Meergezinsvastgoed dreigt te crashen - hier is waarom

In dit artikel

Ik maak me zorgen over een aanzienlijke daling (of crash) van de waarderingen van commercieel onroerend goed, met name die van meergezinswoningen, in 2023 en 2024. Ik heb het gevoel dat de waarschuwingssignalen zo duidelijk zijn en allemaal in dezelfde richting wijzen dat ik mijn verwachtingen zou verwaarlozen. Het is mijn plicht jegens deze gemeenschap om mijn standpunt niet zo duidelijk mogelijk te maken en dat standpunt tot in detail te verdedigen. 

In dit artikel zal ik mijn proefschrift doornemen, waarbij ik vier voornaamste bedreigingen voor de waardering van meergezinswoningen uiteenzet, aan de hand van de onderstaande samenvatting: 

• Deel 1: Cap Rates zijn lager dan rentetarieven 
• Deel 2: Ik gok niet op een betekenisvolle huurgroei in 2023
• Deel 3: Ik gok erop dat de rente in 2023 zal stijgen
• Deel 4: Hoge rentetarieven zetten de waarderingen en het afsluiten van schulden onder druk
• Deel 5: Nieuws, anekdotes en verder lezen
• Deel 6: Ideeën om rijkdom te beschermen en geld te verdienen in deze omgeving

Houd er rekening mee dat onroerend goed lokaal is. Mijn analyse in dit artikel weerspiegelt het gemiddelde in de Verenigde Staten, hoewel ik er wel in duik een paar grote regio's. 

Ten slotte wil ik van tevoren zeggen dat ik mezelf als een amateur beschouw in het begrijpen van de commerciële vastgoedmarkten, en misschien wel de status van ‘gezel’ benader. Ik ben geenszins een expert in hen. Ik nodig debat uit en zou graag analyses ontvangen van alle lezers die bereid zijn een “bull case” te presenteren voor mijn punten hier. Geef dat gerust aan in de reacties of stuur een e-mail naar .

Deel 1: Cap Rates zijn lager dan rentetarieven

Gemiddeld zijn de rentetarieven momenteel hoger dan de maximumrente in de meergezinssector in de Verenigde Staten. Visueel kan dat worden weergegeven als de twee lijnen in het onderstaande diagram die elkaar kruisen:

Beleggers die een commerciële meergezinswoning betreden, doen dit omdat ze rendement willen genereren. Retour is niet uitgedrukt als a kapitalisatiepercentage (cap rate), wat meer een metriek is die wordt gebruikt om eigenschappen in relatie tot elkaar te waarderen, maar eerder als een intern rendement (IRR). Men kan een sterke IRR genereren in omgevingen met hoge en lage rentetarieven, net zoals ze een sterke IRR kunnen genereren in omgevingen met hoge en lage rentetarieven.

IRR is afhankelijk van twee primaire factoren: de hoeveelheid cashflow die het onroerend goed produceert (en het tijdstip van die kasstromen) en de exit/verkoop van het onroerend goed (en het tijdstip). Verhoog de huurprijzen snel en verkoop tegen een premium prijs, en de IRR stijgt. Doe dit langzaam en verkoop tegen een hogere maximumrente dan op het moment van acquisitie, en de IRR keldert.

De plafondrentes zijn historisch gezien de afgelopen tien jaar relatief laag geweest. Dit was geen probleem voor mensen bij het genereren van geweldige IRR, omdat de rentetarieven zo laag waren. In feite maken lage rentetarieven het voor beleggers in veel opzichten gemakkelijker om rendement te genereren, omdat elke extra dollar aan NOI die aan een onroerend goed wordt toegevoegd, de waardering met een groter veelvoud verhoogt. Verhoog de NOI met $ 10 in een omgeving met een maximumtarief van 1%, en de waarde van het onroerend goed stijgt met $ 10. Verhoog de NOI met $ 10 in een omgeving met een maximumtarief van 1%, en het onroerend goed stijgt in waarde met $ 5.

Het stimuleren van IRR wordt echter veel moeilijker in een situatie van ‘negatieve hefboomwerking’ waarin de cap-rente hoger is dan de rente. Om redenen die we in dit artikel zullen bespreken, maken hogere rentetarieven het moeilijker voor kopers om in aanmerking te komen voor aantrekkelijke financiering, waardoor de waarschijnlijke exit cap-tarieven toenemen en er een neerwaartse druk ontstaat op de IRR. En een groot deel van de basis voor een IRR-projectie zal komen van het snel verhogen van de huurprijzen.

Met andere woorden: de markt is vandaag de dag meer dan ooit in de afgelopen tien jaar afhankelijk van het feit dat de rentetarieven laag blijven, de huurprijzen snel blijven stijgen en/of een terugkeer naar de historisch lage rentetarieven die we de afgelopen vijf jaar hebben gezien. “Negative Leverage” is de manier waarop de markt communiceert dat zij “all-in” is bij stijgende of dalende rentetarieven.

 En zoals ik zal uitleggen, denk ik dat beide uitkomsten een lage waarschijnlijkheid hebben.

Hoewel het uiteindelijk allemaal om de IRR voor het betreffende actief gaat, vind ik het interessant dat we, zelfs zonder de cijfers van een specifieke deal of een marktplaats van deals te hoeven analyseren, al een simplistische observatie kunnen maken over commercieel onroerend goed door simpelweg te onderzoeken de historische spreiding van de rentetarieven ten opzichte van de rentetarieven (waartoe al het onroerend goed behoort, en niet alleen voor meergezinswoningen afzonderlijk – maar houd er rekening mee dat de maximumrentetarieven voor meergezinswoningen doorgaans gemiddeld lager zijn dan die van andere soorten commercieel onroerend goed).

Tenzij men een sterkere stelling heeft ten aanzien van huurgroei en/of renteverlaging dan de afgelopen tien jaar het geval is geweest, is een spread tussen rentetarieven en maximumrentetarieven van ongeveer 150 basispunten de norm. Dat betekent dat de plafondrente stijgt van 5% naar 6.5%. Hoewel dat misschien niet zo erg lijkt, komt dit, als dit snel zou normaliseren, neer op een daling van de waarde van activa met ongeveer 23%. 

Dat lijkt op deze voorspelling van CBRE: 

Deel 2: Ik gok niet op huurgroei in 2023

Om te begrijpen hoe de huurprijzen dit jaar kunnen worden beïnvloed, moeten we nadenken over zowel vraag als aanbod. Ik heb slecht nieuws op het aanbodfront en een allegaartje wat betreft de vraag.

Laten we de discussie beginnen door naar het aanbod te kijken.

Supply

De achterstanden bij nieuwbouw in meergezinswoningen liggen op het hoogste niveau sinds de jaren zeventig. Achterstanden voor totaal aantal woningen in aanbouw bevinden zich op het hoogste niveau waarvoor we gegevens hebben:

Experts als Ivy Zelman zijn van mening dat ontwikkelaars geld zullen verdienen met deze inventaris zodra deze voltooid is. in wezen, kom hel of hoog water. De holdingkosten en overbruggingsschulden (vergelijkbaar met harde geldleningen voor commerciële ontwikkeling) die bouwers gebruiken om projecten te financieren zijn erg duur en vormen dus een krachtige stimulans om de bouw af te ronden en zo snel mogelijk te herfinancieren of te verkopen.

Zoals Brian Burke van Praxis Capital op onze website vermeldde Op de markt PodcastOntwikkeling kost tijd en zal verschillende gevolgen hebben voor verschillende regio's. Sommige markten zien mogelijk niet veel nieuw aanbod. Op sommige markten zal een enorm aanbod online komen, maar er is zoveel nieuwe vraag dat er geen sprake zal zijn van absorptie. En op sommige markten zal het aanbod online komen en zullen ze moeite hebben om de units te vullen, wat een neerwaartse druk op de huurprijzen zal veroorzaken naarmate de leegstand toeneemt. 

Het Zuiden en Westen lopen het grootste risico dat er een enorm nieuw aanbod online komt:

Houd er rekening mee dat u misschien wel eens hebt gehoord over vergunningen of huisvesting begint afnemendeVergeet niet dat ontwikkeling tijd kost. Vergunnings- en ontwikkelingsprojecten die eind 2021 en begin 2022 zijn gestart, zullen in 2023 en 2024 online komen. Het kan jaren of zelfs tientallen jaren duren voordat projecten worden toegelaten, gestart en uiteindelijk voltooid. Een gebrek aan nieuwe woningen doet weinig om de aanval van nieuwe woningen die op het punt staan ​​op de markt te komen, in te dammen. De effecten van deze nieuwbouwhausse beginnen nog maar net. 

En er is niet veel verbeeldingskracht voor nodig om te extrapoleren dat deze overvloed aan nieuwe woningen een neerwaartse druk zal uitoefenen op alle soorten vastgoedprijzen, evenals een neerwaartse druk op de huurprijzen, omdat steeds meer woningen strijden om dezelfde pool. van huurders. 

Laten we het hierna over de vraag hebben. 

Vraag

De grootste vraagvraag betreft naar mijn mening de gezinsvorming. 1.6 miljoen nieuwe eenheden die online komen is geen probleem als we verwachten dat er 1.6 miljoen nieuwe huishoudens zullen ontstaan, toch? Hierdoor kunnen deze eenheden worden verhuurd of bewoond (geabsorbeerd) zonder enige vorm van prijsschok. En iedereen heeft het al jaren over een enorm woningtekort, toch?

En het is waar: Amerika voegt doorgaans sneller huishoudens toe dan wij inventaris toevoegen. En daar is een woningtekort. Dat is de reden waarom de prijzen en huren van onroerend goed de afgelopen jaren omhoog zijn geschoten. Er zijn slechts twee problemen met dit standpunt als verdediging tegen de stijgende huurprijzen in de toekomst:

Ten eerste werden de gegevens over de gezinsvorming tijdens de pandemie verwaarloosd, met meer dan een miljoen aan Covid-19 gerelateerde sterfgevallen en een enorme herschikking van de huishoudens. Dit maakt het voor elke econoom erg moeilijk om de gezinsvorming te voorspellen. 

Ten tweede is er het woningtekort al ingeprijsd op de huidige huurprijzen en huizenprijzen. Het tekort, in combinatie met de lage rentetarieven, leidde tijdens de pandemie tot een stijging van de huizenprijzen met bijna 40% en een stijging van de huurprijzen met 26%. 

Dieper duiken in gezinsvorming. Tijdens de pandemie zien we dat miljoenen van “huishoudens” blijkbaar gevormd:

Wat is hier aan de hand? 

Het antwoord is mij niet duidelijk, en ik heb geen bijzonder overtuigende beoordeling van de situatie gevonden van een econoom die ik aardig vind. Ik zou het op prijs stellen als een commentator mij zou kunnen wijzen op een onderzoek of analyse die zinvol is en ons in staat stelt de toekomst goed te extrapoleren. 

Bij gebrek aan een kwaliteitsanalyse waartoe ik toegang heb, vermoed ik dat mensen zich gewoon hebben verplaatst. Ik denk dat dit de gegevens heeft vervormd op manieren die we nog niet volledig begrijpen. Mensen trokken weer bij mama en papa in. Misschien bleven mensen die in plaatsen als New York City, San Francisco en Los Angeles wonen en werken hun huurcontracten betalen, maar verhuisden ze ook de stad uit naar een tweede huis, en misschien werd dit geteld als een tweede gezinsvorming. Misschien is het aantal echtscheidingen en het uiteenvallen toegenomen, en als een paar uit elkaar gaat, vergroot dat de ‘huishoudelijke’ vorming (twee mensen die elk een plek nodig hebben om te wonen, elk gezinshoofd, in plaats van één gezinseenheid).

Maar het is duidelijk dat we niet echt miljoenen hebben gezien van nieuwe huishoudens ontstaan. Ik durf te wedden dat we op dit moment een kunstmatig hoge schatting hebben van het aantal huidige huishoudens in dit land, en dat maakt me bang als ik de huurgroei volgend jaar probeer te voorspellen. 

Merk bovendien op dat zelfs zonder de waanzin van deze maatstaf de gegevens over de gezinsvorming met de economie kunnen toenemen en afnemen. In goede tijden kunnen mensen meerdere huizen kopen en verhuizen uit gedeelde appartementen met huisgenoten of uit de kelder van hun ouders verhuizen. In recessies kunnen mensen weer bij mama en papa naar huis verhuizen of weer huisgenoten erbij halen. De ‘huishoudens’-vorming kan snel afnemen. 

De potentiële compensatie: de huurprijzen zouden in 2023 weer kunnen stijgen

Er zijn altijd meerdere variabelen in elke belangrijke economische maatstaf, en de huurprijs is daarop geen uitzondering. Hoewel ik bang ben voor de neerwaartse druk van de enorme huurverhogingen van de afgelopen twee jaar, de groei van het aanbod en de vraagtekens rond de gezinsvorming, wil ik wel erkennen dat er een grote rugwind (opwaartse druk) is op de huurprijzen: de rente . 

Nu de hypotheekrente in een periode van twaalf maanden is verdubbeld, is de betaalbaarheid van het kopen van huizen, voor miljoenen Amerikanen het alternatief voor huren, enorm toegenomen. Een onderzoek van ATTOM concludeerde dat het nog maar een jaar geleden in 12% van de Amerikaanse markten goedkoper was om te bezitten dan te huren, een cijfer dat is omgedraaid met de stijging van de maandelijkse betalingen met 60-40% als gevolg van de hogere rentetarieven. Deze betaalbaarheidswijziging zal een opwaartse druk op de huurprijzen veroorzaken.

Het is vanwege deze druk dat ik denk dat de huurprijzen in 2023 een muntje zijn. Ik vertrouw op dit moment geen enkele economische voorspelling over de huurgroei. En zonder de opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van de hoge rente zou ik bereid zijn te wedden dat de huurprijzen gemiddeld in het hele land zouden dalen. 

Deel 3: Ik gok er ook niet op dat de rente in 2023 zal dalen

Houd er rekening mee dat de caprente lager is dan de rente. Dat betekent dat als beleggers geld willen verdienen, de huurprijzen (snel) moeten stijgen of de rente moet dalen. Zoals ik al zei, denk ik dat er veel redenen zijn om sceptisch te zijn over de projecties van de huurgroei op nationaal niveau in 2023 en alle reden om te denken dat de huurprijzen een muntje zijn met een aanzienlijk potentieel nadeel. 

Nu is het tijd om onze aandacht te richten op de rentetarieven. Een terugkeer van de commerciële rentetarieven naar het historische dieptepunt van de afgelopen jaren zou veel commerciële vastgoed- en meergezinssyndicaten en hun investeerders redden. 

Is dat waarschijnlijk? Ik denk het niet. Dit is waarom.

De “spread” (ten opzichte van de 10-jarige staatsobligatie) uitgelegd

Wanneer banken, instellingen of individuen geld lenen, willen ze gecompenseerd worden voor het risico dat ze nemen. Hoeveel ze aan rente in rekening brengen, kan vaak worden gezien als een ‘spread’ ten opzichte van een alternatief met een laag risico. 

Op het gebied van kredietverlening wordt algemeen aanvaard dat het Amerikaanse tienjarige schatkistpapier een uitstekende maatstaf is om de 'spread' aan af te meten. Andere benchmarks zijn onder meer de London Interbank Offered Rate (LIBOR) en de Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

In feite hebben veel particuliere commerciële schulden rentetarieven die gekoppeld zijn aan de SOFR plus een spread, en niet aan de Schatkist. Maar de 10-jarige Amerikaanse staatsobligatie is de standaard waarmee de meeste mensen de spreads vergelijken en heeft de grootste invloed op de financiering van meergezinswoningen.

Veel instellingen beschouwen het lenen van geld aan de Amerikaanse overheid als de investering met het laagste risico ter wereld. Uitlenen aan iemand anders brengt meer risico met zich mee. Daarom zou iedereen een hogere rente moeten betalen. 

Maar hoeveel meer? Dat is waar het idee van een “spread” om de hoek komt kijken. 

Hoeveel ‘spread’ een kredietverstrekker in rekening brengt, hangt af van de kredietverstrekker, de economie en de vraag naar leningen. In sommige markten, zoals bij hypotheken met een looptijd van 30 jaar voor huizenkopers, is deze spreiding zeer goed ingeburgerd. Bijvoorbeeld:

Dit is duidelijk een heel sterke correlatie, tot het punt waarop we ervan kunnen uitgaan dat als de 10-jarige staatsobligatie stijgt, de hypotheekrente ook stijgt, en omgekeerd. Het is echter geen perfecte correlatie, en soms verandert de spreiding inderdaad. 

Vandaag is een van die momenten. Het verschil tussen de rente op tienjarige staatsobligaties en de hypotheekrente met een looptijd van dertig jaar is relatief hoog. zoals je hieronder kunt zien:

Veel experts verwachten dat de 30-jaars hypotheekrente in 2023 zal dalen vanwege deze hoge spread. Zij zijn van mening dat als de spread tussen de 10-jarige staatsrente en de 30-jarige hypotheekrente zou normaliseren naar het historische gemiddelde van grofweg 180 basispunten, de hypotheken weer richting de 5.5% zouden kunnen dalen in plaats van naar de 6.3%, waar we nu zijn. op het moment dat ik dit schrijf.

Dit is in theorie logisch, afgezien van twee problemen. 

Ten eerste is de rente op tienjarige staatsobligaties momenteel laag, omdat beleggers denken dat we in een recessie zitten of op het punt staan ​​te komen. Dit wordt gewoonlijk uitgedrukt door te zeggen dat de rentecurve omgekeerd is. De progressie naar een omgekeerde rentecurve wordt hierin zeer goed weergegeven uitstekende visualisatie van Visual Capitalist. 

Mensen vluchten uit angst voor een recessie naar veiliger beleggingen, zoals staatsobligaties met een looptijd van tien jaar. Het is zeer waarschijnlijk dat naarmate de economie zich begint te herstellen, de rentecurve zal normaliseren en de rente op tienjaars staatsobligaties zal stijgen. 

Ten tweede geeft de Fed duidelijk aan dat zij van plan is de rente in 2023 het hele jaar door te verhogen. Wedden dat de rente zal dalen, is een gok tegen het officiële standpunt van de Fed. De enige manier waarop ik de rente zie dalen en laag blijven, is als er een recessie komt die zo diep en slecht is dat de Fed gedwongen wordt snel van koers te veranderen. 

Met andere woorden: de rente zal stijgen voor vastgoedinvesteerders (en voor iedereen die geld leent met schulden die doorlopen naar de tienjarige staatsobligatie), tenzij er een verschrikkelijke recessie komt waarbij miljoenen mensen hun baan verliezen. 

Laten we dus een muntje opgooien: 

Als er sprake is van een grote recessie, gaan er banen verloren, dalen de huurprijzen en daalt de waarde van commercieel meergezinsvastgoed. 

Als het staarten zijn (een betere economische vooruitzichten), stijgen de rentetarieven snel en daalt de waarde van commercieel meergezinsvastgoed.

Dit is geen erg leuk spel.

Hoewel het mogelijk is dat de hypotheekrente omhoog gaat en tijdelijk tot halverwege de jaren vijftig daalt, durf ik te wedden dat we het jaar eindigen met een rente die zelfs nog hoger is dan waar ze nu zijn, tenzij er sprake is van een diepe recessie. 

Zijn commerciële leningen niet anders dan woningleningen? Waarom praten we niet specifiek over hen? 

Hoewel er allerlei nuances zitten in commerciële leningen, zullen de meeste mensen op dit moment waarschijnlijk Freddie Mac-leningen gebruiken om kleine tot middelgrote appartementencomplexen te kopen, de beleggingscategorie die ik in dit artikel bespreek. 

Als ze in aanmerking kunnen komen voor een Freddie Mac-lening, zullen beleggers daar waarschijnlijk gebruik van maken. Freddie Mac-leningen zijn de gemakkelijke knop voor meergezinsbeleggers omdat ze lage rentetarieven, afschrijvingen over 30 jaar en looptijden van vijf, zeven of tien jaar hebben. Op dit moment kunnen de rentetarieven op een Freddie-lening dat zijn ten zuiden van 5%! Het is het meergezins-equivalent van de conventionele leningen die miljoenen vastgoedinvesteerders en huiseigenaren gebruiken om eengezinswoningen te kopen die verzekerd zijn door Fannie Mae. 

De rente van Freddie Mac is gekoppeld aan de 10-jarige staatsobligatie. Deze appartementleningen kennen dus niet dezelfde stijgende spread ten opzichte van de 10-jarige lening die we zien in de woningbouw (conventionele hypotheeksector). Dat laat hen achter nog meer Het risico zal naar mijn mening toenemen als de rentecurve normaliseert in vergelijking met 30-jarige Fannie Mae-hypotheken. Het verklaart ook waarom de tarieven in meergezinswoningen op dit moment zoveel lager zijn dan in eengezinswoningen.

Hoewel er een particuliere markt voor commerciële vastgoedschulden bestaat die een paar jaar geleden wellicht vaker werd gebruikt, lijkt die grotendeels te zijn opgedroogd. Het is óf een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE) zoals Fannie Mae of Freddie Mac, óf het is op dit moment failliet voor de meeste syndicators. 

Maar het echte verschil tussen commerciële schulden en typische eengezinsschulden is het Dekkingsratio schuldendienst (DSCR). Waarom dit zo belangrijk is, zullen we in de volgende sectie bespreken.

Deel 4: Hoge rentetarieven zetten de waarderingen en het afsluiten van schulden onder druk

Commerciële schulden, waaronder Freddie Mac Apartment Loans, zijn, zoals eerder besproken, niet helemaal hetzelfde als conventionele leningen voor eengezinswoningen. Een typische Freddie Mac-lening kan bijvoorbeeld een aflossingsschema van 30 jaar hebben, maar bij een ballonbetaling is het saldo na vijf, zeven of tien jaar verschuldigd. Dit is geen probleem voor beleggers in typische markten. Ze kunnen het actief na een paar jaar eenvoudigweg verkopen om de lening af te betalen of te herfinancieren met een nieuwe lening en het proces helemaal opnieuw te beginnen. 

Maar zoals eerder vermeld, is er nog een acceptatietest bij deze leningen: de Debt Service Coverage Ratio. Een DSCR is de meergezinsversie van een schuld-inkomenstest die veel huiseigenaren moeten doorstaan ​​als ze in aanmerking komen voor een hypotheek.

Als de cashflow van het bedrijf of appartementencomplex exact gelijk is aan de hoofdsom en rente (de schuldendienst) van een lening, dan zou de DSCR 1.0 zijn. Lager, en de door het bedrijf geproduceerde cashflow is niet voldoende om de lening te dekken. Hoger, en er is sprake van een overschot aan cashflow.

Freddie Mac-leningen vereisen doorgaans een DSCR van 1.2 tot 1.25.

Commerciële schulden waarover tussen kredietverstrekker en kredietnemer particulier wordt onderhandeld, waarbij schulden die niet door een GSE worden gedekt, kunnen strengere convenanten hebben, zoals hogere DSCR-ratio's of schuldconvenanten die vereisen dat kredietnemers gedurende de hele looptijd van de lening een DSCR-ratio aanhouden.

Hoewel Freddie Loans een LTV van wel 80% kunnen hebben, krijgen veel leningen in de praktijk een dekking die beperkt is tot 65% tot 75%.

Op normale markten zijn deze artikelen geen probleem. Maar laten we eens kijken wat er gebeurt als de rente snel stijgt, zoals het afgelopen jaar. 

Stel je voor dat een investeerder eind 1,000,000 een onroerend goed heeft gekocht met een Freddie Mac-lening van $ 2021. De lening heeft een rentepercentage van 3%. De hoofdsom en rente op afschrijvingen over 30 jaar bedragen $ 4,216 per maand, of $ 50,592 per jaar. Snel vooruit naar vandaag. Dezelfde lening zou worden geleverd met een lening tegen een rente van 5.5%. Die hogere rente zou de schuldendienst op een lening van $1 miljoen verhogen tot $68,136, een stijging van 35%.

Nu gebruikte onze investeerder een Freddie-lening (en naar schatting tweederde van de markt gebruikt schulden met een vaste rente) en zal hij waarschijnlijk de komende vijf tot tien jaar niet onder echte druk komen te staan, afhankelijk van de looptijd van de lening. Maar het is belangrijk om te erkennen dat als die investeerder vandaag opnieuw dezelfde lening zou aanvragen, hij waarschijnlijk niet in aanmerking zou komen. Ze zouden waarschijnlijk aanzienlijk meer contant geld moeten meenemen om de deal te sluiten (waardoor de LTV wordt verlaagd), anders zouden ze minder voor het onroerend goed moeten betalen.

Nog problematischer is dat er een sector van de markt is die schulden met variabele rente en andere vormen van creatieve financiering zoals overbruggingsschulden (vergelijkbaar met harde geldleningen) gebruikt om meergezins- en ander commercieel onroerend goed te financieren. Volgens de Wall Street JournalOngeveer een derde van de markt maakt gebruik van schulden met variabele rente, en een (onbekend) percentage van dat cohort maakt gebruik van overbruggingsschulden en andere niet-agentschappenschulden.

Deze kredietnemers zullen te maken krijgen met toenemende druk om hun betalingen tegen hogere rentetarieven te doen. Terugkomend op ons voorbeeld van eerder, stel je voor dat het onroerend goed $62,500 (5% maximumrente bij aankoop) aan NOI genereerde met $50,592 aan schuldendienst tegen een rente van 3%. Vandaag bedragen deze betalingen opnieuw $68,136. Deze fictieve lener zal het verschil nu moeten dekken met andere middelen dan die welke door het onroerend goed worden gegenereerd.

Veel van deze leningen met variabele rente hebben renteplafonds (vaak vereist door hun kredietverstrekkers) die tijdelijk voorkomen dat de rente op hun schulden te hoog oploopt. De kosten voor het vernieuwen van deze tariefplafonds stijgen echter tot wel tien keer, in het licht van de stijgende rentetarieven. Dit begint nu al druk uit te oefenen op kredietnemers, die vaak maandelijks geld opzij moeten zetten voor deze verzekering. 

Zoals ik al zei, Ben Miller, CEO van Fondsenwerving, heeft dit fenomeen de ‘Great Deleveraging’ genoemd – een zinsnede die dit probleem naar mijn mening heel bondig samenvat. 

Luisteren naar zijn verschijning op Op de markt en luister naar enkele van de voorbeelden die nu al in de commerciële vastgoedwereld terechtkomen (te beginnen met winkels en kantoren). 

Brian Burke zegt dat dit probleem acuut kan zijn bij ontwikkelingsleningen, waarbij hermargevereisten kredietnemers ertoe kunnen dwingen het leningsaldo terug te betalen als de huurovereenkomst de doelstellingen niet haalt.

Is paniek mogelijk?

Wanneer exploitanten niet aan hun leningconvenanten kunnen voldoen, kunnen ze in gebreke blijven en het actief teruggeven aan de bank (een executie). In deze situaties zal de schuldeiser het onroerend goed liquideren en zo snel mogelijk verkopen. Sommige mensen kunnen een geliquideerd onroerend goed dat voor ver onder de marktwaarde wordt verkocht, aanprijzen als een ‘koopmogelijkheid’ – en dat kan ook zo zijn.

Maar het stelt ook een vergelijking voor soortgelijke activa vast. Naast DSCR-convenanten worden ook meergezinswoningen, net als woningen, getaxeerd. Als er geen taxaties binnenkomen, moeten kopers meer contant geld meenemen om te sluiten. 

Als de druk in de loop van 2023 toeneemt, kunnen de prijzen voor meergezinscomplexen steeds lager uitvallen door noodlijdende executieverkopen, waardoor lenen steeds moeilijker wordt in een negatieve feedbackloop.

Deel 5: Nieuws, anekdotes en verder lezen

Wat ik hier bespreek is geen nieuws voor insiders uit de sector. De waarderingen van REIT's zijn in 25 met 2022% gedaald. In veel grote steden zoals Minneapolis en Chicago dalen de huren de huurprijzen zijn respectievelijk met 9% en 4% gedaald, jaar na jaar. 

Verhuurders beginnen ook steeds meer te bieden “concessies” aan huurders, in de vorm van een maand huur gratis, of gratis parkeren, om nieuwe huurders te lokken. Deze concessies hebben op dezelfde manier gevolgen voor de winst van appartementbeleggers als leegstand of lagere huurprijzen, maar kunnen de mate maskeren waarin huurdalingen in bepaalde markten kunnen worden gerapporteerd.

De institutionele klanten van grote private-equityfondsen hebben geld opgenomen tot het punt waarop deze fondsen tegen het lijf lopen opnamelimieten voor hun beleggers, te beginnen met de beroemdste niet-verhandelde REIT ter wereld: Blackstone. 

Brian Burke bespreekt dit onderwerp uitvoerig in Op de markt'De meergezinsbom staat op ontploffen' aflevering met Dave Meyer. Hij is van mening dat we in de sector aan de vooravond staan ​​van een “herprijzing” en dat er een enorme bied/laat-spreiding bestaat tussen kopers en verkopers. De weinige deals die voorlopig worden gesloten, zijn gedaan door 1031 beursdeelnemers en degenen die grote fondsen hebben ingezameld en die middelen snel moeten inzetten. Deze mensen zijn gemotiveerd om snel te handelen, en omdat veel verkopers voorlopig hun leven lang vasthouden, blijven de prijzen hoog. 

Dit zal niet lang meer duren. Verkopers die een hoge schuldenlast hadden met schulden met variabele rente, zullen gedwongen worden uit door hun DSCR-nalevingsproblemen. En er zal een gestaag toenemende druk zijn op beleggers om hun enorme schulden te herfinancieren, een druk die elke maand zal toenemen naarmate een steeds groter deel van de markt gedwongen wordt in actie te komen door ofwel te verkopen, te herfinancieren of aanzienlijke hoeveelheden contant geld mee te nemen om de schulden terug te dringen. balansen en marktafscherming voorkomen. 

Deel 6: Ideeën om rijkdom te beschermen en geld te verdienen in deze omgeving

De cap-tarieven zijn lager dan de rentetarieven. Huurgroei en renteverlaging zijn stuk voor stuk een muntje. De druk op de schuldenkant voor een aanzienlijk deel van de markt neemt toe, en het afsluiten van nieuwe deals is veel moeilijker tegen de prijzen van vorig jaar.

Dit is een moeilijke omgeving, maar er zijn nog steeds een aantal strategieën die zinvol kunnen zijn voor slimme beleggers die nog steeds willen participeren in de meergezins- en andere vastgoedsectoren. Hier zijn enkele dingen die ik overweeg:

Lenen

De rentetarieven zijn hoger dan de caprentetarieven. Dat betekent meer cashflow, tenminste in de eerste jaren, voor de kredietverstrekker per geïnvesteerde dollar dan voor de aandeleninvesteerder, met een lager risico. Laat iemand anders de eerste 20-30% van het risico nemen. Persoonlijk overweeg ik te investeren in schuldfondsen die hard geld lenen, omdat ik van shorts hou-termijnkarakter van deze leningen en zijn van mening dat de markt voor eengezinswoningen beter geïsoleerd is van risico's dan de markt voor meergezinswoningen.  

Koop zonder hefboomwerking

Als het echt uw doel is om voor de lange termijn een meergezinswoning te bezitten, en risico's op de korte termijn niet iets zijn dat u stoort, overweeg dan om helemaal geen hefboomwerking te gebruiken, als u over de middelen beschikt. Dit vermindert het risico en, nogmaals, omdat de rente hoger is dan de maximumrente, zal de cashflow toenemen. U kunt altijd binnen een paar jaar herfinancieren als u meer kapitaal aan het werk wilt zetten. 

Wacht en kijk

Dit is timing van de markt en is niet mijn stijl. Maar als je deze analyse gelooft, zouden we de prijzen in 2023 aanzienlijk kunnen zien veranderen. Als je zes tot twaalf maanden op contant geld zit, kunnen sommige slimme kopers in een positie terechtkomen om voor een goed koopje activa te verwerven, vooral als paniek de maximumrente zeer hoog opdrijft. , heel hoog. 

Bekijk de voorwaarden van alle beleggingen waarin u zich bevindt

Sommige syndicators hebben het recht kapitaalopvragingen te doen. Als een DSCR-convenant voor een deal wordt verbroken, heeft de syndicator mogelijk zeer onaantrekkelijke opties om met een groot verlies te verkopen, beslag te leggen op de deal, of een enorme stapel geld op tafel te leggen om marktafscherming te voorkomen. 

De voorwaarden van uw syndicatie-investering kunnen de syndicator toestaan ​​om van investeerders te eisen dat ze extra kapitaal inleggen, anders riskeren ze verwatering van hun aandelen. Hoewel de macht waarschijnlijk in handen van de sponsor ligt, ligt het in ieder geval binnen uw controle om te begrijpen of dit een mogelijkheid is in uw deal of niet, en om uw kaspositie dienovereenkomstig voor te bereiden. Wees niet verblind.

Zorg voor een gezonde scepsis bij nieuwe investeringen

Uiteraard sta ik in systemisch opzicht sceptisch tegenover de markt, maar als ik een specifieke deal zou krijgen die mij voldoende kon intrigeren om er nog eens naar te kijken, zou ik er zeker van willen zijn dat de deal zinvol was, zelfs met een aanzienlijke stijging van de prijs. maximumtarieven. 

Ik zou sceptisch staan ​​tegenover claims van “waardetoevoegende” (elke deal die door elke sponsor wordt geadverteerd, heeft “waardetoevoegende waarde”) of dat het onroerend goed een “geweldige deal” is (welke sponsor gaat je vertellen dat de deal niet zo is?) een geweldige?). Mijn interesse zou ook gewekt worden als een sponsor een aanzienlijk deel van zijn eigen vermogen inzet – iets wat betekenisvol is in de context van zijn vermogen. ). Ik zou er vertrouwen in willen hebben dat hun eigen zuurverdiende kapitaal, naast het mijne, gevaar liep, en niet alleen dat ze de mogelijkheid hebben om voordeel te halen uit acquisitiekosten, beheerkosten en gedragen rente. 

Een shortpositie innemen op... iets?

Ik vraag me af of er openbare REIT's zijn die in het bijzonder zijn blootgesteld aan de hier geschetste risico's. Een aanzienlijke hoeveelheid onderzoek zou portefeuilles aan het licht kunnen brengen die vooral geconcentreerd zijn in markten met lage cap-rentes, enorme aanbodrisico's en met een hoog percentage schulden met variabele rente of die te maken zullen krijgen met torenhoge rente-cap-kosten. Als iemand besluit hier te gaan graven, zou ik zeer geïnteresseerd zijn in het bespreken van uw bevindingen.   

Conclusie

Dit was een lang artikel. Als je zo ver bent gekomen, bedankt voor het lezen!

Zoals ik in de inleiding al zei, beschouw ik mezelf als een amateur tot een gezel in het begrijpen van de wereld van commercieel onroerend goed en grote meergezinswoningen. 

Wat ik echter begrijp, maakt mij bang voor waarderingen. Ik heb het gevoel dat er hier veel risico's aan verbonden zijn, en ik ben van plan heel conservatief te zijn in 2023. Het kan echter zijn dat ik nog een huurwoning voor een eengezinswoning koop, of zelfs een Klein meergezinswoningen zoals een duplex, triplex of quadplex, zoals ik graag elke 12-18 maanden doe. 

Ik hoop dat dit artikel beleggers op zijn minst helpt beter geïnformeerde beslissingen te nemen als ze investeringsmogelijkheden voor meergezinswoningen verkennen en een beetje meer due diligence doen. 

En nogmaals, ik ben nog steeds op zoek naar iemand met een bull-case voor meergezinswoningen. Als u dit leest, kunt u hieronder reageren of mij een e-mail sturen . Ik hoor graag jouw mening.

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.