임대 부동산을 판매하는 방법(낮은 세금 및 최고 이익)

주택 재고가 여전히 낮다는 것은 주택 가격이 높다는 것을 의미합니다. 많은 지역에서 구매자 수가 시장에 나와 있는 주택 수를 훨씬 초과하여 판매자 시장이 형성됩니다.

몇 년(또는 수십 년) 전에 임대 부동산을 구입했다면 지금이 이상적인 투자 수익을 얻기 위해 판매하기에 가장 좋은 시기라고 결정할 수 있습니다.

그러나 임대 부동산을 판매하는 것은 기본 거주지보다 더 복잡할 수 있습니다. 세입자, 세금 영향 및 이익을 잠식할 수 있는 기타 예상치 못한 비용에 대해 생각해야 합니다. 

다행히 FastExpert 팀이 도와드리겠습니다. 이 가이드를 사용하여 임대 부동산을 판매하여 투자를 최대한 활용하는 방법을 알아보세요. 

1. 투자부동산 경험이 있는 부동산 중개인을 고용하세요

임대 부동산을 판매할 때 첫 번째 단계는 이러한 유형의 판매를 전문으로 하는 부동산 중개인을 고용하는 것입니다. 해당 지역의 부동산 투자자와 대화하여 함께 일하고 싶은 중개업자가 몇 명 있는지 알아보세요. 당신은 또한 사용할 수 있습니다 FastExpert 투자 주택 전문 부동산 중개인을 찾으세요. 

시간을 따로 확보해 두세요. 최소 3명의 부동산 중개인과 인터뷰하세요 최고의 사람을 고용하기 전에. 질문 판매하는 주택 유형과 판매 방법에 대해 알아보세요. 현재 임대 부동산에 세입자가 있는 경우 새 소유자로의 전환을 어떻게 처리하는지 문의하세요.

이는 임차인을 보호하는 현지 법률에 대한 중개인의 지식을 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다. 양도소득세를 피하고 싶다면 세법에 대한 지식을 물어볼 수도 있습니다. 

부동산 시장에 대한 상세한 지식을 갖춘 부동산 중개인을 찾아야 할 뿐만 아니라 그들이 전문적으로 적합한지 확인하고 싶을 수도 있습니다. 귀하는 매일(또는 적어도 매주 여러 번) 부동산 중개업자와 대화할 가능성이 높으므로 그들과 잘 지내야 합니다. 성격에 더 잘 맞는 부동산 중개인을 선택하는 것은 괜찮습니다.

2. 양도소득세를 효과적으로 처리하세요

XNUMXD덴탈의 양도 소득세 투자부동산 판매를 준비할 때 가장 중점을 두어야 할 부분입니다. 20년 이상 집을 소유했다면 장기 양도소득세를 납부하게 됩니다. 이러한 세율은 귀하의 소득에 따라 최대 XNUMX%에 달할 수 있습니다.

가장 중요한 점은 주택 판매로 발생한 이익에 대해서만 양도소득세를 납부한다는 것입니다. 구매 가격이 $125,000이고 $500,000에 판매하는 경우 과세 소득은 $375,000부터 시작됩니다.  

또한, 세금을 낮추는 다른 방법도 있습니다. 부동산 중개인 커미션을 포함하여 주택 마케팅 및 판매와 관련된 모든 비용을 추적하세요. 이러한 비용은 총 이익을 감소시킵니다. 위와 동일한 예를 사용하여 6% 커미션 $500,000 주택을 판매하면 $30,000의 비용이 듭니다. 이렇게 하면 과세 대상 이익이 $345,000로 낮아집니다. 

세금 납부액을 계산할 때 모든 항목이 중요합니다. 이것이 경험이 풍부한 부동산 중개인을 고용하거나 신뢰할 수 있는 회계사와 협력하여 비용을 절감하는 데 도움이 되는 또 다른 이유입니다.

1031 세금 연기 교환을 활용하세요

세금 고지서를 줄이거나 연기하는 추가 방법이 있습니다. ㅏ 1031 교환 주택 판매로 얻은 이익을 사용하여 다른 투자 부동산을 구입할 때 사용됩니다.

예를 들어, 다른 주로 이사하고 임대 부동산 투자를 가져가고 싶다면 집을 팔고 새로운 도시에서 다른 집을 구입하고 1031 Exchange를 사용하여 세금을 연기할 수 있습니다.

이는 면제가 아니라 연기임을 명심하세요. 향후 임대 부동산을 매각할 때 양도소득세를 납부해야 합니다. 

1031 Exchange에는 여러 규칙이 관련되어 있습니다. 다음 구매가 적격인지 확인하려면 신뢰할 수 있는 부동산 중개인이나 세무 상담사가 있는지 확인하세요.  

판매하기 전에 임대 점유를 고려하십시오

자본 이득세 납부를 완전히 피하는 다른 방법이 있습니다. 예를 들어, 임대 부동산을 급하게 팔지 않는다면 해당 부동산에 주 거주지로 거주할 수 있습니다. 그만큼 IRS는 세금 면제를 제공합니다 지난 5년 중 최소 2년 동안 소유자가 점유한 주택 판매에 대한 것입니다. 해당 부동산이 현재 비어 있는 경우, 입주하여 영주권자로 지정한 다음 2년 후에 집을 팔 수 있습니다.

이 집이 귀하의 주 거주지라는 것을 증명해야 합니다. 이는 일반적으로 이사를 반영하기 위해 운전 면허증 및 기타 서류를 변경하는 것을 의미합니다. 

이 면제는 이사를 원하는 주택 소유자를 보호하기 위한 것입니다. 일반 주택 판매자는 투자 임대 부동산을 판매하지 않기 때문에 자본 이득에 대해 걱정할 필요가 없습니다.  

3. 임차인 임대차 계약을 윤리적으로 관리합니다.

임대 부동산 판매에 관해 가장 자주 논의되는 것 중 하나는 임차인에 관한 것입니다. 가장 먼저 해야 할 일은 세입자와 함께 집을 팔 것인지, 아니면 현재 세입자가 이사갈 때까지 기다릴 것인지 결정하는 것입니다.

기존 세입자는 귀하가 집을 팔고 있다는 사실을 알게 되면 임대 계약에 대해 걱정할 수도 있습니다. 그들은 새로운 구매자가 인수하자마자 퇴거되지 않을 것이라는 점을 알고 싶어합니다.

임차인이 보살핌을 받을 것이라고 보장할 수는 없지만 잠재적인 전환에 대비할 수는 있습니다. 임차인에게 집을 판매할 계획이라면 따라야 할 몇 가지 모범 사례는 다음과 같습니다. 

• 지역 임차인 법률을 검토하세요. 얼마나 많은 통지를 해야 하는지, 거주하는 주나 도시에서 임차인이 어떤 권리를 갖고 있는지 알아보세요. 
• 임대 부동산의 세입자에게 판매 의사를 통지하십시오. 해당 주에는 이에 대한 구체적인 지침이 있을 수 있지만 더 많은 통지를 제공할수록 더 좋습니다. 
• 24시간 전에 통지 제공 속성에 액세스해야 할 때마다. 여기에는 수리를 하거나 상영 일정을 잡기 위해 집에 들어가는 것이 포함됩니다. 
• 세입자의 질문에 답변하고 주택 판매 과정에 대한 업데이트를 가능한 한 자주 제공하십시오. 

가장 큰 문제는 누군가가 주 거주지로 사용하기 위해 집을 구입하는 경우 발생합니다. 다른 투자자가 세입자에 대한 사소한 조정이나 혼란을 통해 활성 임대를 인수할 수도 있지만, 해당 주택에 살고 싶어하는 구매자는 더 많은 문제를 안고 있습니다.

귀하와 구매자는 세입자가 이사 나가는 것을 책임질 사람을 결정해야 하며, 이는 마감 날짜, 현재 임대 계약 및 구매자의 의지에 따라 달라집니다.

신뢰할 수 있는 임차인을 판매 포인트로 전환

임차인이 거주하는 부동산을 다른 투자자에게 마케팅하는 경우 믿을 수 있는 임차인을 판매 포인트로 강조하세요. 현장에서 임차인의 장수에 대해 이야기하고 적시에 지불 내역을 보여줄 수 있습니다.

이는 즉시 부동산을 인수하고 임차인으로부터 임대수익을 얻을 수 있다는 점에서 부동산 투자자들에게 어필된다. 공간을 단장하거나 새로운 임차인을 찾으려고 노력하는 데 공백이 없을 것입니다. 

귀하의 세입자는 귀하가 집을 그대로 유지해줄 다른 투자자에게 귀하의 주택을 판매하는 것을 높이 평가할 수도 있습니다. 주택 판매가 그들을 전혀 방해하지 않을 수도 있습니다.

임대 계약을 종료하는 경우 현지 법률을 읽어보세요.

빈 임대 주택을 판매하려는 경우 세입자에게 이사를 요청하는 것이 적법한지 알아 두십시오. 현지 법률을 읽으면 귀하와 임차인 모두를 보호할 수 있습니다. 귀하는 현재 집에 있는 사람들과 이러한 법률을 공유하여 귀하가 윤리적이고 공정하게 행동하고 있음을 알릴 수도 있습니다.

먼저, 최소 기간을 살펴보세요. 집을 팔기 전에 임대 계약이 자연스럽게 만료되도록 두는 것이 가장 쉬운 방법일 수 있습니다. 귀하가 임대 계약을 갱신하지 않겠다는 충분한 통지를 받았기 때문에 몇 달 내에 귀하의 임차인은 이사를 나갈 수 있습니다.

다음으로, 조기 종료 조항을 확인하세요. 세입자의 잘못이 아닌데도 임대를 취소한 대가로 세입자에게 빚진 금액이 있는지 확인하세요. 집 상태가 좋으면 최소한 보증금은 돌려받아야 합니다. 

집세를 징수하는 마지막 날과 세입자가 이사하는 날을 정하세요. 이것이 집행 가능한지 확실하지 않은 경우 부동산 변호사와 상담하십시오. 그들은 세입자와 법적 구속력이 있는 적법 절차를 따르는 데 도움을 줄 수 있습니다.

당연히 이는 월세 임차인에게는 문제가 되지 않습니다. 다음 달에 임대 계약을 갱신하지 않겠다고 알리고 이사하도록 요청할 수 있습니다. 6개월 및 12개월 기간과 같은 장기 임대의 경우 임대 계약이 더 복잡합니다.

4. 수리 및 업그레이드 우선순위 지정

집을 판매할 준비를 하는 데 몇 달이 걸릴 수 있으며, 이는 세입자가 새로운 장소를 찾을 수 있는 시간을 제공합니다. 특히 임대가 종료되는 경우에는 더욱 그렇습니다. 그만큼 평균 주택 소유자는 주택 업그레이드에 5,400달러를 지출합니다. 자신의 부동산을 시장에 내놓기 전에. 여기에는 일반적으로 부동산을 더욱 바람직하게 만들기 위한 조경 비용, 수리 및 업그레이드가 포함됩니다. 

구매자의 관심을 끌 수 있도록 임대 부동산에 필요한 수리 및 개선 사항을 식별합니다. 다시 한 번 이러한 결정은 테넌트의 영향을 받을 수 있습니다. 카펫을 교체하고 벽을 다시 칠하기로 결정할 수도 있지만 현재 세입자가 떠날 때까지 기다려야 합니다.

또한 이러한 수리로 인한 투자 수익도 고려하십시오. 차고 문을 교체하는 것은 오래되고 오래된 바닥을 교체하는 것보다 ROI가 더 높을 수 있습니다. 새 현관문은 새 세탁실보다 더 큰 영향을 미치는 좋은 첫인상을 줄 수 있습니다. 집의 가치를 높이는데 실패하는 업그레이드에 돈을 쓰고 싶지 않을 것입니다. 

이러한 수리를 수행하면 부동산 가치가 높아지고 주택이 더 매력적으로 변해 빨리 팔릴 확률이 높아집니다. 하지만 임대 부동산을 판매할 때 수리에 집중해야 하는 또 다른 이유가 있습니다. 바로 양도소득세입니다.

집 수리 비용을 전체 이익을 감소시키는 필수 비용으로 공제할 수 있습니다. 집을 판매할 준비를 위해 $10,000를 지출했다면, 세금 고지서가 도착하는 대로 해당 금액을 공제할 수 있습니다.

5. 현실적이고 경쟁력 있는 가격 전략 개발

부동산 중개인을 만나 주택 가격 책정 전략을 개발하십시오. 귀하의 부동산 중개업자는 다음을 제공해야 합니다. 비교 마케팅 분석(CMA) 해당 지역의 유사한 부동산에서 정보를 가져옵니다. 귀하의 대리인은 최근 기간 내에 판매된 동일한 지역의 비슷한 크기의 주택을 살펴볼 것입니다. 이는 귀하의 주택이 판매되어야 하는 가격을 측정하는 데 도움이 될 수 있습니다. 

모든 주택은 고유하며 이는 귀하의 주택 가격이 해당 지역의 다른 주택보다 높거나 낮을 수 있음을 의미합니다. 수영장이나 밀폐된 차고와 같은 편의 시설이 있으면 가격이 올라갑니다. 그러나 집이 낡아 심각한 업그레이드가 필요한 경우 예상 판매 가격은 낮아질 것입니다. 

특정 요구 사항에 따라 판매 가격을 설정할 수도 있습니다. 일부 판매자는 서둘러 이사하려는 경우 저렴한 가격에 부동산을 나열합니다. 이 전략은 더 많은 구매자의 관심을 끌고 소유자는 최상의 옵션(보통 유리한 마감일을 제공하는 현금 입찰)을 제공하는 제안을 선택할 수 있습니다.

그러나 경험이 풍부한 부동산 중개인은 귀하가 팀을 옮기는 데 도움을 주는 동시에 부동산의 전체 가치를 얻을 수 있도록 도와줄 수 있습니다. 그들은 해당 지역의 임대 부동산 소유자에게 연락하여 투자 포트폴리오를 늘리는 데 관심이 있는지 확인할 수 있습니다.

6. 임대 부동산의 효과적인 마케팅

임대 부동산을 판매하는 것은 소유자가 거주하는 주택보다 더 복잡할 수 있습니다. 기존 세입자가 있거나 다세대 주택을 판매하려는 경우 특히 그렇습니다. 귀하의 부동산을 투자자나 주택 사냥꾼 등 구매자에게 마케팅할 것인지 아니면 구체적으로 부동산 투자자에게 다가가고 싶은지 결정하십시오. 이에 따라 집을 홍보하는 방법이 결정됩니다. 

다른 부동산 투자자에게 판매하고 싶다면 오픈 하우스를 고려해보세요. 세입자에게 상황을 알리고 부동산 대청소 비용을 지불하십시오. 이 이벤트는 귀하의 복층 주택 또는 단독 주택 임대 부동산을 구매하려는 여러 잠재 구매자를 불러올 수 있습니다.

임대 부동산 판매 경험이 있는 부동산 중개인 찾기 

해당 지역에 단일 임대 주택을 소유하든 여러 투자 부동산을 소유하든 상관없이 준비가 되면 이 자산을 쉽게 판매할 수 있습니다. 첫 번째 단계는 신뢰할 수 있는 부동산 중개인을 고용하는 것입니다.

재산세, 임대차 계약, 임대 시장을 잘 이해하고 있는 중개인을 고용하면 귀하의 투자 자산을 신속하고 합법적으로 판매할 수 있습니다. 그들은 귀하의 주택 가격을 효과적으로 책정하고 홍보하여 ​​올바른 구매자를 유치할 수 있습니다. 

해당 부동산 중개인을 찾으려면 FastExpert의 전문가에게 문의하세요. 부동산 중개인 프로필을 보고 다양한 중개인에 대해 알아보고 전체 과정에서 귀하를 지원할 최고의 중개인을 고용할 수 있습니다.

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