XNUMXD덴탈의 현금흐름 부동산 투자의 황금시대는 끝났다 우리가 알고 있듯이. 지난 15년 동안 집주인은 현금 흐름을 크게 떨어뜨리는 표준 주택을 구입하는 데 익숙해졌습니다. 그것을 결합 기하급수적으로 상승하는 집값, 지난 10년 동안 부동산을 구입한 사람은 누구나 투자 신탁처럼 보입니다. 그러나 이제 흐름이 바뀌기 시작했고 초보 부동산 투자자들은 현금 흐름이 가능한 거의 모든 시장에서 집을 찾기 위해 고군분투하고 있습니다.. 그렇다면 무슨 일이 일어났으며, 왜 국가의 현금 흐름 부동산이 갑자기 사라졌습니까?
다른 곳으로 돌아온 것을 환영합니다 그린을 만나다, "현금 흐름만 추구하지 마세요" 호스트인 David Greene이 모든 수준의 투자자에게 부동산 지식을 제공하기 위해 돌아왔습니다. 이번 에피소드에서는 현금 흐름이 좋은 부동산 거래를 찾는 것이 그토록 어려운 이유 2023년 투자 시기는? 감사 대 현금 흐름 시장, 그리고 그럴지 말지 수익성이 없는 부동산을 팔다. 그런 다음 기어를 전환하고 개인 대출 기관을 조사하는 방법 온라인에서 만났는지 여부 타주 임대 재활 프로젝트 신규 부동산 투자자에게는 너무 위험합니다.
David에게 질문을 하시겠습니까? 그렇다면, 여기에 질문을 제출하십시오 David가 Seeing Greene의 다음 에피소드에서 답할 수 있도록. 타다 BiggerPockets 포럼 다른 투자자들에게 의견을 물어보거나 Instagram에서 David를 팔로우하세요. 생방송 Q&A를 통해 질문에 대한 답변을 즉시 받을 수 있습니다.
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데이비드 :
BiggerPockets 팟캐스트 쇼 741입니다.
기분이 좋지 않은 이유는 자존심 때문일 수 있습니다. 당신은 돈을 벌고 있는 다른 투자자들을 보고 있습니다. 당신은 매달 대차대조표를 보면서 “글쎄, 돈을 잃고 있어. 내가 잘못하고 있어요.” 아마. 아마도 이것이 부동산이 시간이 지남에 따라 항상 작동했던 방식일 것입니다. 효과가 있었던 것은 장기적으로 돈을 벌기 위해 단기적으로는 손해를 감수하려는 사람들이었습니다. 이제는 계속 그러지 않기를 바라지만, 그저 사과를 따기 위해 둥둥 떠다니는 황금시대에 입만 대고 나오면 사과가 더 크길 바라는 현실을 준비하고 있다. 다른 사과는 있지만 항상 사과가 있으면 끝날 수도 있습니다.
다들 무슨 일이야? 제목에서 눈치 채지 못하셨다면 오늘 Seeing Greene 에피소드와 함께 여기 오신 David Greene입니다. 이전에 이들 중 하나도 들어본 적이 없다면, 당신은 치료를 받을 것입니다. 이 쇼에서 우리는 청중으로부터 직접 질문을 받습니다. 그렇죠, 당신. 나는 당신이 겪고 있는 어려움, 부동산에 대한 질문, 당신에게 필요할 수 있는 명확성을 다룹니다. 아니면 여러 가지 옵션이 있을 때 어떤 옵션이 가장 좋을까요? 나는 이 쇼를 하는 것을 좋아하고, 훌륭한 질문을 하고 훌륭한 쇼로 이어지기 때문에 이를 가능하게 해준 여러분을 더욱 사랑합니다.
오늘 공연은 정말 환상적이에요. 현재 재산에 현금 흐름이 없다면 그 사람이 무엇을 잘못하고 있는지 알아봅니다. 이것은 부동산 투자에 접근할 수 있는 방법과 부동산 현금 흐름을 만드는 작은 조정 및 이를 실행할 수 있는 방법에 대해 다루는 훌륭한 주제입니다. 첫 번째 거래에서 타주 재활원을 받아야 합니까? 타 주에 투자하려는 경우 주의해야 할 사항. 나는 그런 일을 많이 할 뿐만 아니라 개조 작업도 많이 합니다. 그리고 시장에서 현금 흐름을 찾을 수 없을 때 무엇을 합니까? 부동산 투자하기엔 너무 늦었나요? BiggerPockets 듣기를 중단하고 대신 NFT, 암호화폐, 튤립에 투자, Beanie Babies, Pogs 구매를 다시 시작해야 할까요? 그게 미래인가요? 우리는 그것을 잔뜩 사서 그것이 다시 돌아올 때까지 기다려야 할까요, 아니면 부동산이 여전히 좋은 선택일까요? 오늘의 Seeing Greene에는 그 모든 것이 포함되어 있습니다.
그리고 여러분께 상기시켜드리고 싶은데, 제가 불을 다시 켜는 것을 잊어버렸습니다. 저는 그 일을 정말 잘합니다. 그래서 이 작은 부분이 끝나자마자 조명이 파란색으로 바뀌는 것을 보게 될 것입니다. 혼동하지 마십시오. 아직도 Greene을 보고 있어요. 그냥 녹색을 띤 파란색이 될 거예요. 녹색과 파란색을 섞으면 어떤 색이 될까요? 청록색 같나요? 처음 15분 동안은 청록색으로 보였다가 다시 녹색으로 돌아갑니다. 이건 그냥 내가 건망증을 느끼는 것 뿐이야, 얘들아. 그린이 되는 것은 쉽지 않습니다.
좋습니다. 오늘 배트맨이 전해드리는 Quick Dip은 제가 자주 기고할 BiggerPockets YouTube 채널에 새로운 프로그램이 있다는 것입니다. 나는 사람들에게 현재 직장에서 더 많은 돈을 버는 방법을 보여줄 것입니다. 이것은 제가 열정을 갖고 있는 일이고, 아주 아주 좋아하는 일입니다. 자신이 잘하지 못하는 일을 그만두지 말고, 우선 노력을 기울이지 않고 자신이 더 잘할 수 있을 것이라고 생각하는 새로운 일을 찾으려고 노력하십시오. 무슨 일을 하든 탁월함을 추구해야 합니다. 따라서 해당 쇼나 이번 쇼에 출연하고 싶다면 bigpockets.com/david로 이동하세요. 질문을 작성하고 YouTube 채널에 참여하고 싶다면 채용 정보 상자를 선택하세요. 좋아요 여러분, 저는 그것으로 충분합니다. 첫 번째 질문에 들어가겠습니다.
닉 :
안녕, 데이빗. 제 이름은 닉 거츠먼입니다. 저는 19세이고 그랜드 정션에 있는 콜로라도 메사 대학교 7.5학년입니다. 저는 학생들을 이상적으로 임대하기 위해 학교 근처에 단독 주택을 구입하려고 합니다. 저는 Zillow와 BP의 도구를 꾸준히 사용해 왔지만 우리 마을의 현재 가격과 공급품에 대한 거래를 찾을 수 없는 것 같습니다. 나는 실행 가능한 다음 단계를 밟기 위해 고군분투하고 있습니다. 나의 주요 질문은 거래를 찾는 데 추천할 수 있는 도구나 전략은 무엇이며 거래 자금을 조달할 수 있는 창의적인 방법은 무엇입니까? 내가 만날 것 같은 대출 기관은 그에게서 XNUMX%의 이자를 기대할 수 있다고 말했습니다. 그 숫자로 나는 내 상황에 맞는 것을 찾기 위해 애쓰고 있습니다. 귀하와 BP가 하는 모든 일에 진심으로 감사드립니다. 좋은 하루 보내세요.
데이비드 :
좋아요, 닉, 영상 정말 감사드립니다. 이는 많은 사람들이 겪고 있는 일반적인 문제이므로 낙심하지 마십시오. 이것이 바로 우리가 현재 처해 있는 시장의 상황입니다.
이제 좋은 소식은 부동산이 여전히 경쟁력이 있고 가치가 있고 사람들이 이러한 자산을 소유하기를 원하기 때문에 거래를 찾기가 어려운 이유입니다. 우리가 알아볼 수 있는 몇 가지 사항은 7.5%일 것입니다. 이는 표준 비율이며 대부분의 사람들이 사용하는 비율입니다. 당신이 대출 기관과 협력하고 있고 그가 말하는 것이 바로 그것이라면 아마도 당신이 얻게 될 것입니다. 거래 자금을 조달할 창의적인 방법을 찾으려면 다른 곳에서 자금을 찾아야 한다는 뜻입니다.
수십만 달러를 가지고 있고 7.5% 미만의 금리로 편안하게 빌려줄 수 있는 사람은 많지 않습니다. 이는 아마도 소유자에게서만 그 돈을 받게 될 것이라는 의미입니다. 일종의 소유자 자금 조달이 필요합니다. 즉, 귀하가 원하는 더 나은 가격을 제공할 가치가 있도록 부동산에 대해 초과 지불해야 하거나 고민에 빠진 동기 부여 판매자를 찾아야 한다는 의미입니다. , 그것은 많은 일이 될 것이고 솔직히 학교에 가는 동안 하기가 매우 어려울 것입니다. 당신이 처한 상황에는 그 어느 것도 그다지 매력적으로 들리지 않습니다.
제가 여러분에게 드리고 싶은 조언은 거래를 찾기보다는 거래를 성사시키려는 노력을 하라는 것입니다. 다른 학생들에게 방을 임대할 부동산에 대한 숫자를 파악하는 데 어려움을 겪고 있다면 잘못된 거래를 분석하고 있을 수 있습니다. 그래서 제가 당신에게 해주고 싶은 일은 다음과 같습니다. 우리는 이것으로부터 거꾸로 작업할 것입니다. 당신이 보고 있는 가격대에서 받는 이자율로 한 달에 4,000달러의 모기지를 갚아야 한다고 가정해 보겠습니다. 즉, 한 달에 4,000달러 이상을 벌어야 한다는 의미입니다. 임대. 방 하나에 800달러를 받고 침실이 4,500개 있는 집을 구할 수 있다면 이제 그 금액은 4,000달러가 됩니다. 이는 모기지 4,000달러보다 더 많은 금액일 수 있습니다. XNUMX달러에는 세금과 보험이 포함되어 있다고 가정합니다. 즉, 귀하의 목표는 XNUMX개 이상의 객실이 있는 부동산을 찾는 것입니다.
침실이 5개 있지만 거실과 가족실이 있고 거실을 방 2개로 더 개조할 수 있는 부동산을 찾을 수 있습니까? 욕실이 4개 있고 물건을 추가할 수 있을 만큼 충분한 면적을 갖춘 부동산을 찾을 수 있습니까? 저는 면적이 큰 항목만 표시하도록 검색 매개변수를 설정했습니다. 그 외에도 광고되는 것보다 더 많은 면적을 가진 부동산을 살펴볼 것입니다. 그래서 제가 집을 볼 때 하는 일 중 하나가 오른쪽 화살표를 클릭해서 에이전트가 올려준 사진을 다 보는 대신 뒤로가는 거예요. 왼쪽 화살표를 클릭하고 집 뒤쪽을 먼저 봅니다.
제가 그렇게 하는 이유는 부동산 중개인이 사진으로 보여주고 싶지 않은, 허락되지 않은 보기 흉한 면적이 있다면 그걸 보고 싶기 때문입니다. 지하실에 있는 액자를 보고 싶어요. 부분적으로 완성된 ADU를 보고 싶습니다. 전기와 배관이 있는 건물의 추가 차고를 보고 싶습니다. 많은 사람들이 차고에 욕실을 설치합니다. 왜냐하면 밖에서 차 작업이나 프로젝트 작업을 할 때 본채에 들어가지 않고도 잠시 멈춰서 화장실에 갈 수 있기를 원하기 때문입니다. 글쎄, 그런 배관이 있으면 욕실을 마무리하고 더 멋지게 만들고 해당 자산에 배관 및 배수 장치를 설치해야 할 때보다 훨씬 적은 비용으로 해당 부동산에 간이 주방을 추가할 수 있습니다. 따라서 다른 사람들이 놓치고 있는 이와 같은 속성을 찾아야 합니다.
자, 모든 것을 말하자면, 인벤토리가 많지 않은 마을을 보고 있는 것처럼 보이기 때문에 아직 충분하지 않을 수도 있습니다. 그게 문제입니다. 귀하가 대학 도시에 있고 현재 시장에 출시되는 매물이 많지 않다면 이는 어려울 것입니다. 그 중 일부는 판매자가 가격이 다시 오르기를 기다리고 있기 때문에 주택을 시장에 내놓지 않기 때문입니다. 판매자들은 “글쎄, 가격이 하락했고 이전에는 사람들이 더 많은 가격에 팔고 있었습니다. 나는 내 집을 더 적은 돈에 팔고 싶지 않습니다.” 그들이 이것이 부동산의 가치라는 것을 기꺼이 받아들이고 구매자를 좌절시키는 지점에 도달하는 데 오랜 시간이 걸립니다. 따라서 다른 도시를 살펴보고 동일한 작업을 수행할 수 있습니다. 재고가 더 많은 다른 대학 도시도 취할 수 있는 방법 중 하나입니다. 또는 돈을 벌기 위해 운전하거나 추적을 건너뛰는 것과 같은 창의적인 방법을 사용할 수도 있습니다. 인근 지역을 살펴보고 더 많은 평방 피트로 나열된 부동산을 찾을 수 있습니다. 그 중 많은 부분이 공개 데이터입니다.
따라서 최소 3,000제곱피트 이상의 주택을 찾는 시스템을 알아낼 수 있다면 침실과 욕실이 더 많을 것이라는 사실을 알 수 있고, 가서 문을 두드리고, 그 사람들에게 전화를 걸고, 이메일을 보낼 수 있습니다. 그 편지들. 기꺼이 팔려는 소유자를 찾으려고 노력할 수도 있지만, 이는 시간에 비해 큰 수익이 되지 않습니다. 당신이 원하는 집을 찾고 그 집에 팔려는 판매자가 있고 그들이 원하는 가격에 집을 살 확률은 매우 어렵습니다. 많은 사람들이 그 강좌를 수강하기 위해 돈을 지불한다는 것을 알고 있습니다. 거래를 찾기가 어렵기 때문에 지금은 이 강좌가 매우 인기가 있습니다. 그래서 우리는 창의적인 방법을 사용하려고 노력하고 있습니다.
아무도 당신에게 말하지 않는 것은 기본적으로 정규직으로 일하는 것과 같다는 것입니다. 이런 일이 일어나도록 하기 위해 많은 시간을 투자한 후에도 직장을 구해 일했다면 더 많은 돈을 벌었을 것입니다. 따라서 항상 최선의 방법은 아닙니다. 제가 하고 싶은 말은 낙심하지 말라는 것입니다. 당신은 시장이 매우 어려운 시기에 이를 하려고 노력하고 있습니다. 우리는 교착상태에 빠졌습니다. 판매자는 아직 절박하지 않기 때문에 가격을 낮추고 싶어하지 않습니다. 구매자는 판매자가 원하는 더 높은 가격을 지불하기를 원하지 않거나 지불할 수 없으며, 이를 균형을 잡을 만큼 재고가 충분하지 않으므로 계속해서 싸우십시오. 다음 목록이 언제 나타날지 알 수 없습니다.
당신이 확인하고 싶은 것은 당신이 그것을 먼저 보는 것입니다. 따라서 최소 2,500평방피트(이상적으로는 3,000평방피트)의 주택과 더 많은 욕실이 있는 주택만 표시하도록 필터를 설정한 다음, 나오는 모든 주택을 살펴보고 목록에 실제로 표시된 것보다 해당 집에 더 많은 평방 피트가 있는지 확인하십시오. 침실 XNUMX개짜리 집을 침실 XNUMX개로 만들 수 있도록 개조할 수 있고, 간이 주방과 욕실이 딸린 침실 XNUMX~XNUMX개로 변환할 수 있는 차고도 있습니다. 그런 일을 할 수 있다면, 당신이 원하는 일에 맞게 자산을 작동시킬 수 있는 방법을 찾을 수 있습니다.
괜찮은. 다음 질문은 샌디에고의 Josh Lewis에게서 나왔습니다. Josh는 “BP에 대한 귀하의 모든 기여를 좋아합니다. 당신은 임무에 충실한 사람입니다.” 고마워요, 조쉬. “어떤 맥락에서 저는 샌디에고에 부동산을 소유하고 있습니다. 나는 평가에 따라 약 350,000에서 450,000에 이르는 큰 자산에 접근할 수 있으며 BRRRR 방법과 함께 HELOC를 활용하여 첫 번째 임대 부동산을 취득하고 여행을 시작하고 싶습니다. 질문, 당신의 경력을 되돌아보면, 당신에게 같은 상황이 주어진다면 수익성이 좋은 캘리포니아 시장에서 BRRRR보다 높은 $300,000 수리공과 같은 더 큰 고가의 부동산을 찾는 것이 더 유리하다고 생각하십니까? 아니면 SEC 축구 시장에서 $250,000의 부동산과 같은 여러 부동산을 찾으시겠습니까? 내 상황에서는 현금 흐름에 더 많은 가치를 부여하고 있지만 잠재적인 장거리 관리와 관련하여 더 많은 요소가 작용하고 있다는 것을 이해합니다. 나는 이미 귀하의 BRRRR 장부와 장거리 부동산 투자를 모두 구입했습니다. 시간을 내어 교육해 주셔서 감사합니다.”
조쉬, 영어를 능숙하게 해주셔서 감사합니다. 여기 질문에 성향과 강인함, 상황을 모두 언급하셨습니다. 정말 인상적이었어, 친구. 좋습니다. 처음 말씀하신 내용으로 돌아가겠습니다. 자신의 경력을 되돌아보면 “같은 상황이 주어진다면 더 유리하다고 생각하느냐”, 또 다른 큰 단어는 “큰 값비싼 부동산 한 개를 찾는 것이 더 유리하다고 생각하느냐, 아니면 작은 부동산 여러 개를 찾는 것이 더 유리하다고 생각하느냐”는 것이다. 나는 이 질문에 접근하는 방식으로 속성 수를 고려하지 않습니다. 이제 일반적으로 적은 것이 더 낫다고 말씀드리겠습니다. 왜냐하면 속성이 많을수록 관리하기가 더 어렵기 때문입니다. 가격이 더 비싸지고 놓칠 수 있는 것들이 더 많아집니다.
그래서 나는 일반적으로 500,000만 달러짜리 부동산 두 개보다 백만 달러짜리 부동산을 사는 경향이 있지만, 항상 그렇게 간단한 것은 아닙니다. 내가 투입한 자본의 총액을 좀 더 살펴보겠습니다. 그렇죠? 따라서 백만 달러 상당의 부동산을 구입하려면 500,000만 달러 주택 1채, 300,000만 달러 주택, XNUMX만 달러 주택 XNUMX채 등 주택 수에서 시작하지 않습니다. 내가 볼 것은 내가 구입하는 부동산의 가치입니다. 여기서 게임 계획은 무엇입니까? 연극은 무엇입니까? 내 생각에 사람들은 장기적으로 가격과 현금 흐름이 모두 좋은 분야에 투자하면 더 나은 결과를 얻을 수 있다고 생각합니다. 현금 흐름이나 감사라는 틀로 표현되는 경우가 많지만 이는 사실이 아닙니다. 나만큼 오랫동안 이 작업을 수행하면 패턴을 인식하기 시작합니다. 그리고 여러분이 보시는 것은 임대료도 높이 평가되고 가치가 높은 지역입니다. 이 둘은 거의 항상 함께 움직입니다. 따라서 시간이 지남에 따라 자산 가치가 증가하는 것처럼 현금 흐름도 시간이 지남에 따라 증가합니다.
이러한 저렴한 시장에서 150,000만 달러짜리 주택을 구입할 때 그들이 감사하지 않는 것이 아니라 임대료도 오르지 않는다는 것입니다. 그리고 여기 턴키 부동산을 구입한 모든 사람들은 중서부에 소유하고 있습니다. 나는 그들에게서 할렐루야 아멘을 얻고 있습니다. 그들은 이제 모두 "누군가가 나에게 이런 말을 해줬으면 좋았을 텐데"라고 말하고 있습니다. 왜냐하면 부동산에 대한 가정은 다음과 같기 때문입니다. 임대료는 매년 오를 것이지만 모기지론은 그대로 유지될 것입니다. 이것이 바로 매수 후 보유가 강력한 이유입니다.
하지만 모든 시장에서 그런 일이 일어나는 것은 아닙니다. 일반적으로 디트로이트, 인디애나, 중서부 지역에서는 임대료가 올라갈 수 있지만 그 규모는 매우 작습니다. 때로는 10년에 15, 20, 200달러 정도 될 수도 있습니다. 이것이 제가 싼 부동산에 가지고 있는 문제입니다. 더 비싼 고성장 지역에서 구입한 물건에 비해 때로는 임대료가 크게 오르는 경우가 있습니다. 내 캘리포니아 부동산은 임대료가 연간 300달러, 1,500달러나 올랐습니다. 따라서 1,800년 동안 2,100에서 2,500, 1,500에서 2,500으로 증가할 수 있습니다. 그리고 당신이 그것을 샀을 때 처음 XNUMX에 샀을 때 이해가 됐고, XNUMX에 정말 좋습니다. 그것이 제가 취하고 싶은 전략입니다.
이제, 들어가야 하고 당장 현금 흐름이 필요하다면 이것은 효과가 없습니다. 그래서 저는 항상 사람들에게 지금 돈이 필요하다면 부동산은 투자하기에 나쁜 것이라고 말합니다. 이것은 당신이 지속적으로 만족을 지연시키는 것입니다. 이것은 코트 주머니에 20달러를 넣었다가 나중에 "아, 멋지네요. 여기에 넣은 걸 잊어버렸네요."라고 말하는 것입니다. 이는 시간이 지남에 따라 늘어나는 강력한 저축 계좌와 같습니다. 부동산은 나무를 심는 것처럼 성장하는 데 더 긴 시간을 주면 훨씬 더 잘 작동합니다. 나무를 심은 첫 해에는 열매를 기대할 수 없습니다. 그것이 당신이 처한 상황이라면, 다른 일을 해야 합니다. 덤불을 심거나 수확하여 판매할 수 있는 꽃밭을 키워야 하는데, 이는 더 많은 작업이 될 것입니다. 항상 소극적 소득을 지연시키는 나무를 심는 것과는 다릅니다. 수동적 소득은 발전하는 데 시간이 걸립니다.
그러니 여기서 무엇을 해야 할지 생각할 때 가장 먼저 말씀드리고 싶은 것은 성장 가능성이 있는 분야에 투자하라는 것입니다. 제가 부동산으로 돈 버는 방법에 대해 이야기할 때, 제가 결론 내린 부동산으로 돈 버는 방법은 기본적으로 10가지가 있는데 그 중 XNUMX가지는 주식과 관련이 있습니다. 그렇죠? 제가 방금 설명한 첫 번째 것은 제가 시장 평가 자산이라고 부르는 것입니다. 이는 다른 시장보다 가치 상승 가능성이 높은 시장을 선택하는 것입니다. 추측도 아니고 추측도 아닙니다. 교육적인 결정을 내리기 위해 교육과 사실을 사용합니다.
다음은 내가 자연적 형평성이라고 부르는 것입니다. 이것은 단지 대출금 상환과 결합된 인플레이션입니다. 무엇을 구매하든 그런 일이 일어날 수 있지만 시장 타이밍이 도움이 될 수 있습니다. 인플레이션 압력을 받을 가능성이 높은 시장에 매수하면 부동산으로 돈을 벌 가능성이 더 높아집니다. 그래서 인플레이션이 치솟는 것을 보면 사업보다는 부동산에 더 많은 시간과 돈을 투자합니다. 인플레이션이 둔화되는 것을 보면 부동산을 사려고 열중하는 경향이 줄어들고 사업이나 기타 활동에 돈을 투자하려는 경향이 더 커질 것입니다. 내가 돈을 투자한다는 것은 그 돈에 시간과 에너지를 투자한다는 뜻입니다.
부동산 자산을 구축할 수 있는 또 다른 방법은 제가 자산 매입이라고 부르는 것을 구매하는 것인데, 이는 단지 좋은 거래를 얻는 것입니다. 이는 시장 가치보다 적은 금액을 구매하는 것입니다. 따라서 백만 달러 규모의 자산을 추구하고 이를 $825,000에 얻을 수 있다면 $175,000 상당의 자산을 구입한 것입니다. 따라서 실제 거래 자체가 이에 대한 역할을 합니다. 그리고 제가 형평성을 창출하는 것에 대해 이야기하는 네 번째 방법은 형평성을 강요하는 것입니다. 이것은 부가가치와 같은 것이 될 것입니다. 당신은 거기에 가서 그것을 외관상으로 개선하거나 그것에 평방 피트를 추가할 것입니다. 당신은 부동산의 가치를 더 높이기 위해 뭔가를 할 것입니다.
이제 나는 이러한 요소 중 하나를 포함하는 거래를 찾지 않습니다. 비록 그것이 많이 포함되어 있고 엄청난 가치를 추가할 수 있다면 매우 인기가 있다면 이러한 요소 중 하나를 포함하는 거래를 구입할 수 있습니다. 시장. 어쩌면 나는 정말 뜨거운 시장에 매입할 수도 있고, 추가할 것이 없기 때문에 시장 평가 자기자본이 부가가치 부족을 보완할 것이라고 믿기 때문에 턴키 부동산을 매입할 수도 있습니다. 그렇죠? 아니면 그 반대일 수도 있습니다. 크게 성장할 것 같지 않은 시장에 진출할 것이고, 거기에서 많은 이익도 얻지 못하지만, 그 가치를 만들어주는 자산에 추가할 수 있는 가치가 너무 많다는 것을 알았습니다. 그러나 일반적으로 나는 네 가지 모두를 조금씩 찾습니다. 다섯 번째가 머리 꼭대기에서 무엇인지 기억이 나지 않습니다. 그것에 대해 생각해야 할 수도 있습니다.
하지만 나는 당신이 그렇게 생각하기를 바랍니다. "현금 흐름이 당장 필요하지 않은 경우 자산을 구축할 수 있는 이러한 부동산에 어떻게 가치를 추가할 수 있습니까?" 자, 이것은 현금 흐름이 중요하지 않다는 것을 의미하지 않습니다. 이것이 말하는 것은 자산에 초점을 맞춘 다음 이를 현금 흐름으로 전환한다는 것입니다. 500,000만 달러의 자기자본을 구축하고 현금 흐름을 위해 투자하는 것이 40만 달러를 저축하고 현금 흐름을 위해 투자하는 것보다 훨씬 쉽습니다. 500,000만 달러를 저축하는 데 2009년이 걸릴 수도 있습니다. 그것은 많은 돈입니다. 형평성을 창출하고 그 형평성을 직접 개선할 때 제가 방금 설명한 방법을 사용한다면 2013~XNUMX년에 걸쳐 이를 구축할 수 있습니다. 그래서 제가 가장 먼저 할 일은 캘리포니아와 같은 시장에 진출하는 것입니다. 그리고 좋은 기회에 샀어요. 그것은 단지 어리석은 행운이었습니다. XNUMX년부터 XNUMX년까지 매수를 시작했기 때문에 자연 자산을 많이 얻었습니다. 그 후 양적완화를 실시했고, 호황을 누리며 시장이 급등했습니다.
그러다가 큰 시장에서 샀어요. 캘리포니아는 다른 시장보다 더 많이 상승했습니다. 저도 잘 샀어요. 나는 그것들을 시장 가치로 샀기 때문에 약간의 자산을 가지고 왔습니다. 캘리포니아에서 제가 하지 않은 것은 형평성을 강요하지 않았다는 것입니다. 저는 부동산을 잘 몰라서 부동산을 사서 고치지는 않았어요. 나는 건축을 이해하지 못했고, 부동산을 보는 방법과 내가 지금 할 수 있는 것과 같은 비전을 보는 방법도 몰랐습니다. 그래서 그것이 제가 바꾸고 싶은 한 가지입니다. 만약 제가 지금 당신이 있는 곳으로 들어간다면, 저는 이 네 가지를 보고 이 네 가지가 어떻게 적용되는지 알아볼 것입니다. 이것이 우리가 그린 고글이라고 부르는 것입니다. 내 눈으로 부동산을 보면 이 네 가지를 찾는다.
나는 한 시장에 여러 채의 집이 있는 것을 좋아하지 않습니다. 왜냐하면 “글쎄, 세 채의 집에 분산시켰어”와 같이 안전하다는 환상을 주기 때문입니다. 하나의 좋은 거래 대신 세 가지 문제를 구매하는 경우가 많습니다. 그렇죠? 적어도 내 경력 전체에서 값싼 부동산을 사서 많은 돈을 벌었던 투자자에 대해서는 들어 본 적이 없습니다. 작동하지 않습니다. 마치 벼룩시장에 가는 것과 같습니다. 나이키가 아니라 자전거를 많이 구입할 수 있습니다. 가격이 저렴하기 때문에 바이키 신발을 많이 구입할 수 있지만 정말 빨리 부서지고 물집이 생기고 절대 사지 않았으면 좋겠다고 생각하고 절대 신고 싶지 않아 버리려고 애쓰게 됩니다. 가능한 한 빨리 그것들을 사면 다음 멍청이가 들어와서 이것들을 삽니다.
부동산을 구입할 때 듣는 것은 세 가지 규칙, 즉 위치, 위치, 위치입니다. 모든 짭짤한 화이트헤드가 모두 같은 말을 하는 데에는 이유가 있습니다. 그들은 올바른 위치를 구입했습니다. 워렌 버핏도 주식에 관해 같은 조언을 했습니다. 그는 세기의 거래를 성사시키려는 것이 아닙니다. 그는 부동산의 위치와 동등한 최고의 회사를 매입하려고 하며, 시장이 하락할 때 더 많은 것을 매입하려고 합니다. 이는 우리 세계에서 자연스러운 감사 또는 인플레이션 및 대출금 상환과 동일할 것입니다. 그는 지금 내가 말하는 것과 같은 원칙을 사용하고 있는데, 그는 그것을 주식 시장에 적용하고 있습니다.
글쎄요, 부동산 시장에서는 이것이 작동하는 방식입니다. 당신은 현금 흐름에 대해 이야기하고 있습니다. 물론 당신은 그것을 원하고 당연히 원해야 합니다. 우리 모두는 그것을 원해야 합니다. 제가 조언하고 싶은 것은 은퇴할 때까지 필요하지 않다는 것입니다. 더 이상 일할 수 없거나 더 이상 일하고 싶지 않을 때까지는 현금 흐름이 필요하지 않습니다. 따라서 이를 지연할 수 있고 부동산이 자산을 구축하도록 할 수 있다면 백만 달러짜리 부동산을 825,000에 구입한다고 가정해 보면 백만 달러 가치가 있는 부동산 1.2개 또는 어쩌면 두 개를 지불하여 총 825,000을 지불하게 됩니다. 그들은 1.2까지 올라간 다음 시장 종류의 노점상으로 1031년에 그것들을 새로운 픽서 상부 프로젝트에 팔고, 2만 달러 상당의 자산을 가져가서 둘 다 1.67에 얻은 다음 2.4까지 올라갑니다. 실제로 언덕 아래로 내려가는 눈덩이의 모든 회전에서 형평성을 창출하고 있습니다.
그런 다음 해당 자산을 확보하면 이를 현금 흐름에 투자하고 시나리오를 다시 검토하여 "계속 투자하시겠습니까?"라고 결정합니다. 진정하고 싶나요? 직장을 그만두고 싶나요? 내 다음 단계는 무엇입니까?” 내가 지금 제공하는 길을 택하면 대부분의 사람들이 볼 수 없는 훨씬 더 많은 옵션이 있습니다. 저는 그것을 조금 다르게 봅니다. 이것이 바로 여러분이 Seeing Greene 에피소드를 위해 여기에 모인 이유입니다.
그리고 방금 Seeing Greene 에피소드를 진행 중이라는 사실을 스스로 상기시켰습니다. 이제 내 뒤에는 녹색 빛이 켜졌습니다. 나 같은 사람들은 가장 멍청한 일보다 가장 멍청한 짓을 한다고 맹세합니다. 예를 들어 저는 어떤 질문에 훌륭하게 대답할 수 있고 사람들은 "놀라워요"라고 말하지만 녹음하기 전에 조명을 녹색으로 바꾸는 것을 기억하지 못합니다. 이것은 나에게 매우 흔한 일입니다. 열쇠와 지갑은 휴대폰에 같은 곳에 넣어야 해요. 그렇지 않으면 열쇠 하나도 없이 집을 나가게 되거든요. 나는 그게 정말 끔찍해요. 그러니 실수를 했다면, 멍하니 일을 했다면, 해서는 안 된다고 생각하는 일을 해서 자책했다면, 저에게 댓글을 남겨주세요. 당신이 하는 일 중 아무도 모르는 일이나 당신을 바보처럼 느끼게 만들어 나머지 사람들과 공유할 수 있는 일이 무엇인지 말해주세요. 그리고 다른 사람들도 같은 실수를 하는지 살펴보겠습니다.
나는 누군가로부터 "David의 머리 뒤에 빛이 파란색이라면 이것이 Seeing Greene 에피소드인지 어떻게 알 수 있겠습니까? "라고 말하는 댓글을 받게 될 것이라는 것을 알고 있습니다. 제목이 Seeing Greene이라고 되어 있지만 내가 이것을 잊어버렸을 때 우리는 그런 것들을 자주 얻습니다. 나는 Seeing Greene이라고 말하면서 자랑을 시작하겠습니다. 항상 “혼란스러워요. 그린이 보이나요, 블루가 보이나요?” 이 빛에 대해 어떻게 해야 합니까?
좋습니다. 다음 질문은 뉴욕에 있는 Justin Pack의 동영상입니다.
저스틴 :
안녕하세요 David, 이 팟캐스트를 만들어주셔서 정말 감사합니다. 여러분 모두가 시간을 내어 질문에 답하고 초보자를 도와준다는 사실을 정말 즐기세요. 그래서 여러분은 항상 하우스 해킹이 어떻게 시작하기에 좋은 전략인지에 대해 이야기합니다. 글쎄요, 저는 2019단계를 달성했고 집 꿀팁을 얻었습니다. 나는 방 옆에 집을 빌려 아주 저렴하게 살 수 있었습니다. 200년에 구입한 달라스의 단독주택입니다. 지금은 방을 모두 임대하고 집을 나섰습니다. 문제는 그 부동산이 수익성이 없다는 것입니다. 모든 것을 다 고려한 후에 한 달에 100,000달러가 조금 넘는 비용이 손실되지만, 저는 여전히 유틸리티, 인터넷 및 기타 비용을 지불하지 않는 상태로 전환하지 않았습니다. 그래서 저는 이제 전염병이 발생한 후 부동산에 대한 자산이 거의 XNUMX달러에 이르렀고, 부동산의 수익성을 더 높일 수 있는 방법을 찾거나 부동산을 팔아야 할지 알아낼 방법을 찾고 있습니다. 네 생각을 말해봐. 감사합니다.
데이비드 :
저스틴. 좋은 것 같아요. 이것은 훌륭한 질문이며 당신은 제가 거의 접근하지 못하는 방식으로 부동산에 대해 호언장담할 수 있는 플랫폼을 제공하고 있습니다. 그래서 쇼를 만들어주셔서 감사합니다. 하지만 이 쇼가 없었다면 이 쇼도 없었을 것이기 때문에 훌륭한 질문을 해주신 여러분과 다른 모든 청취자에게도 감사드리고 싶습니다. 그리고 저를 믿으세요. 많은 사람들이 당신과 같은 입장에 있고 같은 상황으로 어려움을 겪고 있으므로 이 말을 듣는 것을 좋아할 것입니다.
좋아요, 이것을 조금 분석해 보겠습니다. 처음 투자를 시작할 때 이런 생각이 들었습니다. 2007년 즈음에 저는 무엇을 살 수 있는지 알아보고 있었고 중개업자들과 이야기를 나누면서 "그래, 나는 소유 비용보다 더 많은 돈을 벌 수 있는 부동산을 원한다"고 말했습니다. 그리고 그들은 “부동산은 그런 식으로 돌아가지 않아. 매달 비용보다 더 많은 돈을 버는 부동산을 사지는 않습니다. 적어도 처음 구입할 때는 그렇지 않습니다.” 이것은 시장이 폭발적으로 성장하는 순간이었고 당연히 그 당시에는 현금 흐름이 전혀 이루어지지 않았습니다. 그리고 나는 방아쇠를 당기지 않았습니다. 기다리다보니 더 좋은 기회가 생겨서 기쁘네요.
그런데 그 순간 깨달은 게 있어요. 어떤 의미에서는 그들이 옳았습니다. 부동산은 믿을 수 없는 거래를 성사시키거나 믿을 수 없는 시기에 매입하거나, 엄청난 기회가 있는 자산에 대한 경쟁이 충분하지 않거나 기다리는 경우에만 현금 흐름이 가능합니다. 좋아요? 이제 나는 이것이 현금 흐름 투자자들에게 부동산을 모독하는 것처럼 들릴 것이라는 것을 알고 있으므로 내 말을 들어주십시오. 호주, 유럽, 남미 등 다른 나라를 보면 그 나라 부동산은 매수할 때 현금흐름이 나오지 않습니다.
이건 미친 짓이야. 이것은 일종의 미국 현상이다. 토론토에서 구매하는 사람은 현금 흐름을 얻지 못합니다. 대부분의 캐나다 지역에 투자하는 사람들 중 현금 흐름을 얻는 사람은 거의 없습니다. 실제로 일반적으로 역사적으로 현금 흐름이 항상 발생하는 유일한 영역은 관리에 부담이 되는 영역입니다. 실제로 부동산을 관리하고 임차인을 관리하는 일을 직업처럼 만들어야 합니다. 소극적 소득이 아닙니다. 우리는 경제와 부동산의 엄청난 붕괴로 인해 아무도 이러한 자산을 소유하고 싶어하지 않았고 누구도 사고 싶어하지 않았기 때문에 이것에 익숙해졌습니다. 그래서 우리는 훨씬 더 많은 세입자를 갖게 되었습니다. 그리고 우리는 그것을 모두가 더 많은 돈을 벌고 임금이 오르는 경제 붕괴 이후의 경제 호황과 짝을 이루었습니다. 이러한 자산의 가치는 상승하고 있었습니다. 인플레이션이 만연했습니다. 믿을 수 없을 만큼 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있는 완벽한 조합이 있었고 그 후 경제가 급등했습니다. 당신은 두 세계의 장점을 모두 얻었습니다. 그 결과 현금 흐름이 표준이 되었습니다.
그래서 투자자로서 우리는 Zillow를 통해 모든 집을 살펴보며 "현금 흐름이 가장 좋은 곳은 어디입니까?"라고 묻곤 했습니다. 그리고 그것은 굉장했습니다. 나 두 발로 뛰어들었지? 나는 일주일에 100시간씩 경찰로 일하고 있었고, 최대한 많은 돈을 절약하고 있었습니다. 슈퍼마리오가 꽃을 만지면 슈퍼마리오가 무적이고 내가 만진 모든 것이 죽는다는 느낌이 들었기 때문입니다. 나는 "이봐, 난 전력 질주를 하고 있고 이 부동산을 최대한 많이 사고 있어."라고 생각해요. 금리도 낮았고, 부동산 가치도 낮았으며, 모든 것이 현금으로 흘러갔습니다. 나는 최고의 시장에서 물건을 살 수 있었고 현금 흐름도 좋았으며 감사를 얻었습니다. 나는 "모든 것이 훌륭했다"고 말했고 금리 인상을 시작하자 모든 것이 삐걱거리며 멈췄고 이제 우리 모두는 좌절감을 느끼고 있습니다. “현금 흐름을 만들 수 없습니다. 내가 뭔가 잘못하고 있어요. 난 엉망이야. 나는 이것에 서투르다. 어쩌면 다른 일을 하러 가야 할 것 같아요.” 아니요, 실제로는 정상입니다.
호주에서는 현금 흐름이 발생하지 않습니다. 캐나다에서는 현금 흐름이 발생하지 않습니다. 유럽에는 현금 흐름이 없습니다. 사실, 세계 다른 지역으로 가면 FHA 대출을 받을 수 없습니다. 자산에 3.5%를 투자하지 않습니다. 실제로 30%나 3%의 고정 금리로 4년 동안 대출을 제공하는 사람은 아무도 없습니다. 어느 누구도 30년 고정 금리로 대출을 제공하지 않습니다. 당신은 그렇게하지 않을 것입니다. 당신은 고정된 4년 동안 30%의 이자율로 자신의 돈을 빌려주지 않을 것입니다. 이는 우리 정부가 이러한 대출을 후원하기 때문에 발생합니다. 우리는 이자율을 낮게 유지하기 위해 만들어진 전체 시스템을 가지고 있으며 지금은 그것에 대해 설명하지 않겠습니다. 그러나 이것이 제가 The One Brokerage를 시작한 이유는 대출이 어떻게 작동하는지에 매료되었고 더 많은 것을 배우고 싶었기 때문입니다. 사람들이 신뢰할 수 있는 대출 기관으로부터 부동산을 구매하도록 도울 수 있습니다. 그런데 “맙소사, 이건 미친 짓이구나”라는 생각이 들었습니다.
이집트에 가면 50%를 다운해 달라고 할 텐데, XNUMX~XNUMX년 뒤에는 풍선 페이먼트가 나올 텐데요, 그렇죠? 거의 건설대출과 비슷해요. 다른 나라의 많은 사람들은 집을 구입하기 위해 현금을 지불하고 있는데, 이것이 바로 집이 대물림되는 이유입니다. 당신은 그것을 살 수 없습니다. 좋아요? 그래서 다른 곳에서 부동산 투자가 얼마나 어려운지에 대한 약간의 배경 지식입니다.
2007년에 제가 배운 것은 이렇습니다. 비록 제가 그 부동산에 터무니없이 높은 가격을 지불하고 매달 돈을 잃었더라도, 시간이 지남에 따라 임대료가 올라가는 것을 보면, 시간이 지나도 모기지론은 동일하게 유지되고, 원금은 상환된다는 원칙이 있습니다. 시간이 지남에 따라 부채를 그래프로 표시했는데, 약 XNUMX년 정도에 매년 돈을 잃고 XNUMX년 후에 돈을 벌기 시작하는 손익 분기점이 있는 것을 보았습니다. 그리고 저는 말했습니다. “그래요. XNUMX년 동안 제가 얼마나 많은 돈을 잃게 될까요? 그리고 이제 돈을 벌고 있는데, 잃은 돈을 갚으려면 얼마나 기다려야 합니까?” 그리고 약 XNUMX년이 되었을 때 저는 "좋아, 이제 현금 흐름이 손익분기점에 도달했습니다."라는 것을 깨달았습니다. 대출금을 갚기 전입니다. 이것은 당신이 어떤 종류의 감사를 받기 전입니다. 이는 순전히 임대료 상승 때문입니다.
그리고 저는 깨달았습니다. “글쎄, 내가 이 자산을 30년, 40년, 50년 동안 소유하고 손익분기점에 도달하기까지 30년만 기다려야 한다면, 그것이 세상의 종말은 아닙니다. 특히 임차인이 나를 위해 모기지를 갚아 줬어요. 그래서 XNUMX년 관점에서 보고 숫자를 계산해 보니 '이것에 가까운 것도 없다. XNUMX년 동안 돈을 잃지 않고 버틸 수만 있으면 금상첨화죠.” 이제 그만 비명을 지르세요. 휴대전화에 소리 지르지 마세요. 컴퓨터에 소리 지르지 마세요. “절대 그러지 마”라고 생각하는 걸 알아요. 나는 여러분에게 가서 하라고 말하는 것이 아닙니다. 장기적으로 접근한다면 그렇게 하는 것이 합리적이라는 뜻이다. 단기적으로 접근할 때, “지금 당장 회사를 그만두고 싶은데, 할 수 있도록 듀플렉스를 구해야 해요. 지금 당장 돈이 필요해요. 지금 당장 테슬라를 사고 싶습니다. 즉각적인 만족이 필요해.” 부동산은 매우 답답해집니다.
나는 처음부터 많은 돈을 벌 수 있는 거래가 거의 없지만, 한동안 소유한 후에도 돈을 벌지 못하는 거래는 전혀 없습니다. 그리고 나는 지연된 만족이 실제로 부동산 투자뿐만 아니라 부를 쌓는 비결이라는 것을 배웠습니다. 내가 구매한 거래가 지금 내 머리 속에 떠오릅니다. 그렇죠? 제가 스모키 산맥에서 구입한 8,000평방피트 규모의 캐빈입니다. 그것은 코카콜라나 펩시 회사의 임원이 소유한 것이었습니다. 혼동하기는 했지만 그는 패스트푸드 레스토랑에서 부가 가치 식사를 개발하는 일을 담당했습니다. 그래서 그는 추가 가치 식사를 할 때 매 끼니마다 탄산음료가 함께 제공되기 때문에 더 많은 탄산음료를 팔도록 했습니다.
그는 이렇게 놀랍도록 거대하고 멋진 장소를 지었어요, 그렇죠? 나는 그것을 샀고 그것은 나에게 돈을 벌고 있습니다. 30~40명 정도 잘 수 있어서 잘 지내고 있어요. 매우 독특합니다. 나는 틀에박힌 패턴에 빠지지 않는 부동산을 구입하는 경향이 있는데, 이것이 바로 그 이유입니다. 하지만 제가 그 부동산에 대해 200박당 청구할 수 있는 금액을 살펴보면, 제가 운영하는 다른 객실 중 일부는 300박당 10~20달러를 받을 수도 있습니다. 그건 싸구려 물건 같군요, 그렇죠? 그래서 30년 안에 그 금액이 1,500% 증가하면 정말 좋을 것 같아요. 하루 밤에 10~150달러가 올라가거든요. 하지만 이렇게 비싼 곳에서는 XNUMX박당 XNUMX달러를 청구할 수 있으므로 XNUMX% 인상하면 XNUMX박당 XNUMX달러가 됩니다.
이제 하룻밤에 20달러에 200년에 150일을 곱하거나 200년에 10일을 1,500번 곱하면 다음 해에는 가정적으로 150에서 10% 증가할 것입니다. 지금은 1,650이 됩니다. 165에서 XNUMX% 인상이 됩니다. 좋아, 이제 내 집세가 XNUMX박당 XNUMX달러 오르고 있어. 즉시 가져가지 않은 시장에서 더 비싼 부동산을 구입했기 때문에 기하급수적으로 증가하기 시작합니다. 즉시 현금 흐름이 엄청나게 늘어나지는 않았지만 훨씬 더 많은 현금 흐름을 만들 수 있도록 성장할 것입니다.
제가 강조하고 싶은 원칙은 바로 이 원칙입니다. 이제 나는 이것을 당신의 구체적인 시나리오로 다시 가져오고 싶습니다. 당신은 지금 돈을 잃고 있지만, 십만 달러의 자산을 얻었기 때문에 돈을 잃지는 않았습니다. 그렇죠? 당신은 당신이 가지고 있는 200만 달러의 자산을 실제로 손익분기점에 맞추기 전에 한 달에 100,000달러를 잃는 많은 달을 겪어야 합니다. 따라서 질문은 “이 물건을 즉시 팔아야 하고 한 달에 200을 잃지 않아야 합니까?”가 아닙니다. 귀하의 재정이 그러한 타격을 감당할 수 없는 위치에 있지 않는 한. 월급으로 생활한다면 한 달에 200달러는 엄청난 금액입니다.
하루 초과근무나 부업을 구할 수 없다면… 내 말은, 식당에서 밤에 200달러를 버는 웨이터들이 교대로 일하는 것을 알고 있다는 것입니다. 그리고 당신이 나에게 “데이비드, 일주일에 한 번 일해야 해요.”라고 말하면. 아니요, 이 부동산 거래로 돈을 잃지 않기 위해 한 달에 한 번 레스토랑에 갑니다. 당신은 거래로 인해 한 달에 200달러를 잃을 것이지만 식당에서는 한 달에 200달러를 벌게 될 것입니다. 귀하는 부동산이 완전히 상환되고 평가되도록 하기 위해 향후 30년 동안 한 달에 한 번씩 일할 의향이 있습니까? 사실, 어느 시점에서는 임대료가 따라잡을 것이기 때문에 30년 동안 지속될 필요도 없습니다. 그건 당연한 일입니다. 예, 그렇게 하세요. 좋아요?
기분이 좋지 않은 이유는 자존심 때문일 수 있습니다. 당신은 돈을 벌고 있는 다른 투자자들을 보고 있습니다. 당신은 매달 대차대조표를 보면서 “글쎄, 돈을 잃고 있어. 내가 잘못하고 있어요.” 아마. 아마도 이것이 부동산이 시간이 지남에 따라 항상 작동했던 방식일 것입니다. 장기적으로 돈을 벌기 위해 단기적으로 기꺼이 돈을 잃겠다는 사람들이 성공했습니다.
이제는 계속 그러지 않기를 바라지만, 그저 사과를 따기 위해 둥둥 떠다니는 황금시대에 입만 대고 나오면 사과가 더 크길 바라는 현실을 준비하고 있다. 다른 사과는 있지만 항상 사과가 있으면 끝날 수도 있습니다. 모르겠습니다. 잘은 모르겠지만, 우리가 아주 오랫동안 아주 낮은 금리를 유지했다는 건 알아요. 그리고 집을 원한다면 초과 지불해야했습니다. 검사를 받으실 수 없습니다. 당신은 입찰 전쟁에 참여했고, 매우 불편했고, 어떤 결과를 얻게 될지 몰랐고, 위험했습니다. 그리고 즉시 현금 흐름을 얻더라도 그것이 건강하지 않다는 것을 알고 있습니다.
이제 우리는 금리를 좀 더 전통적으로 정상적인 수준으로 올리게 되었고, 우리는 모두 "부동산은 이렇게 돌아가는 게 아니다"라고 말하며 겁을 먹고 있습니다. 이것이 새로운 표준이라는 것을 우리는 받아들여야 할 수도 있습니다. 그리고 위치, 위치, 위치가 중요해지고 있습니다. 왜? 왜냐면 임대료가 오르기 때문이죠. 가장 좋은 위치에서 구입하거나 최고의 부동산을 구입하면 임대료가 모든 곳에서 올라가고 그 구멍에서 더 빨리 빠져나올 수 있습니다. 돈을 잃는 구멍에서 더 빨리 빠져나옵니다.
이제 여기 아무에게도 말하지 않을 거에요. 가서 돈이 안 되는 부동산을 사세요, 알겠죠? 피할 수 있다면 피하세요. 내 말은, 저스틴, 당신이 최악의 상황에 처하지 않을 수도 있다는 것입니다. 당신의 자존심 때문일 수도 있고, 다른 사람의 거래와 자신을 비교해서 기분이 나빠질 수도 있습니다. 좋아요? 이곳은 텍사스 주 달라스입니다. 국내에서 가장 핫한 시장 중 하나입니다. 향후 15, 20년 동안 돈을 투자할 시장을 선택해야 한다면 텍사스주 댈러스가 상위 200위 안에 들 것입니다. 정말 멋진 시장이네요. 당신은 달라스의 임대 성장과 주식 성장 구매 모두에서 계속해서 그것을 무너뜨릴 것입니다. 그곳은 돈을 주차하기에 좋은 장소입니다. 현금이 XNUMX달러 정도 흐르지만 그 시점부터 정체되어 있는 곳을 찾는 것보다 더 빠르게 성장할 것입니다. 저는 이것이 나쁜 투자라고 생각하지 않습니다.
이제 침대 3개, 욕실 3개 반이군요, 그렇죠? 침대 5개와 욕실 3개 반이 있다면 어떨까요? 이 부동산을 팔고 그 돈을 텍사스 달라스에 있는 침실이 5개 있는 다른 부동산으로 옮길 수 있습니까? 그러면 현금 흐름 문제가 즉시 해결될 수 있고 더 많은 감사를 받게 될 것입니다. 그렇죠? 당신은 모든 일을 올바르게했습니다. 당신은 조금 작은 집을 샀습니다. 침실이 두 개 더 있거나 심지어 침실이 하나 더 있다면 현금 흐름이 마이너스가 되지는 않을 것입니다. 그래서 이것은 당신이 해결하기 쉬운 문제입니다. 그것을 팔고 침실이 더 많은 다른 거래로 자산을 옮기십시오. 붐, 현금 흐름이 긍정적이군요. 장기적으로 그 시장에 유지하세요. 그렇죠? 달라스에 나무를 심고 싶다면 뿌리채 뽑고 또 다른 나무를 달라스에도 심으세요.
하지만 그렇게 할 수 없더라도 어떤 이유로든 그렇게 하지 않는다고 해서 나쁜 거래를 했다는 의미는 아닙니다. 당신은 이 거래로 많은 돈을 벌게 될 거예요. 부동산이 첫날부터 모든 문제를 해결하는 마법의 약이 될 것이라는 기대를 버리십시오. 정말 잘하고 있어요. 그리고 당신은 그 거래를 통해 많은 것을 배웠습니다. 그렇죠? 부동산 투자를 두 배로 늘려야합니다. 당신은 더 많이 투자하고, 더 많은 부동산을 구입하고, 모두에게 더 나은 일을 해야 하는 사람입니다. 작은 조정만 하세요. 방 옆으로 달려갈 때는 더 많은 방이 필요합니다. 정말 간단하죠? 자동차를 팔려면 더 비싼 차를 팔아라.
때로는 우리가 얻을 수 있는 수익에 큰 차이를 만들어내는 작은 조정이 있을 수 있습니다. 당신이 침실 3개와 욕실 3개 반을 구입한 것을 본 순간 David Greene 팀이 그를 대표했다면 좋았을 거라 생각합니다. 우리는 당신이 침실 3개 집을 사는 것을 허락하지 않았을 것이기 때문입니다. 우리는 서재에서 또 다른 침실을 구성하여 침실 6개로 만들 수 있는 침실 5개 집을 찾았을 것이고 그러면 많은 돈을 벌 수 있을 것입니다.
하지만 이 부동산의 현금 흐름은 귀하가 대출금을 갚고 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 데 드는 돈에 비하면 미미할 것입니다. 귀하의 질문에 진심으로 감사드립니다. 정말 정말 좋았습니다. 조금만 참아 달라스. 많은 사람들이 이주하는 곳에 투자하기 좋은 곳이기 때문에 나머지 국가들이 이를 따라잡지 못하는 동안 임대료는 계속 올라갈 것입니다. 해당 부동산을 판매하기 위해 무엇을 할 수 있는지, 중개인과 논의해야 할 사항, 해당 부동산을 어디에 등록해야 하는지, 새 부동산에 돈을 넣을 수 있는 위치에 대해 더 자세히 알고 싶다면 나에게 또 다른 질문을 보내주세요.
좋습니다, 여러분, 질문을 제출해 주셔서 감사합니다. 나는 그것을 좋아한다. 사실, 나는 이 질문들에 대해 너무 흥분해서 이 중 일부에 대해 평소보다 훨씬 더 오랫동안 이야기했습니다. 그리고 저는 여러분 중 많은 분들이 저처럼 부동산을 좋아하고 몹시 좌절하고 있다는 것을 알고 있습니다. 오랫동안 돈을 넣어둘 곳을 찾는 것은 매우 어렵습니다. 투자에 대한 두려움만 이겨내고 성공했는데 우리는 “그냥 해라. 그냥 해. 그냥 해”라고 했더니 다들 잘해줬다. 두려움을 극복하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 이제 당신은 두려움을 극복해야 하고 몇 가지 덩어리를 기꺼이 감수해야 하며 매우 열심히 거래를 찾아야 합니다. 지금은 내가 본 그 어느 때보다 투자하기 어려운 시기입니다. 동시에 잠재력은 그 어느 때보다 클 것입니다. 좋아요?
나는 최근에 많은 부동산을 샀고, 금리가 다시 떨어지면 그저 그랬던 거래가 즉시 멋져 보일 것이라는 것을 알고 있습니다. 그리고 인플레이션이 발생하면 시간이 지남에 따라 50만 달러 가치가 증가하는 포트폴리오가 아닌 15만 달러 가치가 증가하는 포트폴리오를 원합니다. 괜찮은. 쇼의 이 부분에서는 YouTube의 댓글 중 일부를 공유할 예정이며, 여러분의 댓글도 공유하고 싶습니다. 그러니 친절하게 대해주신다면 BiggerPockets YouTube 페이지의 댓글 섹션으로 이동하여 프로그램에 대해 어떻게 생각하는지 알려주세요. 재미있나요? 당신은 그것을 좋아합니까? 내가 계속 신호등을 녹색으로 바꾸는 것을 잊어버려서 짜증이 나나요? 아니면 유머 때문에 쇼가 실제로 중단되는 건가요? 알려줘요.
첫 번째 의견은 Susan Owen의 말입니다. "데이비드 그린 씨, 지난 723년 동안 제가 가장 좋아하는 에피소드를 주셔서 감사합니다." 이것은 우리가 했던 에피소드 XNUMX에서 나온 것입니다. “이번 에피소드에서 베테랑에게 조언을 해주셔서 정말 감사드립니다.” 음, Susan에게 감사하고, 우리나라를 위해 봉사하고 동료 미국인들을 위해 봉사한 모든 퇴역 군인들에게도 감사드립니다. 당신을 존경합니다.
다음은 Lexi York에서 나옵니다. "나는 그가 그것을 얼마나 현실적으로 유지하는지 정말 좋아합니다!" 느낌표와 함께. 그것은 꽤 현실적입니다. “가짜 뉴스를 전파하고 사람들을 호도하는 소셜 미디어 영향력자가 너무 많습니다.” 고마워요, 렉시. 그것은 당신이 나에게서 얻을 수 있는 것이 아닙니다. 시장이 폭발하고 인플레이션이 사라졌을 때 나는 사람들에게 “사야 해. 돈을 어딘가에 넣어야 해요.” 이제 속도가 느려졌으니 사람들에게 이렇게 말합니다. “시간을 갖고 거래를 선택하되 기다리세요. 당신이 구매하는 부동산의 긴 활주로를 스스로에게 제공하십시오. 즉시 실행될 것이라고 기대하지 마십시오.” 만약 우리가 자궁에서 아기를 키우는 데 9개월이 걸리고 아이를 갖는 기쁨을 그토록 오래 기다릴 수 있다면, 여러분의 자산이 실제로 높은 현금 흐름을 누리게 될 때까지 몇 년을 기다릴 수 있을 것입니다.
괜찮은. 그리고 OmarKansas1에서는 “예! Nate Bargatze의 팟캐스트를 들어주셔서 정말 기뻤습니다. 나는 전에도 당신을 좋아했지만, 당신은 토요일에 라스베가스에서 그를 만나서 내 책에서 훨씬 더 높은 수준으로 뛰어올랐습니다.” 고마워요, OmarKansas. 나는 Nate Bargatze를 좋아합니다. 그는 재미있는 코미디언입니다. 그의 Netflix 쇼를 확인해 보세요. 내가 그의 팟캐스트를 듣고 청취자들이 가장 재미있는 말을 하면 그는 쇼에서 그것을 읽으려고 했기 때문에 여기서 우리는 댓글을 읽어야 한다는 아이디어를 얻었습니다. 그것은 매우 재미 있었다. 이것이 바로 우리가 여기서 이 일을 하는 이유입니다. 고마워요.
그리고 쇼에서 Nate를 본다면 우리 쇼에 오라고 전해 주세요. 우리는 BiggerPockets 팟캐스트에 Nate를 소개하고 그의 이야기에 대해 배우고 싶습니다. 그가 부동산에 투자하거나 무엇에 투자하는지, 아니면 단지 생계를 위해 농담만 하고 돈으로 무엇을 해야 할지 모른다면 가서 BiggerPockets에 대해 이야기하고 그가 우리 쇼에 올지 알아보십시오. 우리는 그를 갖고 싶습니다.
좋아요, 계속 진행하기 전에 몰랐다면 제가 참여할 새로운 YouTube 프로그램이 있습니다. 알았죠? 이것은 BiggerPockets YouTube 채널에 있습니다. 우리는 단지 정규 투자자가 되는 것이 아니라 부동산 분야에서 경력을 쌓고 싶어하는 사람들에 대해 이야기할 것입니다. 현재 직장에서 어떻게 성장할 수 있을지 궁금하신가요? 부동산에서 일하고 싶거나 수입을 극대화하고 싶습니까? 우리는 W2를 사용하여 투자를 시작하고 부를 늘리는 방법에 대한 새로운 YouTube 쇼를 만들고 있습니다. 더bigpockets.com/david를 사용하여 양식에서 직업 질문을 선택하세요. 알겠죠? 따라서 이 쇼에 참여하고 싶다면 더bigpockets.com/david로 이동하세요. 질문을 제출하시면 저희가 계속해서 답변해 드리겠습니다. 해당 쇼에 참여하고 싶으시면 같은 곳인 bigpockets.com/david로 이동하여 Job Question이라는 상자를 클릭하시면 다른 팟캐스트에서 귀하의 질문에 대한 답변을 받으실 수 있습니다.
따라서 이것은 부동산을 좋아하지만 두 발로 뛰어들고 직장을 그만두고 도매업자로 성공할 준비가 되어 있지 않은 사람들을 위한 것입니다. 좋아요? 때로는 W2에서 더 많은 돈을 버는 것이 좋은 일입니다. 때로는 사업을 시작하는 것이 좋은 일입니다. 그리고 생각해보면 도매업자가 되는 것이 창업의 형태가 아닐까 싶습니다. 단순히 전업 부동산 투자자가 되어 임대 수입으로 살아가는 형태가 아닙니다. 내가 한 일이야. 따라서 부동산을 좋아하고 일하는 것을 좋아하고 돈 버는 것을 좋아하고 탁월함을 좋아한다면 BiggerPockets.com/david로 이동하여 저에게 질문을 남겨주세요.
괜찮은. 다음 비디오 클립은 콜로라도의 Brian Lucy에게서 나왔습니다.
브라이언 :
제 질문은 현재 계약에 포함된 몇 가지 거래가 있고 그 중 하나에 대해 구체적으로 자금을 지원하고 싶지만 부동산 자금을 조달할 수 있는 민간 대출 기관을 찾으려고 노력하고 있다는 것입니다. 저는 Facebook에서 찾은 사람들을 어떻게 조사할지 알아보고 있습니다. 나는 Facebook의 꽤 많은 그룹의 일원이고 이 사람들이 합법적인지 확인하고 싶고 이미 그런 상황이 한 번 발생했고 많은 돈이 있었기 때문에 사기를 치지 않고 돈을 빼앗지 않을 것입니다. . 그렇다면 합법적인 대출 기관인지 알아보기 위해 개인 대출 기관을 조사하는 방법이 궁금합니다. 행정적인 일을 하기 위해 문을 닫기 전에 돈을 보내라고 말한 사람이 한 명 있었습니다. 이 문제를 해결하는 데 도움을 주시면 감사하겠습니다. 정말 고마워요, 데이빗. 쇼를 좋아해요. 감사합니다.
데이비드 :
좋아요, 브라이언, 질문해주셔서 감사합니다. 우선, 누군가에게 스캔을 받았다니 안타깝습니다. 사기가 많이 일어나고 있습니다. 내가 아닌데 가짜 인스타그램 계정을 가지고 있는 사람들이 있어요. 사람들이 내가 하고 있는 일에 등록하도록 유도하기 위해 나에게서 오는 것처럼 보이는 링크를 보낼 것이라고 생각하기 때문에 사실 나는 이것에 대해 긴장하고 있는데 그 사람은 내가 아닐 것입니다. 따라서 돈을 보내기 전에 장소를 조사하는 데 매우 주의해야 합니다.
사람들에게 주의하라고 제가 추천한 한 가지 방법은 "야, 나한테 동영상 좀 보내줄래? 음성 메모를 보내주실 수 있나요?” 내 목소리가 어떤지 알잖아요. 복제하기가 더 어려울 거예요. 이제 민간 대출 기관에서 이런 일이 발생했다면 소유권 회사를 통해 이루어져야 합니다. 좋아요, 그 돈은 소유권 회사로 가야 하고 에스크로가 될 때까지 그 돈을 공개해서는 안 됩니다. 이것이 제가 이것을 피하는 방법입니다. 모르는 사람들 사이에 돈을 주고받는다면 거기에는 면역 체계가 없다는 것입니다. 당신을 위한 보호는 없습니다. 그래서 나는 그것을 피하려고 노력합니다.
하지만 솔직히 아는 사람이나 아는 사람한테만 돈을 빌렸기 때문에 누군가가 나를 뜯어먹는 문제를 겪은 적이 없습니다. 나는 그들에게 아무것도 요구하지 않습니다. “내가 당신에게 많은 돈을 주기 전에 관리비로 이 돈을 보내주세요.”는 없습니다. 그런 일은 일어나서는 안 됩니다. 그렇죠? 이 개인 대출 기관으로부터 마감 비용이 발생하는 경우 소유권 회사를 통해 처리해야 하며 귀하에게 빌려주는 자금 중 일부를 에스크로 계좌에 입금해야 합니다. 그런 다음 귀하는 관리 수수료 등을 조달할 수 있습니다. 그들은 귀하에게 해당 에스크로 계좌에 비용을 청구하고 있으며, 소유권 회사는 귀하를 위해 자금을 확보한 후에만 귀하의 자금을 그들에게 공개할 수 있습니다.
당신이 그 사람을 모르는 경우 당신을 보호해 줄 중립적인 제3자가 있기를 원합니다. 정말 죄송한 일입니다. 하지만 앞으로는 소셜 미디어 프로필을 만드는 것이 너무 쉽기 때문에 더 많은 사람들이 속지 않도록 청중과 공유해 주셔서 감사합니다. 다른 사람인 척하는 것은 너무 쉽습니다. 이러한 송금 사기는 점점 더 널리 퍼질 것입니다.
괜찮은. 마지막 질문은 Bay Area의 Heather Cha님으로부터 나왔습니다. Heather는 “드디어 투자에 전념하고 있지만 다른 주를 살펴봐야 하는 단계에 이르렀습니다. 저는 현재 댈러스, 인디애나폴리스, 애틀랜타, 잭슨빌을 보고 있습니다. 저는 특별히 장기 렌트를 찾고 있는데 신용 점수가 800점에 가깝고 돈이 저축되어 있고 빚도 없습니다. 처음 아마추어 부동산 투자자로서 개조가 필요하지 않은 것을 찾는 것이 좋습니다. 저는 평생 임대를 했기 때문에 실제로 주 밖의 곳을 찾고 있기 때문에 계약자와 일한 경험이 전혀 없습니다. 내가 찾고 있는 시장에 가깝지 않다는 스트레스가 추가되었습니다. 시간을 내주셔서 감사합니다.”
알았어, 우선 헤더, 베이 지역에 계시면 나한테 연락해. 캘리포니아에서 부동산 관련 도움이 필요할 때는 언제인지 알 수 없습니다. 그럴 때 제가 도와드리겠습니다. 하지만 장거리 투자에 관해서라면 제가 그 주제에 대해 쓴 책을 확인해 보세요. 그리고 네, 솔직히 말해서 부동산에 투자한 경험이 없거나 건설에 대한 지식이 없거나 계약업체와 협력한 경험이 없다면 타주 프로젝트를 맡지 마세요. 이는 사람들이 큰 실수를 저지르고 큰 돈을 잃을 수 있는 가장 빠른 방법 중 하나입니다. 사실, 처음으로 개조 공사를 하는 타주 거래를 하는 사람들은 돈을 잃지 않았다면 그저 운이 좋았을 뿐입니다. 이런 일은 항상 발생합니다. 괜찮은?
따라서 재주꾼이 처리할 수 있는 작은 일 외에 개조가 필요한 프로젝트를 구입하지 않았으면 합니다. 귀하의 대리인은 추천을 받아 귀하가 거기에 없을 경우 프로젝트를 감독할 수 있습니다. 대신, 휴가용 임대 주택을 구매하고 실제로 그런 경험이 있는 회사에서 관리하도록 하는 데 집중할 것입니다. 귀하가 잭슨빌 지역에 계시다면 제가 이용하는 자산 관리 회사에 연결해 드릴 수 있습니다. 단기 임대를 하기도 합니다. 많은 사람들이 정말 잘 살고 있는 도시의 이름을 기억하려고 노력 중이에요. 지금 당장은 생각나지 않지만, 특히 베이지역 출신인 저에게 연락주시면 최선을 다해 여러분과 사람들을 연결해 드리겠습니다. 저는 기꺼이 당신을 지원하고 당신이 저를 지원할 수 있는 방법을 찾아보겠습니다.
좋아요, 여러분. 그것이 우리의 쇼입니다. 댓글로 알고 싶은데, 제가 길게 얘기했나요? 내가 더 길게 얘기하는 게 마음에 드나요? 조금 더 긴 쇼는 괜찮나요? 일정이 빡빡해서 이 옷을 아주 꽉 조이게 하고 싶나요? 타임라인이 언제인지, 더 긴 쇼를 원하는지, 더 짧은 쇼를 원하는지, 그리고 내가 계속한 호언장담에 대해 어떻게 생각하는지 알려주세요. 그게 당신에게 도움이 되었나요? 부동산의 원리에 대해 배웠나요? 아니면 그냥 핵심적인 내용만 다루고 싶나요? 우리는 이러한 의견을 읽고 귀하가 말하는 내용에 따라 접근 방식을 조정합니다. 시간 내서 들어주셔서 다시 한번 감사드립니다. 나는 관심이 비싸다는 것을 알고 있으며 여러분은 누구에게서도 배울 수 있다는 것을 알고 있습니다. 그래서 여기 BiggerPockets에서 저와 우리로부터 배우고 계시다는 점에 진심으로 감사드립니다.
저를 팔로우하고 제가 하는 일에 대해 더 자세히 알고 싶으시면 davidgreene24.com을 방문하시거나 Twitter, Instagram, YouTube의 소셜 미디어 @DavidGreene24에서 저를 팔로우하실 수 있습니다. 원하는 것이 무엇이든 가능합니다. 어디에서나 나를 찾아보세요. 나는 Rob과 내가 구입한 부동산인 Scottsdale에서 함께 휴양지를 열 예정입니다. 따라서 목표 설정에 관심이 있다면 davidgreene24.com/retreats에서 확인하세요. 그리고 여러분, BiggerPockets 광고를 건너뛴다면 그만 두세요. 저는 BiggerPockets Podcast에 광고를 게재하고 있으니 들어보세요. 제가 도움을 드릴 수 있는 제품에 대해 알려드리고 싶습니다. 그러니 당신이 나와 같아서 가끔 광고를 건너뛰는 경우가 있습니다. 광고 안에 부활절 달걀이 있기 때문입니다. 내가 진행하고 있는 일들, 우리가 직접 만날 수 있는 방법, 그리고 당신의 목표를 달성하는 데 내가 어떻게 도움을 줄 수 있는지에 대해 이야기하는 섹시하고 깊고 부드러운 목소리를 들으실 수 있습니다. 다시 한 번 감사드립니다. 잠시 시간을 내어 다른 BiggerPockets 동영상을 들어보세요. 그리고 그렇지 않다면 다음 시간에 뵙겠습니다.
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이 에피소드에서 다루는 내용:
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- "거래"를 찾을 수 없을 때 피벗하는 방법 요즘 주택시장에서
- 현금 흐름 대 평가 시장 그리고 이는 더 나은 장기적 베팅을 가능하게 합니다
- 당신이 할 때해야 할 일 임대 부동산은 수익성이 없습니다 그리고 그것이 팔 만한 가치가 있는지 아는 방법
- 심사 개인 자금 대출 그리고 절대 돈을 보내면 안되는 이유
- 타주 개조 공사 재활원과 초보 부동산 투자자가 이를 피해야 하는 이유
- 지연된 만족 그리고 그게 왜 부를 쌓는 진정한 길
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