Marktafschermingsprognose 2023: een valse vlag met opgeblazen cijfers?

Dave:
Hoi allemaal, welkom bij On the Market. Ik ben je gastheer, Dave Meyer. Vandaag vergezeld door de jarige, Jamil Damji. Gefeliciteerd man.

Jamil:
Bedankt, man. Het was 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Weet ik. Waar gaat de tijd naartoe?

Dave:
Hoe voel je je?

Jamil:
44.

Dave:
Voelt dat oud? Jong?

Jamil:
Het voelt goed, eerlijk gezegd. Het is een gek jaar geweest. Er is veel gebeurd met de vastgoedmarkt en gewoon met het leven in het algemeen, maar ik ben er dankbaar voor en super enthousiast over dit gesprek met Rick.

Dave:
Ja, absoluut. Nou, je hebt de energie van iemand die half zo oud is als jij, dus ik denk dat je het best goed doet.

Jamil:
Dank je.

Dave:
Ja, absoluut. En dit gesprek is geweldig. Jamil, we hebben hem waarschijnlijk in juni of juli geïnterviewd?

Jamil:
Ja, net voordat de andere schoen viel op de vastgoedmarkt. En het was een interessant gesprek en ik moet zeggen dat het waarschijnlijk mijn favoriete aflevering van het hele jaar is om met Rick te praten, omdat je echt inzicht krijgt in wat er gebeurt op basis van de cijfers, niet op basis van emotie, niet op basis van jargon of sensatiezucht, alleen data. En het is altijd belangrijk om aandacht te besteden aan wat de cijfers zeggen versus wat de mensen die verhalen proberen te verkopen, zeggen.

Dave:
Absoluut. Ja, ik denk dat hij helemaal niet droog is. Hij is erg vermakelijk, hij is leuk om mee te praten, maar hij is er gewoon niet emotioneel over, wat ik erg belangrijk vind en leuk dat hij gewoon dit soort onbevooroordeelde objectieve analyse geeft van wat er op de markt gebeurt. En we behandelen alles in dit interview. We hebben het over faillissementen, hypotheekrenteaftrek, de Amerikaanse economie, alles wat je maar kunt bedenken.
Deze show is dus onze eerste show van het jaar, dus als je een voorsprong wilt nemen op wat er in 2023 gaat gebeuren en waar je dit jaar naar op zoek moet zijn, dan ga je echt genieten van deze aflevering , omdat Rick echt nauwkeurige en objectieve informatie geeft die echt bruikbaar voor je zal zijn.

Jamil:
Overeengekomen. Maak aantekeningen jongens.

Dave:
Oké, dan nemen we een korte pauze en verwelkomen dan Rick Sharga, de Executive Vice President of Market Intelligence voor ATTOM Data. Rick Sharga, welkom terug bij On the Market. Bedankt dat je weer bij ons bent gekomen.

Rick:
Bedankt dat je me terug hebt. Ik denk dat de eerste keer niet zo erg was.

Dave:
Oh, kom op, je was erg inzichtelijk. Het is eigenlijk een van onze meest populaire shows ooit. Je hebt uitstekend werk geleverd en we zijn blij dat je weer terug bent.

Rick:
Waardeer dat.

Jamil:
Ik heb het gevoel dat je, nadat je een tijdje met Rick hebt gesproken, dat gesprek eigenlijk aanzienlijk slimmer verlaat. Dus bedankt dat je ons allemaal hebt geholpen om vandaag onze IQ's te verhogen.

Rick:
Ik was erg blij dat Adam me de titel van EVP van Market Intelligence gaf, omdat het de eerste keer in mijn carrière is dat iemand intelligentie in dezelfde zin met mijn naam gebruikt, dus het is altijd een genoegen.

Dave:
Dat was heel slim van je om dat te orkestreren. Nou, Rick, de laatste keer dat we je hadden was in de zomer en we bereikten het hoogtepunt van de waanzin op de huizenmarkt, althans wat betreft de verkoopprijs. Er is de afgelopen maanden veel veranderd en we zouden graag beginnen met uw samenvatting of gedachten over wat er in de tweede helft van 2022 is gebeurd op de nationale huizenmarkt.

Rick:
Nou, de laatste keer dat we elkaar spraken, herinnert u zich waarschijnlijk dat we het hadden over het feit dat we een klein beetje bewijs begonnen te zien van een verzwakking van de vraag. Dat begon eigenlijk aan het begin van het jaar, en het had echt te maken met betaalbaarheid, want de huizenprijzen stegen nog steeds met 15%, 20% op jaarbasis. Toen de Federal Reserve besloot de handen uit de mouwen te steken en de inflatie daadwerkelijk aan te pakken door een reeks ongekende verhogingen van de Fed Funds-rente samen te stellen, bracht dat de hypotheekmarkten echt in beroering en zagen we de hypotheekrente verdubbelen.
Volgens Freddie Mac is het de eerste keer in een kalenderjaar dat dit gebeurt. We hebben de hypotheekrente nog nooit eerder in een kalenderjaar zien verdubbelen en dat is gewoon een enorme betaalbaarheid. We hebben dus maand na maand de huizenverkopen zien dalen in zowel nieuwe huizen als bestaande huizen. We zullen dit jaar waarschijnlijk eindigen, ook al hadden we een redelijk goede start, en we zullen dit jaar waarschijnlijk eindigen met 15% tot 20% minder huizenverkopen dan een jaar geleden.
We hebben in feite een flatline van de huizenprijsstijging gezien. We kijken naar markten zoals Californië, waar de jaar-op-jaar prijsstijging nu tussen de 2% en 3% ligt, waar het eerder dit jaar in dubbele cijfers was. En er zijn delen van het land waar we de prijzen daadwerkelijk zien dalen. We hebben de afgelopen vier maanden op rij gezien dat de huizenprijzen maand na maand zijn gedaald. Dat is niet noodzakelijkerwijs ongebruikelijk in deze tijd van het jaar, maar de mate van daling was sterker dan normaal. Maar als je erover nadenkt, is de gemiddelde maandelijkse hypotheekbetaling op een huis dat je een jaar geleden zou hebben gekocht, gestegen van 45% naar 60%, afhankelijk van waar je je in het land bevindt. En ik weet niet hoe het met jullie zit, maar toen ik met mijn baas sprak over een verhoging van 45% tot 60%, grinnikte hij beleefd en zei dat ik weer naar buiten moest gaan om te spelen.
Het heeft dus echt veel potentiële huizenkopers uit de markt geslagen. We hebben onderzoek gezien waaruit blijkt dat ergens tussen de 10% en 20% van de mensen die we willen kopen ervoor hebben gekozen om in plaats daarvan een tijdje te huren. Voor uw publiek suggereert dat dat er misschien wat mogelijkheden zijn voor huurwoningen, voor eengezinswoningen, want als mensen op zoek zijn naar een huis, is het logisch dat ze geïnteresseerd zijn in het huren van een huis in plaats van een appartement. Maar we gaan het jaar vrijwel in een neerwaartse trend eindigen. Dat gaat waarschijnlijk ook naar volgend jaar.
Al denk ik niet dat de daling van de huizenverkopen volgend jaar bijna net zo groot zal zijn als dit jaar. Denk aan een ander... En dan stop ik even met praten. Een ander ding om contextueel in gedachten te houden, is dat we in 2021 uit de huizenverkopen komen die ongewoon sterk waren. 2021 was geen doorsnee jaar voor woningverkopen. Het was een bovengemiddeld jaar voor huizenverkopen. Het zou dus geen verrassing zijn geweest om de cijfers een beetje terug te zien komen. Maar de daling van 15% tot 20% is strikt en uitsluitend het gevolg van acties die de Fed heeft ondernomen en de impact die ze hebben gehad op de hypotheekrente.

Jamil:
Rick, de laatste keer dat we elkaar spraken, bevond de markt zich op een heel andere plek en ik probeer altijd een idee te krijgen van wat er om de hoek kan komen. En ik zit in de fix- en flip-business. Ik moest een paar cheques uitschrijven. Ik ben in Phoenix, Arizona, en dus een van de markten waar je het over hebt, die een enorme schop onder de tanden zal ervaren, ik heb implantaten aan de voorkant hier vanaf de schop die ik kreeg.

Rick:
Ze zien er trouwens prachtig uit. Niemand zou het ooit weten.

Jamil:
Dank je. Dank je. Dank je. De feiten zijn voor ons als rehabbers, het ziet er momenteel niet echt goed uit. Aan de andere kant ben ik op zoek naar kansen, want elke keer dat zoiets gebeurt, zijn er kansen onder de oppervlakte. En ik vraag me bijna af of wat we nu zien, en ik bedenk het, de grote herprogrammering is, en dit is waarom. We zijn allemaal zo verwend met deze hypotheken van 2% en 3% die al zo lang op de markt waren dat veel mensen de ruimte binnenkwamen en probeerden de huizenmarkt te betreden. Veel van die kopers, veel van die mensen, zullen die schuld nooit kwijtraken. Ze zullen dat huis vasthouden, zelfs als ze het als huur houden, ze zullen dat product niet opnieuw op de markt brengen.
We hebben de Fed op een ongekende manier de tarieven laten verhogen, zoals u hebt beschreven, en dat heeft veel activiteit gestopt, vooral in de woningbouw. En dus hebben bouwers de knop volledig in de andere richting laten draaien waar ze zich tegenhouden. Dus we hebben deze inventaris die zal worden weggerukt vanwege alle goedkope schulden, we hebben bouwers die hun bouw stoppen of vertragen, we hebben gezien dat de vraag echt afvlakt. En ik geloof dat, omdat de tarieven nu zo hoog zijn, zodra we terug naar 5% beginnen te kruipen, we aan deze elastische band trekken waar we allemaal heel dankbaar zullen zijn voor een hypotheek van 5½% als die komt.
Want als het zit waar het nu is, zodra we opnieuw worden geprogrammeerd om te denken dat 5½ of 5% goedkoop is, dan denk ik dat er een waanzinnig aantal kopers de markt op zal rennen. En daarom heb ik het gevoel dat het de grote herprogrammering is. Zie je dat aankomen in 2023 en is mijn standpunt hierover uit de lucht gegrepen?

Rick:
Nee, je gaat helemaal niet lunchen. Het probleem dat ik ga hebben om je vraag te beantwoorden, is dat er zoveel is om uit te pakken. Je hebt zojuist ongeveer vijf verschillende thema's genoemd en ze zijn allemaal relevant, ze zijn allemaal belangrijk voor de markt. Dus wat betreft de laatste vraag of uw proefschrift iets is dat aan de lunch is, nee, ik kan een scenario schetsen waarin de markt vrij snel herstelt. Nu moet alles op zijn plek vallen, maar het kan gebeuren. Dus in de eerste plaats is er nog steeds een opgekropte vraag en het is niet het soort malle speculatieve vraag die we in 2008 zagen.
Dit is demografisch gedreven. We hebben nog steeds het grootste cohort jonge volwassenen tussen de 25 en 34 jaar in de geschiedenis van het land. Dat is de eerste vormingsleeftijd van een huishouden. Velen van hen zouden het liefst willen bezitten, misschien moeten ze op korte termijn huren terwijl ze dingen uitzoeken, maar ze vormen huishoudens. Dat drijft de vraag. De vraag werd aanzienlijk afgeremd omdat je het huis dat je dacht te gaan kopen ineens niet meer kon betalen of niet in aanmerking komt voor de lening. Maar laten we eerst de betaalbaarheid uitpakken, want dat zorgt voor veel aankoopactiviteit.
Er zijn drie poten van de kruk als het gaat om betaalbaarheid. Waar we ons de afgelopen jaren obsessief op hebben gericht, zijn de huizenprijzen. Dus de nominale huizenprijs, waar de prijs voor wordt vermeld, is duidelijk waar iedereen zich op richt en we zijn op een nieuwe piek. We zitten nog steeds op een nieuw hoogtepunt. Dat werd gecompenseerd door de tweede poot van de kruk, namelijk de hypotheekrente. En historisch lage hypotheekrente compenseert die stijgende huizenprijzen, zoals u al zei, u zit in het bereik van 2% voor hypotheken. Dat maakte het voor mensen mogelijk om huizen te betalen, zelfs als de huizenprijzen stegen.
Wat het ook mogelijk maakte, en dit is het been dat mensen het vaakst negeren van de ontlasting, is dat de lonen zijn gestegen. We hebben dus de afgelopen jaren een ongewoon sterke loongroei gezien sinds de regering iedereen weer aan het werk liet gaan nadat de pandemie begon. Maar 5% tot 6% jaarlijkse loonstijgingen, neem me niet kwalijk, dat hield geen gelijke tred met 15% en 20% stijgingen van de huizenprijzen. Maar het is nu eigenlijk twee tot drie keer hoger dan de stijging van de huizenprijs. Laten we dus aannemen dat de loongroei ongeveer blijft zoals het is. Laten we aannemen dat de huizenprijzen een plateau hebben bereikt, of in sommige markten zelfs een beetje dalen. Het is mogelijk dat, omdat de inflatie de goede kant op lijkt te gaan, de Fed kan stoppen met zo agressief te zijn met haar renteverhogingen, wat betekent dat de hypotheekrente deze cyclus een hoogtepunt heeft bereikt en zal beginnen te dalen.
Dus als de hypotheekrente daalt, misschien langzaam, maar in de loop van het jaar daalt, de lonen sterk blijven, de huizenprijzen zijn afgevlakt, ergens in 2023 begint het een stuk betaalbaarder te voelen en beginnen mensen te komen terug naar de markt. Dus ik denk niet dat je proefschrift gek is. Het andere dat de dynamiek van kopers zal veranderen, is dat de markt zich altijd aanpast naarmate de huizenprijzen stijgen of de rente stijgt. Het probleem dat we in 2022 hadden, was dat de rentestijging zo plotseling en zo hevig was. Dus ineens is dat huis van een miljoen dollar, dat huis van $ 500,000 waar je naar aan het kijken was, uitgesloten en moet je je verwachtingen bijstellen voor een huis van $ 250,000, waar je niet naar keek en waar je niet eens naar had gekeken eerder overwogen.
Het kost de markt dus even om zich aan te passen, maar op jouw punt, als de rentetarieven terug naar de vijven druppelen, kijk je nu misschien niet naar een huis van $ 250,000, maar naar 375 of vier en misschien heb je gewoon had wat meer tijd nodig om te sparen voor een aanbetaling. Het verandert de koopdynamiek dus aanzienlijk. En ik denk dat je gelijk hebt, ik denk dat het eerste kwartaal, misschien het tweede kwartaal, het eerste deel van het tweede kwartaal iets langzamer zal blijven dan normaal, zelfs met het scenario dat we zojuist hebben geschetst. Maar naarmate je later in het jaar komt, denk ik dat mensen zich hebben kunnen aanpassen en het er wat betaalbaarder uit zal zien en we zullen beginnen te zien dat de koopactiviteit terugkeert.
Dus over het algemeen verwacht ik dat de huizenverkopen in 2023 zullen dalen, waarschijnlijk niet helemaal 10%, misschien ergens tussen de 5% en 10% vanaf dit jaar, maar ik verwacht dat de tweede helft van het jaar sterker zal zijn dan de eerste helft.

Dave:
Rick, ik denk dat dat een geweldige manier is om betaalbaarheid uit te leggen. En voor mij blijf ik denken dat de richting van de huizenprijzen en het volume, tot jouw punt, bijna volledig afhankelijk is van de hypotheekrente. En vanwege de betaalbaarheid, zoals je zei, toch? Op dit moment zijn we dit half december aan het opnemen. Gisteren kwamen we erachter dat er een zeer bemoedigende inflatiedruk naar buiten kwam en we zien, ik denk dat de hypotheekrente vandaag gemiddeld 6.3 was voor een fix van 30 jaar, zoiets.
Als we zien dat het daar of lager blijft, zullen mensen, zoals Jamil zei, er naar mijn mening aan wennen en weer op de markt springen omdat er demografische vraag is. Maar kunt u een scenario schetsen waarin de hypotheekrente omhoog gaat? Want ik denk dat dat voor veel mensen een grote vraag is. Is er een scenario waarin de hypotheekrente nog geen hoogtepunt heeft bereikt en weer omhoog gaat naar 7% of 8%? Want als ik naar experts kijk, lijken ze verdeeld. Sommige mensen zeggen dat het terug gaat naar de vijf, sommige mensen zeggen dat het naar acht gaat. Dus, kunt u, zelfs als u niet noodzakelijkerwijs denkt dat dit gaat gebeuren, ons vertellen welk scenario zich zou moeten ontvouwen als de hypotheekrente verder zou stijgen dan een paar weken geleden, toen ze in die lage zevens zaten?

Rick:
Ja, er zijn een paar scenario's. Ten eerste zou de Fed kunnen besluiten dat ze agressief moet blijven of op zijn minst agressiever dan de markt verwacht. En dat soort onzekerheid, dat soort volatiliteit kan ervoor zorgen dat de rente stijgt. Een van de dingen die u in gedachten moet houden, is dat hypotheken met een looptijd van 30 jaar meestal zijn gebaseerd op de opbrengsten van de 10-jarige Amerikaanse schatkist, en die twee tarieven gaan min of meer hand in hand. En dit is een soort inside-honkbal voor waarschijnlijk veel van je kijkers, maar heb geduld met ons. Normaal gesproken is er een spreiding van zo'n 150 tot 200 basispunten, of in het Engels anderhalf tot twee punten. Dus als het rendement op de schatkist met een looptijd van 10 jaar vier is, zou een hypotheek doorgaans 5½ of 6% zijn. Op dit moment heeft de spread honderd basispunten extra.
Dus als we ons gewoon in een normale markt zouden bevinden, zou de hypotheekrente waarschijnlijk bijna een punt lager zijn dan nu. Dus je zou al in de vijven zitten. Een van de redenen waarom ze dat niet zijn, is vanwege onzekerheid en volatiliteit in de markt en de overtuiging dat naarmate de rente op hypotheken daalt, je een heleboel van deze leningen zult zien die zijn afgesloten sinds de rente is gestegen, beginnen te worden geherfinancierd. Wat betekent dat als u een hypotheek op de secundaire markt koopt, u ​​uw investering niet zult kunnen terugverdienen. Over een jaar of twee loopt de lening af. Dus het prijsmodel heeft de secundaire markt doen schrikken. De Fed zou dus verder kunnen gaan dan wat mensen verwachten. Op dit moment wordt verwacht dat de piek van de Fed Funds-rente ergens rond de 5%, 5¼% zal liggen.
Als ze die drempel overschrijden, zal dit de hypotheekrente duidelijk opdrijven. Een inflatoire verrassing of gevoede activiteit is dus één scenario. Ik zie dat eerlijk gezegd niet, maar het is een scenario. De andere is wereldwijde volatiliteit en we praten hier niet veel over en het is iets waar we vrijwel geen controle over hebben, maar er is veel bezorgdheid over het instorten van de wereldeconomie. Wanneer dat gebeurt, zie je vaak dat er veel buitenlands kapitaal in Amerikaanse staatsobligaties komt, en hoe meer buitenlands kapitaal er in Amerikaanse staatsobligaties komt, hoe lager de opbrengsten. Dat zou de hypotheekrente eigenlijk nog verder kunnen doen dalen. De keerzijde daarvan is dat als dat geld in de buitenlandse economieën moet blijven en er minder activiteit is om de kosten van de obligaties te verhandelen, we de opbrengsten daadwerkelijk zouden kunnen zien stijgen. En als dat gebeurt, krijg je te maken met stijgende hypotheekrentes.
Maar ik denk echt dat de kans veel groter is dat we de tarieven zien pieken en geleidelijk weer naar beneden beginnen te werken dan dat er een kans is dat de tarieven weer omhoog gaan naar de zevens, of erger nog, de achten. Kijk, er zijn mensen die zeggen dat de rentetarieven boven de acht zullen stijgen. Er zijn ook mensen die zeggen dat de huizenmarkt zal instorten en dat we 20% tot 30% prijsdalingen zullen zien. En ik heb de neiging om te denken dat die mensen iets proberen te verkopen en waarschijnlijk niet iets dat je wilt kopen. Ik kreeg gisteren een Facebook-bericht van een van mijn moeders dierbare vrienden, en ik verzin dit niet. Ze stuurde me eigenlijk een bericht met de vraag of de huizenmarkt vandaag zou crashen.
Dus iemand koos eigenlijk een datum waarop de huizenmarkt zou crashen en het was blijkbaar overal op internet. En als u betrokken bent bij investeringen in onroerend goed, als u een huis wilt kopen om in te wonen, moet u de dingen rationeler, logischer en eerlijker bekijken met een langetermijnvisie. Omdat de marktomstandigheden van dag tot dag erg volatiel kunnen zijn, maar na verloop van tijd herstelt de woningmarkt zich en doet het heel, heel goed.

Dave:
Bedankt dat je dat uitlegt. Ik denk dat ik steeds terugkom op die twee scenario's waarin aan de ene kant de inflatie verbetert, de Fed zo snel mogelijk stopt met het verhogen van de rente, waardoor de hypotheekrente daalt. Aan de andere kant blijft de Fed de rente verhogen, maar dat veroorzaakt een recessie die de obligatierente in het algemeen verlaagt, en dat brengt ook de hypotheekrente omlaag. Dus daarom zit ik voor mij een beetje in jouw kamp waar ik dit crashscenario gewoon niet zie, omdat de meeste paden en er is veel onzekerheid, maar de meeste van de verschillende scenario's die zich kunnen ontvouwen, resulteren in ieder geval in een stabilisatie van de hypotheekrente, zo niet een daling van de hypotheekrente. En ik weet dat het eng is, want we hebben deze verdubbeling gezien, zoals u zei, van de hypotheekrente. Maar er is nu het sterke potentieel dat het op zijn minst een beetje gaat stabiliseren.

Rick:
Weet je, Dave, ik denk dat mensen moeten beseffen dat we naar een heel ongebruikelijke reeks omstandigheden kijken. De Fed maakte zich de afgelopen vijf of zes jaar zorgen dat de inflatie niet hoog genoeg was. Ze hadden een streefcijfer van 2% inflatie en dat was omdat alles in de economie werkte. Ik bedoel, alles in de economie werkte, en toen beet iemand in een vleermuis in China en voor we het wisten was de wereld veranderd. En de regering nam een ​​paar beslissingen die aanvankelijk goede beslissingen leken te zijn, maar vanuit economisch oogpunt geen geweldige beslissingen bleken te zijn, omdat we de economie echt dramatisch overstimuleerden. Een van mijn vrienden, die econoom is, zei dat de regering een gat van drie biljoen dollar nam en probeerde er 15 biljoen dollar in te proppen.
Dus we verhoogden de monetaire voorraad met 50%, en voor degenen onder jullie die economie niet volgen, jullie volgen honkbalspelers op de achterkant van hun honkbalkaarten. Overvulling van de geldvoorraad leidt tot inflatie en daar moet je vanaf werken. Het andere probleem is dat we consumenten overstimuleerden, dus iedereen in het land leek een stimuleringscheck te krijgen en de werkloosheidsuitkeringen werden drastisch verhoogd, wat leidde tot een tekort aan arbeidskrachten, wat leidde tot loongroei en loongroei leidt tot inflatie. En toen hadden we verstoringen in de toeleveringsketen vanwege COVID, wat leidde tot een onbalans tussen vraag en aanbod, waardoor de prijzen voor alles omhoog gingen. En voorzitter Powell, de Fed is heel, heel transparant geweest door te zeggen: "We hebben de inflatie onderschat, we hebben het gemist, we snuffelden."
Dus je had deze hopelijk eens in een generatie pandemie die de economie verpestte, de regering reageerde er overdreven op, blies veel te veel stimulansen in de economie, wat altijd tot inflatie leidt. En de Fed kwam aan boord om te proberen de zaken te laat te vertragen. Ze moesten dus overdreven agressief zijn. Nogmaals, we hebben de hypotheekrente nog nooit in een jaar zien verdubbelen, nooit. En als de zaken niet waren veranderd vanwege deze ongebruikelijke omstandigheden, hadden we de hypotheekrente niet zien stijgen tot 7%. Ze zouden zijn gestegen vanaf deze historisch lage niveaus, omdat dat deel uitmaakte van de stimulans van de Fed om ervoor te zorgen dat de huizenmarkt stabiel bleef en de economie stabiel bleef.
Maar we hebben te maken met ongebruikelijke omstandigheden die hebben geleid tot ongebruikelijke pieken in de hypotheekrente en eigenlijk functioneert de rest van de economie nog steeds redelijk goed. Dus zelfs als we volgend jaar in een recessie terechtkomen, en ik denk dat het waarschijnlijk is dat de Fed al te veel heeft gecorrigeerd en we in een recessie terechtkomen, zou het nog steeds een vrij korte, redelijk milde periode moeten zijn. recessie en zou op de lange termijn geen erg negatieve impact op de huizenmarkt moeten hebben.

Dave:
Ja, dat is een goed punt, want ik wilde het hebben over de toestand van de Amerikaanse consument of huiseigenaar. Je hebt veel expertise in faillissementen en die kant van het bedrijf. En van wat ik zie, ondanks de dalende huizenprijzen en enkele spraakmakende ontslagen bij grote bekende bedrijven, lijkt het er over het algemeen op dat Amerikaanse consumenten zich in een behoorlijk behoorlijke positie bevinden en met name huiseigenaren nog steeds hun hypotheek betalen. Is dat correct? Zie je iets anders?

Rick:
Nee, je hebt gelijk. We hebben onlangs een rapport gemaakt over eigen vermogen bij ATTOM, en allereerst is er nog steeds een recordbedrag aan eigen vermogen, $ 29 biljoen, zoiets hebben we nog nooit gezien. En dat is op een woningvoorraad die wordt gewaardeerd op ongeveer 41 biljoen. Dus als je kijkt naar de schuldenlast die mensen met zich meedragen, is die eigenlijk heel erg laag als percentage van de waarde van hun eigendommen. We ontdekten dat ongeveer de helft van de huiseigenaren wat we noemen rijk zijn aan aandelen, wat betekent dat ze minder dan de helft van de waarde van hun huis aan hun hypotheek verschuldigd zijn. En interessant genoeg heeft 93% van de leners die momenteel in afscherming zitten, eigenlijk een positief eigen vermogen, wat volledig het tegenovergestelde is van waar we waren tijdens de grote financiële crisis toen een derde van alle huiseigenaren onder water stond en zo ongeveer iedereen in afscherming op zijn kop stond.
Dus zelfs als we mensen in afscherming hebben, hebben ze de mogelijkheid om een ​​zachte landing te creëren. Dus als ze zich op korte termijn in financiële problemen zouden bevinden, zouden ze hun lening zelfs kunnen herfinancieren bij hun geldschieter als ze nu enigszins hersteld zijn. Maar zelfs als ze dat niet kunnen, hebben ze de mogelijkheid om hun huis te verkopen, want zoals we eerder zeiden, er is nog steeds vraag. Als u een woning correct geprijsd op de markt zet, kunt u deze verkopen. Maar we hebben op dit moment geen afschermingsprobleem. Het normale niveau van afschermingsactiviteit is historisch gezien ongeveer 1% van de leningen. Dus dat zou in de huidige markt zijn, ongeveer 550,000 huizen in een of andere fase van afscherming.
In plaats daarvan hebben we er ongeveer 260,000. We draaien dus op ongeveer de helft van de historisch normale niveaus van afschermingsactiviteit en we draaien op ongeveer 60% van waar we waren vóór de pandemie. Dus hoewel het aantal faillissementen dit jaar geleidelijk is gestegen, zullen we waarschijnlijk pas halverwege tot eind 2023 terugkeren naar het normale niveau op basis van de huidige activiteit. Houd er dus rekening mee dat we het aantal faillissementen die we nu hebben en dat zou ons weer normaal maken. En de kwaliteit van de lening in het afgelopen decennium was buitengewoon. Kredietverstrekkers hebben zeer weinig risico genomen, kredietnemers zijn zeer gekwalificeerd. En ter zake, Dave, ze blijven hun betalingen op tijd doen, zelfs als ze onder water zijn.
En ik denk dat dat belangrijk is voor mensen om in gedachten te houden, omdat ik deze vraag de laatste tijd veel heb behandeld. Alleen omdat een lener onder water gaat, wil nog niet zeggen dat ze failliet gaan. De twee zijn slechts marginaal met elkaar verbonden. En om u een datapunt te geven: ongeveer 6% van de huiseigenaren in het hele land staat tegenwoordig onder water met hun leningen. En ik heb net gezegd dat een half procent van de leners in de afscherming zit. Dat betekent dat de rest van die mensen hun betalingen op tijd doen. En sommigen van hen staan ​​sinds de Grote Recessie onder water en in markten die zich nooit volledig hebben hersteld. Maar ze blijven hun betalingen doen omdat ze op een gegeven moment in positief gebied zullen zijn.
En eerlijk gezegd is het voor hen in veel gevallen goedkoper om hun hypotheekbetalingen te blijven doen dan om de sleutels naar de bank te sturen en te proberen een huurwoning te vinden. Dus die twee zijn niet echt met elkaar verbonden. Als u nu onder water staat met uw lening en u komt in de afscherming terecht, is het veel, veel moeilijker om dat met succes op te lossen. Maar onder water zijn is niet wat mensen tot afscherming drijft. Dat is nog steeds een soort financiële catastrofe voor het huishouden, een baanverlies, inkomensverlies, overlijden in het gezin, echtscheiding, onverwachte medische rekeningen, zoiets is wat mensen tot afscherming drijft. U zult de krantenkoppen gaan lezen, dat beloof ik u, over de dreigende dreiging dat steeds meer leners onder water komen te staan ​​terwijl de huizenprijzen vlak blijven of dalen.
En ik moest gisteren een verslaggever van de richel lopen vanwege een rapport dat ze las waarvan ze dacht dat 8% van de leners nu plotseling onder water was. En wat het zei, was dat 8% van de leners die het afgelopen jaar leningen aangingen met zeer lage aanbetalingen die in markten woonden waar de prijzen daalden, nu onder water stonden. En ik had zoiets van, dat is een fractie van een procent van de leners. Maar de krantenkoppen zullen u waarschuwen dat deze dreigende crisis van onderwaterleningen ons op het punt staat te overvallen. En soms word ik er gek van, maar ik denk dat het me bezig houdt en dat houdt me aan het werk. Dus het is geen slechte zaak.

Jamil:
Rick, ik waardeer de informatie en ik kan het niet meer met je eens zijn met betrekking tot de afschermingssituatie en waar we nationaal gewoon zijn met betrekking tot rechtvaardigheid en of er echt sprake is van kwetsbaarheid. En ik ben het ermee eens, ik geloof niet dat dat echt zo is. Ik denk natuurlijk dat sensatiezucht altijd oogballen zal verkopen of aantrekken, en dat zullen we dus altijd zien. Maar als vastgoedinvesteerder en voor de BiggerPockets-gemeenschap die graag uw inzichten, Dave's inzichten en mijn grappen hoort, wil ik begrijpen waar de kans ligt, want hier is het feit voor mij. Ik ben een contante koper. Ik ben voornamelijk groothandel, maar ik begin onroerend goed te houden, want wat ik heb gezien is dat er vermoeidheid is.
Verkopers op dit moment die een situatie hebben, die moeten verkopen, niet jouw persoon die alleen maar wil upgraden of verhuizen omdat ze de grootte van hun woonkamer niet meer leuk vinden, of niet alleen cosmetische dingen, maar echte redenen om te verkopen. Er is vermoeidheid in de markt en ik heb echt van die vermoeidheid kunnen profiteren en dingen kunnen kopen. Ik vertelde Dave onlangs bijvoorbeeld dat er een pand in mijn buurt is, het is een buurt van meer dan $ 2 miljoen. Dit huis is pas in juli getaxeerd op 1,000,005 en ik sluit het over een paar dagen af ​​op 800 op 950 op XNUMX, en ik koop er twee in mijn buurt met dezelfde situatie.
En dus merk ik die vermoeidheid en daar profiteer ik van, want ik ben een vastgoedinvesteerder en dit is wat we doen. En al dat eigen vermogen dat je hebt beschreven waar huiseigenaren op zitten, ze zijn bereid dat te verhandelen om die vermoeidheid los te laten, om uit de situatie te kunnen komen. Dat is een kans die ik zie. Ziet u nog andere kansen waar wij als vastgoedbeleggers naar kunnen kijken en op kunnen inspelen om eind 2023 beter op weg te zijn naar 2024?

Rick:
Dus ik wil je feliciteren met het feit dat je verantwoordelijk bent voor de krantenkoppen die mensen gaan zien over dalende huizenprijzen. Dus, goed gedaan Dave en Jamil. Nee, er zijn kansen. Dit is de beste tijd van het jaar om typisch te kopen, omdat er minder vraag op de markt is. U hebt dus minder concurrentie voor de activa die beschikbaar komen en huiseigenaren zijn doorgaans iets meer bereid om in deze tijd van het jaar te onderhandelen vanwege dat gebrek aan concurrentie. Dus over het algemeen zijn ergens tussen eind november en half januari in de meeste delen van het land de beste tijden om naar die relatieve koopjes te zoeken. Ten tweede, als iemand op dit moment verkoopt, moet je jezelf afvragen waarom ze verkopen en of ze moeten verkopen.
Dus je doet precies het juiste. Persoonlijk denk ik dat een van de redenen waarom de voorraadniveaus het grootste deel van 2023 laag zullen blijven, is omdat mensen die niet hoeven te verkopen, niet zullen verkopen. Ze zijn heel blij om daar te zitten met hun hypotheek van 3½% en die niet in te ruilen voor een duurder huis met een hypotheek van 7% in een dalende markt. Als ze dat niet hoeven te doen, gaan ze dat niet doen. Dus, als je iemand ziet die het verkoopt, rijst in ieder geval de vraag of dit een gedwongen verkoop is? Moeten ze verkopen? En als dat zo is, is er een onderhandelingspositie. Dus ik denk wel dat dat ergens op slaat. U wilt prijstrends blijven volgen. We kijken naar waarschijnlijk een prijsdaling van 5% op nationaal niveau in de huizenprijzen. Fannie Mae verwacht volgend jaar dat de prijzen van januari tot en met december ongeveer anderhalve punt zullen dalen, en het zal een zeer plaatselijke correctie zijn.
U moet dus letten op lokale marktactiviteit. De prijzen in Californië zullen bijvoorbeeld waarschijnlijk met gemiddeld ongeveer 10% dalen. In de Bay Area zien we op dit moment dat de prijzen op sommige niveaus al met 20% dalen. Maar als u zich in de zuidoostelijke staten bevindt, ziet u de prijzen misschien helemaal niet dalen, omdat u nog steeds bevolkingsgroei en banengroei ziet. Dus de prijzen stijgen misschien niet met 20% per jaar, maar ze kunnen nog steeds met 2% tot 3% stijgen. U moet dus op zoek gaan naar die lokale marktkansen en uitzoeken wat de juiste mix voor u is. En nogmaals, als u zich in een markt met dalende prijzen bevindt, overweegt u misschien een woning te kopen om te huren, omdat u zich geen zorgen hoeft te maken over een onmiddellijke stijging van de huizenprijs. Als je naar een markt kijkt waar de prijzen stijgen, is het misschien een betere kans om te flippen, omdat flippers echt prijsstijgingen nodig hebben om hun aantal meestal te maken.
Bij de andere mogelijkheid hebben we gezegd dat er niet veel faillissementen zijn, maar als je op die markt gaat spelen op zoek naar kansen, moet je het model veranderen, althans in je gedachten, van waar we waren tijdens de laatste cyclus. We hebben de vorige keer vermeld hoeveel leners onder water stonden met hun leningen. Dat betekende dat ze niet van het pand af konden komen, tenzij de bank instemde met een korte verkoop. En dat waren er veel, maar niet veel in verhouding tot het aantal mensen in afscherming. Veel van de eigendommen werden niet verkocht op de veilingen omdat de banken ze niet laag genoeg konden prijzen voor investeerders om de cijfers te laten werken. Dus de bankbanken namen uiteindelijk het merendeel van de eigendommen in beslag, en dus was het logisch dat een belegger wachtte tot de bank het weer in bezit nam, wachtte tot het onroerend goed weer op de markt kwam en vervolgens onderhandelde over die eigendommen van de bank, die REO's.
Dat gebeurt deze keer niet. Ik zei dat de afschermingsactiviteit in het algemeen op ongeveer 60% van het pre-pandemische niveau ligt. REO-activiteit, bankbeslag ligt op ongeveer 30% van het niveau van vóór de pandemie. Wat we dus zien, is dat er meer afscherming begint, maar dat meer mensen hun huizen verkopen in de vroege fase van afscherming vóór de executieveiling. En de eigendommen die naar de veilingen gaan, worden doorverkocht tegen een tarief van ongeveer 70%, wat ongeveer het dubbele is van het tarief dat ze gewoonlijk doorverkopen. Er komen dus minder eigendommen op de veiling, er komen minder eigendommen voorbij de veiling en gaan terug naar de geldschieters. En de FHA heeft dit programma genaamd CWCOT, meer inside baseball-dingen, overgebracht zonder goedkeuring van de titel, en elk FHA-eigendom dat niet op de veiling wordt verkocht, wordt vervolgens toegewezen aan een online veilingbedrijf voor een herkansing, waarna ze meestal verlaag de prijzen een beetje.
Dus als u een belegger bent die wacht op REO's, wachtend op eigendommen van de bank, dan is daar deze keer niet de kans. Deze keer zul je die leners moeten vinden in de vroege fase van de afscherming en als je voor de veiling geen deal met ze kunt sluiten, moet je klaar zijn om naar de veiling te gaan. En dat is waar iemand zoals jij, Jamil, binnenkomt als een contante koper, want voor de meeste van die veilingen is contant geld of een cheque vereist. En in de huidige markt bevindt u zich in een enorme voordeelpositie als u een contante koper bent, omdat alle anderen kijken naar 6½, 7% traditionele hypotheken en investeerdersleningen die op dit moment een greep van 10 tot 12% hebben als u krijgen overbruggingsfinanciering. Er zijn dus nog steeds kansen, maar je zult je best moeten doen.

Dave:
Nou, bedankt Rick, dat is super nuttig. Ik denk dat er weer veel angst is, met krantenkoppen en je geeft een veel nuchterder mening over wat er gebeurt en een heel goede analyse van waar de kans ligt. Voordat we hier weggaan, wil ik je iets vragen over iets dat je noemde toen we aan het kletsen waren voor de show, namelijk dat bij ATTOM, het bedrijf waar je voor werkt, een rapport heeft uitgebracht over fix- en flip-activiteit. Kun je ons iets vertellen over wat je hebt geleerd?

Rick:
Ja, en voor iedereen die geïnteresseerd is, we hebben een gedeelte met marktinzichten op onze website waar we al deze rapporten gratis plaatsen. Dus niet eens iets waar je voor hoeft te betalen, maar we hebben onlangs het fix- en flip-rapport uitgebracht dat betrekking had op flips in het derde kwartaal van 2022. Dit was een klassiek goed nieuws, slecht nieuws-rapport, Dave. Het goede nieuws is dat er meer dan 92,000 flips waren in het kwartaal, het op twee na hoogste aantal ooit geregistreerd. En we hebben de afgelopen 22 jaar naar gegevens gekeken, dus dat is een behoorlijk goed aantal. Het slechte nieuws is dat dit het derde achtereenvolgende kwartaal is waarin dat aantal is gedaald. De trend is dus voor minder flips en het echt slechte nieuws is dat zowel de brutowinst als de brutowinstmarges zijn gedaald, en de brutowinst is gewoon de prijs waarvoor het onroerend goed is verkocht versus de prijs waarvoor het is gekocht.
En dan zijn marges het percentage dat die winst vertegenwoordigde in vergelijking met de oorspronkelijke aankoopprijs. Dus dat houdt geen rekening met zaken als materiaalkosten, arbeid, financiering, en we weten dat al die kosten zijn gestegen. Het is dus geen ideale markt voor flippers. Ideale markten hebben een grote vraag, een laag aanbod en snel stijgende prijzen. En de kers op de ijscoupe zijn de lage financieringstarieven en we hebben al die omstandigheden gezien, we hebben nog steeds vraag, maar die is verzwakt. De prijzen zijn gelijk gebleven of dalen in sommige gevallen, het is duurder om te financieren, het duurt langer om te verkopen en de materiaal- en arbeidskosten, samen met de financieringskosten, zijn allemaal hoger. Dus als je in de fix-and-flip-business zit, moet je nu echt goed zijn in wiskunde.
U moet ongelooflijk voorzichtig zijn om niet te veel te betalen voor het onroerend goed dat u koopt. U moet heel, heel voorzichtig zijn om de kosten van reparaties niet te onderschatten, niet om de tijd te onderschatten die u nodig heeft om het pand te verhuizen. En trouwens, we hebben het niet over markten waar het 60 of 90 dagen duurt om een ​​eigendom te verkopen wanneer het klaar is om te gaan. We kijken nog steeds naar een paar weken in de meeste markten, maar dat is meer dan een paar dagen vorig jaar. Je moet dus wel in die transportkosten rekenen. Ik wil niemand pesten, maar je weet dat het een moeilijke markt is als je een Zillow-aanbieding hebt die $ 352 miljoen verliest in een kwartaal en Opendoor laat dat eruit zien als grote verandering door een miljard dollar te verliezen.
En nogmaals, dat zijn niet echt fix-and-flip-modellen, dat zijn arbitragemodellen, maar het laat je gewoon zien wat er kan gebeuren als je je prijsmodel verkeerd hebt en je doet het op schaal. Je maakt een fout bij één huis dat misschien wel duizenden dollars kost, je maakt de fout bij duizenden huizen en dat zijn honderden miljoenen dollars. Het laat je dus gewoon zien dat zelfs bedrijven waarvan je verwacht dat ze een beetje professioneler zijn, een beetje geavanceerder in hun modellen, fouten maken, grote, grote, grote fouten maken en eindigen met het ontslaan van een derde van hun personeel omdat van die fouten. Dus het laat gewoon zien dat je als flipper echt je potlood deze cyclus echt moet laten slijpen.
En het is een waarschuwing voor mensen die net in dit deel van het bedrijf stappen. Het timen van de markt kan moeilijk zijn, maar als je het verkeerde moment kiest, aan de top van de markt koopt en je reparatiekosten onderschat, kijk je naar een behoorlijk akelig scenario voor die omslag. Het is dus een goed moment om betrokken te zijn bij iemand als BiggerPockets, waar je veel van de opleiding kunt krijgen, je kunt veel van de tools en producten krijgen die je nodig hebt om ervoor te zorgen dat je het juiste doet. En luister zeker altijd naar de Op de Markt Podcast, want daar krijg je alle juiste informatie.

Jamil:
Rick, heel erg bedankt voor dat inzicht. Ik wilde gewoon wat dieper graven, en sprekend vanuit mijn eigen persoonlijke ervaring met een aantal salto's, we hebben er een dozijn die aan de gang waren en we zagen dat in de prijs tussen 750 en een miljoen en een helft, de vraag was verdwenen. We moesten cheques uitschrijven om die deals te beëindigen en ze uit de boeken te krijgen. Echter, in de starterswoning, die prijs voor de eerste keer dat een huis wordt gekocht, worden die woningen nog steeds verhandeld en is er eigenlijk nog steeds veel vraag. Toen jullie dat rapport aan het samenstellen waren, vonden jullie die verschillen en is er een onderafdeling binnen de fix-and-flip-markt waar mensen in het bedrijf zich misschien op kunnen concentreren, zodat ze deze storm nog steeds kunnen doorstaan ​​en water kunnen betreden en niet hun bemanning verliezen en opvouwen totdat de dingen terug beginnen te komen?

Rick:
Ja, maar voordat ik daarheen ga, wil ik nog een ander scenario voor je op een rijtje zetten, en ik weet dat je dit doet. U noemde het eerder. Een typische flipper kan het tegenwoordig moeilijk hebben om de cijfers eruit te halen, maar er is een mogelijkheid voor huurwoningen. Ik denk dat we eerder vermeldden dat ongeveer 10 tot 20% van de mensen die dachten te gaan kopen, besloten hebben om te huren. Je kunt een logisch argument aanvoeren dat als ze een huis willen kopen, ze misschien liever een huis huren dan een appartement. Misschien hebben ze behoefte aan meer ruimte, wat dan ook.
Er is dus nog steeds een kans voor huurwoningen voor eengezinswoningen en ik denk dat die kans zal blijven groeien. Nu, als je een flipper bent, heb je misschien geen processen en bedrijfsprocedures om eigenaar van huurwoningen te worden, maar je kunt die eigendommen zeker identificeren en misschien een groothandel worden en die eigendommen vinden die kansen bieden en ze aan mensen verkopen die huurwoningen willen en daar wat winst mee maken zonder het risico van het kopen, repareren en vasthouden van die woning. Dus dat is een kans.

Jamil:
En ik heb je trouwens nooit betaald om dat te zeggen.

Rick:
Nee. Het is op dit moment een echte wereldkans, en er zijn enkele flippers die op korte termijn, omdat hun volumes niet enorm zijn, eigenaren van huurwoningen worden, omdat de vaardigheden die nodig zijn om een ​​huis te vinden, kopen en repareren hetzelfde zijn . Nu is het gewoon een kwestie van die verhuurder op korte termijn zijn, misschien zelfs iemand vinden om dat te doen. Maar dat gezegd hebbende, op uw oorspronkelijke vraag, ik spreek hier in zeer brede algemene termen, Jamil, maar we zien hetzelfde dat u ziet in uw markt. Dat aan de hogere kant de vraag iets sterker is opgedroogd dan op instapniveau. En dat geldt vrijwel overal in het land. Er zijn hier en daar waarschijnlijk een paar uitschieters, maar over het algemeen is dat wat we zien. Er is heel weinig inventaris op instapniveau.
Dus als u een woning vindt die u weer op de markt kunt brengen als een gerenoveerd, gerepareerd pand, heeft u waarschijnlijk een goede kans om het te verkopen en tegen een redelijke prijs te verkopen. Je hebt ook meer concurrentie, want daar zoeken de grotere instellingen naar huurwoningen. Dat is waar de eengezinswoningen, kleinere investeerders op zoek zijn naar woningen. En dat is natuurlijk waar starters op zoek zijn naar eigendommen. Het is dus niet eenvoudig om die eigendommen te vinden om te kopen en te repareren, maar als je kijkt naar een deel van de markt dat gezonder is dan andere, dat instapniveau, en ik zou zelfs zeggen in veel markten die naar de mid-tier, je ziet nog steeds een behoorlijke hoeveelheid vraag.
Als je eenmaal in de bovenste middenklasse en de hogere eigenschappen komt die je ziet, zie je eigenlijk twee problemen. Je ziet de marktvraag afnemen, maar je ziet ook de zwakste prijzen in termen van waardering op die hogere niveaus. Daarom zien plaatsen als San Francisco een grotere prijsdaling in plaatsen als, ik weet het niet, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Dank je.

Dave:
Rik. Ik denk dat we dit de hele dag zouden kunnen doen, maar we moeten hier snel weg. Is er nog iets anders waarvan je denkt dat ons publiek het moet weten als we het nieuwe jaar ingaan dat we nog niet hebben besproken en waarvan je denkt dat het belangrijk voor hen is om in gedachten te houden?

Rick:
Goh, ik weet het niet. We hebben het gehad over investeringsstrategieën, de economie, de huizenmarkt. Ik denk dat mijn afscheidsgedachte zou zijn: pas op voor de hype. Je gaat veel sombere en onheilspellende dingen lezen. Je hebt waarschijnlijk luisteraars die wachten en kwijlen op die marktcrash die de sukkels op YouTube ademloos promoten. En ik zou zeggen wacht niet af. De markt timen is bijna onmogelijk. Als je je wiskunde doet en de cijfers uitschrijven, is het tijd om verder te gaan. En dat is waar, of u nu op zoek bent naar een opknapbeurt, een huurwoning wilt kopen of een huis wilt kopen om in te trekken. Het is een interessant scenario omdat als je een woning kunt vinden die je je kunt veroorloven en die je een tijdje gaat houden, je een scenario kunt zien waarin over twee jaar je maandelijkse betalingen lager zijn dan wat ze nu zijn, en dat is niet iets dat u waarschijnlijk zult zien als u een woning gaat huren, omdat uw huurprijs vrijwel elk jaar omhoog gaat.
Dus ik vertel mensen, vooral mensen die een eigendom voor een bepaalde tijd gaan houden, dat als je iets vindt dat de cijfers werken, niet wacht tot de markt het dieptepunt bereikt. Je kunt leven met een beetje volatiliteit op korte termijn. Je prijzen dalen 2½, 3%, 5%, ze gaan weer omhoog. En historisch gezien ga je terug naar de afgelopen honderd jaar van huizenprijzen, we hebben maar één keer gehad dat de markt 20% daalde en daar een tijdje bleef hangen en dat was de Grote Recessie. Maar de huizenprijzen stijgen niet elk jaar, maar in de loop van de tijd zijn ze jaar na jaar, jaar na jaar constant gestegen. Dus geloof de hype niet, raak niet in paniek, maar wees zo voorzichtig mogelijk voordat u die beslissingen neemt. Denk er niet te lang over na, maar zorg ervoor dat je die wiskunde doet en controleer het twee keer.

Dave:
Okee. Nou, bedankt, Rik. We waarderen die afscheidswoorden en zijn het daar zeker mee eens. Mensen zouden moeten zijn... Lees in ieder geval het hele artikel, toch? Het komt zo vaak voor dat mensen gewoon op de kop reageren en zeggen: 'Nou, heb je de rest van het artikel gelezen? Zo erg was het niet." Dus, geweldig nuchter advies daar. We stellen het op prijs, Rick. Rick Sharga is de Executive Vice President van Market Intelligence bij ATTOM Data. Rick, als mensen contact met je willen opnemen, waar moeten ze dat dan doen?

Rick:
Dus je kunt me vinden op LinkedIn of Twitter, Rick Sharga, beide zijn vrij eenvoudig. Als je contact met me wilt opnemen op LinkedIn, zorg er dan voor dat je On the Market of Jamil en Dave vermeldt, zodat ik weet dat je niet een van de gekke mensen op LinkedIn bent die onder een alias contact zoeken. Je kunt ook vinden, ik noemde attomdata.com. We hebben een sectie met marktinzichten. We zitten overal op sociale media, maar we publiceren elke week gratis rapporten over alle aspecten van de huizenmarkt. Dus voel je vrij om ons daar te volgen, en ik kijk ernaar uit om met velen van jullie in contact te komen.

Dave:
Okee. Nogmaals bedankt, Rik. We moeten je over zes maanden terug hebben. Je zei dat de tweede helft van 2023 heel anders zou kunnen zijn, dus we zullen je altijd terug hebben op deze draaipunten voor de huizenmarkt als je bereid bent om weer bij ons te komen werken.

Rick:
Geniet altijd van het gesprek jongens. Altijd.

Jamil:
Nou, jullie hebben het gehoord jongens. Rick zei in het nieuwe jaar groothandel te worden. Wat denk jij, Dave?

Dave:
Ik kan dat in ieder geval uit de lucht bevestigen, ik heb Jamil Rick niet zien betalen om dat te zeggen.

Jamil:
Nr.

Dave:
Misschien heeft hij het privé gedaan.

Jamil:
Het is echt. Ik denk dat er geweldige kansen zijn, en vooral als jullie kijken naar een strategie voor 2023, denk er dan echt over na en voer gesprekken met mensen op de forums. Praat met mensen op BiggerPockets en krijg echt, echt je gedachten goed, begrijp verzekeringen en zoek de cijfers uit. Zoals Rick al zei, slijp het potlood en je zult slagen.

Dave:
Ik vind het geweldig dat dit onze eerste show voor het nieuwe jaar is, omdat ik denk dat Rick echt goede informatie geeft die niet al te rooskleurig is, maar hij wijst er wel op dat er kansen zijn en dat veel van de dingen die je leest vooral gebaseerd op angst en niet op feiten. Dus als u uw portefeuille wilt laten groeien of voor het eerst in 2023 in onroerend goed wilt stappen, heeft u hopelijk veel goede lessen getrokken uit wat Jamil en Rick vandaag met u hebben gedeeld. Het voelt raar, omdat we dit midden december opnemen, maar ik denk dat iedereen die luistert een gelukkig nieuwjaar wenst.

Jamil:
Gelukkig Nieuwjaar.

Dave:
We stellen je zeer op prijs. We gaan een heel goed jaar tegemoet. We hebben veel voor je in petto op On the Market. We stellen het op prijs dat jullie allemaal luisteren, en we wensen jullie allemaal veel succes met investeren in onroerend goed en economische situaties in 2023. Jamil, waar moeten mensen je vinden?

Jamil:
Je kunt me vinden op mijn YouTube-kanaal op youtube.com/jamildamji. Check mij ook op IG. Ik heb het gevoel, Rick, dat het logisch is dat hij op LinkedIn en Twitter zit en ik op Instagram en TikTok.

Dave:
Ja, dat doet het. Dat spoort. Het staat zeker op het merk.

Jamil:
Gelukkig Nieuwjaar jongens.

Dave:
Absoluut. En we hebben ook een YouTube-kanaal voor On the Market en BiggerPockets. Je kunt die bekijken als je meer van mij wilt horen, of Jamil, of een van de andere On the Market-panelleden. Voor alle anderen op On the Market, voor James, Kathy en Henry die hier vandaag niet kunnen zijn, gelukkig nieuwjaar en bedankt voor het luisteren.
On the Market is gemaakt door mij, Dave Meyer en Kailyn Bennett. Geproduceerd door Kailyn Bennett. Bewerking door Joel Esparza en Onyx Media. Onderzoek door Pooja Jindal. En een grote dank aan het hele BiggerPockets-team. De inhoud van de show On the Market zijn alleen meningen. Alle luisteraars moeten onafhankelijk gegevenspunten, meningen en investeringsstrategieën verifiëren.