk klein. Ik denk dat de perceellijnen doorgaans vrij goed gedefinieerd zijn. Dus misschien is het daarom niet zo'n grote zorg voor de markten waarin ik actief ben.

Ashley:
Ja, ik denk niet dat ik ooit een pand heb gesloten zonder een interessante enquête te hebben gehad.

Tony:
Is dat niet zo gek?

Ashley:
Ja. Want hier is het heel gebruikelijk om het onderzoek te laten doen, en meestal betaalt de verkoper om het onderzoek te laten doen, waarbij een landmeter naar buiten komt, het eigendom markeert, misschien de hoeken van het perceel voor u uitzet, en dan in principe uittekent. de onderzoekskaart. Ze vermelden meestal waar het huis zich op het terrein bevindt, de eigendomsgrenzen waar een straat ligt. Soms, hoewel iemand misschien al een onderzoek heeft laten doen, misschien eerder toen hij het huis kocht, of ik kocht vorig jaar een kleine cabine met A-frame en er was een oud onderzoek uit de jaren '90, en ik accepteerde dat onderzoek en liet gewoon de De verkoper tekent een beëdigde verklaring waarin staat dat er geen wijzigingen zijn aangebracht aan de pakketlijn. Meestal wordt u alleen aangeraden terug te gaan en een enquête te accepteren die misschien nog maar een paar jaar oud is, gewoon om het gevoel van veiligheid te hebben dat er geen wijzigingen zijn aangebracht aan het pakket en aan uw enquêtelijnen.
Ik had een pand waar, toen het onderzoek klaar was, er een geschil was met de buren dat het niet echt correct was gedaan, en we zijn niet gesloten en onze sluiting werd uitgesteld totdat het daadwerkelijke geschil was afgelopen en de lijnen waren gesloten. feitelijk gedefinieerd met betrekking tot waar het pakket daadwerkelijk naartoe is gegaan. Hier kunt u ook nagaan of er erfdienstbaarheden op het terrein rusten. In de buurt waar ik woon, is het heel gebruikelijk dat er een erfdienstbaarheid wordt verleend aan het gasbedrijf waar ze een gasleiding hebben. Eigenlijk hebben we op mijn hoofdverblijfplaats een gasbron, en er is een weg die teruggaat naar de gasbron op het terrein waar de National Fuel het gasbedrijf is waar ze op elk moment naartoe kunnen gaan en waartoe ze toegang hebben. En dan betalen ze, we krijgen gratis gas bij ons huis, wat geweldig is. Ja, onbeperkt verbruiken, dat hoor je tegenwoordig niet eens meer. Er zijn dus verschillende van dat soort dingen die u ook kunt achterhalen door het onderzoek op het onroerend goed te laten uitvoeren.
Dus als het wordt aanbevolen door uw makelaar, vraag dan of de verkoper dat gaat bieden. Als dat niet het geval is, kunt u altijd betalen voor de kosten van het uit te voeren onderzoek, en afhankelijk van de grootte van het perceel, ik bedoel, normaal gesproken zie ik dat voor een paar hectare, niet een hoop gebouwen of iets daarop, het kan variëren van 400 tot misschien wel $ 1,000 op zijn hoogst.

Tony:
Interessant. Ja, daar heb ik letterlijk nog nooit van gehoord. Ik blader door de sluitingsdocumenten terwijl je praat voor een aantal van onze oude eigendommen om te zien of het daar misschien was en het was me gewoon niet eens opgevallen, maar ik zie niets over een onderzoek in een van de documenten die ik heb. Het dichtst bij wat ik heb, het laat zelfs de kavellijnen zien, komt uit het titelrapport en de allerlaatste pagina geeft een soort vogelperspectief weer van alle verschillende percelen in die straat, en het schetst gewoon een soort schets welk perceel van ons is . Maar nee, dat is zo interessant. Dat heb ik letterlijk nog nooit eerder gedaan.

Ashley:
Ja, daar ben ik eigenlijk ook geschokt door. We hadden de aflevering waarin we het hadden over putten en hoe jullie normaal gesproken geen putten hebben waar je voor het eerst kocht, maar ja, voor een onderzoek, om dat te laten doen. Ja, ik zou aanraden om een ​​enquête te laten uitvoeren of te kijken of ze er al een hebben gedaan. Het maakt de zaken ook een stuk eenvoudiger als u bankfinanciering krijgt. Ik heb onlangs ook banken om een ​​kopie van de enquête laten vragen, wat ik voorheen niet had laten doen, maar ik heb zojuist een commerciële lening afgesloten waarbij ze om een ​​kopie van de enquête vroegen.

Tony:
Ja, en nu vraag ik me af of ik mezelf misschien openstel voor toekomstige problemen door dat onderzoek niet uit te voeren als we het onroerend goed kopen, vooral als het maar een paar honderd dollar kost. Het is alleen maar om er zeker van te zijn dat er geen problemen zijn met de eigendomsgrenzen of dat het hek van de buren ongeveer 10 meter verder staat dan het zou moeten zijn. Je kunt een aantal van die dingen zien, zoals mijn makelaar, ze gebruiken LandGlide, de app of zoiets. Dus als we in het pand zijn, zullen ze zeggen: "Hé, hier is de grens", en dat soort dingen, maar het is waarschijnlijk iets dat we wat serieuzer moeten nemen nu ik hierover hoor.

Ashley:
Ja, we gebruiken ook LandGlide en onX Hunt. We hebben een paar weken geleden een klein experiment gedaan waarbij we de 30 hectare die ik had gekocht over de eigendomsgrens liepen. Het was vlak nadat het jachtseizoen was geëindigd, en het was verbazingwekkend hoe dichtbij sommige van de boomopstanden waren voor de buren die... Ze keken naar hun eigendom, maar er waren enkele gevallen waarin het leek op: 'Eh, dat is eigenlijk zo.' bevindt zich mogelijk op ons terrein”, hun boomstandaard. Maar de onX Hunt merkten we wel op, en de LandGlide, lag ook een beetje af van waar de werkelijke inzet in de hoeken van het terrein lag. Het was niet supernauwkeurig.

Tony:
Spot op.

Ashley:
Ja.

Tony:
Koel. Moeten we verder gaan met vraag twee?

Ashley:
Ja, laten we naar de volgende gaan. "Kunt u de voor- en nadelen delen bij het verkrijgen van uw vastgoedlicentie, alleen maar om uzelf te helpen bij vastgoedinvesteringsovereenkomsten?" Deze vraag komt van Teresa Molter van de Real Estate Rookie Facebook-groep. Als jullie nog geen lid zijn van de Real Estate Facebook-groep, zorg dan dat je lid wordt. Het is de moeite waard om je aan te melden bij Facebook, alleen al om in deze groep te komen, en je komt in contact met veel gelijkgestemde investeerders en stelt ook vragen die we kunnen gebruiken voor de show. Dus Tony, we hebben geen van beiden een vastgoedvergunning, maar Sara krijgt haar vergunning, toch?

Tony:
Sara werkt eraan om de hare te bemachtigen. Zelfs nu ze dit hele proces heeft doorlopen, is ze nu bijna bij de finish, en we zijn nog steeds aan het discussiëren of ze überhaupt de laatste stap van het afleggen van de test moet doorlopen. Er zijn een paar dingen waar we naar kijken, toch? Ten eerste is het in Californië een behoorlijk langdurig proces om je rijbewijs te krijgen. Je moet drie cursussen volgen, er zijn een aantal aanvullende certificeringen die je moet behalen, en je moet eindelijk dit examen afleggen, wat ook een behoorlijk langdurig examen is, en uiteraard zijn er ook wat kosten aan verbonden. Maar het is niet zo dat u binnen 30 tot 45 dagen uw licentie kunt hebben. Het lijkt op een beproeving van minimaal zes maanden, misschien zelfs langer, afhankelijk van hoe snel het duurt voordat je alle cursussen hebt doorlopen.
Dus ik denk dat de eerste vraag die iedereen zichzelf zou moeten stellen, maar Teresa specifiek voor jou, is hoeveel tijd, geld en energie het kost om je rijbewijs te krijgen. En dan is het tweede wat je doel is om dit te doen. Je zei dat het misschien alleen maar was om jezelf te helpen met je eigen vastgoedtransacties. Wilt u alleen weten dat u MLS-toegang heeft? Wilt u misschien besparen op commissies die u aan een kopersmakelaar zou betalen als u iets koopt of aan een verkopersmakelaar als u iets verkoopt? Wat is jouw motivatie om dat te doen? En wat is dan het volume waarvan u denkt dat u het daadwerkelijk zult gebruiken? Als u één deal per jaar koopt, heeft het dan echt zin om de stappen te doorlopen om die licentie op jaarbasis te verkrijgen en te behouden, of hoe vaak dit ook in uw land gebeurt?
Ik denk dat veel nieuwelingen misschien de verkeerde veronderstelling maken dat ze een vergunning nodig hebben om vastgoedbeleggers te zijn, terwijl de meerderheid van de vastgoedbeleggers die ik ken die vergunning niet hebben, en in plaats daarvan iemand inhuren die daar een expert in is. specifiek ding en we maken gebruik van hun expertise, omdat mijn agent bij Joshua Tree, hem en zijn team, ik absoluut van ze hou omdat ze het proces van het kopen en verkopen van onroerend goed tot een wetenschap hebben. Als ik vergeet mijn inspectie te plannen, zegt zijn transactiecoördinator: 'Hé, ik ga je inspectie voor je plannen', of: 'Hé Tony, even ter herinnering: je due diligence-periode eindigt over zeven dagen. Als u uw verzoek wilt indienen, laten we ervoor zorgen dat we dat vandaag doen.' Dus ik denk wel, Teresa, dat als je doel alleen maar geld besparen is, je het misschien niet moet doen, maar als je echt agent wilt worden, dan zal ik er waarschijnlijk voor gaan.

Ashley:
Ik ben drie keer begonnen met mijn vastgoedlicentie. Ik denk dat ik $ 99 heb betaald voor de online cursus. Dit was, ik weet het niet, vijf jaar geleden of zoiets. Je moet de cursus na een jaar of wat dan ook opnieuw kopen. Maar het kwam op hetzelfde punt als: waarom heb ik het nodig, en eigenlijk was de enige reden dat ik het zou krijgen, zodat ik mezelf naar vertoningen kon brengen, zodat ik geen vertoningen met iemand anders hoefde te plannen, met een agent, en ik kon gewoon naar de eigendommen gaan. Toen kwam ik op het punt waarop de meeste van mijn eigendommen buiten de markt waren. Dat was eigenlijk het enige voordeel voor mij. Natuurlijk bespaar ik geld op de commissie, maar ik denk dat het de moeite waard is om het geld te betalen om iemand anders het papierwerk te laten doen, het contract op te stellen, met de andere agent te praten, de zaken af ​​te handelen die zich voordoen.
Ik denk vooral dat het een enorm voordeel is om een ​​makelaar te hebben als je huurders in het pand hebt en je probeert te verkopen. Het plannen van bezichtigingen met huurders in eigendommen kan een nachtmerrie zijn als je alleen maar met hen coördineert en hen toegang vraagt. Ik ben naar zoveel bezichtigingen van eigendommen geweest waar ik in een eenheid zou moeten komen en we komen daar en het is zoiets van: 'Nee, sorry. De huurder zei nee, anders hadden ze hier moeten zijn, maar dat zijn ze niet. We hebben geen sleutels”, dat soort dingen. Ik heb het afgelopen jaar eigenlijk twee eigendommen verkocht waar huurders waren en letterlijk, ik ging met een makelaar in onroerend goed die samenwerkte met mijn vastgoedbeheerbedrijf, en zei: 'Dit is waarvoor ik het wil verkopen. Hier is mijn eigendom,' en hij kreeg alle informatie van de huurder van het vastgoedbeheerbedrijf. Hij coördineerde elke bezichtiging rechtstreeks met hen. Dat recht daar was op zichzelf al de moeite waard om dat te moeten doen.
Ik ben het wat dit betreft met Ton eens. Als je daadwerkelijk een bedrijf wilt runnen als makelaar in onroerend goed en huizen wilt kopen en verkopen voor andere mensen, dan kan het de moeite waard zijn, want onthoud: er zijn kosten voor permanente educatie. Om uw licentie geldig te houden, gaat het u geld kosten, en ook tijd om de voortgezette educatielessen te volgen.

Tony:
Ja, daar ben ik het helemaal mee eens, Ash. Ik denk dat het neerkomt op de ultieme motivatie. Zoals je al zei: ik betaal liever iemand om al het administratieve werk te doen, dan dat ik dat zelf doe. Maar nogmaals, ik snap het. We bevinden ons op een soort van verschillende gebieden in onze vastgoedreis, dus misschien is het logischer dat we dat doen. Maar mijn persoonlijke gedachte, Teresa, is dat als je niet van plan bent om hiervan een echte bron van inkomsten voor je te maken, ik me misschien meer van mijn tijd zou kunnen concentreren op het eerst opbouwen van mijn vastgoedbedrijf en dan zou kijken naar de dingen van het makelaarskantoor of het werk van de makelaar. later.

Ashley:
Oké. Op naar onze volgende vraag van Rick Watts. “Heeft iemand ooit een huis gekocht met bewoners erin? Is er iets waar ik rekening mee moet houden als ik ze eruit wil krijgen? Ze waren daar met toestemming van de vorige eigenaar, maar er is geen enkele huurovereenkomst en ze lijken niet bereid om te vertrekken. Ik zal waarschijnlijk met een advocaat praten over mijn wettelijke verplichtingen. Ik zal ook een beetje zoeken naar de ethische verplichtingen. Ik wist alleen niet of iemand dit eerder heeft meegemaakt.”

Tony:
Ash, mag ik eerst een vraag aan jou stellen, toch? Ik koop nooit woningen met huurders. Zelfs onze flips die we kopen, vaak zijn het vooraf langetermijnverhuur, maar het is altijd een vereiste dat de koper ervoor zorgt dat de huurders zijn vertrokken. Er is eigenlijk een probleem dat we nu al bijna twee maanden onder contract hebben, omdat de verkoper eraan werkt om die huurders eruit te krijgen. Dus mijn uitgangspunt is dat ik het niet ga kopen als er een huurder in zit, omdat ik geen zin heb in de hoofdpijn van het moeten proberen uit te zetten. Vanuit uw perspectief: als u een onroerend goed heeft dat u wilt kopen en u weet al dat de huurders niet willen vertrekken, zou u dan nog steeds doorgaan met het kopen ervan?

Ashley:
Ja, en ik denk dat er iets is met deze vraag waarvan Rick misschien niet wist dat hij voldoende due diligence moest doen. Ik denk dat dit misschien omdat dit pand onder contract stond, omdat ik denk dat er een aantal manieren zijn waarop hij dit had kunnen afhandelen voordat hij het onder contract kreeg. Geloof me, er zijn zoveel dingen die ik graag had geweten over de eerste paar eigendommen die ik ook heb gemaakt.
Ik heb nogal wat eigendommen gekocht waar huurders zijn, maar wat ik doe is een uitsluitingsovereenkomst sluiten waarin ik vergelijk wat de verhuurder zegt met wat de huurder zegt. De huurder of de verhuurder zal zeggen: "Hier zijn de voorwaarden van de huurovereenkomst, hier zijn de huurovereenkomst." Of, als het in de situatie van Rick is, is er geen huurovereenkomst, dan geven ze me gewoon $ 400 contant per maand en ze zijn van maand tot maand en dit is hun naam, dit is hun telefoonnummer, dit is alles wat ik heb. Dan neem ik contact op met de huurder, uiteraard met toestemming van de eigenaar, en laat hem een ​​uitsluitingsovereenkomst invullen die mij in feite meer informatie over hem geeft, maar bevestigt wat de verhuurder heeft gezegd. Zeggen ze dat hun huur ook $ 400 per maand is? Zeggen ze dat ze eigenlijk een huurovereenkomst van vijf jaar hebben, waarbij de verhuurder zegt: "Nee, je kunt ze eruit halen zodra je het pand sluit"?
Er zijn dus stappen die u kunt ondernemen. Je kunt dit ook als onderhandeling gebruiken. Ik heb onlangs een onroerend goed verkocht en de persoon die het kocht, wilde dat de huurders uit het onroerend goed werden verwijderd voordat ze het kochten. Wat we deden, was dat we ze opzegden te vertrekken. Ze waren van maand tot maand, we gaven de juiste kennisgeving, ze zeiden: "Nee, we gaan niet weg." Dus zijn we begonnen met het uitzettingsproces en we hebben het pand feitelijk nog steeds gesloten, maar we hebben geld achtergehouden in deposito om de advocaatkosten te betalen als ze door moesten gaan met de uitzetting. We hebben een bedrag in dollars vastgesteld, ik denk dat het misschien zo'n 1,200 dollar of wat dan ook was om de advocaatkosten te dekken als ze door moesten gaan met de uitzetting als de huurder niet vertrok. En dus, toen de huurder alleen vertrok zonder door te hoeven gaan met de uitzetting, kreeg ik die $ 1,200 terugbetaald. En als ze dan door hadden moeten gaan met de volledige uitzetting, had de koper die $1,200 mogen houden om de kosten te dekken.
Er is een manier waarop u dit probleem kunt aanpakken voordat u het onroerend goed sluit, door in uw contract te vermelden dat het onroerend goed leeg staat. In deze exacte situatie hier met Rick zul je het uitzettingsproces moeten starten om deze mensen uit de eenheden te krijgen. Waar u zich zorgen over moet maken is dat er geen huurovereenkomst voor de woning is en u wilt oppassen dat u naar de rechter stapt en er ineens een huurovereenkomst verschijnt. Dus als je misschien een soort documentatie krijgt van de vorige eigenaar waarin staat dat ze daar voor dit X-bedrag woonden, er geen huurovereenkomst was of dat ze van maand tot maand waren, kan iets in die zin je zaak zeker helpen.
Maar wat betreft uw diepgravende zoektocht naar ethische verplichtingen, heeft u wel degelijk recht op het recht op dat eigendom, en hoeft u alleen maar de juridische procedure te doorlopen om de uitzetting uit te voeren. En dan, Tony, weet jij hier misschien meer over wat betreft de rechten van krakers. Ik bedoel, betalen ze hier überhaupt huur of wonen ze gewoon in het pand? Omdat dat op zichzelf een heel ander probleem kan zijn, waarbij je opnieuw het uitzettingsproces zou moeten doorlopen, maar neem me niet kwalijk, in Californië geloof ik dat er zeer milde krakersrechten gelden. Is dat correct?

Tony:
Ik bezit geen langetermijnverhuur in Californië. Ik heb nooit. Maar dat weet ik wel, en pin me er niet op vast, want ik kan er een beetje naast zitten, maar ik ben er vrij zeker van dat zelfs als iemand gewoon een open huis vindt en daar lang genoeg blijft zonder toestemming van wie dan ook, ze kan technisch gezien rechten hebben als huurder. Het zal zeker van staat tot staat verschillen, Rick. Praat dus met een advocaat in uw land om de juiste informatie te krijgen, maar mijn voorkeur is altijd geweest dat ik gewoon geen onroerend goed koop waar huurders in zitten als ik niet van plan ben die huurders te behouden.

Ashley:
Ja, en ik heb een huizenflip gedaan met James Dainard in Seattle, Washington en daar zijn ook behoorlijk gunstige krakersrechten. Ik maakte altijd grapjes met hem: als deze deal mislukt, ga ik gewoon naar het pand verhuizen en kan ik daar op zijn minst waarschijnlijk een jaar of twee gratis wonen om mijn rendement terug te krijgen.

Tony:
Voordat je wordt uitgezet.

Ashley:
Oké, laten we verder gaan met onze volgende vraag. Deze vraag is van Rob Young en komt ook uit de Real Estate Rookie Facebook-groep. “Wat zijn de risico’s verbonden aan het financieren van de aanbetaling door de verkoper? Ik ben de koper. De verkoper is niet vrij en duidelijk eigenaar van de woning. Ik kan de hypotheek krijgen, maar heb geen geld voor de aanbetaling. De verkoper is bereid de voorwaarden te verlengen. Bij verkoop zou hij zijn hypotheek moeten voldoen. Enig advies?" Oké, laten we dit misschien eerst in kaart brengen. Oké, dus Rob gaat een hypotheek afsluiten om dit onroerend goed te kopen. Oké, laten we, voor eenvoudige wiskunde, zeggen dat hij het voor $100,000 koopt. Hij krijgt een hypotheek voor 80%, dus $80,000, en hij heeft $20,000 nodig. De verkoper zegt: 'Ik leen u de $ 20,000 voor de aanbetaling. Je moet mij een X-bedrag betalen over vijf jaar, 'of wat dat ook is.
Het punt hiermee is echter dat de bank wil zien waar dat geld vandaan komt, vooral als je het in een woonwijk doet, waar je moet aantonen dat je dat inkomen hebt verdiend of dat je dat geld hebt gespaard of dat het geld is binnengekomen. van jou, of het was een geschenk van een familielid. Als u ziet dat u het geld van de verkoper heeft gekregen, geldt dit mogelijk niet als bewijs van de financiële middelen voor het onroerend goed. Dat is het eerste gesprek dat ik zou hebben: naar de leningfunctionaris gaan, de kredietverstrekker waar u gebruik van maakt, en vragen naar de situatie.
Als u commerciële financiering doet, weet ik dat dit vrij vaak gebeurt wanneer de verkoper de verkoper financiert voor de aanbetaling. Je maakt het bekend aan de bank, de bank voert de cijfers uit en zegt: 'Oké, dit huurobject kan het zich veroorloven om zijn maandelijkse kosten te betalen, inclusief deze twee hypotheekbetalingen, één aan de bank voor $ 80,000 en de andere aan de verkoper voor $ 20,000. . Goedgekeurd. Doe Maar. Laten we vooruit gaan.” Maar dat is mijn zorg hierbij. Gaat het om woningfinanciering of om commerciële financiering? Dus dat is een beetje de eerste stap waar ik naar zou kijken voor dit soort situaties.

Tony:
En ik denk, Rob, om je wat duidelijkheid te geven over hoe het geld stroomt tussen koper, bank, verkoper en bank, want daar zitten een paar stappen in, toch? Terugkomend op jouw voorbeeld, Ashley, stel dat Rob dit huis koopt voor $100,000, hij krijgt een hypotheek van $80,000, en hij heeft een aanbetaling van 20, en laten we zeggen dat deze verkoper misschien $35,000 schuldig is aan het huis. Met behulp van ronde getallen: als ze het voor 100 verkopen, gaan ze hun hypotheek van €35,000 afbetalen. Daarna houden ze €65,000 over, toch?
Maar Rob, het geld vloeit gewoon niet rechtstreeks van jou naar de verkoper. Meestal zit er een derde partij tussen. In Californië maken we gebruik van eigendoms- en borgbedrijven, en de manier waarop het werkt is dat wanneer de bank hun cheque ter waarde van $80,000 opstuurt, zij dat in eigendomsrecht en borg zullen sturen. De borg gaat dan naar de verkoper en zegt: 'Hé meneer de verkoper, dit geld is voor het onroerend goed dat u aan Rob verkoopt. We zien dat u nog steeds $35,000 verschuldigd bent aan de Bank of America voor dit onroerend goed. Dus voordat we u geld geven, gaan we eerst uw schuld van $35,000,- die aan de Bank of America verschuldigd is, afbetalen en krijgt u het saldo van 65,000 dollar.' Dus, Rob, je hoeft je niet noodzakelijkerwijs zorgen te maken dat de verkoper die initiële hypotheek afbetaalt, want zolang je de eigendoms- en borgstelling doorloopt, zullen ze ervoor zorgen dat alle schulden of enige vorm van retentierecht, alles wat daar tegen ingaat, eigendommen worden afbetaald voordat dat geld daadwerkelijk naar de verkoper gaat.

Ashley:
Ja, dus dat is een goed punt. Je wilt er zeker van zijn dat het geld dat je betaalt, zodat $80,000 in ons voorbeeld, de hypotheekschuld dekt, of dat de verkoper het geld heeft. Maar zoals Tony zei, dat is iets wat de titel ervoor zal zorgen dat dit gebeurt bij de sluiting en je wordt niet ineens eigenaar van dit pand, maar er blijft nog een pandrecht op het pand achter van de vorige eigenaar.

Tony:
Ash, op basis van wat je zei, ben ik het ermee eens. Ik denk dat het gebruikelijk is dat je ziet dat de verkoper soms een deel van de aanbetaling terugdraagt, en eerlijk gezegd denk ik dat er een aantal kleinere banken zijn, als Rob samenwerkt met misschien een plaatselijke kredietvereniging of iets waar hij zich prettig bij voelt. de verkoper heeft ook een tweede pandrecht op het onroerend goed. Rob, dat is typisch waar banken zich raar voelen, waar ze niemand in een tweede pandrechtpositie willen hebben. Ze willen dat je een soort skin in het spel hebt en niet een andere geldverstrekker. Maar als u samenwerkt met misschien een kleinere kredietvereniging of een lokale bank, vinden zij het misschien prettig om u voor de eerste keer 80 euro te geven en vervolgens de verkoper u voor de tweede keer 20 euro te laten geven. Dus ik denk dat het afhangt van met welke bank je werkt.

Ashley:
Vooral als u het onroerend goed onder de marktwaarde koopt. Als u de bankgegevens kunt laten zien en kunt zeggen: 'Kijk, ik koop dit huis voor 100,000, maar elk ander huis dat zo is, wordt voor minstens 150,000 verkocht. Ik koop het al voor $ 50,000 onder de marktprijs”, of wat dat ook is, dat zou jouw zaak zeker ook helpen.
Oké, dus onze volgende vraag hier is van Eric Donno. “Schoonmaak- en verhuiskosten, hoe ga je om met vergoedingen? Voor mijn langetermijnverhuur heb ik verhuiskosten in rekening gebracht ter dekking van een professionele schoonmaak voorafgaand aan de verhuizing. Ik dacht dat het beter is om dit te doen dan de schoonmaakkosten van de borg af te trekken bij de verhuizing. Hoe ga jij om met schoonmaken? Eet je gewoon de kosten, haal je het uit de borg bij je verhuizing en maak je helemaal niet schoon? Oké, dit is dus meer een langetermijnvraag, maar Tony, misschien kun je, nadat we de langetermijnhuursituatie hebben doorgenomen, deze zelfs aan de kortetermijnhuurkant afdekken.
Voor een langere termijn verhuur kunt u schoonmaakkosten in rekening brengen. Normaal zie ik dit niet vaak. Echt, ik weet eerlijk gezegd niet of ik ooit iemand dit heb zien doen. Ik bedoel, je kunt een vergoeding in rekening brengen, tenzij je staat je dat niet toestaat. Wat ik doe, is een schoonmaakchecklist maken. Als iemand het appartement betreedt, lopen ze met mij mee en doen we bijna een inspectie van het pand, waarbij ze kunnen zeggen: 'Weet je wat? Er zit hier een deuk in de bekleding. Ik wil daar niet voor aangeklaagd worden. Er zit een vlek in deze hoek van het tapijt”, wat deze dingen ook zijn. Ze kunnen er doorheen gaan en het markeren, of ze gaan erdoor en zeggen gewoon: "Ja, alles is in geweldige staat, geweldige staat, geweldige staat." Misschien is er wat slijtage aan een van de kasten, dat kunnen ze aantekenen. Documenteer alles met foto's, jij als verhuurder tekent of de beheerder, en dan tekent de huurder ook, dateert het, en dit is de datum waarop ze hun sleutels ontvangen, ze gaan de unit binnen. Oké? Alles is goed en wel.
Als het dan tijd is om te verhuizen, krijgen ze een schoonmaakchecklist. Ik geef dit vooraf door als ze er komen wonen. Dus, zodat je het weet als je verhuist: dit is alles wat schoongemaakt moet worden. Ik heb deze lijst eigenlijk van mijn zus gekregen. Toen ze afstudeerde, moest ze voor een paar jaar verhuizen voor een baan als docent, en het appartement waar ze in zat, ging ik verhuizen toen ze klaar was en ze gaven haar deze schoonmaakchecklist en daarin werd alles gespecificeerd als als dit niet zou gebeuren, wat er dan in rekening zou worden gebracht. Dus als je de koelkast niet schoonmaakte, was dat $ 10 of wat het ook was. Ik bedoel, dit was eigenlijk een nogal muggenzifterige lijst en waar het de blinden wegveegt, en dat soort dingen.
Ik weet nog dat mijn zus in paniek raakte omdat het niet schoon genoeg zou zijn. Ik bedoel, ze heeft deze plek letterlijk niet eens aangeraakt het hele jaar dat ze er woonde, of wat het ook was. Het was brandschoon. Ik herinner me dat de manager haar verhuizing kwam inspecteren en hij keek om zich heen en zei: "Oké, het ziet er geweldig uit." Ze zegt: "Is dat het?" En hij zegt: 'Ja, ja, je hebt heel goed voor deze plek gezorgd. Bedankt." En ze had twee dagen daarvoor de tijd gehad om elk klein hoekje schoon te maken, ook al zat er niet eens vuil of stof in. Dus implementeer een soort checklist waarbij uw huurders van tevoren weten dat dit de verwachting is voor wanneer u verhuist, dus er is geen verrassing, en ze hebben het inspectieformulier al ondertekend en zeggen dat u het er beiden over eens bent dat het in goede staat verkeert. Er was niets mis met de unit toen ze er kwamen wonen.
En dan vernieuw ik altijd: als ze aangeven dat ze gaan verhuizen, geef ik ze dat inspectieblad. Daar kunt u opschrijven dat dit de kosten per artikel zijn. Als de tapijten moeten worden schoongemaakt omdat er vlekken op zitten, moeten ze professioneel worden schoongemaakt of iets dergelijks, dan kost dat $ 100, wat het ook is. Of u kunt een vast bedrag aan schoonmaakkosten in rekening brengen. Als u de unit niet schoonmaakt en deze checklist met zaken niet laat schoonmaken, brengen we u $ 250 in rekening, want dat is wat het ons kost om iemand binnen te laten komen om dat te doen. En als de huurders verhuizen, hebben ze hun bezittingen. Je komt binnen en doet de walkthrough met de huurder en zegt: "Oké, dit is hier niet schoongemaakt, dit was er niet."
In de staat New York hebben ze in juni 2019 feitelijk de wet gewijzigd waarbij je de huurder daadwerkelijk moet aanbieden om de verhuisinspectie uit te voeren voordat hij daadwerkelijk verhuist. Als ze dit opzeggen, denk ik dat het twee weken vóór hun daadwerkelijke verhuisdatum is, moet je ze de kans bieden om daar een inspectie te laten plaatsvinden, het lijkt een beetje op een voorinspectie, zodat ze de mogelijkheid hebben om iets te corrigeren. Stel dat er een gat in de muur zit of zoiets. Dit geeft hen de mogelijkheid om het te repareren en te schilderen, en als jullie mij volgen op Instagram, kun je zien dat het niet altijd het beste is om je huurders zelf reparaties te laten uitvoeren. Dat is de manier waarop ik het heb gedaan en ik zie meestal dat er geen kosten in rekening worden gebracht en dat deze van hun borg kunnen worden afgetrokken tot nadat ze zijn verhuisd.

Tony:
Ja, dat is een geweldige inzinking, Ashley. De meeste ervaring die ik daarmee had, was dat vastgoedbeheerbedrijf waar ik na mijn studie werkte, en hun proces was bijna precies wat je net zei, waarbij een bepaalde periode voordat de gasten feitelijk, of de gast, voordat de huurder daadwerkelijk verondersteld werd dat te doen, Als ze vertrokken, deden ze een eerste controle, en op de dag dat de huurder de sleutels inleverde, deden ze de laatste controle om er zeker van te zijn dat alles was gecorrigeerd. Wat er ook niet werd gecorrigeerd, ze werden gefactureerd, uiteraard van hun borg afgetrokken, en als de borg overschreden werd, kregen ze een factuur, maar ze werden gefactureerd voor elk item dat nog openstond. Dat was hun proces. Maar ja, ik denk niet dat ik ooit iemand heb ontmoet die zijn huurders een verhuizing in rekening brengt, zoals schoonmaakkosten als ze het pand betrekken, maar ik denk Eric, als het voor jou werkt en mensen nog steeds op zoek zijn om bij jou thuis te zeggen en misschien werkt het, maar zoals Ash zei, er zijn veel andere opties.

Ashley:
Oké, dus dat was het voor het Rookie Reply van vandaag. Ik hoop dat jullie hier veel waarde uit hebben gehaald. Als er vragen zijn die je beantwoord wilt hebben, stuur Tony of mij dan een DM op Instagram. Je kunt een vraag achterlaten in de Real Estate Rookie Facebook-groep, waar je waarschijnlijk heel veel reacties zult krijgen voordat we de aflevering met onze reactie erop zelfs maar kunnen uitzenden. Heel erg bedankt dat jullie bij ons zijn gekomen. Ik ben Ashley van rijkdomfromrentals en hij is Tony van tonyjrobinson, en we zijn woensdag terug met een gast.