De meeste Voorspellingen woningmarkt 2023 klinkt als dit, "De lucht valt! Verkoop alles! Huizen zijn volgend jaar $1 waard! Dit is net als in 2008!” Kijk naar de staat van dienst van degenen die dit soort voorspellingen doen. Dit zijn de dezelfde voorspellers die hebben een crash voorspeld zal op een gegeven moment gebeuren in de afgelopen tien jaar. Nu, met een vleugje angst in de lucht, zullen reguliere vastgoedjournalisten er alles aan doen om u ervan te overtuigen dat we een herhaling van 2008 hebben. Dit is echter verre van waar.
Maar hoe kunnen we de huizenmarkt voor 2023 voorspellen zonder data? En waar gegevens zijn, zijn er Dave Meijer, VP of Data and Analytics bij BiggerPockets en gastheer van de Op de markt podcast. Dave en zijn team hebben onlangs "Het State of Real Estate Investing Report 2023," wat geeft alle woningmarktdata die je nodig hebt om succesvol te investeren in 2023. Daarin deelt Dave hoe Woningmarkt 2022 omgedraaid zodra de Fed de rente verhoogde, hoe vraag en aanbod zijn beïnvloed, en wat we kunnen verwachten voor 2023.
Dave zal ook de drie beleggingsstrategieën hij voelt zich geschikter voor investeringen in 2023, Inclusief volledig passieve manier van beleggen, een combinatie van cashflow en waardering, en hoe kopers dat kunnen profiteer van deze markt om deals te krijgen met een steile korting. Hoewel we de toekomst niet kunnen voorspellen, kunnen we u ons beste inzicht geven in wat u kunt doen vermogen opbouwen in 2023. Dus schakel de reguliere angstvoorspellingen uit en stem af op echt nieuws dat is ontworpen om u rijker te maken!
Klik hier te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
David:
Dit is de BiggerPockets-podcastshow 718.
Dave:
Als je je in een markt bevindt waar de lonen niet stijgen, is er gewoon een psychologische grens aan wat mensen gaan betalen voor huur. Het kan maar X procent zijn. Gewoonlijk kan 30% van hun inkomen aan huur worden besteed, en dus ben ik het er volledig mee eens dat in een hybride of een appreciërende stad de huurgroei zal stijgen. Ik weet niet of dat noodzakelijkerwijs betekent dat ze ooit de cashflow zullen bereiken die deze geldstromende steden doorgaans ondersteunen, maar persoonlijk denk ik dat dat de betere gok is, omdat je niet gokt op alleen cashflow of alleen waardering of gewoon huurgroei.
Je krijgt van alles een beetje. U weet niet welke van de drie het beste presteert, maar wat er ook gebeurt, u profiteert ervan.
David:
Wat is er aan de hand, iedereen? Dit is David Greene, uw gastheer van de BiggerPockets Real Estate-podcast hier vandaag met een van mijn favoriete co-hosts, niemand minder dan Biggerpockets' eigen VP van analyse, Dave Meyer, met een fantastische show voor u. Ten eerste, Dave, hoe gaat het vandaag?
Dave:
Ik doe het geweldig. Ik vond het erg leuk om deze aflevering op te nemen. Ik denk dat mensen veel hebben om naar uit te kijken.
David:
Je doet het geweldig, want als jullie helemaal tot het einde van de show luisteren, zul je precies zien waarom dit een fantastische show was over een heel moeilijk onderwerp dat al onze concurrenten mijden, omdat ze niet Ik wil niet praten over wat er in 2023 gaat gebeuren, behalve schreeuwen. De lucht valt naar beneden, of doe alsof er niets aan de hand is, en geef me gewoon je geld zodat ik je kan leren investeren in onroerend goed. Hier gaan we niet over dat leven.
Dave:
Absoluut niet, en misschien hadden we hier tijdens de show over moeten praten, maar ik denk dat mensen het concept van risico vermijden. Ze zien dat er risico's in de markt zitten, en dat klopt. Ik geloof dat er risico in de markt zit, maar risico is het tegenwicht voor beloning. U moet dus de risico's begrijpen, zodat u de vruchten kunt plukken en de kansen kunt benutten die er zijn. Ik denk dat we daar tijdens de show echt over hebben gesproken. We hebben heel specifiek gesproken over wat de risico's zijn en enkele manieren waarop u risico's kunt beperken en kunt profiteren van kansen die zich het komende jaar kunnen voordoen.
David:
Dat klopt precies. Dus als je nieuwsgierig bent geweest, als je gefrustreerd bent geweest, als je gewoon wilde begrijpen wat er nu in godsnaam aan de hand is op de huizenmarkt, dan is dit een show die je heel veel duidelijkheid zal geven. . Als je helemaal tot het einde luistert, gaan we eigenlijk in op drie strategieën waarvan we allebei denken dat ze zullen werken, ongeacht wat de markt doet in deze onzekere tijden in 2023. Voordat we aan de show van vandaag beginnen, heb ik een korte fooi voor jou. Ga naar bigpockets.com/report en download het rapport Dave ROE.
Veel van de informatie van de show van vandaag kwam daaruit voort, en je kunt het gratis krijgen als je lid bent van BiggerPockets. Dave, wil je iets zeggen voordat we beginnen?
Dave:
Nee, ga het rapport bekijken. Ik heb er veel tijd aan besteed.
David:
Ga Dave steunen en laat een reactie achter in de YouTube-video waarin je ons vertelt wat je van dit rapport vond. Toon hem wat liefde. Als je deze show leuk vindt, laat ons dan een vijfsterrenrecensie achter, waar je ook naar podcasts luistert. Jongens, eerlijk gezegd, dit is heel erg belangrijk. We zijn momenteel de beste vastgoedbeurs ter wereld. Dat willen we graag zo houden, maar dat kunnen we niet zonder uw hulp. Dus of het nu Apple Podcast, Spotify, Stitcher is, waar je ook naar podcast luistert, neem even de tijd en laat de wereld weten hoeveel je van deze podcast houdt, zodat we nummer één kunnen blijven. Oké, laten we naar het interview gaan.
Dave, je hebt een rapport geschreven over de vastgoedmarkt. Vertel ons daar eens wat over.
Dave:
Ik deed. Het is een volledige staat van beleggen in onroerend goed voor 2023. Ik heb het geschreven omdat er op dit moment zoveel gebeurt. We bevinden ons de afgelopen jaren niet op een normale huizenmarkt. Ik begin het rapport met het doornemen van alle verschillende factoren en variabelen die op dit moment van invloed zullen zijn op de woningmarkt, en praat vervolgens over enkele van de beste strategieën die u in 2023 kunt gebruiken om te profiteren van wat ik persoonlijk denk dat gaat gebeuren kansen zijn in het komende jaar, en stel gewoon wat vragen over de markt van 2023, want we houden er natuurlijk allemaal van om voorspellingen te doen en te raden wat er gaat gebeuren, maar er zijn een paar gewoon onbeantwoorde vragen waarvan ik denk dat ze de X-factor zullen zijn voor de huizenmarkt van 2023 waarvan we gewoon nog niet echt weten hoe het zal uitpakken.
David:
Ik zou zeggen in mijn korte carrière investeren in onroerend goed ... Nou, ik zeg kort. Vergeleken met sommige mensen is het lang, maar ik ben nog geen oude man. Dit is de meest gecompliceerde markt die ik ooit heb gezien. Het heeft veel meer concurrerende factoren die van invloed zijn op wat we zien. Komt dat overeen met wat je hebt opgemerkt en wordt iets daarvan in het rapport behandeld?
Dave:
Absoluut. Als je kijkt naar de huizenmarkt terug in de tijd van de afgelopen 80 jaar of waar we redelijk goede betrouwbare gegevens voor hebben, dan is de huizenmarkt meestal redelijk voorspelbaar. Het beweegt in cycli, maar voor, laten we zeggen, zeven of acht van elke 10 jaar, stijgt het met 2% tot 4%, iets net boven het inflatietempo. Het is vrij stabiel en niet zo spannend. De afgelopen 15 jaar zijn de dingen een beetje interessanter geworden, en het is de afgelopen jaren een beetje meer boomer bust geweest.
Vooral de laatste drie jaar, zoals iedereen die hier naar luistert waarschijnlijk weet, is het krankzinnig geworden. Het betekent niet dat mensen noodzakelijkerwijs irrationeel handelen, of dat we totaal losgeslagen zijn van fundamentele zaken. In mijn gedachten is wat er de afgelopen paar jaar is gebeurd, dat de variabelen en de factoren die altijd van invloed zijn op de huizenmarkt, allemaal op één lijn liggen in deze perfecte storm om de huizenprijzen op te drijven. Nu beginnen we dat min of meer te zien ontspannen en terug te gaan naar een evenwichtiger en eerlijker normalere huizenmarkt.
David:
Dat lijkt gek. Het lijkt echt negatief. We hebben deze overcorrectie, maar ik denk dat als je bedenkt hoeveel waanzin we de afgelopen acht jaar hadden in hoe heet de markt was, en je het in de context daarvan plaatst, ik niet denk dat dit zo'n grote overcorrectie is. zoals mensen zeggen, maar het voelt zeker zo als je het vergelijkt met 20% prijsstijgingen die in bepaalde steden de norm zijn. U zei dat er enkele hefbomen van de huizenmarkt zijn die van invloed zijn op de manier waarop deze presteert. Kun je me vertellen wat je daarmee bedoelt?
Dave:
Zeker. Ik denk dat er over het algemeen verschillende variabelen zijn, en dit zijn meestal macro-economische indicatoren die meer invloed hebben op de huizenprijzen dan andere. Er zijn duizenden dingen, en elke individuele huizenmarkt presteert anders. Maar als je het hebt over de woningmarkt op nationaal niveau, komt het eigenlijk allemaal neer op een paar dingen. Mensen willen het vaak zelfs te simpel voorstellen en zeggen: "De hypotheekrente gaat omhoog, dus de prijzen dalen." Gelukkig is het niet zo eenvoudig. Er zijn meer indicatoren. Er zijn meer dingen die er echt toe doen, en dat zou niet verwonderlijk moeten zijn.
Deze hefbomen zijn zaken als vraag en aanbod. Het is duidelijk dat prijzen in economische zin altijd neerkomen op vraag en aanbod, maar als je dat wat meer extrapoleert, moeten we echt kijken naar zaken als betaalbaarheid, voorraad, het woningtekort in de Verenigde Staten, inflatie natuurlijk, en zaken als hypotheekrenteaftrek. Dat waren voor mij de belangrijkste dingen die de markt beïnvloedden in '22, en zullen blijven beïnvloeden in '23, maar op een iets andere manier omdat de manier waarop deze variabelen met elkaar omgaan is veranderd.
David:
We kwamen uit een van de grootste recessies in de geschiedenis van ons land vlak voordat we deze explosie hadden. Dus volgens uw mening, welke impact heeft die grote recessie de afgelopen 10 jaar gehad op de woningbouwer?
Dave:
Ik bedoel, volgens vrijwel ieders inschatting heeft de VS een enorm tekort aan woningen. De voorspellingen lopen sterk uiteen ergens tussen de drieënhalf en zeven miljoen wooneenheden. Als je het over economie hebt, betekent dit gewoon een tekort aan aanbod, toch? Er zijn niet genoeg wooneenheden in de Verenigde Staten voor mensen, en dit wordt grotendeels toegeschreven aan wat er gebeurde tijdens en in de nasleep van de grote financiële recessie. Kortom, heel veel bouwers gingen in 2008 gewoon failliet. Het was daar ruig en mensen waren op zoek naar werk. Bedrijven gesloten.
Mensen die in de bouw werkten, gingen uiteindelijk naar andere bedrijfstakken, en dus zien we, als je naar de grafiek kijkt, en ik zet dit in het rapport, is het behoorlijk verrassend de grafiek. Je kon gewoon zien dat de constructie van 2008 tot 2010 van een klif viel. We hebben langzaam onze weg omhoog opgebouwd en het is nu op een redelijk goed niveau. Maar die acht jaar, of, zoals u zei, van 2010 tot 2018, zaten we ver onder de bouwpercentages die we zouden moeten hebben. Dus dat creëerde deze omstandigheden waarin er niet genoeg huizen waren.
Dat viel samen met de tijd die begon rond 2020, toen millennials, die nu de grootste demografische groep in de hele Verenigde Staten vormen, hun hoogste leeftijd bereikten om een huis te kopen. We hebben deze samenloop van factoren waarbij er een heleboel mensen zijn die een huis willen, en millennials die een gezin stichten, kinderen beginnen te krijgen en niet genoeg huizen. Dat is een perfect scenario voor stijgende prijzen. Dat is slechts een voorbeeld van hoe deze verschillende macro-economische krachten samenwerken of tijdens de pandemie hebben samengewerkt om de prijzen op te drijven.
David:
Als je nu meer wilt horen over de dingen waar Dave het over heeft, en de details die dit zo spannend maken, kun je het rapport gratis downloaden op bigpockets.com/report, en deze gegevens zelf bekijken. Nu gaan we verder praten over wat er in het rapport staat, maar als je de podcast echt wilt stoppen en dit wilt bekijken of downloaden nadat de podcast is afgelopen, ga dan naar bigpockets.com/report. Nu, ik denk dat wat u zegt over het aanbod en de problemen met het aanbod, naar mijn mening misschien wel de grootste hefboom is in dit hele drama van onroerendgoedprijzen en proberen ze te begrijpen.
Ik had het er gisteren net over toen iemand zei: "Nou, David, als de tarieven blijven stijgen, zie je dan de prijzen kelderen?" Ik zei: "Ik zie ze niet kelderen, omdat ze zo'n beperkte voorraad hebben." Als je een huiseigenaar bent en je hebt een rentepercentage van 3%, en je zou je huis kunnen verkopen en een rentepercentage van 7% krijgen, tenzij je moet verhuizen, zul je het waarschijnlijk niet doen, vooral niet met je huis nu minder waard dan voorheen. Je gaat wachten. Dus omdat we niet zien dat een heleboel aanbod de markt overspoelt, zien we deze prijsdaling niet, en dat is wat we zagen tijdens de laatste keer dat we een crash hadden.
Er was zoveel aanbod. Er waren veel meer eigendommen dan mensen konden betalen of zelfs wilden kopen, wat leidde tot de grote prijsdaling. Dat is, denk ik, wat verwarrend is voor mensen die zeggen: “Wat? We gaan in een recessie. Zouden de prijzen niet moeten dalen zoals de vorige keer?” Wat is uw mening over het vergelijken van de omgeving waarin we ons nu bevinden met de laatste keer dat onroerend goed instortte?
Dave:
Dat is een goed punt, en daar komt veel bij kijken. Ik zal eerst over het aanbod zeggen dat er twee goede indicatoren voor het aanbod zijn. Een daarvan is deze langetermijnindicator, en het is wat ik al eerder zei, dat er gewoon niet genoeg woningen in de VS zijn. Voor mij ben ik bevooroordeeld, omdat ik een vastgoedinvesteerder ben. Dat is wat wijst op langetermijnwaardering voor onroerend goed. Wat er ook gebeurt in 2023 of 2024, omdat we niet weten wat er gaat gebeuren, voor mij is het feit dat er veel mensen zijn die huizen willen, en er zijn niet veel huizen, een goed voorteken voor vastgoedprijzen in de komende vijf tot tien jaar.
Als je het hebt over wat er op korte termijn gebeurt, kijk ik graag naar een maatstaf die inventaris wordt genoemd, wat in feite aangeeft hoeveel huizen er momenteel op de markt zijn. Volgens jou explodeert het niet. Het is zeker hoger dan waar we waren in 2020 en 2021, maar niet op de manier waarop het een crash signaleert. Om dit aan iedereen uit te leggen die luistert, is inventaris, denk ik, een van de, zo niet de beste indicator van de kortetermijnprestaties van de huizenmarkt, omdat het vraag en aanbod meet. Het gaat niet alleen om het aantal huizen dat te koop wordt aangeboden. Dat is iets dat bekend staat als nieuwe vermeldingen.
Voorraad is een maatstaf voor hoeveel huizen te koop worden aangeboden en hoe snel ze van de markt komen. Dus als je ziet dat voorraden beginnen te pieken, duidt dat op een aanzienlijke verschuiving naar een kopersmarkt, waar de prijzen waarschijnlijk zullen dalen. We hebben gezien dat de afgelopen zes maanden die voorraad omhoog gaat. Maar eigenlijk, David, was ik deze week alleen maar aan het kijken. Ik weet niet of je deze man kent, Mike Simonson. Hij is van Altos Research. Hij is een grote makelaar. De voorraad is vorige week gedaald. Het gaat nu omlaag, dus het is niet zo dat de voorraad omhoog schiet, en ineens zien we dat dingen veel langer op de markt blijven dan vóór de pandemie.
Ze gaan gewoon terug naar pre-pandemische niveaus. Vanaf nu kunnen de dingen de komende zes maanden veranderen. Maar vanaf nu nemen we dit op in januari 2023. De zaken zijn redelijk stabiel qua inventaris, en dat is een groot verschil met wat er in 2008 gebeurde. Ik zal ook vermelden dat het grootste verschil tussen nu en 2008 is kredietnormen. Dit is niet mijn vakgebied, maar ik heb er veel over gelezen. In principe mogen banken niet de gekke risicovolle leningen verstrekken die ze in 2008 deden.
Mensen zijn nu niet in gebreke. Mensen betalen hun hypotheken op tijd af, en dat vormt echt een backstop in de prijzen, want wat er echt voor zorgt dat een markt als een gek uitbodemt, is gedwongen verkoop. Wanneer mensen gedwongen worden te verkopen, omdat ze hun betalingen niet kunnen doen, brengt dat de markt in een neerwaartse spiraal. Op dit moment is er geen teken dat dat gebeurt.
David:
Dat is belangrijk om op te merken. Ik gebruikte de analogie gisteren toen ik sprak met mijn verkoopleiders die dezelfde vragen stelden. Ik neem aan dat we een semi-vrachtwagen zijn die een heuvel afrijdt. Nu weet iedereen dat je niet alleen je remmen mag gebruiken als je een heuvel afrijdt, omdat je remblokken versleten raken. Het is de bedoeling dat je naar een lagere versnelling schakelt. Maar als dit een echte recessie was, zouden we niet bergafwaarts gaan. We zouden plat gaan. Als de economie het moeilijk had, konden mensen geen huizen kopen. Ze konden hun betalingen niet uitvoeren. Ze leden. Met de arbeidsmarkt, zou je zien voor de verkoop.
We bevinden ons in een markt waar we dingen kunstmatig vertragen door de tarieven te verhogen. Het is alsof je je remmen gebruikt als je deze heuvel afdaalt. Als we onze voet van die rem halen, zouden de huizenprijzen omhoog gaan. U zou transacties in grotere aantallen zien gebeuren. Je zou zien dat de dagen op de markt weer beginnen te dalen. Het is belangrijk op te merken dat dit op dit moment geen recessie is die is gebaseerd op fundamentele problemen in onze economie. Wie weet of ChatGPT dat allemaal verandert. We verliezen allemaal onze baan, maar ik heb iets geks gezegd. Dit is absoluut iets dat de regering heeft gekozen om de inflatie en stijgende huizenprijzen te vertragen.
Dat is iets waar vastgoedbeleggers zich bewust van moeten zijn, de beslissing die de Fed neemt, de beslissing die de overheid neemt. Deze macro-economische factoren spelen een grote rol in wat uw investering waard is of hoe de cashflowcijfers eruit zullen zien wanneer u het koopt. Vertel me een beetje over welke soorten markten worden gecreëerd als gevolg van de schommelingen van lage of hoge voorraad die u noemde.
Dave:
Kortom, inventaris, denk ik, is heel goed om naar te kijken in uw lokale markt, omdat het zich op verschillende markten heel anders gedraagt. Vaak en in het rapport gebruik ik verschillende voorbeelden, maar ik denk dat plaatsen in het middenwesten en het noordoosten het over het algemeen relatief 'goed' doen. Iedereen heeft een definitie van goed. Sommige mensen willen de huizenmarkt zien crashen. Ik zeg alleen dat de prijzen stabiel zijn in Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Als je ernaar kijkt, en je wilt begrijpen wat er in jouw markt gebeurt, als de voorraad gelijk blijft en nog steeds onder het pre-pandemische niveau ligt, zou je waarschijnlijk kunnen verwachten dat de huizenmarkt in dat gebied relatief vlak zal zijn of misschien zelfs bescheiden groeien in het komende jaar.
Wanneer je voorraadniveaus begint te zien stijgen boven pre-pandemische niveaus, is dat voor mij een signaal dat de prijzen in die markt waarschijnlijk zullen dalen. Je ziet dit eerlijk gezegd in veel van de bloeiende steden van de pandemie, zoals Boise, Reno, Austin, Denver, waar ik investeer. Deze markten zien meer een correctie, omdat ze gewoon te hoog zijn gestegen. Ze hebben net een niveau bereikt, en dit is een andere belangrijke indicator van betaalbaarheid die gewoon niet houdbaar is, mensen die hun salarissen, hun lonen niet kunnen dragen tegen de prijzen die we in sommige van deze bloeiende steden hebben gezien.
Ik raad mensen echt aan als ze naar hun individuele markten willen kijken en erachter willen komen wat er gebeurt. Kijken naar de voorraad en de dagen op de markt zijn twee heel gemakkelijke manieren waarop je kunt beginnen te begrijpen, zoals: “Bevindt u zich in een verkopersmarkt? Zit je in een kopersmarkt?” Even voor de duidelijkheid, want ik denk dat mensen dit eigenlijk vaak verwarren, kopersmarkt betekent vaak dat het een goed moment is om te kopen. Ik weet dat dat verwarrend is omdat mensen de prijzen zien dalen, maar dat betekent dat je traditioneel meer invloed hebt. Kopersmarkt betekent dat kopers de macht hebben. Verkopersmarkt betekent dat verkopers de macht hebben.
Dus we verlaten een tijd op nationale schaal waarin verkopers alle macht hadden, toch? We verkopen dit elke... Ik bedoel, je zou hier waarschijnlijk elke dag mee te maken hebben, David. Verkopers kunnen in feite zeggen: 'Ik wil alles, geen concessies, je eerstgeboren kind. Geef me je auto en je trouwring, 'en mensen deden het. Nu is het een ander scenario waarin kopers wat selectiever kunnen zijn en kunnen onderhandelen. Nogmaals, dagen op marktinventarisatie, goede manieren om te zien of uw markt zich in een gebalanceerde markt, een verkopersmarkt of een kopersmarkt bevindt.
David:
Dat is een geweldig punt. Ik denk dat iets dat onze podcasts onderscheidt van andere, is dat we niet alleen vertrouwen op de angstfactor om klikken te krijgen. Nu is het gemakkelijk om tegen mensen te zeggen: “Tijdens een verkopersmarkt moet je niet kopen omdat de verkoper alle macht heeft. Gewoon niet kopen.” Maar de reden dat het een verkopersmarkt is, is meestal omdat de prijzen zo snel stijgen, of de huurprijzen zo snel stijgen, of omdat uw alternatieve opties voor onroerend goed zo somber zijn dat dit duidelijk de beste optie is. Dus meer van uw concurrentie stroomt daarheen. Dat creëert de verkopersmarkt.
Omgekeerd is het gemakkelijk om erbij te springen en te zeggen: “Nou, het is een kopersmarkt, of sorry, de prijzen dalen, dus je zou niet moeten kopen. Je moet wachten op de bodem, ook al is het een kopersmarkt. Dit zou een beter moment kunnen zijn om te kopen, en dus moet u op de hoogte zijn van beide markten. Er is een strategie die in beide werkt, en er zijn voor- en nadelen. Kopen op een verkopersmarkt is erg moeilijk. Je gaat veel dingen opgeven die je niet... Soms moet je een inspectie opgeven. U krijgt echter het voordeel dat het activum in prijs explodeert.
In een kopersmarkt koopt u mogelijk in op een tijd waarin de prijzen lager kunnen worden. Theoretisch weten we nooit waar de bodem is, maar je krijgt due diligence-periodes, verkopers betalen veel sluitingskosten, krijgen de allerbeste inventaris die je eerder niet eens in handen kon krijgen, tenzij je 1.2 miljoen in geld om te gaan concurreren. Er zijn plussen en minnen aan beide, en we proberen hier echt het volledige plaatje te brengen in plaats van alleen maar een titel te maken die zegt: “Koop nu of wacht. De crash van de eeuw komt eraan.” Dan hebben we dat spul acht jaar lang gezien. Het kwam nooit.
Dave:
Ze zullen op een dag gelijk hebben als ze het blijven zeggen. Op een dag zullen ze gelijk hebben.
David:
Dat is een goed punt. Een kapotte klok heeft twee keer per dag gelijk. Is dat niet hoe het gaat?
Dave:
Precies.
David:
Jouw mening hierover is waar mensen volgens mij naar zouden moeten kijken, in plaats van alleen maar: 'Vertel me wat ik moet doen. Is dit kopen of is dit verkopen?” Het is het begrijpen van de factoren die de prijs beïnvloeden, en dan zal de juiste beslissing meestal vanzelf bekend worden. We hebben de aanbodzijde behandeld door te praten over voorraad, voorraadbeheer, begrijpen dat dit de reden is waarom de prijzen op dit moment niet kelderen omdat er niet veel aanbod is, maar de vraagzijde is ook belangrijk. Onroerend goed is interessant, omdat de vraag iets gecompliceerder is dan in iets anders, zoals misschien Pokemon-kaarten.
Kun je me iets vertellen over de vraag en hoe dat specifiek binnen onroerend goed werkt?
Dave:
De vraag naar onroerend goed bestaat uit twee dingen. Ik denk dat mensen vaak denken dat de vraag precies is hoeveel mensen een huis willen kopen. Het is niet. Het gaat erom hoeveel mensen een huis willen kopen en hoeveel mensen het zich kunnen veroorloven om een huis te kopen. Dat zijn er twee... Ze beïnvloeden allebei de vraag, maar ze gedragen zich op verschillende manieren. Ik denk dat het grootste voorbeeld, David, we zijn allebei millennials. Ik denk dat je deze experts al jaren op tv ziet zeggen: “Millennials willen geen huizen kopen. Ze kopen geen huizen.” Het is alsof hun gegevens dat niet laten zien. Het laat zien dat ze het zich niet konden veroorloven om huizen te kopen, en toen ze het zich konden veroorloven om huizen te kopen als gevolg van de lage rentetarieven tijdens de pandemie, sprongen ze als een gek op de huizenmarkt.
De vraag is dus niet zo eenvoudig als mensen geen huizen willen kopen. Ik denk dat de belangrijkste dingen die de vraag stimuleren en zullen zijn, ik zei het al, is dat millennials de piekjaren van gezinsvorming bereiken. Dit is een sterke zaak. Mensen onderschatten echt, denk ik, de impact van demografie, maar het is super, super belangrijk. We zien dat de grootste generatie in het land de hoogste leeftijd bereikt om een huis te kopen, dus dat zal de vraag doen toenemen. Zoals ik net al zei, met lage rentetarieven van 2020 tot medio 2022, gaan mensen gek op deze markt.
Nu zal die demografische vraag waarschijnlijk nog drie tot vijf jaar aanhouden als je alleen maar naar de demografie van de VS kijkt, maar wat er is veranderd en de grootste factor die is veranderd vanaf medio 2022 tot nu, is die betaalbaarheidsfactor. De tweede helft van de vraag is hoeveel mensen het zich kunnen veroorloven om een huis te kopen. Nu de hypotheekrente zo snel stijgt als ze zijn, is dat gewoon een volledig uitgeholde betaalbaarheid. We hebben gezien dat de huizenmarkt vooral op deze ene factor reageerde, want als mensen het zich niet kunnen veroorloven om een huis te kopen, trekt dat alle vraag uit de markt, en dat drukt de prijzen echt, of kan zelfs prijzen sturen. naar achteren gaan.
Dat is echt wat er is gebeurd met de vraag. Eerlijk gezegd, misschien kom ik hier vooruit, mijn mening over wat er het komende jaar op de huizenmarkt gaat gebeuren, twee jaar, drie jaar, gaat helemaal over betaalbaarheid en of deze zich herstelt. Het komt er echt op neer, naar mijn mening, zal de betaalbaarheid verbeteren? Dan zal de woningmarkt zijn dieptepunt bereiken en weer gaan groeien.
David:
Dit is zo'n krachtig nuancepunt dat je maakt. De vraag heeft twee hoofden als het om onroerend goed gaat. Je moet willen en je moet kunnen. Conventioneel, in staat is het probleem geweest. Zelfs als je een huis zou willen kopen, kon dat gewoon niet omdat de prijzen sneller stegen dan je kon bijhouden, of je wilde niet concurreren met 11 andere aanbiedingen, of met je onvoorziene omstandigheden zwaaien, dus je zei net , “Hé, ik ben eruit. Ik ga dit niet doen.” Als je in een heel, heel slechte markt zit, is de bereidwillige kant weg.
Mensen willen geen huis kopen. Dat zagen we in 2010. Veel mensen konden geen huis kopen, maar velen wel. Ze wilden gewoon niet. Ik herinner me dat in 2010 niemand echt naar onroerend goed keek als het kopen van een actief. Dit is moeilijk als er toen niemand in de buurt was. Ze zagen het alsof ze zich vastbonden aan een 30-jarig anker dat een hypotheek wordt genoemd. Als je zou zeggen: 'Ik heb een huis gekocht', zou ik zeggen: 'Oh mijn god, je moet die betaling voor de komende 30 jaar doen. Waarom zou je dat doen?" Dit is grappig, Dave, want mijn eerste huis, mijn hypotheek was $900. Dat werd nog steeds beschouwd als een doodvonnis. Waarom zou je jezelf ooit willen binden aan $ 900?
Niemand was bereid om huizen te kopen, en er was zoveel aanbod dat de prijzen kelderden. Dit is wat we in de gaten houden als we kijken naar wat de markt doet, hoeveel aanbod er is, wat we hebben gedekt, en hoeveel vraag er is. Er zitten twee componenten in. Je moet bereid zijn een huis te kopen, en je moet een huis kunnen kopen, in tegenstelling tot veel andere dingen waarbij geen financiering betrokken is, zoals het Pokemon-kaartvoorbeeld dat ik gaf. Het is gewoon: "Ben je bereid het te kopen, toch?" De meeste mensen kunnen het zich veroorloven om $ 30 te betalen.
Ik weet niet echt veel over Pokémon-kaarten. Toen kocht ik mijn neef wat voor Kerstmis, en hij was er super enthousiast over. Het is niet iets waar je ze met onroerend goed moet kunnen kopen.
Dave:
Zoveel van het kunnen kopen van onroerend goed hebben we niet in de hand, omdat de meeste mensen gebruik maken van hefboomwerking, schulden gebruiken om onroerend goed te financieren. Dus de rente op een hypotheek heeft echt invloed op wat u zich kunt veroorloven, en dat had een positieve invloed op mensen tijdens de pandemie, omdat mensen zich ineens veel meer konden veroorloven. Nu we terug zijn bij... Eigenlijk is het hoog in vergelijking met waar we waren, maar we hebben gelijk over het historisch gemiddelde van de hypotheekrente. Nu we terug zijn bij een meer normale hypotheekrente in historische termen, heeft dat een negatieve invloed op de betaalbaarheid.
Als je het hebt over het kopen van een Pokémon-kaart of goede wijn of wat dan ook, gebruik je gewoon eigen vermogen. Je maakt meestal geen gebruik van die aankopen, dus het is echt aan jou om te zeggen: 'Heb je dat geld op je bankrekening? Dan kun je het gaan kopen.” Er zijn andere voorbeelden van activa met een hefboomwerking, maar onroerend goed is waarschijnlijk het grootste voorbeeld van activa met een hefboomwerking, en dat is het ook. Dat is de reden waarom onroerend goed erg gevoelig is voor rentetarieven, omdat het echt, echt van invloed is op hoe goed u bent om vastgoedbeleggingen of primaire bewoners te kopen.
David:
Als het gaat om tarieven en de Fed, kunt u ons iets vertellen over hoe deze beslissingen worden genomen, en hoe dat uiteindelijk van invloed is op de betaalbaarheid?
Dave:
Oh jongen, mijn favoriete onderwerp. Kortom, zoals we allemaal weten, is de inflatie erg hoog. Dat is een enorm probleem voor de economie. Het tast onze koopkracht aan. Iedereen heeft er een hekel aan. Vastgoedbeleggers hebben er iets minder een hekel aan, want vastgoed is een fantastische hedge tegen inflatie, maar het is nog steeds klote voor iedereen. De Fed neemt in feite beslissingen om de inflatie te bestrijden. Dat doen ze door het tarief van de federale fondsen te verhogen. Dat is het enige waar ze controle over hebben. Het is gek, maar het is eigenlijk het tarief waartegen banken aan elkaar lenen.
Het idee achter het verhogen van de federal funds rate is dat als het duurder wordt om geld te lenen, minder mensen het doen. Als er minder mensen geld lenen, circuleert er minder geld in de economie. Dat staat ook bekend als de monetaire voorziening, en dus proberen ze de monetaire voorziening te verminderen omdat we hebben gezien dat het gek werd. In de afgelopen paar jaar is er een maatstaf voor het monetaire aanbod genaamd de M2. Kortom, we hebben dat zien exploderen, en dat gebeurde om een paar redenen. De ene was vanwege de lage rentetarieven, maar de andere was vanwege het bijdrukken van geld. We hebben veel nieuw geld in het systeem geïntroduceerd en dus kunnen ze dat geld niet uit het systeem halen.
Wat ze kunnen doen, is de rentetarieven verhogen en proberen ervoor te zorgen dat het minder in de economie circuleert. Als er minder mensen geld lenen, blijft het geld op de bank staan, of het blijft op je spaarrekening staan, of je doet er minder mee. Dat helpt de inflatie in ieder geval in traditionele termen af te koelen. Dat is wat de Fed probeert te doen. Het is duidelijk dat de inflatie begin januari 2023 nog steeds superhoog is, maar het lijkt erop dat de trend begint te dalen. Nu heeft de federal funds rate niet direct invloed op de hypotheekrente, maar wel op de hypotheekrente. Dus we hebben de hypotheekrente zien stijgen van...
Begin 2022 zijn ze, denk ik, onder of rond de 3%. Nu, vanaf deze opname, zijn ze ongeveer 6.2%, dus ze zijn meer dan verdubbeld. Dat verhoogt aanzienlijk de hoeveelheid... Dat verlaagt de betaalbaarheid aanzienlijk, zou ik zeggen. We hebben een tijd meegemaakt dat aan het begin van de pandemie de betaalbaarheid bijna recordhoogtes bereikte. Mensen konden zich alles veroorloven tot een punt waarop de betaalbaarheid nu op het laagste punt in 40 jaar staat. Dit is het minst betaalbare onroerend goed sinds de jaren tachtig, en de implicaties daarvan zijn duidelijk. Als je het niet kunt betalen, ga je het niet kopen, dus is er minder vraag in de markt.
David:
Dat is echt heel goed. Nu, om hier samen te vatten, hebben we tot nu toe de hefbomen op de huizenmarkt behandeld, waardoor prijzen stijgen of dalen, aanbod en inventaris en hoe u die kunt volgen, vraag en vermogen, de nuance van wat zowel de vraag als de hypotheek beïnvloedt tarieven en inflatie, die allemaal ingrediënten zijn in de taart van de onroerendgoedmarkt, zou ik moeten zeggen, die u in de gaten houdt. Je voegt meer meel toe. Je voegt meer eieren toe. Je voegt meer suiker toe. Je krijgt een ander smakende cake. Dit is wat we allemaal proberen te begrijpen als we proberen te voorspellen hoe de dingen gaan.
Nu, voordat we verder gaan met wat werkt in een onzekere markt als deze, is mijn laatste vraag aan u: wat moet er gebeuren om de betaalbaarheid weer in evenwicht te brengen zodat investeren in onroerend goed iets is waar mensen enthousiast over kunnen zijn en eigenlijk mogelijk?
Dave:
Allereerst denk ik nog steeds dat beleggen in onroerend goed mogelijk en spannend is. Je moet een beetje creatief zijn, waarover we het zo meteen zullen hebben. Ik denk dat wat er is gebeurd in feite gedurende twee jaar is gebeurd, elke variabele, alle hefbomen waar we het over hadden, wezen slechts in één richting voor prijzen, en dat was omhoog. Nu bevinden we ons op een punt waarop we opnieuw in evenwicht moeten komen, en de dingen zijn veranderd. De betaalbaarheid is zo ver gedaald dat de prijzen naar mijn mening waarschijnlijk iets zullen dalen in 2023. Wat er moet veranderen voor de betaalbaarheid is een van de volgende drie dingen.
Betaalbaarheid is een factor van drie verschillende dingen. Een daarvan zijn natuurlijk de huizenprijzen, dus als de prijzen dalen, verbetert dat de betaalbaarheid. Het tweede punt is de loongroei. Als mensen meer geld verdienen, worden dingen betaalbaarder. We zien nu al dat de loongroei begint af te nemen, en ik denk niet dat dat een belangrijke factor zal zijn op de huizenmarkt. De derde is hypotheekrente, rechten? Als de hypotheekrente daalt, stijgt de betaalbaarheid weer. Dat zijn in ieder geval de belangrijkste factoren waar ik de komende maanden naar ga kijken.
De hypotheekrente is al van hun hoogtepunt af. Ze kunnen weer omhoog gaan, maar in oktober, november zitten ze in de lage zeven. Nu zitten ze in de low sixes. De betaalbaarheid begint al een beetje te verbeteren. Dat is waarschijnlijk het punt. Als je naar één ding gaat kijken om de huizenmarkt in 2023 te begrijpen, dan is betaalbaarheid het ding dat ik zou aanraden.
David:
betaalbaarheid is, zoals u al zei, een combinatie van de prijs versus de hypotheekbetaling. Het is niet zo eenvoudig als het een of het ander.
Dave:
Precies.
David:
Gewoon grappig, want toen de tarieven daalden, klaagde iedereen over hoe onbetaalbaar huizen waren, omdat mensen het zich konden veroorloven er meer voor te betalen, dus de prijzen bleven maar stijgen. Toen de prijzen eindelijk daalden, klaagden mensen dat de rentetarieven te hoog zijn, maar het zijn beide twee kanten van dezelfde medaille. Het een kan meestal niet zonder het ander, net als vraag en aanbod. Oké, laten we verder gaan met drie dingen die werken in een onzekere markt als deze. Wat is je eerste advies voor strategieën waar mensen hun voordeel mee kunnen doen, of waarmee ze geld kunnen verdienen, zelfs als we niet zeker weten wat er met de markt gaat gebeuren?
Dave:
Welnu, een van de dingen waar ik het meest enthousiast over ben, en ik ben eigenlijk op zoek naar een investering in de komende paar weken hier, is onderhandse leningen. Als u zich in een omgeving met hoge rente bevindt, is dat de bank die die hoge rentetarieven in rekening brengt. Dus als je de bank kunt worden, is dat een behoorlijk opwindend voorstel. Er zijn waarschijnlijk veel flippers die geld willen. Er zijn waarschijnlijk syndicators die overbruggingsleningen nodig hebben. Er zijn mensen die hypotheken nodig hebben, en dus zijn er mogelijkheden om een particuliere geldschieter te zijn. Ik ben hierin geen expert. David, ik weet niet of Dave Van Horn, de derde Dave. Misschien moeten we hem een keer inschakelen.
David:
Drie D.
Dave:
Hij is hier een echte expert in. Ik ben vergeten hoe zijn boek heet, Note Investing. BiggerPockets heeft een boek. Moet je dat zien. Ik denk dat onderhandse leningen op dit moment een heel interessante optie zijn, want als schulden duur zijn, is dat slecht voor de lener, maar soms is het goed voor de geldschieter. Dat is iets waar ik in ieder geval naar kijk naar 2023. Heb je ooit aan onderhandse leningen gedaan?
David:
Ik heb eigenlijk een paar aantekeningen via Dave's bedrijf, de PPR Note Company, geloof ik. Het is een soortgelijk concept als wat jij zegt. Dat principe geldt voor onderhandse leningen, maar gaat ook op voor gewoon sparen. Je bent gestraft voor het sparen van de laatste acht jaar of zo. De inflatie was veel hoger dan wat je met je geld op de bank kon krijgen. Dat helpt de stijging van activaprijzen aan te wakkeren, omdat je denkt: "Wel, ik heb $ 100,000 op de bank staan, waarmee ik een half procent verdiende terwijl de inflatie God weet wat het is, waarschijnlijk realistisch gezien 20% tot 30% als je kijkt naar voedselprijzen en gas en onroerend goed en dat soort dingen.
Ik moet het ergens neerleggen. Waar zal ik het neerzetten? Nou, ik ga het waarschijnlijk in onroerend goed stoppen, want dat is wat het meest stijgt, toch? Maar als we zien dat de rente hoger wordt, ook al vertraagt het, dan gaan de activaprijzen omhoog. Man, ik herinner me dat er een tijd was dat ik in restaurants werkte waar ik 6.5% van mijn geld verdiende dat ik op de bank zou zetten, en dat stond niet eens op een cd. Dus strategieën zoals particuliere leningen, gewoon uw geld op een bepaald moment sparen, worden mogelijk wanneer we eindelijk de tarieven op een gezonder niveau krijgen.
Dave:
Ik heb hier eigenlijk net een blog over geschreven in BiggerPockets dat ik denk dat we een punt bereiken waarop spaarrentes weer aantrekkelijk worden. Op mijn hoogrentende spaarrekening kan ik nu bijna 4% krijgen. Ik ken de inflatie, die komt morgen uit, maar sinds vorige maand was het volgens mij 7.1%, toch? Mensen zeggen: "De 7.1% is hoger dan 4%." Ja, dat klopt, maar 7.1% is terugkijkend. Dat is wat er vorig jaar gebeurde. Als u naar het maandtarief kijkt, is dat gemiddeld ongeveer 0.2% over de afgelopen vijf maanden. Dus als je dat extrapoleert, en niemand weet wat er gaat gebeuren, maar als je dat gewoon extrapoleert, kun je je voorstellen dat de inflatie over een jaar ergens tussen de 2% en 3% ligt.
Dus als u voor het eerst in jaren 4% op uw geld verdient, kan uw spaarquote u eigenlijk geen geweldig rendement opleveren, maar in ieder geval meer geld dan de inflatie wegvreet. Persoonlijk zet ik het geld in ieder geval... Ik zoek naar kansen in onroerend goed, maar ik pak het geld dat ik heb, zet het op een geldmarkt of een hoogrentende spaarrekening, want jij tenminste kan 1% tot 2% reëel rendement op uw geld verdienen, in tegenstelling tot de afgelopen jaren, waar u, als u uw geld op een spaarrekening zette, minimaal 6% of 7% verloor.
David:
Je had dit niet eens als optie toen de tarieven super laag waren, en het voedde deze grote run die we hadden. Nu, zonder specifiek te beleggen, maakt u wel winst op de rente die uit het biljet komt, maar het is te verwaarlozen in vergelijking met hoeveel geld u verdient als het biljet vroegtijdig wordt terugbetaald. Meestal koopt u in deze gevallen een biljet met korting. Ik heb een briefje gekocht. Laten we zeggen dat ik misschien $ 50,000 heb betaald, en het biljetsaldo was $ 75,000 of $ 80,000, en ik krijg mijn $ 300, $ 400 per maand binnen van dat biljet, dus er is een rendement op het geld dat ik heb betaald.
Het wordt afgeschreven, dus je krijgt meer dan wat je uitgeeft, maar je wint echt wanneer die persoon zijn eigendom verkoopt of herfinanciert, en je krijgt de $ 80,000 terugbetaald terwijl je maar een kleiner percentage voor het biljet had uitgegeven. Het moeilijke is dat je, in tegenstelling tot onroerend goed, geen controle hebt. Het is niet zoiets als een aanwinst. Ik kan daar naar binnen gaan, en ik kan kopen, en ik kan het opknappen om het meer waard te maken. Ik kies op welk punt in de markt ik het ga verkopen. Je bent overgeleverd aan de genade van de andere persoon, dus de strategie is gewoon om al deze kleine briefjes te hebben die er zijn. In tegenstelling tot een boer in de doos, weet je niet wanneer het gaat knallen, maar op een gegeven moment gaat het wel.
Dan boem, er springt een briefje uit. Je maakt winst. Of je gaat een groter biljet kopen dat meer cashflow oplevert, of je gaat investeren in iets anders, iets dat ik van plan was veel meer te doen toen ik het kocht. Toen zagen we wat er met de huizenmarkt gebeurde. Het was als: "Oh nee, alle stoom vooruit, haal me de ijzers in het vuur als ik kan, aangezien deze markt toeneemt." Ik denk dat dat geweldig advies is, verschillende strategieën rond onroerend goed, maar niet noodzakelijkerwijs alleen het bezit ervan. Het tweede dat ik zie dat je noemde, zijn hybride steden. Laten we beginnen met wat bedoel je met hybride?
Dave:
Als je historisch terugkijkt, presteren verschillende woningmarkten echt anders. Traditioneel, pre-pandemie, zag je dat bepaalde markten geweldig waren voor de cashflow, maar ze waardeerden niet echt veel. Andere markten waren geweldig voor waardering, maar ze brachten niet zoveel geld op. Dat zijn de twee uiteinden van het spectrum, maar er zijn er die een bescheiden waardering en een bescheiden cashflow krijgen, waar ik persoonlijk eigenlijk gewoon in geïnteresseerd ben. Ik denk dat dat het beste is... Het is conservatief in die zin dat je een goede cashflow hebt, een solide cashflow, geen geweldige cashflow, maar een solide cashflow zodat je altijd je hypotheek kunt betalen.
Er is geen risico op wanbetaling. Je kunt volhouden. Er is niets. Geen risico daar. Maar tegelijkertijd is het waardering, dus je krijgt nog steeds een deel van de opwaartse kans die je krijgt in markten als Californië of Seattle. Het is niet zo veel, maar je krijgt van elk een beetje. Ik denk dat die markten het bijzonder goed zullen doen, omdat veel van deze hybride markten over het algemeen meer betaalbare steden zijn. Mijn thema in veel van waar ik het vandaag over heb, is dat betaalbaarheid de huizenmarkt domineert. Ik denk dat markten die betaalbaarder zijn het de komende jaren goed zullen doen in vergelijking met andere markten.
Ik denk dat sommige van deze hybride steden echt interessant zijn. Ik wil mensen die de afgelopen jaren met onroerend goed zijn begonnen waarschuwen dat wat we de afgelopen jaren hebben gezien in zoveel opzichten zo atypisch is, maar waar ik het nu over heb is waardering. We hebben elke marktwaardering gezien, grote markten, kleine markten, landelijke markten, stedelijke markten, voorstedelijke markten, alles. Waarom niet? Dat is niet normaal. Normaal gaan sommige markten omhoog. Andere markten blijven vlak. Sommige markten dalen.
Persoonlijk geloof ik dat we op de lange termijn naar die dynamiek zullen terugkeren. Ik weet niet of het deze maand of volgend jaar wordt, maar ik denk dat dat normaal is voor de huizenmarkt. Ik denk dat we daar nog op terug komen. Dus ik zou kijken naar markten waar we een cashshow zien en enige waardering vóór de pandemie. Dit zijn tertiaire steden zoals Birmingham, Alabama of Madison, Wisconsin of plaatsen zoals deze die een sterke bevolkingsgroei kennen, maar nog steeds cashflow bieden. Ik denk dat ze de komende jaren beter zullen presteren dan andere markten. Dat is slechts mijn mening, maar dat is waar ik naar kijk.
David:
Als iemand dergelijke steden wil identificeren, naar welke gegevens moeten ze dan zoeken?
Dave:
Ik denk dat het belangrijkste is dat als je naar de cashflow wilt kijken, je kunt kijken naar een maatstaf die de huur-prijsverhouding wordt genoemd. Je deelt de maandhuur gewoon door de koopsom. Als het ergens in de buurt van 1% is, doet u het heel goed. Je hebt vast wel eens gehoord van de 1%-regel. Ik denk dat het persoonlijk een beetje achterhaald is, en dat het verwachten van een deal die voldoet aan de 1%-regel je waarschijnlijk meer kwaad dan goed zal doen, omdat je eeuwig zult wachten op zoek naar een mythische eenhoorn. Niet dat het niet kan bestaan, maar waar ik het net over had, die 1% deals komen vaak voor in markten die het niet waarderen. Ik denk dat dat het niet waard is.
Ik zie liever iets met een huurprijsverhouding van 0.7 of 0.8, maar een waarderende markt. Dat bedoel ik met een hybride stad. Verhouding huurprijs is goed. Dan is waardering moeilijk te voorspellen, maar de belangrijkste dingen zijn heel simpel, bevolkingsgroei. Zal er vraag zijn, of zullen er meer mensen naar toe verhuizen dan vertrekken? Ten tweede, economische groei, je kunt dit bekijken in termen van loongroei of banengroei, maar als mensen daarheen verhuizen en ze steeds meer betaald krijgen, zullen de activaprijzen stijgen.
David:
We praten vaak over waardering en cashflow alsof het tegengestelde krachten zijn zoals Yin en Yang. Bent u een waarderingsinvesteerder of bent u een cashflow-investeerder? Maar in praktische termen, voor degenen onder ons die onroerend goed bezitten, realiseren we ons dat ze elkaar niet echt uitsluiten, dat je vaak ziet dat de cashflow stijgt naarmate de huren stijgen. Wat vindt u van het idee dat bepaalde markten huurverhogingen zullen hebben, net zoals de waarde van het bezit zal stijgen?
Dave:
Ik persoonlijk... Ik ben het ermee eens. Er zijn geweldige markten met een cashflow van 1%. Ik zou er niet in investeren, omdat ik persoonlijk fulltime werk. Ik ben niet volledig afhankelijk van mijn cashflow voor mijn levensstijl. Maar het is ook gewoon te riskant voor mij, omdat die markten de neiging hebben om een afnemende bevolking te hebben of geen grote economische groei. Dat is voor mij riskant. Ik weet dat mensen zeggen dat cashflow een goede manier is om risico's af te dekken, maar ik denk dat sommigen... Maar als je enorme waarde daalt, dan denk ik niet dat de cashflow dat zal compenseren. Dat vind ik superbelangrijk.
Persoonlijk zou ik mensen willen waarschuwen om er niet van uit te gaan dat de huren in ieder geval dit jaar of volgend jaar omhoog gaan. Ik denk gewoon dat we, wat ze in financiën of economie noemen, een beetje een voorsprong hadden, waar het is alsof de huurprijzen gewoonlijk een paar procentpunten per jaar stijgen. Ze zijn de afgelopen jaren gek geworden, en dat zou misschien alle huurgroei voor de komende twee of drie jaar hebben gekost, en het bijvoorbeeld naar 2021 of 2022 hebben getrokken.
David:
Erg mogelijk.
Dave:
Mijn aanbeveling is om een deal te onderschrijven, ervan uitgaande dat de cashflow de komende twee jaar niet zal stijgen. Als het gebeurt, wat het zou kunnen zijn, is dat gewoon jus bovenop, maar ik denk dat het conservatieve ding om te doen is om aan te nemen dat de cashflow waarschijnlijk vrij zacht zal zijn ... Ik bedoel, huurgroei, neem me niet kwalijk, zal waarschijnlijk zijn vrij mellow voor de komende paar jaar. Maar als je het vijf jaar, zeven jaar vasthoudt, dan zou ik waarschijnlijk zeker enige huurgroei voorspellen.
David:
Als je een beslissing neemt over waar te kopen, denk je dan dat het redelijk is om te verwachten dat de huurprijzen van een hybride stad meer zullen stijgen dan een cashflowmarkt, Midwest niet waarderende markt?
Dave:
O ja, 100%. Ik bedoel, als je een stad ziet met economische groei, dan bedoel ik: kijk eens naar de loongroei. Als de lonen stijgen, als er goede banen naar die stad komen, zijn dat enkele van de beste indicatoren.
David:
Mensen kunnen meer betalen omdat er vraag is op de huurmarkt, net als op de huizenmarkt. Zelfde idee.
Dave:
Precies. Als je je in een markt bevindt waar de lonen niet stijgen, is er geen wettelijke limiet, maar er is alleen een psychologische limiet aan wat mensen gaan betalen voor huur. Het kan maar X procent zijn. Meestal kan 30% van hun inkomen worden verhuurd. Als je daar ver boven zit, en als de lonen niet groeien, ondersteunt dat geen huurgroei. Dus ik ben het er helemaal mee eens dat in een hybride of een appreciërende stad de huurgroei zal stijgen. Ik weet niet of dat noodzakelijkerwijs betekent dat je ooit de cashflow zult bereiken die deze geldstromende steden meestal ondersteunen.
Maar persoonlijk denk ik dat dat de betere gok is, omdat je niet gokt op alleen cashflow of alleen waardering of alleen huurgroei. Je krijgt van alles een beetje en je weet niet welke van de drie het beste presteert. Maar wat er ook gebeurt, u profiteert ervan.
David:
Nou, dat is wat ik wilde benadrukken voor de mensen die misschien nieuwere investeerders zijn, die onervaren zijn in sommige van deze cashflowmarkten waar kant-en-klare bedrijven vaak actief zijn, en de goeroes die je een cursus verkopen, ze zijn meestal, " Cashflow, zeg je baan op. Een vriendin krijgen. Wees geen verliezer. Je hebt cashflow nodig en zij lossen al je problemen op.” Dan duwen ze je naar sommige van die markten waar de huren bijna nooit stijgen. De afgelopen 10 jaar zijn ze hetzelfde geweest. Vergeleken met als je misschien 10 jaar geleden in Denver had geïnvesteerd, was het misschien een bescheiden cashflow toen je het kocht, maar 10 jaar huurgroei, en het doet het heel, heel goed.
We willen niet zeggen dat we aannemen dat het omhoog gaat, maar je kunt jezelf absoluut in een positie brengen waarin de kans groter is dat het omhoog gaat door naar een van deze markten te gaan met loongroei, bedrijven die verhuizen, bevolkingsgroei zonder de hele boerderij volledig te verwedden om te investeren in een wild waarderende markt, dat je geld bloedt. Er is een verantwoorde manier om het te doen. Ik vind dat een heel goed advies dat je hier geeft.
Dave:
Ik bedoel, dit is waarschijnlijk een heel andere show, maar God, man, weet je hoeveel huren er nodig zijn om financieel vrij te worden? Ik weet dat veel vastgoedinvesteerders zeggen: “Oh ja, zeg gewoon je baan op. Koop drie huurwoningen en wees financieel vrij. Het is gewoon absolute onzin. De manier om erover na te denken, is de manier waarop u geld en cashflow verdient met beleggen, namelijk dat u X-dollars moet investeren tegen een Y-rendement om gelijk te zijn aan de Z-cashflow.
David:
Net zoals we naar elk ander financieel investeringsinstrument kijken als we zeggen: "Hoeveel heb je nodig in je 401K tegen welk rendement om met pensioen te gaan?"
Dave:
Precies, en dus kun je ervoor kiezen om een cashflow-investeerder te zijn en zeggen: "Ik ga $ 100,000 laten beleggen tegen 11% cash on cash return." Geweldig, dat levert je $ 11,000 per jaar op. Daar kan ik niet van leven. Als je wilt bouwen voor de lange termijn, en je zegt: "Ik ga 6% cash op cash terugverdienen, maar door waardering en werken in een goede baan, krijg ik $ 2 miljoen geïnvesteerd tegen een 6% cash on cash return', dan verdien je $120,000 per jaar. Ik denk dat mensen gewoon geobsedeerd raken door dit idee van cash on cash return zonder na te denken over het bedrag van de hoofdsom dat u in uw investeringen steekt, is even zo niet belangrijker dan het cash on cash rendement. Dat is gewoon mijn tirade.
David:
We zullen niet te ver op die weg gaan, maar ik zal mensen plagen, wat dit kleine idee is. Dit is een van de redenen waarom ik mensen aanmoedig tot zaken als de BRRRR-methode of het kopen en waarderen van markten, omdat uw eigendom kapitaal voor u kan creëren, net zoals u verdiende met uw baan waarin u werkte. U kunt twee bronnen van kapitaal laten creëren. We noemen het gewoon eigen vermogen als het binnen een eigendom is. We noemen het kapitaal als het op onze bankrekening staat, maar het is dezelfde energie. Je begint je carrière met dergelijke methoden, en later in je carrière stap je over naar markten met een hogere cashflow die een beetje stabieler zijn, en dan doe je precies wat je net hebt beschreven.
Dit zijn een paar behoorlijk coole dingen waar we aan beginnen als we gewoon van plan zijn om over de markt te praten.
Dave:
Ik hou van dit gesprek. Dit is leuk.
David:
Oké, het laatste onderwerp waar ik je iets over wil vragen is diep kopen. Wat bedoel je met diep kopen?
Dave:
Ik bedoel, diep kopen betekent gewoon kopen onder de marktwaarde. Ik weet niet hoe het met jou zit, David, maar in de eerste acht jaar van mijn carrière als belegger in onroerend goed heb ik zelfs nooit tegen de vraagprijs geboden. Ik zou altijd onder de vraagprijs bieden. Pas de laatste jaren is het normaal geworden dat je boven de vraagprijs biedt, en toch bidt.
David:
Helemaal waar. Je hoort agenten dingen zeggen alsof ze de volledige vraag hebben betaald, en ik lach als: "Dat is een deal hier." Volledig vragen betekent niets, maar ze opereren vanuit het oude paradigma waar niemand de vraagprijs betaalt.
Dave:
Helemaal. In het begin zou je altijd proberen de verkoper een beetje te belonen, kijken wat je kunt krijgen. Ik denk dat we terug zijn in een omgeving waarin dat mogelijk is. Niet in elke markt, niet in elke activaklasse, maar we bevinden ons in een markt waar u onder vragen kunt kopen. Ik denk dat het gewoon een goede manier is om af te dekken. Als u denkt dat uw markt 5% kan dalen, probeer dan een woning te vinden die 5% lager ligt. Ik investeer in Denver, en het is al bijna 10% gedaald in Denver. Het is een van die leiders van de markt in termen van prijsdalingen.
Ik denk dat het nog eens 5% kan dalen. Dus als ik nu een bod uitbreng, bied ik 5% onder de vraagprijs. Op die manier als het naar beneden gaat, ben ik in orde. Het geeft me een beetje houvast. Dat bedoel ik met diep kopen. Het gaat gewoon onder de vraagprijs om jezelf een beetje kussen te geven. Ik zal ook zeggen dat ik echt denk dat het moeilijk is om de markt te timen, en als het tussen de 1% en 2% ligt, maak je er dan niet al te veel zorgen over. Ik kocht mijn eerste woning in 2010. De huizenmarkt bereikte het dieptepunt in 2011, 18 maanden nadat ik het had gekocht of zoiets.
Denk je dat ik daar ooit aan heb gedacht, dat mijn eigendom met 1% daalde voordat het weer begon te stijgen? Niet een keer. Mensen vertellen me hoe jaloers ze zijn dat ik in 2010 heb gekocht. Wat ze niet zien, is dat de waarde van mijn onroerend goed eigenlijk met 1% of 2% daalde voordat het begon te groeien zoals de afgelopen paar maanden. Ik denk dat diep kopen erg belangrijk is, maar ik zou niet geobsedeerd zijn door te proberen het precies op de bodem van de markt te krijgen. Het is letterlijk onmogelijk om te doen. Maar als je denkt dat de markt 5% of 10% zal dalen, probeer dan wat concessies van de verkoper te krijgen om het jezelf wat comfortabeler te maken.
David:
Dat is een ongelooflijk goed advies. Toen ik mijn eerste eigendom kocht, was het eind 2009, dus ik was nog niet eens in 2010. Toen ging het verder omlaag. Ik had zoiets van: 'Ik ben zo dom. Ik had moeten wachten.” Iedereen had zoiets van: "Waarom heb je onroerend goed gekocht?" In mijn hoofd stelde ik me voor dat het helemaal tot nul zou gaan. Een jaar later begon het omhoog te gaan en toen explodeerde het. Het is grappig. Ik betaalde 195 voor dat huis dat waarschijnlijk is gedaald tot 185, en ik hield mezelf voor mijn kop. Nu is het ongeveer 525 waard. Het maakt gewoon niet uit.
Dave:
Precies.
David:
Dit maakt niet uit, toch? Het is je ego dat slimmer probeert te zijn dan je bent, en je maakt het. Dat was een eigendom waarvoor ik een contract had voor 215, en ik ging daarheen om wat verkopersconcessies te krijgen, en kreeg het voor 195. Dat is precies wat mensen zouden moeten doen in deze kopersmarkt. Als het huis drie dagen te koop staat, krijgt het massa's belangstelling. Misschien kun je de strategie niet gebruiken, maar ik zoek naar huizen met hoge dagen op de markt, slechte advertentiefoto's. Ik leer mensen letterlijk hoe ze zich moeten richten op dingen in de MLS die door andere mensen zijn gepasseerd, schrijf zeer agressieve aanbiedingen en peil vervolgens op basis van het tegenbod hoe serieus die verkoper is en hoe we een deal kunnen sluiten.
Bij de 1031-uitwisseling die ik een paar maanden geleden heb afgerond, heb ik volgens mij 17 of 18 eigendommen gekocht, maar slechts 12 of 13 daarvan waren via de uitwisseling. Van die 12 of 13 verdiende ik meer dan een miljoen dollar aan eigen vermogen op basis van de taxatieprijs versus wat ik betaalde. Het was gewoon deze strategie van: 'Ik zit in de MLS. Ik doe geen gekke dingen”, maar ik ga niet achter het huis aan met de prachtige advertentiefoto's die professioneel zijn gemaakt door een echt goede makelaar. Ik ben op zoek naar de mensen die een commissie van 1% betaalden aan hun makelaar. Ze maakten wat foto's met hun iPhone zeven.
Het ziet er verschrikkelijk uit. Het zit er al een hele tijd. Ik bedoel, letterlijk, Dave, sommigen van hen hadden omgekeerde uploads. De badkamerfoto's zijn ondersteboven geüpload zodat je tegen Zillow kunt zeggen: "Vier mensen hebben hiernaar gekeken en niemand heeft het bewaard."
Dave:
Dat zijn degenen die je wilt.
David:
Dat klopt precies. Dus diep kopen, noem ik aandelen kopen. Zelfde idee. Denk niet zomaar dat je de vraagprijs moet betalen zoals je gewend bent. Ontdekken. Schrijf een heel laag bod en wacht af. Ik zeg tegen mensen: 'Een aanbod moet als een prik zijn. Als ze je eerste bod op deze markt accepteren, heb je waarschijnlijk te hoog geschreven.” Je moet mensen niet knock-out slaan met een aanbod. Het is een stoot, en je wacht af hoe heb je je verdedigd? Ben je zwak? Ik zal er niet te diep op ingaan, maar een van de deals in het bijzonder stond vermeld voor 1.6 miljoen en had zijn prijs helemaal verlaagd tot 1.2 miljoen.
Ik ging naar binnen en schreef een bod van $ 1 miljoen 50 met ongeveer $ 50,000 aan sluitingskosten. Het was zelfs ongeveer 1 miljoen. Hij weerlegde dat ik mijn deal accepteerde, maar hij ging gewoon niet akkoord met het verschil in sluitingskosten van $ 50,000. Ik wist dat als hij me zo hard tegenwerkte, hij dit huis wil verkopen. Ik heb alle macht hier. Ik ga deze deal krijgen. Uiteindelijk hield ik het vol en hij kwam nog steeds terug en zei: "Goed, ik zal je ook de sluitingskosten geven." Als hij me had gecounterd met misschien $ 10,000 korting op zijn 1.2, zou ik het gewoon laten gaan. Dat is geen gemotiveerde koper.
Je zou de afgelopen acht jaar nooit zulke strategieën kunnen gebruiken. Ze bestonden gewoon niet. Dat is een goed punt. Als je bang bent dat de markt blijft dalen, ga dan gewoon naar binnen en schrijf een agressiever bod dan je normaal zou doen, en bedek jezelf op die manier.
Dave:
Je hebt niets te verliezen. Ik denk dat mensen zeggen: "Oh mijn god, ze gaan het afwijzen." Het is als: "Dus wat?" Het is duidelijk dat u niet zomaar dingen wilt doen die nergens op slaan, maar als u denkt dat uw aanbod eerlijk en redelijk is, kunt u het net zo goed proberen. Kijk of ze het eens zijn.
David:
Dan het andere, het advies dat ik mensen zal geven, is dat je er niet van uit moet gaan dat één klap iemand knock-out zal slaan. Voor veel van deze eigenschappen waar we het over hebben, heb ik een aanbieding geschreven. Ze zeiden nee. Ik liet mijn makelaar een week of twee later terugkomen, en dat was het misschien. Een week of twee later was het zoiets van: "Laten we een balletje slaan." Toen begon het eigenlijke onderhandelen. Verkopers worden gek, net zoals kopers gek worden. Iedereen is gek op deze markt en je wilt gewoon de juiste freak vinden die bij je interesses past.
Dave, ik ga ons leiden om dit ding af te ronden door je te vragen naar het enige dat we altijd aarzelen om te doen, maar iedereen wil weten: wat zijn je voorspellingen voor 2023?
Dave:
Het is echt moeilijk, maar waar ik vertrouwen in heb, is dat we waarschijnlijk een voortzetting van de huidige marktomstandigheden zullen zien in ten minste de eerste helft van 2023. Ik denk gewoon dat er nu nog zoveel onzekerheid is. Krijgen we een recessie? Hoe erg gaat het worden? Gaat de werkloosheid omhoog? Wat gaat de Fed doen? Er zijn momenteel gewoon te veel vragen, en totdat er enig vertrouwen is over die grote economische kwesties, denk ik dat we zullen zien, zoals je zei, dat mensen een beetje in paniek raken en niet echt genoeg stabiliteit hebben voor de markt om zijn evenwicht te vinden. voet.
De tweede helft van het jaar is volgens mij echt de X-factor. Ik denk dat er verschillende scenario's zijn die zich kunnen afspelen. Ik geef je drie verschillende scenario's. De eerste is dat als er een wereldwijde recessie komt, waarvan de meeste economen denken dat er mensen zullen zijn... Ik zal hier niet op ingaan, maar als er een wereldwijde recessie is die neigt naar een neerwaartse druk op de hypotheekrente, dan komen mensen massaal naar de Amerikaanse overheid. obligaties die de rente naar beneden drukken, de hypotheekrente volgt de rente, en dus zie je een scenario waarin de hypotheekrente meer zou kunnen dalen dan nu het geval is. Als de hypotheekrente nog meer daalt dan nu, denk ik persoonlijk dat de woningmarkt over een jaar, eind 2023, begin 2024 waarschijnlijk zal dalen en weer zal gaan groeien.
Het andere scenario is dat de Fed op wonderbaarlijke wijze een zachte landing bereikt en de hypotheekrente zou kunnen dalen. Dat is een ander scenario waarin ik het dieptepunt van de markt tegen het einde van 2023, begin '24 zie, of de inflatie blijft stijgen, de werkloosheid wordt waanzinnig, maar de hypotheekrente gaat om de een of andere reden niet omlaag. Dan, in dat scenario, als de hypotheekrente lange tijd boven de 6.5% blijft, boven de 7%, denk ik dat we waarschijnlijk een correctie van twee jaar tegemoet gaan. Heel '23 en '24 zal zo zijn. In dat geval zien we misschien dubbelcijferige dalingen op de nationale woningmarkt, maar dat is nog steeds moeilijk te zeggen.
Ik denk dat twee van de drie scenario's in mijn gedachten wijzen op een correctie van een jaar waarbij we eencijferige prijsdalingen zullen zien. Ik heb gezegd dat ik denk dat het ergens tussen de 3% en 8% negatief zal zijn op nationaal niveau als de hypotheekrente hoog blijft. Ik heb dit gezegd. Het draait allemaal om betaalbaarheid. Dus als de betaalbaarheid niet verbetert, blijven de hypotheekrentes hoog. In de tweede helft van dit jaar denk ik dat we dan 10%, 15% nationale dalingen zullen zien, en niet tot het einde van '24, misschien zelfs begin '25.
David:
Dat is een opmerkelijk goed doordacht en gearticuleerd antwoord voor iemand die geen voorspelling wilde geven, dus bedankt. Bedankt daarvoor. Ik vind het leuk hoe je de informatie verstrekt waarop je het baseert in plaats van alleen maar iets naar buiten te gooien. Want als de informatie verandert, verandert ook de voorspelling. Iets wat mensen moeten onthouden, deze dingen zijn niet in steen gebeiteld.
Dave:
Helemaal. Mensen zeggen: "Je zei dit en je hield hier geen rekening mee." Het is als: "Ik ben geen waarzegger." Ik heb zoiets van: “Ik kijk naar deze informatie. Dit is hoe ik het interpreteer.” Ik weet niet wat er gaat gebeuren, maar ik denk dat die drie scenario's, ik weet niet de waarschijnlijkheid van elk van hen, maar ik denk dat het echt zal neerkomen op hypotheekrente en betaalbaarheid, en als we het dieptepunt zien . Ik zal alleen zeggen... Mag ik er nog één ding over zeggen, is dat traditioneel in recessies, ze zeggen dat huisvesting de eerste is en de eerste eruit, waar, omdat de hypotheekrente stijgt en onroerend goed een actief is met hefboomwerking, de prijzen de neiging hebben eerst afwijzen. Dat is wat de recessie veroorzaakt.
Dat zien we nu toch? De tarieven gingen omhoog. Huisvesting bevindt zich in een recessie, en dus beginnen we te zien dat dit door de rest van de economie begint te rimpelen. Maar zoals ik al zei, wanneer hypotheek... Wanneer we een officiële recessie ingaan of wat dan ook, dalen de hypotheekrentes meestal. Dat zorgt ervoor dat mensen weer op de woningmarkt springen. Dat zorgt voor een enorme hoeveelheid economische activiteit en het trekt ons uit een recessie. Het is gewoon interessant om te zien dat recessie voor niemand goed is. Daar ben ik niet voor, maar als je het ziet, is het vaak de eerste stap en beginnen de huizenmarkten zich te herstellen. Dus het is iets anders om er gewoon naar te kijken.
David:
Daarom kun je de bodem niet timen, omdat je niet weet wanneer dat gaat gebeuren. Tegen de tijd dat je dat in de gegevens ziet verschijnen, is het al begonnen en is de bodem al op weg naar boven.
Dave:
Het is al gebeurd.
David:
Geweldig punt. Oké, dus we hebben een redelijk goede marktvoorspelling voor 2023. We hebben een zeer goed begrip van de dingen die van invloed zijn op de vastgoedprijzen. Dat zouden de hefbomen zijn waar mensen aan trekken om prijzen op en neer te laten gaan, aanbod, en je kunt dat meten door voorraad, en dan vraag, wat een tweekoppig monster is van zowel bereid zijn om een woning te kopen als in staat zijn om te kopen een eigendom. We hebben het gehad over hypotheekrente en inflatie en alle complexiteit die dat met zich meebrengt in deze krankzinnige maar mooie markt waarin we graag investeren. We hebben het ook gehad over manieren waarop u in 2023 geld kunt verdienen, ongeacht wat de markt doet .
Particuliere leningen en het kopen van bankbiljetten is een manier waarop mensen kunnen verwachten geld te verdienen met onroerend goed. Op zoek naar deze hybride steden waar je niet bent... Je hebt geen asymmetrisch risico in beide richtingen van een cashflow-vastgoed dat nooit stijgt in huur of in waarde, evenals een speculatieve markt waarvan je hoopt dat die omhoog gaat en controle verliezen en diep kopen, begrijpend dat dit een kopersmarkt is, en dat betekent dat jij de controle hebt. Dus je bent een dwaas als je het niet gebruikt. Gebruik de controle om te proberen eropuit te gaan en de allerbeste deal te krijgen die je kunt in plaats van je alleen maar zorgen te maken over dingen die je niet kunt controleren, zoals wanneer de markt het dieptepunt bereikt.
Dave, heel erg bedankt dat je bij me bent gekomen. Ik vind het geweldig als je voor deze dingen komt, en we kunnen helpen om de emotionele krankzinnigheid te begrijpen die we meestal voelen als mensen niet weten wat ze kunnen verwachten. Zijn er nog laatste woorden waarmee je onze luisteraars wilt achterlaten voordat ik je hier laat vertrekken?
Dave:
Nee, dit is erg leuk geweest. Maar als je andere aanbevelingen wilt over hoe je geld kunt verdienen in 2023, of dit tot in detail wilt begrijpen, moedig ik iedereen aan om het rapport te downloaden dat ik heb geschreven. Het is gratis. Dat zou je gewoon kunnen doen op bigpockets.com/report.
David:
Oké, bigpockets.com/report. Bekijken. Als je dacht dat Dave slim klonk, wacht dan maar tot je ze leest. Hij ziet er nog slimmer uit als je daar leest. Toen schreef je een boek met J Scott over een soortgelijk onderwerp als dit. Kun je dat heel snel aansluiten voordat we gaan?
Dave:
Zeker. J en ik, als je het niet weet, J is een productieve uitstekende investeerder. Hij en ik hebben een boek geschreven met de titel Real Estate by the Numbers. Het draait allemaal om de wiskunde en cijfers en formules die u nodig heeft om een uitstekende vastgoedinvesteerder te worden. Ik weet dat als mensen denken dat dat intimiderend klinkt, dat niet zo is. De wiskunde achter beleggen in onroerend goed is niet super moeilijk. U hoeft alleen enkele eenvoudige kaders te begrijpen, en dat is wat we hebben geschetst. Het hele punt is om u te helpen bij het analyseren van deals als een expert. Dus als je deals conservatief wilt analyseren, vooral in 2023, en wilt begrijpen welke aannames je moet doen, dat soort dingen, dan moet je het eens bekijken.
David:
Ja, ga daar ook eens kijken. Als je een nerd bent, of als je zo slim als een nerd wilt zijn zonder een nerd te zijn, dan is dit het boek voor jou. Oké, Dave, heel erg bedankt dat je vandaag bij me bent. Ik laat je hier weggaan en ga wat meer onderzoek doen om de BiggerPockets-gemeenschap te helpen begrijpen wat er op de markt gebeurt. Dit is David Greene voor Dave, de afvallige van de heer, Meyer tekent af.
Ik ben een professional. Kijk gewoon. Kijk hoe goed ik ben in dingen zeggen.
Dave:
Hij is Ron Burgundy. Hij leest alles wat je op de teleprompter zet.
Bekijk hier de aflevering
Help ons!
Help ons nieuwe luisteraars op iTunes te bereiken door een beoordeling en recensie achter te laten! Het duurt slechts 30 seconden en instructies zijn te vinden hier. Bedankt! Wij waarderen het heel erg!
In deze aflevering behandelen we:
- Waarom 2023 is geen “normale” woningmarkt en de details die leiden tot de huidige toestand
- De hefbomen die de huizenprijzen beïnvloeden en waarom 2023 NIET hetzelfde is als 2008
- Verkoper vs. kopersmarkten en waar de prijzen naar verwachting het meest zullen dalen
- Vraag van huizenkoper en hoe onbetaalbaarheid ervoor heeft gezorgd dat de meeste kopers op hun handen zitten
- Hypotheekrente neemt toe en hoe de Fed hoge tarieven gebruikt om inflatie te bestrijden
- De drie strategieën die werken in de huidige huizenmarkt en hoe te beleggen terwijl anderen aan de zijlijn staan
- Voorspellingen woningmarkt 2023 en wanneer we mogelijk de bodem van de huizenprijzen zouden kunnen zien
- En So Veel meer!
Links van de show
Boeken genoemd in deze aflevering
Neem contact op met Dave:
Wil je meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? Bekijk onze sponsorpagina!
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 jaar
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- vermogen
- in staat
- Over
- over het
- boven
- absoluut
- absoluut
- ACCEPTEREN
- Account
- activiteit
- werkelijk
- Voordeel
- advies
- invloed hebben op
- die van invloed
- betaalbaar
- Na
- nasleep
- tegen
- agenten
- agressief
- vooruit
- AIR
- Alabama
- uitgelijnd
- Alles
- al
- alternatief
- altijd
- verbazingwekkend
- bedragen
- analytics
- analyseren
- Anker
- en
- Nog een
- beantwoorden
- iedereen
- overal
- uit elkaar
- Apple
- waarderen
- waarderen
- waardering
- GEBIED
- rond
- aanwinst
- activaklasse
- Activa
- aantrekkelijk
- austin
- auteur
- gemiddelde
- het vermijden van
- terug
- backstop
- slecht
- Balance
- bal
- Bank
- bankrekening
- Banken
- gebaseerde
- Eigenlijk
- Beer
- Bear Market
- prachtige
- omdat
- worden
- wordt
- worden
- vaardigheden
- Begin
- achter
- wezen
- geloofd wie en wat je bent
- onder
- voordeel
- BEST
- Wedden
- Betere
- wedden
- tussen
- Groot
- groter
- Grootste
- Amsterdam, NL
- Beetje
- Bloeden
- Blog
- Obligaties
- boek
- boom
- grens
- lenen
- ontlening
- Boston
- Onder
- gekocht
- Box camera's
- BRUG
- brengen
- Kapot
- bracht
- bouw
- bouwer
- bouwers
- Gebouw
- Bos
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- buste
- kopen
- kopers
- Buying
- Door de nummers
- CAKE
- Californië
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- Kan krijgen
- kan niet
- hoofdstad
- auto
- kaart
- Kaarten
- Carrière
- geval
- gevallen
- Contant geld
- cash flow
- Veroorzaken
- veroorzaakt
- oorzaken
- CD
- Eeuw
- zeker
- zeker
- verandering
- Wijzigingen
- opladen
- ChatGPT
- controle
- chicago
- kind
- Kies
- uitgekozen
- Kerstmis
- circulerende
- Steden
- Plaats
- helderheid
- klasse
- duidelijk
- Klok
- CLOSED
- sluitend
- Munt
- tegen te gaan
- combinatie van
- hoe
- comfortabel
- komst
- commentaar
- commissie
- gemeenschap
- Bedrijven
- afstand
- vergelijken
- vergeleken
- vergelijken
- concurreren
- concurrerende
- concurrentie
- compleet
- ingewikkeldheid
- ingewikkeld
- componenten
- samengesteld
- uitgebreid
- concept
- voorwaarden
- vertrouwen
- zeker
- verwarrend
- NADELEN
- conservatief
- Overwegen
- beschouwd
- bouw
- verband
- voortzetting
- voortzetten
- contract
- onder controle te houden
- Gesprek
- overtuigt
- Coole
- Kosten
- Kosten
- kon
- Counter
- Land
- land
- Koppel
- cursus
- deksel
- bedekt
- Neerstorten
- Crashed
- Crème
- en je merk te creëren
- aangemaakt
- creëert
- Creatieve
- Credits
- gewas
- nieuwsgierig
- Actueel
- Op dit moment
- cycli
- gegevens
- Dave
- David
- dag
- dagen
- transactie
- Deals
- Dood
- Schuld
- beslissing
- beslissingen
- Afwijzen
- Dalingen
- dalende
- verlagen
- deep
- Standaard
- definitief
- Vraag
- demografisch
- Demografie
- Denver
- beschreven
- ontworpen
- detail
- gegevens
- DEED
- verschil
- anders
- moeilijk
- Cijfer
- ijver
- richting
- direct
- Korting
- Display
- Nee
- doen
- dollar
- Dont
- verdubbelen
- verdubbelde
- beneden
- Download
- naar beneden
- Drama
- aandrijving
- liet vallen
- dropping
- gedurende
- dynamisch
- elk
- Vroeg
- verdienen
- verdiend
- verdiencapaciteit
- Economisch
- Economische groei
- Economie
- economen
- economie
- Eieren
- beide
- aanmoedigen
- eindigt
- energie-niveau
- genoeg
- Enter
- Geheel
- geheel
- Milieu
- even
- billijkheid
- vooral
- vastgoed
- Ether (ETH)
- Zelfs
- OOIT
- Alle
- elke dag
- iedereen
- ieders
- alles
- precies
- voorbeeld
- voorbeelden
- uitstekend
- uitwisseling
- opgewonden
- opwindend
- Nieuwste vermeldingen
- verwachten
- verwacht
- verwacht
- duur
- expert
- expertise
- Verklaren
- Verken
- factoren
- eerlijk
- tamelijk
- Vallend
- gezinnen
- familie
- fantastisch
- boerderij
- SNELLE
- sneller
- Favoriet
- angst
- Fed
- Federaal
- Federal Funds Rate
- weinig
- Figuur
- Tot slot
- financiën
- financieel
- financieel
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- einde
- Brand
- Voornaam*
- eerste keer
- Bepalen
- plat
- stroom
- vloeiende
- eten
- Voet
- Krachten
- Voorspelling
- altijd
- vorming
- Gelukkig
- Fortuin
- Naar voren
- gevonden
- frameworks
- Gratis
- oppompen van
- gefrustreerd
- Brandstof
- vol
- leuke
- fundamenteel
- Fundamentals
- fondsen
- grappig
- toekomst
- met het verkrijgen van
- GAS
- Kookgerei
- algemeen
- generatie
- krijgen
- het krijgen van
- Geven
- geeft
- Vrijgevigheid
- Globaal
- globale recessie
- Go
- God
- Goes
- gaan
- goed
- goede baan
- Overheid
- diagram
- groot
- meer
- Groep
- Groeien
- Groeiend
- Kerel
- Helft
- handen
- gebeuren
- gebeurd
- gebeurt
- Hard
- haat
- met
- hoofd
- hoofden
- gehoord
- haag
- hulp
- helpt
- hier
- Aarzelend
- verborgen
- Hoge
- hoger
- Markeer
- highs
- historisch
- historisch
- geschiedenis
- Hit
- houden
- bezit
- Home
- Woningen
- in de hoop
- gastheer
- Populair
- Huis
- huizen
- behuizing
- huizenmarkt
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- reusachtig
- Hybride
- ZIEK
- idee
- identificeren
- Impact
- beïnvloed
- Effecten
- implicaties
- belangrijk
- onmogelijk
- verbeteren
- verbetert
- in
- Inclusief
- Inkomen
- Laat uw omzet
- Verhoogt
- meer
- ongelooflijk
- Indicator
- indicatoren
- individueel
- industrieën
- inflatie
- beïnvloeden
- beïnvloeden
- informatie
- KRANKZINNIG
- inzicht
- instructies
- interactie
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- geïnteresseerd
- interessant
- belangen
- Interview
- intimiderend
- geïntroduceerd
- inventaris
- Investeren
- investeerde
- investeren
- investering
- Investeringsvehikel
- Investeringen
- investeerder
- Investeerders
- betrekken
- iPhone
- problemen
- IT
- zelf
- iTunes
- krik
- Januari
- Jobomschrijving:
- Vacatures
- aansluiting
- Journalisten
- springen
- eentje maar
- Houden
- kinderen
- Soort
- kloppen
- blijven
- bekend
- landing
- grotendeels
- grootste
- Achternaam*
- Afgelopen jaar
- lachen
- leiden
- leiders
- leidend
- leren
- Verlof
- verlaten
- LED
- Juridisch
- LENEN
- geldschieter
- kredietverlening
- Niveau
- niveaus
- Hefboomwerking
- leveraging
- LG
- Life
- Lifestyle
- Waarschijnlijk
- LIMIT
- opgesomd
- Het luisteren
- vermelding
- Meldingen
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- leven
- Leningen
- lokaal
- lang
- lange tijd
- langdurig
- langer
- Kijk
- ziet eruit als
- keek
- op zoek
- LOOKS
- verliezen
- kwijt te raken
- lot
- liefde
- Laag
- M2
- Macro-economische
- gemaakt
- Hoofd
- Hoofdstroom
- groot
- maken
- geld verdienen
- MERKEN
- maken
- man
- veel
- veel mensen
- Markt
- marktomstandigheden
- marktcrash
- Marktgegevens
- Markten
- Match
- wiskunde
- Materie
- middel
- maatregel
- maatregelen
- Meets
- lid
- vermeld
- methode
- methoden
- metriek
- Meyer
- Midden
- macht
- Millennials
- miljoen
- miljoen dollar
- denken
- minimum
- Verzachten
- MLS
- monetair
- geld
- geld Markt
- geld printen
- monitor
- Grensverkeer
- Maand
- maandelijks
- maanden
- meer
- Hypotheek
- Hypotheken
- meest
- gemotiveerde
- beweging
- beweegt
- bewegend
- onderling
- nationaal
- Nabij
- nodig
- Noodzaak
- behoeften
- negatief
- negatief
- New
- nieuws
- volgende
- Nikkel
- een
- normaal
- Opmerkingen
- November
- Shade
- aantal
- nummers
- Voor de hand liggend
- oktober
- bieden
- aangeboden
- Aanbod
- officieel
- Okay
- Oud
- EEN
- besturen
- werkzaam
- Advies
- Meningen
- Kansen
- kansen
- gekant tegen
- Keuze
- Opties
- Overige
- Overig
- geschetst
- Overtreffen
- het te bezitten.
- ownership
- Tempo
- betaald
- pandemisch
- paradigma
- deel
- bijzonder
- vooral
- partner
- voorbij
- passief
- Betaal
- het betalen van
- betaling
- betalingen
- pays
- Hoogtepunt
- Mensen
- procent
- percentage
- uitvoeren
- prestatie
- presteert
- periodes
- persoon
- Persoonlijk
- Philadelphia
- beeld
- Foto's
- stuk
- plaatsen
- plan
- gepland
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- Spelen
- speler
- dan
- schietlood
- Podcast
- podcasts
- punt
- punten
- pokemon
- arm
- knal
- bevolking
- populaties
- positie
- mogelijk
- mogelijk
- energie
- krachtige
- PRAKTISCH
- voorspellen
- Voorspelbaar
- het voorspellen van
- voorspelling
- Voorspellingen
- presenteren
- druk
- mooi
- prijs
- Prijzen
- prijsstelling
- primair
- Principal
- principe
- privaat
- waarschijnlijkheid
- waarschijnlijk
- probleem
- problemen
- professioneel
- professioneel
- Profit
- vastgoed
- eigendom
- voorstel
- PROS
- het verstrekken van
- Truien
- stempel
- inkomsten
- aankopen
- Duwen
- zetten
- puts
- Putting
- vraag
- Contact
- Quick
- snel
- verhogen
- opgebracht
- het verhogen van
- tarief
- Tarieven
- waardering
- verhouding
- bereiken
- bereikt
- Reageren
- Lees
- lezing
- vast
- vastgoed
- onroerend goed markt
- realiseren
- makelaar
- reden
- redelijk
- redenen
- herbalanceren
- samenvatting
- recent
- onlangs
- recessie
- adviseren
- Aanbeveling
- aanbevelingen
- record
- opname
- Herstellen
- Herstelt
- verminderen
- achteloos
- relatief
- uitgebracht
- betrouwbaar
- niet vergeten
- Reno
- Verhuur
- te huur
- herhaling
- verslag
- vertegenwoordigen
- onderzoek
- bewoners
- verantwoordelijk
- REST
- Restaurants
- resultaat
- terugkeer
- Retourneren
- beoordelen
- Belonen
- rechten
- Ring
- Ripple
- Stijgen
- stijgende
- Risico
- risico's
- Riskant
- weg
- Rol
- RON
- beworteling
- ronde
- Regel
- lopen
- landelijk
- Zei
- sake
- salarissen
- sale
- verkoop
- dezelfde
- besparing
- Bespaar geld
- spaarrekening
- Scale
- scenario's
- schreeuwen
- Seattle
- Tweede
- seconden
- te zien
- lijkt
- selectief
- verkopen
- Verkopers
- binnen XNUMX minuten
- Verkoopt
- zin
- gevoelig
- zin
- ernstig
- reeks
- Sets
- zeven
- verscheidene
- Aandelen
- verschuiving
- Bermuda's
- korte termijn
- schaarste
- moet
- tonen
- Shows
- Sides
- teken
- Signaal
- signalen
- aanzienlijke
- aanzienlijk
- het ondertekenen van
- gelijk
- Eenvoudig
- sinds
- single
- Zittend
- ZES
- Zes maanden
- iets andere
- traag
- Vertragen
- Langzaam
- Klein
- kleinere
- slim
- slimmer
- So
- dusver
- Soft /Pastel
- solide
- sommige
- Iemand
- iets
- enigszins
- ergens
- Geluid
- klonk
- bronnen
- Tussenruimte
- spreken
- specifiek
- Spectrum
- Uitgaven
- besteed
- aar
- Sponsors
- Spotify
- Stabiliteit
- stabiel
- normen
- begin
- gestart
- Start
- Land
- Staten
- blijven
- vast
- Stoom
- Stap voor
- Still
- STONE
- stop
- Storm
- strategieën
- Strategie
- sterke
- Worstelen
- Met goed gevolg
- dergelijk
- plotseling
- zieken
- Super
- leveren
- Vraag en aanbod
- ondersteuning
- vermeend
- verrassend
- nabijgelegen
- duurzaam
- Schommels
- system
- Nemen
- neemt
- het nemen
- Talk
- praat
- doelwit
- team
- tien
- termen
- tertiair
- De
- de Fed
- De toekomst
- De grafiek
- de informatie
- De Staat
- de wereld
- hun
- thema
- zich
- Er.
- ding
- spullen
- het denken
- Derde
- deze week
- dit jaar
- gedachte
- duizenden kosten
- drie
- Door
- overal
- Het werpen
- BINDEN
- niet de tijd of
- tijd om te kopen
- keer
- timing
- type
- Titel
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- morgen
- Toon
- ton
- ook
- top
- onderwerp
- TOTAAL
- in de richting van
- steden
- spoor
- Tracking
- traditioneel
- traditioneel
- Transacties
- Afschrift
- overgang
- trend
- waar
- BEURT
- tv
- types
- typisch
- ons
- Amerikaanse overheid
- Tenslotte
- Onzeker
- Onzekerheid
- voor
- begrijpen
- begrip
- werkloosheid
- eenhoorn
- United
- Verenigde Staten
- eenheden
- geüpload
- bovenkant
- stedelijk
- us
- .
- doorgaans
- waarde
- groot
- voertuig
- Tegen
- Video
- voeren
- loon
- wachten
- gezocht
- willen
- Bekijk de introductievideo
- manieren
- Rijkdom
- bruiloft
- week
- weken
- Wat
- of
- welke
- en
- WIE
- Wild
- wil
- gewillig
- winnen
- WIJN
- Wisconsin
- binnen
- zonder
- woorden
- Mijn werk
- samenwerken
- werkte
- werkzaam
- Bedrijven
- wereld
- bezorgd
- waard
- zou
- Wrapped
- schrijven
- geschreven
- X
- jaar
- jaar
- opbrengsten
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet
- nul