다리 2023년 주택 시장 전망 이런 소리, "하늘이 무너지고있다! 모든 것을 팔아라! 집값은 내년에 1달러가 될 것입니다! 지금은 2008년과 똑같습니다!” 이런 식으로 예측을 무시하는 사람들의 실적을 보십시오. 이들은 같은 예측가 누구 충돌을 예고했다 어느 시점에서 일어날 것입니다 지난 XNUMX년 동안. 이제 공포에 질린 분위기 속에서 주류 부동산 저널리스트들은 우리가 2008년을 반복하고 있다고 확신시키기 위해 할 수 있는 모든 일을 할 것입니다. 그러나 이것은 사실과 거리가 멀다.
하지만 데이터 없이 어떻게 2023년 주택 시장을 예측할 수 있을까요? 그리고 데이터가 있는 곳에 데이브 메이어, BiggerPockets의 데이터 및 분석 부사장이자 시장에서 팟캐스트. Dave와 그의 팀은 최근 "2023년 부동산 투자 현황 보고서,” 제공 필요한 모든 주택 시장 데이터 2023년에 성공적으로 투자하기 위해. 어떻게 2022년 주택 시장 반전 연준이 금리를 인상하면 공급과 수요가 어떻게 영향을 받았는지, 그리고 2023년에 우리가 기대할 수 있는 것.
Dave는 또한 세 가지 투자 전략 그는 더 적절하다고 느낀다 2023년 투자를 위해포함 완전히 소극적인 투자 방식, 현금 흐름 및 감사 콤보, 그리고 구매자가 할 수 있는 방법 이 시장을 이용하라 대폭 할인된 가격으로 거래할 수 있습니다. 미래를 예측할 수는 없지만 고객이 할 수 있는 일에 대한 최고의 통찰력을 제공할 수 있습니다. 2023년에 부를 쌓다. 따라서 주류 공포 예측을 끄고 더 부자가 되도록 고안된 실제 뉴스에 귀를 기울이십시오!
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데이비드 :
이것은 BiggerPockets 팟캐스트 쇼 718입니다.
데이브 :
임금이 오르지 않는 시장에 있다면 사람들이 임대료로 지불할 심리적 한계가 있을 뿐입니다. X퍼센트만 가능합니다. 일반적으로 소득의 30%는 임대료로 갈 수 있으므로 하이브리드 또는 감사하는 도시에서 임대료 증가가 올라갈 것이라는 데 전적으로 동의합니다. 이것이 반드시 이러한 현금 흐름 도시가 지원하는 경향이 있는 현금 흐름에 도달할 것이라는 의미인지는 모르겠지만 개인적으로 현금 흐름에만 베팅하는 것이 아니기 때문에 그것이 더 나은 선택이라고 생각합니다. 그냥 임대 성장.
당신은 모든 것을 조금씩 얻고 있습니다. 세 가지 중 어느 것이 가장 잘 수행할 수 있는지는 알 수 없지만 어떤 일이 발생하든 이점이 있습니다.
데이비드 :
무슨 일이야, 모두들? 저는 Biggerpockets 부동산 팟캐스트의 진행자인 David Greene입니다. 제가 가장 좋아하는 공동 진행자 중 한 명입니다. 다름 아닌 Biggerpockets의 자체 분석 VP인 Dave Meyer가 환상적인 쇼를 선보입니다. 먼저 데이브, 오늘 어때?
데이브 :
잘 지내고 있어. 이 에피소드를 녹음하면서 정말 즐거운 시간을 보냈습니다. 사람들이 기대하는 바가 크다고 생각합니다.
데이비드 :
당신은 잘하고 있습니다. 왜냐하면 당신이 쇼가 끝날 때까지 듣는다면, 우리의 모든 경쟁자들이 피하고 있는 매우 어려운 주제에 대한 환상적인 쇼인 이유를 정확히 알게 될 것입니다. 비명을 지르는 것 외에 2023년에 일어날 일에 대해 이야기하고 싶지 않습니다. 하늘이 무너지고 있거나 아무 일도 일어나지 않는 척하고 부동산 투자 방법을 가르쳐 줄 수 있도록 돈을 나에게주십시오. 여기서 우리는 그 삶에 관한 것이 아닙니다.
데이브 :
절대 아닙니다. 아마도 우리는 쇼에서 이것에 대해 이야기해야 했지만 사람들이 위험의 개념을 피하고 있다고 생각합니다. 그들은 시장에 위험이 도사리고 있다는 것을 알고 있으며 그것은 사실입니다. 나는 시장에 위험이 있다고 믿지만 위험은 보상의 균형입니다. 따라서 보상과 기회를 얻을 수 있도록 위험을 이해해야 합니다. 쇼에서 우리는 그것에 대해 정말로 이야기했다고 생각합니다. 우리는 위험이 무엇인지, 위험을 완화하고 내년에 나타날 수 있는 기회를 활용할 수 있는 몇 가지 방법에 대해 매우 구체적으로 이야기했습니다.
데이비드 :
맞습니다. 그러니 궁금하셨거나 답답하셨거나 지금 주택 시장에서 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는지 이해하고 싶으셨다면 이 쇼가 여러분에게 엄청난 명료성을 가져다 줄 것입니다. . 끝까지 들으시면 2023년 이 불확실한 시기에 시장이 어떻게 되든 관계없이 효과가 있을 것이라고 우리 둘 다 믿는 세 가지 전략에 실제로 들어갈 것입니다. 당신을 위한 팁. bigpockets.com/report로 이동하여 Dave ROE 보고서를 다운로드하십시오.
오늘 쇼의 많은 정보가 거기에서 나왔고 BiggerPockets 회원이라면 무료로 얻을 수 있습니다. 데이브, 시작하기 전에 하고 싶은 말이 있나요?
데이브 :
아니요, 보고서를 확인하십시오. 나는 그것에 많은 시간을 보냈다.
데이비드 :
Dave를 지원하고 YouTube 동영상에 이 보고서에 대한 의견을 남겨주세요. 그에게 사랑을 보여주세요. 이 프로그램이 마음에 들면 팟캐스트를 듣는 곳마다 별점 XNUMX개 리뷰를 남겨주세요. 여러분, 솔직히 이것은 매우 매우 중요합니다. 우리는 현재 전 세계 최고의 부동산 쇼입니다. 우리는 그렇게 머물고 싶지만 당신의 도움 없이는 할 수 없습니다. 따라서 Apple Podcast, Spotify, Stitcher 등 어디에서 팟캐스트를 듣든 잠시 시간을 내어 이 팟캐스트를 얼마나 좋아하는지 전 세계에 알려주세요. 그러면 우리가 XNUMX위를 유지할 수 있습니다. 자, 인터뷰 들어가겠습니다.
Dave, 당신은 부동산 시장에 대한 보고서를 썼습니다. 그것에 대해 조금 알려주세요.
데이브 :
나는했다. 2023년 부동산 투자에 대한 포괄적인 상태입니다. 지금 너무 많은 일이 벌어지고 있기 때문에 이 글을 썼습니다. 우리는 지난 몇 년 동안 정상적인 주택 시장에 있지 않았으며 지금까지 없었습니다. 지금 당장 주택 시장에 영향을 미치게 될 모든 다양한 요인과 변수를 살펴보는 것으로 보고서를 시작한 다음 2023년에 사용할 수 있는 최고의 전략에 대해 이야기합니다. 내년에 기회가 되고 2023년 시장에 대해 몇 가지 질문을 던지십시오. 왜냐하면 우리 모두는 분명히 예측을 하고 무슨 일이 일어날지 추측하는 것을 좋아하기 때문입니다. 2023년 주택 시장은 아직 어떻게 될지 정말 알 수 없습니다.
데이비드 :
저는 부동산 투자에 대한 제 짧은 경력에서 말하고 싶습니다. 음, 저는 짧게 말합니다. 어떤 사람들에 비하면 길긴 한데 아직 늙지는 않았어. 이것은 내가 본 것 중 가장 복잡한 시장입니다. 우리가 보고 있는 것에 영향을 미치는 더 많은 경쟁 요소가 있습니다. 당신이 알아차린 것과 비슷하고 보고서에서 그 중 일부를 다루고 있습니까?
데이브 :
전적으로. 지난 80년 동안의 주택 시장을 되돌아보거나 신뢰할 수 있는 데이터가 있는 곳이라면 주택 시장은 일반적으로 상당히 예측 가능합니다. 그것은 주기적으로 움직이지만, 매 10년 중 2년 또는 4년 동안 15%에서 XNUMX% 상승하여 인플레이션 속도보다 약간 높습니다. 그것은 꽤 안정된 상태이며 그다지 흥미롭지 않습니다. 지난 XNUMX년 정도 동안 상황은 좀 더 흥미로워졌고 지난 몇 년 동안 좀 더 붐붐이 일어났습니다.
특히 지난 XNUMX년 동안은 이 노래를 듣는 모든 사람들이 알다시피 미쳤다. 그것은 사람들이 반드시 비합리적으로 행동하거나 우리가 기본에서 완전히 벗어나 있다는 것을 의미하지 않습니다. 내 생각에 지난 몇 년 동안 일어난 일은 주택 시장에 항상 영향을 미치는 변수와 요인들이 모두 주택 가격을 상승시키기 위해 이 완벽한 폭풍에 정렬되었다는 것입니다. 이제 우리는 긴장을 풀고 더 균형 잡히고 정직하게 더 정상적인 주택 시장으로 돌아가는 것을 보기 시작했습니다.
데이비드 :
미친 것 같습니다. 정말 부정적인 것 같습니다. 우리는 이러한 과잉 수정을 하고 있지만 지난 20년 동안 시장이 얼마나 뜨거웠는지에 대해 우리가 겪었던 미친 짓을 고려하고 그것을 그 맥락에 넣으면 이것이 과잉 수정이라고 생각하지 않습니다. 사람들이 말하듯이, 특정 도시에서 일반적으로 XNUMX% 가격이 인상되는 것과 비교할 때 확실히 그렇게 느껴집니다. 이제 주택 시장이 수행되는 방식에 영향을 미치는 몇 가지 수단이 있다고 말씀하셨습니다. 그게 무슨 뜻인지 말해 줄 수 있니?
데이브 :
확신하는. 일반적으로 다양한 변수가 있으며 이들은 대부분 다른 것보다 주택 가격에 더 많은 영향을 미치는 거시 경제 지표입니다. 수천 가지가 있으며 모든 개별 주택 시장은 다르게 수행됩니다. 그러나 국가 수준의 주택 시장에 대해 이야기할 때 모든 것은 몇 가지로 귀결됩니다. 사람들은 종종 "모기지 이자율이 오르고 있으므로 가격이 내려갑니다." 다행히 그렇게 간단하지 않습니다. 더 많은 지표가 있습니다. 정말 중요한 것이 더 많이 있으며 놀라운 일이 아닙니다.
이러한 레버는 수요와 공급과 같은 것입니다. 분명히 경제적인 의미에서 가격 책정은 항상 수요와 공급으로 귀결되지만 조금 더 추론해 보면 경제성, 재고, 미국의 주택 부족, 물론 인플레이션, 모기지 금리와 같은 것. 제게 그것들은 22년 시장에 영향을 미쳤고 23년에도 계속 영향을 미칠 것입니다. 하지만 이러한 변수들이 서로 상호 작용하는 방식이 바뀌었기 때문에 약간 다른 방식일 뿐입니다.
데이비드 :
이제 우리는 이 폭발이 일어나기 직전에 우리나라 역사상 가장 큰 경기 침체 중 하나에서 벗어났습니다. 그렇다면 지난 10년 동안 주택 건설 분야에 엄청난 경기 침체가 어떤 영향을 미쳤습니까?
데이브 :
내 말은, 거의 모든 사람들의 평가에 따르면 미국은 주택이 엄청나게 부족합니다. 예측은 2008만에서 XNUMX만 주택 사이에서 상당히 다양합니다. 경제라고 하면 공급이 부족하다는 얘기겠죠? 미국에는 사람들을 위한 주택이 충분하지 않으며, 이는 주로 대 금융 불황 동안과 그 여파에 일어난 일에 기인합니다. 기본적으로 수많은 건축업자들이 XNUMX년에 문을 닫았습니다. 당시 상황은 어려웠고 사람들은 일자리를 찾고 있었습니다. 기업이 문을 닫았습니다.
건설업에 종사하던 사람들이 결국 다른 산업으로 진출했습니다. 그래프를 보면 제가 보고서에 이 내용을 넣었는데 그래프가 상당히 놀랍습니다. 2008년부터 2010년까지 건설이 벼랑에서 떨어졌다는 것을 볼 수 있습니다. 우리는 천천히 다시 건설하고 있으며 지금은 꽤 좋은 수준입니다. 하지만 그 2010년, 또는 당신이 말했듯이 2018년부터 XNUMX년까지 우리는 우리가 있어야 할 건축 비율보다 훨씬 낮았습니다. 그래서 집이 충분하지 않은 상황을 만들었습니다.
이는 현재 미국 전체에서 가장 큰 인구통계 그룹인 밀레니얼 세대가 주택 구매 정점에 도달하는 2020년경 시작되는 시점과 일치합니다. 우리는 집을 원하는 수많은 사람들과 가족을 시작하고 아이를 갖기 시작하지만 집이 충분하지 않은 밀레니엄 세대가 있는 이러한 요인들의 합류점을 가지고 있습니다. 가격이 오르는 완벽한 시나리오입니다. 이는 서로 다른 거시경제적 힘이 함께 작용하거나 팬데믹을 통해 함께 작용하여 가격을 올리는 방법의 예일 뿐입니다.
데이비드 :
이제 Dave가 이야기하는 내용과 이를 매우 흥미롭게 만드는 핵심 세부 정보에 대해 더 듣고 싶다면, bigpockets.com/report에서 무료로 보고서를 다운로드하고 이 데이터를 직접 볼 수 있습니다. 이제 보고서에 있는 내용에 대해 계속 이야기할 예정이지만 실제로 팟캐스트를 중지하고 이것을 확인하거나 팟캐스트가 끝난 후에 받으려면 bigpockets.com/report로 이동하십시오. 자, 저는 당신이 공급에 대해 언급하고 있는 것과 공급의 문제에 대해 생각합니다. 제 생각에는 이것이 부동산 가격의 전체 드라마에서 가장 큰 지렛대일 수도 있고 이를 이해하려고 노력하는 것일 수도 있습니다.
어제 이것에 대해 이야기하다가 누군가가 "글쎄요, 데이빗, 금리가 계속 오르면 가격이 폭락할 것 같나요?"라고 말했습니다. 저는 "공급이 너무 제한되어 있기 때문에 폭락할 것 같지 않습니다."라고 말했습니다. 당신이 주택 소유자이고 3%의 이자율을 가지고 있고 집을 팔고 7%의 이자율을 받을 수 있다면, 이사해야 하는 경우가 아니면 그렇게 하지 않을 것입니다. 집은 이전보다 지금 가치가 떨어집니다. 당신은 기다릴거야. 그래서 우리는 많은 공급이 시장에 범람하는 것을 보지 않기 때문에 우리는 이러한 가격 폭락을 보지 않고 있으며 그것이 우리가 마지막으로 폭락했을 때 본 것입니다.
공급이 너무 많았습니다. 사람들이 살 수 있거나 심지어 사고 싶어하는 것보다 훨씬 더 많은 부동산이 있었고, 이것이 가격의 큰 하락으로 이어졌습니다. 제 생각에는 “뭐? 우리는 경기 침체로 가고 있습니다. 지난번처럼 가격이 하락해야 하지 않겠습니까?” 우리가 처한 환경을 마지막으로 부동산 붕괴를 보았던 때와 비교하는 것에 대해 어떻게 생각하십니까?
데이브 :
그것은 좋은 점이며 거기에는 많은 것이 있습니다. 공급에 대한 두 가지 좋은 지표가 있다는 것을 먼저 공급에 대해 말할 것입니다. 하나는 이 장기 지표이고, 제가 전에 언급한 것인데, 미국에는 주택이 충분하지 않다는 것입니다. 저에게는 편향되어 있습니다. 저는 부동산 투자자이기 때문입니다. 그것은 부동산에 대한 장기적인 평가를 가리키는 것입니다. 2023년이나 2024년에 무슨 일이 일어나든 무슨 일이 일어날지 모르기 때문에 저에게는 집을 원하는 사람이 많고 집이 많지 않다는 사실이 좋은 징조입니다. 향후 10년에서 XNUMX년 동안 부동산 가격.
단기적으로 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 이야기할 때 저는 기본적으로 현재 시장에 나와 있는 주택 수를 나타내는 재고라는 지표를 보는 것을 좋아합니다. 당신의 요점은 폭발하지 않습니다. 확실히 우리가 2020년과 2021년에 있었던 위치에서 올라갔지만 충돌 신호를 보내는 방식은 아닙니다. 듣는 모든 사람에게 이것을 설명하기 위해 인벤토리는 공급과 수요를 측정하기 때문에 주택 시장의 단기 성과를 가장 잘 나타내는 지표 중 하나라고 생각합니다. 매물로 나온 집의 수만이 아닙니다. 그것은 새로운 목록으로 알려진 것입니다.
재고는 얼마나 많은 주택이 매물로 나와 있는지, 그리고 얼마나 빨리 시장에서 빠져나가고 있는지를 측정한 것입니다. 따라서 재고가 급증하기 시작하면 가격이 하락할 가능성이 있는 구매자 시장으로의 상당한 이동을 알립니다. 우리는 지난 XNUMX개월 동안 재고가 증가하는 것을 보았습니다. 하지만 사실 데이빗, 이번 주에 찾고 있었어요. Mike Simonson이라는 사람을 아시나요? 그는 Altos Research에서 왔습니다. 부동산 재벌입니다. 지난 주 재고가 떨어졌습니다. 지금은 하락하고 있기 때문에 재고가 급증하는 것과 같지 않고 갑자기 팬데믹 이전보다 더 오래 시장에 물건이 남아 있는 것을 볼 수 있습니다.
그들은 전염병 이전 수준으로 돌아가고 있습니다. 현재로서는 앞으로 2023개월 동안 상황이 바뀔 수 있습니다. 하지만 현재로서는 2008년 2008월에 기록하고 있습니다. 재고 측면에서 상황이 상당히 안정적이며 2008년에 발생한 것과 큰 차이가 있습니다. XNUMX년은 신용기준입니다. 이것은 내 전문 분야는 아니지만 이것에 대해 많이 읽었습니다. 기본적으로 은행은 XNUMX년에 했던 미친듯이 위험한 대출을 제공할 수 없습니다.
사람들은 지금 디폴트 상태가 아닙니다. 사람들은 모기지론을 제때에 갚고 있으며, 이는 실제로 가격에 지장을 줍니다. 시장이 미친 듯이 바닥을 치는 원인은 강제 매도이기 때문입니다. 사람들이 지불을 할 수 없기 때문에 팔도록 강요당하면 그것이 시장을 꼬리 회전으로 보내는 것입니다. 지금 당장은 그런 일이 일어나고 있다는 징후가 없습니다.
데이비드 :
그것은 주목하는 것이 중요합니다. 나는 어제 같은 질문을 하는 영업 리더와 이야기할 때 비유를 사용했습니다. 내 견해는 우리가 언덕을 내려가는 세미 트럭이라는 것입니다. 브레이크 패드가 마모되기 때문에 언덕을 내려갈 때 브레이크만 사용하면 안 된다는 것은 모두가 알고 있는 사실입니다. 더 낮은 기어로 변속해야 합니다. 그러나 이것이 진정한 경기 침체라면 우리는 내리막 길을 가지 않을 것입니다. 우리는 평평하게 갈 것입니다. 경제가 어렵다면 사람들은 집을 살 수 없습니다. 그들은 지불을 할 수 없었습니다. 그들은 고통받고 있었습니다. 구직 시장에서는 판매를 볼 수 있습니다.
우리는 요금을 인상하여 인위적으로 속도를 늦추는 시장에 있습니다. 이 언덕을 내려갈 때 브레이크를 사용하는 것과 같습니다. 우리가 그 브레이크에서 발을 떼면 집값이 오르는 것을 보게 될 것입니다. 거래가 더 많이 발생하는 것을 볼 수 있습니다. 당신은 시장이 다시 내려가기 시작하는 날을 보게 될 것입니다. 적어도 지금 당장 우리 경제의 근본적인 문제에 기반한 경기 침체가 아니라는 점에 유의하는 것이 중요합니다. ChatGPT가 모든 것을 변경하는지 누가 압니까? 우리는 모두 일자리를 잃었지만, 제가 말도 안 되는 말을 한 적이 있습니다. 이것은 인플레이션과 집값 상승을 늦추기 위해 정부가 선택한 일입니다.
이제 그것은 부동산 투자자들이 알아야 할 것입니다. 연준이 내리는 결정, 정부가 내리는 결정입니다. 이러한 거시 경제 요인은 투자 가치 또는 구매 시 현금 흐름 수치에 큰 역할을 합니다. 당신이 언급한 낮은 재고 또는 높은 재고의 변동의 결과로 어떤 유형의 시장이 생성되는지에 대해 조금 말씀해 주십시오.
데이브 :
기본적으로 인벤토리는 현지 시장에서 보기에 정말 좋습니다. 시장마다 정말 다르게 행동하기 때문입니다. 종종 그리고 보고서에서 나는 다른 예를 사용하지만 일반적으로 말하면 중서부와 북동부의 장소는 상대적으로 "잘" 하고 있다고 생각합니다. 모든 사람은 좋은 것에 대한 정의를 가지고 있습니다. 어떤 사람들은 주택 시장 붕괴를 보고 싶어합니다. 나는 가격이 시카고, 필라델피아, 보스턴, 인디애나폴리스에서 안정적이라고 말할 것입니다. 당신이 그것들을 보고 당신의 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 이해하고 싶다면, 재고가 평평하게 유지되고 여전히 팬데믹 이전 수준 아래에 있다면, 당신은 아마도 그 지역의 주택 시장이 상대적으로 평평하거나 내년에 완만하게 성장할 수도 있습니다.
재고 수준이 팬데믹 이전 수준보다 급등하는 것을 보기 시작하면 저에게 그것은 아마도 해당 시장에서 가격이 하락할 것이라는 신호입니다. 제가 투자한 보이시, 리노, 오스틴, 덴버와 같은 대유행의 많은 붐 타운에서 솔직히 이것을 볼 수 있습니다. 이 시장은 너무 높게 올라갔기 때문에 더 많은 조정을 보고 있습니다. 그들은 이제 막 수준에 도달했고 이것은 지속 가능하지 않은 감당 능력의 또 다른 중요한 지표입니다. 그들의 급여, 급여가 우리가 이러한 붐 도시 중 일부에서 본 가격을 유지할 수 없는 사람들입니다.
사람들이 개별 시장을 살펴보고 무슨 일이 일어나고 있는지 파악하고 싶다면 정말 추천합니다. 재고와 출시일을 살펴보는 것은 “판매자 시장에 있습니까? 당신은 구매자의 시장에 있습니까?” 명확성을 위해 사람들이 실제로 이것을 많이 혼동한다고 생각하기 때문에 구매자 시장은 종종 구매하기에 좋은 시간임을 의미합니다. 사람들이 가격이 내려가는 것을 보기 때문에 혼란스럽다는 것을 알고 있지만 이는 전통적으로 더 많은 레버리지가 있다는 것을 의미합니다. 구매자의 시장은 구매자가 힘을 가지고 있음을 의미합니다. 판매자의 시장은 판매자가 힘을 가지고 있음을 의미합니다.
그래서 우리는 판매자가 모든 권한을 가진 국가적 규모의 시간을 남기고 있습니다. 맞습니까? 우리는 이것을 매일 판매합니다… 판매자는 기본적으로 다음과 같을 수 있습니다. “저는 모든 것을 원합니다. 차랑 결혼반지 주세요.” 이제는 구매자가 좀 더 선택적이고 협상할 수 있는 다른 시나리오입니다. 다시 말하지만, 며칠 동안 시장 재고가 있으면 시장이 균형 잡힌 시장, 판매자 시장 또는 구매자 시장에 있는지 알 수 있는 좋은 방법입니다.
데이비드 :
그것은 좋은 점입니다. 우리 팟캐스트가 다른 팟캐스트와 차별화되는 점은 클릭을 얻기 위해 공포 요소에만 의존하지 않는다는 것입니다. 이제 사람들에게 “판매자 시장에서는 판매자가 모든 힘을 가지고 있기 때문에 사면 안 됩니다. 그냥 사지 마세요.” 그러나 그것이 판매자의 시장인 이유는 일반적으로 가격이 너무 빨리 오르거나 임대료가 너무 빨리 오르거나 부동산에 대한 대안이 너무 암울해서 이것이 분명히 최선의 선택이기 때문입니다. 따라서 경쟁이 더 많이 발생합니다. 그것은 판매자의 시장을 만듭니다.
그런 다음 반대로 끼어들기 쉽습니다. 매수자 시장이라도 바닥을 기다려야 한다. 지금이 매수하기에 더 좋은 시기일 수 있으므로 두 시장을 모두 알고 있어야 합니다. 둘 중 하나에서 작동하는 전략이 있으며 장단점이 있습니다. 판매자 시장에서 구매하는 것은 매우 어렵습니다. 당신은 포기해야 하는 많은 것들을 포기하게 될 것입니다. 때때로 당신이 포기해야 하는 검사. 그러나 가격이 폭발적으로 상승하는 자산의 장점을 얻고 있습니다.
구매자 시장에서는 가격이 더 낮아질 수 있는 시점에 매수할 수 있습니다. 이론적으로 우리는 바닥이 어디인지 결코 알 수 없지만 실사 기간을 얻고 판매자는 많은 마감 비용을 지불하고 1.2만 달러가 아니면 이전에는 손에 넣을 수조차 없었던 작물 재고를 확보하게 됩니다. 경쟁할 현금. 둘 다 장점과 단점이 있으며, "지금 구매하거나 기다리십시오. 세기의 붕괴가 오고 있다.” 그런 다음 우리는 XNUMX년 동안 그런 것들을 보았습니다. 그것은 결코 오지 않았다.
데이브 :
그들이 계속 말한다면 언젠가는 옳을 것입니다. 언젠가는 맞을 것입니다.
데이비드 :
그건 좋은 지적이야. 고장난 시계는 하루에 두 번 맞는다. 그렇게 되지 않습니까?
데이브 :
그렇지.
데이비드 :
이것에 대한 당신의 견해는 사람들이 단지 “무엇을 해야 하는지 말해주세요. 이것은 매수입니까, 아니면 매도입니까?” 가격에 영향을 미치는 요소를 이해하면 일반적으로 올바른 결정이 알려질 것입니다. 우리는 재고에 대해 이야기하고 재고를 모니터링하는 공급 측면을 다루었습니다. 공급이 많지 않지만 수요 측면도 중요하기 때문에 지금 가격이 급락하지 않는 이유를 이해했습니다. 부동산은 포켓몬 카드와 같은 다른 것보다 수요가 조금 더 복잡하기 때문에 흥미 롭습니다.
수요와 그것이 부동산 내에서 구체적으로 어떻게 작용하는지에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?
데이브 :
부동산의 수요는 두 가지로 구성됩니다. 사람들은 종종 수요가 단지 얼마나 많은 사람들이 집을 사고 싶어하는지라고 생각한다고 생각합니다. 그렇지 않습니다. 얼마나 많은 사람들이 집을 사고 싶어하는지, 얼마나 많은 사람들이 집을 살 수 있는지가 중요합니다. 둘 다 수요에 영향을 주지만 서로 다른 방식으로 행동합니다. 가장 큰 예는 데이비드, 우리 둘 다 밀레니엄 세대라고 생각합니다. 제 생각에는 몇 년 동안 TV에서 이러한 전문가들이 “밀레니얼 세대는 집을 사고 싶어하지 않습니다. 그들은 집을 사지 않을 것입니다.” 그들의 데이터가 그것을 보여주지 않는 것과 같습니다. 집을 살 형편이 안 되다 보니, 팬데믹에 저금리가 가져온 집을 살 여력이 생긴 순간 미친 듯이 주택시장에 뛰어들었다.
따라서 수요는 사람들이 집을 사고 싶어하지 않는 것처럼 간단하지 않습니다. 이미 말했듯이 수요와 의지를 주도하는 주요 요인은 밀레니엄 세대가 가족 형성의 절정기에 접어들고 있다는 것입니다. 이것은 강력한 것입니다. 사람들은 인구통계학의 영향을 과소평가한다고 생각합니다. 하지만 매우 중요합니다. 우리는 미국에서 가장 큰 세대가 주택 구입의 정점에 접어드는 것을 보고 있으므로 수요가 증가할 것입니다. 방금 말했듯이 2020년부터 2022년 중반까지 저금리로 사람들이 이 시장에 미쳐가고 있습니다.
이제 그 인구통계학적 수요는 미국의 인구통계만 보면 아마 앞으로 2022~XNUMX년은 더 지속될 텐데, XNUMX년 중반부터 지금까지 달라진 가장 큰 요인은 바로 경제성 요인이다. 수요의 후반부는 얼마나 많은 사람들이 집을 살 여유가 있는지입니다. 모기지 이자율이 빠른 속도로 상승함에 따라 경제성이 완전히 침식되었습니다. 우리는 기본적으로 주택 시장이 무엇보다 이 단일 요소에 반응하는 것을 보았습니다. 왜냐하면 사람들이 집을 살 여유가 없으면 시장에서 모든 수요를 끌어내어 실제로 가격을 조절하거나 가격을 보낼 수도 있기 때문입니다. 거꾸로 내려갑니다.
그것이 실제로 수요와 함께 일어난 일입니다. 솔직히 말해서, 아마도 제가 여기에서 앞서고 있을지도 모릅니다. 내년, XNUMX년, XNUMX년 동안 주택 시장에서 일어날 일에 대한 제 의견은 경제성과 회복 여부에 관한 것입니다. 제 생각에는 경제성이 개선될까요? 그러면 주택 시장이 바닥을 치고 다시 성장하기 시작할 때입니다.
데이비드 :
이것은 당신이 만들고 있는 강력한 뉘앙스 포인트입니다. 부동산과 관련하여 수요에는 두 가지 머리가 있습니다. 당신은 기꺼이해야하고 할 수 있어야합니다. 전통적으로 능력이 문제였습니다. 집을 사고 싶어도 가격이 너무 빨리 올라가고 있거나 11개의 다른 제안과 경쟁하고 싶지 않거나 비상 사태를 흔들고 싶지 않아서 그냥 할 수 없었습니다. ,“이봐, 나 나갔어. 나는 이것을하지 않을 것입니다.” 당신이 정말로, 정말로 나쁜 시장에 있을 때는 기꺼이 하는 쪽이 사라질 때입니다.
사람들은 집을 사고 싶어하지 않습니다. 그것이 2010년에 우리가 본 것입니다. 많은 사람들이 집을 살 수 없었지만 많은 사람들이 살 수 있었습니다. 그들은 단지 원하지 않았습니다. 2010년에는 실제로 자산을 사는 것처럼 부동산을 본 사람이 아무도 없었던 것으로 기억합니다. 그 당시 누군가가 주변에 없었다면 이것은 어렵습니다. 그들은 모기지라는 30년 닻에 자신을 묶는 것처럼 보았습니다. 만약 당신이 "집을 샀어요"라고 말한다면 나는 "맙소사, 앞으로 30년 동안 그 돈을 내야 해. 왜 그렇게 하시겠습니까?” 웃기네, 데이브, 내 첫 집 모기지가 900달러였으니까. 그것은 여전히 사형 선고로 간주되었습니다. 왜 자신을 $900에 묶고 싶습니까?
아무도 집을 사려고 하지 않았고 공급이 너무 많아 가격이 급락했습니다. 이것은 우리가 시장이 하고 있는 일을 볼 때 우리가 얼마나 많은 공급이 있는지, 우리가 커버한 것, 그리고 얼마나 많은 수요가 있는지를 볼 때 우리가 모니터링하는 것입니다. 여기에는 두 가지 구성 요소가 있습니다. 내가 준 포켓몬 카드 예시와 같이 자금 조달을 수반하지 않는 다른 많은 것들과는 반대로 집을 살 의향이 있어야 하고 집을 살 수 있어야 합니다. "구매할 의향이 있습니까?" 대부분의 사람들은 30달러를 지불할 여유가 있습니다.
포켓몬 카드에 대해 잘 모릅니다. 그런 다음 조카에게 크리스마스 선물로 몇 개를 사줬는데 조카가 매우 기뻐했습니다. 부동산으로 살 수 있어야 하는 것이 아닙니다.
데이브 :
대부분의 사람들이 레버리지를 사용하고 부채를 사용하여 부동산을 조달하기 때문에 부동산을 살 수 있는 것은 우리가 통제할 수 없습니다. 따라서 모기지 이율은 여러분이 감당할 수 있는 것에 실제로 영향을 미치고, 사람들이 갑자기 훨씬 더 많은 것을 감당할 수 있기 때문에 팬데믹 기간 동안 사람들에게 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 이제 우리가 돌아왔으니… 이제 우리는 역사적으로 보다 정상적인 모기지 금리로 돌아왔으므로 이는 경제성에 부정적인 영향을 미쳤습니다.
포켓몬 카드나 고급 와인 등을 사는 것에 대해 이야기할 때, 당신은 단지 형평성을 사용하고 있는 것입니다. 일반적으로 이러한 구매를 활용하지 않으므로 “은행 계좌에 그 돈이 있습니까? 그럼 가서 사면 돼.” 레버리지 자산의 다른 예가 있지만 아마도 부동산이 레버리지 자산의 가장 큰 예일 것입니다. 그렇기 때문에 부동산이 금리에 정말 민감한 이유는 투자 부동산이나 기본 거주자를 구매할 수 있는 능력에 정말, 정말 영향을 미치기 때문입니다.
데이비드 :
이제 금리와 연준에 관해서는 이러한 결정이 어떻게 내려지고 궁극적으로 그것이 경제성에 어떤 영향을 미치게 되는지 조금 말씀해 주시겠습니까?
데이브 :
오 소년, 내가 가장 좋아하는 주제. 기본적으로 우리 모두 알다시피 인플레이션은 정말 높습니다. 그것은 경제에 큰 문제입니다. 그것은 우리의 지출력을 잠식합니다. 모두가 그것을 싫어합니다. 부동산 투자자들은 부동산이 인플레이션에 대한 환상적인 헤지이기 때문에 조금 덜 싫어하지만 여전히 모두에게 짜증납니다. 연준은 기본적으로 인플레이션에 대처하기 위한 결정을 내리고 있습니다. 그들은 연방기금 금리를 인상함으로써 그렇게 합니다. 그것이 그들이 통제할 수 있는 유일한 것입니다. 이상하지만 기본적으로 은행이 서로에게 대출하는 비율입니다.
연방기금 금리 인상의 배경에는 돈을 빌리는 데 더 비싸지면 돈을 빌리는 사람이 줄어들 것이라는 생각이 깔려 있습니다. 돈을 빌리는 사람이 줄어들면 경제에 순환하는 돈도 줄어듭니다. 그것은 또한 화폐 공급으로 알려져 있으며, 그래서 그들은 화폐 공급을 줄이려고 노력하고 있습니다. 지난 몇 년 동안 M2라는 통화 공급량 측정이 있었습니다. 기본적으로 우리는 그것이 폭발하는 것을 보았고 그것은 몇 가지 이유로 일어났습니다. 하나는 낮은 이자율 때문이었고 다른 하나는 화폐 인쇄 때문이었습니다. 우리는 시스템에 많은 새로운 돈을 도입했고 그래서 그들은 시스템에서 그 돈을 끌어낼 수 없습니다.
그들이 할 수 있는 것은 금리를 올리고 경제에 덜 순환되는 것을 막는 것입니다. 돈을 빌리는 사람이 적으면 그 돈은 은행에 남아 있거나 저축 계좌에 남아 있거나 사용하는 일이 줄어듭니다. 그것은 적어도 전통적인 용어로 인플레이션을 식히는 데 도움이 됩니다. 그것이 연준이 하려는 일입니다. 분명히 2023년 XNUMX월 초 현재 인플레이션은 여전히 매우 높지만 추세는 내리기 시작하는 것처럼 보입니다. 이제 연방기금 금리는 모기지 금리를 직접적으로 통제하지는 않지만 모기지 금리에 영향을 미칩니다. 그래서 우리는 모기지 이자율이
2022년 초에는 3% 이하 또는 바로 그 수준이라고 생각합니다. 이제 이 기록을 기준으로 약 6.2%이므로 두 배 이상 증가했습니다. 그것은 양을 크게 증가시킵니다… 그것은 경제성을 크게 감소시킵니다. 우리는 대유행 초기에 경제성이 거의 최고치를 기록했던 시기를 보았습니다. 사람들은 현재 경제성이 40년 만에 최저 수준인 시점까지 무엇이든 감당할 수 있습니다. 이것은 1980년대 이후 가장 저렴한 부동산이며 그 의미는 분명합니다. 당신이 그것을 감당할 수 없다면, 당신은 그것을 사지 않을 것이므로 시장에서 수요가 적습니다.
데이비드 :
정말, 정말 좋습니다. 이제 여기에서 요약하자면 지금까지 주택 시장 레버, 가격을 오르락내리락하게 만드는 요소, 공급 및 재고, 그리고 이를 추적하는 방법, 수요 및 능력, 수요와 모기지에 영향을 미치는 뉘앙스를 다루었습니다. 부동산 시장의 핵심 요소인 금리와 인플레이션을 모니터링해야 합니다. 밀가루를 더 추가합니다. 계란을 더 추가합니다. 당신은 더 많은 설탕을 추가합니다. 색다른 맛의 케이크를 맛보실 수 있습니다. 이것이 우리가 일이 어떻게 진행되는지 예측하려고 할 때 이해하려고 하는 것입니다.
이제 우리가 이와 같은 불확실한 시장에서 작동하는 것으로 이동하기 전에 귀하에게 마지막 질문은 부동산 투자가 사람들이 흥분할 수 있고 실제로 가능한?
데이브 :
일단 저는 여전히 부동산 투자가 가능하고 설렌다고 생각합니다. 조금 창의적이어야 합니다. 이에 대해서는 잠시 후에 이야기하겠습니다. 나는 무슨 일이 일어 났는지 기본적으로 2023 년 동안 모든 단일 변수, 우리가 이야기 한 모든 레버가 가격에 대해 한 방향을 가리키고 있다고 생각합니다. 이제 우리는 재조정이 필요한 시점에 있으며 상황이 바뀌었습니다. 제 생각에는 XNUMX년에 가격이 약간 하락할 가능성이 있는 시점까지 경제성이 떨어졌습니다. 경제성을 위해 변경해야 하는 것은 세 가지 중 하나입니다.
경제성은 세 가지 다른 요소의 요소입니다. 하나는 물론 주택 가격입니다. 따라서 가격이 하락하면 구매 능력이 향상됩니다. 두 번째는 임금 상승입니다. 사람들이 더 많은 돈을 벌면 상황이 더 저렴해지기 시작합니다. 우리는 이미 임금 상승이 감소하기 시작하는 것을 보고 있으며 그것이 주택 시장의 주요 요인이 될 것이라고 생각하지 않습니다. 세 번째는 모기지 금리입니다. 모기지 이자율이 낮아지면 경제성은 다시 높아질 것입니다. 그것들은 적어도 내가 앞으로 몇 달 동안 살펴볼 주요 요인입니다.
모기지 금리는 이미 정점에서 내려오고 있습니다. 그들은 다시 올라갈 수 있지만 2023월, XNUMX월에는 낮은 XNUMX%에 있었습니다. 이제 그들은 낮은 XNUMX에 있습니다. 경제성은 이미 조금씩 개선되기 시작했습니다. 아마 그게 문제일 겁니다. XNUMX년 주택시장을 이해하기 위해 한 가지만 살펴보자면 가성비를 추천하고 싶다.
데이비드 :
경제성은 말씀하신 것처럼 가격과 모기지 지불금의 조합입니다. 둘 중 하나만큼 간단하지 않습니다.
데이브 :
그렇지.
데이비드 :
요금이 내려갔을 때 모든 사람들이 집값을 감당할 수 없다고 불평했습니다. 그리고 마침내 가격이 내려갔을 때 사람들은 금리가 너무 높다고 불평했지만 둘 다 동전의 양면입니다. 수요와 공급과 마찬가지로 일반적으로 하나 없이 다른 하나를 가질 수 없습니다. 좋아요, 지금과 같은 불확실한 시장에서 작동하는 세 가지로 넘어갑시다. 사람들이 활용할 수 있는 전략 또는 시장에서 어떤 일이 일어날지 확신할 수 없는 경우에도 돈을 벌 수 있는 전략에 대한 첫 번째 조언은 무엇입니까?
데이브 :
글쎄요, 제가 가장 기대하고 실제로 앞으로 몇 주 동안 투자를 하려고 하는 것 중 하나는 개인 대출입니다. 고금리 환경에 있을 때 그 고금리를 부과하는 것은 은행입니다. 그래서 만약 여러분이 은행이 될 수 있다면 그것은 꽤 흥미로운 제안입니다. 돈을 원하는 오리발이 많을 것입니다. 브리지 론이 필요한 신디케이터가 있을 수 있습니다. 모기지를 필요로 하는 사람들이 있고, 그래서 개인 대출 기관이 될 수 있는 기회가 있습니다. 나는 이것에 대한 전문가가 아닙니다. David, 세 번째 Dave 인 Dave Van Horn인지 모르겠습니다. 어쩌면 우리는 그를 한 번에해야합니다.
데이비드 :
쓰리 디.
데이브 :
그는 이것의 진정한 전문가입니다. 나는 그의 책이 Note Investing이라고 불렀던 것을 잊었습니다. BiggerPockets에는 책이 있습니다. 확인해보세요. 저는 개인 대출이 현재 매우 흥미로운 옵션이라고 생각합니다. 왜냐하면 부채가 비싸면 대출자에게는 좋지 않지만 때때로 대출자에게는 좋기 때문입니다. 그게 제가 적어도 2023년에 살펴보고 있는 것입니다. 개인 대출을 해본 적이 있습니까?
데이비드 :
실제로 Dave의 회사인 PPR Note Company를 통해 몇 가지 메모가 있습니다. 말씀하신 것과 비슷한 개념입니다. 이 원칙은 사적 대출에도 적용되지만 단순한 저축에도 적용됩니다. 당신은 지난 100,000년 정도를 구한 것에 대해 벌을 받았습니다. 인플레이션은 은행에 있는 돈으로 얻을 수 있는 것보다 훨씬 더 높았습니다. 그것은 자산 가격의 상승을 부채질하는 데 도움이 됩니다. 왜냐하면 당신은 "글쎄, 나는 은행에 20만 달러가 있고, 인플레이션은 신이 알고 있는 반면, 나는 30%를 벌고 있습니다. 아마 현실적으로 보면 XNUMX%에서 XNUMX%일 것입니다. 식량 가격, 가스, 부동산 등.”
나는 그것을 어딘가에 두어야했다. 어디에 둘까요? 글쎄요, 아마 부동산에 투자할 것 같아요. 그게 가장 많이 오르는 거니까요, 그렇죠? 그러나 이자율이 높아지면 속도가 느려지더라도 자산 가격이 상승합니다. 제 기억에 제가 레스토랑에서 일할 때 제 돈의 6.5%를 은행에 예치했는데 CD에도 없었습니다. 따라서 특정 시점에 돈을 저축하는 개인 대출과 같은 전략은 마침내 금리를 더 건강한 수준으로 올릴 때 가능해집니다.
데이브 :
나는 실제로 BiggerPockets에 이것에 대한 블로그를 썼는데 저축률이 다시 매력적인 지점에 도달하고 있다고 생각합니다. 내 고수익 예금 계좌에서 당장 거의 4%를 얻을 수 있습니다. 인플레이션은 아는데 내일 나온다는데 저번달 기준으로 7.1%였던거 같은데 맞나요? 사람들은 "7.1%가 4%보다 높다"고 합니다. 예, 맞습니다. 하지만 7.1%는 뒤돌아보고 있습니다. 작년에 일어난 일입니다. 월이율로 보면 지난 0.2개월간 평균 2% 정도다. 따라서 그것을 추론해 보면 무슨 일이 일어날지 아무도 모르지만 추정만 한다면 지금부터 3년 후의 인플레이션이 XNUMX%에서 XNUMX% 사이일 것이라고 상상할 수 있습니다.
따라서 몇 년 만에 처음으로 돈의 4%를 벌고 있다면 저축률은 실제로 큰 수익은 아니지만 적어도 인플레이션보다 더 많은 돈을 갉아먹고 있습니다. 개인적으로 적어도 저는 돈을 넣고 있습니다... 저는 부동산에서 기회를 찾고 있지만 제가 가진 돈을 머니 마켓이나 고수익 저축 계좌에 넣습니다. 저축 계좌에 돈을 넣으면 최소 1% 또는 2%의 손실을 입었던 지난 몇 년과 달리 6%에서 7%의 실제 수익을 얻을 수 있습니다.
데이비드 :
요율이 매우 낮을 때 옵션으로 이것을 가지고 있지도 않았고 우리가 가진 이 큰 실행에 연료를 공급했습니다. 이제 특별히 투자하지 않고 어음에서 들어오는 이자로 이익을 얻습니다. 일반적으로 이러한 경우 할인된 지폐를 구입하는 것입니다. 나는 노트를 샀다. 제가 $50,000를 지불했고 어음 잔액이 $75,000 또는 $80,000이고 그 어음에서 매월 $300, $400가 들어오므로 지불한 금액에 대한 수익이 있다고 가정해 보겠습니다.
그것은 상각되므로 내놓은 것보다 더 많은 것을 얻게 될 것입니다. 하지만 그 사람이 자신의 재산을 팔거나 재융자할 때 당신은 정말로 이기고 당신이 지폐에 더 적은 비율만 지출했을 때 $80,000를 갚게 됩니다. 어려운 부분은 부동산과 달리 통제할 수 없다는 것입니다. 그것은 자산과 같지 않습니다. 나는 거기에 가서 살 수 있고 그것을 고칠 수 있어 더 가치 있게 만들 수 있습니다. 나는 그것을 팔려는 시장의 어느 시점을 선택합니다. 당신은 다른 사람의 마음대로 할 수 있기 때문에 전략은 이 모든 작은 메모를 거기에 두는 것입니다. 상자 안의 잭과 달리 언제 터질지 모르지만 특정 지점에서 터집니다.
그런 다음 붐, 메모가 튀어 나옵니다. 당신은 이익을 얻습니다. 더 많은 현금 흐름을 얻을 수 있는 더 큰 지폐를 사거나 다른 것에 투자할 수 있습니다. 그런 다음 우리는 주택 시장에 무슨 일이 일어났는지 보았습니다. "오 안돼, 모든 힘을 쏟고 있어. 이 시장이 성장하고 있으니 내가 할 수 있는 한 불 속에 다리미를 가져와." 저는 그것이 훌륭한 조언, 부동산을 둘러싼 다양한 전략이라고 생각하지만 반드시 소유만 하는 것은 아닙니다. 두 번째로 말씀하신 것은 하이브리드 도시입니다. 하이브리드의 의미부터 시작하겠습니다.
데이브 :
역사적으로 돌아보면 서로 다른 주택 시장은 정말 다르게 움직입니다. 전통적으로 팬데믹 이전에는 특정 시장이 현금 흐름에 적합했지만 크게 감사하지는 않았습니다. 다른 시장은 감사하기에 좋았지 만 현금 흐름이 그다지 좋지 않았습니다. 그것들은 스펙트럼의 두 끝이지만, 겸손한 감사와 겸손한 현금 흐름을 얻는 일부가 있습니다. 개인적으로 정말 관심이 있습니다. 그게 최선의 보수라고 생각합니다... 좋은 현금 흐름, 탄탄한 현금 흐름, 놀라운 현금 흐름이 아니라 항상 모기지를 갚을 수 있도록 견고한 현금 흐름을 가지고 있다는 점에서 보수적입니다.
불이행의 위험이 없습니다. 버틸 수 있습니다. 아무것도 없습니다. 거기에는 위험이 없습니다. 그러나 동시에 감사의 뜻을 전하기 때문에 캘리포니아나 시애틀과 같은 시장에서 얻을 수 있는 긍정적인 기회를 얻을 수 있습니다. 그다지 많지는 않지만 각각 조금씩 얻습니다. 이러한 하이브리드 시장의 대부분은 더 저렴한 도시인 경향이 있기 때문에 이러한 시장이 특히 잘 될 것이라고 생각합니다. 제가 오늘 이야기하는 많은 것의 주제는 경제성이 주택 시장을 지배하고 있다는 것입니다. 더 저렴한 시장은 향후 몇 년 동안 다른 시장에 비해 좋은 성과를 낼 것이라고 생각합니다.
저는 이러한 하이브리드 도시 중 일부가 정말 흥미롭다고 생각합니다. 저는 지난 몇 년 동안 부동산에 입문한 사람들에게 지난 몇 년 동안 우리가 본 것이 여러 면에서 매우 이례적이라는 점을 경고하고 싶습니다. 하지만 지금 제가 말하는 것은 감사입니다. 우리는 모든 시장 평가, 큰 시장, 작은 시장, 농촌 시장, 도시 시장, 교외 시장 등 모든 것을 보았습니다. 왜 안 돼? 그것은 정상이 아닙니다. 일반적으로 일부 시장은 상승합니다. 다른 시장은 평평합니다. 일부 시장은 하락합니다.
나는 개인적으로 우리가 장기적으로 그 역학으로 돌아갈 것이라고 믿습니다. 이번 달이 될지 내년이 될지 모르겠지만 주택 시장에서는 그것이 정상이라고 생각합니다. 나는 우리가 그것으로 돌아갈 것이라고 생각합니다. 그래서 저는 우리가 약간의 현금 쇼와 팬데믹 이전의 감사를 보고 있는 시장을 살펴볼 것입니다. 이들은 버밍엄, 앨라배마 또는 매디슨, 위스콘신과 같은 XNUMX차 도시이거나 수요가 많은 인구 증가가 있지만 여전히 현금 흐름을 제공하는 장소입니다. 나는 그들이 향후 몇 년 동안 다른 시장을 능가할 것이라고 생각합니다. 제 생각일 뿐이지만 제가 보고 있는 것입니다.
데이비드 :
누군가 이와 같은 도시를 식별하려면 어떤 데이터를 찾아야 합니까?
데이브 :
가장 중요한 것은 현금 흐름을 보고 싶다면 임대료 대 가격 비율이라는 메트릭을 볼 수 있다는 것입니다. 월 임대료를 구매 가격으로 나누면 됩니다. 1%에 가까우면 정말 잘하고 있는 것입니다. 1%의 법칙에 대해 들어보셨을 겁니다. 개인적으로 조금 구식이라고 생각하고 1% 규칙을 충족하는 거래를 기대하는 것은 아마도 득보다 실이 더 많을 것입니다. 신화적인 유니콘을 찾기 위해 영원히 기다릴 것이기 때문입니다. 존재할 수 없다는 것은 아니지만, 방금 말씀드린 것처럼 이러한 1% 거래는 감사하지 않는 시장에서 종종 발생합니다. 그럴 가치가 없다고 생각합니다.
차라리 임대료 대 가격 비율이 0.7 또는 0.8이지만 감사하는 시장인 것을 보고 싶습니다. 이것이 하이브리드 도시가 의미하는 바입니다. 가격 대비 임대료가 좋습니다. 그렇다면 감사를 위해 예측하기는 어렵지만 가장 중요한 것은 매우 간단합니다. 인구 증가입니다. 수요가 있습니까, 아니면 떠나는 것보다 더 많은 사람들이 그곳으로 이사합니까? 두 번째, 경제 성장은 임금 상승이나 일자리 증가 측면에서 볼 수 있지만 사람들이 그곳으로 이동하고 점점 더 많은 급여를 받으면 자산 가격이 올라갈 것입니다.
데이비드 :
우리는 종종 감사와 현금 흐름에 대해 마치 음양과 같은 반대 세력인 것처럼 이야기합니다. 당신은 감사 투자자입니까, 아니면 현금 흐름 투자자입니까? 그러나 실질적으로 부동산을 소유하고 있는 우리는 부동산이 실제로 상호 배타적이지 않다는 것을 알고 있습니다. 여러 번 임대료가 상승함에 따라 현금 흐름이 감사하는 것을 볼 수 있습니다. 자산 가치가 상승하는 것처럼 특정 시장에서 임대료가 상승할 것이라는 생각에 대해 어떻게 생각하십니까?
데이브 :
나는 개인적으로… 동의합니다. 현금 흐름이 1%인 훌륭한 시장이 있습니다. 나는 개인적으로 풀 타임으로 일하기 때문에 투자하지 않을 것입니다. 나는 내 생활 방식을 현금 흐름에 전적으로 의존하지 않습니다. 그러나 또한 저에게는 너무 위험합니다. 그러한 시장은 인구가 감소하거나 경제 성장이 크지 않기 때문입니다. 그것은 나에게 위험합니다. 사람들이 현금 흐름이 위험에 대한 좋은 헤지 수단이라고 말하는 것을 알고 있습니다. 하지만 제 생각에는 일부… 나는 그것이 매우 중요하다고 생각합니다.
저는 개인적으로 임대료가 적어도 올해 또는 내년에 오를 것이라고 가정하는 것에 대해 사람들에게 경고하고 싶습니다. 나는 그들이 금융이나 경제라고 부르는 것이 임대료가 일반적으로 일년에 몇 퍼센트 포인트 오르는 것과 같은 약간의 전진을 가지고 있다고 생각합니다. 그들은 지난 몇 년 동안 미쳤고, 그것은 향후 2021~2022년 동안 모든 임대료 인상을 가져갔을 수 있으며 예를 들어 XNUMX년이나 XNUMX년으로 앞당겼을 것입니다.
데이비드 :
매우 가능합니다.
데이브 :
내 추천은 현금 흐름이 향후 XNUMX~XNUMX년 동안 증가하지 않을 것이라고 가정하고 거래를 인수하는 것입니다. 만약 그런 일이 일어난다면, 그럴 수도 있겠지만, 그것은 그저 육중한 것일 뿐이지만, 보수적으로 해야 할 일은 현금 흐름이 아마 꽤 순조로울 것이라고 가정하는 것입니다… 다음 몇 년 동안 꽤 부드럽습니다. 하지만 XNUMX년, XNUMX년 동안 보유하고 있다면 확실히 임대료 상승을 예상할 것입니다.
데이비드 :
글쎄, 당신이 어디를 살지 결정할 때 하이브리드 도시의 임대료가 현금 흐름 시장보다 더 많이 증가할 것으로 기대하는 것이 합리적이라고 생각하십니까?
데이브 :
오 예, 100%. 제 말은, 경제 성장을 이룬 도시를 보고 계신다면 임금 상승률만 보세요. 임금이 오르고 그 도시에 좋은 일자리가 생긴다면 이것이 가장 좋은 지표 중 하나입니다.
데이비드 :
주택 소유 시장과 마찬가지로 임대 시장에도 수요가 있기 때문에 사람들은 더 많은 비용을 지불할 수 있습니다. 같은 생각.
데이브 :
정확히. 임금이 오르지 않는 시장이라면 법적 한계는 없지만 사람들이 임대료를 내는 것에는 심리적인 한계가 있을 뿐이다. X퍼센트만 가능합니다. 일반적으로 소득의 30%는 임대료로 사용할 수 있습니다. 당신이 그 이상이고 임금이 오르지 않는다면 임대료 상승을 지원하지 않습니다. 따라서 저는 하이브리드 또는 감사하는 도시에서 임대료 인상이 증가할 것이라는 데 전적으로 동의합니다. 이것이 반드시 이러한 현금 흐름 도시가 지원하는 경향이 있는 현금 흐름에 도달할 수 있다는 것을 의미하는지 모르겠습니다.
그러나 개인적으로 현금 흐름이나 평가 또는 임대료 상승에만 베팅하는 것이 아니기 때문에 이것이 더 나은 베팅이라고 생각합니다. 당신은 모든 것을 조금씩 얻고 있으며 세 가지 중 어느 것이 가장 잘 수행될지 알 수 없습니다. 그러나 무슨 일이 일어나든, 당신은 그것으로부터 이익을 얻습니다.
데이비드 :
글쎄요, 턴키 회사가 운영되는 경향이 있는 일부 현금 흐름 시장에서 경험이 없는 초보 투자자일 수도 있는 사람들과 여러분에게 코스를 판매하는 전문가들에게 제가 강조하고 싶었던 점은, 그들은 보통 " 현금 흐름, 직장을 그만 두십시오. 여자 친구 사귀기. 패배자가 되지 마십시오. 현금 흐름이 필요하며 모든 문제를 해결할 것입니다.” 그런 다음 임대료가 거의 오르지 않는 시장으로 여러분을 밀어넣습니다. 지난 10년 동안 그들은 똑같았습니다. 10년 전에 덴버에 투자했다면 구입했을 때 약간의 현금 흐름이었을지 모르지만 10년 동안 임대료가 상승했고 정말 잘되고 있습니다.
우리는 그것이 오를 것이라고 가정하고 싶지는 않지만 임금 상승, 기업 이동, 인구 증가가 있는 이러한 시장 중 하나에 진입함으로써 오를 가능성이 더 높은 위치에 확실히 놓일 수 있습니다. 당신이 돈을 흘리고 있다는 일부 야생 감사 시장에 투자하는 데 전체 농장을 완전히 걸지 않고. 책임지는 방법이 있습니다. 나는 그것이 당신이 여기서 제공하는 정말 좋은 건전한 조언이라고 생각합니다.
데이브 :
내 말은, 이것은 아마도 완전히 다른 쇼일 것입니다. 하지만 세상에, 재정적으로 자유로워지기 위해 얼마나 많은 임대료가 필요한지 아십니까? 많은 부동산 투자자들이 “그래, 그냥 직장을 그만둬. 렌탈 세 개를 구입하고 경제적으로 자유로워지세요.” 그것은 단지 절대적인 넌센스입니다. 그것에 대해 생각하는 방법은 투자에서 돈과 현금 흐름을 얻는 방법입니다. Z 현금 흐름과 같게 하려면 Y 수익률로 X 달러를 투자해야 합니다.
데이비드 :
우리가 다른 모든 금융 투자 수단을 살펴보는 것처럼 "퇴직 후 얼마에 401k에 얼마가 필요합니까?"
데이브 :
정확히, 그래서 당신은 현금 흐름 투자자가 되기로 선택하고 "현금 수익률 100,000%로 $11를 투자하겠습니다."라고 말할 수 있습니다. 좋습니다. 연간 11,000달러를 벌고 있습니다. 나는 그것에 살 수 없습니다. 장기적으로 구축하고 싶고 "현금 수익으로 6%의 현금을 벌겠지만 감사와 좋은 직장에서 일하는 것을 통해 2만 달러를 6% 현금 환급”이라고 하면 연간 $120,000를 벌게 됩니다. 나는 사람들이 당신이 투자에 넣은 원금의 금액이 현금 반환보다 더 중요하지는 않더라도 똑같이 생각하지 않고 현금 반환 아이디어에 집착한다고 생각합니다. 그것은 단지 내 호언 장담입니다.
데이비드 :
우리는 그 길을 너무 멀리 가지 않을 것이지만 나는 사람들을 놀릴 것입니다. 이것은 이 작은 아이디어입니다. 이것이 내가 사람들에게 BRRRR 방법이나 시장 구매 및 평가와 같은 것을 장려하는 이유 중 하나입니다. 왜냐하면 귀하의 재산은 귀하가 일하던 직장에서 얻은 것과 마찬가지로 귀하를 위해 자본을 창출할 수 있기 때문입니다. 두 가지 자본 소스가 생성될 수 있습니다. 재산 내에 있을 때 우리는 그것을 형평성이라고 부릅니다. 은행 계좌에 있을 때 우리는 그것을 자본이라고 부르지만 동일한 에너지입니다. 그런 방법을 사용하여 경력을 시작한 다음 경력 후반에 조금 더 안정적인 현금 흐름이 높은 시장으로 전환한 다음 방금 설명한 대로 수행합니다.
이것은 우리가 시장에 대해 이야기할 계획을 세울 때 우리가 접하게 될 꽤 깊고 멋진 것들입니다.
데이브 :
나는 이 대화를 좋아한다. 이 재미.
데이비드 :
자, 마지막으로 묻고 싶은 주제는 매수에 관한 것입니다. 깊이 구매한다는 것은 무엇을 의미합니까?
데이브 :
깊은 매수는 시장 가치보다 낮은 매수를 의미합니다. 나는 당신에 대해 잘 모르지만, David, 하지만 내 부동산 투자 경력의 처음 XNUMX년 동안 나는 요구 가격으로 제안조차 한 적이 없습니다. 나는 항상 묻는 가격보다 적게 제공합니다. 최근 몇 년 동안 당신이 원하는 가격보다 더 많이 드리고 여전히 기도하는 것이 정상이 되었습니다.
데이비드 :
사실입니다. 에이전트가 전액을 지불했다는 말을 들었을 때 나는 "여기서 거래가 잘 됐어."라고 웃습니다. 전체 요청은 아무 의미가 없지만 아무도 요청 가격을 지불하지 않는 오래된 패러다임에서 작동하고 있습니다.
데이브 :
완전히. 처음에는 항상 판매자에게 약간의 과금을 시도하고 얻을 수 있는 것이 무엇이든 확인합니다. 그것이 가능한 환경으로 돌아갔다고 생각합니다. 모든 시장, 모든 자산 클래스는 아니지만, 우리는 귀하가 아래에서 매수할 수 있는 시장에 있습니다. 헤지하는 것이 좋은 방법이라고 생각합니다. 시장이 5% 하락할 수 있다고 생각되면 5% 이하인 부동산을 찾으십시오. 덴버에 투자했는데 이미 덴버에서 거의 10% 하락했습니다. 가격 하락 측면에서 시장의 리더 중 하나입니다.
5% 더 내려갈 수 있을 것 같아요. 그래서 제가 지금 제안을 할 때 요구하는 금액보다 5% 낮게 제안할 것입니다. 그런 식으로 떨어지면 괜찮습니다. 그것은 나에게 약간의 쿠션을 제공합니다. 그것이 내가 깊이 사는 것을 의미하는 것입니다. 약간의 쿠션을 제공하기 위해 가격을 요구하는 것입니다. 나는 또한 시장 타이밍이 정말 어렵다고 생각하며 1%에서 2% 사이라면 너무 걱정하지 말라고 말할 것입니다. 2010년에 첫 부동산을 구입했습니다. 주택 시장은 구입한 지 2011개월 후인 18년에 바닥을 쳤습니다.
내 재산이 다시 회복되기 전에 1% 하락했다고 생각한 적이 있습니까? 한 번도. 사람들은 내가 2010년에 산 것을 얼마나 질투하는지 말해줍니다. 그들이 보지 못하는 것은 내 재산 가치가 지난 몇 달 동안처럼 성장하기 시작하기 전에 실제로 1% 또는 2% 하락했다는 것입니다. 나는 깊은 매수가 정말 중요하다고 생각하지만 시장 바닥까지 정확히 도달하려는 노력에 집착하지는 않을 것입니다. 사실상 불가능합니다. 그러나 시장이 5% 또는 10% 하락할 것이라고 생각한다면 판매자로부터 약간의 양보를 받아 자신을 더 편안하게 만드십시오.
데이비드 :
믿을 수 없을 정도로 건전한 조언입니다. 처음 부동산을 샀을 때가 2009년 말이라 2010년에도 없었습니다. 나는“나는 너무 바보 야. 기다렸어야 했어.” 모두들 “부동산을 왜 사셨어요?”라고 물었습니다. 내 머리 속에서 나는 그것이 195까지 내려가는 것을 상상했습니다. 그리고 185년 후, 상승하기 시작했고, 폭발했습니다. 웃기다. 나는 아마도 525로 떨어졌을 그 집에 XNUMX를 지불했고, 나는 자책하고 있었다. 이제 XNUMX 정도의 가치가 있습니다. 그것은 중요하지 않습니다.
데이브 :
그렇지.
데이비드 :
이것은 중요하지 않습니다, 그렇죠? 당신보다 더 똑똑해지려는 것은 당신의 에고이고, 당신은 그것을 만들고 있습니다. 그것은 제가 215에 계약하고 있던 부동산이었고 판매자 양보를 받기 위해 거기에 들어갔고 195에 얻었습니다. 이것이 바로 이 구매자 시장에서 사람들이 해야 할 일입니다. 집이 XNUMX일 동안 시장에 나왔다면 엄청난 관심을 받고 있습니다. 이 전략을 사용하지 못할 수도 있지만 저는 시장에서 높은 날을 보내고 목록 사진이 좋지 않은 집을 찾습니다. 나는 문자 그대로 사람들에게 다른 사람들이 통과한 MLS의 대상을 지정하는 방법을 가르치고, 매우 공격적인 제안을 작성한 다음, 카운터 제안을 기반으로 해당 판매자가 얼마나 진지하고 우리가 거래를 성사시킬 수 있는지 측정합니다.
몇 달 전에 마무리한 1031 거래소에서 17~18개 부동산을 산 것 같은데 그 중 12~13개만 거래소를 통해 나온 것 같아요. 그 12개 또는 13개에서 나는 감정 가격과 내가 지불한 금액을 기준으로 백만 달러 이상의 지분을 벌었습니다. “저는 MLS에 있습니다. 난 미친 짓을 하지 않아.” 하지만 정말 좋은 부동산 중개인이 전문적으로 찍은 아름다운 매물 사진으로 집을 뒤쫓지는 않을 것입니다. 부동산 중개인에게 1% 수수료를 지불한 사람들을 찾고 있습니다. 그들은 iPhone XNUMX으로 몇 장의 사진을 찍었습니다.
끔찍해 보인다. 그것은 오랫동안 거기에 앉아 있었습니다. 말 그대로 Dave, 그들 중 일부는 거꾸로 업로드되었습니다. 화장실 사진은 질로우가 "네 명이 본 거고 저장한 사람은 없다"고 알 수 있을 정도로 거꾸로 올라갔다.
데이브 :
그것들은 당신이 원하는 것들입니다.
데이비드 :
맞습니다. 따라서 깊이 매수하는 것을 주식 매수라고 합니다. 같은 생각. 예전처럼 묻는 가격을 지불해야한다고 생각하지 마십시오. 탐구하다. 정말 낮은 제안을 작성하고 기다려보십시오. 저는 사람들에게 “제안은 잽과 같아야 합니다. 그들이 이 시장에서 당신의 첫 번째 제안을 받아들인다면 당신은 아마도 너무 높게 썼을 것입니다.” 당신은 제안으로 사람들을 기절해서는 안됩니다. 그것은 잽이고, 당신은 당신이 어떻게 수비했는지 기다렸다가 봅니까? 당신은 약합니까? 너무 깊이 들어가지는 않겠지만, 특히 거래 중 하나가 1.6만 달러에 상장되었고 가격이 1.2만 달러까지 떨어졌습니다.
나는 들어가서 약 $ 1의 마감 비용으로 $ 50 백만 50,000에 제안을 썼습니다. 심지어 1만 정도였다. 그는 내 거래를 수락한다고 반박했지만 50,000달러의 클로징 비용 차액에 동의하지 않았습니다. 그렇게 반박하면 이 집을 팔고 싶어한다는 걸 알고 있었다. 여기에 모든 영향력이 있습니다. 나는 이 거래를 할 것이다. 나는 결국 버티고 있었고 그는 여전히 돌아와서 “좋아요. 클로징 비용도 줄게요.”라고 말했습니다. 이제 그가 10,000에서 1.2달러 정도 떨어져 나에게 반박했다면 나는 그냥 내버려 두었을 것입니다. 그것은 동기 부여 된 구매자가 아닙니다.
지난 XNUMX년 동안은 이런 전략을 사용할 수 없었습니다. 그들은 단지 존재하지 않았습니다. 좋은 지적입니다. 시장이 계속 하락할 것이 걱정된다면 거기에 들어가서 평소보다 더 공격적인 제안을 작성하고 그런 식으로 자신을 보호하십시오.
데이브 :
당신은 잃을 것이 없습니다. 제 생각에 사람들은 "오 마이 갓, 그들은 그것을 거부할거야." "그래서 뭐?" 분명히 말이 안 되는 일을 하고 싶지는 않겠지만 제안이 공정하고 합리적이라고 생각한다면 시도하는 것이 좋습니다. 그들이 동의하는지 확인하십시오.
데이비드 :
그리고 다른 한 가지는, 내가 사람들에게 줄 조언은 한 번의 펀치가 누군가를 쓰러뜨릴 것이라고 가정하지 말라는 것입니다. 우리가 이야기하고 있는 이러한 속성 중 많은 부분이 제가 제안서를 작성했습니다. 그들은 거절했다. 나는 부동산업자를 XNUMX~XNUMX주 후에 다시 방문하도록 했고 아마도 그랬을 것입니다. 그로부터 XNUMX, XNUMX주 후, “공놀이하자”는 식이었습니다. 그런 다음 실제 협상이 시작되었습니다. 구매자가 겁먹은 것처럼 판매자도 겁먹고 있습니다. 모두가 이 시장에서 흥분하고 있고, 당신은 단지 당신의 관심사에 맞는 종류의 괴물을 찾고 싶을 뿐입니다.
데이브, 우리가 항상 하기를 주저하지만 모두가 알고 싶어하는 한 가지를 질문함으로써 이 일을 마무리하도록 이끌 것입니다. 2023년에 대한 당신의 예측은 무엇입니까?
데이브 :
정말 어렵지만 제가 확신하는 것은 적어도 2023년 상반기까지 현재 시장 상황이 계속될 것이라는 점입니다. 제 생각에는 지금 당장은 여전히 많은 불확실성이 있습니다. 우리는 경기 침체를 보게 될까요? 얼마나 나빠질까요? 실업률이 올라갈까요? 연준은 무엇을 할 것인가? 지금은 너무 많은 질문이 있습니다. 큰 경제 문제에 대한 확신이 생길 때까지 말씀하신 것처럼 사람들이 약간 겁을 먹고 시장이 안정을 찾을 수 있을 만큼 충분한 안정성을 갖지 못하는 것을 보게 될 것입니다. 기초.
올해 하반기는 정말 X 요인이라고 생각합니다. 다양한 시나리오가 나올 수 있다고 생각합니다. 세 가지 시나리오를 제시하겠습니다. 첫 번째는 대부분의 경제학자들이 사람들이 있을 것이라고 믿는 글로벌 경기 침체가 있는 경우입니다... 자세한 내용은 다루지 않겠지만, 모기지 금리에 하향 압력을 가하는 경향이 있는 글로벌 경기 침체가 있으면 사람들이 미국 정부로 모여듭니다. 수익률을 낮추는 채권, 모기지 금리는 수익률을 추적하므로 모기지 금리가 지금보다 더 떨어질 수 있는 시나리오를 볼 수 있습니다. 주택담보대출 금리가 지금보다 더 떨어지면 주택 시장은 아마도 지금부터 2023년 후인 2024년 말, XNUMX년 초에 바닥을 친 후 다시 성장하기 시작할 것이라고 저는 개인적으로 믿습니다.
다른 시나리오는 연준이 기적적으로 연착륙을 달성하고 모기지 금리가 하락할 수 있다는 것입니다. 그것은 시장이 2023년 말, 24년 초에 바닥을 치는 것을 보거나 인플레이션이 계속 올라가고 실업률이 미쳐가지만 어떤 이유로 모기지 금리가 내려가지 않는 또 다른 시나리오입니다. 그런 다음 그 시나리오에서 모기지 금리가 6.5% 이상, 7% 이상으로 오랫동안 유지된다면 아마도 23년 동안 조정을 받게 될 것입니다. 24년과 XNUMX년은 모두 이렇습니다. 그렇게 되면 전국 주택시장이 두 자릿수 하락세를 보일 수도 있겠지만 아직 장담하기는 어렵다.
내 생각에 세 가지 시나리오 중 두 가지가 한 자릿수 가격 하락을 보게 될 3년 조정을 가리킨다고 생각합니다. 저는 모기지 금리가 높게 유지된다면 전국적으로 8%에서 10% 사이의 마이너스가 될 것이라고 말했습니다. 나는 이것을 말했다. 경제성에 관한 것입니다. 따라서 경제성이 개선되지 않으면 모기지 금리는 높게 유지됩니다. 올해 하반기까지 15%, 24%의 국가적 하락을 보게 될 것이며 25년 말, 어쩌면 XNUMX년 초까지 바닥을 치지 않을 것입니다.
데이비드 :
그것은 예측을 하고 싶지 않은 사람을 위해 매우 잘 생각되고 명료한 답변입니다. 감사합니다. 감사합니다. 나는 당신이 거기에 무언가를 던지기보다는 당신이 그것을 기반으로 하는 정보를 제공하는 방법을 좋아합니다. 정보가 변경되면 예측도 변경되기 때문입니다. 사람들이 기억해야 할 것, 이러한 것들은 확정된 것이 아닙니다.
데이브 :
완전히. 사람들은 "당신은 이것을 말했고 이것을 고려하지 않았습니다. "라고 말합니다. "나는 점쟁이가 아니야." 저는 “이 정보를 보고 있어요. 이렇게 해석하고 있습니다.” 무슨 일이 일어날지는 모르겠지만 이 세 가지 시나리오는 각각의 확률을 모르지만 실제로 모기지 금리와 경제성에 따라 떨어질 것이라고 생각합니다. . 한 가지만 더 말씀드릴까요? 전통적으로 경기 침체기에는 주택이 선입선출이라고 합니다. 모기지 금리가 오르고 부동산은 레버리지 자산이기 때문에 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 먼저 거절합니다. 그것이 경기 침체를 만드는 것입니다.
우리는 바로 지금 그것을 보고 있습니다, 그렇죠? 요금이 올랐습니다. 주택은 경기 침체기에 있고, 그래서 우리는 그것이 경제의 나머지 부분에 파급되기 시작하는 것을 보기 시작했습니다. 하지만 내가 말했듯이, 모기지 때… 우리가 공식 경기 침체에 접어들면 모기지 금리가 내려가는 경향이 있습니다. 그것은 사람들이 주택 시장으로 다시 뛰어들게 합니다. 그것은 엄청난 양의 경제 활동을 창출하고 우리를 경기 침체에서 벗어나게 합니다. 불황이 누구에게나 좋지 않다는 사실이 흥미롭습니다. 나는 그것을 응원하는 것이 아니지만, 당신이 그것을 본다면 그것은 종종 첫 번째 단계이며 주택 시장이 회복되기 시작합니다. 그래서, 그것을 보는 것은 또 다른 것입니다.
데이비드 :
그것이 언제 일어날지 모르기 때문에 바닥 시간을 측정할 수 없는 이유입니다. 데이터에 표시되는 것을 볼 때쯤이면 이미 시작된 것이고 바닥은 이미 올라가고 있는 것입니다.
데이브 :
이미 일어난 일입니다.
데이비드 :
좋은 점. 좋아요, 2023년에 대한 꽤 좋은 시장 예측이 있습니다. 우리는 부동산 가격에 영향을 미치는 것들에 대해 매우 확실하게 이해하고 있습니다. 그것은 사람들이 가격을 올리거나 내리기 위해 당기는 지렛대일 것입니다. 공급을 재고로 측정할 수 있으며, 그런 다음 수요로 측정할 수 있습니다. 재산. 우리는 모기지 금리와 인플레이션, 그리고 우리가 투자하기를 좋아하는 미친 듯하지만 아름다운 시장에서 만들어지는 모든 복잡성에 대해 이야기했습니다. 또한 시장이 어떻게 되든 상관없이 2023년에 돈을 벌 수 있는 방법에 대해서도 이야기했습니다. .
개인 대출 및 구매 어음은 사람들이 부동산에서 돈을 벌 수 있는 한 가지 방법입니다. 당신이 없는 하이브리드 도시를 찾고 있습니다... 당신은 임대료나 가치가 결코 증가하지 않는 현금 흐름 자산의 어느 방향으로도 비대칭 위험이 없습니다. 통제력을 상실하고 깊이 구매하며 이것이 구매자의 시장이라는 것을 이해하고 통제권이 있음을 의미합니다. 따라서 사용하지 않으면 바보입니다. 시장이 바닥을 칠 때와 같이 통제할 수 없는 일에 대해 걱정하기보다는 통제력을 사용하여 밖으로 나가서 할 수 있는 가장 좋은 거래를 얻으십시오.
데이브, 함께 해주셔서 대단히 감사합니다. 나는 당신이 이런 것들을 위해 올 때 그것을 좋아하고, 사람들이 무엇을 기대해야 할지 모를 때 우리가 일반적으로 느끼는 감정적 광기를 이해하도록 도울 수 있습니다. 여기서 나가기 전에 마지막으로 청취자들에게 남기고 싶은 말이 있으신가요?
데이브 :
아니, 이건 정말 재미있었어. 그러나 2023년에 돈을 버는 방법에 대한 다른 권장 사항을 원하거나 이를 자세히 이해하려면 내가 작성한 보고서를 모두 다운로드할 것을 권장합니다. 그것은 무료입니다. bigpockets.com/report에서 그렇게 할 수 있습니다.
데이비드 :
좋아, bigpockets.com/report. 확인 해봐. Dave가 똑똑하게 들린다고 생각했다면 읽을 때까지 기다리십시오. 당신이 거기에서 읽을 때 그는 훨씬 더 똑똑해 보입니다. 그런 다음 J Scott과 비슷한 주제로 책을 썼습니다. 우리가 가기 전에 정말 빨리 연결할 수 있습니까?
데이브 :
확신하는. J와 나, 당신이 모른다면 J는 다작의 훌륭한 투자자입니다. 그와 나는 숫자로 보는 부동산이라는 책을 썼습니다. 훌륭한 부동산 투자자가 되기 위해 필요한 수학과 숫자, 공식에 관한 모든 것입니다. 사람들이 그것이 위협적으로 들린다고 생각한다면, 그렇지 않다는 것을 압니다. 부동산 투자의 이면에 있는 수학은 그리 어렵지 않습니다. 몇 가지 간단한 프레임워크를 이해하기만 하면 됩니다. 요점은 전문가처럼 거래를 분석하는 데 도움을 주는 것입니다. 따라서 특히 2023년에 거래를 보수적으로 분석하고 어떤 가정을 해야 하는지 이해하고 싶다면 확인해야 합니다.
데이비드 :
네, 그것도 확인해보세요. 당신이 괴짜이거나 괴짜가 되지 않고 괴짜만큼 똑똑해지고 싶다면 이 책이 적합하다. 좋아요, 데이브, 오늘 저와 함께 해주셔서 정말 감사합니다. 여기서 나가서 BiggerPockets 커뮤니티가 시장 상황을 이해하는 데 도움이 되는 조사를 좀 더 하도록 하겠습니다. 신사의 변절자인 Dave의 David Greene입니다. Meyer가 서명합니다.
나는 전문가입니다. 그냥 봐. 내가 말을 얼마나 잘하는지 보세요.
데이브 :
그는 론 버건디입니다. 그는 당신이 프롬프터에 입력하는 모든 것을 읽을 것입니다.
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이 에피소드에서 다루는 내용:
- 2023년은 "정상적인" 주택 시장이 아니다 그리고 오늘의 상태로 이어지는 세부 사항
- XNUMXD덴탈의 집값에 영향을 미치는 "지렛대" 그리고 2023년이 2008년과 같지 않은 이유
- 판매자 vs. 구매자의 시장 가격이 가장 하락할 것으로 예상되는 곳
- 주택 구매자 수요 비용 부담으로 인해 대부분의 구매자가 손을 놓고 앉게 된 방법
- 모기지 이자율 증가 연준이 인플레이션과 싸우기 위해 높은 금리를 사용하는 방법
- XNUMXD덴탈의 오늘날의 주택 시장에서 작동하는 세 가지 전략 다른 사람들이 방관하는 동안 투자하는 방법
- 2023년 주택 시장 전망 잠재적으로 주택 가격이 바닥을 보일 수 있을 때
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