러닝 들어가는 방법 상업용 부동산 투자 어려운 일인 것 같습니다. 한도율, 견적, NOI, 트리플 넷 등과 같은 산업별 용어와 어휘가 너무 많아서 초보 부동산 투자자는 까다로워 보이는 상업용 부동산의 세계. 하지만 상업용 부동산을 찾고, 사고, 돈을 버는 것이 가장 좋은 방법이라고 말한다면 어떨까요? 주거용 부동산보다 훨씬 쉽습니다.? 당신이 할 수 있다면 어떨까요? 부를 더 빨리 쌓으세요, 더 가치 있는 부동산을 구입하고 도달 경제적 자유 빠른 수십 채의 단독 주택 대신 단 몇 건의 거래만으로? 오늘은 시작하는 방법을 알려드리겠습니다!
신규 투자자는 상업용 부동산을 뒤로 미루는 경우가 많지만, 이를 막을 수 있는 것은 없습니다. 지금 당장 큰 부동산을 사세요. 이를 수행하는 방법을 설명하기 위해 다음을 수행했습니다. 애니 라너, 북부 콜로라도에 본사를 둔 상업용 부동산 중개인. 그녀는 다음부터 모든 것을 보았습니다. 창고 거래 에 셀프 스토리지, 소매 센터및 사무실 공간. 그녀는 초보자가 게임에 참여하기 위해 무엇을 할 수 있는지, 그리고 주거용 경로를 따르는 것보다 상업용이 훨씬 더 나은 옵션이 될 수 있는 이유를 정확히 알고 있습니다.
이번 에피소드에서는 애니가 설명하겠습니다. 상업용 부동산이 정확히 무엇인지, 가치가 어떻게 평가되는지, 구입할 수 있는 다양한 유형의 부동산. 그녀는 또한 그 이유에 대해 자세히 설명합니다. 상업용 부동산 구매가 훨씬 쉬워졌습니다. 주거용보다 브로커를 사용하는 것이 어떻게 도움이 될 수 있는지 숨겨진 거래 잠금 해제 다른 투자자들은 모르는 사실이죠. 따라서 여전히 작은 거래를 쫓고 있고 실제 돈을 버는 곳까지 레벨업하고 싶다면 계속 기다리세요!
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애슐리 :
부동산 신인 276화입니다.
애니 :
문자 그대로 브로커를 사용하지 않을 이유가 없습니다. 그들은 당신을 위해 협상할 것이고, 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 어떤 가치 평가가 올바른 가치 평가인지, 무엇을 해야 하는지, 어떻게 협상해야 하는지에 대해 더 잘 이해하고 있으므로 이것이 가장 중요합니다. 브로커를 찾으면 거기에 있습니다. 그리고 구체적으로 상업 중개인을 검색하겠습니다. 두 세계 모두에 약간의 영향이 있지만 하루 종일 광고를 한다면 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 더 잘 이해할 수 있습니다.
애슐리 :
제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자인 Tony Robinson과 함께 있습니다.
토니 :
매주, 일주일에 두 번 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 제공하는 Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저는 별 2022개 리뷰를 남긴 사용자 이름 Kell Bell Atwell을 소개하고 싶습니다. 그는 “남편과 저는 둘 다 XNUMX년 XNUMX월에 이 팟캐스트를 듣기 시작했고 Tony, Ashley 및 그 손님들 모두. 이 쇼의 도움으로 우리는 XNUMX월 중순까지 첫 주택을 구입할 수 있었습니다. 뗏목 가이드로서 우리는 일년의 절반을 콜로라도에서 보내고 나머지 절반은 세인트루이스에서 보냅니다. 따라서 이제 우리의 다른 세인트루이스 집을 가을 래프팅 시즌 동안 이동하는 간호사를 위한 중간 임대로 활용하는 게임 계획이 있습니다. 콜로라도 밖으로. 훌륭한 통찰력을 제공해 주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다.
Kellbell Atwell님, 우리는 그런 이야기를 듣는 것을 좋아합니다. 따라서 별 XNUMX개 리뷰를 작성해 주셔서 감사합니다. 그리고 만약 당신이 루키 청중이고 아직 리뷰를 남기지 않았다면, 꼭 남겨주세요. 더 많은 조회수를 얻을수록 더 많은 사람들에게 도움을 줄 수 있습니다. 우리가 도울 수 있는 사람이 많을수록 우리는 여기서 하는 일을 좋아합니다. 애쉴리, 무슨 일이야? 오늘은 다른 배경을 가지고 있습니다. 당신은 지난 몇 주 동안 여행을 하고 있어요. 당신을 볼 때마다 당신 뒤의 풍경은 달라요.
애슐리 :
응. 글쎄요, 이건 우리가 이날은 보통 녹음을 하지 않기 때문이에요. 그래서 저는 실제로 미래의 사무실이 될 곳에 있어요. 여기에 완비된 주방을 만들었기 때문에 더 이상 사무실로 필요하지 않은 주거용 유닛일 수도 있지만 현재 식기세척기가 있는 주방 카운터에 앉아 있는데 식기세척기가 아직 없습니다. , 그래서 내 다리는 캐비닛 입구 바로 아래에 있습니다. 실제로 여기 의자에 앉아 있는 것이 꽤 편리합니다.
토니 :
그리고 여러분 뒤에는 아름다운 경치가 있습니다. 이 그림 같은 창문이요.
애슐리 :
그리고 거기에는 진입로와 콘크리트 패드가 있지만, 진입로 반대편에는 아름다운 연못이 있습니다. 사실 꽤 괜찮아요. 제가 여기 앉아서 일하는 동안 아이들은 밖에서 놀 수도 있고, 이것저것 할 수도 있어요.
토니 :
음, 오늘은 사람들을 위한 좋은 에피소드가 있어요, 그렇죠? Annie Larner가 참여하고 있으며 Annie는 상업용 부동산 중개인입니다. 그녀는 한동안 게임에 참여해 왔고 지식이 풍부하며 재활 비용을 추정할 때 James Dainard의 에피소드를 생각합니다. 이는 상업 브로커와 협력하는 것과 동일합니다. . 그녀는 그 관계에서 어떻게 효과적으로 일할 수 있는지, 무엇을 찾아야 하는지, 무엇이 효과가 있고 무엇이 효과가 없는지에 대해 너무나 많은 정보를 갖고 있기 때문에 오늘 그녀와의 대화가 정말 즐거웠습니다.
애슐리 :
Tony가 언급했듯이 상업 브로커와 협력하면서 가장 먼저 생각한 점은 제가 오프 마켓 거래를 할 것이라는 것이었습니다. 나는 에이전트를 사용하지 않을 것입니다. 그녀는 상업용 제품을 구매할 때 왜 브로커를 사용해야 하는지 정확하게 설명합니다. 그리고 저는 그것들이 훌륭한 예라고 생각하며 그것은 여러분에게 큰 이점이 될 수 있습니다. 홈페이지가 있는 줄도 몰랐네요. 그녀는 상업용 부동산을 찾고 있다면 더 많이 가입해야 하는 LoopNet 및 CREXI와 같은 다양한 웹사이트에 대해 이야기합니다. 그러나 그녀는 상업 중개인인 경우에만 액세스할 수 있는 몇 가지 다른 항목에 대해 이야기했으며 이는 Zillow 또는 realtor.com에서 MLS에 무엇이 있는지 확인할 수 있는 MLS와는 다릅니다. 그래서 저는 그것이 정말 흥미롭고 이점 중 하나일 뿐이지만 훌륭한 정보가 많이 있다는 것을 알았습니다. 애니, 쇼에 오신 것을 환영합니다. 우리와 함께해주셔서 정말 감사합니다. 모든 사람에게 자신에 대해 조금 이야기하는 것부터 시작해 보세요.
애니 :
네, 알았어요. 저를 초대해 주셔서 정말 감사합니다. 제 이름은 Annie Larner이고 콜로라도에서 상업용 부동산 중개업자로 일하고 있습니다. 북부 콜로라도, 특히 우리가 말했듯이 더 큰 볼더 지역. 그리고 콜로라도에서는 부동산 중개인이 주거용이든 상업용이든 원하는 대로 업무를 수행할 수 있지만 일반적으로 발생하는 현상은 둘 중 하나에 빠지고 둘 중 하나를 전문으로하게 되는 것입니다. 왜냐하면 둘은 다소 다른 세계이기 때문입니다. 나는 그것이 무엇을 의미하는지 확신합니다. 저는 상업용 부동산을 전문으로 하고 있기 때문에 상업용 부동산의 판매 및 임대 업무를 수행하고 있습니다.
그리고 저는 약 2명의 다른 브로커와 함께 팀에 속해 있으며 실제로 마케팅을 통해 상업용 부동산에 뛰어들었습니다. 나의 배경은 기업을 위한 마케팅 및 컨설팅입니다. 저는 항상 BXNUMXB에 있었습니다. 저는 기업과 일하는 것을 좋아하며, 특히 소규모 기업과 일하는 것을 좋아합니다. 제가 부동산에서 일하기 시작했을 때 너무 상업적이었고 제 고객이 부동산 중개업자가 되었습니다. 부동산에 대한 저의 관심과 기업 업무에 대한 사랑과 결합되었고 이제는 투자자들이 두 세계를 결합하는 경우가 많았습니다. 그래서 제가 중개업에 안착하게 되었습니다.
애슐리 :
그리고 자신에게 투자하는 것은 어떻습니까? 투자자로서 개인적인 경험에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?
애니 :
완전히. 부동산에 뛰어들다 보면 우연히 많은 거래를 보게 됩니다. 나는 부동산에 많은 투자를 할 의도가 별로 없었습니다. 그러나 우리는 우연히 몇몇 부동산을 발견했고 다른 중개인과 돈을 결합하여 몇 가지 거래를 성사시킬 수 있었습니다. 우리보다 자산이 훨씬 많은 친구가 있는데, 그 친구는 우리와 거래를 하고 그가 대부분의 돈을 내는 거래를 한 다음 우리가 부동산의 소수주주로 들어오고 우리는 LLC를 모아서 구입하세요. 그래서 우리는 이 지역에서 일종의 반전이 있는 주거용 부동산을 발견했고, 결국 그것을 구입하고 거기에 40,000달러 정도를 투자한 다음 XNUMX년 동안 임대하고 약간의 돈을 비축해 두었습니다.
우리는 그것을 실제로 소득 자산으로 취급하지 않았습니다. 오히려 저축에 더 가깝습니다. 우리는 임대료를 최대한 극대화했고, 382년 후에 그것을 다시 시장에 내놓을 수 있었고 40,000달러에 구입해서 임대한 것 같아요. 그 해의 모든 비용을 충당했거든요. 우리는 $650,000를 투자했고 다음 해에 그것을 팔았습니다... 지금 기억하려고 노력 중입니다... XNUMX년 후 $XNUMX 정도였기 때문에 좋은 작은 프로젝트였습니다. 그것은 우리가보고있는 일종의 거래입니다. 운이 좋았지만 모두가 잘되는 것은 아닙니다.
우리는 그걸로 운이 좋았습니다. 정말 잘 됐고 이 완벽한 장소에 침실 XNUMX개, 욕실 XNUMX개, 마당이 있었습니다. 여기 근처에는 침실 XNUMX개, 욕실 XNUMX개, 마당이 필요한 모든 것입니다. 개를 위한 공간이 있기 때문입니다. 개를 위한 공간이 없으면 임대 수영장이 너무 많이 없어집니다. 침실 XNUMX개, 욕실 XNUMX개를 사용하면 좀 더 많은 예산을 지출할 수 있는 젊은 성인 그룹을 구성할 수 있습니다. 슈퍼 칼리지 전체가 아닌 다소 훌륭하게 만들면 몇 사람을 더 데려올 수 있습니다. 그래서 그것이 우리가 집중한 것입니다.
토니 :
애니, 당신이 스펙트럼의 양면을 모두 경험했다는 점이 마음에 들어요. 이 부분에 대해서는 이미 조금 말씀하셨는데 상업 공간과 주거 공간 모두에 분명히 이점이 있습니다. 하지만 우리 초보 관객들에게는 아직 계약이 체결되지 않은 경우가 많습니다. 첫 번째 거래로 상업에 뛰어들기에 충분한 이점이 있다고 생각하십니까? 아니면 함께 일하는 많은 사람들이 일반적으로 상업까지 일한 경험이 더 많은 투자자라고 생각하십니까? 거기 당신의 생각은 무엇입니까?
애니 :
좋은 질문. 확실히, 상업 투자자들은 조금 더 오랫동안 투자해 왔기 때문에 좀 더 정통한 경향이 있으며, 가장 큰 차이점은 자본이 조금 더 많다는 것입니다. 상업 분야에 투자를 시작하려는 경우 이것이 아마도 가장 큰 진입 장벽이라고 생각합니다. 나는 그것이 쉽지는 않더라도 쉽다고 생각하며 주거용 건물보다 상업용 부동산을 구입하면 나에게도 호소력이 있는 많은 이점이 있지만 문제는 상업용 건물이 항상 그런 것은 아니기 때문에 약간 더 많은 자본이 필요하다는 것입니다. 조금 더 비싸고 처리해야 하는 유지 관리 및 공석 측면에서 이를 유지하려면 훨씬 더 많은 자본이 필요합니다.
그러나 거래 기간이 더 길기 때문에 많은 부분을 흡수할 수 있다면 상업용으로 전환할 수 있습니다. 하지만 확실히 해결 방법이 있습니다. 그룹과 함께 돈을 모으고 모든 거래 구조를 처리하는 데 도움을 줄 수 있는 훌륭한 브로커 브로커와 협력할 수 있다면 정말 좋은 기회이며 어떻게 보는지에 대해 더 많이 공유하고 싶습니다. 상업 거래에서 주의해야 할 점, 어떻게 다른지.
토니 :
이에 대한 추가 질문이 하나 있습니다, 애니. 당신이 상업 거래를 성사시키는 것이 쉽지는 않더라도 쉽다고 말했기 때문입니다. 듣고 있는 대부분의 신인들이 광고라는 단어를 생각하고 거기에 들어가는 모든 것에 압도당하기 때문에 그것에 대해 자세히 설명하십시오. 실제로 상업적 거래를 성사시키는 것이 더 쉬울 수도 있다고 생각하는 바를 자세히 설명하세요.
애니 :
글쎄요, 구매자 풀은 더 작습니다. 적어도 이 근처에는 주거용 건물이 있기 때문에 우리는 강력한 시장을 갖고 있으며 지금 우리가 겪고 있는 이상한 불황 속에서도 많은 구매자가 줄을 서 있습니다. 그리고 광고를 통해 그들은 500,000개월이라는 오랜 시간 동안 시장에 나와 있었습니다. 판매되는 상업용 부동산, 특히 더 접근하기 쉬운 범위에 있는 부동산의 경우는 드문 일입니다. 우리는 아마도 $1.5에서 $XNUMX만 달러 정도에 대해 이야기하고 있습니다. 때로는 그런 건물이 있습니다. 특히 많은 수입이 없는 경우에는 더욱 그렇습니다. 투자자들이 보고 싶어하면 한동안 거기 앉아 있을 것이고 실제로 협상의 여지가 있습니다.
실제로 자신이 감당할 수 있는 금액을 제안한 다음 협상을 위해 테이블로 갈 수 있습니다. 때로는 투자자와 주거용 부동산에 투자하거나 전환을 하려고 할 때 문밖으로 줄이 더 길어지고 좀 더 공격적으로 변해야 합니다. 그래서 저는 인수가 상업적인 의미라고 생각합니다. 몇 가지 옵션이 더 있습니다. 원하는 것이 무엇인지 알고 준비하면 됩니다.
애슐리 :
Annie, 이 팟캐스트를 듣고 “그거 알아? 실제로 상업용 부동산 투자를 해보고 싶은 것 같아요.” 그들이 실제로 투자의 상업적 측면으로 진출하기 위한 행동을 시작하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 어디일까요?
애니 :
좋은 질문입니다. 주의할 점이 있습니다. 저는 브로커이지만 브로커를 찾으라고 말씀드리고 싶습니다. 첫째, 상업용 부동산에서는 주거용 부동산처럼 상업용 부동산을 쉽게 검색하고 찾을 수 없으며, 가장 큰 이유는 상업용 부동산에 MLS와 동등한 서비스가 실제로 없기 때문입니다. 이 다중 목록 시스템은 정말 훌륭합니다. 당신은 그들을 사랑할 수도 있고 미워할 수도 있지만 그들이 훌륭하게 하는 한 가지는 이러한 모든 자산을 대중이 완전히 이용할 수 있는 다양한 웹사이트에 배포하는 것입니다. 광고에는 LoopNet이 있으며, 상업용 자산을 찾아보신 적이 있다면 LoopNet을 사용해 보셨을 것입니다. LoopNet은 훌륭합니다. 이는 CoStar의 공개 버전이며 CoStar는 부동산 데이터 교환 분야의 단연 시장 선두주자입니다. 그러나 LoopNet을 제외한 다른 모든 것은 라이센스가 있는 브로커가 접근할 수 있는 벽 뒤에 있습니다.
Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI와 같이 우리가 부르는 이러한 모든 자산 교환 데이터베이스입니다. CREXI는 로그인으로 사용할 수 있으며 부동산 검색만 원하는 투자자에게 권장합니다. 그러나 궁극적으로 사용 가능한 부동산 풀에 액세스할 수 있는 브로커를 갖게 될 것이며 업계의 다른 브로커와 더 많은 네트워크를 형성하고 어떤 부동산이 앞으로 나올지, 어떤 부동산이 제공되는지 알 수 있을 것입니다. 그들은 귀하를 위해 시장 외 거래에 액세스할 가능성이 더 높아질 것입니다. 그러니 혼자서 부동산을 찾으려면 브로커를 이용하세요. 귀하가 구매자인 경우, 귀하가 브로커 비용을 지불하지 않고 수수료를 지불하지 않는 주거 지역과 동일하며 집주인이나 판매자가 수수료를 지불합니다.
구매자의 브로커에게 커미션을 지불할 수 있는 유일한 경우는 오프마켓 거래를 구매한 경우입니다. 이는 준비가 되어 있어야 하며, 구매자가 수수료를 충당하기 위해 귀하와 독점 계약을 체결하려고 할 수도 있습니다. 그것은 시장에서 벗어난 것입니다. 그리고 이는 귀하가 찾고 있는 것에 따라 발생하는 경향이 있지만 대부분의 경우 시장에서 무언가를 찾을 수 있으므로 문자 그대로 브로커를 사용하지 않을 이유가 없습니다. 그들은 당신을 위해 협상할 것이고, 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 어떤 가치 평가가 올바른 가치 평가인지, 무엇을 해야 하는지, 어떻게 협상해야 하는지에 대해 더 잘 이해할 것입니다. 이것이 첫 번째입니다. 브로커를 찾으세요. 그리고 그들은 거기에 있고 저는 구체적으로 상업 중개인을 검색할 것입니다. 두 세계 모두에 약간의 영향이 있지만 하루 종일 광고를 한다면 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 더 잘 이해할 수 있습니다.
애슐리 :
해당 질문에 대한 후속 조치를 취하기 위해 브로커가 귀하에게 어떤 가치를 가져올 것으로 기대할 수 있는지에 대해 이미 답변해 주셨습니까? 그래서 당신은 협상을 통해 시장이 어디에 있는지, 이 부동산의 실제 가치가 무엇인지 등을 파악하는 데 도움이 된다고 말씀하셨습니다. 브로커가 귀하에게 도움을 줄 수 있는 다른 사항은 무엇입니까? 그렇다면 인수 측면에서 임대 계약서, 판매자로부터 받아야 할 항목 등을 도와주고 계약을 체결한 후에는 실사를 도와주나요? 그렇다면 브로커가 해당 분야에 대한 지식이 있고 해당 서비스를 제공하는지 물어봐야 할 부분은 무엇입니까?
애니 :
분명히. 우선 브로커는 시장에 무엇이 있는지 알아내는 데 도움을 줄 것입니다. 계약을 맺은 경우 적절한 가격으로 계약을 맺을 수 있습니다. 그리고 실사가 꽤 오래 걸립니다. 우리는 상업용으로 30~90일 계약을 맺는 경향이 있습니다. 다음 주에 계약이 마감됩니다. 우리가 계약을 맺은 지 거의 90일이 지났는데 복잡하지도 않았고 환경을 완료하는 데 시간이 오래 걸렸습니다. 검사, 타이틀 작업이 많이 있습니다. 그리고 물론 세입자입니다. 이것이 제가 다음으로 이야기할 내용입니다. 실제로, 임차인이 있는 건물을 구입하는 경우에는 어느 정도의 복잡성이 있습니다. 이것을 상상해 보세요, 당신이 10년 동안 많은 세입자가 있는 상업용 건물을 소유한 소유자가 있다고 상상해 보십시오. 그리고 그 10년 동안 그들은 XNUMX개의 다른 임대 계약이나 XNUMX개의 다른 임대 계약을 체결했으며 일부는 총 임대이고 일부는 순 임대이고 일부는 수정 총 임대입니다.
어떤 사람들은 금요일에 옷장을 청소하고 발 마사지를 해주면 그 달 집세를 200달러씩 할인해 주기로 합의했습니다. 그리고 이 모든 것들은 종결 후에도 살아남기 때문에 금반언이라는 것을 통해 캡처하고 기록하고 표현해야 합니다. 그리고 임차인과 함께 주택을 구입했다면 금반언이 있을 것이라고 확신합니다. 그러나 상업용의 경우 이는 비즈니스이고 수익에 영향을 미치기 때문에 매우 복잡해질 수 있습니다. 그리고 보증금과 모든 종류의 물건이 무엇이든 나중에 마감 시 결제 시트로 이체되어야 하는 것이 중요합니다. 따라서 이러한 금반언은 약간 복잡해질 수 있으며 이를 검토하고 모든 것이 확인되도록 도와주는 브로커가 있는지 확인하고, 임차인이 마감 후에도 집주인 역할로 이전하는 것이 원활하고 있는지 확인하고 싶습니다. 정말 강한 이해입니다.
지금 12월에 문을 닫은 건물이 있는데 금반언 12개, 임차인 8,000명, XNUMX평방피트 규모의 건물이었습니다. 규모가 크지 않아서 임차인이 많았습니다. 그러나 이제 몇 달이 지난 지금, 금반언과 보증금, 지난 달 임대료와 설명되지 않은 사항에 대한 질문이 다시 제기되고 있습니다. 그리고 이론상으로는 금반언이 종결 후에도 유지되는 법적 문서이기 때문에 아무 일도 일어나지 않아야 합니다. 하지만 이제 이에 대한 질문이 있으므로 처리 방법에 대해 매우 부지런히 노력해야 하며 브로커가 귀하 곁에 올 것입니다. 그리고 말을 많이 해서 죄송합니다. 하지만 집주인이 되면 어떤 일이 일어나고 중개인이 어떻게 도움을 줄 수 있는지에 대한 두 번째 질문에 답해 드리고자 합니다. 다시, 임대.
임대는 지속적인 것입니다. 임차인이 있고 임차인을 유지해야 하며 그것이 투자 전략의 일부인 경우 실제로 점유하는 것이 아니라 단지 이익을 얻으려고 노력하는 것이며 단지 소득을 위해 하는 것입니다. 시장과 시장에 있는 임대료, 강력한 임차인과 협상하는 방법, 테이블에 오는 임차인을 조사하는 방법, 장기 계약을 얻는 방법 및 임대에 대해 많이 아는 중개인을 원합니다. 그냥 계속되는 일이에요. 갱신, 임대가 만료되기 시작하면 사람들은 이를 재협상할 것이며 귀하를 위해 이를 처리할 수 있는 브로커가 있다는 것은 정말 좋은 일입니다.
임대는 직접 할 수 있으며 좋은 임대 계약을 협상하는 방법에 대해 좋은 조사를 많이 하는 것이 좋습니다. 하지만 테이블에 오는 판매자와 제가 몇 번이나 일했는지 말할 수 없으며 그들이 그랬다는 것을 알 수 있습니다. 브로커와 일하지 않는 이유는 임대 계약이 모두 시장보다 낮고 임대료가 실제로 시장에 있기 때문입니다. 머리나 꼬리를 잡기 어려운 지저분한 임대 문서가 있고, 건물을 팔러 가서 계약을 맺고 실사를 해야 할 때 영향을 미치며 모두가 지저분한 임대 계약서를 보고 다음과 같이 말합니다. 이런. 이것들은 시장에 나와 있고 이 건물의 가치는 여기에 없습니다. 이 한도율은 확인되지 않습니다.” 그러면 가격을 재협상해야 합니다. 따라서 시장 수준 또는 그 이상으로 합리적인 임대료를 갖춘 매우 강력한 임대 계약을 체결하면 판매 시 돈을 돌려받을 때 도움이 될 것입니다.
토니 :
응, 애니, 거기엔 귀중한 정보가 너무 많아. 우리 신인 중 상당수가 아마도 이 말을 듣고 머리가 어지러울 수 있다는 것을 알고 있기 때문에 전화하고 싶다. 상업 공간에 들어가고 싶다면 경험이 있는 사람을 갖는 것이 매우 중요합니다. 하지만 실사 기간에 대한 마지막 사항은 딱 하나입니다. 에스크로 기간 동안 단독 주택에 어떤 일이 일어나는지, 그리고 필요한 검사에 대해 우리 모두 어느 정도 잘 알고 있다고 생각합니다. 하지만 상업용 부동산의 경우 이 부동산의 상태를 확인하기 위해 살펴보아야 할 추가 검사에는 어떤 것들이 있습니까? 현명한 구매를 원하시나요?
애니 :
거의 항상 환경이 완성되는 것을 보게 될 것입니다. 그래서 우리는 거기에 XNUMX단계, XNUMX단계가 있다고 부릅니다. 당신이 수행하는 환경에는 다양한 단계가 있습니다. 최소한 XNUMX단계를 수행하고 싶을 것입니다. 따라서 건물 전체를 통과하여 건물 전체에 있을 수 있는 석면 및 기타 독성 물질을 테스트하게 됩니다. 건물의 천장 타일이 변경된 경우 이러한 작업은 매우 복잡해질 수 있습니다. 다중 임차 건물이 있고 서로 다른 각 유닛에서 임차인이 비즈니스를 위해 서로 다른 증축을 수행한 경우 건물 전체에 다양한 자재가 사용됩니다.
제가 언급한 이 건물은 대략 7,000평방피트 규모의 건물입니다. 우리는 환경 조사를 했는데 환경을 위해 90개의 샘플을 채취한 것 같습니다. 그래서 하루 종일 걸렸고 정말 길었습니다. 이것은 단지 XNUMX단계에 불과합니다. 그런 다음 더 복잡한 산업 자산인 부동산에 앉아 있다면 해당 XNUMX단계에서 돌아온 내용에 따라 XNUMX단계로 들어갈 수 있으며 결국 갈색 부지인 건물을 구입하게 될 수 있습니다. 상거래에 관해서는 이러한 자산에 대해 다양한 작업을 수행하는 기업이 있으므로 환경은 정말 중요하며 일반적으로 이것이 귀하가 상업에 대해 훨씬 더 오랫동안 계약을 맺게 만드는 원인입니다.
애슐리 :
나는 XNUMX단계로 진행되는 계약을 맺은 부동산을 가지고 있었습니다. 셀프 스토리지였지만 상업용 건물도 있었고, 그곳에서 운영되는 정비소가 있었기 때문에 XNUMX단계는 실패했고 XNUMX단계에서는 기름 유출이 있을 수 있다고 지적했습니다. 그래서 XNUMX단계로 가고 싶었지만 판매자가 이를 허용하지 않았습니다. 그는 해당 부동산에 대한 XNUMX단계 작업을 허용하지 않았으며, 우리 브로커는 문제가 있어서 우리가 물러서면 이제 그 문제를 인지하고 이를 공개해야 하며 아마도 그럴 가능성이 높기 때문에 그럴 수 있다고 말했습니다. 그것을 바로잡아야 할 것이다.
그래서 우리는 판매자가 동의조차 하지 않았기 때문에 실제로 그 거래에서 물러났습니다. 그리고 그는 결국 XNUMX단계에 대해 나에게 상환하게 되었고 나는 그에게 그 보고서를 주었고 그는 다른 구매자를 위해 그것을 갖게 되었습니다. 그래서 그런 종류의 일은 괜찮았고 나는 실사를 하면서 많은 돈을 잃지 않았습니다. 그러나 그것은 또한 알아야 할 또 다른 사항입니다. 당신은 앞으로 나아갈 준비가 되어 있고 판매자는 실제로 작업을 중단한다는 것입니다. “나는 그게 뭐가 문제인지 알고 싶지 않아요.”라고 말합니다.
애니 :
완전히. 이러한 상업 거래는 마지막 시간에 너무 자주 풀리게 됩니다. 대부분의 구매자는 투자자이고 판매자는 투자자이기 때문에 우선 자존심이 높을 수도 있지만 거래의 숫자가 이해가 되지 않으면 그냥 떠나가는 경우도 많습니다. 다음으로. 그래서 정말 약해요. 프로세스는 검사 결의안이나 마지막 시간에 너무 자주 무너질 수 있으며 Ashley의 이야기와 마찬가지로 실제로 준비해야 할 또 다른 사항이라고 말하고 싶습니다.
토니 :
그래서 애니, 당신이 언급한 것 중 하나는 우리가 다시 확인하고 싶은 것은 상한선이었습니다. 그 단어를 매우 간략하게 언급했는데, 캡레이트가 무엇인지, 상업용 부동산에서 어떤 역할을 하는지 정확히 분석하거나 정의할 수 있나요?
애니 :
전적으로. 그래서 상업용 부동산에서는 상황에 따라 몇 가지 다른 방법으로 부동산의 가치를 평가합니다. 그리고 이것은 부동산 101입니다. 그러니 모두들 저를 참아주세요. 그러나 순전히 구성 요소만 볼 수도 있고, 부동산이 쓰레기이고 궁극적으로 누군가가 재개발하거나 도시 채우기를 원할 경우 기본 토지 가치를 볼 수 있으므로 구조에 실제로 가치가 없으며 기본 토지 가치를 살펴보면 평방피트당 또는 에이커당 기준으로 계산합니다. 그리고 소득이 있습니다. 대부분의 사람들이 소득을 위해 상업에 투자하기 때문에 소득이 가장 일반적입니다. 그리고 우리가 소득 자산을 평가하는 방식은 이 자본화율을 통해서입니다. 정말 혼란스러울 수 있는 이 멍청한 공식이지만 기본적으로 순영업소득, 즉 NOI를 구합니다. NOI는 소득에서 건물을 운영하고 운영하는 데 필요한 모든 것을 뺀 금액입니다.
따라서 세금, 보험, 유지 관리 및 심지어 대출을 빼낼 수도 있으므로 한도 금리는 대출을 설명하지 않습니다. 실제로는 건물 자체를 보려고 노력하는 것뿐입니다. 우리는 NOI를 얻고 이를 다음으로 나눕니다. 건물의 가치 또는 건물의 가치가 무엇을 원하는지. 따라서 그것이 1만 달러이고 시장에 1만 달러에 있다면 NOI를 1만으로 나누면 이 비율이 4%에서 10% 사이가 됩니다. 그리고 실제로 그것이 무엇인지는 위험, 위험 및 수익의 척도만큼 실제로 수익이 아닙니다. 따라서 4~5%의 캡 레이트는 이것이 높은 가치를 지닌 부동산이라는 것을 말해줄 것입니다. 아마도 가치가 유지되고 지속적으로 증가하는 볼더(Boulder)의 경우처럼 좀 더 도시적인 시장에 있을 것입니다. 그러나 그 가치에 비해 임대료는 그다지 높지 않습니다.
그래서 당신은 그것에 대해 더 낮은 자본 비율을 얻고 있지만 더 안전하고 장기적인 투자입니다. 꾸준히 성장할 예정입니다. 상업용 부동산의 채권과 같습니다. 그리고 더 높은 캡 이자율은 단순히 소득에 비해 가치가 더 낮은 것처럼 더 위험한 시장이라는 것을 말해줄 것입니다. 그러나 당신이 퇴사했기 때문에 정말 좋은 장기 임차인을 찾을 확률은 조금 더 낮을 수 있습니다. 확실한 내기가 조금 덜한 시골이나 교외 시장에 가깝습니다. 그래서 오히려 위험할 뿐더러 부동산 투자의 주식이 됩니다. 따라서 한도율에 대해 여러분은 항상 듣게 될 것이며 한도율이 기재되어 있지 않은 건물을 구입하고 "한도율이 얼마입니까?"라고 묻는 경우가 많이 있을 것입니다. 글쎄, 비어있을 수도 있습니다.
또는 지금 계약 중인 건물의 경우 절반은 임대되고 나머지 절반은 임대되지 않으므로 이 경우 한도율은 중요하지 않습니다. 시장 임대료와 평방피트 수, 임대 가능 대 사용 가능 여부를 기반으로 견적 한도 비율을 계산하고 추정할 수 있습니다. 이를 위해 구입하면 이 한도 비율을 얻을 수 있다고 추정합니다. 하지만 궁극적으로 Cap Rate가 없기 때문에 그것이 어떻게 평가되는지 생각해 보아야 합니다. 따라서 이 경우, 우리는 comps에 의존하고 해당 시장에서 판매된 유사한 건물의 평방피트당 가격을 살펴보고 이것이 그럴 수 있다고 추정하지만 아직 거기에 있지 않으므로 할인을 제공합니다. 이것이 우리가 평방피트당 이 가격에 도달한 방법입니다.
토니 :
제가 신규 투자자인 Annie라면 특정 지역의 상한선이 얼마인지 어떻게 알 수 있나요?
애니 :
글쎄요, 저는 그냥 LoopNet으로 가겠습니다. LoopNet에 가서 우선 무엇에 투자하고 싶은지 선택하세요. 소매, 산업 또는 사무실? 산업용은 장기 임차인이 있고 창고 및 물건과 같은 산업용 건물의 가치가 항상 높기 때문에 낮은 캡 요율을 더 많이 갖는 경향이 있습니다. 하지만 그 중 하나를 선택한 다음 특정 시장의 10~20,000평방피트 창고를 모두 검색하고 이를 기준으로 필터링한 다음 브로셔와 목록을 살펴보고 한도율이 무엇인지 확인하세요. 불러내겠습니다. 그들은 “이건 XNUMX개 모자야. 확인해 보세요, XNUMX캡.” 당신은 "그래, 하지만 세일럼에 있어"라고 말하더군요. 물론 XNUMX인승이죠.
그러나 대학 도시나 그와 유사한 도시 지역으로 가면 다세대 및 임대료가 항상 안정적인 대학 도시에서 자주 볼 수 있으며 대부분 XNUMX개의 다가구 주택을 보게 될 것입니다. 항상 가장 낮은 상한선을 가지고 있습니다. 다시 말하지만, 너무 안정적이고 모두가 살 곳이 필요하기 때문입니다. 따라서 다가구 부동산을 구입하는 경우, 심지어 XNUMX유닛이라도 XNUMX~XNUMX개의 상한선을 예상하게 됩니다. 예를 들어, 대학가에 있는 다세대 주택의 XNUMX인 한도를 본다면 아마도 좋은 구매일 것입니다. 그러나 그런 구매를 위해 많은 사람들이 줄을 서게 될 것입니다.
애슐리 :
애니님, 상장된 한도율을 볼 때 한도율이 실제로 올바르게 계산되었는지 확인하기 위해 해야 할 일이 있나요? 판매자가 브로커에게 말하지 않았을 수도 있는 몇 가지 공통적인 사항이 있습니까? 그러나 상한선이 없을 때 제외되었을 수 있는 거래를 분석할 때 우리가 찾아야 할 몇 가지 사항이 있습니까? 요금이 구성되었나요?
애니 :
전적으로. 좋은 질문입니다. 한도율은 확인하기에 좋은 것이기 때문입니다. 첫째, 그들이 그것을 정확하게 계산하지 않았을 수도 있고 실제로 더 높은 상한선 비율이 있을 수 있고 당신은 그것이 총 덩어리이거나 상한선 비율을 완전히 부풀리고 있다는 것을 발견할 수 있기 때문입니다. 따라서 가장 먼저 할 일은 실제로 계약을 맺을 필요조차 없습니다. 무언가가 판매되고 관심이 있을 때 임대료를 요청하는 것입니다. 그리고 그것은 목록을 나열하는 중개인이나 판매자로부터 받게 될 스프레드시트가 될 것입니다. 그리고 여기에는 모든 세입자, 그들이 지불하는 임대료, 임대 기간이 끝나는 시기, 기타 최고 금액이 표시됩니다. 임대 조건에 대해 수준 높은 스트로크를 적용합니다. 그런 다음 해당 임대료 목록에는 모든 비용도 표시되어야 합니다. 거기에는 세금이 표시됩니다. 보험이 무엇인지, 유지 관리가 무엇인지 살펴보겠습니다.
그리고 때로는 추정 여부에 따라 판매자가 얼마나 현명한지, 이러한 비용을 얼마나 잘 추적했는지 매우 빠르게 알 수 있는 경우가 많습니다. 추정된 비용이라고 생각한다면 여기서 실제로 지출되는 비용은 얼마인지 질문해 보세요. 이 사람은 매일 나가서 혼자서 눈을 삽니까? 지붕은 누가 고쳤나요? 지붕 수리공에게 돈을 지불했습니까, 아니면 거기 올라가서 타르를 가지고 놀았습니까? 이 일을 맡을 때 비용이 얼마나 들 것인지, 스스로 할 의향이 얼마나 되는지 알아보십시오. 세금을 확인하고 해당 사항이 올바르게 나열되어 있는지 확인하십시오. 그리고 모든 항목을 신속하게 검토하여 한도율이 올바르게 계산되었는지 확인한 다음 제안을 가지고 게임을 시작할 수 있습니다. 따라서 상장 가격이 1만 달러이고 850,000달러를 초과하여 구매하지 않을 것이라는 것을 알고 있다면 예상 구매 취득 가격에 대한 NOI를 계산하고 원하는 캡 요율이 얼마인지 알아냅니다.
토니 :
애니, 내 생각에 상업용 부동산을 그렇게 많은 사람들에게 매력적으로 만드는 것 중 하나는 그 부동산의 가치에 대해 더 많은 통제권을 가질 수 있다는 것입니다. 왜냐하면 제가 단독 주택을 구매하면 포트폴리오의 대부분을 단기로 구매하기 때문입니다. 우리는 그 부동산을 가져와 엄청나게 좋은 성과를 내도록 만들 수 있지만, 그 부동산의 가치는 항상 그 지역에 있는 다른 주택의 비슷한 판매와 연결될 것입니다. 그러나 나가서 호텔을 구입하고 NOI를 $500,000에서 $1만까지 가져갈 수 있다면 이제 해당 부동산의 가치가 크게 증가한 것입니다. 애니, 당신과 함께 일한 고객 중 실적이 저조한 자산을 구매할 때 해당 전략을 효과적으로 활용하고 이를 안정화하고 개선하며 가치를 극적으로 높이는 것을 본 적이 있는지 궁금합니다. 그 재산의?
애니 :
100%. 그것이 목표입니다. 그것이 궁극적으로 우리의 목표입니다. 실적이 저조한 부동산을 구입하고 임대료를 안정시키는 것입니다. 그리고 그럴 기회를 찾아서 적당한 가격에 구할 수 있다면 당연히 모든 판매자는 자신의 집이 냄새가 전혀 안 난다고 생각하기 때문에 적당한 가격에 구해야 하는데 일단 그렇게 되면, 그러면 시간이 지나면서. 상업용 임대 기간은 일반적으로 10~XNUMX년, 때로는 XNUMX~XNUMX년이고 시장에 다시 출시할 수 있을 만큼 안정적인 장소로 가져오는 데 시간이 걸릴 수 있기 때문에 이 작업에는 시간이 걸립니다. 하지만 부동산을 안정화하고 좋은 임대료를 받을 수 있는 중개인과 협력해야 하는 또 다른 이유도 있습니다. 하지만 그렇습니다. 그것이 바로 목표입니다. 안정화하고 가치를 추가하십시오. 건물도 잘 관리하고 있는지 확인하세요. 실사를 통해 발견할 수 있는 심각한 문제가 발생하지 않도록 하고 시장에 다시 출시하세요. 바로 그 말이 맞아요, 토니.
토니 :
나는 그것을 좋아한다. 우리는 현재 웨스트버지니아에 캠프장을 계약하고 있습니다. 우리의 큰 목표는 그들이 이 부지를 극적으로 활용하지 못하고 거기에 큰 장점이 있다는 것입니다. 그래서 저는 그것에 대해 기쁘게 생각합니다. 제가 다시 언급하고 싶은 또 다른 단어인 Annie를 언급하셨는데, 그것은 형식적이었습니다. 그것이 무엇인지 정의할 수 있나요? 또한 견적이 부동산의 성능을 실제로 이해하는 데 항상 최고의 정보 소스는 아닙니다. 이것이 세계 최고의 부동산이라고 말하는 견적서를 가지고 있는 일부 판매자가 있을 수 있지만, 조금 더 조사하면 다른 것을 찾을 수 있습니다. 그렇다면 견적이란 정확히 무엇이며 초보 부동산 투자자가 이를 어떻게 활용하여 부동산 구입에 대한 현명한 결정을 내릴 수 있습니까?
애니 :
완전히. 형식적인 내용에 겁먹지 마세요. 실제로, 정말 간단한 것을 사용할 수 있습니다. 정말 복잡해지고 통제할 수 없게 될 수 있지만, 견적은 기본적으로 이 부동산이 어떻게 작동할 수 있다고 생각하는지, 이 부동산에서 실제로 얻을 수 있는 수입의 종류를 계산하는 데 사용할 스프레드시트입니다. 모든 일이 완벽하다면 결국 하고 싶은 일을 다 했다. 따라서 80% 임대된 건물을 구입하고 최대 95% 임대를 원한다는 것을 알고 장기 계약을 체결하고 최고의 임대료를 받고 싶다면 수익률은 얼마입니까? 당신이 그걸 할 때 무엇을 위해 그것을 샀나요?
그리고 견적서에서 대출금을 가지고 게임을 시작하고 싶은 곳입니다. 따라서 재융자를 원할 때 융자 금액, 현금 금액을 입력합니다. 이것으로 정말 복잡해질 수 있지만 궁극적으로 견적은 이것이 현재의 그림이고 미래에 내가 하고 싶은 모든 것을 할 수 있고 내가 원하는 가치를 창출할 수 있다면 이런 모습이 될 것이라고 말합니다. 만들고 싶습니다.
애슐리 :
애니, 견적서 작성 시 주의할 점은 무엇인가요? 예를 들어, 판매자가 부동산이 지금 무엇을 하고 있는지에 대한 견적을 준비했지만 이것이 가능하다는 것을 우리가 알고 있다면, 귀하가 직접 견적을 작성하더라도 사람들이 주의해야 할 사항은 무엇입니까? 실제 상황에 있을 수도 있나요? 제가 본 Buffalo 주변에서 흔히 볼 수 있는 점 중 하나는 엄마 아빠에게서 물건을 구입한다는 것입니다. 아빠는 가서 그는 제설 작업을 합니다. 그래서 제설 비용에는 아무것도 기재되어 있지 않거나 보험 정책에 나와 있지 않을 수도 있습니다. 심지어 아무것도 덮지 않습니다. 우리는 일부 오두막에 장작 난로가 있었던 캠프장을 견학했습니다. 그들의 보험 정책은 장작 난로에 문제가 발생한 경우 보장되지 않았으므로 보험료가 아마도 현재 손익에 비해 훨씬 높을 것이라는 점을 보여주었습니다. 그렇다면 우리가 주의해야 할 다른 사항에 대해서도 말씀해 주시겠습니까?
애니 :
내 생각엔 솔직히 당신이 성공했다고 생각해요. 경비. 비용이 가장 큰 것 같아요. 누구나 임대료를 부풀릴 수 있습니다. 첫째, 임대료를 보수적으로 유지하세요. 당신은 이 세상에서 무슨 일이 일어날지 모릅니다. 우리는 지금 사무실에 위기를 겪고 있습니다. 그래서 많은 사람들이 현재 사무실에서 전혀 작동하지 않는 견적을 가지고 있습니다. 그러므로 임대료에 대해서는 매우 보수적이고 비용에 대해서는 자유로워지십시오. 그 판매자가 지금 부동산을 운영하고 있더라도 그렇지 않더라도 귀하는 아마도 그들이 지출한 것보다 훨씬 더 많은 돈을 지출하게 될 것이라는 점을 알아 두십시오. 그러나 당신의 형식에서는 당신처럼 가장하십시오.
당신은 그 제설 회사를 고용할 것입니다. 당신은 지붕 수리공과 함께 일하게 될 것입니다. 당신은 초과 보험, 우산, 모든 것을 받게 될 것이며 자금 조달도 처리해야 할 것입니다. 왜냐하면 아무도 2만 달러를 준비하고 있지 않기 때문입니다. 그리고 이 부동산으로 XNUMX년 동안 돈을 벌지 못할 수도 있고, XNUMX년 동안만 가치가 있을 수도 있습니다. 특히 낮은 캡 요율이 적용되는 시장에서는 돈을 버는 데 시간이 걸립니다. 그래서 저는 비용에 대해서는 자유주의적으로, 임대료에 대해서는 보수적으로 생각하고 최악의 시나리오에 대해 작업하려고 노력하고 그것이 여전히 효과가 있다면 살펴볼 가치가 있을 것이라고 말하고 싶습니다.
토니 :
애니님, 사무실이 지금 위기에 처해 있다고 말씀하셨죠. 나는 당신이 가진 모든 경험을 바탕으로 오늘날 경제 사이클에서 우리가 있는 곳에서 상업 공간 피벗의 투자자들을 어떻게 보고 있는지 궁금합니다.
애니 :
그것은 큰 것입니다. 여기 볼더 시장에서는 현재 사무실 공실률이 12.6%인데 아직 그렇게 높지는 않습니다. 우리에게는 정말 높은 수준입니다. 내 생각에 뉴욕시는 잠재적으로 15%에 달할 것 같습니다. 그리고 비교해 보면 볼더에서는 지난 6~8년간 역사적인 임대료가 약 12~XNUMX%, 즉 공실률이었습니다. 따라서 XNUMX%는 두 배이고 우리는 그것을 확실히 느끼고 있습니다. 어디든 사무실만 있는 것 같은 느낌이 듭니다. 그래서 나는 임대 측면에서 판매자와 집주인이 거기에 도달하고 있다고 생각합니다. 그들은 우리가 처한 상황, 더 많은 양보가 필요하기 시작할 것이라는 점, 가격과 임대료가 시장을 반영해야 한다는 점을 이해하고 있습니다. 하지만 역사적으로 우리는 임대료가 너무 좋아서 앞으로도 계속될 것입니다. 판매자, 집주인이 응답하기를 원하는 것보다 느리게 진행됩니다.
동시에 구매자와 임차인은 세상을 기대합니다. 그래서 사무실에서 우리는 단지 제안을 받고 있습니다. 우리는 요구하는 것의 절반에 해당하는 임대료에 대한 제안을 받고 있으며 구매자는 이번 파격 세일을 기대하고 판매자는 아직 거기에 없다는 것을 알 수 있는 제안을 보고 있습니다. 따라서 우리는 이 공백 기간에 있으며 판매자는 상황이 반등하거나 안정되기를 기다리고 있다고 생각합니다. 구매자는 현금에 앉아 세계 최고의 거래를 얻을 것이라고 생각하고 있으며 실제로는 시간이 지나야 알 수 있습니다. 그것이 귀하의 질문에 대한 답변인지는 확실하지 않지만, 그것이 우리가 보고 있는 것입니다. 그리고 그것은 주로 사무실에 있습니다. 산업계에서는 여전히 건강합니다. 창고 구입에 행운이 따르길 바랍니다. 모두가 그것을 위해 줄을 서 있습니다. 다세대 구매에 행운을 빕니다. 여전히 매우 강력합니다.
소매점은 위치와 소매점 유형에 따라 오르락내리락합니다. 하지만 사무실에서는 약간의 정체성 위기가 발생합니다. 우리는 그것이 아직 돌아오는 것을 보지 못하고 있습니다. 우리는 여전히 가정용 하이브리드 모델에 대한 많은 작업을 보고 있으므로 지금은 이상한 시기입니다. 시간이 조금 더 필요할 것 같아요. 그리고 전반적으로 상업 거래는 조금 더 느리게 진행됩니다. 왜냐하면 이러한 거래가 길고 임대가 길어서 응답률이 높고 기관 투자자가 많고 거래가 매우 길기 때문에 시간이 조금 더 걸리기 때문입니다. 정확히 어떻게 진행되는지 확인해보세요.
토니 :
애니, 당신이 이렇게 다양한 유형의 상업용 부동산에 폭넓게 노출되어 있다는 점을 고려하면, 만약 당신이 초보 투자자이고 오늘 새로 시작한다면 어떤 유형의 상업용 부동산을 선택하시겠습니까? 인더스트리얼 다음으로 가실래요? 다세대를 따르시겠습니까? 어떤 상업용 자산 클래스가 가장 상승 여력이 있을지 스스로 생각해 보면, 지금 우리는 호텔과 모텔을 보고 있습니다. 왜냐하면 우리는 이미 에어비앤비 공간에 있기 때문에 운영상 약간의 상승 여력이 있습니다. 하지만 저는 치과 의사, 네일 살롱, 이발소가 있는 스트립 몰의 아이디어도 좋아합니다. 왜냐하면 그런 일은 사실상 할 수 없기 때문입니다. 그래서 저에게는 거기에 긍정적인 면이 있을 것 같습니다. 그런데 궁금해요. 당신의 생각은 어떤가요? 오늘부터 시작해야 한다면 어느 길로 갈 것인가?
애니 :
글쎄, 그것은 당신의 예산에 달려 있고 나는 그것이 당신의 관심에 달려 있다고 말하고 싶습니다. 이런 임차인들을 상대해야 하고 그들의 사업을 알고 싶으니 창고를 뒤지거나 중공업 관련 일을 할 예정이라면 조금 이해해 주시길 권합니다. 귀하의 임차인이 될 사업체 유형에 대해. 자동차 차체에 대해 알고 계시나요? 제조업에 대해 알고 계시나요? 저장장치에 대해 알고 계시나요? 그들의 사업을 이해한다면 그들과 조금 더 잘 협력할 수 있고 시장과 소매업도 그 자체로 자격을 갖춘 임차인을 만드는 것이 무엇인지 알 수 있습니다. 따라서 사무실과 비교하면 소규모 사무실 소유자 중 상당수는 이러한 유형의 공간을 먼저 임대하고 사무실에 들어가는 것이 무엇인지 또는 귀하를 좋은 사무실 임대주로 만드는 것이 무엇인지 이해해야 했던 보험 회사 또는 기업의 사람들입니다. 따라서 이미 시작하기에 약간의 지식이나 관심이 있는 것이 있다면 거기서 시작해 보세요.
산업용은 가격이 더 높을 뿐입니다. 구매하기가 더 어렵습니다. 가장 작은 대형 창고라도 거기에 있지만 궁극적으로 창고에 들어가려면 수백만 달러가 필요할 것입니다. 그들은 유지 관리가 많이 필요하고 더 크고 동물보다 더 큽니다. 소규모 다중 임차 전문 사무실 건물은 처음 투자자에게 조금 더 물린 크기입니다. 특히 그 중 하나를 차지할 수 있다면 더욱 그렇습니다. 현장에서. 소매업도 당신이 말했듯이 스트립 몰이 있기 때문에 정말 큰 경향이 있지만 모든 사람들은 백만 달러 미만으로 구입할 수 있는 부티크 소매 건물이 있는 귀엽고 작은 시내 지역을 가지고 있습니다. 그리고 테넌트가 한 명 또는 두 명일 수 있고 실제로 해당 비즈니스에 의존하기 때문에 약간 위험하지만 어딘가에서 시작됩니다. 그냥 하나 사서 사용하고 안정화하면 됩니다. 따라서 귀하의 작은 마을이 귀하가 좋아하고 그것에 관심이 있고 시내 비즈니스 지역에서 성공을 보고 싶다면 그곳을 찾기 시작하십시오. 그러면 귀하는 정말 좋은 집주인이 될 것입니다.
애슐리 :
그것이 바로 나에게 일어난 일입니다. 이 초소형 마을에는 아름다운 주상복합 벽돌 건물이 있었는데 저는 그 건물이 너무 마음에 들었고 이 건물을 구입하기 위해 90,000년 넘게 기다렸습니다. 그 이유는 그들이 처음에 $20,000를 원했고 결국 $XNUMX에 구입하게 되었기 때문입니다. 그러나 실제로 구매하는 데 방해가 되는 부분 중 하나는 무엇을 넣어야 할지 몰랐다는 것입니다. 정말 작은 마을인데, 거기 사람들에게 무엇이 필요할까요? 두 단위를 모두 채울 수 있나요? 그래서 우리가 한 일은 그 동네에 주류 판매점이 전혀 없었기 때문에 실제로 거기에 주류 판매점을 두는 것이었습니다. 그래서 우리는 사업을 시작하고 건물을 구입한 다음 위층에 두 개의 주거용 유닛을 갖게 되었고, 같은 마을에 다른 유닛도 있었고 여전히 유닛에 대한 수요가 높았습니다.
그래서 그것은 상업에 들어가는 일종의 안전망이었습니다. 복합 용도로 진행되는 것이었습니다. 우리는 주거에 너무 익숙해서 주류 판매점 사업이 실패하고 임대할 수 없는 경우 주거용 건물이 건물을 지탱할 수 있다는 것을 알았습니다. 다른 쪽. 그리고 우리는 반대편으로 들어가는 귀여운 작은 부티크 선물/의류 가게를 발견하게 되었는데, 그것이 그 메인 스트리트를 정말 멋지게 만들어줍니다. 그러나 그것은 우리에게도 큰 걸림돌이었습니다. 실제로 거기에 들어가서 실제로 구매하는 것을 지연시킬 수도 있다는 것입니다. 하지만 제가 묻고 싶은 한 가지는 임대 과정과 임차인을 찾는 것입니다. 상업 중개인이 심사를 하고 임대 계약서를 작성하는 데까지 도움을 줄 수 있습니까? 그리고 상업용 임차인과도 삼중 순 임대에 대해 이야기할 수도 있습니다.
애니 :
엄청난. 전적으로. 내 업무에서는 임대가 약 80%, 판매가 20%이므로 대부분 임대를 수행합니다. 이는 임차인과 임대가 상업 거래의 매매와 매우 관련이 있기 때문에 모든 판매에 매우 가치가 있습니다. 완전히 관련성이 있으므로 우리는 시장이 어디에 있는지, 임대료는 얼마인지, 사람들이 무엇을 요구하는지, 임차인의 수요는 무엇인지 등 모든 것이 이에 영향을 미치는지에 대한 아이디어를 가지고 있습니다. 그렇습니다. 귀하가 원할 경우 귀하의 브로커가 귀하의 모든 임대 업무를 계속 수행할 것이며 이는 수수료 측면에서 판매와 동일하게 작동합니다. 일반적으로 브로커는 임대 순 가치의 6~XNUMX% 정도를 받게 되므로 브로커는 더 긴 계약을 체결하도록 인센티브를 얻습니다. 만약 그들이 더 높은 임대료로 XNUMX년 기간을 가져오면 그들은 약간 더 높은 커미션을 받고 여러분을 대신하여 일하는 것입니다. 그래서 그들은 마케팅을 하고, 다른 중개인이 볼 수 있는 모든 부동산 거래소에 이를 게시할 것입니다.
우리 회사에서는 Craigslist에 물건을 올리고 대표되지 않은 임차인에게도 연락할 수 있는 모든 곳에 집착합니다. 너무 많은 임차인이 브로커에 의해 대표되지 않기 때문입니다. 그런 다음 해당 임차인을 데려와 조사합니다. 매우 중요. 나는 과거에 무서운 이야기를 들었습니다. 지난 해에도 저는 콜로라도 주에서 XNUMX급 살인자이자 완전 사기꾼으로 기소된 세입자를 견학한 적이 있습니다. 그리고 우리는 그곳을 둘러보았고 이것이 바로 천국에서 온 거래였습니다. 그들은 모든 것을 원했습니다. 말 그대로 사실이라고 하기에는 너무 좋았습니다. 그래서 당신은 당신의 브로커가 당신을 위해 몇 가지 조사를 하기를 원하고 그들이 자격을 갖춘 임차인을 테이블에 데려올 수 있을 때 그들은 임대, 조건, 모든 것에 대해 우리가 제안하는 것을 함께 모으는 제안 프로세스를 통해 도움을 줄 수 있습니다. 그걸로 임대 단계로 넘어갑니다.
그런 다음 갱신이 이루어지면 브로커가 갱신 재협상을 도와줄 수 있으며 해당 임차인이 이사를 가서 다음 임차인을 찾을 경우 갱신을 다시 내놓을 수도 있습니다. 그리고 공실뿐만 아니라 상업 거래에서 임차인을 찾는 데 걸리는 시간이 몇 개월이라는 점을 명심하십시오. 하루 아침에 일어나는 일이 아닙니다. 내가 할 수 있었던 가장 빠른 거래, 완벽한 장소였던 임대 거래, 그것이 우리가 처음으로 본 것이었습니다. 이 세입자들은 매우 빠르게 움직이고 훌륭했으며 그 일을 해냈습니다. 내가 그들에게 지시한 모든 것은 즉시 이루어졌고 우리가 문을 닫을 수 있는 가장 빠른 속도였습니다. 이것은 그들이 임대 계약에 서명할 때 이 장소를 원한다고 말한 때로부터 XNUMX개월 반 정도였습니다. 그래서 시간이 걸립니다.
때로는 XNUMX개월이 걸리기도 하고, 집주인이 좌절감을 느끼고 잠시 후 "나를 위해 무엇을 하고 계시나요?"라고 묻는 것을 압니다. 하지만 그것은 단지 완벽한 일치를 찾는 것뿐입니다. 집주인과 집주인의 까다로움에 따라 시간도 오래 걸릴 수 있으므로 역동성이 많습니다. 질문의 후반부는 무엇이었나요? 순 임대. 그럼 임대에 대해 알아볼까요? 상업용에서는 몇 가지 다른 유형의 임대가 있다는 것을 알게 될 것입니다. 이는 나중에 임대 역할, 견적, 한도율 및 우리가 이야기한 모든 것에 영향을 미치기 때문에 매우 중요합니다. 집주인은 소위 삼중 순 임대를 선호하는 경향이 있습니다. 이것이 의미하는 바는 임대료를 나누어 기본 임대료를 받는 것이며 기본 임대료는 집주인의 주머니로 바로 들어가는 모든 돈일 뿐입니다.
그것은 단지 순수한 임대료이며 일반적으로 연간 평방피트당 가격으로 표시됩니다. 너무 짜증날 정도로 혼란스럽습니다. 하지만 양해해 주세요. 1,000제곱피트의 공간이 있고 연간 평방피트당 비용이 10달러라고 가정해 보겠습니다. 그럼 월세는 어떻게 알아내나요? $10 곱하기 1,000이 연간 임대료이고, 그 연간 임대료를 12로 나누면 매달 지불할 금액을 알아낼 수 있습니다. 이것이 바로 기본 임대료라고 불리는 것입니다. 그리고 또 하나 있는데, 단어가 뭐예요? 고정된 임대료는 아니지만-
토니 :
변하기 쉬운.
애니 :
… 감사합니다. 삼중 순, 운영 비용, 운영 비용, 삼중 순 순 등 뭐라고 부르든 가변 임대료입니다. 이것이 바로 보험, 세금, 유지관리의 세 가지 목적입니다. 공용구역 유지관리, CAM. 이것이 바로 복도, 욕실, 보도를 유지관리하기 위해 해야 할 모든 일과 같습니다. 세입자 간에 공유되는 모든 것은 공용 공간 유지 관리입니다. 그래서 우리에게는 보험과 세금이 있으며 이는 통과 비용입니다. 집주인은 세입자에게 부과되는 비용을 지불하는 것을 좋아하지 않습니다. 그들은 “그건 임차인의 몫입니다.”라고 말합니다. 따라서 집주인은 이 비용을 평방피트당 가격으로 임차인에게 전달합니다. 보통 4달러 사이인데 볼더에 있는 Pearl Street Mall에 가면 25달러인데 정말 비쌉니다. 따라서 기본 임대료에 세 배의 순 번호를 추가해야 합니다.
따라서 기본 임대료가 $10이고 트리플 넷 넘버가 $5라고 가정해 보겠습니다. 귀하의 총 임대료는 연간 평방피트당 $15입니다. 여기에 임대 가능한 평방 피트 수를 곱한 다음, 이를 12로 나누면 월 임대료가 됩니다. 이것이 매달 집주인에게 빚진 전부입니다. 그리고 집주인은 세금, 보험 및 유지 관리가 가변 비용이기 때문에 이것을 좋아합니다. 그들은 그것을 예측할 수 없습니다. 그들은 예측할 수 없는 것을 좋아하지 않습니다. 그들은 월말에 어떤 종류의 돈을 받게 될지 알고 싶어합니다. 그래서 그들은 12년 동안 X가 될 것으로 생각되는 모든 비용을 10로 나눈 다음 각 임차인이 자신의 비례 몫을 지불합니다. 따라서 건물의 10%를 점유하면 그 중 XNUMX%를 지불하고, 이 건물을 점유하면 얼마든지 지불합니다.
그래서 연말에 집주인은 약간의 회계 작업을 수행하고 모든 비용, 삼중 넷에서 얻은 모든 수입을 합산하고 조정해야 합니다. 내가 맞았나요? 내가 틀렸나요? 내가 과대평가했나요? 내가 과소평가했나요? 그리고 과대평가했다면 그 돈을 임차인에게 돌려줘야 하고, 과소평가했다면 임차인이 청구서를 가지고 당신에게 지불해야 합니다. 따라서 모든 변동 비용이 충당되고 매달 받는 기본 임대료를 받게 됩니다. 이것이 바로 NOI로 돌아가서 가변 비용을 빼는 이유입니다. 왜냐하면 우리는 실제로 귀하가 받는 임대료, 즉 고정 임대료가 무엇인지 알고 싶기 때문입니다. 어쨌든, 너무 멍청하고 혼란스럽습니다. 하지만 임대료가 무엇인지 알아보고 계시다면 일반적으로 기본 임대료가 있고 운영비가 있습니다.
이제 총 임대를 실행할 수도 있으며 많은 집주인은 단순함을 위해 이것을 선호하거나 건물을 1만 년 동안 소유했지만 더 이상 신경 쓰지 않습니다. 어쨌든 다 갚았습니다. 그들은 좋은 집주인이 되기를 원하고 장기 임차인을 갖고 싶어하며 거기 있는 사람과 친구이기 때문에 총 임대 계약을 하면 됩니다. 따라서 한 달에 총액을 계산하고 유틸리티까지 포함할 수 있으며, 매달 비용이 얼마인지 예측할 수 있기 때문에 물론 많은 임차인이 이를 좋아합니다. 임대료에서 공과금을 뺀 금액으로 수정된 총액을 계산할 수 있으며, 별도로 지불해야 하거나 평방피트당 총액을 계산할 수도 있습니다.
고양이 가죽을 벗길 수 있는 다양한 방법이 있지만, 궁극적으로 총 임대 계약은 집주인이 연말에 계산하고 조정하는 모든 작업을 수행할 필요가 없고 회계사에게 비용을 지불할 필요가 없기 때문에 집주인에게 조금 더 쉽습니다. 그것은 정말 짜증나는 일입니다. 그래서 어떤 사람들은 그것이 얼마나 단순한지를 좋아합니다. 그러나 일반적으로 실제로 가치를 구축하고 나중에 많은 가격에 팔릴 좋은 소득 자산을 구축하려는 경우, 현명한 투자자가 이를 이해하고 모든 사람이 더 예측 가능하기 때문에 순 임대를 실행하고 싶을 것입니다.
애슐리 :
고마워요, 애니. 그것은 임대에 대한 큰 분석이었고 그 측면에 대해 우리 모두가 듣는 것이 매우 가치 있다고 생각합니다. 부동산 취득 부분뿐만 아니라 실제로 부동산을 임대하려는 경우에도 다양한 옵션이 있습니다. 그리고 다시 말씀드리지만, 귀하가 집주인이든 세입자이든 모든 임대 계약은 협상 가능합니다. 따라서 그것이 법적 계약인 한 그것을 갖고 싶어하지만 다른 부분은 귀하와 임차인이 협상하고 변경할 수 있는 몫입니다. 애니, 제 노트에는 좀 더 일찍 물어봤어야 했는데 아직 답변을 하지 못한 것이 한 가지 있어서 꼭 물어보고 싶습니다. 상업용 건물의 구역 설정에 대해 알고 싶습니다. 따라서 귀하가 부동산을 보고 있고 현재 그것이 하나의 용도로 사용되고 있다면, 구매자로서 귀하의 이익을 위해 그것을 사용하기 위해 구매하려고 할 때 부동산 구역 지정에 대해 어떻게 창의력을 발휘할 수 있습니까?
애니 :
매우 중요합니다. 구역 지정은 매우 중요합니다. 글쎄요, 때로는 중요하지 않을 때도 있지만 대부분은 정말 중요합니다. 예를 들어, 오늘 저는 임차인에게 한 부동산을 보여줬는데 이 부동산은 Flatiron Park라고 불리는 East Boulder 지역에 있는 산업 단지입니다. 그런데 플렉스 부동산은 아마도 창고가 있는 곳일 것입니다. 그것은 앞에서 파티를 벌이거나 뒤에서 파티를 하고 비즈니스가 앞으로 열리는 상업의 숭어와 같습니다. 당신은 사무실을 가지고 있습니다. 그의 사무실의 40%, 30, 20%는 창고이고 나머지는 창고입니다. 따라서 당신은 전자 상거래일 수도 있고, 전기 기술자, 플렉스 스페이스 및 산업 분야에 종사할 수도 있습니다. 그리고 볼더의 이 지역은 모두 일반 산업 지역인 IG입니다. 그리고 이곳은 다목적 공간이기 때문에 사무실이 너무 많고 IG 구역에는 순수한 전문 사무실을 둘 수 없습니다.
따라서 주차 공간이 설정되어 있지 않고 다양한 구역 지정 사항이 있기 때문에 고객을 방문하는 보험 회사를 넣을 수 없습니다. 그런데 건축회사는 전문적인 서비스인가요? 그렇지 않나요? 일종의 회색지대입니다. 따라서 상업용 부동산을 구입할 때 구역 설정을 살펴보고 공간에 입주할 수 있는 임차인의 종류가 어떻게 제한되는지 파악해야 합니다. 특히 다목적 구역을 찾고 있는 경우에는 더욱 그렇습니다. 또는 산업. 대부분의 경우 그것은 단지 상업적인 것입니다. 그냥 상업적일 텐데 그게 뭐죠? 모르겠습니다. 거의 모든 사람이 상업 지역에 들어갈 수 있지만, 시내 지역에 많이 갈 수 있습니다…
저는 콜로라도 주 롱몬트에 살고 있고 우리 시내에는 전당포가 허용되지 않습니다. 하지만 메인 스트리트에는 전당포가 많이 있는데, 그 이유는 그들이 할아버지의 손에 달려 있기 때문입니다. 전당포에 대한 이 멋진 임대료의 형식에 따르면, 해당 임대 계약이 만료되면 그 임대 계약이 만료되었기 때문에 그들을 쫓아내야 할 것입니다. 따라서 다른 구역 지정이 무엇인지, 어떤 종류의 세입자가 들어갈 수 있는지 확인하십시오. 만약 여러분이 더 허용적인 구역에 있다면, 덜 허용적인 구역에 있다면, 지자체에 전화해서 그런 질문을 할 수 있습니다. 일반적으로 웹사이트에 아주 자세하게 나와 있거나 귀하의 브로커가 알아야 합니다. 그래도 매우 중요합니다.
토니 :
애니, 당신은 풍부한 지식을 갖고 있으며 상업용 부동산 투자의 세계에 대해 우리에게 훌륭한 소개를 해준 것 같습니다. 하지만 분명히 훨씬 더 많은 것이 있으므로 사람들이 나중에 당신에게 후속 조치를 취하고 싶다면 팟캐스트 에피소드, 그들이 당신에게 연락하려면 어디로 갈 수 있나요?
애니 :
좋은 질문입니다. 당신은 나에게 이메일을 보낼 수 있습니다. 내 이메일은 우리의 중개업은 Market Real Estate이고 marketboulder.com이므로 거기에서 더 많은 정보를 찾을 수 있습니다. 인스타그램, 애니라너. 때로는 부동산에 대해 이야기하고 아이들에 대해서도 이야기하십시오. 공정한 경고입니다. 나는 누구에게나 도움을 주고 싶습니다.
애슐리 :
음, 애니, 와줘서 정말 고마워요. 정말 감사했습니다. 상업용 부동산에 대해 이야기하는 상업 브로커가 있는 것은 이번이 정말 처음이라고 생각합니다. 또한 이에 대해 이야기하는 신인도 거의 없었으므로 감사합니다. 우리와 함께해주셔서 정말 감사합니다. (명음)
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