Alles wat een nieuwe investeerder moet weten VOORDAT hij een eigendom sluit

David:
Dit is de BiggerPockets Podcast-show 709.

Ashley:
Dus wat ik deed, was mijn ervaring gebruiken, alles wat ik heb geleerd sinds ik in 2013 in onroerend goed begon, is toen ik begon en dat allemaal in een plan stopte. Stappen dus. Dus elk hoofdstuk is eigenlijk een stap om te organiseren wat je kunt doen. U kunt al deze informatie ergens anders vinden en wat ik heb geprobeerd te doen, is alles samen te bouwen, de belangrijke stukken te nemen en u te laten zien hoe u uw eerste jaar volgende woning kunt krijgen.

David:
Wat is er aan de hand iedereen? Dit is David Greene, uw gastheer van de BiggerPockets Real Estate Podcast. Hier vandaag met een speciale aflevering. Ik zal worden vergezeld door mede-investeerder in onroerend goed en BiggerPockets Podcast-host Ashley Kehr. Ashley is de co-host van de Real Estate Rookie Podcast, die ze doet met Tony Robinson, waar ze rookies helpen onroerend goed te kopen. En vandaag gaat Ashley praten over het nieuwe boek dat ze uitbrengt via BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Dus als u een vastgoedinvesteerder bent of aspirant-vastgoedinvesteerder bent en hulp wilt bij het verkrijgen van uw volgende woning en contract, dan is dit boek wellicht een goede zet voor u.
In de show van vandaag komen Ash en ik veel goede dingen tegen, waaronder de stappen vanaf het moment waarop je een woning en contract op tafel legt en specifiek waar je op moet letten tijdens due diligence, de revalidatie, de verzekeringsmaatschappij, de sluitingstafel en meer. We geven je een aantal hele goede tips en je wilt er zeker van zijn dat je ze allemaal begrijpt, want veel hiervan zullen je wat tijd en wat geld besparen, zelfs als je een ervaren belegger bent.
Voordat we bij Ashley komen, is de snelle tip van vandaag: kijk wat er mogelijk is in 90 dagen als je analyseverlamming overwint en een doel stelt om vooruitgang te boeken bij je eerste of je volgende deal. Overweeg om Ashley's boek te kopen. Zelfs als u iemand bent die al onroerend goed bezit, kan dit boek u helpen er beter in te worden en de waarde die u krijgt in vergelijking met de prijs van een boek is waarschijnlijk de beste ROI die u in de hele ruimte kunt behalen. Deze stapsgewijze handleiding is ontworpen om elke rookie in recordtijd van het stellen van doelen naar het realiseren van doelen te begeleiden en zal je binnen drie maanden omhoogschieten van vastgoed-rookie tot vastgoed-rockstar. Je kunt het boek op groterepockets.com/podrookie vinden. Oké, laten we naar Ashley gaan.
Ashley Kehr, welkom terug bij de BiggerPockets Real Estate Podcast. Hoe gaat het vandaag met je?

Ashley:
Goed. Heel erg bedankt dat je me er weer bij hebt. Het is ongeveer een jaar geleden, denk ik.

David:
Ja. Voordat we ingaan op waarom je hier bent, wil ik zeggen dat ik net klaar ben met het opnemen van een aflevering van Seeing Greene, en ik wilde je erbij betrekken en je een vraag stellen in de stijl van Seeing Greene. Dit is mijn vraag en ik ga doen alsof ik de BP-luisteraar ben en jij mag hier mij zijn.
Waarom is de sluitingsdatum van een deal belangrijk voor mij als koper? Ik heb de betekenis nooit begrepen. Het is duidelijk dat ik een woning over het algemeen liever eerder dan later wil sluiten, tenzij we eind december naderen en het volgende belastingjaar net zo goed schoner kunnen beginnen. Maar is er hier een strategisch element dat ik mis waardoor mijn deal er nog aantrekkelijker uitziet voor verkopers?

Ashley:
Nou, ik denk dat het eerste is dat het kan veranderen. Het is variabel en het hangt af van wat de motivatie van de verkoper is. Dus hier in Buffalo sneeuwt het in de winter. Niemand wil verhuizen in de winter. Dus soms kan zelfs het aanbieden van een uitgestelde sluiting als een voordeel worden gezien als u een bod uitbrengt omdat verkopers niet willen verhuizen en ze dankbaar zijn. Alsof ons huis is verkocht, we hebben een contract, maar we kunnen hier nog drie maanden blijven tot het warm weer is en dan gaan we sluiten op het terrein. Of deze mensen kunnen al een huis op het oog hebben, ze willen in hun nieuwe pand. Dus een snelle afsluiting, en ik zie dat veel vaker voorkomt dat mensen snel willen sluiten, ze willen klaar zijn met het onroerend goed dat ze verkopen en ze willen doorgaan naar het volgende in hun leven.
En wanneer u kiest voor een contant bod, kunt u meestal sneller afsluiten dan wanneer u conventionele financiering of zelfs een FHA-lening doet. U kunt sneller afsluiten als u hard geld gebruikt. Dus vaak zal de sluitingsdatum ook daadwerkelijk verband houden met hoe u het onroerend goed koopt.

David:
Ja, deze vraag kwam van Brit in Oregon en het was een beetje verwarrend omdat ze zegt: “Natuurlijk sluit ik liever eerder dan later een deal, maar de meeste kopers bevinden zich in het tegenovergestelde kamp. Ze willen meer tijd. Je hebt tijd nodig om je lening bij elkaar te krijgen, tijd om alle organisaties bij elkaar te krijgen. Over het algemeen willen kopers een langere escrow-periode omdat ze meer tijd hebben voor due diligence, meer tijd om zich voor te bereiden en verkopers eerder willen sluiten.” Dus zoals je al zei, Ashley, in het algemeen is een kortere tijdlijn meestal voordeliger voor de verkoper, maar je hebt er ook goed op gewezen dat je daar niet van uit moet gaan. Je moet vragen, nou, wat willen de verkopers? Want als ze sneller kunnen verkopen, is de kans kleiner dat ze nog een hypotheek moeten betalen of krijgen ze sneller geld voor het volgende dat ze willen.
Maar soms willen ze niet sneller verkopen omdat ze nergens heen kunnen. Of zoals je zei, ze willen niet midden in de winter verhuizen. En dat is wat de agenten kunnen doen, ze kunnen deals laten werken, ze kunnen de logistiek van elke partij achterhalen en vervolgens de deal samenstellen op een manier die voor beide mensen werkt.

Ashley:
Ja, ik heb zelfs al eerder gedaan dat de sluitingsdatum door de verkoper kan worden bepaald. Dat ik niet in mijn aanbod stop dat ik het binnen 30 dagen wil sluiten, vooral aan de commerciële kant wanneer ik een intentieverklaring doe en het is veel flexibeler dan vasthouden aan een contract voor residentieel onroerend goed dat de verkoper kan de sluitingsdatum kiezen dat er geen vaste en moeilijke tijd is die ik nodig heb om af te sluiten.

David:
Ja, dat is slim, want dat neemt veel angst weg bij de verkopers, omdat je vaak nooit weet wat ze denken. Goed advies daar.
Dus we hebben je ongeveer een jaar niet gesproken. Ik weet dat je daar samen met Tony de Real Estate Rookie Podcast hebt gehost en dat gaat fantastisch. Ik ben jullie twee keer een paar keer tegen het lijf gelopen, maar vertel eens wat je nog meer hebt uitgespookt in het laatste jaar van je leven?

Ashley:
Enkele van de grote dingen zijn het kopen van hutten op het land en het bijwerken van deze hutten om ze meer in een moderne, glamoureuze ervaring te veranderen. Ik heb onlangs een A-frame-woning voltooid die prachtig is geworden. Dat zijn een beetje mijn projecten van het afgelopen jaar geweest, vier hutten doen en ze volledig renoveren. Daarnaast heb ik BiggerPockets-bootcamps georganiseerd over verhuurders en gewoon als beginnende investeerder. Toen ik daarmee begon, besloot ik een boek te schrijven. Mijn boek komt op 10 januari uit en heet Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Dit klinkt behoorlijk sappig. Wat kunnen we in dit boek verwachten?

Ashley:
Eigenlijk alles en nog wat je in dit boek vindt, behalve misschien mijn eigen persoonlijke ervaringen, die je kunt vinden op internet, die je kunt vinden in andere boeken, die je kunt vinden op podcasts, die je kunt vinden in kranten, die je kunt vinden in gesprekken met andere investeerders . Wat ik deed, was mijn ervaring gebruiken, alles wat ik heb geleerd sinds ik in 2013 in onroerend goed begon, is toen ik begon en dat allemaal in een plan stopte. Stappen dus. Dus elk hoofdstuk is eigenlijk een stap om te organiseren wat je kunt doen. U kunt al deze informatie ergens anders vinden en wat ik probeerde te doen, is alles samen te bouwen, de belangrijke stukken te nemen en u te laten zien hoe u uw volgende woning voor het eerste jaar kunt krijgen.

David:
Het is een soort blauwdruk, zo klinkt het. Volg gewoon stap één, stap twee, stap drie en je krijgt een woning.

Ashley:
Ja.

David:
Heel cool.

Ashley:
En het is gebeurd. De bootcamp doen is dat we eigenlijk hetzelfde deden in de bootcamps. Ik organiseer het samen met Tyler Madden en we hebben zoveel mensen gehad die ons kwamen vertellen dat ze hun eerste eigendom hebben gekregen of dat ze misschien vastzaten na hun eerste of tweede eigendom en toen gingen ze verder en namen de bootcamp en ze konden om een ​​ander pand onder contract te krijgen. Ik was net in Phoenix bij een bijeenkomst van BiggerPockets. Tony en ik deden daar een live podcast en twee mensen bij die bijeenkomst hadden de bootcamp bijgewoond en kwamen naar me toe en vertelden me dat de ene al een deal had gekregen en de andere twee deals.

David:
Oké. Dus dit werkt, toch? Laten we dieper ingaan op een onderdeel dat nieuwe investeerders misschien niet kennen en daarom is een tijdlijn belangrijk. Dus je beveelt deze tijdlijn van 90 dagen aan, dit komt naar voren in de bootcamps, het komt naar voren in je boek. Waar gaat het over de tijdlijn van 90 dagen die volgens u nieuwe investeerders helpt vooruitgang te boeken?

Ashley:
Ik denk gewoon een doel stellen en een deadline voor dat doel stellen. Dus als u op korte termijn wilt huren of op lange termijn wilt huren of als u een woning wilt kopen om om te draaien, geeft dit u voldoende tijd om alle stappen te voltooien en te doorlopen om daadwerkelijk een woning onder contract te krijgen . Afhankelijk van de staat waarin u zich bevindt, zoals New York, gaat u hoogstwaarschijnlijk een pand niet sluiten, omdat het soms 90 dagen duurt om het pand te sluiten, zelfs nadat u het onder contract hebt gezet. Dus afhankelijk van waar u woont, is het misschien geen 90 dagen tegen de tijd dat u daadwerkelijk het onroerend goed sluit, maar wat we graag zien, is dat u aanbiedingen doet en dat u binnen 90 dagen iets onder contract krijgt.

David:
Oké, gaaf. Dus laten we diep ingaan op wat er werkelijk gaat gebeuren in dit proces en laten we beginnen met wanneer je daadwerkelijk iets in contract krijgt. Dus als het onroerend goed eenmaal onder contract staat, denken veel mensen dat de klus geklaard is: 'Yay! Het staat in contract, ik heb het gekocht.” Nee, je hebt het gedaan. Dit is een stap en hier begint het echte werk en een van de eerste dingen is de due diligence. Dus wat raadt u beleggers aan om te doen wanneer ze beginnen met due diligence op het onroerend goed dat ze zojuist in contract hebben opgenomen?

Ashley:
Voordat we daar zelfs maar op ingaan, wil ik benadrukken hoe belangrijk het is om de deal daadwerkelijk te krijgen en het is zo opwindend en kan zo'n opluchting zijn, maar wat ik ontdekte is dat veel vastgoedcontracten je daarheen brengen punt om de deal te vinden, hoe deals te vinden, deals te analyseren en vervolgens aanbiedingen te doen. Maar veel mensen gaan niet in op wat u doet nadat u het onroerend goed onder contract heeft gekregen voordat u sluit. Dus hier heb ik veel tijd in het boek genomen om het uit te leggen en ik heb een checklist voor acquisities die ik in het boek stop en vervolgens dieper op elk ding inga. Een heel belangrijk onderdeel is dus uw due diligence.
We hebben de afgelopen paar jaar gezien dat veel mensen afzagen van inspecties van het onroerend goed waar ze gewoon heen gingen om aanbiedingen te doen en niet echt een due diligence-onderzoek uitvoerden, maar er is veel due diligence dat kan worden gedaan voor zover een fysieke inspectie van het pand. Er is ook due diligence die u gewoon van achter een computer kunt doen om informatie en gegevens te achterhalen. Dus sommige van die dingen zijn het verifiëren van onroerendgoedbelasting, het krijgen van een offerte voor verzekeringen, uitzoeken wat de premie zou zijn voor een verzekering, wat voor soort verzekering je nodig hebt voor het onroerend goed, en dan laat je ook je titelbedrijf het titelwerk doen. en kijken of er pandrechten of vonnissen zijn in het verleden eigendom van het onroerend goed. Dan is er ook een bezoek aan het kantoor van de gemeentesecretaris of het gemeentehuis om te praten met de wetshandhavingsfunctionaris, vooral afhankelijk van het type onroerend goed.
Dus met mij op zoek naar onroerend goed met land in landelijke gebieden waar je septics en putten op het terrein tegenkomt en het is niet aangesloten op openbare voorzieningen. Dus er is eigenlijk enige due diligence die gaat over het vinden van wanneer de provincie het voor het laatst heeft geïnspecteerd? Moet de provincie een inspectie uitvoeren bij de verkoop? Moet je het vervangen? Hoeveel gaat het kosten?

David:
Op het allereerste onroerend goed dat ik ooit heb gekocht, heeft niemand me verteld dat de onroerendgoedbelasting hoger was dan waarop ze waren geschat. Dus het bleek een gebied te zijn, we noemen ze hier Mello-Roos. Ik weet niet of jullie dat hebben, maar het zijn extra belastingen die worden geïnd om te betalen voor scholen die zijn opgericht. Speciale beoordelingen zou waarschijnlijk de technische term zijn. En ik dacht dat de belastingen $ 140 per maand zouden zijn en ze waren ongeveer 450. Het was meer dan $ 300 per maand voor een huis dat ik kocht voor 195,000. Het was niet zoals een super duur onroerend goed waar de belastingen zo hoog waren en het de cijfers verpletterde en ik wist niet eens dat dat iets was dat kon gebeuren. Ik wist niet dat je sommige huizen kon hebben met hogere belastingen dan andere. Is dat een van de dingen waar beleggers zich van bewust moeten zijn?

Ashley:
Ja, en ook in de staat New York hebben ze het STAR-spaarprogramma. Het is uw hoofdverblijfplaats, u kunt een belastingvermindering krijgen op de woning. Bent u boer of verhuurt u uw grond aan een boer voor agrarische doeleinden, dan kunt u korting krijgen op uw onroerendgoedbelasting. Hetzelfde geldt ook als je een veteraan bent. Dus als u de onroerendgoedbelasting gaat trekken, moet u weten wie er nu daadwerkelijk in het onroerend goed woont en hoe het onroerend goed wordt gehouden, omdat u naar die lage onroerendgoedbelasting zou kunnen kijken en niet beseft dat dat STAR-spaarbedrag dat wordt afgetrokken is eigenlijk omdat ze in het pand wonen en je gaat een vastgoedbelegging gebruiken en dan gaat het toenemen.

David:
Dat klopt precies. Toen ik voor het eerst huizen begon te verkopen, was een van de dingen die ik voor mijn klanten deed, het onroerend goed op de website van de belastingadviseur te plaatsen. Dus je zou zoeken naar het pakketnummer van de beoordelaar. Dat is wat APN betekent, als je ooit de uitdrukking APN hebt gehoord, of je zou gewoon het adres kunnen invoeren en je zou het pand kunnen vinden en dit is eigenlijk openbare informatie. U kunt zien wat uw buren betalen aan belastingen, u kunt zien wat iedereen betaalt. En het zou laten zien, oké, hier is wat het werkelijke bedrag is dat de provincie gaat innen of de staat. En dan zijn hier al je speciale beoordelingen, je krijgt dit, je krijgt dit, je krijgt dit en je ziet wat de belastingen zijn voor het individuele onroerend goed en ik neem aan dat dat is waar de STAR-beoordeling zou verschijnen of de korting in het geval van een hoofdverblijfplaats.

Ashley:
Ja, dus dat is een goed punt waar u de onroerendgoedbelasting kunt vinden. U kunt naar de provinciale GIS-kaartenwebsite gaan. Dus gewoon Google GIS-kaarten in uw provincie, en het is een gratis website die een kaart toont en vervolgens de percelen en u kunt eigenlijk gewoon op de percelen klikken of ernaar zoeken. Je kunt naar de website van je stad gaan en vaak zullen ze ze daar hebben. Er zijn enkele plattelandssteden waarin ik investeer die ze nog niet eens op websites hebben en je moet fysiek naar het kantoor van de taxateur gaan om ze op te halen. Dan zijn er ook andere betaalde sites zoals PropStream, dat is $ 99 per maand, waar je de onroerendgoedbelasting daar kunt krijgen.
Zorg ervoor dat u de onroerendgoedbelasting verifieert, vooral als u via de MLS koopt of zelfs als de verkoper u alleen maar vertelt wat de onroerendgoedbelasting is, zorg ervoor dat u die gegevens daadwerkelijk gaat verifiëren en dat u om er ook actuele gegevens over op te halen. Dus als de onroerendgoedbelasting van meer dan een jaar geleden is, zorg er dan voor dat u ook aan de nieuwe trekt.

David:
Ja, en in veel gebieden worden de belastingen opnieuw beoordeeld bij de verkoop. Dus op een handvol plaatsen die ik heb gezien, komt de belastinginspecteur om de 10 jaar of zoiets binnen en zegt: "Dit is de waarde van het onroerend goed." Op basis daarvan hebben ze alle belastingen opnieuw ingesteld. Maar in de meeste gebieden, wanneer het onroerend goed van eigenaar verandert, wordt het opnieuw beoordeeld. Dus de aankoopprijs daar. Dus een ander ding dat met dat eerste huis gebeurde, is dat het in 2006 als nieuwbouw was verkocht voor 595,000. Ik kocht het voor 195. Dus hoewel ik uiteindelijk meer belasting betaalde dan ik had verwacht op basis van de 195, inden ze een enorme hoeveelheid belasting van me bij het afsluiten van het escrow-proces omdat ze het nog steeds op 5 95 beoordeelden. Toen het verkocht was, kwam de belastingadviseur binnen en hij zei: "Oké, het is 195 waard." Het is een derde van de belastingen. Deze man gaat betalen dan wat de andere mensen deden.
Maar ze hadden bij de borg al meer van me verzameld, dus moesten ze het aan mij terugbetalen. Het gebeurt niet vaak, maar wat ze deden, was dat ze het naar het pand stuurden in plaats van naar mij en mijn huurder vervalste de cheque, incasseerde het en betaalde me vervolgens drie maanden achter elkaar huur met mijn eigen geld. Belasting teruggave. Dus nee, wanneer u het onroerend goed koopt, als u kijkt naar wat de belastingen momenteel zijn, zijn deze een percentage van de aankoopprijs. U betaalt waarschijnlijk in de meeste gevallen meer voor het huis dan wat de verkoper heeft betaald toen hij het kocht. Je belasting wordt dus hoger. Je kunt niet naar het exacte aantal kijken en zeggen dat dat mijn belastingen zijn. Je moet kijken naar het percentage van de aankoopprijs. Is dat vergelijkbaar met hoe je de rookies lesgeeft als je ze dit onderdeel laat doen?

Ashley:
Ja, en ik denk dat een ander belangrijk stuk om toe te voegen aan de onroerendgoedbelasting van het ophalen van de informatie, is dat je nutsbedrijven ook verifiëren wat ze zeggen dat de water- en rioolheffing is, vooral als je een deel daarvan gaat betalen als de landheer. En ook om erachter te komen wat voor soort hulpprogramma's worden gebruikt. Dus hier in de buurt waar ik woon en de gebieden waarin ik investeer voor de warmte, kan het propaan zijn, het kan aardgas zijn, gas of het kan elektrisch zijn, of ik heb eigenlijk net een huis gekocht met slechts drie houtkachels in de eigendom. Er zijn dus heel verschillende manieren om het huis te verwarmen en verschillende nutsbedrijven, ook verschillende nutsbedrijven. Dus tijdens dat due diligence-proces, dus niet alleen het verifiëren van de onroerendgoedbelasting, maar ook controleren welke soorten nutsvoorzieningen op het onroerend goed aanwezig zijn en dan ook de bedragen daarvoor.
Dus als een pand niet goed geïsoleerd is en de warmte het huis uit pompt en de gasrekening extreem hoog is, zelfs als u de gasrekening niet betaalt, zullen ze hoogstwaarschijnlijk, wanneer u een huurder in dat pand krijgt, u vragen: "Weet u wat de gemiddelde nutsvoorzieningen zijn voor het onroerend goed?" U kunt deze informatie krijgen door het nutsbedrijf te bellen en om een ​​gemiddelde te vragen. Ze kunnen je niet precies geven wat iemands rekening is, maar ze kunnen je wel een gemiddelde geven over zes maanden of een jaar. Zorg ervoor dat je het hele jaar doorneemt, zeker als je in een gebied woont met verschillende seizoenen. Want als je in de herfst belt en je krijgt de laatste zes maanden, dan wordt het zomer. Je wilt dus het hele jaar door zien wat die gemiddelde rekening is. Maar dat zal zeker gevolgen hebben voor huurders die het huis binnenkomen. Je kunt misschien iemand voor de gek houden en ze vastzetten in een huurcontract voor een jaar, maar als ze die superhoge energierekening hebben omdat het pand niet goed geïsoleerd is, dan zullen ze waarschijnlijk na dat jaar verhuizen naar een goedkopere plek. .

David:
Dat is een heel goed punt. Nu, hoe zit het nadat je wat van dat werk hebt gedaan en nu moet je erachter komen of er een afkickkliniek aan de gang is. Heeft elk huis een afkickkliniek? Hebben sommige accommodaties revalidatiecentra? Hoe adviseer je mensen in het boek om je due diligence te doen aan het revalidatiegedeelte van de deal?

Ashley:
Ja, dus het gemakkelijkste is, is dat je je aannemer erdoor kunt halen voordat je zelfs maar op het onroerend goed biedt, maar soms is dat gewoon niet haalbaar. Dus dat is wanneer tijdens uw due diligence-periode, voordat u het onroerend goed sluit, alles wordt ingesteld zodat u op de dag dat u sluit klaar bent om actie te ondernemen op het onroerend goed. Dus dat zou kunnen zijn als je toestemming hebt, en ik zet dit altijd in mijn contracten. Zelfs als ik geen bankfinanciering krijg, stop ik er een onvoorziene gebeurtenis in waar ik toegang toe heb voor een aannemer en of beoordeling. Dus als ik uiteindelijk financiering of hard geld krijg of als er iets verandert, heb ik nog steeds de mogelijkheid om iemand in het pand te krijgen. Dus voor een taxateur of voor een aannemer. En dat is meestal geen probleem, want de meeste panden die ik koop staan ​​al leeg.
Als er huurders zijn, kan het moeilijker zijn om de verkopers hiermee akkoord te laten gaan of als ze daar misschien als hun primaire woning wonen. Maar het is altijd de moeite waard om te vragen en altijd het proberen waard, zodat u een aannemer kunt inschakelen voor een meer grondige schatting dan waarvoor u had gebudgetteerd. Dus als u uw inspectie of zelfs uw show doet voordat u erop biedt, moet u zoveel mogelijk foto's maken en vervolgens een video maken van het hele huis, zodat u terug kunt gaan en uw budget echt kunt opbouwen, zoals oké, er zijn 13 ramen in het pand, ze moeten allemaal vervangen worden. Dit is wat een raam kost en hoeveel arbeid erin moet worden gestoken. En u kunt kamer voor kamer doorlopen en uw schatting echt uitwerken en de omvang van het werk uitbouwen dat u vervolgens aan aannemers kunt geven.
Dus zelfs als je ze niet in het pand kunt krijgen, kun je ze de video's, de beelden, de omvang van het werk sturen en ze kunnen je op zijn minst een idee geven. En als je dan sluit, kun je ze rechtstreeks het pand binnen krijgen en hopelijk in een rij hebben staan.

David:
Dat is zo'n goed advies. Het komt heel vaak voor dat mensen ontmoedigd raken: “Mijn aannemer kan niet door het huis lopen gedurende de zeven dagen van due diligence die ik heb. Ik moet er van af.” En ik vind dat gewoon gek, want meestal kunnen ze je geen super gedetailleerd ding geven. Maar in Long-Distance Real Estate Investing, toen ik dat boek schreef, vertelde ik hoe ik dit doe als ik niet eens in de buurt ben. En ik heb het onlangs gedaan. Ik heb een huis gekocht in Blue Ridge, Georgia of een hut die je noemde. Je koopt die twee.
En toen we daar waren, heb ik mijn agent eigenlijk geleerd hoe hij dit moet doen als ik er niet ben. Ik zal er niet allemaal bij zijn, dus pak je telefoon, maak een video, loop door de garage, ga langzaam op deze stukken en zeg: 'Dit is wat hij zich afvraagt. Kunnen we hier een slaapkamer neerzetten, hier een slaapkamer? Waar zouden we de badkamer neerzetten? We willen deze muur neerhalen.” En hij maakt een video van het hele ding voor het geval de aannemer probeert uit te zoeken, zou er in die situatie een probleem met de belasting kunnen zijn? Toen liepen we de trap van de garage op naar waar ze eigenlijk een woonruimte hadden opgezet en we lieten zien hoe de afwerking er hier uitziet, we willen dat je het beneden evenaart.
Hij gaf me een super krap budget van wat het zou kosten om dat te doen, gewoon op basis van de video. Toen sloot ik en toen gingen ze naar binnen en zeiden: "Oh oké, hier zijn een paar aanpassingen die we moeten maken nu we het pand hebben gezien." Maar ik had ze niet nodig om de hele zaak te lopen. En het is veel, veel eenvoudiger dan ik denk dat we denken. En het komt niet eens bij veel mensen op om een ​​video te maken en die naar de mensen te sturen als ze er niet zijn. Is dat vergelijkbaar met de methode die u gebruikt wanneer u koopt?

Ashley:
Ja zeker. En een veelgestelde vraag, en je had gezegd dat je soms je aannemer niet naar buiten kunt krijgen, en ik zie dit de laatste tijd vaak bij de nieuwelingen dat ze geen aannemers naar het terrein kunnen krijgen, vooral als ze dat hebben gedaan Het pand is nog niet eens gesloten, of misschien hebben ze nog niet eens een contract, maar het zijn nieuwe investeerders, ze willen gewoon alle mogelijke voorzorgsmaatregelen nemen. Dus een ding dat u kunt doen, is aanbieden om een ​​aannemer te betalen om er doorheen te komen. Dus als je niet zeker weet of je ze gaat gebruiken of niet en je hebt het moeilijk, dan kun je dat krijgen. Maar wat ik ook heb gedaan, is dat ik mijn eigen werkterrein heb opgebouwd.
Dus als je enige kennis hebt of je hebt iemand die kennis heeft, misschien zijn ze geen aannemer of kunnen ze het werk niet echt voor je doen, maar ze kunnen het terrein voor je bewandelen en bouwen, hier zijn de dingen die je nodig hebt om te doen, bouw die omvang van het werk op en stuur het vervolgens naar de aannemer. U vraagt ​​een aannemer dus niet om een ​​gedetailleerde schatting van wat hij gaat doen. Je gaat ze die hoeveelheid werk sturen en laat ze de regelitems invullen. Als je dit vervolgens naar drie verschillende aannemers stuurt, heb je zeer vergelijkbare schattingen, omdat je het daadwerkelijk hebt uitgebouwd. En dan krijg je ook feedback, dat weet ik zeker, en ze zullen je iets geven dat je mist, dat soort dingen. Maar dat zal je ook laten zien wie eigenlijk een geweldige aannemer is die ook voor jou zorgt, dat ze hun input zullen geven.

David:
Wat vindt u ervan om uw aannemer en uw huisinspecteur op dezelfde dag te laten gaan wanneer u dat kunt regelen?

Ashley:
Ik weet het niet. Daar heb ik eigenlijk nog nooit over nagedacht. Ik heb dat nog nooit gedaan. Ik bedoel, ik zie er geen nadeel in.

David:
Wat hopelijk zou gebeuren, is dat de huisinspecteur dingen ziet en zegt: "Hé, dat moet worden opgelost." Maar de aannemer wist misschien niet dat dit stopcontact niet werkt of hey... Vaak zul je merken dat stopcontacten verkeerd zijn aangesloten of dat het eigenlijke elektrische paneel niet correct is ingesteld of dat het sanitair niet goed is. Ze zeggen: “Ja, dat is raar. Waarom loopt het hier door in plaats van daar? Waar ze de aannemer kunnen laten opnemen in de reikwijdte van het werk als er iets moet worden gedaan. En omgekeerd kan de aannemer zeggen: "Dit ziet er raar uit." En hij kan misschien de huisinspecteur laten onderzoeken of de noppen in het juiste gebied zijn geplaatst of dat ze verkeerd zijn aangesloten.
Dat was een van de tips die ik leerde toen ik zwaar investeerde in Jacksonville, Florida en veel huizen tegelijk kocht. Als ik ze allebei tegelijk kon laten doorlopen, was het minder coördinerend voor mijn agent om te proberen erachter te komen hoe de verkopers hiermee akkoord konden gaan en toen speelden ze elkaar min of meer uit en het gaf me alleen maar meer informatie om te beoordelen tijdens de due diligence-periode.

Ashley:
Ja, dat is een goed punt, want dan hoef je maar één keer toegang te krijgen tot het pand door ze in één keer te laten komen. En als iemand dat om de een of andere reden niet kan, kunt u het inspectierapport naar uw aannemer sturen.

David:
Ja, dat is zeker... Dat zouden wij ook altijd doen. We zouden zeggen: "Hé, kijk hier eens naar, vertel me de dingen waarvan je denkt dat je ze het goedkoopst kunt doen." Want als het lijkt alsof het $ 9,000 kost om een ​​klein probleem op te lossen, laat ik het ze waarschijnlijk niet doen. Maar soms openen ze de muur of verplaatsen ze toch dingen, ze zeggen: "Oh ja, terwijl we daar zijn, zullen we dat gewoon oplossen." En je hoeft niet eens iets te betalen, en als je speciaal voor dat probleem een ​​loodgieter moet bellen, vragen ze misschien vijfduizend omdat ze in je bladsteen moeten snijden en dingen moeten verplaatsen. Maar als je toch de badkamer demonstreert, kun je de dingen repareren die in het rapport verschijnen.

Ashley:
Dat is ook geweldig als u van plan bent de verkoper te vragen de prijs te verlagen of de kosten te dekken van sommige dingen die ook bij de inspectie naar voren komen. Dus met uw aannemer daar, kunt u vrij snel schattingen krijgen om ook opnieuw met de verkoper te kunnen onderhandelen.

David:
Veel beter dan te proberen uw aannemer drie keer naar hetzelfde pand te laten gaan om een ​​schatting te krijgen voor iets nieuws terwijl u midden in de onderhandelingen zit, wat een goed vervolg is op het volgende deel van het proces met nadat u iets hebt geplaatst in contract is het onderhandelen. Wat is uw advies voor hoe u onderhandelt om een ​​contract te krijgen en wat is dan uw advies voor als u eenmaal een contract heeft, wat u kunt doen om daar ook wat geld te besparen?

Ashley:
Ja, het ding dat ik het leukst vind, dus er zijn echt twee verschillende scenario's, je bent niet op de markt of je bent op de markt, ik denk dat het zoveel gemakkelijker is om te onderhandelen over een deal buiten de markt, omdat je direct met de verkoper kunt zijn en er is daar geen tussenpersoon. Dus in dat scenario doe ik meestal een intentieverklaring waarin ik de basisvoorwaarden van het contract vermeld, de aankoopprijs, het onroerend goed, de informatie van de verkoper, mijn informatie en de voorwaarden van de overeenkomst en eventuele onvoorziene omstandigheden. Ik stuur het graag naar ze op en ontmoet ze binnen 24 uur. Dus ik regel een ontmoeting met hen, ik stuur het de avond ervoor, en dan ga ik en ga ik bij hen zitten. En ik heb een kopie voor mezelf en ik heb een pen klaar om dingen uit te krabbelen en dingen te initialiseren om wijzigingen aan te brengen. Dus ik kom graag face-to-face voor de onderhandelingen en vraag ze gewoon: “Wat zijn de dingen waarover je aarzelt? Wat vond je niet leuk?” En je komt zoveel informatie te weten.
Ik heb een verkoper gehad die me vertelde dat hij het niet wilde doen en hij was een beetje afstandelijk en hij zei: "Weet je, ik heb gewoon $ 2,500 per maand nodig, dat is wat ik nodig heb." Dus wat heb ik gedaan? Ik werkte achteruit. Ik deed 25-jarige verkopersfinanciering, afschrijving van 3.5%, en dat was zijn $ 2,500 die hij nodig had. En dat werkte geweldig voor mij en het werkte ook voor hem, maar dat had ik nooit geweten zonder gewoon een gesprek te hebben en te luisteren. Dus ik denk dat er zoveel verschillende redenen zijn waarom mensen verkopen of dingen die belangrijk voor ze zijn. Dus als je ze persoonlijk kunt ontmoeten, denk ik dat het een stuk gemakkelijker is om ze te lezen als je het hebt over iets dat in de intentieverklaring staat, wat voor hen belangrijk is en wat niet belangrijk voor hen is.
En dan heb je ook een soort van mogelijkheid om uit te zetten... Dus ik doe dit altijd tijdens de show. Ik vraag altijd of ze geïnteresseerd zijn in verkopersfinanciering. Als het antwoord meteen nee is, dan ga ik en zeg ik: “Oh, ik wist niet of u uw accountant, uw CPA had verteld dat u verkocht en zij de belastingvoordelen daarvan hadden aanbevolen. Dat daar maakt ze gewoon een beetje vrolijker. En dan is het alsof, weet je, er is altijd iets kleins. Nou, ik weet het niet, ik denk dat ik met ze zou kunnen praten en zo. En: "Oh ja, dat zou je moeten doen." Het zijn vele fiscale voordelen.

David:
Kun je dat kort delen? Wat zijn enkele van de voordelen waarover mensen een verkoper kunnen vertellen en waarom ze verkopersfinanciering zouden willen gebruiken?

Ashley:
Het eerste is dat het belastbare inkomen wordt gespreid over de looptijd van de leningsovereenkomst die ze betalen. Dus ze zullen niet zwaar worden belast met belastingen door vooraf een forfaitair bedrag te krijgen. Dat is meestal het belangrijkste voor mensen. Maar ook als ze ouder zijn, krijgen hun senioren dat vaste vaste inkomen ook binnen. Ik heb veel oudere verkopers zo gezien in plaats van... Vooral op campings, ik ben achter campings aan gegaan en ze zijn er zo aan gewend dat dit maandelijks inkomen binnenkomt en dat ze dit forfaitaire bedrag krijgen en nu willen ze om binnen dat maandelijkse inkomen te blijven dat ze gewend zijn te krijgen en dat te zien is bij langetermijnverhuur. Maar het grootste belastingvoordeel is dat ze in dat eerste jaar niet zo hard worden geraakt door belastingen en dat het verspreid is.

David:
Ja, ze vullen de winst niet allemaal in één keer.

Ashley:
Ja, en ik denk ook veel verkopers die proberen om generatierijkdom op te bouwen. Ze zien ook de waarde in van wanneer ik sterf, deze betalingen worden gewoon doorgegeven aan mijn kinderen, mijn kleinkinderen, enzovoort.

David:
Heel goed punt. Oke. Wat als iemand een makelaar gebruikt om het huis te kopen? Welk advies heeft u voor hen over hoe ze via hun agent kunnen onderhandelen?

Ashley:
Ik denk dat het afhangt van hoeveel u de mening van uw agent vertrouwt of waardeert en hoeveel uw agent voor u gaat werken. Ik ben in een situatie geweest waarin mijn eigen agent die ik gebruikte ervoor zorgde dat ik me schaamde voor de dingen waar ik om vroeg. Dus ik denk dat het heel gemakkelijk is om dingen in de war te brengen. Ze gaan van de koper naar hun makelaar, naar de makelaar van de verkoper naar hen. En als je het dan daadwerkelijk onder contract krijgt, in de staat New York, moeten we advocaten gebruiken, dan gooi je de advocaten daar ook middenin en dan zijn het bijna zes mensen waar het echt doorheen gaat.
Ik vind het dus een stuk lastiger om dat gesprek te voeren en daarom zet ik altijd alles op papier. Ik schrijf het op zoals ik het wil hebben. Dus als ik in de aanbieding om financiering van de verkoper vraag, ga ik dat afschrijvingsschema opschrijven. Ik ga zeggen: "Deze maand wil ik het voor zoveel kopen." Maar in de loop van vijf jaar ga je X bedrag aan rente verdienen. En ik leg het uit. Ik vertrouw niet op een van beide agenten om dat uit te leggen als zelfs maar een voordeel ervan en om te laten zien dat ze daadwerkelijk meer geld gaan verdienen door de financiering van de verkoper te accepteren.

David:
Ja. Je zette me aan het denken waarom het zo ingewikkeld wordt als er agenten bij betrokken zijn, omdat je helemaal gelijk hebt. Het is een goed punt. En ik besefte dat er bepaalde dingen zijn die "industriestandaard" worden als je met agenten te maken hebt en sommige daarvan verschillen per regio. In Noord-Californië is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat de verkoper de overdrachtsbelasting betaalt, maar dat de koper de eigendoms- en borgkosten betaalt. Maar in sommige delen van Noord-Californië verdeelt u de titel- en escrow-kosten gelijkmatig. Het is anders als je in de Bay Area of ​​de Central Valley of de South Bay bent. Wat er gebeurt, is dat er geen goede of foute manier is om het te doen, maar de makelaar die de informatie aan zijn verkoper gaat voorstellen, gaat het kleuren alsof ze om iets vragen dat niet normaal is, ze zijn hebzuchtig. Ze willen dat je hiervoor betaalt. Normaal gesproken zouden ze daarvoor moeten betalen.
Dus nu zegt de verkoper die niets van onroerend goed weet: "Oh, ze zetten me af." En nu zetten ze hun voet neer als: "Nee, we gaan het niet doen." De agent zegt: "Ja, dat klopt, ik ga je geld besparen." En dan gaan ze naar de makelaar van de koper en zeggen dat ze het niet gaan doen. De aankoopmakelaar gaat naar je toe en je zegt: “Ja, ga er opnieuw over onderhandelen. Dat is belachelijk. Ze zouden ze van gedachten moeten laten veranderen. Dat is jouw taak, toch?” Nu zegt de makelaar van de koper: 'Ugh, als ik te hard duw, trekken ze zich terug. Als ik niet hard genoeg druk, wordt mijn cliënt boos.” En dan heb je, de koper, geen idee welke gesprekken er gevoerd worden tussen de makelaar en de verkoper. En als je dan de oom erbij haalt die wil helpen en de vader die hun kind wil beschermen en de advocaten die erbij betrokken zijn en iedereen heeft zijn eigen set waarden waarvan ze denken dat die moeten worden nageleefd, dan wordt het heel moeilijk om iets te doen. onderhandelen helemaal niet.
Als u vervolgens rechtstreeks naar de verkoper gaat, is er niet al deze veronderstelde manier om dingen te doen waar u doorheen probeert te vechten. Het is: “Dit is wat ik je aanbied. Heb je daar baat bij?” "Een beetje, maar dit zou me meer ten goede komen." "Oké, eens kijken of ik dat kan structureren op een manier die mij ten goede komt." En het is veel schoner. Je hebt niet alle tradities die geassocieerd worden met hoe je iemand moet beledigen.
Ik zat te denken in bepaalde Aziatische culturen, het is heel traditioneel om een ​​klein cadeautje mee te nemen als je een nieuwe persoon ontmoet en ik zou niet komen opdagen met een klein cadeautje. Ik zou daar nooit aan denken. Waar ik vandaan kom, doen we dat niet. En dus zou je mensen heel gemakkelijk kunnen beledigen en dat gebeurt constant bij de verkoop van onroerend goed. En dan gooi je er verschillende makelaars bij die verschillende manieren hebben om dingen te doen en verschillende MLS's hebben verschillende dingen en verschillende titel- en escrow-bedrijven zetten dingen anders op. Er zijn zoveel manieren om mensen van streek te maken. En beide partijen horen alleen dat de andere partij het er niet mee eens is, en dan worden beide partijen echt boos. Het is net een spelletje telefoon waar dingen rommelig kunnen worden. Dus is dat een van de manieren waarop je graag rechtstreeks naar de verkoper gaat, omdat je dat allemaal kunt vermijden?

Ashley:
Ja, maar ik moet wel zeggen dat er tijden zijn geweest dat het hebben van een agent zeker een voordeel was, omdat ze misschien bevriend zijn met de andere agent of ze goed kennen. En zelfs als het misschien onethisch lijkt, zijn er momenten waarop agenten een hint geven of een feit vertellen over de verkopers die andere mensen die aanbiedingen doen misschien niet weten of dat soort dingen. Of zelfs als u allebei verschillende prijzen wilt en wat dan ook, de makelaars vertegenwoordigen de koper of verkoper, de verschillende vertegenwoordiging, ze willen allebei het onroerend goed verkopen. Ze hebben allebei het einddoel om dat onroerend goed te sluiten om hun commissie te krijgen. Dus soms komt het op een bepaald punt waarop de agenten meer samenwerken om de deal rond te krijgen. En dat kan een enorm voordeel zijn, want de koper en de makelaar van de verkoper doen allebei wat ze kunnen om deze deal te laten slagen.
Dus ik heb dat gezien, vooral als zoiets als een onderhandeling maar door en door heeft gesleept of als er dingen opduiken. Ik had een eigendom dat ik onder contract had en ik deed er financiering voor, ik kreeg een taxatie. De taxateur zou niet naar het pand komen tenzij de oprit was omgeploegd. Verkoper weigerde absoluut om de oprit om te ploegen. Dus de makelaars boden aan om de kosten van het laten komen van de sneeuwploegchauffeur te delen, omdat ze allebei de deal wilden verplaatsen en het voor elkaar wilden krijgen. De ploegbestuurder kwam daadwerkelijk vast te zitten op de oprit. Het kostte nog eens $ 400 om hem van de oprit te krijgen en het veranderde in dit grote vreselijke ding. Maar net als daar, als ik alleen met de verkoper onderhandelde, ben ik soms zo koppig dat ik het geld niet zou hebben betaald om de ploegbestuurder te betalen, uiteindelijk misschien, maar ik denk dat dat was als, dat is absoluut een voordeel van het hebben van agenten is wanneer ze besluiten om daadwerkelijk samen te werken voor wat het beste is voor de koper en verkoper om de deal rond te krijgen.

David:
Ik heb zulke dingen zien gebeuren die objectief gezien nergens op slaan. Dus laten we zeggen dat de verkoper geen 500 dollar wil betalen om de oprit te laten omploegen, maar het kostte hem 90 dagen om een ​​contract te krijgen. Ze gaan nog 90 dagen wachten om een ​​andere koper te vinden. Ze gaan $ 7,000 aan hypotheekbetalingen of meer uitgeven om die periode te doorlopen in plaats van $ 500 uit te geven om hun eigen oprit te ploegen, zodat een taxateur het pand kan betreden. Maar ze komen daar gewoon eigenwijs in, ik geef geen krimp, en de kopers kunnen het ook. Dat klopt precies. Veel van wat je doet als agent, hoe vreemd het ook is om te zeggen, is dat je onderhandelt tegen de andere kant, maar je onderhandelt vaak met je eigen cliënt. Je probeert ze de belachelijkheid van hun emotionele beslissingen te laten inzien.
Alsof wij de verkoper waren, was de koper bereid 1.2 uit te geven. Daar heb ik onderhandeld over de prijs. Het werd geschat op een miljoen, de koper gaat het nog steeds kopen en de koper wil gewoon dat de verkoper wat houtrot repareert, een ding van $ 2,000, en ze zeggen: "Ik geef ze niets." En je hebt zoiets van: “Je realiseert je wel dat ze $ 200,000 meer uitgeven dan het waard is en de kans is groot dat de volgende taxateur je dat niet geeft. En misschien win je deze strijd en verkoop je je huis voor het miljoen waarvoor het is getaxeerd. Je wilt 200,000 riskeren voor tweeduizend.' En ze zeggen: “Oh, oké. Ik heb er niet over nagedacht.” Omdat mensen er niet over nadenken. Ze zijn erg emotioneel en goede agenten kunnen absoluut wat licht in de gekte brengen.
Ik denk dat iemand die ervaring heeft met het kopen van onroerend goed, vaak ervaren wordt met mensen. Mensen denken dat het leren van beleggen in onroerend goed de cijfers naar beneden haalt. Man, dat is net de basis. Het is net als de superfundamentals. Dat is gewoon een basketbal dribbelen en een knuppel schieten. Daar word je niet goed van in basketbal. Mensen en psychologie is waar uw geld echt wordt verdiend, vooral als u met mensen te maken heeft. Welk advies heeft u voor mensen die proberen in te breken in vastgoedbeleggingen en misschien worstelen met het begrijpen hoe ze beter kunnen communiceren of de juiste manier om informatie te presenteren?

Ashley:
Het eerste is om het boek te lezen, You're Not Listening. Ik zal de producers in de shownotities moeten laten zetten omdat ik me de auteur niet uit het hoofd kan herinneren, maar dat boek daar is volgens mij precies waar je het net over had, is om te begrijpen hoe iemand zich voelt, hun emotie te lezen en eigenlijk naar hen luisteren en niet alleen proberen reactief te zijn door meteen te reageren en met hen te rationaliseren. Vaak willen mensen gewoon begrepen worden, ze willen gewoon gehoord worden. En als je echt luistert, kun je misschien iets onderliggends zien dat je zal helpen het probleem daadwerkelijk op te lossen en op te lossen in plaats van te proberen met hen te rationaliseren of echt te zien wat er aan de hand is.
Het andere boek dat ik zou aanraden is Hug Your Haters van Jay Baer. Het is een op klantenservice gebaseerd boek, maar ik denk dat het voor iedereen geweldig is om te lezen. Dus of iemand je nu opbouwende kritiek of slechte feedback geeft of je te maken hebt met een moeilijke verkoper of een moeilijke klant, dit gaat gewoon door de stappen om met die situatie om te gaan. Het is een beetje overdreven om ze met vriendelijkheid te doden. Het laat gewoon al deze gevallen zien waarin iemand je bijna aanvalt of ruzie met je maakt, vooral wanneer je in onderhandeling bent over hoe je die situatie kunt aanpakken om ervoor te zorgen dat ze je bedanken.
Tussen die twee boeken vind ik dat echt geweldige boeken, maar communiceren met mensen, dat heb ik in de loop der jaren zoveel geleerd. Ik werk al bijna acht jaar samen met deze investeerder, denk ik nu, misschien zelfs langer. We lachen vaak om hoe ver ik ben gekomen. Ik begon als vastgoedbeheerder en had alleen te maken met huurders. Ik zou zo in de war raken, ik zou overweldigd raken. En nu is het gewoon omgaan met verschillende situaties, kalm blijven, kalm, beheerst, eigenlijk echt nadenken over hoe te reageren omdat je kunt leren hoe je mensen moet lezen en al die dingen, maar je zult niet in staat zijn om echt op dingen te letten als je niet zelf naar ze luistert en daadwerkelijk observeert. En je moet jezelf ervan kunnen weerhouden om meteen te reageren en terug te gaan en jezelf te verdedigen en defensief te worden voordat je echt het grote plaatje kunt zien van wat ze je proberen uit te leggen.

David:
Dat is een heel goed punt. Je wilt begrijpen waar ze vandaan komen voordat je ze probeert te laten begrijpen waar je vandaan komt en dat vergt enige discipline. Dat is geen natuurlijke reactie.

Ashley:
En je zei net alles wat ik zei in één zin. Dat had veel korter gekund.

David:
Nou, ik had het voordeel dat ik aan mijn antwoord dacht terwijl jij het jouwe gaf. Wees daar niet te streng voor jezelf.

Ashley:
En dat is een deel van het boek: denk niet aan je reactie. Het is alsof de meeste mensen niet luisteren, ze denken eigenlijk aan hun reactie, wat zo moeilijk is om te doen, zo moeilijk om te doen.

David:
Ja. Dat is net als onze basislijn, direct van de markt, direct van de lopende band in de fabriek, om defensief te zijn en mensen te proberen te bewijzen dat we gelijk hebben, wat zo raar is omdat het enorm arrogant is om aan te nemen dat je altijd gelijk hebt over alles. . We kennen allemaal de waarde van leren, maar om de een of andere reden denken we niet aan leren als we in gesprek zijn met iemand anders. We denken na over hoe we ze moeten leren. We moeten ze de dingen vanuit ons standpunt laten zien. Ik gebruik altijd het voorbeeld van als je een bokser bent en je probeert je tegenstander knock-out te slaan, het werkt niet als hun handen omhoog zijn en ze niet moe zijn, je gaat jezelf gewoon slaan en moe worden. Wat je wilt doen, is ze zichzelf laten slaan. Probeer iemand niet knock-out te slaan totdat hij moe is, hij wil niet meer vechten, wat je meestal doet door hem aan het praten te krijgen.
Als iemand eenmaal alles heeft gezegd wat hij moet zeggen, heeft hij het allemaal uit zijn borst gehaald en heeft hij je verteld hoe hij zich voelt, hij is op zijn meest kwetsbare punt als mens ooit, dat is het moment waarop je jouw informatie wilt geven. Dat zaad zal de zachtste, meest vruchtbare grond raken in plaats van wanneer je het erin probeert te stoppen voordat de persoon klaar is om het te horen. Het bespaart je eigenlijk ook gewoon veel energie. Dat is een goed punt. Bedankt voor die twee boeken. Nu verder met verzekeringen. Wat zijn sommige dingen die mensen moeten weten als ze hun huis willen kopen over de verzekering van de huiseigenaar?

Ashley:
Het eerste is het vinden van een makelaar die bekend is met het voeren van huisbaasbeleid of wat uw strategie ook is. Als je een huis omdraait en het komt leeg te staan, zal je verzekeringspolis heel anders zijn dan een huis waar iemand in woont. Als u een woning voor de lange termijn huurt, als u een woning voor de korte termijn huurt, zal uw verzekering anders zijn. De kosten van een kortetermijnhuur zijn meestal hoger dan bijvoorbeeld uw hoofdverblijfplaats, maar de kosten van een langetermijnhuur kunnen vaak lager zijn dan die van uw hoofdverblijf omdat u geen enkele inboedel in het gebouw dekt. Dus afstemmen met een agent over wie ervaring heeft in deze verschillende gebieden of wat uw strategie ook is, en ze daadwerkelijk met u laten zitten om de polis door te nemen over wat wel en niet gedekt is.
Dus zoals iets dat niet gedekt kan worden door een verzekeringspolis hier in New York zich in kelders bevindt, zijn er vaak sump-pompen om al het water weg te pompen dat in de kelder van deze oude, oude huizen op deze oude funderingen komt. Dat is als een extra dekking op de meeste polissen en u moet vragen om dat toe te voegen, zodat uw verzekeringspolis dat dekt als de pomp niet aanslaat of defect raakt. Bovendien kun je op heel veel dingen korting krijgen. Net als bij het hebben van een zinkputpomp, kunt u korting krijgen omdat deze het water wegpompt als er een overstroming is. Er zijn dus verschillende dingen en zoek uit en vraag wat die kortingen zijn, want ze kunnen echt oplopen.
Het volgende is een speciale verzekering die nodig is voor het onroerend goed. Dus Tony Robinson, mijn geweldige mede-gastheer, kocht een huis in Louisiana en hij moest er een overstromingsverzekering voor afsluiten en de overstromingsverzekering schoot omhoog, waar het onroerend goed voor hem onbetaalbaar werd. Daarom is het belangrijk om van tevoren de informatie te weten te komen, en dit was zijn eerste vastgoedbelegging en het is voor ons en ook voor veel luisteraars een leerervaring geweest om het te begrijpen, maar er is een aardbevingsverzekering. Er zijn al deze verschillende soorten verzekeringen die u kunt krijgen en sommige zijn verplicht, vooral als u een hypotheek op het onroerend goed krijgt, zoals de overstromingsverzekering.

David:
Oké. Laatste vraag voor jou. Heeft u een voorkeur om iets meer te betalen voor een verzekeringsagent waarmee u communiceert als er een claim is of als er een vraag is, of raadt u mensen aan om de goedkoopste route te nemen en een online verzekeringskantoor te zoeken waar u te maken heeft via virtuele assistentie of AI?

Ashley:
Ik weet niet of er echt een kostenverschil is, want als je een agent inhuurt, ga je door... Dus eigenlijk zou ik eerst niet met een agent in zee gaan. Ik zou met een verzekeringsmakelaar gaan omdat ze het aan meerdere bedrijven kunnen citeren. Dus dan krijg je de offertes terug en dan kun je van daaruit kiezen. Dat is mijn grootste aanbeveling. Wat betreft het doen van een online site, ik weet dit niet zeker, ik heb ze nog nooit eerder gebruikt, ze zeggen dat ze je beleid zullen citeren en je de schattingen zullen teruggeven. Voor zover ze het met korting aanbieden, weet ik het niet, want het is eigenlijk de verzekeringsmaatschappij die het aanbod verzendt en niet het eigenlijke bureau. Ik weet het niet. Dat is een goede vraag.

David:
Ja, de verzekeringsmaatschappij die het aanbod verzendt, maakt het vaak goedkoper als u het via het online portaal doet, omdat ze geen commissie of loon hoeven te betalen aan de persoon die hen het bedrijf heeft gebracht.

Ashley:
Commissie?

David:
Ja.

Ashley:
Interessant.

David:
Het probleem is dat als je daarmee een claim indient, je geen hulp krijgt. Je kunt iemand niet e-mailen en zeggen: "Ik heb overstroming, wat moet ik doen?" Dat is wat iedereen wil. Je wordt gedwongen om door de telefoonboom te bladeren en ze zeggen: "Wel, de reden dat we je de korting hebben gegeven, is omdat we niemand betalen om je claim in te dienen." En ik heb net mensen de haren uit hun hoofd zien trekken, van de ene persoon naar de andere worden gestuurd of met bots te maken krijgen of geen antwoord krijgen of praten met iemand die geen Engels spreekt, waardoor ze gewoon een zaaknummer krijgen en vastlopen op hen.
Het is erg frustrerend als je ooit met de verzekeringsmaatschappij te maken krijgt, en daarom breng ik dit ter sprake, omdat het voor investeerders vaak een gemakkelijke manier lijkt om geld te besparen, wat grappig is omdat je verzekering zo'n klein onderdeel is van je hele reële landgoed begroting. Het is waarschijnlijk de slechtste manier om te proberen het winstgevender te maken door $ 12 per maand te besparen op uw verzekeringsprogramma of zoiets. Maar als je een verzekeringsmakelaar hebt, zoals je zei, dan heb je een mens waar je naartoe kunt gaan en zeggen: "Er viel een boom op mijn dak, wat moet ik doen?" En ze zeggen: "We regelen het wel, we hebben jou."

Ashley:
En zelfs dat deel ervan niet. Ik vind dat de grootste reden dat ik met mijn agent of makelaar moet praten, is omdat ik een kopie van mijn polisblad nodig heb waaruit blijkt dat als ik een nieuwe hypotheek op het onroerend goed krijg of een soort nieuwe financiering, de geldschieter daadwerkelijk is toegevoegd aan als verliesbegunstigde en dat gewoon snel laten doen of gewoon een verzekering op een onroerend goed kunnen zetten. En daarom heb ik deze acquisitiechecklist doorgenomen en gemaakt, omdat een aantal jaren geleden mijn makelaar me de dag voor sluitingstijd belde, mijn makelaar in onroerend goed: 'Oké, zijn jullie helemaal klaar om te sluiten? Je hebt de nutsvoorzieningen op jouw naam gezet, je hebt je verzekering. En ik raakte in paniek. Het is me gewoon ontschoten. Er waren zoveel dingen aan de hand en ik vergat gewoon deze ene basisbehoefte. En een agent hebben waar ik gewoon meteen kon bellen en hen de informatie kon sturen en kon zeggen: 'Ik heb zo snel mogelijk een verzekering nodig. Ik sluit morgen.” En die relatie hebben waarin ze alles laten vallen en dat voor je regelen.

David:
Oke. Laatste vraag van onze show. Wat kan iemand op de sluitingsdag verwachten als hij zo ver komt?

Ashley:
Dat hangt af van hoe u het onroerend goed daadwerkelijk sluit. Er zijn dus verschillende manieren. In de staat New York heb je een advocaat. Je kunt ofwel naar het kantoor van de griffie gaan en aan een sluitingstafel gaan zitten, en dat is vrij gebruikelijk als je het gebruikt om het te kopen met een hypotheek waar je de advocaat van de bank gaat ontmoeten, je gaat zitten in de daadwerkelijke sluitingstafel en dan neemt uw advocaat de documenten en deponeert ze bij de districtssecretaris.
Als u zich in een staat bevindt waarin u geen advocaten hoeft te gebruiken en u alleen de titel kunt doorlopen, moet u misschien naar het titelkantoor gaan en daar zitten en de documenten ondertekenen, of u kunt een notaris hebben en u kunt ga van tevoren naar het kantoor van uw advocaat, teken, zij zullen ze notariëren, of het titelbedrijf kan een notaris naar u sturen. Je ziet veel investeerders op Instagram posten hoe ze vanaf het strand of een restaurant op vakantie afsluitdocumenten ondertekenen. En dus denk ik dat het sluiten begint te veranderen. Net als het kantoor van mijn advocaat, vóór COVID, moest ik altijd fysiek naar kantoor gaan op de dag van de sluiting, dan werden de papieren diezelfde dag met spoed naar het andere advocatenkantoor gebracht, dan gingen ze en werden ze diezelfde dag ingediend en Ik zou de cheque brengen en de cheque zou worden meegenomen.
Ik ben gisteren gaan tekenen voor een pand dat gaat sluiten. Het gaat pas volgende week dicht. Het geld wordt in bewaring gehouden tot de sluiting, en daarna zullen ze worden vrijgegeven wanneer het daadwerkelijk is ingediend bij de griffie. Dus het papierwerk tussen de komende vijf dagen, het papierwerk ging van mij naar de koper en dan gaat het naar de griffie, allemaal binnen dat tijdsbestek. Er zijn dus zoveel verschillende manieren. Het meest opwindende vind ik als je daadwerkelijk aan een afsluitende tafel zit, je de sleutels overhandigd krijgt nadat je getekend hebt en je je cheque overhandigt, maar dat heb ik echt nog niet zien gebeuren. Vaak krijg ik niet eens meer de sleutels van een woning, zo lijkt het.

David:
Ja dat is waar. Je krijgt zelden sleutels overhandigd. Alsof je agent een manier bedenkt om die te coördineren. Dat is een goed punt. Wat zijn sommige dingen die u aanbeveelt dat op de sluitingsdag, wanneer mensen gaan zitten, ervan uitgaande dat ze via een escrow-bedrijf en een makelaar zijn gegaan, ze niet rechtstreeks met de verkoper werken, waar ze naar zouden moeten kijken in hun papierwerk afsluiten om er zeker van te zijn dat het klopt?

Ashley:
Dus net zoals de dag voor sluitingstijd of misschien de ochtend van sluiting, moet u naar het pand gaan en een laatste inspectie doen, een laatste doorloop. Zelfs als je een pand koopt dat al de hele tijd leegstaat dat je het onder contract hebt gehad, wil je daar naar binnen gaan en ervoor zorgen dat de leidingen niet bevriezen en het water niet overal barst, dat soort dingen. U wilt toch gaan en ervoor zorgen dat het onroerend goed in dezelfde staat verkeert als toen u het onder contract zette. Dus dat is het eerste wat je moet doen. Dan op de daadwerkelijke sluitingsdagen kijken naar de slotverklaring. En als u samenwerkt met een geweldig titelbedrijf of advocaat, moeten ze dit van tevoren naar u sturen om het daadwerkelijk te beoordelen.
Dus als u een woning koopt die huurders heeft, wilt u er zeker van zijn dat u pro rata wordt berekend voor de werkelijke huurinkomsten. Dus misschien betalen de huurders op de eerste, maar u sluit op de 15e zodat het pro rata is voor de 15 dagen dat u het pand gaat overnemen en zij behouden de eerste 15 dagen dat zij het pand bezitten . En als er een borg is, krijgt u de borg. Dus dat wordt meestal gezien als een tegoed op het afschrift. Het is dus niet zo dat u daadwerkelijk een cheque van $ 600 krijgt, ze nemen gewoon $ 600 af van de totale aankoopprijs.
Dan wilt u er zeker van zijn dat de onroerendgoedbelasting naar rato wordt berekend, wat voor u wordt berekend. De verkoper had alles betaald dat nog een deel van het belastingjaar dekt. En dat zijn nogal de grote dingen. En houd er dan ook rekening mee wat voor soort vergoedingen u betaalt, indieningskosten, titelkosten, enquêtekosten, indien van toepassing, dat soort dingen. En leer gewoon hoe een slotverklaring eruit ziet. U kunt er een Googlen en er gewoon naar kijken, vertrouwd raken met de verschillende kosten die erop staan. En als u ook een hypotheek sluit, zal het zeker veel diepgaander zijn dan wanneer u uw advocaat het alleen laat samenstellen voor een contante deal.

David:
Dat zijn geweldige, geweldige punten. Nog een die ik zal toevoegen, dit is iets dat in mijn checklist staat dat ik mijn assistenten heb wanneer ik een pand sluit dat ze doen, omdat het zo vaak gebeurt, zijn de sluitingskosten waarover we hebben onderhandeld vaak niet inbegrepen in het papierwerk. En ik zou altijd zo boos worden alsof iemand me belazert totdat ik me realiseer hoe het werkt: de agenten vullen het addendum in, ze werken het uit. Soms gaan er twee of drie heen en weer voordat je het uiteindelijk eens bent, of meer, over wat het gaat worden. Die worden doorgestuurd naar het titelbedrijf. Als ze niet worden doorgestuurd naar het titelbedrijf, kan het titelbedrijf niet weten, of ik moet zeggen het escrow-bedrijf, kan niet weten of die moeten worden opgenomen. Zelfs als dat zo is, werd de slotverklaring vaak ingevuld voordat de onderhandelingen waren afgerond.
Dus een medewerker op die plaats krijgt de e-mail met de tekst: "Hier zijn addenda." En ze lezen ze niet allemaal, of ze bekijken ze niet goed en ze zien gewoon niet, oh, $ 7,500 krediet zou naar de koper moeten gaan, want toen ze oorspronkelijk aan het onderhandelen waren, was dat niet in daar. U moet dus weten wat uw tegoeden zijn die u zou moeten krijgen en of het kredieten van de geldschieter zijn, het zijn tegoeden van de verkoper, of andersom, of er iets is aangepast, of de taxatieprijs lager uitkwam en u de koopprijs naar beneden bijstelde. Ga er niet vanuit dat het afsluitende papierwerk dat zal weerspiegelen. Als koper moet je wetende gaan. En het is prima om het sluiten uit te stellen als je zegt: "Hé, dit moet worden opgelost."
Dat is dus een van de redenen dat we deze laatste altijd proberen in te plannen, bijvoorbeeld wanneer u 's morgens vroeg uw papieren gaat ondertekenen. Want als je het om vier uur 's middags doet omdat het je dan uitkomt of wat dan ook, je probeert het uit te zoeken tijdens je lunchpauze om 2 uur, dan is het te laat op de dag om de nieuwe documenten te laten tekenen opstaan ​​en alle goedkeuringen krijgen en nu is de sluiting een dag vertraagd en dat kan de boel verpesten. Er zijn dus nog steeds mensen betrokken bij het samenstellen van dit spul en mensen maken fouten.
Oké, Ashley. Nou, dit is fantastisch geweest. Heel erg bedankt voor het delen van zoveel van je kennis, wijsheid en tijd met ons over specifiek hoe je een woning kunt krijgen voor iemand die er geen of niet veel heeft. Voordat we je hier weg laten gaan, waar kunnen mensen dit boek vinden?

Ashley:
U kunt naar de boekhandel BiggerPockets gaan. En als je voor 10 januari bestelt, wanneer het officieel wordt uitgebracht, krijg je enkele van de pre-orderbonussen, een heleboel werkbladen en een heleboel formulieren en documenten die ik in de loop der jaren heb samengesteld. Maar je maakt ook kans op mentorschap door Tony en mij, en het wordt opgenomen en live gespeeld op de Real Estate Rookie Podcast. Je krijgt dus wat hulp van ons en je mag ook daadwerkelijk te gast zijn op de podcast.

David:
Geweldig. Dus ga dat eens bekijken. Tenzij je een miljoen eigendommen hebt, haal Ashley's boek en leer hoe je meer kunt krijgen. En als je al een paar eigendommen hebt, leer dan hoe je het beter kunt doen, toch? Er zijn veel manieren, zoals we in de show hebben besproken, waarop je behoorlijk grote fouten kunt maken. Dus als je iets hoorde over de aflevering van vandaag en dacht: "Ooh, dat doe ik niet." Ga het boek halen en kijk wat je nog meer niet doet.
Heel erg bedankt voor je tijd, Ashley. Ik weet dat je een drukke vrouw bent, dus ik laat je hier weggaan. Jongens, als je Ashley's show leuk vond, ga haar dan eens bekijken op de Real Estate Rookie Podcast. Ashley, waar kunnen mensen nog meer over jou te weten komen?

Ashley:
Je kunt contact met me opnemen via bigpockets.com, mijn profiel daar, of op Instagram, @wealthfromrentals.

David:
En je kunt me vinden op Instagram of YouTube of waar dan ook, @davidgreene24. Oké, bedankt Ashley. Veel succes met je boekverkoop en tot ziens.