현실을 직시하자-재산 관리 수수료 싸지 않습니다. 다음과 같은 경우 자산 관리자를 고용해야 할 수도 있습니다. 다른 주에 투자 아니면 할 수 없습니다 자기 관리 당신의 재산, 주의하지 않으면 이러한 비용이 귀하의 이익을 빠르게 잠식할 수 있습니다. 공정한 가격으로 고품질 서비스를 받고 간접비를 통제할 수 있는 방법은 무엇입니까?
다른 곳으로 돌아온 것을 환영합니다 신인 답장! 방아쇠를 당기는 데 어려움을 겪고 있다면 자산 관리 회사를 고용합니다, 우리는 귀하가 왜 주저하는지 이해합니다. 다행스럽게도 Ashley와 Tony는 이 주제에 대해 조명하고 자산 관리 회사와 자신의 경험을 공유하기 위해 여기에 왔습니다. 그들은 또한 재산 보장 재활 단계에서 구매뿐만 아니라 사전 압류된 부동산. 마지막으로 그들은 토론한다. 풍선 지불—그것이 무엇인지, 어떻게 활용하면 좋을지, 언제 위험할 수 있는지 대출을 받다 그게 있어요!
Ashley와 Tony가 부동산 관련 질문에 대답하도록 하려면 다음을 수행하세요. 여기에 질문을 제출하세요, 에 게시하세요. 부동산 신인 페이스북 그룹, 또는 Rookie Request Line(1-888-5-ROOKIE)으로 전화해 주세요.
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애슐리 :
부동산 신인 296화입니다.
토니 :
자산 관리 회사는 유지 관리 회사를 소유했습니다. 왁스 씰 교체 방법에 대한 견적을 얻기 위해 네 명의 다른 배관공에게 전화하느라 시간을 보내고 싶지는 않습니다. 그러나 우리가 다른 가격을 검색했을 때 부동산 관리자의 요금은 일반적으로 더 비쌌습니다. 왜냐하면 그들이 단위당 $100만 청구한다면 그다지 큰 금액이 아니라고 생각해야 하기 때문입니다.
애슐리 :
단기렌트에 너무 익숙해졌기 때문이죠. [들리지 않음 00:00:28] 30%.
토니 :
네.
애슐리 :
제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자인 Tony Robinson과 함께 있습니다.
토니 :
Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 매주, 일주일에 두 번씩 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 전해 드립니다. 오늘은 또 다른 Rookie Reply 에피소드로 돌아와서 Rookie 시청자 여러분의 네 가지 질문에 답변해 드리겠습니다. 그리고 여러분, 여러분의 질문 중 하나에 대한 답을 얻고 싶다면 더bigpockets.com/reply로 가세요. 그러면 우리와 우리 팀이 거기에서 그 질문을 볼 수 있고 여기 쇼에서 공유할 좋은 질문을 선택할 것입니다. .
애슐리 :
그리고 부동산 관리 수수료와 실제로 부동산 관리 비용을 지불하게 될 금액에 대해 알아야 할 사항에 대해 설명하겠습니다. 수수료가 8%, 10%라고 해서 일반적으로 부동산 관리에서 해당 금액을 지불한다는 의미는 아닙니다. 따라서 거래 분석을 수행할 때 실제로 보고하는 것보다 더 많은 것을 보고하는 것이 매우 중요합니다. 그 비율은 항상 다른 수수료가 포함되기 때문입니다.
토니 :
응. 또한 풍선 지불이 무엇인지, 그리고 부동산 투자 전략에서 이를 전략적으로 사용할 수 있는 방법에 대해 이야기합니다. 우리는 재활 단계에서 부동산을 확보하는 방법에 대해 이야기한 다음 사전 압류 구매에 대해 조금 이야기합니다. 솔직히 일부 사람들은 사전 압류 구매 전략을 엄격하게 기반으로 전체 부동산 포트폴리오를 만듭니다. 오늘 에피소드에는 정말 좋은 정보가 많이 있습니다.
하지만 질문에 들어가기 전에 Apple Podcast에서 별 XNUMX개 리뷰를 남긴 누군가에게 감사 인사를 전하고 싶습니다. 여러분, 말 그대로 인생의 XNUMX분입니다. 아직 시간을 내지 않으셨다면 Apple Podcast나 Spotify에 리뷰를 남겨주세요. 더 많은 리뷰를 받을수록 더 많은 사람들에게 다가갈 수 있습니다. 그리고 우리가 더 많은 사람들에게 다가갈수록 우리는 더 많은 삶을 바꿀 수 있습니다. 이것이 우리가 여기 Rookie Podcast에서 하는 일을 좋아하는 일입니다.
하지만 오늘의 리뷰는 We Are Notes라는 사용자 이름을 사용하는 사람이 작성한 것입니다. 그게 무슨 뜻인지 잘 모르겠습니다. 아니 근데 이 분이 그러시는데... 리뷰 제목에 내 스펀지를 흠뻑 적셔준다고 하더군요. 제가 본 것 중 가장 재미있는 제목이겠네요. 그런데 이 사람은 “부동산 투자가 처음이에요. 아직 첫 번째 거래를 성사시키지 못했지만 올해는 그러기를 바랍니다.” 대문자로 “당신의 팟캐스트를 통해 많은 것을 배웠습니다. 정보는 간결하고 관련성이 높으며 듣고 이해하기 쉽습니다. 정말 고마워. 앞으로도 힘써주세요." 애쉬, 우리 밖에 포화 스펀지가 있다는 걸 아는 기분이 어떤가요?
애슐리 :
나는 이제 그것을 항상 사용하기 시작할 것입니다. 정말 고마워요. 리뷰를 진심으로 감사드립니다. 그리고 그것은 우리의 하루를 만듭니다. 그리고 Tony는 내가 팟캐스트에서 짜증을 내지 않고 여러분의 훌륭한 리뷰를 읽고 멋진 쇼를 즐길 수 있기 때문에 기쁩니다. 정말 고마워요.
토니 :
좋습니다. 오늘의 첫 번째 질문은 Blake Echobarger에게서 나왔습니다. 그리고 Blake의 질문은 "BRRRR 프로세스의 재활 단계에 있는 동안 새로 취득한 부동산을 어떻게 보장합니까?"입니다. 저는 첫 번째 BRRRR을 구매하려고 하는데 State Farm 대리인이 사람이 거주하지 않는 부동산에 대해서는 보험을 보장할 수 없다고 말합니다. 재활이 완료되고 세입자가 자리를 잡은 경우에만 이를 보장합니다. 그게 정상인가요, 아니면 그냥 State Farm의 문제인가요? 일종의 임시 재산 보험 보장을 전문으로 하는 보험 회사가 있습니까? 어떤 아이디어라도 감사드립니다.” Ash, 재활 단계 중에도 임대 부동산에 대해 확실히 보험에 가입되어 있다는 것을 알고 있지만 귀하에게는 어떤가요? 나는 당신이 뉴욕에서 많은 부동산을 BRRRR로 만들었다는 것을 알고 있습니다.
애슐리 :
네, 우리는 재활 단계에서 그들에 대한 보험을 들어요... 계약자가 미끄러지거나 넘어질 수 있으니 거기에 대한 책임 보험을 원하세요. 재활이 진행되는 동안 해당 장소에 불이 붙을 수 있습니다. 너무 많은 시나리오가 일어날 것입니다. 그리고 특히 경화 대출 기관을 이용하는 경우 해당 부동산을 보험에 들기를 원합니다. 자금 조달을 수행하는 경우 상환해야 하며 부동산에 대한 보험에 가입해야 합니다.
State Farm 대리인에 관해서는 실제로 다양한 회사와 협력하는 보험 중개인에게 가는 것이 좋습니다. State Farm 대리점에 가면 State Farm에 대한 보험 견적만 낼 수 있지만, 가보면... 아마도 성 대리점일 수도 있고, 보험이라는 브랜드와 제휴하지 않으면 대개 중개인입니다. , 그리고 그들은 그것을 받아 당신에게 인용할 수 있을 것입니다.
제가 여기 뉴욕에서 주로 이용하는 보험사는 재활을 위한 Dryden Mutual입니다. 그들은 통과하고 보험에 가입할 것입니다. 그런 다음 재활이 완료되자마자 보험 중개인이 나가서 임대할 준비가 되고 임차인이 자리를 잡을 때 실제로 Dryden과 다른 회사에 보험 견적을 다시 제시할 것입니다. 두 번째 보험을 들어보겠습니다. 그리고 일반적으로 부동산에서 재활이 실제로 완료되면 비용이 더 저렴해집니다. 토니, 당신은 어때요? 재활 과정 중에 보험에 가입하는 것이 일반적으로 더 비싸다는 것을 알고 계십니까?
토니 :
네, 재활 보험은 보험 회사에 더 많은 위험이 있기 때문에 확실히 더 비쌉니다. 하지만 Ashley님과 마찬가지로 우리도 현지 중개인과 함께 이곳에 갑니다. 그 사람은 보통 우리를 대신하여 물건을 구매합니다. 그리고 솔직히 말해서 우리는 보통 하루 안에 정책을 돌려받습니다. 우리는 그녀에게 이렇게 보낼 것입니다. “저희 계약서에 이런 내용이 들어있어요. 비용이 얼마나 되는지 알려주실 수 있나요?” 그리고 하루가 끝나기 전에 그녀는 우리에게 몇 가지 선택권을 주면서 "이 옵션이 여러분에게 가장 좋은 것 같아요."라고 말합니다.
그런 다음 우리가 판매하면 일반적으로 플립을 판매하고 일단 플립을 판매하면 해당 연도 보험 비용을 선불로 지불하게 됩니다. 그리고 그 중 XNUMX~XNUMX개월만 사용하게 되면 해당 부동산을 팔 때 잔액이 얼마든지 환불받을 수 있습니다. 응, 블레이크, 많은 보험 회사가 대출을 해줄 거라고 말하고 싶고… , 저는 State Farm 사무실 한 곳보다 선택의 폭이 더 넓다고 생각합니다.
애슐리 :
응. 그리고 Tony가 말했듯이 부동산에 대한 정보를 이메일로 보낼 수 있는 매우 빠른 처리에 대한 견적을 받을 중개인이 필요합니다. 하지만 당신은 또한 당신이 하고 있는 일에 대해 잘 알고 있는 대리인을 원합니다. 그래서 그들에게 "당신은 몇 명의 다른 투자자를 위해 보험을 제공합니까?"라고 물어보십시오. 그들이 부동산에 대해 질문하고 있는지 확인하십시오. 주소만 보내면서 "좋아, 여기 견적이야"라고 말하는 상담원은 원하지 않습니다. 글쎄, 그들이 당신에게 열원이 무엇인지 물어봤나요? 장작 난로가 있나요? 왜냐하면 보험료가 인상될 수도 있기 때문입니다. 하지만 보험사가 그 안에 장작 난로가 있다는 사실을 모르고 그 장작 난로로 인해 화재가 발생했다면 “아니요, 우리에게 장작 난로가 있다는 사실을 한 번도 알리지 않으셨죠. 우리는 재산에 보험을 들지 않습니다.”그리고 이제 당신은 운이 좋지 않습니다.
대리인을 찾아 해당 부동산의 다른 점이 무엇인지에 관해 당신에게 그런 종류의 질문을 할 사람이 있는지 조사하십시오. 제가 가본 시나리오도 제가 겪었고 부동산에 대한 제안을 했기 때문에 보험 견적을 받았고 모든 것이 훌륭했습니다. 그런 다음 부동산을 폐쇄한 후 보험 회사에서 보험금을 발송할 것입니다. 부동산의 외부 검사를 수행하는 검사관. 그리고 때때로 그들은 물건을 가지고 와서 이렇게 말했습니다. “사실 이 부동산은 옆 집과 너무 가깝기 때문에 보험에 들지 않을 거예요. 그리고 우리 보험회사는 연립주택 같은 주택은 안 만들어요.” 당신은 열광적입니다. 그들은 당신의 보험을 취소하고 있습니다. 가서 다른 보험 정책을 찾아야 합니다. 그러면 실제로 숫자에 입력한 것보다 훨씬 높을 수도 있습니다. 매우 조심하십시오. 중개인, 대리인, 보험 회사 등 가능한 모든 정보를 제공하여 그러한 놀라움이 없도록 하십시오.
토니 :
그리고 Ash, 당신은 정말 좋은 지적을 해냈습니다. 그리고 이것은 아마도 전체 에피소드의 주제일 것입니다. 우리는 아마도 한 에피소드에서 보험 중개인을 구해 분석해야 할 것입니다. 초보 투자자들이 저지르는 실수에는 어떤 것이 있습니까? 제가 지난 몇 달 전 한 컨퍼런스에 참석했을 때 무대 위에 단기 임대와 관련된 책임에 대해 이야기하는 사람이 있었기 때문입니다. 그리고 그는 단기 임대 산업에 종사하는 대부분의 사람들이 보험에 제대로 가입하지 못했다고 말했습니다. 그리고 그는 "그들은 시간을 내어 보험 정책을 자세히 읽어보지 않고 단기 임대에서 자연스럽게 일어날 수 있는 모든 일들만으로 실제로 노출되는 모든 위험을 인식하지 않습니다."라고 말했습니다.
듣고 있는 모든 신참들에게 한 가지 조언은 시간을 내어 보험 정책을 읽고 포함된 내용과 포함되지 않은 내용을 이해하여 위험을 완화하려고 시도할 수 있는 부분을 이해할 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 무대에 있던 이 사람은 단기 임대 숙소 안에 어떤 종류의 대형 러그도 두는 것을 좋아하지 않는다고 말합니다. 왜냐하면 손님이 러그 위에 걸려 넘어져 발가락이 러그 가장자리에 걸리면 너무 많은 정책이 호출되는 것을 보았기 때문입니다. 깔개에 걸려 넘어지거나 넘어지는 경우는 일반적으로 보험 정책에 포함되지 않습니다. 그가 "부동산에서 일어난 일이지만 대부분의 전통적인 보험 정책으로는 보장되지 않습니다."와 같은 이상한 이야기가 너무 많았습니다. 사람들이 생각하고 이해할 수 있는 것, 실제로 정책에 포함된 것과 같습니다.
애슐리 :
보험뿐만 아니라 가구 쇼핑하러 갔을 때 영업사원한테 단기 렌탈이라 이런저런 얘기를 하던 게 생각났어요. 그리고 현금화할 때 “단기 임대라서 보증을 해줄 수 없다”고 하더군요. 그리고 우리는 "뭐?" 그리고 그는 "그래, 집에서 개인적으로 사용하는 것이 아니라면 보증을 제공하지 않습니다."라고 말했습니다. 그때부터 우리는 입을 다물고 있는 법을 배웠습니다. 하지만 그것은 당신이 실제로 그런 일이 일어날 것이라고 생각하지 않는 일들 중 일부일 뿐입니다.
Ari Hader의 다음 질문으로 넘어가겠습니다. “풍선대출이 뭔가요? 매달 이자만 지불하고 약정된 기간(예: XNUMX년 후)이 지나면 원금 전체를 갚나요? 뭐가 그렇게 좋은데?” 토니, 풍선 대출을 해본 적 있나요?
토니 :
네, 확실히 그렇습니다. 아리야, 정말이야, 풍선결제야. 대출은 다른 대출과 마찬가지로 일반적인 대출이지만 풍선 지불이라는 것이 있습니다. 그리고 저는 여러분에게 몇 가지 다른 예를 들 수 있습니다. 제가 처음 부동산 투자를 했을 때 18개월이 있었는데... 아니면 실제로는 구매와 건축자금을 은행에서 12개월 대출받고 13일에 일괄지불을 했다고 생각합니다. 그 달에 해당 기간 동안 발생한 이자를 원금에 더한 금액이었습니다.
풍선 지불이 작동하는 방식은 대출 기간 동안입니다... 그리고 여러 가지 방법으로 설정할 수 있지만 이 특정 대출이 설정된 방식은 제가 그 12- 월 기간. 자동차 할부금이나 모기지 대출 등 일반적인 대출의 경우 원금과 이자 모두에 해당 금액이 지급됩니다. 자동차 할부금이나 주택담보대출을 갚을 때 그 중 일정 비율은 은행에 갚는 이자로 사용되지만 또 다른 비율은 원금 잔액을 갚는 데 사용됩니다. 시간이 지남에 따라 첫 번째 달과 12번째 달을 비교하면 12년 후에 원금 잔액의 일부를 갚게 됩니다. 그리고 대출 상환액이 있거나 이자 전용 구조를 갖는 이러한 대출 중 상당수는 12개월 동안 이자를 지불하므로 원금이 절대 줄어들지 않습니다. 첫 번째 달, XNUMX번째 달의 원금 잔액은 똑같습니다.
그리고 12개월이 끝나면 원금 잔액을 상환해야 합니다. 이를 수행하는 방법에는 두 가지가 있습니다. 주머니에서 나올 수 있으므로 어떤 이유로든 대출금을 전액 상환하는 데 필요한 현금이 있거나 대부분의 사람들이 하는 일은 재융자를 받고 장기 고정 부채를 받아 부족분을 갚는 것입니다. -학기 메모. 그것이 우리가 한 일입니다.
우리가 본 이점은 Ari가 훨씬 저렴하다는 것입니다. 그 12개월 동안은 이자에 대해서만 지불했기 때문에 저렴한 대출이었습니다. 반면 대부분의 지불금은 모기지와 이자이므로 해당 기간 동안 지불하는 비용이 적고 장기 대출처럼 재융자를 설정할 수 있는 충분한 시간을 얻을 수 있습니다. -만기 부채를 받고 재융자를 받으십시오. 그것이 우리에게 효과가 있었던 방식입니다. 애쉬 씨, 당신과 당신의 사업은 잘 지내셨나요?
애슐리 :
응, 유지비로 아주 좋아. 재활 기간 동안 또는 실제로 가서 재융자를 받기 전에 부동산을 수리하는 동안 이자와 원금이 아닌 이자를 지불하기 때문에 이자만 지불하는 것이 더 낮습니다. 그 당시에는 어떤 원칙도 지불하지 않았으므로 원칙 지불로 더 이상 형평성을 구축할 수 없습니다.
제가 처음으로 풍선 결제를 한 사례 중 하나는 제가 구매하던 7개 단위였습니다. 셀러 파이낸싱을 처음 해봤습니다. 우리는 그것을 XNUMX년 동안 설정했고 XNUMX%의 이자만 지불하고 그 해에 풍선 지불을 했습니다. 부동산을 업데이트하는 동안 그 해 동안 지불금이 매우 낮게 유지되었습니다. 그런 다음 다른 은행에 가서 재융자를 받고 연말에 판매자에게 원금을 지불했습니다.
나는 이것이 거래 협상을 위한 정말 훌륭한 전술이라고 생각합니다. 판매자에게 자금 조달을 제공할 때 창의력을 발휘하여 판매자 자금 조달을 원하지만 이 사람은 오랫동안 보유하고 싶어하지 않습니다. 당신이 할 수 있는 것은 단지 보험만 하는 것이 아니라 원금과 이자를 지불하는 경우에만 30년에 걸쳐 분할 상환할 수 있으므로 여전히 매우 적은 금액을 받을 수 있다는 것입니다. 최종 지급액은 XNUMX년차나 XNUMX년차로 설정될 수 있습니다.
저는 이 사람을 위해 10년차에 일괄 지급, 800,000년차에 일괄 지급, 그리고 200,000년차에 총액을 지불하는 거래를 한 번 체결한 적이 있습니다. 선불로 50,000달러, 50,000달러를 지불한 것 같아요. 그리고 XNUMX년차에는 $XNUMX, XNUMX년차에는 XNUMX달러가 추가되었습니다. 그리고 일단 이자를 지불하고 나면 원금의 일부를 갚기 위해 큰 금액을 지불할 때 이자에 대해 지불하는 금액이 변경될 것입니다.
창의력을 발휘할 수 있는 또 다른 방법은 은퇴를 원하는 사람일 수도 있고, 지금 당장 일시금을 받고 싶지는 않지만 원금과 이자 지급액보다 더 많은 금액이 필요하다는 것입니다. 아마도 XNUMX년 후에 약간의 큰 일시금을 제공하고 나중에 또 다른 큰 일시불을 제공할 수 있는 거래가 여전히 작동하도록 설정할 수 있습니다. 대출에서 풍선 지불을 통해 창의력을 발휘할 수 있는 다양한 방법이 있습니다.
토니 :
그리고 애쉬, 설정하는 데 실제로 옳고 그른 방법이 없다는 좋은 점을 제시해야 합니다. 특히 주거 공간에서 볼 수 있는 대부분의 풍선 결제 유형 상황은 일반적으로 일종의 관심 전용 유형 설정을 사용하고 있지만 실제로는 원하는 대로 할 수 있습니다. 그리고 상업 공간에서 다세대 등을 볼 때 많은 사람들이 나가서 교량 빚을 지게 될 것입니다. 그러나 그것은 XNUMX년 동안 지속될 것입니다. 그리고 그들은 단지 XNUMX년 동안의 이자를 갖게 될 것이고, 거기에서 엄청난 금액의 금액을 받게 될 것입니다. 조건은 다양할 수 있습니다. Ashley가 대출 기간 동안 여러 번 풍선 지불을 받았다고 말한 것처럼 실제로 그렇게 하는 옳고 그른 방법은 없습니다.
그러나 우리가 이것과 풍선 지불이 어떻게 작용할 수 있는지에 대해 이야기하면서 당신은 또한 당신이 까다로운 상황에 빠지지 않도록 하기를 원할 것입니다. 2008년 금융 위기를 일으킨 원인 중 하나는 이 많은 사람들이 막대한 금액을 지불하는 조정 금리 모기지 대출을 받았다는 것입니다. 그리고 대부분의 사람들은 부동산 가치가 계속 오르고 있었기 때문에 단지 재융자만 했을 뿐입니다. 그러나 이러한 부동산 가치가 역전되기 시작하면 사람들은 재융자를 받을 형평성이 없었고 지불금이 급증하여 더 이상 대출을 감당할 수 없게 되었습니다. 당신은 여전히 보수적이라는 것을 확인하고 싶을 것입니다. 당신이 이러한 풍선 지불에 들어갈 때 결국 가방을 들고 그것을 감당할 수 없는 상황에 빠질 수 있기 때문입니다.
그리고 저는 말 그대로 어제 아침에 사무실 공간과 사무실 공간이 향후 몇 년 동안 어떻게 큰 타격을 입을지에 대한 내용을 읽었습니다. 왜냐하면 단기 노트에 있던 모든 사무실 공간이 있기 때문입니다. 24년, 36년, 5년 정도 있었는데 이제 그 채권의 만기가 다가오고 있습니다. 그리고 점유율을 기준으로 한 사무실 공간의 가치 평가와 사무실 점유율이 전반적으로 하락했기 때문에 가치 평가가 하락하는 것을 볼 수 있습니다. 이제 이 지폐를 가지고 있는 사무실 건물에 있는 사람들은 오늘날 부동산 가치가 이전보다 훨씬 낮기 때문에 반드시 재융자를 할 수 없는 매우 어려운 상황에 처하게 될 것입니다. 이러한 풍선 단기 부채 유형 상황으로 이동하는 동안에도 여전히 보수적이기를 원합니다.
애슐리 :
그것은 좋은 지적입니다. 왜냐하면 많은... 우리는 여기서 주거용 대출에 관해 많은 이야기를 하지만 상업 대출의 경우 많은 부분이 풍선 지불 방식을 가지고 있기 때문입니다. 15년, 20년에 걸쳐 대출 기간을 상환할 수도 있지만 대출은 XNUMX년 동안만 고정되며 실제로는 풍선 지불일 수 있습니다. 제가 도와주고 있는 또 다른 투자자는 XNUMX년 고정 고정 자산 두 개를 지금 당장 재융자하도록 돕고 있으며, 그는 XNUMX년 후에 해당 대출금을 재융자해야 합니다. 변동금리로 전환되지도 않습니다. 그는 지금 그렇게 하고 있습니다. 하지만 만약 당신이 떠나서 "지금 당장 가능한 한 많이 살 거야"라고 생각하고 구매하는 모든 부동산을 XNUMX년 대출에 XNUMX년 안에 투자한다면 몇 년이 지나면 모든 대출금은 정확히 동시에 만기가 될 것이므로 모두 가서 재융자를 받아야 할 것입니다. 그러다가 금리가 급등했다면 어떻게 될까요? 그리고 이제 당신이 가지고 있는 모든 재산에 대한 지불금은 엄청날 것입니다.
저는 작년에 상업적 측면에서 10년, 2년, 때로는 XNUMX년을 제공하는 많은 은행을 보았습니다. 제 생각에는 투자자로서 이러한 대출 만기일에 대해 전략적이어야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 다양한 요인이 작용할 수 있고 지불해야 하는 대출금에 얽매이고 싶지 않기 때문입니다. 소득에 대한 부채가 너무 높기 때문인지, WXNUMX 직장을 잃어서 재융자 받기가 어려운지, 이자율이 너무 높아졌는지, 대출 요건이 충족되었는지 등 재융자 옵션이 많지 않습니다. 훨씬 더 엄격하거나 아무도 빌려주고 싶어하지 않는 부동산 중 하나에 공석이 발생하거나 이와 유사한 일이 발생합니다. 상업적인 측면에서는 주의하세요.
하지만 그것은 풍선 지불의 한 가지 이점을 생각나게 했습니다. 제가 이 투자자와 함께 이 거래에서 일했던 곳에서 그 사람은 부동산을 구입하기 위한 계약금을 지불할 돈이 충분하지 않았기 때문에 그가 어떻게 설정했는지였습니다. 은행에 가서 대출을 받았지만 그 다음에는 판매자 금융인 부동산에 대해 두 번째 대출을 받았습니다. 결국 $80,000 정도가 됐고, 아마도 계약금으로 $50,000를 가져왔을 것 같아요. 그리고 그는 이자만 갚았는데 아마도 50,000년 정도 되었을 것 같습니다. 그리고 80,000년이 지나면 판매자에게 풍선 대금이 지급될 예정이었습니다. 이것의 이점은 판매자를 위한 거래가 완료되었다는 것입니다. 그래서 앞으로 그는 그 사람이 받고 있던 모기지로부터 여전히 큰 변화를 얻고 있었고 그 다음에는 그들이 스스로 가져오는 XNUMX달러도 얻었습니다. 그런 다음 그는 판매자에게 XNUMX달러의 자금을 조달하고 XNUMX년 동안 월별 지불금을 받았고, XNUMX년 말에 풍선 지불이 이루어졌습니다.
첫 번째 대출을 받은 은행은 이 일이 일어나도록 허용했습니다. 숫자가 합리적이고 월 지불액이 너무 낮아 부동산의 현금 흐름이 모기지 지불금을 쉽게 감당할 수 있었기 때문에 그는 부동산에 대한 두 번째 선취권을 갖게 되었습니다. 은행과 판매자 금융에 대한 지불. 이는 은행이 귀하를 XNUMX차 유치권을 얻거나 판매자가 계약금을 융자하거나 계약금을 위해 돈을 빌리는 주거 측면에서는 일반적으로 볼 수 없는 것입니다. 가족이나 다른 사람의 선물이 아닌 경우에도 마찬가지입니다. 행위에 들어갑니다. 그것은 확실히 하나의 도구입니다. 대출의 상업적 측면으로 가고 있다면 판매자 자금 조달을 사용하고 풍선 지불을 수행하여 해당 부동산을 안정화하고 충분한 시간을 갖고 상환할 수 있습니다. Bloom 지불 기간이 될 때마다 판매자가 자금을 조달합니다.
토니 :
이것이 부동산 투자를 그토록 멋지게 만드는 이유 중 하나는 거래를 성사시키는 방법에 있어 무한한 창의성을 허용한다는 것입니다. 그리고 다른 투자자들과 더 많은 대화를 나눌수록 더 많은 구조와 수단, 창의성을 볼 수 있습니다. 그리고 당신과 그 거래의 상대방이 행복하고 어떤 법도 위반하지 않는 한 분명히 효과가 있습니다.
마지막으로 한 가지만 말씀드리자면, 애쉬 씨는 모든 빚의 만기일이 정확히 같은 시간에 맞춰지지 않고 단기 채권을 갖고 있다고 언급하면서 떠올랐습니다. 장기 채권을 갖고 있는 경우에도 마찬가지입니다. 기간 임대 집주인. 공석이 동시에 발생하지 않도록 시차를 두고 노력할 수 있다면 인생도 더 편해질 것입니다.
제가 대학 졸업 후 짧은 시간 동안 이 임대 회사에서 일했을 때 저는... 그들은 우리에게 비어 있는 각 유닛에 대한 시트를 주고 이렇게 말했습니다. 월. 10개월 임대 계약을 체결한 경우 다음과 같습니다. 여기 400개월 임대 계약이 있고 그 내용은 다음과 같습니다.” 그리고 집주인이 귀하를 해당 유닛에 500개월 더 오래 머물게 하기 때문에 10개월 임대가 XNUMX개월 임대보다 저렴할 것이라고 생각할 수도 있지만, 때로는 해당 유닛에 대한 XNUMX개월 임대가 더 저렴할 수도 있다는 것을 알 수 있습니다. XNUMX개월 임대 비용보다 $XNUMX 또는 $XNUMX 더 많습니다. 그리고 이유를 물었을 때 저는 "왜 단기 임대보다 장기 임대에 더 많은 비용을 청구하는 걸까요?"라고 말했습니다. 그리고 그들의 추론은 다음과 같습니다. “XNUMX개월 안에 만기가 다가오는 유닛이 너무 많아서 해당 옵션을 선택하는 사람의 수를 줄이고 공석을 시차를 두고 XNUMX~XNUMX개월을 미루고 싶습니다. .” 나는 그것이 정말 흥미로운 일이라고 생각했고 당신이 풍선 지불에 대한 전체를 언급했을 때 방금 떠올랐습니다.
애슐리 :
네, 여기 Buffalo에서는 겨울에 아무도 움직이지 않기 때문에 모두가 봄에 임대를 끝내려고 하기 때문에 흥미롭습니다. 12개월 임대 대신 15개월 임대를 제안하고 서명하면 약간의 할인을 제공하여 봄이나 초여름에 임대가 종료되도록 하는 경우가 발생합니다. 왜냐하면 그때가 대부분의 사람들이 경향이 있기 때문입니다. 이사하는 것은 봄이다. 그리고 누구도 겨울에 임대가 끝나기를 원하지 않습니다. 누군가 이사를 가면 겨울을 채우기가 훨씬 더 어렵기 때문입니다.
토니 :
오른쪽. 그냥 생각난 게 있어요. 흥미로운 생각. 좋습니다. 이 질문은 Bill Hall이 보낸 것입니다. 그리고 Bill은 이렇게 말합니다. “나에게 제안할 만한 집이 있습니다. 사전 압류입니다. 집주인은 $19,000를 뒤처졌습니다. 내 질문은 이 입찰가를 계산할 때 이 숫자를 나머지 비용에 포함해야 하는가입니다.” 저는 사전 압류를 구매해 본 적이 없습니다. 하지만 설명만 드리고 애쉬님, 제가 대신 넘겨드리겠습니다.
주택 구매자가 주택을 구매하고 은행으로부터 모기지를 받을 때, 그들은 그 은행과 다음과 같은 계약을 체결하게 됩니다. "나는 앞으로 15, 20, 25년 동안 매달 X달러를 지불하겠습니다." 30 년." 그리고 주택 구매자가 채무 불이행을 하거나 지불을 중단하면 은행은 차압 절차를 시작하고 결국 은행은 그 사람을 집에서 쫓아내고 부동산을 다시 되찾은 다음 해당 부동산을 매각하게 됩니다. 시장은 일반적으로 손실을 입습니다.
그러나 집주인이 실제로 쫓겨나기까지는 여러 단계를 거쳐야 합니다. 그리고 사전 압류는 은행이 귀하를 집에서 쫓겨나게 하는 모든 법적 절차를 시작하기 바로 전의 단계입니다. 때때로 사람들은 압류 기록이 기록에 닿지 않도록 팔려고 합니다. 그리고 이는 은행의 승리입니다. 왜냐하면 그들이 손실을 입고 부동산을 파는 공매 상황을 피할 수 있다면 은행은 분명히 그 상황에서도 스스로를 보호하게 되기 때문입니다. 이것이 바로 압류 전 절차입니다. 하지만 애쉬 씨, 압류 전 과정에 있는 부동산을 최소한 한 채 구입하셨다고 말씀하신 것으로 알고 있으니 그 이야기를 들려주세요. 그런 다음 해당 부동산을 구입하기 전에 그 사람의 지불 기한을 현재 상태로 가져와야 했습니까?
애슐리 :
네, 그래서 우리는 실제로 이 부동산을 다루는 주제를 다루게 되었습니다. 돌아가서 우리가 출연했던 Pace Morebe의 에피소드를 들어보면 이에 대해 조금 이야기를 나눴습니다. 그리고 나서 그는 분명히 그것이 무엇인지에 대한 주제로 나아갔습니다. 그러나 그것은 기본적으로 당신이 그 사람의 대출금 지불을 인수하게 될 때입니다. 대출금은 그들의 이름으로 유지되고, 부동산은 귀하의 이름으로 양도되며, 이제 귀하는 집을 소유하고 그들을 대신하여 주택담보대출금을 지불하게 됩니다. 그러나 주택담보대출을 인수하는 거래를 하지 않고도 사전 압류를 구매할 수 있습니다.
이 시나리오에서 주택 소유자는 $19,000를 뒤처지게 됩니다. 그리고 질문은 “이 입찰가를 계산할 때 이 숫자를 나머지 비용에 합산해야 합니까?”입니다. 이 부동산을 현금으로 구입하려면 무슨 일이 있어도 $19,000를 지불해야 하지만 대출금 잔액도 지불해야 합니다. 만약 당신이 주택담보대출을 모두 갚아야 하고, 어떤 체납금도 없었고, 당신이 그 사람에게서 집을 샀을 때 그 사람이 집에 100,000달러를 빚지고 있었다면, 그 100,000달러를 갚아야 할 것입니다. 이 시나리오에서는 단지 $19,000가 뒤쳐져 있을 뿐입니다. 아마도 그들은 50,000달러를 더 빚지고 있을 수도 있습니다. 총 79,000달러를 지불해야 합니다. 기한이 지났는지, 아니면 미래에 기한이 지났는지 여부는 중요하지 않습니다. 모든 유치권과 모기지 전체를 무슨 일이 있어도 갚아야 할 것입니다.
첫 번째 질문은 이 부동산을 어떻게 구매하느냐는 것입니다. 현금으로 구매하시나요? 하드 머니 대출 기관을 이용하고 계십니까? 은행 자금 조달을 받고 있나요? 그것이 무엇이든, 당신은 $19,000를 포함하는 제안을 제출해야 하고 나머지 잔액이 대출에 무엇인지 계산해야 합니다.
은행이 완전 압류를 할 필요가 없도록 구매 가격이 얼마인지에 관해 은행과 실제로 협상하는 공매를 할 수 있습니다. 그들은 비용의 일부를 회수할 수 있습니다. 우리는 실제로 은행과 먼저 이 작업을 시도했고 결국 해당 주제를 처리하고 그에 대한 담보 대출금을 지불하게 되었습니다. 우리는 은행과 이를 시도했지만 그들은 많은 협상을 하려고 하지 않았습니다. 그리고 그것은 결국 주제를 수행하고 모기지 지불금을 인수하는 것이 우리에게 훨씬 더 나은 거래였습니다. 그리고 우리는 빚진 돈을 현금으로 지불하고 그 사람에게 현재 모기지를 담보로 제공했습니다. 그리고 매달 우리는 그들을 대신하여 모기지 지불을 계속했습니다. 이 사람 역시 체납된 세금이 있어서 우리는 체납된 세금을 납부해야 했습니다. 당신이 차압 전 자금 조달을 받고 있고 연체된 $19,000가 있고, 20%를 담보로 하고 대출을 받는다면 그 20% 중 일부는 대출의 일부가 될 것입니다. 그 구매 가격에 맞춰야 합니다.
제안을 할 때 해당 $19,000가 포함됩니다. 당신은 제안을 하지 않았으나 그들은 그것을 받아들였고 당신은 거래를 종료하고 구매 가격에 그들이 빚진 $19,000를 더한 금액을 지불하고 있습니다. 당신은 부동산 구매를 위해 제안하는 모든 것에 $19,000가 포함되기를 원합니다. 대출을 통해 부동산을 구입하려는 경우 이는 대출의 일부가 될 수 있습니다.
하지만 그렇습니다. 당신은 분명히 이것을 계산할 것입니다. 대부분의 경우 은행과 협상 중인 공매를 하지 않는 경우 카운티 기록이나 PropStream 또는 부동산 기록을 제공하는 기타 유료 소프트웨어를 검색하면 다음 사항에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다. 모기지 잔액이 얼마인지, 연체된 금액이 있는지, 무엇인지… 일반적으로 매우 정확한 금액을 알 수는 없으며 추정치에 가깝습니다. 그들이 받은 대출 기간, 이자율을 기준으로 현재 대출금에 대한 빚이 있다고 생각합니다. 하지만 측정해보면 알 수 있습니다. 좋습니다. 저는 이 부동산에 관심이 있습니다. 압류 전 진행되는 것으로 알고 있습니다. 하지만 그러고 보면 알겠습니다. 이 부동산의 가치는 $200,000에 불과하지만 그들은 $250,000의 빚을 지고 있고 $10,000를 더 갚아야 합니다. 알겠습니다. 갚아야 할 유치권이 있기 때문에 부동산에 대해 그렇게 많은 비용을 지불할 가치가 없기 때문에 공매를 해야 할 것입니다. 하지만 숫자가 효과가 있고 여전히 많은 수익을 얻고 있다면 계속해서 숫자를 실행하고 다른 비용을 계산하고 있는지 확인하세요.
그리고 사전 압류가 진행되는 경우, 해당 부동산에 체납세와 같은 다른 유치권이나 판결이 있는지 확인하십시오. 그들은 모기지 지불금을 감당할 수 없습니다. 그들도 세금을 계속 내고 있습니까? 살펴보는 것이 매우 중요합니다.
토니 :
대단한 고장이야, 애쉴리. 그리고 다시 말하지만, 부동산 투자에는 미묘한 차이가 너무 많습니다. 그게 오늘 방송의 주제인 것 같은데, 알겠습니다. 이 주제를 시도해 봐야 할까요? 압류에 들어간 다음 백엔드에서 가져가야 합니까?
제가 구매한 두 번째 거래는 공매였습니다. 그리고 듣고 계신 분들이 주의하실 점은 단기 판매에 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 점을 염두에 두라는 것입니다. 내 거래, 내가 구입한 두 번째 거래는 내가 제안을 제출한 시점과 그들이 실제로 돌아와서 '예'라고 답한 시점 사이에 몇 달, 몇 달, 몇 달이 지난 것 같아요. 줄을 서 있던 최초 구매자가 물러났습니다. 그러자 은행에서 나에게 와서 이렇게 말했습니다. “당신은 우리의 두 번째 제안이었습니다. 가져갈래?” 그리고 협상 과정은 시간이 오래 걸렸습니다. 왜냐하면 판매자가 공매도 기간 동안 특정 금액에 동의했다고 해서 은행이 돌아가서 해당 금액도 승인해야 하고 시간이 오래 걸릴 수 있기 때문입니다. 공매로 구매하면 정말 환상적인 거래를 얻을 수 있지만 실제로 결승선에 도달하기 전에 많은 노래와 춤이 있을 수 있다는 점을 준비하세요.
애슐리 :
좋습니다. 다음 질문은 Kyle Consult의 질문입니다. "시외 임대를 소유하고 계신 분들의 경우, 부동산 관리 비용으로 일반적으로 얼마를 지불하시나요?" 토니, 당신은 루이지애나 부동산을 갖고 있었어요. 그 비용으로 지불한 자산 관리비는 얼마였습니까? 왜냐하면 그것은 당신을 위해 다른 주에 있었기 때문입니다.
토니 :
솔직히 꽤 비쌌어요. 나는 그들이 임대료의 10%를 가지고 있다고 생각하지만 한도는 $100입니다. 내가 가지고 있던 모든 장치는 장치당 100달러만 지불했습니다. 제가 단기 임대 회사를 찾은 방법은 문자 그대로 Google에 접속하여 루이지애나 주 슈리브포트에 있는 자산 관리 회사를 입력하는 것이었습니다. 잔뜩 튀어나왔습니다. 여러 군데에 전화를 걸어 모든 사람에게 물어보고 싶은 질문 목록을 만들었습니다. 나는 그 질문이 BiggerPockets 포럼에서 나온 것이라고 확신합니다. 방금 부동산 관리자에게 어떤 질문을 해야 할지 찾기 위해 양식을 검색했습니다. 그리고 일부는 나에게 다시 연락하지 않았으므로 이는 분명히 신호입니다. 저와 전화 통화를 하다가 연락을 받은 커플이 있었습니다.
그러다가 실제로 문을 닫기 위해 루이지애나로 비행기를 타고 그 부동산을 닫으러 갔을 때 제가 가장 좋아했던 그 집에 커피 한 잔만 달라고 했습니다. 그리고 그는 저를 만나기 위해 자신의 팀에서 누군가를 보냈고 그들은 저에게 지역 경제, 지역 도시, 최고의 임대료를 얻기 위해 부동산을 개조할 때 무엇이 효과적인지에 대해 많은 통찰력을 주었습니다. 그리고 나는 새로운 투자자이지만 함께 성장할 사람을 찾고 있다는 사실을 매우 개방적이고 정직하게 대했습니다. 그리고 그들은 또한 당시에 새롭고 성장하고 있었기 때문에 그것에 만족했습니다. 하지만 네, 정말 멋진 과정이었지만 BiggerPockets를 활용한 다음 나가서 사람들을 직접 만나서 올바른 것을 찾는 데 도움이 되었습니다.
애슐리 :
응. 나는 항상 내 재산을 스스로 관리합니다. 그리고 5.5년 전에 자산 관리 회사를 고용했는데 그게 자산 관리 회사에서의 첫 경험이었습니다. 그리고 그들의 수수료는 저와 다른 투자자였고 우리 둘이 그들에게 부동산을 가져왔기 때문에 우리는 대량 할인을 받았습니다. 첫 해에는 XNUMX%였다고 생각합니다. 우리는 그들과 XNUMX년 계약을 맺었습니다.
토니 :
꽤 좋습니다. 5.5%?
애슐리 :
응. 그리고 한 달에 건물당 25달러였습니다. 그리고 그것은 응급 서비스를 포함했습니다. 주말에 배관 문제가 발생해도 초과근무 수당이나 그와 유사한 것은 부과하지 않고 매달 건물마다 부과했습니다. 40유닛 아파트 단지에는 25개의 건물이 있으므로 해당 부동산에 대해 매월 유닛당 25달러를 청구했고, 복층 아파트에는 추가로 XNUMX달러가 청구되었습니다.
그다음에는 한 달치 집세에 해당하는 임대 비용이 있었습니다. 그리고 유지 관리 비용은 우리가 처음 시작했을 때 얼마였는지 기억이 나지 않지만, 유지 관리를 수행하면 시간당 40달러에서 45달러 정도였던 것 같습니다. 그리고 또 다른 몇 가지가 있었습니다… 온보딩 비용이 실제로 합산되면 많은 비용이 들 수 있으므로, 시작하는 날부터 하선하는 날, 숙소를 떠나는 날까지 모든 단일 수수료가 얼마인지 확인하세요. 관리 회사.
나는 최근 자산 관리 회사를 그만두고 모든 것을 사내에서 하기로 결정했습니다. 나는 내 유지 관리 인력을 고용했고, 내 자산 관리자도 고용했습니다. 하지만 저는 다른 자산 관리 회사와 이야기를 나눴습니다. 그래서 저는 방금 그들의 이메일을 뽑아서 예시로 사용하고 요율도 살펴보겠습니다. 하지만 첫 해, 두 번째 해 이후에 제가 사용한 첫 번째 자산 관리 회사에서는 요율을 다음과 같이 인상했습니다. 6.5%는 관리비라고 생각합니다. 그리고 유지 관리 비용이 시간당 50달러로 인상된 것 같아요. 그리고 다른 수수료에는 다른 변화가 없었다고 생각합니다.
하지만 이 다른 부동산 관리 회사는 Buffalo 지역과 비교하기 위해 저에게 제안한 것은 그들의 부동산 관리 수수료가 10%라는 것이었습니다. 부동산이 없는 경우에도 마찬가지입니다... 부동산이 많지 않은 경우 , 대량 요금을 받지 못하는 경우 이전 자산 관리 회사가 다른 사람에게 10%를 청구했습니다. 선적 비용은 단위당 $895입니다. 여기에는 광고, 상영, 세입자 심사 및 임대 문서 생성이 포함됩니다. 그런 다음 유지 관리 서비스는 최소 52.50시간 기준으로 시간당 $15로 청구되며 처음 XNUMX시간 이후에는 XNUMX분 단위로 청구됩니다. 그것은 거기 수수료의 기본이었습니다.
시장마다 확실히 다른 것 같아요. 그리고 저는 가장 저렴한 방법이 항상 최선의 방법은 아니라고 100% 생각합니다. 계약자를 이용하는 것과 마찬가지로 가장 저렴한 것이 항상 가장 좋은 것은 아닙니다. 나는 종종 궁금해합니다. 알겠습니다. 그래서 내 부동산에 대해 다른 투자자들이 훨씬 더 높은 비율, 즉 10%에서 12%를 지불하는 데 비해 나는 매우 할인된 비율을 지불하고 있었습니다. 확실히 그들의 부동산은 그들이 돈을 받았기 때문에 회사에 더 많은 가치가 있었습니다. 그것에 대해 훨씬 더 많은 것이 있기 때문에 그것이 어떤 종류의 서비스에 반영되는지 궁금합니다. 하지만 전혀 그렇지 않을 수도 있지만, 생각해 볼 만한 것 중 일부에 불과합니다.
그리고 실제로 사내에서 어떤 유지 관리를 수행하는지에 대한 유지 관리 서비스도 있나요? 제가 일반적으로 많이 본 것 중 하나는 유지 보수 기술이 나가서 상황을 평가하기 위해 시간당 비용을 청구하고 실제 배관공에게 전송되는 것입니다. 누군가가 그것을 보는 것에 대해서만 비용을 받고 실제 사람이 와서 고치는 것에 대해서도 비용을 청구합니다. 지금 내가 하는 일은 내부적으로 모든 일을 수행하는 데 있어 측정항목을 설정하는 것입니다. 유지 보수 요청이 들어오고 변기 물이 흐르거나 수도꼭지가 새는 배관 문제가 아니라 매우 간단한 배관 작업이 아닌 경우 작업 주문이 배관 공급 업체에 직접 이메일로 전송되고 일정이 설정됩니다. 올라가고 나서 그들은 간다. 유지 관리뿐만 아니라 모든 측면에서 시스템과 프로세스가 어떻게 작동하는지 이해하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 그래야 이러한 전체 프로세스가 있기 때문에 이러한 모든 사소한 일에 대해 비용이 청구되지 않습니다.
또 다른 문제는 우리가 자산 관리 회사를 떠나기 전에 내부 직원을 고용하여 내부적으로 이직을 시작했다는 것입니다. 왜냐하면 자산 관리 회사에서 비용이 너무 많이 들고 그들이 그렇게 하기 때문입니다. 그리고 우리가 내부적으로 교체 작업을 수행한 후 그들은 건물을 검사하기 위해 유지 관리 기술을 보냈습니다. 그리고 우리는 그가 와서 검사하고 임대료가 준비되었는지 확인하라는 비용을 청구받았습니다. 하지만 우리는 이미 임대 준비를 위해 자체 계약자를 고용했습니다. 그리고 그들이 우리에게 돈을 벌기 위해 부과하는 것은 또 다른 수수료였습니다. 그러나 그것으로부터 나올 수 있는 모든 작은 수수료를 알아두십시오. 그리고 죄송합니다. 제가 계속해서 계속하고 있다는 것을 알고 있습니다.
토니 :
아뇨, 아뇨, 계속하세요.
애슐리 :
또 다른 것은 반복되는 검사입니다. 아마도 부동산 관리 회사가 설립된 지 70년차가 되었을 때 그들은 모든 소유주에게 우리가 이제 모든 사람의 부동산 검사를 요구한다는 통지서를 보냈을 것입니다. 제 생각엔 반년에 한 번씩이었던 것 같습니다. 그리고 우리는 기술을 보낼 것입니다. 검사 비용은 40달러입니다. 예방적 유지 관리에 관한 내용을 작성해 보겠습니다. 일반적으로 좋은 아이디어인 것 같습니다. 70가구 아파트단지로서는 정말 좋은 생각이 아니었습니다. 그들은 통과했고 이 아파트는 꽤 잘 완성되었습니다. 그런 모든 것이 통과되어 우리에게 줄 것입니다. 우리는 단위당 $20를 청구하게 될 것입니다. 이는 전체 단위가 있을 때 결국 많은 금액이 됩니다. 그리고 그들은 또한 "좋아, 이 연기 탐지기를 배치해야 하고, 이 GFI를 배치해야 한다"고 말했는데, 이 모든 것이 안전 문제였습니다. 하지만 문제는 그들이 우리에게 요금을 부과한다는 것이었습니다. 우리는 Lowe's에 가서 그것을 살 수 있었습니다. 20개의 연기 감지기를 교체할 때 Home Depot 입찰실인 Lowe's로 가서 XNUMX개의 연기 감지기에 입찰하면 훨씬 더 저렴해집니다.
자산 관리 회사에서 자재를 청구할 때 자재비를 이해하면 할인을 받을 수 있나요? 그런 것들이 다릅니다. 실제로, 부동산 관리 회사와 관련된 청구서, 수수료, 비용에 대해 수년 동안 배운 내용에 대해 계속해서 이야기할 수 있는 것이 많습니다. 그리고 그들이 일을 잘한다면 그것은 100% 가치가 있는 일입니다.
토니 :
응, 애쉬, 좋은 점을 너무 많이 제시하는구나. 그러나 장기 임대가 때때로 수익을 내기 어려운 이유 중 하나는 부동산 관리자가 부과하는 수수료 때문입니다. 실제로 PM 계약 중 하나를 가져왔습니다. 내 말이 맞았다. 부동산을 관리하는 데 한 달에 100달러가 들었다. 말씀하신 것보다 임대료가 저렴했어요. 우리 돈은 350달러밖에 안 됐어요. 그리고 내 기억이 맞다면 이 집은 월 1,200~1,300달러에 임대 중이었는데, 한 달 임대료의 1/3이 조금 넘는 금액이었다.
그러나 일어난 또 다른 일 중 하나는 자산 관리 회사가 유지 관리 회사도 소유했다는 것입니다. 그리고 그들은 항상 우리에게 “여기 우리가 한 말을 인용해 보겠습니다. 외부 견적을 받고 싶다면 언제든지 환영입니다. 하지만 일하느라 바쁘기 때문에 왁스 씰 교체 방법에 대한 견적을 얻기 위해 네 명의 배관공에게 전화하는 데 시간을 보내고 싶지는 않으므로 "이봐, 직접 처리하세요."라고 말하면 됩니다. 우리가 다른 가격을 검색하려고 시도했을 때 부동산 관리자의 요금은 일반적으로 더 비싸지만 편의상 그 가격을 높일 수 있다는 사실을 발견했습니다. 당신도 생각해야 하기 때문에 그들이 단위당 100달러만 청구한다면 그것은 큰 돈이 아닙니다.
애슐리 :
그 이유는 당신이 단기적으로(들리지 않음 00:42:21) 30%에 너무 익숙하기 때문입니다.
토니 :
응, 30%. 하지만 생각해 보세요. 사업을 시작하려고 하는데 당신이 가져오는 각 부동산이 단위당 100달러에 불과하다면, 실제로 비용을 지불할 성공적인 사업이 되기 위해서는 많은 것이 필요하므로 그들은 찾아야 합니다. 재정적으로 도움이 되도록 만드는 방법입니다. 그리고 또 한 가지 생각난 점은 여기에서도 찾아봤는데, 제 부동산 관리자가 소유주 계좌라고 부르는 것을 우리에게 만들어 주었는데, 이는 기본적으로 500달러의 보류 또는 예비 계좌였습니다. 그리고 그 500달러는 모든 비용을 충당하기 위한 것이었습니다. 단지 발생하는 모든 비용을 충당할 수 있는 돈이 항상 계좌에 남아 있는지 확인하기 위한 것이었습니다. 연기 감지기를 교체해야 하거나 유지 보수 수리가 필요한 경우에도 그 비용을 앞당기고 싶지 않았습니다. 이에 대한 그들의 해결책은 이 소유자의 계좌에 항상 최소 500달러가 있도록 하는 것이었습니다.
그리고 그 돈을 거기에 투입할 수 있는 두 가지 옵션이 있었습니다. 우리는 500달러짜리 수표를 써서 한 번에 넣거나, 아니면 50달러가 될 때까지 매달 500달러를 공제할 것입니다. 그 길로 가면 이제 부동산 관리비로 월 100달러를 지불할 뿐만 아니라 50개월 동안 월 10달러를 추가로 지불하게 되므로 이제 실제로는 자산 관리비로 150달러를 지불하게 됩니다. 자산 관리를 위한 달입니다. 그리고 당신이 순익만 내고 있거나 어쨌든 한 달에 몇백 달러의 수익만 낸다고 가정해 보세요. 50달러는 XNUMX년 동안 큰 차이를 만듭니다. PM 계약을 확실히 읽고 다양한 비용이 무엇인지 확실히 이해하십시오.
애슐리 :
그리고 결국 그 500달러를 돌려받게 됩니다. 자산 관리 회사를 떠나면 그 예비 자금을 돌려드립니다. 이자를 전혀 발생시키지 않는 저축 계좌로 생각해야 합니다.
토니 :
네.
애슐리 :
하지만 일정 기간에 걸쳐 비용을 지불할 수 있다는 점은 흥미롭습니다. 왜냐하면 우리가 지불할 때 모든 것을 지불해야 했기 때문입니다. 온보딩 비용의 일부는 선불로 지불해야 한다는 것이었습니다. 그리고 그것은 토니, 그것에 대해 생각하는 것입니다. 좋아, 당신은 이 부동산을 구입하고 있고, 아마도 재활 치료 비용을 지불하기 위해 계약금에 돈을 넣었고, 어쩌면 현금이 부족할 수도 있습니다. 그들을 위해 예비금을 확보할 것인지 확인하셨나요?
오늘 훌륭한 질문을 제출해 주셔서 정말 감사드립니다. 언제나 그렇듯,bigpockets.com/reply로 이동하여 질문을 남겨주세요. 아니면 Wealth from Rentals 또는 Tony J. Robinson의 저와 Tony의 DM으로 들어가실 수도 있습니다. 수요일에 손님과 함께 뵙겠습니다.
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